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澳洲那麼大，土地那麼多， 有沒有邊角料我可以撿一塊？說 真的，還真沒有呢！每塊土地都 是名花有主！
有這麼一部電影非常經典， 它的名字就叫作 《澳大利亞》 ( the Australia），這部於2008年 上映的,是史詩級大片，由澳大利 亞名導巴茲·魯赫曼執鏡，並由 “狼叔”休·傑克曼（Hugh Jackman）和澳大利亞名演員妮 可·基嫚（NicoleKidman）共同 領銜主演。
故事描述背景設定在 1939 年二戰爆發之際。一位傲慢的英 國貴族莎拉·阿什利（Lady Sarah Ashley，妮可·基嫚飾） 從英國遠赴澳洲，原打算逼丈夫 賣掉他在內陸荒野的巨型牧場 「遠方牧場」（Faraway Downs）並跟她回英國去。結 果，那知抵達後，發現丈夫慘遭 謀殺，貪婪的澳洲地產大亨企圖 霸佔土地。為了保護牧場，莎拉 被迫與一名粗獷的當地放牧人 「德夫洛」（Drover，休·傑克 曼飾）結盟，首先，由於打仗時 軍人缺肉，雙方共同獲得軍方供 肉合約，但交貨點遠在達爾文， 兩人因此展開了一段艱辛的趕牛 交貨之旅。 整個故事由一名具有 原住民與白人混血的男孩納拉 （Nullah）的視角來敘述。她們 三人從愛麗��泉出發，趕幾百頭 牛群往北走，最後到達達爾文。 故事本身充滿傳奇，更令人賞心 悅目的是攝影師拍攝的沿途風 光，把澳洲內陸的沙漠灘，叢 林、河流、牧場、大地美景，盡 收在鏡頭中，很值得沒有去過澳 洲內陸的朋友觀賞，絕對令你一 飽眼福。
（2023年，導演也將其未曝 光的素材重新剪輯，在迪士尼主 流媒體（Disney+）上推出了6集 迷你劇版本，改名叫作《遠山遠 方》（Faraway Downs）。 我建 議每一位澳洲新移民也都應該看 這部電影。）
我為什麼提到這部電影，因 為，當你看到他們趕牛北上經過 廣衾大地的過程，沿途牛群吃喝 無礙，令人不禁連想到，難道這 片片大地草原是無主之地，可以 任由任何人趕牛來吃草？
是的，在二次大戰時期，澳 洲確實還是如此，你想去內陸拓 荒、放牧請便，根本沒有人管， 你想佔地為王就去吧！法律上這 就是「無主土地」（英文叫 「Terra Nullius」）、這在早期 英國海外殖民時代確實很流行， 不只澳大利亞，美國、紐西蘭、 南非都是如此。牽一匹馬來，馬
澳洲內陸還存在有無主的土地嗎
可以跑多遠，這片土地就是你 的！
可惜，在澳洲那個時代已經 過去了！法律與主權意識高漲， 澳洲內陸（Outback）基本上已 經完全沒有 “Terra Nullius” 了！
現在的澳洲內陸土地看起來 依然極其荒涼、廣闊大地渺無人 煙，但每一寸土地在法律上都是 有明確歸屬的。
1992年澳洲最高 法院通過著名的「馬博法案 （Mabo）」裁決，正式在法律上 推翻了當年英國殖民者提出的 「澳洲是無主之地」的說法。目 前的澳洲內陸土地，主要被以下 四大類主體完全瓜分與管理：
第一，皇冠土地（Crown Land）－政府為所有土地的法律 所有杈兜底：根據英美法系，澳 洲境內所有未出讓給私人或團體 的土地，產權全部自動歸屬於 「皇冠」（即聯邦或各州政 府）。這不禁令人想到，中國古 代《詩經》·小雅·北山》中的 那句「溥天之下，莫非王土」 「率土之濱，莫非王臣」。
政府把這些土地劃分為國家 公園、自然保護區、軍事基地、 無人公路和公共儲備地。任何私 人無權擅自佔有或蓋房子。
第二，原住民產權與託管地 （Native Title & Indigenous Land）
