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May 2026
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澳洲這類地產成中國買家新寵！ 小红书号：1688au
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專 家 透 露，中國買家正 大舉撤離澳洲住宅地 產市場，轉而將目光 投向工業資產。
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面對外國買家高昂的附加稅費，加上 住宅市場增長乏力，這些買家如今正在悉 尼、墨爾本和布裏斯班尋找收益更可觀的商 業地產。 Plus Agency總經理Peter Li表示，中國 買家數量正在激增，原因顯而易見。他指出， 以新州為例，商業地產既沒有外國買家附加 稅，也沒有年度土地附加稅和空置費，通常甚 至無需向外國投資審查委員會（FIRB）提交 審批申請。反觀住宅物業，則需面對9%的印 花稅附加費、5%的年度土地稅附加費、空置 稅以及強制性的FIRB審批。更關鍵的是回報 率。Peter Li算了一筆賬：工業地產的收益率 約為5.75%，而悉尼獨立屋的租金收益率中位 數僅為2.6%，公寓也不過4.5%。 世邦魏理仕（CBRE）亞洲服務部門的最 新報告印證了這一趨勢。亞洲投資者對澳洲商 業地產的需求出現激增，僅4月的交易額便達 到4000萬澳元。2025年第一季度，該團隊在維
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沒有附加費 收益率還更高 州和西澳的銷售額更是高達9279.5萬澳元。 「包括中國以及越南、印度和韓國在 內的亞洲買家，交易量大幅攀升，」CBREBu rge s s R aws o n 亞 洲 服 務 部 門 負 責 人 Zomart He介紹說，「他們中的許多人選擇 購買和租賃工業資產。」她補充道，澳洲被 這些買家視為避風港，關注重點集中在工業 地產、多租戶中心、速食、托兒、購物中心 和小型零售等領域。 報告顯示，2025年中期，受代際財富 轉移和穩定長期投資需求的雙重驅動，有超 過5.6億澳元的未部署亞洲資本正在尋找投 資機會。 Peter Li對這股熱潮深有體會。僅一個 專案在兩周內就吸引了四位中國工業買家。 位於悉尼、價值3000萬澳元的新建專案The Edge Chatswood，擁有22個工業倉庫單 元和9個儲物單元，已有四個單元以40萬至 200萬澳元的價格售予中國買家。「這四位
都是本地的中國買家，他們認為如 今投資工業地產比住宅更划算，」 Peter Li說。 其中一位買家是投資者，憑藉 過去在房屋、土地和公寓上的投資積 累了約100萬澳元資金。當他發現倉 庫的價格遠低於公寓或住宅時，便果 斷出手。另外三位則均為自用買家： 一位購入辦公空間，準備與做生意需 要儲物空間的朋友共用；一位是餐廳 廚具供應商，打算把倉庫改造成集展廳、儲 物空間和辦公室於一體的多功能場所；最後 一位則是大房換小房者，購買地下儲物空間 存放新家放不下的物品。 根據畢馬威（KPMG）的數據，直到 不久前，中國對澳洲商業地產的投資大多來 自大型機構投資者，商業資產占中國在澳總 投資的20%。然而如今，入場的換成了中國 的散戶投資者。 「在悉尼房屋中位價400萬澳 元的城區，只需100萬澳元就能買到 物業，對很多人都極具吸引力，」 The Edge專案開發商PlatformCo創 始人Julian Doyle表示。「為了讓價 格更具競爭力，我們在空間設計和 麵積劃分上下了功夫。」他指出， Chatswood擁有規模龐大的華人社 區，預計該專案的中國買家比例將與
