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June 2026
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5%首付不踩雷！澳洲首購城市 + 城區全攻略！ 小红书号：1688au
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澳大利亞房價市場正經曆顯著分化， 首府城市之間的走勢差異巨大。最新分析基 於CBA（Commonwealth Bank，聯邦銀 行）的預測，揭示了最適合和最不適合首次 置業者的城市。結果顯示，悉尼和墨爾本的 低首付購房者可能在年底面臨負資產風險， 而珀斯的買家則有望積累可觀的資產緩衝。 根據CBA的預測，2026年墨爾本房價 將下跌7%，悉尼下跌6%；珀斯則預計上漲 12%，布裏斯班和達爾文各漲8%，阿德萊 德漲6%，霍巴特漲4%，坎培拉微跌2%。 若這一預測成真，不同城市的首次購房者命 運將截然不同。 低首付風險凸顯！ 悉尼墨爾本買家瀕臨負資產 以聯邦政府「房屋擔保計畫」上限計 算：在墨爾本以95萬澳元、5%首付購入首 套房的買家，到2026年底可能比房屋實際 價值多欠7995澳元，陷入負資產。悉尼買家 （上限150萬澳元）則僅剩2377澳元權益， 幾乎被下跌抹平。而在珀斯（上限85萬澳 元），同等條件下購房者可積累約154,347 澳元的淨值，安全墊相當充足。 四大銀行觀點不一，利率走勢撲朔迷離
Ryder認為，這一輪公寓市場 走強並非偶然，而是整個行業 正在發生的範式轉變。「我常 說房地產中唯一不變的就是 變化，而這是一個重大的變 化，」Ryder表示，「過去獨 立屋憑藉土地價值始終被視為 更優的投資選擇，但這一格局 正在發生改變。」 他指出，推動公寓需求的 因素已遠不止價格優勢。低維 護成本的生活方式、鎖門即走 的便利性，以及在同等預算下 獲得更優越地段選擇的能力， 都成為租客和買家青睞公寓的 重要理由。 高租金市場：新州強勢包攬 隨著租金節節攀升，目前 已有18個公寓市場的周租金突 破1000澳元，其中17個位於新 南威爾士州。悉尼岩石區（The Rocks）以每週1425澳元的中位 要價租金位居榜首，Sutherland Shire的Caringbah South以每週 1300澳元緊隨其後。 前十名中唯一的「非新 州 」 市 場 是 西 澳 Ka r ra t h a 的 Pegs Creek，每週租金達1150 澳元。此外，昆州最高租金出 現在Noosa，為每週959澳元； 維州方面，Whitehorse地方政 府轄區的Mont Albert North 以每週750澳元領跑。 公寓租金漲幅 反超獨立屋的區數量 過去12個月中，公寓租金 漲幅超越獨立屋的郊區遍佈全 國各大城市：大墨爾本地區多 達114個郊區，大悉尼地區104
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班則屬於最困難的市場之一。他指 出，使用5%首付方案的買家風險最 高時期是購房後的12至24個月—— 此時一旦房價下跌或個人情況生變， 就極易受衝擊。 負資產在紙面上令人不悅，但 只有生活變故（分居、失業、無力還 貸）迫使你賣房時，才會變成真正的 麻煩。 熱門上漲城市需謹慎，避開這些雷區 MR宣導總監瑪德琳•羅伯茨 （Madeleine Roberts）也把墨爾 應極為謹慎。她建議避開高密度公寓、期房 本列為首推城市，理由是價格相對可負擔、 和未來供應量大的遠郊，優先選擇交通便利 配套完善、就業與基礎設施扎實，長期基本 的內城區低密度老式公寓，或像Frankston 面良好。