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June 2026
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悉墨近半房產拍賣前緊急撤回！
最新市場數據顯 示，近幾個月以來， 悉尼與墨爾本房產在 拍賣前夕臨時撤回的 房源數量大幅激增，兩 大核心城市樓市降溫趨勢愈發明顯。 根據Domain上週末公佈的初步拍賣 統計數據，悉尼本輪房產拍賣撤回率達到 44.1%，墨爾本則錄得40.5%的撤回比例。 隨著本周最終清盤數據完成核算，上述統計 數值或將迎來小幅下調修正。 市場行情與今年年初形成鮮明反差。2 月初數據顯示，墨爾本當時的房產拍賣撤回 率僅為4.4%，悉尼為5.1%。經過數月市場 波動，兩地撤拍數據大幅攀升，墨爾本撤回 率漲幅近三倍至12%，悉尼更是暴漲五至六 倍，升至29%。 業內分析指出，本輪撤拍率陡然走 高，是多重負面因素疊加導致。持續加息的 貨幣環境、聯邦預算取消房產負扣稅政策、 以通脹調整後的資本利得稅率替代原有50% 稅收減免政策，三重利空持續衝擊市場，嚴 重削弱購房者入市信心。 Domain 首席住宅 經 濟 學 家 N icola Powell表示，澳洲房產撤拍比例始終保持 穩步上升態勢，並在5月30日創下新高。作 為澳洲拍賣市場的核心區域，悉尼樓市受到 的衝擊最為顯著。
性，本輪市場降溫主要集中在高端 物業，房價增速放緩最明顯的是市 場價位最高的四分之一房源。 墨爾本Marshall White行 業負責人Marcus Chiminello表 示，當下絕大多數購房者都選擇 按兵不動、觀望局勢，等待市場 明朗後再入場。 「買家寧願等到市場火熱、 房價上漲時跟風入場，也不願在 市場低位抄底，這一現象讓人難 以理解。當下是過去五至七年性 價比最高的購房窗口期，購房者 的實際購買力遠超18個月前。」 本、生活成本波動，再疊加利率變動與預算 Marcus Chiminello認為，墨爾本樓 改革，多重連鎖反應讓購房者心生畏懼。 市整體韌性優於其他地區，已經成功抵禦了 「購房者綜合評估所有風險後，都會 此前多輪市場衝擊。「聯邦預算出臺前，市 猶豫是否要立即買房。地緣衝突、利率、稅 場就已經存在諸多負面因素，本地樓市都平 制改革都是個人無法掌控的外部因素，唯有 穩扛住了壓力。」 買房與否可以自主決定，這也讓觀望情緒徹 他還提到，房源供給不足也是制約市 底蔓延整個市場。」 場回暖的重要原因。多數業主在未購置好新 房產前，不敢輕易出售自有 住房，擔心後續無房可住， 房源流動性不足進一步壓制 了市場活躍度。 房地產機構Noel Jones 主席Ray Ellis表示，中東 受高利率以及預算案對投資者房產稅收優惠的打擊， 局勢動盪引發油價、出行成 住房市場成交量可能下降20%，從而抑制可供購買的新增 供應。根據西太銀行週四發佈的最新分析，未來一年半 內，房地產行業的投資者活動預計也將下降34%。 西太平洋銀行高級經濟學家Matthew Hassan表示： 這類房源周租金中位價為 535 澳元， 「5月12日聯邦預算案宣佈的稅收調整，預計將對澳洲住房 三年間漲幅達 51.5%，漲幅領跑所有 市場產生顯著影響。資本利得稅和負扣稅的調整，削弱了 租住房型。 新投資住房的相對吸引力。」Hassan認為，對現有投資負 其中中環區域的漲幅更為突出， 扣稅安排的祖父條款保護，將促使當前投資者承擔更多債 五年內租金攀升 67.7%。 務，以保持資產處於負扣稅狀態，並最大化稅收優惠。 在 Peter Vines 看來，單人間公寓 住房部長Clare O'Neil為政府政策辯護，堅稱這些 租金五年大漲 67% 後，市場也隨之出 稅改不會讓首次購房者更難進入住房市場，儘管外界普 現新變化。合租居住模式逐漸流行，既 遍預計住房市場活動將降溫。O'Neil週四對全國新聞俱樂 為無力承擔傳統租房成本的人群，提供 部表示：「這不是我預期會發生的情況。我當然不認為 了價位親民、區位便利的居住方案，也 這是我們在最初幾周看到的情況。我們現在只是剛開始 吸引投資者順勢佈局相關房源。 看到這些變化將對住房市場意味著什麼的早期跡象。」 不過，Cotality研究主管Gerard Burg表示，住房市 場正「處於下行邊緣」，未來幾個月可供購買的住房供 應可能下降。她說：「潛在賣家現在還有勇氣在週期頂 部出售，但如果我們開始看到房價下跌，而且是快速下 跌，那麼我們可能會看到可供購買的房源供應下降。」 