ESTUDO ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL - 3a EDIÇÃO / JAN 2026

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO

EM PORTUGAL

ÍNDICE

Prefácio

E agora.... para onde vamos?

Baixar preços sem matar a economia

A Crise da Habitação Jovem e o Novo Plano Europeu

Introdução Economia

Mercado de Habitação

ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA

A Região Zoom Área Metropolitana de Lisboa

ÁREA METROPOLITANA DO PORTO

A Região

Zoom Área Metropolitana do Porto

ALGARVE

A Região

Zoom Algarve

CAPITAIS DE DISTRITO

Regiões Norte, Centro e Sul Zoom Norte Zoom Centro Zoom Sul

Conclusões Rendimento

Comprar Arrendar

Comprar vs Arrendar

Notas Metodológicas

A Marca Century 21

PREFÁCIO

A habitação é um dos temas centrais da vida económica e social do país. É um desafio estrutural, com impacto direto na mobilidade, na produtividade, na natalidade, na coesão territorial e, sobretudo, na tranquilidade das famílias.

Na CENTURY 21 Portugal, acreditamos que este debate só produz boas decisões quando assenta em evidência: ciência, academia, poder político e operadores privados têm de convergir numa cultura de dados, transparência e avaliação de impacto. É com esse propósito que, desde 2019, publicamos estudos quantitativos e qualitativos sobre o mercado habitacional, para contribuir, de forma útil e responsável, para um debate informado sobre o presente e o futuro da habitação. Esta é a 3.ª edição do nosso estudo quantitativo dedicado ao acesso à habitação.

Há um ponto que importa explicitar desde o início: este trabalho centra-se, em particular, no acesso de quem ainda não tem casa – famílias e jovens que procuram a primeira habitação, bem como outros agregados que entram agora no mercado, muitas vezes sem património prévio que funcione como “alavanca”. É também por isso que, quando analisamos o país, encontramos um aparente paradoxo: um mercado que se manteve muito ativo e, ao mesmo tempo, registou um agravamento das taxas de esforço necessárias para comprar ou arrendar.

Como se explica, então, a coexistência entre um mercado dinâmico e dificuldades de acesso para quem entra? Em grande medida, porque uma parte relevante da atividade resulta de trocas de habitação: Portugal é um país com uma taxa elevada de proprietários, e muitos agregados já pagaram a sua casa ou têm prestações reduzidas; a valorização acumulada dos últimos anos permite vender e comprar novamente num patamar que seria difícil de alcançar para quem entra agora no mercado. A isto somam-se fatores como a recuperação de rendimentos, a descida das taxas de juro e, no caso dos mais jovens, os apoios do Estado e das próprias famílias, que também contribuíram para viabilizar decisões de compra.

Importa ainda colocar a questão da procura internacional no seu devido lugar. O tema existe e é relevante em geografias específicas, mas a evidência pública disponível aponta para um reforço do peso da procura interna em 2025, com informação do INE a indicar um peso de compradores não residentes em torno de 5% num trimestre de 2025.

O que este estudo torna especialmente claro é que o problema do acesso não é abstrato: é mensurável. Quando comparamos rendimentos com preços e, sobretudo, com a distribuição da oferta por segmentos, observamos um desalinhamento profundo: a oferta concentra-se onde apenas uma minoria consegue chegar, deixando a classe média com alternativas insuficientes e empurrando muitos agregados para taxas de esforço incompatíveis com uma vida estável.

A base deste paradoxo está, em grande medida, na realidade dos rendimentos. Quando olhamos para indicadores comparáveis a nível europeu, a distância é clara: em 2024, a mediana do rendimento disponível ajustado (em PPS, segundo o Eurostat) foi de 21.245 euros na União Europeia, 20.800 euros em Espanha e apenas 14.446 euros em Portugal. Este diferencial ajuda a explicar por que razão, mesmo com sinais de normalização financeira, o esforço exigido para aceder a uma habitação permanece estruturalmente elevado no nosso país.

Na Rede CENTURY 21, lidamos diariamente com milhares de famílias e jovens que procuram aceder a uma casa ou mudar de habitação. Temos plena consciência da nossa responsabilidade neste debate: não apenas como observadores, mas como parte ativa da solução, promovendo práticas profissionais, contribuindo para um mercado mais transparente e defendendo políticas públicas que ataquem a causa estrutural do problema: a escassez de oferta adequada nas zonas onde se concentra a procura, em tempo útil e a preços compatíveis com os rendimentos.

