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w w w. a a f f v a l e n c i a . e s / w w w. c o a f a . e s

1.er Trimestre de 2016 n.º 84

Ética profesional:

compañerismo y lealtad

aniversario

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EDITORIAL Publica Consejo Valenciano de Colegios de Administradores de Fincas Dirección Amadeo García Zahonero Edición Quintín Ruiz Díaz Consejo de Redacción José Ramón Romero y Fernando Brotons Redacción María del Mar Rodríguez Fotografía Morabito y Luis Caballero Jurado Diseño y maquetación Josep Medina Torres Administración Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón Plaza Crespins, 3 46003 Valencia Teléfono: 96 315 31 32 Publicidad y artículos E-mail: prensa@icafv.es Teléfono: 669 76 69 19 Impresión Gráficas Vernetta

Esta publicación se distribuye gratuitamente entre los administradores de fincas colegiados de la Comunitat Valenciana, así como entre entidades y profesionales relacionados con los mismos. La Dirección de la revista y el Consejo de Redacción no se responsabilizan de los artículos u opiniones expresadas en estas páginas por sus colaboradores.

ISSN: 2341-0191 Depósito Legal: V-1272-1997

El pasado 12 de febrero, se celebró en la sede del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón la II Jornada sobre Deontología, bajo el lema Compañerismo y lealtad, que suscitó mucho interés, tal y como se pudo comprobar con la numerosa asistencia de colegiados, así como de diversos representantes de otros colegios territoriales de España. Esta jornada nos aporta diversas conclusiones que deben ser tenidas muy en cuenta a nivel particular por cada uno de los que formamos esta profesión, así como a nivel colectivo, por los propios colegios si queremos que se reconozca el prestigio que merece nuestra labor. Aspectos como la necesidad de formación permanente de todos los colegiados, y su fomento y promoción por parte de los propios colegios territoriales son vitales para alcanzar la enseña de la calidad, del servicio y de la profesionalidad con que queremos caracterizar todas nuestras actuaciones. También la honestidad debe ser un principio fundamental para cualquiera de nosotros. Honestidad que debe impregnar y traslucir en todo nuestro trabajo, tanto con los clientes como con cualquier persona o agente implicado en nuestra tarea profesional, lo que permitirá incrementar el reconocimiento y pondrá en valor nuestro cometido. Otra de las conclusiones que podemos extraer de la Jornada es que la intervención de los colegios es muy importante en la promoción de la formación adecuada de sus miembros, y de la implantación de las certificaciones de calidad que sirvan como medio para consolidar, a nivel social, la imagen profesional del administrador de fincas. Y, ¡cómo no!, es vital la aplicación de un código ético eficaz que sirva para atajar cualquier conducta que no represente una recta actuación profesional, ya que si no se acaba con ella, termina perjudicando, además, la imagen de todo el colectivo. En definitiva, la Jornada ha servido para recordar y profundizar en que el comportamiento del administrador de fincas debe estar revestido de un aspecto ético, que es fundamental para caracterizar nuestra actividad profesional, y que debe ser además el elemento diferenciador que proporcione a nuestros clientes la seguridad y confianza necesarias para el desarrollo de nuestra labor.

SUMARIO

Editorial

Tribuna

Actualidad

Administradores de fincas y notarios: historia de una cooperación necesaria. César Belda

1.er Trimestre de 2016 n.º 84

II Jornada sobre Ética Profesional. Francisco Arnaldos

Encuentro con la consellera de Vivienda, Obras Públicas y Vertebración del Territorio Jornada del Instituto Valenciano de la Edificación Día Europeo de la Mediación. Virginia Madrid

Lucentum

Reunión en Ayuntamiento de Alicante

IX Jornadas de Formación para Miembros de Juntas de Gobierno

Valentia

II Curso de Peritos Judiciales Inmobiliarios. Pilar Gilberte Café-Comarca Camp de Morvedre. Susana Bolufer

Mi experiencia en la obtención del Sello de Calidad. Vanina Cernotto Comisión de Relaciones Sociales. José A. Cambralla

‘Ética y Nicómaco. Comentarios de ética para administradores de fincas’

22 24 26

Castilion

Formación en Castellón y Gandia

Presentación de la nueva web del Colegio

Asesoría Jurídica

La responsabilidad del presidente de la comunidad. M.ª Dolores Delgado

Información

El régimen interno de las comunidades de propietarios. Vicente Sales Conciliación de la vida laboral, familiar y social. José A. Cambralla Peritos judiciales. M.ª José Valero

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TRIBUNA

ADMINISTRADORES DE FINCAS Y NOTARIOS: HISTORIA DE UNA COOPERACIÓN NECESARIA

a primera Ley de Propiedad Horizontal vio la luz, como todos sabemos, el 21 de julio de 1960. Ese día nació como operador jurídico una figura que hacía mucho tiempo ya que formaba parte de los agentes que otorgaban soporte jurídico a lo que jurídicamente necesitaba ser regulado: los administradores de fincas en las relaciones vecinales, haciendo vivibles los mayores semilleros de conflictos que el desarrollismo y la concentración urbanística habían provocado, las fincas de vecinos. Los notarios, por nuestra parte, creíamos cumplida nuestra labor de seguridad jurídica preventiva cristalizando en el momento del nacimiento de la finca al mundo jurídico —el otorgamiento de la escritura de división horizontal— unos estatutos, con mayor o menor rigor o detalle, que prevendrían, como si de una vacuna se tratara, las cuestiones a dirimir en el día a día. Pequeñas Cartas Magnas que paliarían la necesaria esclerosis de la Ley, demasiado deudora de nuestra tradición romana y nuestra comunidad por cuotas. Así las cosas, durante los siguientes cincuenta años las dos corporaciones

han discurrido en paralelo. Pero en un paralelo amistoso, curvo, de voluntad concurrente. Para los notarios pronto fue evidente que el cargo de secretario debería corresponder por ley natural al profesional administrador que no solo custodiaba la documentación, sino que la creaba; que las certificaciones de las actas debían gozar de un peso específico superior, máxime cuando la ausencia de personalidad jurídica de las comunidades de vecinos tenía que venir reforzada por fórmulas sino fehacientes, al menos fidedignas; y que esas fórmulas tenían debían ser amparadas por un control no solo en el recuento de los sujetos, sino en la deontología que necesariamente cabía exigir para función tan trascendental. Control que solo sería garantizado por la existencia de un colegio profesional. Pero también para los administradores se fue haciendo cada vez más necesaria la intervención notarial: la afección de los inmuebles al pago de los gastos vecinales cada vez más extensa, la necesaria certificación de presidente y secretario, o la proliferación de las reclamaciones contra vecinos que la crisis ha puesto tristemente de moda por impagos a la comunidad no han hecho sino aproximar la interrelación hasta el punto en el que afortunadamente nos encontramos, y que nos ha permitido elaborar

una plataforma conjunta que facilite, con el uso de la firma electrónica, el envío de los certificados de los administradores de fincas antes de la autorización de las escrituras de compraventa. Lejos de lo que pueda parecer, desde mi punto de vista, esto no constituye más que un primer paso. Quedan muchos retos por cumplir. Retos que en algunos casos ya hemos afrontado entre nuestros dos cuerpos exclusivamente, como la necesidad de que los certificados de deudas solo puedan ser emitidos telemáticamente por administradores colegiados. Y hay otros que tendrán que ser pedidos conjuntamente a la Administración, como que el certificado de deudas pueda venir expedido exclusivamente por el administrador de la comunidad, que es quien controla la contabilidad, y cuya responsabilidad deontológica colegiada es, sin duda alguna, suficiente garantía. O el hecho de que los notarios podamos levantar actas de las juntas cuando así se nos solicite por el administrador, como ya existe en la normativa catalana. Pero lo cierto y verdad es que estamos en el camino adecuado. Y ambas corporaciones tenemos motivo para alegrarnos por ello. César Belda Casanova

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ACTUALIDAD

II JORNADA SOBRE ÉTICA PROFESIONAL

Francisco Nemesio durante su exposición

l título de la jornada, celebrada el 12 de febrero, fue Compañerismo y lealtad. La lealtad del administrador de fincas es uno de los valores más apreciados, y para nuestros clientes actuales y potenciales posiblemente sea el que más. Tiene interés especial hablar de lealtad en Valencia, ya que el escudo de la ciudad está flanqueado por dos L, que significan «dos veces leal». Este atributo procede del reconocimiento de Pedro el Ceremonioso por la resistencia en batalla a su opositor Pedro el Cruel durante el siglo XIV. Para transmitir un mensaje importante hay que emplear los medios adecuados. Y la ética profesional de los administradores de fincas, que según recordó nuestro presidente honorario, Manuel Roberto Enguídanos, se ha expuesto y debatido en varias ocasiones a lo largo de nuestra historia, debe resurgir con fuerza una y otra vez, para que la tengamos muy presente y visible como un signo de identidad. Hemos tenido la oportunidad de hablar de la ética de nuestra profesión con los presidentes de varios colegios territoriales y autonómicos, además de nuestro presidente del Consejo General a la cabeza. Así se manifestó en el brindis pronunciado durante la comida que tuvo lugar después de la jornada, con los representantes de los colegios que acudieron desde distintos puntos de la geografía española: Comunitat Valenciana, Madrid, Extremadura, Cataluña, Galicia, Andalucía, Castilla La Mancha, País Vasco, Canarias y Baleares, entre otros: «Gracias a esta jornada, hemos podido recibir en esta sede, junto a los

