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澳洲股票可以投資嗎？ （中） 上期我们談到Coles和 Woolworth的股票值比较, 现在 二周后的结果如何呢？ 零售巨头Coles Group Limited (ASX: COL) 的股价在过 去两周经历了剧烈波动，并抢在 Woolworths之前于8月25日（周 二）发布了其2026财年全年财 报。 Coles披露联邦法院针对此 前员工短薪风波做出判决，公司 需额外计提2.35亿澳元的历史薪 资补发拨备。这直接导致其开盘 后股价一度重挫至$22.12，這是 該股数月以来的最低位。如果你 在這时进場那就对了！因为該股 很快意识到：「其underlying （剔除一次性巨额赔偿后的基础 损益）业务仍然极其强劲」因 此，买盘迅速涌入，推动股价在 收盘时强劲反弹至$23.75， （Coles周五收盘价格$23.80） Woolworths Group Limited（代码：WOW）在过去
两周（2026年8月中旬至8月26 日）的股价表也呈现先抑后扬的 剧烈震荡的走势，核心催化剂是 其在8月26日发布的FY26全年财 报。在这两周内，其股价最高触 及$41.19澳元（创下自2021年8 月以来的最高纪录），最低跌至 $38.06澳元，整体波动幅度接近 8.2%。（woolly周五收盘价为 $39.65 澳元） 再看这二家公司最近的营 收真是讓人流口水！ Coles去年营收达到455.8 亿澳元，同比增长2.8%。其中 线上电商业务（eCommerce） 同比暴增26.4%至56亿澳元。 （很明显的澳州现在線上购物， 配送到家的人愈來愈多了） Woolly的利润也大增： 2026财年全年集团营业收入达 到715亿澳元，税后净利润 （ N PAT ） 大 幅 增 长 1 5 . 4 % 至 16.0亿澳元。如果您持有1,000 股WOW：您将在9月25日收到 $520.00澳元的现金红利。 （二者一比较，大家可以
明显的看到，到Woolworth去 shopping的人还是比Coles的人 多很多，但是我还是喜欢Coles) 当然，Coles和woolly祗是 個别例子，並不足以說明澳洲股 市整体状况！ 我把它擴大到澳洲股市從5 年前（2021年7月）的約7,315 點攀升至上周五收盘的9,092.30 点。澳股五年之间漲了24%，純 大盤年化漲幅达到近5%：這还 不包含澳洲大盘平均每年提供 4%-4.5%的现金股息，如果把这 些发到手里的现金立刻复利买入 股票，澳股过去五年的总回报率 实际上高达53.5%左右，换算成 复合年化收益率直接飙升至约 9.0%！ 拿它來和澳洲房地产做 比较，过去五年内（2021年 8月至2026年8月），澳大 利亚全国房地产（Dwelling Values）的累积总涨幅大约 在35%-40%之间，换算成 复合年化增长率（CAGR） 约为6.2%-7.0%。当然，房
地产也会有房租收入，這個各别 情况不同，很難做比较，那如果 你是自住房，就獨缺这一塊了。 最后，我想提醒大家，澳 洲房地产的漲势已经到头了，未 来五年甚至有下跌的可能性。而 澳大利亚股市（S&P/ASX 200） 截至2026年8月28日（周五）收 盘的平均滚动市盈率（Trailing P/E Ratio）约为 21.30x。（大盘 的12个月远期市盈率（Forward P/E Ratio）大约维持在18x19.6x之间），因此，澳股呈现 了高估的風显，投资者不論投资 二者之间任何一项一定要持有戒 慎之心！
河景房變「綠幕房」
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Jade Xie