Isso exige uma visão integrada. Não se trata apenas de construir mais casas: é onde se constrói, como se constrói e para quem se constrói. Exige também soluções de mobilidade urbana que aproximem a habitação existente dos locais de trabalho, lazer e cultura; a revisão dos planos diretores municipais numa lógica de escala metropolitana integrada; a atualização de códigos e normas de construção; e um compromisso com I&D que acelere a industrialização da construção em Portugal, com escala, repetição e qualidade.

Esperamos que este estudo seja útil a decisores, investigadores, setor financeiro, promotores, municípios e cidadãos. Porque, na habitação, mais do que opiniões, o país precisa de diagnósticos sólidos – e de execução consistente, com continuidade.

Ricardo Sousa | CEO da CENTURY 21 Portugal

E AGORA... PARA ONDE VAMOS?

Uma valorização do índice Confidencial Imobiliário de 24% e o degradar das condições de acesso à habitação que o presente estudo apresenta desafiam-nos a pensar.... e agora?

Estamos em crise no mercado de habitação em Portugal? Com um volume de transações que continuou robusto em 2025, atingindo as 165 mil habitações, é difícil de falar em crise. O volume que um mercado faz é o sinal de vitalidade e, a verificar-se este nível, não vai existir descida de preços.

O que tem sustentado este nível de transação?

A valorização imobiliária tem permitido a venda de um habitação pré-existente, que serve de entrada para um novo lar. Um exemplo rápido, uma casa comprada há 10 anos por 300 mil euros, pode agora valor 600 mil euros, o que representa 60% da entrada para uma nova habitação de 1 milhão de euros!

O comportamento de queda das taxas de juro, o facto de termos uma procura reprimida desde a crise financeira de 2011 e a recuperação de rendimentos ajudam a compor um quadro macroeconómico que permite explicar o atual volume de negócios de habitação.

Quando verificamos uma taxa de poupança a nível recorde, acima dos 12%, e um volume de depósitos bancários das famílias que atinge um máximo histórico, perto dos 200 mil milhões de euros, podemos completar uma conjuntura que é benigna.

Esta realidade traduz-se num mercado imobiliário onde muitas transações são realizadas sem crédito e, para as operações que são realizadas com crédito hipotecário, o LTV não vai além dos 60%, o que resulta num valor de prestação mensal que oscila entre os 650 euros e os 750 euros, de acordo com as fontes e cálculos realizados – um valor consentâneo com os rendimentos das famílias portuguesas.

No ano de 2025 o fenómeno da garantia bancária ao crédito jovem facilitou os empréstimos e as transações, com cerca de um terço dos créditos bancários a recorrer a este mecanismo, contribuindo para a boa performance do mercado.

Um fenómeno com extremo relevo é o da emigração, que mais do que duplicou nos últimos cinco

anos, sendo que cerca de 80% dos imigrantes tem hoje um emprego e um vencimento, permitindo a sua entrada no mercado habitacional. Em especial a imigração brasileira, vem muitas vezes com as poupanças necessárias para aceder à compra de casa. E os números são esmagadores, mais de 500 mil imigrantes representam facilmente as 165 mil habitações transacionadas em 2025.

Então não temos um problema?!

Sim, temos um problema de acesso à primeira habitação que afeta em especial os jovens e os migrantes que ainda não entraram no mercado e não têm a alavanca de uma casa valorizada para vender.

No acesso à primeira habitação, o arrendamento tem de ser a grande medida, com um choque de confiança e uma fiscalidade amiga que permitam trazer casas que estão fechadas pela perceção de risco no arrendamento. O papel social do Estado deve surgir pela via do arrendamento, assegurando que o apoio chega a quem precisa e no momento necessário.

A outra via de estabilização de mercado e dos seus preços é pela oferta. As medidas anunciadas de redução do IVA na construção e de celeridade nos licenciamentos são bem-vindas. Mas, entre o tempo de aprovação das medidas, a sua exequibilidade e adaptação ao mercado e o tempo de construção, vão estar, de forma segura, entre dois a três anos. A oferta de mercado que hoje está em construção é insuficiente.

