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May 2026
第1598期 www.ozhome.com.au The First and Only Chinese Property Publication in Sydney Publishing since 1986
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澳洲房產被瘋搜！
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越來越多海外買家和租客， 正在把目光投向澳大利亞。
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海外需求激增 華人買房租房最火地區揭曉
一邊是中東局勢持續緊張、歐洲經濟 壓力上升，另一邊則是澳洲陽光、教育、 生活環境的吸引力不斷增強。最新數據顯 示，過去一年，來自多個國家的海外人士 搜索澳洲房產的數量明顯上升，這讓本就 緊張的澳洲住房市場面臨更大壓力。 一、租房搜索量：英國上漲28%， 阿聯酋上漲16% 根據房地產網站 realestate.com.au 公佈的數據，過去一年： •英國的租房搜索量上漲 28%。長期 陰冷潮濕的天氣，讓越來越多英國人嚮往 澳洲的陽光與生活方式。 •阿聯酋的租房搜索量上漲 16%。中 東局勢持續緊張，阿聯酋及周邊國家頻繁
澳洲炒房紅利
澳大利亞財政部長吉姆•查默 斯即將在坎培拉發佈了2026-27財 年聯邦預算案。這份被其稱為幾十 年來最重要、最雄心勃勃的財政藍 圖，核心直指兩項延續二十餘年的 房地產投資稅收優惠。 資本利得稅50%折扣與負扣稅 制度。在通脹高企、赤字承壓和代 際矛盾激化的多重背景下，工黨政 府選擇對住房稅收體系動刀，既是 為年輕一代「騰空間」，也是一次 財政再平衡的嘗試。 三十年單邊上漲後的代際清算 過去三十年，澳大利亞房價經 歷了幾乎單邊上漲的行情，尤其在 上一輪超低利率週期中，資產價格 被進一步推高。疫情後的移民回流 暴露了住房供應的嚴重不足，即便 儲備銀行大幅加息，房價依然表現 出強勁的韌性。在這一過程中，住 房成為代際不平等的核心象徵。 自住業主比例持續下降，投資 者比例不斷攀升，首次購房者平均 年齡從二十世紀八十年代的二十多 歲推遲至如今的三十五歲。 查默斯在週末的表態直白： 「住房市場和稅收制度的現狀是不 公平的，因此是不可接受的。太多 人買不起房，住房卻不夠。」 因此，儘管政府在一年前還公 開否認會對負扣稅和資本利得稅折 扣進行調整，但面對難以實現的新 建120萬套住房目標，以及日益強烈 的社會公平呼聲，政策轉向在本次 預算案中正式落地。 兩項核心稅改 預算案的核心稅收改革主要集 中在兩方面，並設有過渡期以避免對 現有投資者和市場造成過大衝擊。
遭受伊朗襲擊，促使更多人考慮遷 往更安全穩定的國家。 •菲律賓搜索量上漲 11% •印度上漲 7% •新西蘭上漲 11% 值得注意的是，中國租客對 澳洲租房的搜索量同比下降了 7%。 二、買房搜索量：英國上漲21%， 印度上漲16% 租房需求上升的同時，海外買家的熱 情也在持續升溫。 •英國是搜索澳洲房產最多的海外地 區，過去12個月買房搜索量增長 21% •印度上漲 16% •菲律賓上漲 10% •阿聯酋上漲 8% 相比之下，中國買家的搜索量下降 9%，新西蘭下降 7%。 REA Group 經濟分析師 Luc Redman 表示，澳大利亞因其高質量的生 活方式而受到全球移民的青睞。他指出，
徹底終結！
1 負扣稅政策：向新建住房集中 從預算公佈當夜起，新購買的 非新建投資房將不再享有負扣稅待 遇。實際執行緩衝至2027年7月1日。 已持有投資房的業主繼續享受原有 優惠，不受任何影響。而新建住房 的負扣稅資格則被完整保留。政府 希望通過這一「存量不動、增量導 流」的方式，將投資資金從現房炒 作引向實實在在的住房供應端。 2 資本利得稅折扣： 取消50%折扣，重回通脹掛鉤模式 從2027年7月1日起，持有資產 超過12個月享有的50%資本利得稅折 扣將被正式取消，恢復為1999年以前 的指數化調整模式——即僅對通脹 調整後的實際資本收益徵稅，淨資 本增值部分最低稅率為30%。 這對長期持有的投資房影響尤為 顯著：持有時間越長，名義增值額中 純由通脹貢獻的部分越大，在新規下 剔除後所需承擔的稅負相對可控，但 仍顯著高於過去打五折的優惠水準。 自住房依然完全豁免資本利得 稅。同時，2027年前購買的資產在出 售時，此前的增值部分仍可適用折 扣規定，這一非追溯性原則大大降 低了市場的即時拋售風險。評級機 構標普在預算公佈後指出，新政對 房價和租金的衝擊預計相當有限。 代際公平與赤字改善的雙重紅利 按照預算案測算，投資稅改革在 未來四年內可為財政節省超過35億澳 元，且大部分節支將在遠期體現。儘 管這一數字與殘疾人福利計畫改革節 約的350億澳元相形見絀，但它與其 他節支和收入措施一起，推動未來四 年預算赤字累計減少約450億澳元。 在赤字路徑上，2025/26財年的