财经专栏
布里斯班房價還能漲多久？ ⸺我看到的三個轉折訊號
Jade Xie｜Easyhome Mortgage 董事總經理｜資深房地產投資人｜財經評論人 過去幾年，布里斯班無疑是澳洲表現最強勁的房地產市場之一。 身為一個長期從事金融、銀行及信貸工作，同時也親身參與房地產投 資的人，我自己也經歷了這一輪明顯的資產升值。但進入2026年下半 年，我認為市場的遊戲規則已經改變：布里斯班並不是要“崩盤”， 而是過去幾年“買什麼都漲”的階段正在結束。未來一兩年，更可能 是高位震盪、區域分化和買方選擇增加的市場。
轉折訊號一：房價已經明顯跑贏薪資 截至2026年7月底，Cotality數據顯示，布里斯班全部住宅中位 數已超過110萬澳元，House中位數約121萬澳元。同時，澳洲統計局 （ABS）最新城市級收入數據表明，布里斯班僱員每週收入中位數為 1,500澳元，折合年收入約78,000澳元。需要特別說明的是，這項城 市級ABS數據是“僱員收入中位數”，並不是“布里斯班全職工資中 位數”。本文使用中位數，是因為它較少受到極高收入者拉高平均值 的影響，更能反映一個典型工資收入者面對的住房壓力。 表一：布里斯班房價與收入水準 當前水平 全部住宅中位值 A$1,104,094 獨立屋 House 中位值 A$1,207,039 公寓 Unit 中位值 A$875,135 布里斯班僱員週收入中位數 A$1,500 / 週 折算個人年收入中位數 約 A$78,000 / 年 住房負擔能力：個人收入比較與官方家庭收入指標 房屋類型 計算方式 房價∕個人年收入 全住宅 A$1,104,094 ÷ A$78,000 14.2倍 House A$1,207,039 ÷ A$78,000 15.5倍 Unit A$875,135 ÷ A$78,000 11.2倍 以這個個人收入比較口徑，一套普通布里斯班House的價格，相 當於布里斯班僱員年收入中位數的約15.5倍⸺而且還是稅前收入， 尚未扣除所得稅及生活開支。需要強調的是，這個15.5倍是為了直觀 說明個人薪資與房價之間的差距，並不是標準的「家庭房價收入 比」。 如果採用更標準的家庭收入口徑，昆士蘭財政廳公佈的布里斯班 住宅價格∕家庭收入比，從2019‒20年的5.3倍上升至2025年5月約8.3 倍。兩種口徑雖然分母不同，但共同傳遞出同一個訊息：布里斯班房 價成長長期明顯快於居民收入成長，住房負擔能力正成為市場越來越 重要的限制因素。
轉折訊號二：利率風險還沒結束 截至2026年8月，澳洲儲備銀行（Reserve Bank of Australia，簡 稱RBA）的現金利率（Cash Rate）為4.35%，2026年內已升息三次。 7月消費者物價指數（Consumer Price Index，簡稱CPI）較去年同期 仍上漲3.5%，反映基礎通膨壓力的截尾平均通膨率（Trimmed Mean Inflation）為3.6%，仍高於RBA的2%‒3%通膨目標區間。 因此，市場討論「11月份是否還會再加一次息」並非沒有依據。 截至2026年8月27日，CBA和ANZ傾向預測11月再加息0.25個百分點； NAB認為9月已經存在升息可能，並不排除11月進一步行動； Westpac則相對謹慎，其基準判斷仍是今年不再升息。由於這類預測 會隨著每個月的通膨、就業及消費數據快速變化，讀者應把它理解為 當時的機構預測，而不是已經確定的政策決定。
如果利率持續上升，影響不僅是每月還款增加，更重要的是銀行 重新計算貸款償還能力後，買家的最高借款額度可能會進一步下降。