這佔去了澳洲內陸大片的沙 漠和叢林。屬於原住民的法定傳 統領地（Native Title）或原住民 保護區（IPAs）。這部分土地佔 了澳洲總面積的40%以上。外人 進入這些區域（如知名的阿納姆 地ArnhemLand或某些無人區高 地）不僅不可以去佔領無主地， 反而通常需要提前向當地原住民 理事會申請「通行許可證」 （Permit）。
我一直在想一個問 題，澳洲現在不是缺電嗎？為什 麼沒有人向原住民租塊地，仿效 中國，做太陽能發電？也許因為 沒有人願意投資做電力傳輸？我 不知道，知道的人也許可以在評 論區告訴我。
第三，牧場租賃地 （PastoralLeases）
內陸約 44% 的土地 被政府 以「長期租賃」的形式租給了大 型農業公司或私人家族用於放 牧。典型代表：例如前面提到的 女首富吉娜·萊因哈特（Gina Rinehart）控制著數百萬公頃的 內陸牧場；還有澳大利亞農業公 司（AACo）等巨頭。這些土地看 似荒無人煙，其實是別人合法的 私人租賃土地牧場。
第四廢棄的「無主」私人土 地（AbandonedLand） 如果你在內陸深處看到廢棄
的舊農場、破敗的房屋甚至是徹 底荒廢的小鎮（Ghost Towns） ： 它們並非無主：這些土地通常 依然登記在某個私人、破產公司 或其後代的名下，只是被暫時擱 置罷了。如果長期無人居住且連 續多年拖欠地方政府的土地稅/物 業費（Council Rates），各州政 府有權依法將這些地塊收回並進 行公開拍賣。
第五，外國人持有，根據澳 洲官方的外國持有農地報告統 計，全澳約有 13.6% 的農業用地 由海外資本持有。其中海外地主 佔地的前三名分別是：
1.英國（UK）：約1,020萬 公頃，由於歷史淵源，大部分是 英屬老牌家族及基金投資。
2. 中國（China）：約 920 萬公頃主要集中在大型肉牛牧 場，如大康農業等。
3. 美國（美國）：約超過 200 萬公頃主要集中在高效、高 回報的灌溉和水權農業。
讀到這裡，你大概就會漸漸 明白，為什麼吉娜·萊因哈特要 出錢支持韓珊的一國黨了吧！因 為韓珊主張癈除原住民理事會， 並禁止外國人擁有澳洲土地。
最後，我們談談是否可以透 過「逆向佔有」白撿一塊土地 嗎？
確實可以，在澳洲法律中， 確實存在一個叫做「逆向佔有/佔 屋者權利」（Adverse Possession/Squatter'sRights） 的漏洞。 理論上，如果一個人公 開、和平、非強迫且未經原業主 同意地而實際佔有一塊私人土 地，並連續居住及維護滿 12至15 年（各州法律不同），期間原業 主從未驅逐或起訴你，那麼佔有 者可以依法向法院申請將該土地 產權更改到自己名下。可藉在現 實狀況下，這種實踐的難度，使 得現實變成不可能了：因為內陸 環境極其惡劣、缺乏水源和基 建，在沒有後勤支持的情況下獨 自在荒漠中心連續生存十幾年是 不現實的。而該法條不適用於政 府所有的皇冠土地（Crown Land），而內陸絕大多數無人區 恰恰都是皇冠土地。
最後，如果你真的對澳洲內 陸的某些廢棄遺址/鬼鎮有興趣？ 其實不必敖十幾年，在澳洲還有 很多透過合法的管道（如政府拍 賣）購買極其便宜的偏遠荒地， 甚至一塊錢都可以買一個小鎮， 問題是你真的願意去住那種 「鬼」地方嗎？
人口普查將於今年 8 月進行。
先說 rural 這個字的意思， Rural和平常說的countryside其 實是同一個東西，祗是在詞��上 概念上有所不同：rural偏向官 方、學術或商業性買賣的用語。
例如政府報告中會使用「rural development」（鄉村發展）， 不會說Countryside development，因為countryside 更偏向日常口語和情感表達。例 如想找人一齊去鄉下度假，通常 我們會說" let’s go to the country side " 而不會 let’s go totherural"同時，因為country 這個字有時候還可以作名詞表示 “國家”，所以用countryside 就 可以避免混淆了！