澳洲央行週四發佈的新研究顯示，擁有超過一套房 產的投資者占住房投資者的30%，合計持有全部投資房 產的一半，並背負中位數100萬澳元的未償債務。根據央 行研究，這意味著一旦出現經濟下行，對房價的拖累可 能比原本更重。央行研究稱：「在負面衝擊下，高杠杆 投資房產同步出售可能壓低所有房價……並因此在下行 週期中放大住房價格波動。」 研究還顯示，年齡較大且更富裕的澳洲人，主要 在利用負扣稅和資本利得稅折扣投資住房市場。2000 原因包括利率上升、置業負擔能力下 年至2023年間，60歲以上住房投資者占比從12%升至 降、聯邦預算案收緊物業稅務優惠， 28%——這既反映了人口老齡化，也反映出年長群體增 以及政治上轉向減少移民。不過，他 加了房地產投資。2023年，約40%的住房投資者位於澳 指出，房屋供應不足仍會持續推高樓 洲最高收入五分位。央行表示：「過去十年，投資者參 價。 與略微更偏向高收入家庭，而遠離收入分佈中段。」 另一方面，租客亦未見太大 Cotality的Burg預計，由於稅改，投資者對現有住房 喘息空間，全國住宅空置率目前僅 的需求將明顯走弱。但Burg表示，由於預算案僅公佈了兩 1.5%，預計未來數月租金仍會持續上 周，現在要看到稅改對住房市場的實際影響仍為時過早。 升。
「這一數據直觀反映出當前購房者信 心極度低迷。目前多數拍賣現場人氣不足， 而一場成功的拍賣，至少需要兩名及以上的 買家參與競價。」Nicola Powell解釋道。 她進一步分析，本年度市場接連遭遇 多重衝擊，包括三次連續加息、中東地緣衝 突、生活成本反彈、通脹持續高企，再加上 市場對聯邦預算新政的負面預期，多重壓力 讓購房者決策愈發謹慎。 與此同時，房產仲介行業也迎來心態 拐點。相較於任由房源流拍、留下滯銷的負 面市場標籤，多數仲介和業主更傾向於在拍 賣開始前主動撤回房源，規避不利記錄。 悉尼BresicWhitney代理首席執行官 Will Gosse認為，利率上調、整體經濟低 迷、全球局勢動盪，疊加聯邦預算的房產稅 收改革，多重因素共振，徹底打消了買家的 入市積極性。 「各類不確定因素集中爆發，讓所有 購房者都陷入觀望，不敢輕易出手。」 值得關注的是，當前市場呈現兩極分 化態勢，約半數房源可在拍賣前通過議價順 利成交，但與此同時，拍賣前撤回房源的數 量依舊居高不下。「當前市場各方都保持高 度耐心，雖然仍在積極推進交易，但房源掛 牌週期明顯拉長。」Will Gosse補充。 他同時指出，樓市呈現明顯的結構性分 化，200萬澳元以下的剛需房產具備較強韌
合租模式興起！ 租金五年暴漲51.5% 悉尼人開始拼房
在議會審議負扣 稅改革的當下，悉尼租 賃市場再度受到各界關 注。最新統計數據表 明，悉尼租金近五年漲 幅顯著，疊加今年先後三次加息以及新 預算案推出的稅務調整，租戶的生活壓 力還將持續加大。 Ray White 發佈的數據顯示， 2026 年 4 月，大悉尼區域單元房的 周租金中位價升至 750 澳元，創下近 二十年來最大漲幅，漲幅幅度甚至超過 2014 至 2017 年的樓市繁榮階段，近 五年累計漲幅達到 51.5%。 本次預算案落地負扣稅相關調整， 本意是為樓市降溫，但業內專家認為， 該舉措會造成租賃房源數量縮減，反而 和租戶的實際居住需求相悖。 2026 年上半年澳洲已完成三次加 息，即便借貸成本走高，悉尼各片區房 屋空置率依舊維持在 2% 以下的低位。
相關研究指出，貸款壓力雖然打 擊了房產投資者的入市積極性，卻無法 扭轉房源供給不足的結構性問題，而這 也是租金持續走高的核心原因。 RWC 西悉尼董事總經理 Peter Vines 表示，悉尼租金一路走高，足以 說明市場癥結不在需求端，而是房源供 應短缺，這一難題預計需要數年時間 才能逐步化解。對於存量房產投資者來 說，即便房產增值速度放緩，高昂租金 與極低空置率依舊能帶來可觀收益。 Peter Vines 提到，新出臺 的稅務政策，讓大部分現有房東 選擇繼續持有房產，這也是目前 市場的主流現狀。 他同時補充，部分業主選 擇出售房產，而優質房源供給變 少，也使得購房者之間的競爭達 到近年新高。 悉尼單人公寓的租金行情 同樣漲勢迅猛。2025 年 12 月，
經濟學家預警：澳洲房地產超級週期接近尾聲 有經濟學家表示，悉尼及墨爾本 的樓價下跌可能象徵澳洲持續 30 年 的樓市超級週期即將結束。 根據房地產研究公司 Cotality 數據顯示，5 月份悉尼樓價下跌 0.9%，而墨爾本則下跌 0.8%。 財富管理機構 AMP 首席經濟師 奧利弗 (Shane Oliver) 表示，長達 數十年的樓價升勢正逐步接近尾聲，
受加息+稅改雙重打擊 澳洲住房成交量或暴跌20%