轉折訊號三：雪梨、墨爾本已經先調整， 布里斯本也開始降溫 Domain的2026年6月季數據顯示，雪梨House價格下跌3.3%， 墨爾本下跌3.1%，而同期布里斯班仍上漲0.4%。但到了7月， Cotality數據顯示布里斯班House單月下跌0.6%，全部住宅價值也下 跌0.6%。這說明全國房市的降溫已經開始影響布里斯本。 不過，我認為布里斯班短期仍比雪梨和墨爾本更有價格支撐。原 因在於人口成長和住房供應不足並沒有消失。昆士蘭州政府為 Brisbane設定了2046年新增約210,800套房屋的目標，Brisbane City Council正透過規劃和住房供應政策推進落實。換句話說，長期供應 壓力不會因為一兩次升息就迅速消失。
我的判斷：未來一兩年不是“普漲”，而是“分化” 在2026年8月的最新預測中，KPMG預計雪梨House全年下跌 4.4%、墨爾本下跌5.0%，而布里斯班House全年仍可能錄得4.6%的 成長。需要注意的是，布里斯班今年相當一部分漲幅已經發生在前 期，因此「全年仍為正增長」並不等於從現在到年底房價還會繼續上 漲。 我的基準判斷是：從現在到2026年底，布里斯班整體仍可能有 約1%‒3%的向下調整空間；2027年更可能是橫盤至溫和成長。如果 RBA再加一次甚至兩次息，調整可能更加明顯；如果通膨趨穩並重新 形成降息預期，市場則可能較快穩定。這裡的1%‒3%是作者個人市 場判斷，不是機構官方預測。 所以未來一兩年的關鍵字不是“崩盤”或“暴漲”，而是：高位 震盪、區域分化、好房抗跌、買方議價能力增加。
哪些地區值得關注？ 如果以未來五至十年而不是下一兩個月的短期漲跌來看，我個人 會繼續專注在三個方向： ①Moreton Bay中部：Petrie、Lawnton、Strathpine一線。鐵 路、就業以及長期城市建設仍有支撐。 ②Logan交通及就業走廊：Loganlea、Beenleigh及週邊地區。 醫院投資、鐵路升級、人口成長和相對較低的入場價格值得關注。 ③Ipswich—Springfield—Ripley成長走廊：長期人口擴張和新增 住宅需求仍然明顯；Ripley Valley的官方長期規劃本身就是一個大型 人口及住宅增長區。 但任何「熱門Suburb」都不能閉著眼睛買。未來真正決定投資結 果的，是具體街道、未來土地供應、洪水風險、交通、學校、租金回 報、物業質量，以及最重要的⸺購買價格和自己的現金流承受能力。 我的結論：布里斯班長期基本面仍有支撐，但短期最大的限制因 素，正在從「住房供應不足」逐漸轉向「住房負擔能力不足」。未來 一兩年，我看到的不是全面悲觀，而是一個更需要數據、耐心和資產 選擇能力的市場。 當一套普通House已經相當於一個布里斯班僱員年收入中位數約 15.5倍，而利率仍存在進一步上升的風險時，房價很難長期以遠高於 工資的速度持續上漲。對於真正有資金、有耐心並能夠承受利率和現 金流變化的投資者，我反而認為，當市場從瘋狂轉向理性時，真正的 機會才會逐漸出現。
作 者 簡 介 免責聲明：本文依據公開市場資料以及作者個人金融業和房地產投資經驗撰寫，僅代表作者個人觀點，僅供一般市場資訊及討論參考，不構 成任何個人金融、信貸、房地產或投資建議，也不構成買入、出售或持有任何房地產的建議。房地產投資涉及房價、利率、融資、現金流 量、政策及其他市場風險。讀者應結合自身財務狀況和風險承受能力獨立判斷，並在需要時尋求具有相應資格的專業人士意見。任何投資決 定及由此產生的風險和結果均由投資者本人承擔。 資料來源（資料截至2026年8月28日）： Cotality Home Value Index（截至2026年7月31日）；Australian Bureau of Statistics（ABS） Employee Earnings, August 2025；ABS Consumer Price Index, July 2026；Reserve Bank Report 2026；KPMG Residential Property Market Outlook, August 2026；Queensland Treasury Budget 2025‒26；Brisbane City Council housing supply planning；主要銀行利率預測截至 2026年8月27日。