La Jornada suscitó el interés de los asistentes

compañeros del Consejo Valenciano de Colegios de Administradores de Fincas, a presidentes de colegios territoriales y directores de comisiones deontológicas de toda España. Se ha tratado de una nueva oportunidad de buscar juntos aquello que hace más digna nuestra profesión». José Sales Rodríguez, presidente del Consejo Valenciano de Colegios de Administradores de Fincas, dio comienzo a la Jornada, recomendando la aportación al consumidor de «las mejores garantías y un servicio de calidad de interés común, para así preservar y transmitir a las generaciones futuras el saber hacer profesional». Salvador Díez Lloris, presidente del Consejo General, participó en la introducción a la jornada con estas palabras, entre otras: «Cada día todos tomamos decisiones, y cada una de nuestras acciones tiene una dimensión ética. Y los que tenemos ciertas inquietudes siempre nos preguntamos sobre la idoneidad de nuestra forma de hacer las cosas. Tenemos la necesidad de saber si hemos obrado bien o no. Y eso es precisamente la deontología. Etimológicamente, la deontología es el estudio de lo conveniente. En nuestra forma de actuar es imprescindible disponer de una referencia, un espacio en el que nos podamos desenvolver sabiendo cuáles son los límites y siendo conscientes de que no los sobrepasamos. Nuestra profesión es especialmente sensible a las cuestiones éticas: gestionamos importantes recursos ajenos, encargamos trabajos a toda clase de

empresas y profesionales, y, en definitiva, en nuestras manos está el principal patrimonio del que disponen la mayoría de los españoles. Y esto nos obliga a todos, pero especialmente a los que estamos al frente de nuestros colegios, a diseñar herramientas que nos ayuden, orienten y que sean lo suficientemente rigurosas para que también sirvan para dar la tranquilidad que la sociedad actual nos exige». Alejo Pérez Lamata, miembro de la Comisión Deontológica del Colegio de Administradores de Fincas de ValenciaCastellón, empleó a la perfección sus habilidades de director del popular coro de Sant Marcel·lí para conseguir que el encuentro se ajustara a ese tempo allegro y esa musicalidad, que mantuvieron la atención y el interés dentro de la gravedad de los temas tratados. LA COMPETENCIA DESLEAL En los Estatutos colegiales y en el Código Deontológico Europeo de los Profesionales Inmobiliarios (CEPI), hay varias obligaciones y recomendaciones que apuntan a la lealtad del profesional hacia sus clientes, los compañeros y su propio colegio. Francisco Nemesio Casabán, letrado jefe de la Asesoría Jurídica del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón, expuso brillantemente la normativa actual que afecta a la competencia desleal, la defensa legal frente a esta lacra y los medios propuestos para el refuerzo de la competencia leal en la administración de fincas. El ponente abordó en su exposición las leyes de Defensa de la Competencia, la Ley de Competencia Desleal y la

ACTUALIDAD

Satisfacción en los organizadores y ponentes

Ley General de la Publicidad. Estas vías judiciales existen. Sin embargo, por la debilidad de la protección legal de la colegiación obligatoria en nuestro sistema español, la sanción consistente en la inhabilitación o en la expulsión de su colegio, actualmente no produce el mismo daño que el que sufre un abogado cesado de su colegio. En su caso, el administrador expulsado de su colegio solo tiene en su contra que las comunidades de propietarios, si valoran las ventajas de la colegiación, rescindan la relación laboral. Y por estos motivos, Francisco Nemesio recomienda que se ponga en valor la garantía formativa, financiera y disciplinaria de la pertenencia a un colegio de administradores. De este modo, las comunidades solo querrán trabajar con administradores colegiados. LA ADMINISTRACIÓN DESLEAL Otra cuestión distinta es la administración desleal, que habitualmente se relaciona con el nuevo tipo delictivo del artículo 252 del Código Penal (CP). Fernando Lerma Besó, asesor jurídico del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón, diseccionó el concepto de administración desleal, que no solo abarca el delito del CP actual, sino que infringe normas de los estatutos nacionales y territoriales. El CP regula la nueva figura en la sección 1 bis del Capítulo VI del Título XIII del Libro II, y dice expresamente que «serán punibles con las penas del artículo 249 o en su caso con las del artículo 250, los que teniendo facultades para administrar sobre un patrimonio ajeno, emanadas de la ley, encomendadas por la autoridad o asumidas mediante un negocio jurídico, las infrinjan excediéndose en el ejercicio de las mismas, y de esa manera, causen un perjuicio al patrimonio administrado. Las mismas penas se impondrán a

quien quebrante el deber de velar por los intereses patrimoniales ajenos emanado de la ley, encomendado por la autoridad, asumido mediante un negocio jurídico, o derivado de una especial relación de confianza, y con ello cause un perjuicio a aquel cuyos intereses patrimoniales tenía el deber de salvaguardar». Sobre la administración desleal, se habla en positivo, como un deber de administrar con lealtad. Y el ponente habló con profusión de ejemplos en los distintos textos normativos que obligan a los administradores de fincas. EL PROYECTO DE CÓDIGO DEONTOLÓGICO ESPAÑOL La mesa redonda se dirigió principalmente al diálogo sobre los contenidos del proyecto de Código Deontológico. Como se ha explicado anteriormente, las normas deontológicas que regulan nuestra profesión se extraen del CEPI y de los Estatutos del Consejo General de Administradores de Fincas de España, además de los estatutos de cada colegio territorial. Recientemente se ha constituido en el Consejo General una Subcomisión Deontológica que está preparando un código que unifique las normas y a su vez esté separado de los estatutos. Esto genera la oportunidad de codificar normas que contemplen las necesidades de los tiempos actuales, donde la competencia desleal es muy agresiva, además de incorporar los aspectos éticos que requieren las nuevas leyes sobre protección de datos, transparencia en la gestión, publicidad... Qué mejor modo de hacer un programa de prevención de delitos que tener un código deontológico completo y eficaz, con un buen sistema disciplinario. También durante la mesa redonda fue vivo el debate. Por ejemplo, se plan-

teó por parte del colegio de Navarra que se explicite claramente si las comisiones ilegales son delito, si el soborno hace perder independencia al administrador, si es una manifestación de administración desleal cuando no se ha informado previamente a los clientes y si su sanción en un código deontológico permite una mayor calidad y dificulta trabajar por honorarios a pérdidas. Sobre la publicidad mediante buzoneo, mientras no se infrinja la Ley General de Publicidad ni la de Competencia Desleal, no se puede prohibir en el Código Deontológico. Los colegios territoriales o, en caso de recurso, las instancias superiores, están al servicio de la deontología en el ejercicio de su actividad disciplinaria. No pueden servir a los intereses personales de sus colegiados ni a los intereses particulares de los consumidores. Por este motivo, en ocasiones se producirá descontento por parte de algunos compañeros que, según dicen, pagan sus cuotas para algo. Es necesario divulgar un código que sea transparente, objetivo y justo, y su aplicación redunde en beneficio de todos. Termino con unas palabras de cierre de la Jornada de Salvador Díez Lloris: «Esto es lo que pretendemos con la elaboración de un código deontológico. Y trabajaremos para conseguir que nuestro código deontológico sea único para todo el país. Además de disponer de este marco de obligado cumplimiento en el ejercicio de nuestra profesión, también debe servir —dándolo a conocer de la forma adecuada— de referencia para nuestros clientes y, en consecuencia, para mejorar la valoración de nuestra profesión». Francisco José Arnaldos Jiménez Presidente de la Comisión Deontológica y Disciplinaria

ACTUALIDAD

ENCUENTRO CON LA CONSELLERA DE VIVIENDA, OBRAS PÚBLICAS Y VERTEBRACIÓN DEL TERRITORIO

Miembros del encuentro

aría José Salvador Rubert, consellera de Vivienda, Obras Públicas y Vertebración del Territorio, acompañada por el director general de Vivienda, Rehabilitación y Regeneración Urbana, han mantenido en la Conselleria una reunión con miembros del Consejo Valenciano de Colegios de Administradores de Fincas para intercambiar información acerca de temas relacionados con sus respectivas competencias. A la reunión asistieron el presidente y el tesorero del Consejo Valenciano de Colegios de Administradores de Fincas, José Sales y José López, respectivamente, así como la consejera de Relaciones Institucionales, Pilar Ortiz; y el vocal del Consejo, José Antonio Cambralla. También comparecieron por parte de la Junta de Gobierno del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón la vocal primera, Esther Torres y la gerente, María José Valero.