房價不是唯一元兇！專家：這才是年輕人買不起房的隱形殺手
『即刻擁有』的社 會，但這確實是有 代價的。」 Lee補充說， 一些經濟因素也讓 澳洲夢顯得更加遙 遠。「在過去五年 左右的時間裏，一 些地區的房價上漲了50%到100%——而平均 收入顯然沒有增長那麼多。」 澳洲金融經紀人協會的Peter White為潛 在購房者提供諮詢已有47年，見證了購房習 慣的變遷。「如果你回到20或30年前，我想 說，當時存首付和現在一樣難，」他說。「不 過，現在的一個主要區別在於生活成本。」 White表示，如今的潛在新買家可能不 得不做出妥協，才能實現澳洲夢。「也許你必 須接受這樣一個事實：你無法在父母居住的同 一區域買房——你可能需要搬到不同的郊區， 或者買一套小一點的房子，」他說。 在他看來，現代社會的儲蓄方式與過去截 然不同，難度也大得多。他坦言：「我確實認為 我們變得有些鬆懈，更傾向於選擇輕鬆的方式， 而非艱難的道路。」White給出的最佳建議是： 對居住地點抱有現實的期望，並且儲蓄越早開始 越好。「這可能意味著短期內需要同時打幾份 工，」他說。「同樣重要的是要記住，你不僅要 考慮首付本身的成本，可能還需要在此基礎上額 外預留大約5%用於其他開支。」 E m p o w e r We a l t h 董 事 總 經 理 B e n Kingsley強調，與其期望一步到位買下夢想 之家，不如做好「逐步置換升級」的準備。 「如果人們想住在大的首府城市，成本總是更 高，存首付也總是更難，」他說。「對年輕一 代來說，這是一個特別大的挑戰。如果你想住 在城市裏，挑戰就更大了。湊齊首付無疑變得 越來越難。」他建議，如果調低期望值，所需 首付金額也會隨之降低，從而邁出關鍵的第一 步。願意從較低的階梯起步，反而能為日後升 級創造機會。
澳洲稅務局出手！
對幾代澳洲人來說，退休前能擁有一套 帶大院子的獨棟房屋，曾是觸手可及的「澳洲 夢」。然而，隨著房價漲幅遠超工資增長，這 個夢想對如今的年輕人已變得遙不可及。 不過，金融專家指出，房價飆升並非唯 一原因——一種被稱為「網飛效應」的文化變 遷同樣不容忽視。這一現象的核心，是延遲滿 足感的缺失：年輕人更看重即時回報，而非為 登上房產階梯所需的長期儲蓄。 「我認為這歸根結底是社會的變化， 我稱之為網飛效應，」阿德萊德High Rise Financial Solutions的房貸專家Marissa Schulze說。她解釋，老一輩人成長的年代， 凡事都要「等」——哪怕只是等上一周才能看 到喜歡的情景喜劇更新。久而久之，他們明白 了「好事多磨」的道理。「但如今，人們已經 習慣通過Uber和Netflix這類服務，隨時隨地 方便地獲取自己想要的東西。」 她認為，這一現象反過來影響了人們管 理資金和規劃未來的方式。「我認為，這讓年 輕人更難理解金錢和儲蓄的價值，因為他們習 慣了即時滿足，」她補充道。不過，Schulze 並不認為澳洲夢已完全無法企及。 「對年輕人來說，存首付確實難多了，這 是個不小的問題，但仍然可以實現，」她說。 她分析，由於觀念和價值觀的轉變，年輕人對 第一套住房的期望可能過高，不願先以一套普 通住房作為起點、日後再置換升級。但她也觀 察到，許多年輕人正以嚴格的自律進行儲蓄。 Finance Quarter總監Sean Lee也持相 同看法。「澳洲夢是可以實現的，但肯定和過 去不太一樣了，」他說。「我不認為它變得更 不現實了，只是需要更多的規劃——如果僅靠 個人努力，尤其困難。」 Lee表示，加強財商教育會「帶來巨大 的改變」。他指出，社交媒體催生了一種「即 刻擁有」的文化，人們僅僅因為負擔得起就去 貸款買車或度假，這讓存首付難上加難。「像 訂閱服務和健身房會員這類開銷，聽起來不 多，但積少成多，」他說。「我們生活在一個