Jade Xie 董事總經理 25年紐澳銀行、金融及信貸產業經驗 資深房地產投資人及財經評論人
Email: jadexie@easyhomemortgage.com.au
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廚電新週期的「定義者」：老板電器的基本盤壁壘與AI烹飪遠見 (上) 所有的行業，都值得用AI重新做 一次。 財經作家吳曉波在5月舉行的 「如果中國經濟是一棵『蘋果 樹』」主題演講中判斷，2026年正 處於「三週期疊加」的關鍵節點⸺ 新的經濟發展週期開啟，新的地緣 政治週期重塑，新的技術變革週期 深入發展。他將過去一年半形容為 “AI真切融入中國經濟的提速 期”，並做出一個關鍵判斷：“現 在的AI，很像智能手機剛問世時。 儘管一切還在迭代，但你確定一個 新時代已經來了。” 任何技術長週期的更替，都不會 是線性溫和的演進，而是劇烈而殘 酷的洗牌與重建。強者未必恆強， 但率先完成底層能力遷移的企業， 將掌握下一個十年的定義權。當舊 地圖失效，率先繪製出新航海路線 的企業，才有資格定義新大陸的邊 界。而定義新大陸的前提，是擁有 足夠堅實的舊大陸根基。當業界仍 在舊邏輯中尋找出路，老板電器已 經交出了一份答案紙－這份答案紙 的底色，是47年沈澱下的穩健基本 盤與不可撼動的龍頭地位；而它的 落筆處，則勾勒出技術大周期轉折 年代，以AI重構一個傳統產業的未 來圖景。 業界下行期的龍頭答案卷
滄海橫流，方顯英雄本色。 2026 年上半年，廚電業全面進入以存量 需求為主導的新階段，國補紅利退 坡、房地產持續承壓，吸油煙機線 下零售額年減17.8%，瓦斯灶下降 22.6%。在整體規模回落的背景下， 老板電器上半年實現營收39.72億 元，歸母淨利潤5.78億元，經營性 現金流充沛，延續高比例分紅⸺擬 每10股派發現金紅利5元（含稅）， 以穩定、可預期的分紅機制回報投 資者。 週期的低谷，往往是龍頭成色的 試金石。在廚電大盤整體回落的背 景下，老板電器的市場統治力反而 更加凸顯。市場數據，直觀地勾勒 出這家龍頭的護城河寬度：油煙機 線下零售額市佔率31.5%、燃氣灶 31.3%，均以顯著優勢位居行業第一 ；煙灶兩件套線上零售額市佔率 26.0%、市廚電套餐線上零售額排名 第一.24.7%，同樣穩居行業總廚 電。核心品類中，油煙機、瓦斯爐 連續11年全球銷售領先，蒸烤一體 機連續5年業界第一，消毒洗碗機連 續4年業界銷售第一，大型烹飪廚電 連續5年全球銷售領先。截至目前， 老板電器已累計服務全球超5,000萬 個家庭－基石業務紮實穩固，成為 存量時代更多用戶的首選品牌。 穿越週期的戰略主動
中國廚電業過去四十餘年，是一 條被「都市化+房地產+人口紅利」 三條曲線托舉的黃金賽道。但當 下，三條曲線皆已步入下行通道： 房地產告別高成長時代，精裝住宅 新開盤套數年減25.5%，新增需求銳 減；人口結構變化帶來家庭戶數成 長放緩；產品功能參數比拼逼近物 理極限，同質化嚴重，價格戰持續 擠壓利潤空間。舊有成長模型的 「三駕馬車」同時失速，意味著產 業整體性承壓已不是週期性的波 動，而是結構性的大換檔。 危機從來是「危」與「機」的一 體兩面。當舊的成長模型崩塌，新 的成長範式必然崛起。 