Momento de la reunión

En el transcurso de la reunión se analizó, entre otros temas, la situación de las viviendas en la Comunitat, centrándose en la nueva política que está desarrollando la Generalitat en busca de todos los recursos posibles. Además se trató la coordinación en los proyectos de rehabilitación, la difusión de las ayudas, su financiación, la evaluación de los edificios de más de 50 años, la mesa de desahucios, el cheque vivienda y la deuda pendiente. Temas muy importantes, donde los administradores de fincas colegiados tenemos un papel primordial.

ACTUALIDAD

JORNADA DEL INSTITUTO VALENCIANO DE LA EDIFICIACIÓN

l próximo mes está prevista la publicación de las convocatorias de ayudas para el ejercicio 2016, las últimas del Plan de Vivienda 2013-2016. Se trata de las ayudas correspondientes a los programas de Rehabilitación Edificatoria y de Apoyo a la implantación del Informe de Evaluación de Edificios. Como avance de las mismas, se celebraron las primeras jornadas informativas a profesionales del sector a través de colegios profesionales, promovidas desde la Generalitat Valenciana y organizadas junto con el Instituto Valenciano de la Edificación (IVE). Estas sesiones tuvieron lugar en Alicante, los días 2 y 4 de marzo, en Castellón el 11 de marzo y Valencia los días 25 de febrero y 7 de marzo, permitiendo adelantar información a cerca de 450 profesionales. La Generalitat y el IVE tienen previsto celebrar jornadas similares que faciliten la información a los ciudadanos y otros profesionales del sector. Respecto a las ayudas para el Apoyo a la Implantación del Informe de Evaluación del Edificio, se mantienen las bases de la convocatoria 2015, las cuales ofrecen a los propietarios de edificios de viviendas, una ayuda de 20 euros por cada vivienda, con un límite de 500 euros o del 50 % del coste del informe. Con ello se pretende que los propietarios cuenten con este informe sobre el estado de su edificio y conozcan, en caso de ser necesarias, las operaciones de mantenimiento o de mejora que se deben realizar. Este Informe, que en la Comunitat Valenciana tiene un formato normalizado y se denomina IEE.CV, analiza tres importantes aspectos del edificio, como son el estado de conservación de la estructura, fachada, cubiertas, medianeras e instalaciones comunes de electricidad, saneamiento y abastecimiento de agua; las condiciones de accesibilidad del edificio en cuanto a la existencia o no de barreras arquitectónicas en los elementos comunes de circulación; y por último, la evaluación del comportamiento energético del edificio a través del Certificado

de Eficiencia Energético. Este certificado además de informar a los propietarios de la calificación energética del edificio, identifica posibles actuaciones que mejorarían la calificación y por tanto reducirían el consumo energético. Las ayudas para la Rehabilitación Edificatoria se presentarán con ciertas modificaciones respecto a las del año pasado, y su objetivo principal es subvencionar las obras de rehabilitación de los edificios de vivienda colectiva, de domicilio habitual, construidos con anterioridad a 1981. Desde la Generalitat se está trabajando en la orden de esta convocatoria y, salvo ajustes finales, se prevé por ejemplo disponer también de ayudas para edificios que no cumplan las condiciones anteriores, como viviendas unifamiliares o edificios posteriores a 1981, siempre de primera residencia, que presenten graves daños claramente identificados en su IEE.CV. El presupuesto previsto en esta convocatoria de rehabilitación superará los 18 millones de euros, contando con la ayuda propia del Ministerio de Fomento y la aportación extra de la Generalitat. Esta cantidad va dirigida a actuaciones de conservación, accesibilidad y sostenibilidad, pudiendo alcanzarse una ayuda del 45 % del coste de la intervención. Las actuaciones de conservación comprenden fundamentalmente las reparaciones urgentes identificadas en el IEE.CV, ya sea en la estructura o en las instalaciones comunes, las actuaciones sobre instalaciones comunes que permitan adaptarlas a la normativa vigente o las reparaciones urgentes identificadas en el IEE.CV en fachadas y cubiertas de edificios protegidos. Las actuaciones de accesibilidad subvencionables serán las relativas a eliminación de barreras como la instalación de ascensor, y las relativas a la sostenibilidad serán las mejoras realizadas en la envolvente del edificio y en las instalaciones comunes, siempre que se justifique que se reduce la demanda energética del edificio, para calefacción y refrigeración, en un 30 %. Es importante el esfuerzo realizado desde la Generalitat para agilizar la

Celebración en Alicante

Todo un éxito de participación

concesión de estas ayudas, en vista a los reducidos plazos de tramitación impuestos por la Ley de Subvenciones, por ejemplo con la posibilidad de justificar gran cantidad de los datos requeridos mediante los propios impresos a rellenar por la comunidad de propietarios. De este modo, para el caso de Rehabilitación Edificatoria, en la que posiblemente se den dos meses de plazo para presentar las solicitudes de ayudas, se requerirá la presentación de los impresos normalizados, debidamente cumplimentados, junto con el IEE.CV y la memoria de las actuaciones a realizar. Una vez finalizadas las obras, será cuando se deba aportar la documentación que justifique la coherente ejecución de las obras, conforme a lo establecido en la solicitud inicial. Este plan de ayudas pretende fomentar la cultura del mantenimiento y la rehabilitación de las viviendas, de manera que por un lado se pueda ayudar económicamente a los ciudadanos en mejorar las condiciones de sus viviendas habituales, incluso para obras ya iniciadas, y por otro facilitar a los propietarios el disponer del IEE de su edificio y que puedan planificar las intervenciones detectadas como necesarias en el mismo y planificarlas de modo que puedan acogerse a las ayudas los próximos planes de vivienda.

ACTUALIDAD

DÍA EUROPEO DE LA MEDIACIÓN

En los actos de la Ciudad de la Justicia

Las ponencias

on motivo de la conmemoración del 18.º aniversario de la aprobación por el Comité de Ministros del Consejo de Europa del primer texto legislativo sobre mediación familiar, la Recomendación n.º 98, de 21 de enero de 1998, se celebró el Día Europeo de la Mediación. A lo largo de toda la geografía española tuvieron lugar muchos actos de celebración y divulgación de la mediación. El Colegio de Administradores de Fincas de Valencia y Castellón participó de la jornada informativa realizada en la Ciudad de la Justicia de Valencia, con la presencia del presidente, José Sales; el director del Centro de Mediación Inmobiliaria (CEMEI), Guillermo Gutiérrez; la directora de la Comisión de Mediación, Virginia Madrid; y la asistencia de numerosos integrantes del CEMEI, convocados por Juan Francisco Mejías, titular del Juzgado n.º 15 de Primera Instancia de Valencia y coordinador delegado por el Consejo General del Poder Judicial para los asuntos de Mediación. Asistieron al acto ilustres personalidades representando todos los estamentos públicos y privados del entorno jurídico y judicial. Abrieron la presentación Pedro Viguer, juez decano de la Ciudad de la Justicia de Valencia, la secretaria general de la Conselleria de Justicia y el fiscal jefe de los Juzgados de Instrucción. Todas las instituciones abogaron por la resolución de conflictos a través de la mediación. Diferenciaron claramente los conceptos de conflicto y litigio, reconociendo que el ente judicial no puede dar respuesta, a través de las sentencias, a los conflictos que las partes presentan en los juzgados, sino que se limitan a resolver el litigio, de conformidad con la legislación vigente, lo que en muchas ocasiones deriva en una escalada del conflicto entre las partes, así como en la insatisfacción del

usuario y contribuyente. También expusieron el considerable ahorro que supone para las arcas del Estado, ya que el coste cercano a los 3.000 euros que supone para este cada procedimiento judicial se evitaría o minoraría con la mediación. En este sentido, se valoró por parte de las instituciones estudiar la solicitud reclamada reiteradamente por los mediadores, de dotar de una partida presupuestaria para la creación de un turno de oficio de mediadores, ya que en la actualidad los procesos de mediación de las personas con derecho a justicia gratuita corren a cargo del altruismo de los mediadores, únicos profesionales que realizan su labor sin la correspondiente remuneración económica. Se realizaron diversas charlas que abordaron distintas temáticas de mediación (mediación comunitaria, familiar, en situaciones de discapacidad, penal…), ensalzando los valores de una mediación interdisciplinar que aporte los conocimientos de los diferentes profesionales que ejercen la labor de mediación. No obstante el amplio discurso sobre la mediación intrajudicial —cuando ya se ha interpuesto demanda entre las partes— debido a la celebración del evento, se recomendó ampliamente por todos los agentes jurídicos el uso de la mediación previa a la demanda judicial, donde se obtienen los mayores resultados de acuerdo y la mayor satisfacción del usuario. Por eso, desde nuestro CEMEI os invitamos a contar con nosotros para solucionar los conflictos de las comunidades de propietarios, a través de la mediación, poniéndonos a vuestro servicio. Virginia Madrid del Toro

Directora de la Comisión de Mediación y Arbitraje

LUCENTUM

REUNIÓN EN EL AYUNTAMIENTO DE ALICANTE

l alcalde de Alicante, Gabriel Echávarri, recibió en el consistorio en una reunión de trabajo al presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Alicante, Eliseo Mogica, y a varios miembros de la institución colegial. Una primera reunión que ha servido de presentación y en la que se han sentado las bases para la colaboración entre ambas instituciones públicas. En este sentido, se alcanzó un principio de acuerdo de colaboración que se plasmará en un convenio. Entre otras cosas, recoge el compromiso por parte de los colegiados para asesorar gratuitamente a los vecinos que carezcan de un administrador de fincas respecto a sus

Gabriel Echávarri, alcalde de Alicante

derechos y deberes como comuneros. Además, el Colegio de Administradores de Fincas de Alicante colaborará con el ayuntamiento para la difusión, a través de sus colegiados, de la obligación que tienen los inmuebles de más de

50 años de pasar revisiones técnicas. El ayuntamiento por su parte acometerá la realización de un censo que recoja la antigüedad de los edificios de la ciudad para tener un censo oficial de los mismos. Por último, el alcalde solicitó a los responsables del Colegio que realicen un listado de las viviendas propiedad de las distintas administraciones públicas que no están al corriente del pago de las correspondientes cuotas de comunidades de propietarios, para que el Consistorio pueda mediar y estas sean abonadas.