Vivemos assim um momento desafiante, em que é evidente que é difícil de sustentar um ritmo de valorização como a que assistimos este último ano, mas que é fruto de desequilíbrios que não se vão resolver num horizonte de seis ou mesmo de 12 meses.

Esperamos que o presente documento elaborado pela Century 21 em colaboração com a Confidencial Imobiliário seja um contributo para uma reflexão dos operadores e decisores de mercado, para decisões mais informadas.

António Gil Machado | Sócio, Confidencial Imobiliário

BAIXAR PREÇOS SEM MATAR A ECONOMIA

O grande equívoco que tem estado subjacente ao debate e análise da crise da habitação radica na percepção de que esse mercado, ao contrário de todos os demais, não funciona.

A partir desse ângulo, são desenhadas propostas e políticas que visam constranger as fontes de procura que concorrem com as famílias no acesso à habitação. Basicamente são referidas duas fontes perversas de procura: o turismo e os estrangeiros.

No entanto, a questão não é tanto como baixar os preços na habitação, mas sim como fazê-lo sem pôr em causa a economia e o emprego das mesmas famílias a quem desejamos prover acessibilidade.

A chave está, necessariamente, na diversificação dos segmentos de mercado alvo da nova oferta, pondo fim ao viés estatístico atual resultante do facto da promoção imobiliária realizada em Portugal ser quase toda dirigida para a gama alta.

Na realidade, se (i) houver uma política de solos que aumente a oferta relativa, via maior edificabilidade e/ou via a conversão organizada de solos rústicos em urbanos; se (ii) for criado um regime excepcional de edificação (conforme sucedeu com o RERU para a reabilitação urbana), um novo-RERU, reduzindo os requisitos construtivos; e se (iii) se reduzir o IVA (conforme previsto) para 6%, no conjunto dessas medidas, o preço final de venda pode baixar em mais de 40%.

A promoção de habitação acessível tem dois efeitos essenciais nos preços. Um direto e outro indireto. O primeiro é simples: ao haver mais oferta a preços mais baixos, necessariamente, pela natureza da estatística, a média geral baixa. O segundo é mais relevante e prende-se com a miopia estatística

em que o mercado vive atualmente e que afeta sobretudo o mercado de fogos usados. Estes, ao terem por contraparte somente produto novo de gama alta, sofrem um efeito de empolamento de preços que não existiria se houver produto novo de gama média. Havendo fogos novos de gama média seriam estes quem balizaria o preço dos usados, limitando o efeito de contágio atual. Daí a relevância de se lançar a outra fatia dos 2/5 de fogos acessíveis. Essa oferta esvaziaria o enviesamento sentido acima de tudo no mercado de usados que, sim, nesse caso, poderiam mesmo ter uma descida de preços.

Mas ainda faltam peças neste puzzle. Várias.

A que destaco é a industrialização do mercado da construção, sem a qual os preços de venda finais podem não beneficiar da redução do IVA, dada a maior atividade de promoção imobiliária esbarrar num setor da construção que está já a operar no limite da sua capacidade, podendo reagir aumentando os custos de construção. Nesse caso, o comprador final pagaria menos IVA sobre uma base maior de custos, podendo “ficar em casa”. Daí a importância de a redução do IVA ser acompanhado de um novo-RERU, de forma a assegurar a redução dos custos.

Portanto, sim, é possível lançar habitação nova a preços acessíveis, assegurando a margem dos promotores, sem ser necessário pôr em causa os setores que (bem ou mal-amados), de forma mais direta ou indireta, asseguram o emprego às famílias portuguesas. Não há balas de prata. Mas pode haver políticas de prata.

Ricardo Guimarães | Sócio, Confidencial Imobiliário

A CRISE DA HABITAÇÃO JOVEM

E O NOVO PLANO EUROPEU

A habitação acessível para os jovens portugueses continua a ser um tema central, com impactos profundos na economia e na sociedade. No último ano, surgiram novas medidas, mas muitos jovens continuam a enfrentar rendas elevadas, salários reduzidos e vínculos laborais frágeis. A emancipação mantém-se tardia: em 2024, os jovens em Portugal saíram da casa dos pais, em média, aos 28,9 anos.