近年來來自英國、印度、中國和菲律賓的 人群對澳洲房市的興趣持續增長。這些海 外買家和租客大多關注澳洲的富裕區域、 靠近CBD的位置，以及擁有海灘等生活配 套的地區。 三、不同國家買家與租客的關注區域 租客關注區域： •印度租客：墨爾本（維州）、 Parramatta（新州）、悉尼（新州）、 Southbank（維州）、阿德萊德（南澳） •英國租客：Bondi（新州）、South Yarra（維州）、Richmond（維州）、 Coogee（新州）、Bondi Beach（新州） •中國租客：Zetland（新州）、 墨爾本（維州）、Waterloo（新州）、 Chippendale（新州）、悉尼（新州） 買家關注區域： •中國買家：Balwyn、Glen Waverley、Camberwell、Kew、Toorak（全 部位於維州） •印度買家：悉尼、墨爾本；Tarneit、
赤字預計為283億澳元，較此前估計 顯著收窄；2026/27財年則略微擴大 至315億澳元。對於仍在承受高通脹 和油價衝擊的澳大利亞經濟來說， 適度收緊財政是配合貨幣政策對抗 通脹的關鍵一步。 預算案同時包含了對工薪階層 的適度減稅，250澳元稅收抵免及一 項新的1000澳元即時稅收減免，以 緩衝生活成本壓力。 高利率與地緣風險下的脆弱平衡 預算案發佈之際，澳大利亞經 濟正面臨多重逆風。受中東衝突推 高能源成本的影響，通脹預計在6月 份達到5%，遠高於央行2%至3%的 目標區間。儲備銀行今年已三次加 息，市場對9月第四次加息的預期近 乎完全消化。這將進一步壓制消費 支出與購房需求。反映在房地產市 場上，上週末全澳拍賣初步清空率 已降至56.5%，為年內第二低。 悉尼和墨爾本的清空率分別只有 55.2%和57.7%。房價上漲動力明顯衰 竭，四月全澳房價指數僅微升0.3%， 悉尼和墨爾本已出現環比下跌。 財政部甚至模擬了一種嚴峻情 景：如果油價攀升至每桶200美元 並需三年才能回落，經濟將雖可避 免衰退，但失業率將升至疫情前水 準，通脹可能突破7%。這也解釋了 政府為何在預算中同時推出148億澳 元的燃料安全和價格救濟方案。 結 語 整體來看，這次住房稅改並非 簡單的加稅，而是一次系統的激勵 方向調整。從鼓勵持有和炒作，轉 向鼓勵建造和供應。讀懂政策背後 的代際公平邏輯，遠比糾結短期市 場波動更為重要。（注：本文內容 不構成個人稅務或投資建議，重大 決策請諮詢專業人士。）
Point Cook、Craigieburn（墨爾本增長區） •英國買家：South Yarra、Prahran、 Richmond、Armadale、Elwood（墨爾本內 城區） •新西蘭買家：悉尼、Burleigh Heads （昆州）、墨爾本、珀斯 •菲律賓買家：Randwick、 Paddington、Woollahra、Bellevue Hill（悉尼 高端區域）；墨爾本 •阿聯酋買家：悉尼、墨爾本、 Revesby、Greenacre、Padstow 四、澳洲租賃市場本已極度緊張 在海外需求增長的同時，澳洲租房市 場本身已處於極度緊張狀態。 研究機構 SQM Research 數據顯示， 今年 3月 澳洲全國住宅空置率降至 1%， 低於2月的1.1%。全國空置房數量僅剩 31,732套，租賃市場正在進一步收緊。 在本地住房供應嚴重不足的情況下， 海外人口持續流入，或將進一步推高租金 與房價的競爭壓力。
房價預計飆升36.1%！ 大型基建或拉動新州房價，四區成焦點
從新聞簡報到餐桌閒 談，房產話題始終是新州民 眾關注的焦點。隨著聯邦預 算案公佈涉及負扣稅和資本 利得稅的相關政策，這一話 題的熱度更是持續攀升。 如果你正夢想擁有屬於 自己的房產，眼下或許正是 關注新州新興熱點地區的好 時機。從全新交通樞紐到城 市更新區，再到就業中心， 一系列重大基建專案正橫跨 新州鋪開，預計將在未來一 年內顯著改變多個社區的面 貌。 以下是RealEstate. com.au房產專家點名的幾大 潛力區域。 Bankstown（悉尼西南部） 得益於正在興建的 Bankstown至CBD地鐵線， 這一悉尼西南部樞紐的交通 便利性將大幅提升。新線路 開通後，乘客僅需30分鐘即 可從Bankstown抵達Gadigal Station，比此前前往Town Hall縮短整整15分鐘。 與此同時，當地購物中 心也正在進行大規模重新開 發，將轉型為集辦公、公寓 與學生公寓於一體的綜合用 途區域。專家預測，未來一 年Bankstown房屋價格將上漲 5.9%，公寓價格更有望跳升 7.2%。
St Marys（悉尼西部） 連接St Marys與Western Sydney Airport的地鐵新線 預計將為該區域注入強勁 動能，帶動房屋價格飆升 18.8%，公寓價格上漲2.2%。 除了交通利好外，車站 周邊區域也將重新規劃，為 9,000多套新住宅騰出空間。 儘管地鐵線開通時間有所推 遲，但新機場預計將於今年 10月正式啟用。 Port Kembla（臥龍崗） 以工業根基聞名的Port Kembla，正準備迎來一個全 新的先進製造業樞紐，預計 將為當地創造約30,000個就 業崗位，房屋價格預計上漲 7.5%。 值得一提的是，雖然該 地帶有濃厚的工業氣息，但 Port Kembla Beach同時也是當 地數一數二的優質海灘。 Broadmeadow（獵人谷地區） 作為悉尼至紐卡斯爾 未來高鐵沿線的主要站點之 一，這個社區域被預測將迎 來爆發式增長。明年預計將 有超過3,000套新住宅破土 動工，房屋價格預計勁增 36.1%，公寓價格上漲0.7%。 這股利好效應還將輻射 至周邊的Adamstown、New Lambton和Hamilton等區 域。