IX JORNADAS DE FORMACIÓN PARA MIEMBROS DE JUNTAS DE GOBIERNO

l pasado 19 de febrero, miembros de las juntas de gobierno de los colegios de Alicante, Valencia y Castellón acudieron a las IX Jornadas de Formación para Miembros de Juntas de Gobierno convocada por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE) que se celebró en Madrid. Tras la inauguración del acto a cargo de Salvador Díez Lloris, presidente del CGCAFE, se dio paso a las ponencias. Se trataron temas relativos a la formación on-line, la forma de comunicarse de los colegiados, la responsabilidad de los miembros de las juntas de gobierno, de innovación y propuestas para normalizar y adaptar el Plan General Contable.

En primer lugar, quedó de manifiesto que la formación on-line da respuesta a las necesidades de los colegiados que no pueden acceder presencialmente a los cursos. Los colegios de Barcelona y Madrid presentaron sus aplicaciones de formación on-line. En la segunda ponencia, Jaime Santamaría Vega, experto en mediación y consultor en gestión de la comunicación, aprovechó para recordarnos la importancia de la comunicación no verbal en nuestra profesión. A continuación, se ahondó en las coberturas de las pólizas de seguros contratadas para cubrir la responsabilidad de los miembros de juntas de gobierno,

Madrid acogió a miembros de juntas de gobierno de toda España

y tras la pausa del almuerzo, se trataron las propuestas de Juan Rodríguez Baeza, por un lado, y de Carlos Serrano Herrero, por otro. Dos posturas, adaptación manteniendo la filosofía del Plan General Contable o cambio del mismo. Además, se presentó un nuevo servicio a los administradores que consiste en unificar los envíos a propietarios de forma que quede constancia legal de ello. Tras todas estas exposiciones, se clausuró una nueva jornada donde los miembros de juntas de gobierno de España tienen la oportunidad de formarse, al mismo tiempo que se comparten momentos y vivencias que aumentan nuestros conocimientos.

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VALENTIA

II CURSO DE PERITOS JUDICIALES INMOBILIARIOS

efine la ley a un perito judicial como aquella persona que posea conocimientos científicos, artísticos, técnicos o prácticos para valorar hechos o circunstancias relevantes en el asunto o adquirir certeza sobre ellos, por tanto queda abierto a los letrados, abogados y a los jueces el poder solicitar a colectivos o personas el poder actuar como perito judicial en un procedimiento determinado. Evidentemente los peritos deberán cumplir unos requisitos mínimos legales y unas incompatibilidades que se indican en la ley y que a veces pueden no ser sencillas de cumplir, aunque deberán cumplirse por el perito, ya que actuará siempre bajo juramento o promesa, y sus actuaciones, informes o comparecencias son muy importantes y pueden afectar a la vida y los usos de las personas. De ahí que sea extremadamente importante para todos los que deseen formar parte del mundo de la pericia judicial el que las actuaciones cuenten con un grado de profesionalidad, tanto en la elaboración de informes y/o dictámenes, como en la exposición de los mismos ante los letrados y el tribunal, que sean adecuados a la materia y en relación con la materia de su competencia.

No es necesaria una determinada titulación para ejercer como perito judicial. Han de acreditarse los conocimientos ante el tribunal para poder ser designado como tal. Evidentemente y como todos sabemos, no hay una titulación exclusiva de administrador de fincas, y sabemos que la variedad de disciplinas que abarca la profesión de administrador de fincas nos dota de un grado de conocimientos respecto a las comunidades que difícilmente otros profesionales tienen. Ese conocimiento es nuestro valor añadido y el que tenemos que hacer prevalecer en la pericia judicial, especialmente en aquellas cuestiones que estén relacionadas con las comunidades de propietarios. Tenemos que dar a conocer al resto de colectivos que nadie mejor que nosotros conoce la problemática de las comunidades, nadie mejor que nosotros sabe interpretar una liquidación de cuentas o conoce aspectos relativos a la idiosincrasia propia de las comunidades de propietarios y de los propietarios, y nadie mejor que nosotros puede, por tanto, actuar como perito judicial o de parte en aquellas cuestiones que afecten o puedan afectar a las comunidades de propietarios y a los comuneros. Precisamente por este motivo, desde la Comisión de Formación, conociendo la necesidad de mayor conocimiento y el complemento de nuestra tarea principal, tratando de mejorar en cada curso,

Peritos

realizamos en el mes de diciembre de 2015 el II Curso de Peritos Judiciales Inmobiliarios, que tuvimos que repetir en enero ante la demanda generada. Unas jornadas en las que se combinó la teoría y la práctica, la formación jurídica y técnica, por la que han pasado 70 compañeros, ampliando posteriormente el listado de peritos que se renueva anualmente. Los mismos se han remitidos a todos los partidos judiciales de nuestro ámbito territorial, a la Seguridad Social, a la Agencia Tributaria, los colegios de notarios, registradores, abogados y procuradores, así como a la Conselleria de Justicia, para hacernos cada vez más presentes también en esta faceta profesional. Seguiremos trabajando por una formación de calidad. Pilar Gilberte Miembro de la Comisión de Formación

VALENTIA

CAMP DE MORVEDRE

El Café-Comarca sigue haciendo Colegio Asistentes en Sagunto

l pasado día 5 de febrero tuvo lugar en el Port de Sagunt el denominado Café-Comarca, convocando a los compañeros de la comarca del Camp de Morvedre. Asistieron 18 compañeros, y en el encuentro debatimos diferentes temas de la profesión, consultas en materia de supresión barreras arquitectónicas, rehabilitación en los edificios y las ayudas económicas que desde los distintos organismos oficiales pueden otorgar en este tipo de obras. Contamos con la presencia de una arquitecta del IVE, Teresa Escrich, quien

gustosamente nos aclaró cuantas dudas se exponían por parte de los compañeros. La empresa Thyssenkrupp, patrocinadora del evento y representada por Juan José Ufano, realizó una exposición muy detallada en cuanto a tipos de obras de accesibilidad en los edificios y también algo importe: la financiación que la propia empresa puede dar a la comunidad. La idea de acercar el Colegio a los compañeros que por la distancia no pueden asistir con más frecuencia o que desconocen los servicios que este les presta en el ejercicio de nuestra profesión es lo que motivó a la Comisión de Atención Colegial a crear estos encuentros. Es el quinto que organizamos, y todos los compañeros que

la integramos nos sentimos cada vez más satisfechos de su resultado y de la buena acogida que está teniendo entre los compañeros que acuden. Tanto es así, que podemos decir con orgullo que tras su celebración, algunos de ellos se incorporan a las distintas comisiones que conforman actualmente el Colegio, quieren colaborar y ser parte integrante del mismo. Nuestro proyecto está dando sus frutos, y seguiremos organizando para los próximos meses los siguientes encuentros Café-Comarca, hasta completar la totalidad de las comarcas que componen los colegiados de Valencia y Castellón. Susana Bolufer Sánchez Miembro de la Comisión de Atención Colegial

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VALENTIA

MI EXPERIENCIA EN LA OBTENCIÓN DEL SELLO DE CALIDAD

omo un paso mas en la mejora continua del servicio que prestamos a nuestros clientes, nos embarcamos en el proyecto de implementar en nuestro despacho la obtención del Sello de Calidad. Nuestra experiencia personal a través del tiempo nos permitió dar mejor definición a cuáles eran nuestras fortalezas y cuáles nuestras debilidades, así como la mejora de estas últimas, dotándolas de atención prioritaria e inmediata para su mejora continua. También dicha implementación nos ha permitido ser creativos, dando carácter personal a los requisitos exigidos por el Referencial de calidad de servicio para la actividad de administración de fincas (RCSAF), ajustándose a nuestras necesidades y a las de nuestros administrados. Los beneficios que nos ofrece y aporta la obtención del Sello en nuestro

despacho son la minimización de recursos y tiempo en la actividad cotidiana de administrar, y respecto a nuestros clientes, la fidelización, proporcionando una garantía de calidad en nuestros servicios y ofreciendo una mejor imagen corporativa y cualificación profesional. El RCSAF proporciona un sistema integral de la gestión de la administración de fincas, de manera que cada colegiado desarrolle sus métodos de trabajo con el cumplimiento de los requisitos que nos aporta este, favoreciendo una correcta organización y permitiendo brindar a todos nuestros clientes y potenciales clientes la prestación de un servicio de calidad con la garantía y el respaldo de una certificación. Por ello, animo a todos aquellos compañeros a invertir tiempo y esfuerzo para la obtención del Sello de Calidad. Ello brindará la diferencia y la recompensa a la gestión realizada en equipo. Contad con el apoyo y con todos los miembros de la Comisión de Calidad del Colegio, a la que yo pertenezco, quienes estamos a disposición de

