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April 2026
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悉尼房價風向突變！富人區「熄火」 小红书号：1688au
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当悉尼传统富 人区房价增长放缓之 际，靠近尚未完工地 铁线的百万澳元房产 却逆势上涨，出现两 位数增长。
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西區因地鐵未開先漲17%
随着西南地铁项目接近完工，悉尼沿 铁路线周边正出现显著的房地产增长新热 点。 Bankstown至Sydenham铁路连接项 目约700项测试中，已有约55%完成，未 来几个月还将进行216项系统整合与验收测 试。 最新数据显示，在该线路预计今年晚 些时候开通前，西南地区和西悉尼机场走 廊已成为房价增长最强劲的区域。 根据Ray White高级数据分析师Atom Go Tian的说法，受益于地铁升级的郊区房 价涨幅显著。 “这些区域即将迎来通车，目前已经 录得最强劲的增长，过去两年分别上涨了 12.41%和17.50%。”他说。 他还指出，即将连接Badgery Creek新 机场的西悉尼地区同样表现强劲。 “西悉尼机场走廊增长达17.50%，这
与该区域基础设施建设和就业前景的预期 密切相关。” 他补充称，西南市场未来仍有望持续 吸引买家。 “西南地区之所以特别有吸引力，是 因为起点价格较低（2019年为103万澳元， 现在为187万澳元），这意味着买家仍有更 多可负担空间。” 他以2019年开通的西北地铁为例， 说明基础设施项目通常会带来长期房价增 长。 靠近西北地铁的邮编区域在2019年至 2021年间房价上涨了39.94%，高于同期悉 尼整体35.46%的涨幅。 “但这种溢价随后趋于正常，这些区 域在最近两年仅上涨8.12%，说明市场已提 前消化了基础设施利好。”他说。 相比之下，2024年开通的City and Inner West线路增长最弱，仅为4.82%。
燃油危機 + 升息陰影： 澳洲房市清盤率跌至冰點 屋主提前套現離場
随着经济压力吓退买家、成交率持续 下滑，越来越多房主正放弃拍卖，转而选 择提前售房、私下协议或干脆撤下房源。 燃油价格推高了各领域成本，储备银行已 警告可能进一步加息，即便这可能推高失 业率并带来经济衰退风险。 ANZ调查显示，消费者信心已跌至历 史低点，看房人数也随之减少。Ray White 报告称，三月最后一周，悉尼和墨尔本平 均每场拍卖的竞拍人数比一年前减少了三 分之一。买家兴趣减弱已开始拖累这两座 首府城市的房价，同时促使房主和投资者 尽早套现。 与此同时，两城的待售房屋数量保持 平稳，但成交量已从去年第四季度的近3万 套大幅降至今年第一季度的不足2万套。 2025年最后四个月，两地房屋平均 销售周期为30天或更短，而现在悉 尼需33天，墨尔本需35天。 作为澳洲最大的拍卖市场， 悉尼三月最后一周的清盘率跌至 50.4%，为2022年7月以来最低。 墨尔本同期清盘率降至54.2%，复 活节后仅小幅回升。 澳洲房地产买家代理协会主 席Melinda Jennison表示，较小首 府城市的买家虽也在退缩，但卖家 受到强劲价格增长和供应短缺的保 护。布里斯班、阿德莱德，尤其是
珀斯的待售房屋数量过去一年大幅下降， 珀斯房屋三月份通常只需9天即可售出。 但在价格更高的市场中，卖家已开始 做出调整。Jennison指出，买家代理发现 更多房产在拍卖日前售出，或在流拍后通 过协商成交。墨尔本和悉尼的买家也不再 无条件接受卖家要价，而是开始报出更低 的价格。 Domain数据显示，三月份墨尔本通 过私下协议直接交涉的比例有所上升，从 每周约2000套增至2400套。然而在悉尼， Ray White拍卖主管David McMahon表示， 私下协议销售的房屋在市场上滞留时间反 而更长。他认为更好的路径是再次尝试拍 卖，但当前房主已不愿再测试这一做法。 越来越多房屋在拍卖日前被撤回。三 月最后一周，悉尼有20%的房屋在拍卖前 撤回，为2022年以来最高，初步数据甚至 显示这一比例已升至30%。 Domain的Alice Stolz认为，这是卖家 出现“畏难情绪”的信号，将导致挂牌数 量回落。除少数必须卖房的人外，更多卖 家倾向于撤下房产，等待市场回暖。