Esta barreira tem custos económicos claros. Quando a habitação absorve a maior fatia do rendimento, diminui a poupança e contrai-se o consumo. A mobilidade laboral também sofre: mudar de cidade para aceitar melhores oportunidades torna-se um risco. E, para alguns, a saída passa pela emigração, agravando a perda de talento qualificado.

No plano social, a dificuldade em garantir uma casa digna prolonga dependências, aumenta a instabilidade e adia projetos de vida, incluindo a constituição de família. Ainda assim, o último ano trouxe

passos importantes: a Garantia Pública para jovens até aos 35 anos pode viabilizar crédito para a primeira habitação com financiamento até 100%, somando-se a apoios ao arrendamento e a benefícios fiscais. Mas, sem o aumento da oferta, o problema persiste. É aqui que se abre uma nova esperança: o Novo Plano Europeu de Habitação Acessível, apresentado a 16 de dezembro de 2025, assenta em quatro eixos –reforçar a oferta, mobilizar investimento, apoiar reformas e proteger os mais afetados. Se Portugal alinhar licenciamento, solos, reabilitação e arrendamento acessível com este impulso europeu, poderá transformar este bloqueio geracional numa oportunidade para um futuro mais inclusivo e próspero.

Francisco Rocha Antunes | Co-Chair do Conselho Europeu de Habitação Acessível do Urban Land Institute

INTRODUÇÃO

A CENTURY 21 Portugal, em colaboração com a Confidencial Imobiliário, apresenta uma nova edição do estudo sobre a capacidade de acesso das famílias portuguesas à habitação.

Com enfoque nas dinâmicas de mercado observadas no último ano e recorrendo aos dados anuais mais recentes (2025), esta edição surge num momento particularmente desafiante. Nunca como agora o acesso à habitação – ou, mais concretamente, as suas dificuldades – esteve tão presente no debate público. O mercado habitacional caracteriza-se atualmente por um aumento do número de transações, impulsionado pela expansão da base de procura resultante de novas dinâmicas demográficas, pelo crescimento dos rendimentos das famílias e por uma melhoria da envolvente macroeconómica, traduzida na redução das taxas de juro e no abrandamento da inflação.

Contudo, os preços de venda e as rendas registaram aumentos significativos, com impacto no agravamento da acessibilidade em muitas cidades do país. Se as vendas continuam a crescer, como se explica esta maior dificuldade de acesso, visível sobretudo para quem entra no mercado pela primeira vez?

Tal cenário reflete uma persistente e estrutural escassez de oferta. Por um lado, a oferta existente revela-se inadequada às necessidades reais das famílias; por outro, a capacidade de gerar nova oferta continua aquém do desejável. Apesar de ser amplamente reconhecida a necessidade de estimular a oferta como forma de responder ao que tem sido designado como crise da habitação em Portugal, os efeitos dessa resposta ainda estão por concretizar.

Nos últimos dois anos, como há muito não se via no país, o Estado anunciou um conjunto de medidas de intervenção no setor, algumas das quais já se encontram em fase de implementação. Contudo, o setor aguarda ainda os seus efeitos práticos e o impacto efetivo, à escala necessária, na melhoria da acessibilidade habitacional.

Neste cenário, e partindo dos rendimentos médios das famílias, esta nova edição volta a apresentar uma análise comparativa entre o arrendamento e a aquisição de habitação, incidindo sobre os valores exigidos para o acesso a uma habitação com 90 m² e as respetivas taxas de esforço associadas. O estudo compara os rendimentos líquidos médios anuais das famílias com os custos de acesso à habitação – preços de venda e rendas contratadas – em 40 municípios, abrangendo as capitais de distrito de Portugal Continental, diversos concelhos das Áreas Metropolitanas de Lisboa e do Porto e ainda municípios da região do Algarve.

Os dados relativos aos rendimentos das famílias têm por base as declarações de rendimento fiscal, conforme publicado pelo INE (Instituto Nacional de Estatística). A informação sobre preços e rendas de mercado é proveniente da Confidencial Imobiliário, entidade de referência na produção e disponibilização de informação sobre o mercado imobiliário em Portugal.

A informação detalhada sobre as fontes de dados, os cálculos realizados e os pressupostos adotados encontra-se disponível nas Notas Metodológicas apresentadas no final do estudo.