Vanina Cernotto exhibe su certificación

todos aquellos compañeros para informar y ayudar a desarrollar este mismo proyecto en vuestros despachos. Vanina Cernotto

Miembro de la Comisión de Calidad Sello de Calidad, diciembre 2015

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VALENTIA José A. Cambralla

Director de la Comisión de Relaciones Sociales

NAVIDAD 2015 EN EL COLEGIO

4 de enero de 2016 FESTIVIDAD DE LOS REYES MAGOS 11 de diciembre de 2015 CAMPAÑA DE COLABORACIÓN CON LA CRUZ ROJA: DÍA DE LA BANDERITA Durante la mañana del día 11 de diciembre, el Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón participó en la calle Navellos en una mesa de la Cruz Roja para la recogida de ayuda económica para los refugiados. Gran número de colegiados y transeúntes se acercaron para depositar su valiosa ayuda, colaborando así con Cruz Roja en el Día de la Banderita. Los compañeros colegiados que estuvieron en dicha mesa fueron: Pilar Carrilero; M.ª Carmen Asunción; Isabel Vázquez; Yana; Pau; Alicia Oliver; Charo Feliu; Amparo Roig; Remedios Villanueva; Virginia Madrid; Amparo Silvestre; Pilar Ortiz; Rosa Valiente; Jesús Navarro; y José A. Cambralla.

23 de diciembre de 2015 KILO SOLIDARIO Como cada año en diciembre, un gran número de colegiados participan de forma activa en la campaña Kilo Solidario, iniciativa solidaria del Colegio de Administradores de Fincas de ValenciaCastellón, que tiene como objetivo recoger una importante cantidad de alimentos no perecederos para aquellas personas que más lo necesitan. Miembros de la Comisión de Relaciones Sociales junto al vicepresidente del Colegio, Jesús Navarro, llevaron cuatro vehículos cargados de comida recogida en las instalaciones del Colegio a las Servidoras de Jesús del Cottolengo del Padre Alegre y sus acogidos.

Un any més, Ses Magestats d’Orient han visitat el nostre Col·lege Professional. El passat 4 de gener a les 17.00, s’iniciava una de les més tradicionals i festives trobades professionals. En un entorn amable i familiar més de cinquanta fills d’administradors han pogut compartir esta festivitat amb els seus pares. Volem agraïr el treball fet des de l’administració de la institució i també als administradors voluntaris que participaren de manera altruista per a crear un dia màgic en la vida dels nostres fills. Un any més sense la vostra implicació no hauria estat possible. La professió té moments difícils i més en els temps de crisi que ara vivim. El Col·lege ha volgut apostar per les tradicions i la familia dels nostres col·legiats. Qualsevol suggerencia o proposta que tingau en serà molt ben rebuda.

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VALENTIA

CALENDARIO DE ACTIVIDADES Y ACTOS SOCIALES / PRIMER SEMESTRE 2016

29-30 de abril XLVI RENOVACIÓN DE LA OFRENDA A SANTO DOMINGO DE LA CALZADA (LA RIOJA) Celebración del Día del Santo Patrón de los administradores de fincas de España Los días 29 y 30 de abril, como todos los años, los administradores de fincas colegiados de España tenemos un encuentro anual en Sto. Domingo de la Calzada. Para los que no habéis asistido nunca, es un acto lúdico/religioso/ festivo/gastronómico del que emana una gran confraternidad entre compañeros con los que pasamos unos días entrañables de buena convivencia y desconexión de nuestro trabajo diario. Os animo a que participéis y a que disfrutéis del encanto de un pequeño pueblo tan singular y de la buena compañía con los administradores. Este año organiza los actos el Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Galicia. El importe total es de 35 €/persona. Inscripción que deberéis remitir a: asistenciacurso@icafv.es. Si deseas hospedarte con nuestro grupo, hemos reservado varias habitaciones en un hostal del pueblo. El desplazamiento en principio es en vehículos particulares. Si hubiese más de 20 personas, el Colegio contrataría un autobús.

6 de mayo FIESTA DEL SANTO PATRÓN EN LA SEDE COLEGIAL DE VALENCIA Como ya es tradicional, desde su fundación el Colegio celebra, en las instalaciones de nuestra sede de Valencia el día de nuestro Santo Patrón, Santo Domingo de la Calzada. Es también un acto lúdico/religioso que comenzará a las 13.00 con la celebración de la misa en la Iglesia de San Esteban, en honor a nuestro Santo Patrón y las oraciones por los compañeros difuntos. Posteriormente se celebra una comida de hermandad preparada por los propios colegiados, consistente en la elaboración de platos típicos como la tradicional paella valenciana. Este año se celebra el día 6 de mayo, y desde esta Comisión te animamos a que participes y disfrutes de la amistad y simpatía de tus compañeros, dejando a un lado las tareas diarias y el trabajo del despacho, para disfrutar de las instalaciones de tu Colegio y del buen ambiente colegial. Puedes apuntarte para realizar una paella. ¡Hace falta cocineros administradores! Interesados contactad con Susi: 96 315 31 32.

2-4 de junio CONGRESO NACIONAL DE ADMINISTRADORES DE FINCAS EN SEVILLA Vuelos con Iberia-Air Nostrum a Sevilla desde 138€ ida y vuelta. Viaje en AVE Valencia-Sevilla (4 h). Salida 8.00; regreso 18.30 por 100 €. El Colegio subvenciona con 150 € a sus colegiados. www.sevilla2016cnaf.com

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1. Ley de la Propiedad Horizontal 49/1960

colección propiedad horizontal

2. La prevención de riesgos laborales en las comunidades de propietarios 3. La protección de datos en las comunidades de propietarios 4. La Propiedad Horizontal en Cataluña: Comentarios y concordancias 5. Ley de arrendamientos urbanos 29/1994 6. Ética y Nicómaco. Comentarios de ética para administradores de fincas

ISBN: 978-84-15126-90-4

www.editorialcomuniter.es

sta publicación, realizada por un administrador para que sirva como herramienta de trabajo y elemento de reflexión sobre el valor de nuestra profesión, contiene el resultado de reflexiones y debate en jornadas y foros en los que han intervenido los compañeros de la Comisión Disciplinaria del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón. El presidente del Consejo General, Salvador Díez Lloris, en la presentación de este libro dijo que «la base sobre la que se asientan las relaciones entre los profesionales y los usuarios de sus servicios es la confianza. Sea cual sea la actividad profesional de que se trate, el índice de satisfacción con el servicio es proporcional al grado de confianza que el profesional sea capaz de generar en su cliente. La principal tarea de los colegios Profesionales, por lo tanto, debe ser ayudar a los profesionales para que adquieran todas las capacidades y puedan disponer de las condiciones óptimas para ofrecer sus servicios de manera que se cubran todas las expectativas de los usuarios. Los colegios profesionales deben garantizar formación…/… Otro de los aspectos fundamentales de la actividad colegial son las garantías…/… Pero la

Ética y Nicómaco

Comentarios de ética para administradores de fincas Francisco José Arnaldos Jiménez

Francisco José Arnaldos Jiménez Nació en 1970 en Valencia. Se licenció en Derecho por la Universidad de Alicante en 1994. Adquirió el Doctorado por la Universidad de Navarra en el año 2003 con la tesis Los Acuerdos entre la Santa Sede y el Estado de Israel. Ha colaborado activamente en el Colegio de Adminiﬆradores de Valencia y Caﬆellón desde el Congreso Nacional de 2012.Actualmente forma parte de la Junta de Gobierno de eﬆe Colegio, desempeñando el cargo de Presidente de la Comisión Deontológica y Disciplinaria. Es consejero del Consejo General de Adminiﬆradores de fincas de España.