布裏斯班排在第二位，阿德萊德第 North這樣仍能找到約700平米、80萬澳元 三，悉尼因房價過高墊底。她同時警告，儘 以下獨立屋的地段。 管CBA預測珀斯和布裏斯班繼續上漲，但這 兩個市 場已進 入增長 週期後 期，首 次 購 有負扣稅（negative gearing）資格。 澳大利亞各州首府城市的房產拍 房 者 協會還計畫向參議院為期兩天 賣清盤率跌至聯邦預算案公佈後的新 的調查提交意見書，主張由倉庫、商 低。隨著工黨（Labor）備受爭議的 業物業改建而成的住宅專案，也應被 稅改計畫持續引發市場不確定性，業 認定為「新建住宅」。 內人士警告，澳洲可能面臨一場「投 個，大布裏斯班地區69個，大 雖然連續三次加息也是拍賣 資罷工（investment strike）」。 珀斯地區37個，首都領地14 市場低迷的重要原因，但城市發展 房地產數據機構科塔利蒂 個，大阿德萊德地區27個，大 組織「城市特別工作組」（Urban （Cotality）昨日公佈的初步數據顯 達爾文地區12個，大霍巴特地 Taskforce）首席執行官福雷斯特 示，全澳首府城市綜合拍賣清盤率降 區3個。 （Tom Forrest）認為，工黨預算案 至51.5%，創下2020年4月以來最低 收益率全面碾壓獨立屋， 處理失當同樣加劇了市場恐慌。 水準。這一數字較前一周下降了3.4 政策紅利錦上添花 他說：「再加上伊朗戰爭帶來 個百分點。 報告數據顯示，在各大首 的真實通脹壓力，以及連續三次加 而截至6月6日當周的最終清盤 府城市市場中，有162個公寓 息，這些因素共同形成了一場完美風 率預計還將進一步下調，因為部分房 市場的租金收益率達到或超過 暴（perfect storm），最終導致了 產雖然在拍賣結束後進入協商階段， 5%，而獨立屋市場僅有11個， 我們這個週末看到的結果。」 但最終交易往往會告吹。 差距懸殊。 阿爾巴尼斯淡化房價暴跌警告 例如，截至5月30日當周的初步 收益率最高的地區主要 對於部分經濟學家預測稅改可 清盤率原本為54.5%，但在後續協商 集中在達爾文大都會區，該地 能導致房價下跌10%的說法，總理阿 失敗導致交易取消後，最終被下修至 區包攬了收益率前十名，其中 爾巴尼斯（Anthony Albanese）予 49%。 Karama以7.9%位居榜首。 以淡化。他表示：「你找10位專家， 科塔利蒂（Cotality）研究總監 其他主要城市方面：大墨 就會得到10種不同意見。」「我們採 勞利斯（Tim Lawless）表示，這一 爾本地區的Carlton為6.8%，悉 納財政部（Treasury）及其模型分 疲弱表現是在拍賣活動大幅減少的背 尼Auburn為6.3%，首都領地 析的觀點。」 景下出現的。他說：「結果疲軟的同 Curtin為6.5%，珀斯為6.1%， 根據財政部測算，稅改措施 時，拍賣數量也明顯下降，與前一周 霍巴特Brighton為5.5%， 將在未來兩年內令房價漲幅放緩約 相比減少了55%。」 阿德萊德為5.3%，布裏斯班 2%，而非導致房價大幅下跌。 澳大利亞建築師協會（Master Woolloongabba為4.6%。 阿爾巴尼斯堅稱，對新建住宅 Builders Australia）首席執行官沃 值得注意的是，聯邦預算 實施負扣稅改革將有助於增加住房 恩（Denita Wawn）表示，中東戰 案的最新調整也為公寓市場帶來 供應。他說：「這將提升住房供應 爭、建築成本持續上漲，以及工黨5 了額外利好——負扣稅政策未來 量。」「工黨正在動用一切手段增加 月預算案後稅改前景的不確定性，正 將僅適用於新建房產。Ryder表 住房供應。」 在嚴重打擊建築行業信心。 