當地住宅市場的中國買家比例相當。 從入市門檻和確定性來看，這類資產 比住宅更易上手，也比商業或零售地產更有 保障。疫情過後，全澳工業市場迎來蓬勃發 展。隨著辦公空間日趨分散，工業設施開始 接納形形色色的新型租戶——既有伴隨「最 後一公里」配送興起的貿易和物流從業者， 也有尋求靠近住所的工作空間、私人天地和 儲物需求的個人。 對中國買家而言，工業資產還有一項 獨特優勢：價值不超過14.64億澳元的非 敏感商業地產，無需經過FIRB審查。相比 之下，中國買家購買住宅必須獲得FIRB批 准，僅一套100萬澳元的現有住宅申請費就 高達45300澳元。Zomart He認為，這種轉 向工業投資的趨勢，標誌著亞洲買家正從投 機行為轉向更複雜、更長期的資產管理，以 期實現長期財富積累。
度假屋「創收」門檻提高 大批房產恐遭拋售
如果度假屋業主在耶誕 節、復活節以及學校假期等旅遊 旺季將物業留作自用，他們將失 去房貸利息、市政費等大額支出 的稅收抵扣資格。澳大利亞稅務 局在一項最新裁定中明確，業主 若想證明房產的「主要用途」是 創收而非個人休閒，從而保住抵 扣資格，其私人使用將受到嚴格 限制——例如僅限於淡季的幾個 週末。 National Tax & Accountants' Association的Robyn Jacobson直言： 「對那些過去處理不當的人來說，這將 是一次當頭棒喝。」稅務局上周發佈了 關於這一問題的最終裁定。Institute of Public Accountants的Tony Greco表 示，新規徹底顛覆了稅務局以往的立場。 「此前，只要業主為出租物業做出了合理 努力，即使物業實際未能租出，也可以在 物業可供出租的期間申請費用抵扣。」 Jacobson指出，過去有人一直在 模糊界限，甚至已遠遠超出模糊範圍、 變得相當明目張膽。如今的新規為遵紀 守法的人創造了公平的競爭環境。根據 新規，在高峰期將度假屋預留自用、以 及拒絕大多數租賃申請的業主，將無法 抵扣房貸利息、市政費、水費、保險 費、物業費以及資本工程等成本。可以 繼續抵扣的，僅剩廣告費、客人退房後 的清潔費、預訂費和傭金等少數專案。 稅務局將在審核2026-27財政年度的
納稅申報時正式採用這一新立場。Greco 警告，這一變化可能迫使部分業主出售度 假屋。「現金流的持有成本會造成壓力。 一旦業主意識到『我不能再像過去那樣做 了』，這可能引發行為上的改變，從而推 動更多房產進入市場。」 根據畢馬威的數據，全澳約有25萬 套房產被用作短租或度假住宿，占全國 住房存量的2%。其中許多房產處於負扣 稅狀態，從而為業主提供稅收優惠。稅 務局此次重新審視該問題的核心在於： 要申請費用抵扣，該物業必須「主要」 用於租賃，而非用作度假屋。 值得注意的是，稅務局並未對「主 要」一詞採用基於時間的定義，而是裁定 一年中的不同時間段不應被視為同等重 要。該稅務裁定明確指出，定性因素和定 量因素都適用。「如果度假屋在一年中有 超過一半的日子掛牌出租，但在其作為 度假目的地最受歡迎的全部或大部分時 間——例如學校假期、公共假期或季節性 需求高峰期——卻不可供出租或未被用作 租賃，這將表明全年持有該度假屋的主要 目的並非產生應稅收入。」 除了學校假期、耶誕節和復活節等 普遍高峰期外，稅務局表示，高峰期會 因物業所在地而異。該部門舉例說明： 位於沿海或度假區的房產可能在夏季迎 來需求高峰，而靠近滑雪場的房產則可 能在冬季最為搶手。至於首府城市CBD 的度假屋，需求高峰則可能受體育賽事 或節日等重大活動影響。