colección propiedad horizontal /// vol. 6

COLECCIÓN

propiedad horizontal

Ética y Nicómaco Comentarios de ética para administradores de fincas

‘ÉTICA Y NICÓMACO. COMENTARIOS DE ÉTICA PARA ADMINISTRADORES DE FINCAS’

www.comuniter.es

formación y las garantías no son suficientes. La autorregulación del sector profesional es fundamental. El sistema de garantías colegiales se debe completar con un código deontológico riguroso y exigente».1 Robert Spaemann, al hablar sobre la relación entre la formación y la justicia, expuso que «la educación debe hacer a la persona capaz de librarse de la sensación del momento, capaz de hacer lo que quiera. Tarea de la formación es esclarecer el contenido valioso de la realidad, formar los diversos intereses objetivos. Objetivar nuestros deseos e intereses significa en primer lugar sujetarlos a una medida común, compararlos entre sí; solo así será posible que nos podamos poner de acuerdo con nosotros mismos y con los demás acerca de los intereses en conflicto. Llamamos justo a aquel que, en los conflictos de intereses, examina de qué intereses se trata y está dispuesto a pasar por alto de quién son los intereses que están en liza. Y puesto que siempre tenemos la tentación de engañarnos a nosotros mismos y de privilegiarnos en la valoración de los intereses, pertenece a la justicia la disposición de someterse, en caso de duda, a una instancia imparcial».2 Para la introducción a esta mate-

ria, el autor ha acudido a dos personajes ficticios, Ética y Nicómaco, que viven en la Valentiae del siglo I d. C. El advocatus Nicómaco, en defensa de su cliente Ética, administradora de edificios, pide un dictamen al sabio Saulo de Tarso, más conocido como San Pablo. Su respuesta, «Lo que los demás buscan en un administrador es que sea fiel», extraída de la Carta a los Corintios, nos ayuda a entender otro texto sacado del libro de Aristóteles que inspira el nombre de los personajes del prólogo: «Así como en los juegos olímpicos no son los más hermosos ni los más fuertes los que son coronados, sino los que compiten, así también en la vida los que actúan rectamente alcanzan las cosas buenas y hermosas; y la vida de éstos es por sí misma agradable».3 El administrador de fincas desarrolla una función de interés general, porque gestiona el bien común de las comunidades de propietarios, y en el ejercicio de esta labor debe hacer valer su profesionalidad, su independencia y otros valores que enriquecen nuestro trabajo día a día. De otra manera lo explica Tomás de Domingo: «Una de las funciones del administrador es dignificar el bien común, reinterpretar lo público, y de esta manera se puede luchar contra la corrupción de la sociedad. Existen dos maneras de interpretar lo común: como una prolongación de lo privado o como una realidad sustancialmente distinta de lo privado, lo que es de todos y adquiere la dignidad, y debe ser de especial cuidado. Todo administrador sabe mucho de lo común, todos los días delimitamos y debemos dignificar lo común, y anteponer el beneficio colectivo al personal».4

Cfr. Salvador Díez Lloris, presentación del libro Ética y Nicómaco. Comentarios de ética para administradores de fincas. Editorial Comuniter, 1.ª edición, pp. 7-8. 2 Cfr. Robert Spaemann, Ética: cuestiones fundamentales, Editorial Eunsa, 8.ª edición, p. 64. 3 Cfr. Aristóteles, Ética a Nicómaco. 4 Cfr. Tomás de Domingo y Pérez, conferencia en la Jornada sobre Deontología del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón, de 10 de abril de 2014. La cita se recoge en el libro Ética y Nicómaco. Comentarios de ética para administradores de fincas. Editorial Comuniter, 1.ª edición, pp. 31-32. 1

CASTILION

FORMACIÓN EN

Participantes en Castellón

Participantes en Gandia

Jornada de formación sobre la normativa aplicable a todas las piscinas de comunidades de propietarios, y que regula importantes aspectos como la responsabilidad del titular de la instalación, los criterios de calidad del agua o la formación del personal de mantenimiento. Intervinieron como ponentes Carmen Escoín, técnico superior y responsable del Centro de Salud Pública de Castellón, y Vicente Amposta, gerente de Serteca 2011, S. L. L.

Jornada de formación sobre coordinación de actividades empresariales. Obligaciones y responsabilidades de la comunidad en materia de riesgos laborales. Intervino como ponente Salvador Puigdengolas Rosas, subdirector técnico del Instituto Valenciano de Seguridad y Salud en el Trabajo (INVASSAT), ingeniero industrial y presidente provincial del Colegio Oficial de Ingenieros Industriales de la Comunitat Valenciana.

Presentación del servicio de arquitectura y foro abierto. Intervinieron como ponentes Alberto Pampín, arquitecto y asesor del Colegio, y Francisco Barrionuevo, delegado de Reinstec Grupo Desacor.

Jornada de Formación el 1 de abril para conocer obligaciones y responsabilidades de la comunidad en edificios de más de 50 años. El ponente, José Luis Mur Estada, Ingeniero Industrial y asesor del Colegio de AAFF de Valencia-Castellón.

PRESENTACIÓN DE LA NUEVA WEB DEL COLEGIO

a web del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón se reinventa e incorpora la nueva imagen corporativa, con un diseño hecho a la medida de los profesionales y los usuarios. Además con nuevas funcionalidades que contribuyen a que la navegación sea más fácil e intuitiva. Adaptada a los dispositivos móviles, cuenta con nuevos contenidos y con una parte pública para los ciudadanos y una privada de acceso solo a colegiados. Hasta la capital de la Plana se desplazó el director de la Comisión de Comunicación e Imagen, José Ramón Romero Soler, junto a uno de los miembros de la Comisión de Castellón, Joaquín García Lombard, para la presentación de la nueva página. Cuenta con herramientas tan importantes como el registro de notificaciones, no haciendo falta personarse en el Colegio físicamente. Sin moverte del despacho y con un clic, puedes enviar lo que necesites. Un gran proyecto ya en marcha. Podemos encontrar la ventanilla única, legislación inmobiliaria, mediación y arbritaje, calidad y su referencial, el Colegio y sus comisiones de trabajo, la revista Urbis Noticias, búsqueda de colegiados, las garantías para el usuario, noticias y un apartado de propietarios. Su dominio sigue siendo www.aaffvalencia.es.

CASTILION

ASESORÍA JURÍDICA

LA RESPONSABILIDAD DEL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD

l art. 13.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dispone que son órganos de la comunidad de propietarios, la Junta General, el presidente (y en su caso, el vicepresidente), el secretario y el administrador. Y continúa recogiendo en su apartado 3, que será el presidente quien ostente legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten. Según jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo (TS), que cita la gran mayoría de jurisprudencia menor analizada, la responsabilidad del presidente en el desarrollo de su función ha sido considerada en un doble aspecto. Por un lado, en el de su relación inter partes (presidente/comunidad), y por otro, en su relación con terceros ajenos a la comunidad (presidente/terceros no comunitarios) (SSTS de 1 de marzo de 1984, 19 de junio de 1965 y 10 de junio de 1981). Se mezcla en la figura del presi-

dente la condición de órgano creado directamente por la ley, con las funciones que esta le atribuye y la posible aplicación de algunas de las normas propias del mandato —representativo o no— en aquellos supuestos en los que el presidente haya podido desviarse claramente de su función e irrogado con ello un perjuicio a la comunidad. Resuelve nuestro Tribunal Supremo (STS 27/11/1986 ) que debemos tener en cuenta que el presidente de la comunidad de propietarios no actúa estrictamente como un mandatario que precise de acuerdos concretos de la comunidad, sino que interviene como un órgano del ente comunitario, «viniendo a ser un puro instrumento físico a través del cual actúa la comunidad, sin perjuicio de la relación interna entre el presidente y la Junta de Propietarios, ante la que deberá responder en el caso de que lo que hubiera llevado a cabo no se hubiera ajustado a las normas generales o particulares contenidas en los Estatutos». El presidente no necesita autorización de la Junta para firmar contratos vinculados al servicio de la comunidad,

pero tampoco puede intervenir sin conocimiento de esta o con oposición expresa de la Junta General a la firma de aquellos. Señala la jurisprudencia que existe la presunción de que el presidente está autorizado mientras no se acredite lo contrario (SSTS 3 marzo 1995, 20 diciembre 1996, 8 julio 2003 y 18 julio 2007), pero esta presunción, no le exime de su responsabilidad frente a la comunidad de propietarios para el caso de extralimitarse en sus funciones. Es numerosa la jurisprudencia que aborda esta cuestión, concluyendo que entra en el ámbito de poder de la Junta de copropietarios, no del presidente, «conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio de la comunidad» (artículo 14 e LPH ), y si bien es cierto que, como hemos visto, el art. 13.3 de la misma Ley establece que la representación de la comunidad la ostenta el presidente y que la

ASESORÍA JURÍDICA jurisprudencia ha venido poniendo de manifiesto que la voluntad representativa del presidente lleva implícita la de todos los titulares, no lo es menos que «ese mandato representativo del presidente no puede ser concebido ni interpretado en términos absolutos, de tal modo que le lleve a prescindir de los acuerdos de la comunidad, en los que necesariamente ha de sustentarse su facultad representativa, fuera de las atribuciones directamente conferidas por la Ley al cargo de presidente». Los derechos que la Ley otorga al presidente conllevan una serie de responsabilidades de carácter contractual y extracontractual, que tienen reflejo en el Código Civil (CC). Nos referimos a los artículos 1.101 («Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquellas») y 1.902 («El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado»). Por otro lado, y aunque no estamos ante un contrato de mandato puro, dado que el nombramiento es ex lege y de carácter obligatorio, la jurisprudencia sí viene aplicando algunas de las normas que regulan este tipo de contrato, como por ejemplo el artículo 1.726 CC: «El mandatario es responsable, no solamente del dolo, sino también de la culpa, que deberá estimarse con más o menos rigor por los Tribunales según que el mandato haya sido o no retribuido».