ECONOMIA

Globalmente, o último ano ficou marcado pelo agravamento das tensões geopolíticas e por um contexto macroeconómico de grande incerteza, fortemente influenciado pela imprevisibilidade das políticas norte-americanas e pela tendência de fragmentação, impulsionada por tensões estratégicas entre grandes blocos, conflitos regionais e regimes de sanções, mantendo elevados os riscos sobre as cadeias de produção e de distribuição. Apesar das expetativas de redução gradual da incerteza, este cenário mantém-se no arranque de 2026, marcado pela intervenção militar dos EUA na Venezuela e pela ameaça de uma ofensiva norte-americana na Gronelândia, em território dinamarquês, o que reforça as dúvidas quanto ao futuro da NATO e da ordem diplomática das últimas décadas e poderá impactar negativamente as previsões económicas e financeiras para o horizonte de projeção.

Ainda assim, a economia mundial tem revelado resiliência num ambiente adverso e de grande volatilidade; com o Fundo Monetário Internacional1 a prever apenas uma ligeira desaceleração do ritmo de crescimento da atividade para 3,2% em 2025 (vs. 3,2% em 2024) e 3,1% em 2026. De igual modo, a economia da zona euro mantém um desempenho positivo, com o Banco Central Europeu2 (BCE) a estimar um crescimento médio anual do PIB real de 1,4% em 2025, de 1,2% em 2026 e de 1,4% em 2027 e 2028.

Apesar das perturbações externas, a economia portuguesa continua a crescer a um ritmo robusto e acima da média da zona euro, com os choques a serem amortecidos pelo alívio das condições financeiras, pelo aumento dos fundos da União Europeia e pela orientação expansionista da política orçamental, mas também pelo maior crescimento da população via imigração e da produtividade. Após os 2,1% registados em 2024, a atividade económica deverá expandir 2,0% em 2025, acelerar para 2,3% em 2026 e desacelerar para 1,7% em 2027 e 1,8% em 2028, segundo as últimas projeções do Banco de Portugal (BdP), no seu Boletim Económico de dezembro de 20253

A inflação, medida pelo Índice Harmonizado de Preços no Consumidor (IHPC), deverá continuar a reduzir-se, para 2,2% em 2025 (vs. 2,7% em 2024) e 2,1% em 2026, estabilizando em 2,0% nos dois anos seguintes.

Face ao período 2000–2024, o crescimento económico no horizonte de projeção será mais baseado no consumo e no investimento. No biénio 2025–26,

a procura interna beneficia da robustez do mercado de trabalho e do impulso da política orçamental e dos fundos europeus, sendo expectável que o investimento perca dinamismo em 2027–28, com o fim do PRR. Além disso, os constrangimentos demográficos sobre a oferta de trabalho implicam também menores aumentos do emprego ao longo do horizonte de projeção, com reflexos no rendimento disponível das famílias e no consumo privado.

No que concerne às finanças públicas, o BdP projeta um saldo orçamental equilibrado em 2025 (0,0%), seguido de défices de -0,4% do PIB em 2026, de -0,9% em 2027 e de -1,0% em 2028. Já o rácio da dívida pública mantém uma trajetória descendente no horizonte de projeção, passando de 93,6% do PIB em 2024 para cerca de 80% em 2028.

As exportações desaceleraram em 2025, prevendo-se que tenham crescido apenas 1,1%, mas que evoluam em linha com a procura externa nos anos seguintes, com um crescimento médio de 2,7%.

O emprego continuou em níveis máximos e a crescer a uma taxa robusta em 2025, estimada em 2,2%, sustentada por aumentos da população em idade ativa e por uma maior taxa de atividade. Contudo, o menor crescimento da população, associado a uma redução dos fluxos migratórios, deverá limitar a evolução do emprego nos próximos três anos, sendo esperadas taxas de 1,1%, 0,5% e 0,3%, respetivamente, em 2026, 2027 e 2028, enquanto a taxa de desemprego permanecerá em níveis baixos.

Apesar da resiliência demonstrada, a economia portuguesa poderá crescer abaixo do projetado caso o contexto global se deteriore.