示，這一政策轉向將進一步推動 小企業：招聘計畫被迫擱置 她指出，市場擔憂已經超出預 投資者轉向公寓，尤其是新建專 位於悉尼凱靈巴（Caringbah） 算案剛公佈時的水準，並可能演變成 案不僅可享受負扣稅優惠，還能 的建築公司「建築與維護中心」 一場「投資罷工」。 獲得更好的折舊抵扣。 （Construction and Maintenance 負扣稅政策成爭議焦點 「收益率將成為許多投 Hub）老闆馬雷（Luke Marre）表 建築行業最關注的問題之 資者的優先考量因素，而正如 示，稅改方案讓許多小企業陷入困 一，是工黨對「新建住宅（new 這份報告所示，更高的收益率 境。他說：「很多建築商並不需要政 build）」定義的調整。 正出現在公寓市場，」Ryder 府補貼，我們只是希望獲得公平競爭 澳大利亞建築師協會認為， 說。「所有這些基本面因素彙 的機會。」馬雷表示，由於市場前景 在工黨稅改正式實施後，新建祖母 聚在一起，表明公寓作為房地 不明朗，他已經暫停招聘新員 房（granny flat）及其他附屬住宅 產投資的一股力量正在增強， 工的計畫。 （secondary dwelling）仍應繼續享 並且這種趨勢將持續下去。」
Canstar.com.au數據洞察總監莎莉•廷 德爾（Sally Tindall）提醒，悉尼和墨爾本房 價下跌對持幣待購者似乎是好消息，但對近期 剛以低首付入市的買家而言，風險極高。這 些購房者對價格波動幾乎沒有緩衝。若CBA 預測成真，部分墨爾本新業主即使按時還 貸，年底仍可能欠銀行的錢超過房子價值。 負資產本身不一定是危機——只要買 家能繼續還貸並長期持有，問題不大；但 如果被迫出售（如失業、離婚或無法再融 資），就會變成真正的財務困境。廷德爾建 議，若發現自己處於負資產，不要驚慌，繼 續按時還貸即可。同時要警惕，四大銀行對 利率前景分歧很大：CBA預測今年利率不 變，2027年降息兩次；Westpac（Westpac Bank，西太銀行）預計今年加息兩次；ANZ （Australia and New Zealand Bank，澳盛 銀行）認為不變；NAB（National Australia Bank，國民銀行）預測加息一次。 首套房宜居榜單更新， 這座城市成首選 Margin Finance董事達米安•梅迪奇 （Damian Medici）認為，墨爾本是當前 首次置業者最佳的主要投資城市，而布裏斯
公寓租金狂飆！全澳166個地區錄得兩位數增長 收益率碾壓獨立屋
曾經被視為 「平價替代品」 的公寓，如今正 成為租賃市場的 領跑者。一份新 出爐的報告指出，全澳166個 公寓市場的租金錄得兩位數增 長，整體漲幅已超過獨立屋。 根據Nuestar和Hotspotting 發佈的《公寓市場崛起》報告， 在澳洲各大首府城市裏，超過一 半的公寓板塊其租金升幅已高於 獨立屋板塊。對此，Nuestar的 創始人Michael Wilkins認為， 不斷增長的租賃需求是公寓租金 走強的核心驅動力，這不僅能繼 續推高租金價格，還能讓投資者 從中獲得更豐厚的回報。 「公寓不僅僅是一種可負 擔的選擇，」Wilkins說，「在 合適的地段，它們是以比獨立 屋更低的入場價格，提前佈局 高需求、高品質市場的一種投 資方式。」 各州表現： 昆州領跑，首都領地墊底 在錄得兩位數租金增長的 166個公寓市場中，昆士蘭州以 53個居首位，其次是新州（37 個）、西澳（25個）、維州 （20個）、北領地（16個）、 南澳（10個）以及塔州（5 個）。首都領地則是唯一的例 外——該地區沒有任何一個公 寓市場錄得兩位數租金增長， 最高漲幅僅為7%。 全新範式： 公寓投資邏輯正在被重寫 Hotspotting創始人Terry
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