Si la comunidad quiere exigir responsabilidad del presidente deberá convocar Junta Extraordinaria, con un punto específico del orden del día, acordando por el régimen de mayoría simple reclamación extrajudicial y, en su caso, inicio de las acciones judiciales oportunas. Aconsejamos también llevar a esa Junta nombramiento de cargos que resulten legitimados para la efectividad de tales acuerdos, por decisión de la propia Junta para evitar problemas de representación futuros. Las obligaciones más representativas, cuyo incumplimiento total o parcial pueden generar responsabilidad exigible al presidente son: • Cumplir diligentemente los acuerdos de la Junta General. • Representar a la comunidad en sus relaciones con terceros sin que con ello tenga la facultad de actuar unilateralmente. • Convocar Junta General Ordinaria una vez al año y todas aquellas extraordinarias cuando sea necesario o cuando lo pida el 25 % de los propietarios o un número de propietarios que sumados sus coeficientes sean al menos el 25 % de los coeficientes. • Visar los certificados de deudas y firmar las actas de la Junta. • Atender comunicaciones tanto del administrador de fincas como de los vecinos para reparaciones urgentes, y adoptar las medidas que sean necesarias en evitación de daños. La responsabilidad del presidente de la comunidad de propietarios vendrá condicionada por una actuación

culpable o negligente en el ejercicio de sus funciones, siempre que con ello se cause perjuicio a la propia comunidad, a los propietarios que la componen o a terceros ajenos a esta. Pero esta responsabilidad ha de analizarse siempre dentro del espíritu de la LPH, la no profesionalidad de las personas que ejercen el cargo, la obligatoriedad del mismo y el funcionamiento cada vez más complejo de las comunidades de propietarios. En este sentido, queremos señalar la SAP de Madrid, Sección 18.ª, de 24 de abril de 2006: «... el mero hecho sin más y aisladamente de que hayan existido desviaciones presupuestarias inejecución o mala ejecución de un proyecto de obras no pueden considerarse sea responsabilidad del presidente de una comunidad de propietarios ni ex art. 1.101 ni ex art. 1.902; de ser así, ha de entenderse que pocos presidentes de comunidad no designados judicialmente ejercerían sus funciones en España. Para que esa responsabilidad surja, ha de alegarse y probarse cumplidamente que esas desviaciones fueron provocadas por los demandados, que las partidas no se ejecutaron por propia voluntad personal y no representativa de los demandados, que las partidas que se sustituyeron lo fueron también por voluntad propia y no representativa de los demandados, y que la diferencia económica revertió en alguna forma en beneficio de estos». M.ª Dolores Delgado de Molina Asesoría Jurídica COAFA

INFORMACIÓN

EL RÉGIMEN INTERNO DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Son las primeras

normas democráticas

de nuestra sociedad en el ámbito privado, y el

administrador debe ser

su primer impulsor

a prioridad para los miembros de la Comisión de Atención al Colegiado es dar asistencia personal, semanalmente, a todos los compañeros y usuarios que puedan necesitar de nuestro apoyo y consejo profesional. Durante los dos últimos años de atención colegial, hemos detectado que gran parte de los conflictos entre vecinos se producen porque no existe claridad en las reglas de convivencia entre ellos. Por esta razón, establecer unas normas de convivencia de régimen interno en cada comunidad de propietarios es un instrumento fundamental para prevenir muchos conflictos entre los vecinos. El administrador de fincas, como especialista en la gestión y mantenimiento de la cosa común, debe de ser el impulsor de estos regímenes internos. Así, además de sus servicios estrictamente profesionales, el administrador de fincas facilitará a sus clientes un marco de convivencia agradable y consensuado entre todos ellos. El régimen interno de las comunidades de propietarios es a la sociedad civil el primer germen, el primer eslabón de la gran cadena de acuerdos del contrato social. Como decía Rousseau: «… unir siempre lo que permite el derecho con lo que dicta el interés. A fin de que no estén separadas la utilidad y la justicia». ¿Qué nos dice la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) al respecto? El artículo 6 de la LPH lo define así: «Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la for-

ma prevista para tomar acuerdos sobre la administración». El artículo 17 de la LPH establece las reglas para la adopción de acuerdos en la Junta de Propietarios. Puesto que los apartados 1 al 6 de este artículo no contemplan los acuerdos de aprobación y de modificación de las normas de régimen interior, para la validez de tales acuerdos ha de aplicarse la regla general del apartado 7; es decir: • En primera convocatoria bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación; y en segunda convocatoria, serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que esta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. • Y cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas. Y, como todos sabemos, los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios (art. 17-9 LPH). ¿CUÁLES SON LAS VENTAJAS DEL RÉGIMEN INTERNO O REGLAS DE CONVIVENCIA? • La participación directa de los propietarios y usuarios en la confección de las normas por las que debe regularse la convivencia entre los vecinos de la comunidad. Si bien en su aprobación mediante votación en la Junta de Propietarios, solo intervendrán los propietarios. • Mayor amplitud de aplicación: debe cumplirse tanto por propietarios como por inquilinos o invitados. • Su creación ha sido instaurada por el voto directo de los propietarios, y expresa la voluntad mayoritaria de los mismos, sin perjuicio de que puedan también ser oídos durante el proceso para su aprobación los usuarios no propietarios.

• Se trata de unas normas ágiles, fáciles de adoptar y fáciles de cambiar. No están encorsetadas a permanecer vigentes con la tortura del requisito de la unanimidad para ser modificadas. • Son normas más adaptadas a la sociedad en cada momento. Recogen las necesidades actuales de los vecinos. • No tienen por qué estar inscritas en el Registro de la Propiedad. • Son de obligatorio cumplimiento tanto a propietarios como al resto de ocupantes. • Cualquier vecino, en beneficio propio y de la comunidad, sin esperar al presidente de la comunidad por pasividad o negligencia de este, por sí mismo, se encuentra legitimado para entablar en los tribunales la reclamación pertinente para que se hagan cumplir las normas del régimen interno. Ya son muchas las sentencias a favor de esta legitimación de los tribunales superiores de justicia, el Tribunal Supremo (STS 5904/2014, entre otras) y el Tribunal Constitucional (STC 115/1999, de 14 de junio): «… que cada propietario, pese a la representación orgánica que ostenta el presidente de la comunidad de propietarios, está legitimado para actuar en defensas de sus derechos en los casos de pasividad o incluso de oposición de la comunidad, por cuanto que la situación de propiedad horizontal no es propiamente una situación de comunidad, sino de régimen jurídico que se sujeta a la llamada “propiedad separada” (art. 396 CC) de los diferentes pisos y/o locales…». Por todo ello, como administradores de fincas colegiados creemos que la elaboración de regímenes internos dinámicos en las comunidades de propietarios es un arma imprescindible para la convivencia de los vecinos.

Vicente Sales Rodríguez Director de la Comisión de Atención al Colegiado

INFORMACIÓN

CONCILIACIÓN DE LA VIDA LABORAL, FAMILIAR Y SOCIAL

e comprobado a lo largo de mi vida que en el desarrollo de nuestra profesión intervienen varios factores que marcan nuestro camino o trayectoria de vida. Entre ellos se encuentra la influencia de la familia, cónyuge, hijos, aficiones, grupos de amigos, nuestra personalidad, nuestros objetivos, nuestras preferencias a la hora de tomar decisiones, y también juegan un papel importante las oportunidades que se nos presentan para desarrollar nuestra empresa. En definitiva, las decisiones que tomemos en el inicio de nuestra vida laboral y familiar marcarán en un futuro las tendencias o estilos de vida y de trabajo. Todo ello requiere un análisis de tu situación personal y de lo que deseas alcanzar. Por eso es muy importante, desde el principio de nuestro proyecto laboral/empresarial, parar a pensar cómo queremos que sea ese estilo de vida y marcar parámetros de actuaciones de los que no debemos separarnos. Eso sí, cada cierto tiempo, tenemos que realizar autoevaluación para tomar medidas y realizar correcciones o cambios de rumbo. Como todo en la vida, una buena base de principios y acciones es siempre una garantía para conseguir el éxito de lo que nos propongamos. Pongamos un ejemplo que será muy útil a los compañeros noveles que comienzan en esta fascinante profesión:

En un momento de tu vida tomas una decisión importante que marcará tu futuro profesional, tu vida personal y familiar: «Quiero ser administrador de fincas». Cuando por cualquier circunstancia has decido dedicarte a esta profesión, se te abren grandes incertidumbres (no sabes cómo empezar, tienes muchas dudas, no sabes cómo resolver los problemas, tienes miedo a las juntas, no duermes por las noches, «¿ganaré suficiente dinero?), pero eres joven, y con ilusión afrontas tus nuevos compromisos y sobre todo tu nueva forma de construirte un futuro económico con el que puedas desarrollar tu vida personal y familiar. Lo das todo a esta profesión y tus horas de trabajo aumentan cada año más porque focalizas tu esfuerzo y tu tiempo en los quehaceres laborales. Empiezas a darte cuenta de que tu trabajo te cierra las puertas a la relación social, con otros compañeros, con tu familia. Dices con frecuencia: «Este trabajo me absorbe mucho; me ata a mi despacho; no tengo tiempo para mí; no encuentro el momento de cortar e irme a mi casa; no hago más que apagar fuegos». Se encienden las alarmas: vivo para trabajar en vez de vivir del trabajo. Comienza el síndrome del estrés, y corres el riesgo de trabajar de una forma muy personalista y sin relación con otros compañeros, cerrando las puertas a una visión amplia del entorno y de la realidad empresarial, generando una vida monótona y vacía de contenido. Muchos compañeros han llegado en esta profesión a cumplir más de 30 años sin apenas haber tenido vacaciones, ni haber realizado cosas cotidianas con su familia o con sus hijos (jugar, vestirlos, acostarlos a dormir, acompañarlos al cole...), y encima ni siquiera en el trabajo que tanto le absorbe ha podido disfrutar y aprovechar las ventajas y oportunidades que le da el Colegio: formación, compañerismo, relación social, congresos… Pero, por el contrario, en un momento dado tienes la oportunidad de asistir a un acto del Colegio y resulta que conoces a varios compañeros majísimos que te brindan su amistad, y se te abre un mundo de oportunidades para poder desarrollar tu profesión. (sigue en p. 30)

INFORMACIÓN Empiezas a compartir tus preocupaciones e ilusiones con otras personas que realizan tu misma actividad, produciendo unos efectos sorprendentes: tu mente se abre y tu salud mejora, sobre todo emocionalmente. La relación social en nuestra profesión es necesaria para el desarrollo personal y emocional. La relación con tus compañeros crea en ti una actitud positiva que beneficia a tu salud: sube la autoestima y reduce el estrés. La Comisión de Relaciones Sociales tiene el encargo de la Junta de Gobierno de organizar eventos y actividades sociales dirigidas a sus colegiados, al objeto de encontrar un acercamiento con el Colegio y a buscar una relación entre compañeros, de manera que exista una fraternidad basada en valores como la amistad, el compañerismo, la ayuda a los demás, la gratitud, la solidaridad…

«Si tienes, da; si necesitas, pide» Las acciones que realiza el Colegio en pro de sus miembros fundamentalmente se basan en la formación, pero igual de importante es el campo o ámbito personal y de relaciones humanas entre compañeros. Por todo ello, te recomendamos que participes en todas las actividades que puedas del Colegio: saldrás ganando.

José A. Cambralla Balaguer

Director de la Comisión de Relaciones Sociales

PERITOS JUDICIALES

ada día los administradores de fincas colegiados somos más reconocidos en ámbitos como el judicial, y así se demanda de nuestra pericia. Quizás en ello ha tenido que ver los esfuerzos y el empeño que a nivel colegial se realizan, aprovechando entre otras aquellas funciones que, el artículo 5 m) de la Ley 6/1997, de 4 de diciembre, de la Generalitat Valenciana, de Consejos y Colegios Profesionales de la Comunitat Valenciana, atribuye a los colegios profesionale,s como es la función de «facilitar a los tribunales la relación de colegiados/as que por su preparación y experiencia profesional pudieran ser requeridos para intervenir como peritos en los asuntos judiciales o proponerlos a instancia de la autoridad judicial, así como emitir informes y dictámenes cuando sean requeridos para ello por cualquier juzgado o tribunal». Ello, coordinado con acuerdos como el adoptado el 28 de octubre de 2010, por el Pleno del Consejo General del Poder Judicial, por el que se modifica

la Instrucción 5/2001, de 19 de diciembre, del Consejo, sobre remisión anual a los órganos jurisdiccionales de las listas profesionales para su designación judicial como peritos y del Protocolo de Actuación del Servicio Común Procesal para la Asignación de Peritos Judiciales, de 9 de febrero de 2005, hace que cada día esta otra actividad complementaria sea una fuente de ingresos para muchos compañeros. En esta otra actividad, no debemos olvidar que los ingresos no solo vienen cuando se es solicitado de parte, sino también cuando la pericia se reclama de oficio por el juez, se ha interesado por parte del Ministerio Fiscal o se acuerda que se lleve a cabo bajo la cobertura de la asistencia jurídica gratuita. Es en este punto en el que quiero centrarme. En estos casos se hace obligatoria la referencia la Orden de 23 de julio de 2001, de la Conselleria de Justicia y Administraciones Públicas, sobre Organización y Funcionamiento del Sistema de Peritaciones Judiciales. (DOCV núm. 4068 de 21-08-2001), y por ende su reforma venida con la Orden 3/2015, de 4 de diciembre, de la Conselleria de Justi-

cia, Admininistración Pública, Reformas Democráticas y Libertades Públicas, por la que se modifica la Orden de 23 de julio de 2001, de la Conselleria de Justicia y Administraciones Públicas, que regula la organización y funcionamiento del sistema de peritaciones judiciales. Al fin y al cabo, por medio de la citada normativa se regula la asistencia pericial gratuita. Así, establece la norma que el reconocimiento del derecho a la asistencia jurídica gratuita eximirá a sus titulares de la obligación de abonar los gastos derivados de las actuaciones periciales practicadas a lo largo del proceso para el que se solicitó dicho derecho. Pero también fija el abono de honorarios devengados por los profesionales privados, excepcionalmente, en caso de inexistencia de técnicos de órganos judiciales o de las Administraciones Públicas, y con resolución motivada del juez/ tribunal. De este modo, queda claro que correrá a cargo de la Conselleria de Justicia y Administraciones Públicas, con la excepción de los supuestos a los que se refiere el artículo 36 de la Ley 1/1996, de 10 de enero, de Asistencia Jurídica Gratuita. (sigue en p. 32)

Tel / 96-322 37 57 Fax/ 96-322 47 88 informacion@terraimar.es // www.terraimar.es 30

INFORMACIÓN Dice el artículo 7.º de la Orden del 2001 que «Por el órgano judicial se recabará el perito al colegio profesional correspondiente, indicando el número de asunto, el nombre del letrado proponente y la indicación de si la pericia se ha solicitado por la parte beneficiaria del derecho a la asistencia jurídica gratuita o si se trata de una prueba propuesta del juez, de oficio, o por el Ministerio Fiscal, así como la especialidad interesada, mediante remisión debidamente cumplimentado del modelo que se adjunta como Anexo I a la presente orden». Pero ciertamente no se lleva a cabo este proceso en todos los casos, y es necesario que el perito ponga en conocimiento del colegio dicho hecho, para que el colegio profesional remita a la Dirección General de Justicia de la Conselleria de Justicia y Administraciones Públicas de la Generalitat Valenciana «certificación que contenga la relación de peritos que han realizado el servicio, las materias objeto de asesoramiento y el número de pericias realizadas, así como copia de los modelos normalizados de solicitud de peritos (Anexo I) remitidos por los órganos judiciales recabando la actuación judicial y de la acreditación documental

de la emisión del dictamen pericial, que deberán presentar los peritos ante su respectivo colegio mediante la aportación del modelo normalizado de acreditación (Anexo II)», siguiendo así con lo determinado por la norma. De este modo, la Conselleria de Justicia y Administraciones Públicas hará efectivo el pago que corresponda, en función de las liquidaciones trimestrales presentadas por cada colegio profesional, sin necesidad de que se haya dictado sentencia, y una vez efectuado el ingreso, el colegio profesional reintegrará «los honorarios percibidos con cargo a fondos públicos, si de resultas de la sentencia hubiera pronunciamiento sobre costas a favor de la parte titular del derecho a la asistencia jurídica gratuita o, cuando no habiendo expreso pronunciamiento en costas, venza en el pleito el beneficiario de la justicia gratuita, que deberá pagar las causadas en su defensa siempre que no excedan de la tercera parte de lo que en él haya obtenido; todo ello en los términos previstos por los artículos 36 de la Ley 1/1996, de 10 de enero, de Asistencia Jurídica Gratuita, y 45 del Decreto 29/2001, de 30 de enero, del Gobierno Valenciano, de

Asistencia Jurídica Gratuita, y cuando por cualquier otro medio, se obtenga el pago por el perito designado» (art. 9 de la Orden del 23 de julio de 2001). Precisamente en el 2015, la modificación introducida fue en relación al precio que se fija por cada pericia, indicando: «El precio que se fija por cada pericia es de 150 euros. Excepcionalmente y con el informe favorable y razonado del colegio profesional competente, cuando se considere que una pericia conlleva una especial dificultad y coste para el perito designado, la Dirección General de Justicia podrá resolver su pago al precio de 300 euros». Así pues, se hace necesario comunicar al colegio la designación si esta ha sido interesada por el Ministerio Fiscal, acordada de oficio por el juez/tribunal o en el marco de la asistencia jurídica gratuita, facilitando los datos y documentación que al respecto indica la norma en sus anexos. M.ª José Valero i Vicent

Gerente Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón

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