1 World Economic Outlook – October 2025, International Monetary Fund

2 Projeções Macroeconómicas do Banco Central Europeu – 12/2025

3 Boletim Económico de dezembro 25, Banco de Portugal

PRODUTO

INTERNO BRUTO VARIAÇÃO ANUAL

Projeções

INFLAÇÃO

Projeções

TAXA DE DESEMPREGO Projeções

Fonte: Banco de Portugal e Banco Central Europeu

MERCADO DE HABITAÇÃO

PROCURA E TRANSAÇÕES

Apesar do desequilíbrio estrutural entre a procura e a oferta disponível, o número de transações de habitação tem evoluído positivamente nos últimos dois anos, prevendo-se que 2025 seja mais um ano de crescimento. Segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE), até ao final do 3.º trimestre de 2025 foram vendidas aproximadamente 126.730 casas, mais 14% face a igual período do ano anterior.

Este dinamismo do mercado continua a assentar sobretudo na venda de habitação existente, que representou 80% das transações realizadas ao longo dos últimos três anos. Em 2025, apenas 25.000 casas novas foram vendidas entre janeiro e setembro, cerca de 20% do número total desse período. NÚMERO DE CASAS VENDIDAS

O crescimento é ainda mais expressivo em valor. Na comparação homóloga, o volume de vendas de habitação acumulado até ao 3.º trimestre de 2025 já superava em 43% o registado no total de 2024, atingindo 30.387 milhões de euros. Em 2024, as vendas de habitação totalizaram 33.833 milhões de euros, mais 21% do que os 28.009 milhões de euros de 2023.

Para 2025, a Confidencial Imobiliário projeta a realização de 165.000 transações de habitação em Portugal Continental, confirmando a elevada dinâmica da procura no mercado residencial.

Uma constante nos últimos anos, e reflexo do forte desequilíbrio entre procura e oferta, a subida de preços mantém-se. De acordo com o Índice de Preços Residenciais da Confidencial Imobiliário (Ci), os preços da habitação em Portugal duplicaram nos úl-

VARIAÇÃO DOS PREÇOS DE HABITAÇÃO – PORTUGAL CONTINENTAL

Taxa de Variação Homóloga – Índice de Preços Residenciais

Fonte: Confidencial Imobiliário

Dez 2017

Dez 2018

Dez 2019

Dez 2020

Dez 2021

Dez 2022

Dez 2023

Dez 2024

Dez 2025

timos cinco anos (do final de 2020 ao final de 2025). E, segundo o SIR (Sistema de Informação Residencial da Ci), em 2025 o preço médio de venda em Portugal Continental atingiu os 2.874 euros por metro quadrado, sendo que, no mesmo período de 2020, as casas eram vendidas por um preço médio de 1.626 euros por metro quadrado.

Os dados da Confidencial Imobiliário mostram ainda que 2025 foi um ano especialmente intenso no que diz respeito à subida de preços, registando um aumento de 23,4% face ao ano anterior – o maior crescimento anual em quase quatro décadas. Trata-se de uma aceleração expressiva face a 2024, ano em que os preços tinham crescido 11%, e que estabelece um novo máximo histórico desde 1988.

No arrendamento, após um período de forte incremento das rendas entre meados de 2022 e de 2023 (em que o aumento chegou a ser de 30,0%), o mercado foi progressivamente arrefecendo desde meados de 2024,

VARIAÇÃO

entrando mesmo em terreno negativo, mas mostrando os primeiros sinais de estabilização ao longo de 2025, como atestam os dados apurados pela Confidencial Imobiliário no âmbito do Índice de Rendas Residenciais.

Os valores praticados nos novos contratos de arrendamento celebrados em 2025 apresentaram uma variação anual de 0,2% em Lisboa e de -1,6% no Porto.

Em Lisboa, a estabilização registada no conjunto do ano resulta de uma recuperação gradual das rendas. Após um final de 2024 e um primeiro trimestre de 2025 marcados por descidas trimestrais próximas de 2,0%, a capital entrou numa fase de maior estabilidade, com variações trimestrais positivas, em cadeia, próximas de 0,5% a partir do 2.º trimestre.

No Porto, o resultado anual de 2025 reflete um mercado onde as rendas apresentaram quedas trimestrais consecutivas desde o final de 2024, com a única exceção do 3.º trimestre de 2025, período em que se observou uma variação positiva marginal de 0,2%.