AI從數位世 界走向實體世界，正在重寫每個產 業的底層邏輯。而廚房，這個家庭 中設備密度最高、操作鏈路最長、 數據互動最頻繁的複雜場景，天然 就是AI落地的最佳試驗場。烹飪不 是簡單的熱力學過程，它涉及食材 識別、火候判斷、營養配比、口味 偏好、多設備協同。每個環節，都 需要感知、理解、決策與執行。 舊邏輯失效之處，正是新典範的 誕生之地。過去靠參數堆砌的競爭 邏輯已然失效，硬體比拼正接近物 理天花板。產業的競爭維度正在從 賣設備轉向經營用戶，從硬體參數 轉向體驗與服務，從一次性交易轉
向長期價值共生。這個新周期的本 質，是用數據和智慧重新理解使用 者、重構產品、重塑體驗。 而這場典範轉移的領導者，從來 不是臨時起意的追趕者，而是在舊 地圖上默默繪製新航線的人。當業 界在參數內捲中陷入集體焦慮時， 老板電器早在2022年便確立AI烹飪 科技戰略，將「以人為中心」的AI 能力注入烹飪全鏈路。從認知升級 到組織變革，從技術自研到資料沉 澱，完成了一場長達數年的系統性 前置佈局。當新周期的齒輪開始轉 動，老板電器多年的前置佈局，正 在轉化為定義未來的主動權。 AI烹飪走進真實廚房 想像一下這個場景：一個用戶走 進廚房，先用AI脈譜儀識別出當下 的體質狀態，隨即推送了一道適配 的健康食譜；戴上AI烹飪眼鏡，大 廚級的指導實時出現在視野裡；油 煙機感知到油溫變化自動調節風 量，燃氣灶在菜餚將更有AI明火； 炒菜機器人接過爐台⸺備好食材、 點火啟動後，食神便模擬大廚的翻 炒節奏與火力曲線自動掂勺翻炒， 全程語音提醒加料，菜餚將成時主 動關火，一道菜從下鍋到出鍋全程 免看管⸺整個過程中，廚電不再是 主動等待指令的工具，而是從下鍋 到出鍋全程免看管⸺ （下週續）
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澳洲住房短缺有救了？ 15層公寓48小時「搭」完 黃金海岸Broadbeach的 Enclave項目近日打破澳洲建築效率 的刻板印象⸺一棟15層精品公寓大 樓的主體結構，在短短48小時內透 過預製模組吊裝完成。凌晨3時起， 大型吊車進場，道路分時封閉，15 個重達68噸的預製混凝土模組從昆 州 Ipswich 運抵現場，如同搭積木般 依序吊裝至高空，精準就位。 開發商Graya施工總監Dan Goodbun表示，這是公司迄今最具 挑戰性的工程之一，需要在運輸、 道路封閉、吊車調度及安裝順序等 方面進行大量精密規劃。核心結構 完成後，樓層板約每10天推進一 層，現場人力減少20%，整體工期預 計縮短兩個月。 此類預製建築方式正在昆州受 到越來越多關注，被視為緩解住房 短缺、建築工人短缺及施工成本上 漲的潛在解決方案。其核心思路是 將部分結構在工廠預先完成，再運 至施工現場進行組裝，以縮短現場 施工時間、提升品質控制，並降低 天候及施工協調所帶來的不確定 性。 昆州 Yatala 一座佔地5萬平方米 的模組化建築工廠已動工，由 Frasers Property Industrial為 Modscape + Modbotics打造，預計 於2027年中投入營運，年產量可達 2,000個模組化單元。聯邦政府亦於 6月宣布投入3,930萬澳元，推動模組
化建築及預製組件的應用。聯邦住 房部長Clare O’Neil表示，澳洲若 要加快住房建設，就必須從“每一 次都從頭設計”轉向“部分流程標 準化”。 這場建築方式的變革，核心在 於將房屋建造的一部分從「施工現 場」轉移至「工廠車間」⸺讓建築 如同製造汽車一般，在標準化流程 下實現更快的速度、更穩定的品 質，以及更高的建造效率。
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