在澳洲地產網站domain .com. 或 realestate .com 中把所 有城市以外的房地產買賣一律叫 rural！它有可能是一片牧場，一 塊種植農地，也有可能是葡萄莊 園，也有可能祗是一片叢林 （bush land）。所以看這些廣 告，並不不一定是你心目中的
投资雜談
（7）
莊園很美，但是現買卻充滿骨感（下）
「莊園」或「農地」。這點你在 買之前最好先搞清楚！
幾天滑手機，滑到微信小程 式的一段地產廣告，有一位墨爾 本華人仲介在廣告上說；
「如果我給你二個選擇，一 套墨爾本普通豪宅和28公頃送羊 駝的澳洲莊園，你會選那個？農 場在 離墨爾本駕車一小時的 Yerra valley …… (也沒有地址， 沒有價格）」
坦白說，這種釣魚式廣告 （利用這種方法收集您的個人資 料）在國內目前地產界很平常、 但是，我很反感這種把國內那套 「賣房術」拿到澳洲來用，因為 澳洲對地產仲介做廣告有嚴格規 範的，一不小心就很容易觸法！ 以維州為例，法律非常清楚：
Real estate advertising rules in Victoria (VIC) are governed strictly by Consumer AffairsVictoria（CAV）underthe Estate Agents Act 1980. The regulations are designed to eliminate misleading or deceptive marketing, with a particular focus on stamping outtheillegalpractice.
今天，我要利用這個廣告告 訴讀者們，買Rural 的物業是一 種極其複雜的選擇過程，千萬別 為了一句「28公頃送羊駝的澳洲 莊園」就衝動的去做決定。
那買rural物件該注意什麼 呢？
第一，普通豪宅和莊園是不 同概念的，是不可以做比較的， 最簡單的測試方法是你拿去給銀 行，看銀行肯不肯貸款給你，可 以貸幾成，那你就知道豪宅值多 少？莊園值多少？銀行為了保障 它的自身利益是不會騙人的！
第二，你要先決定要買這個 物業來做什麼？自住？養鷄？種 菜？養牛？養羊？還是週末度 假？如果自住房屋是可以免土地 稅的，但是如果祗是周末度假是 要繳土地稅（因為政府規定，每 一個家庭祗可以有一套自住房， 房子的稅率多少？依州政府評估 的土地價格決定，老楚無法給你 答案，最好的方法是你自己去問 前任業主。
第三，如果你的土地是用來 做「養殖」「種植」，如，養
牛、養羊，種菜，… 是可以申請 免土地稅的，但是必須是商用用 途，有公司或bussiness name, 有買賣交易憑証，否則一律視為 自用嗜好（種）植。
第四，28公頃可以養幾頭 牛？幾支羊鴕？如果數總量不 足，稅務局會認定你是Hobby Farming,是不可以免土地稅。
第五，你說你是用做度假 holiday home, 在維州，你每年 沒有住滿一個月是要繳空屋稅 的。 （老楚最近才被追繳了三年 5萬的空屋稅，心疼呀！）
第六，也是最主要的，錢從 那裡來？如果你身邊有二三百萬 閒錢當然可以有錢就是任性，否 則最好考慮清楚，不是自住家銀 行是有可能不貸款給你的，既使 是自住房屋？銀行也要評估你是 否可以養得起這樣的莊園？而且 貸款是要有收入証明的。至於商 業貸？你自己要掂掂農場的收入 能支付利息嗎？ 那誰適合買Rural的物件 呢？老楚這幾天忙，我們下次再 繼續！
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