Go Tian表示，这主要是因 为这些区域本身房价已高，且以 公寓为主。 过去一年表现最强的 区域是Ashcroft-BusbyMiller，房价同比上涨13.9%； 其次是Colyton-Oxley Park （13.62%）和St Marys - North St Mary’s（13.53%）。 这些领先区域的房价中位数约为100万 澳元。 Go Tian指出，这些区域的增长动力来 自价格优势和未来潜力，包括发展规划和 社区建设预期，对买家具有较高吸引力。 与此同时，北悉尼、市中心及内西
区的增长则处于末端，其中Neutral BayKirribilli同比仅上涨2.36%。 这些增长较弱的区域房价中位数通常 超过300万澳元。“在这些区域，你买到的 是过去的价值；而在增长最快的区域，你 买的是未来。”他说。
随着 澳洲人买 房年龄不 断延后， 越来越多 的人正背 着沉重的 房贷步入 退 休 生 活。 在利 率攀升和生活成本翻倍的双重压力下，这 一“房贷退休”趋势不仅加剧了个人财务 负担，也动摇了现行养老金体系的根基， 迫使政策制定者直面住房供应与制度改革 的问题。 信用机构Equifax最新数据显示，今 年2月，55岁及以上人群的转贷咨询量同 比大增12%，在各年龄段中增幅最高；46 至55岁的高龄借款人群体，咨询量也增长 了8%。 目前，澳洲人买房的准入门槛正不 断被抬高。贷款经纪巨头Loan Market Group的数据显示，其客户中超过40%预 计无法在退休前还清房贷，近四分之一的 客户完全没有退休后的财务规划。 值得注意的是，澳洲现行的高龄养老 金体系运行逻辑，完全建立在“退休者拥 有自住房”的前提之上——自住房不计入 资产测试，而养老金的支付额度也极低， 根本无法负担私人租赁市场的开销。 Grattan Institute高级研究员Matthew Bowes指出，未来将有更多租房者面临退 休，现行资产测试政策对没有自住房、只 有现金储蓄的人极不公平。该智库提议， 应将价值超过75万澳元的自住房产部分纳 入养老金资产测试。 Bowes认为，这项改革每年可为政府 节省约40亿澳元预算，也有助于缓解日益
严重的代际公平问题。他 建议，公积金余额较高的人未来应将部分 储蓄用于偿还剩余房贷。 目前，首房买家的平均年龄已升至34 岁。西太平洋银行数据显示，去年约五分 之一的首房贷款发放给了40岁以上群体。 这意味着，能在30年贷款期内还清房贷的 澳洲人将越来越少。 今年2月，30岁的Chantelle Hill夫妇 匆忙以82.5万澳元在布里斯班北郊买下一 套三居室。为挤进市场，他们不得不做出 巨大妥协：搬到离亲友一小时车程的郊 区，放弃了对地段和房屋面积的执念。 “我们当时想，现在不进场就再 也没机会了，余生都会被困在租房市 场，”Chantelle说。虽然这不是理想的 长期居所，但在房价涨幅超过贷款能力之 前，他们别无选择。由于购房迫在眉睫， 这对年轻夫妇坦言尚未考虑退休后的还款 压力，认为那是十年后才需操心的事。 目前，全澳住宅中位价已高达93万澳 元，各大首府城市中，想买房组建家庭的 首房买家几乎无房可选。澳洲统计局数据 显示，婴儿潮一代在40岁前买房的几率是 千禧一代的三倍，这种代际鸿沟正改写澳 洲人的财富轨迹。 财富顾问Patricia Howard强调，即使 到了40岁，也应尽早进入房产市场。“最 糟糕的情况是，因为买不到理想中的房 子就彻底放弃，转而幻想靠公积金安度晚 年，”Howard警告说。她指出，现行联 邦租房补助少得可怜，仅靠全额高龄养老 金和租房补贴，退休者甚至无法在房车公 园生存。 针对这一困局，专家认为政府需要 多管齐下：增加城市内“大房换小房”群 体的房源供应、提高租房补助、降低对印 花税的依赖，以维护社会财务安全网的稳 定。
澳洲超40%借款人或負債退休 專家：自住房不應再全額免稅