DAS RENDAS DE HABITAÇÃO – LISBOA E PORTO

Taxa de Variação Homóloga – Índice de Rendas Residenciais

Fonte: Confidencial Imobiliário 4ªT

OFERTA

Nos dois últimos anos, o mercado residencial beneficiou de uma conjuntura económica mais favorável, marcada pela inversão das subidas das taxas de juro, pelo aumento do poder de compra das famílias e pelo abrandamento da inflação. Ainda assim, as condições de acesso à habitação deterioraram-se significativamente, sobretudo em resultado do forte crescimento dos preços. Com efeito, a melhoria dos rendimentos e a menor pressão dos juros funcionaram como motores adicionais da procura, que passou também a enfrentar novos desafios associados ao crescimento demográfico, à concentração urbana e a mudanças nas dinâmicas sociais e económicas.

Este reforço da procura ocorreu num contexto de escassez estrutural de oferta, exercendo pressão adicional sobre os preços, que atingiram níveis inéditos em muitos mercados. Este desequilíbrio evidencia que o problema central da habitação não reside apenas na procura, mas sobretudo na capacidade de resposta da oferta, tanto em quantidade como em preços compatíveis com os rendimentos das famílias.

Neste âmbito, destaca-se, por um lado, o desafio da criação de nova oferta. Trata-se de um objetivo que tem estado no centro das políticas públicas recentes, tendo o próprio Governo reconhecido o carácter estrutural do problema e anunciado medidas destinadas a estimular a construção, acelerar os processos de licenciamento, mobilizar património público e reforçar a oferta de habitação acessível. No entanto, os impactos destas políticas serão necessariamente graduais, o que implica que, no curto prazo, a pressão sobre os preços e sobre o acesso à habitação deverá manter-se, até que a resposta estrutural se materialize de forma efetiva.

Acresce que a oferta existente revela uma acentuada desadequação face aos níveis de rendimento das famílias1. Considerando os diferentes escalões de rendimento 2, verifica-se que 77% das famílias integram a classe média, para a qual é aconselhável a aquisição de uma habitação até 330.000 euros3, respeitando uma taxa de esforço de um terço do rendimento disponível. Contudo, a oferta4 nesse intervalo de preços representa apenas 48% do total, mostrando-se claramente insuficiente para responder às necessidades dessa franja da população. Em contrapartida, os imóveis com valor superior a 330.000 euros representam 52% da oferta, quando apenas 14% das famílias dispõem de capacidade financeira para esse nível de preços. Importa ainda sublinhar que cerca de 9% das famílias se encontram numa situação desfavorecida, com acesso possível apenas a habitação social. Apesar deste quadro, o cenário nacional é, ainda assim, mais favorável do que o observado nas áreas metropolitanas e respetivas capitais. Na Área Metropolitana de Lisboa, 52% da habitação listada para venda apresenta preços médios superiores a 330.000 euros, quando apenas 18% das famílias dispõe de

capacidade aquisitiva compatível. Na região, 72% dos agregados inserem-se na classe média, enquanto apenas 38% da oferta se adequa a esse nível de rendimento. Em Lisboa, esta assimetria é particularmente acentuada: para os 67% de agregados da classe média, apenas 11% dos apartamentos disponíveis têm valor até 330.000 euros, ao passo que os 22% de famílias com rendimentos mais elevados concentram 89% da oferta existente. Em paralelo, os agregados sem condições de acesso ao mercado livre representam cerca de 10%, tanto na região como na cidade.

Na Área Metropolitana do Porto, a classe média agrega 77% das famílias, face a apenas 46% da oferta compatível com esse nível de rendimento. Simultaneamente, 54% dos imóveis disponíveis destinam-se a segmentos de maior capacidade financeira, que representam apenas 14% dos agregados. No Porto, este desequilíbrio é ainda mais marcado: os 70% de agregados da classe média encontram apenas 26% de oferta até 330.000 euros, enquanto 74% dos apartamentos disponíveis se posicionam acima desse valor, direcionando-se a apenas 19% das famílias. Tal como noutras regiões, o segmento elegível para habitação social ronda os 10%.

O Algarve apresenta o contraste mais expressivo, refletindo um mercado fortemente orientado para a segunda habitação e o turismo residencial. Embora 78% das famílias da região tenham rendimentos compatíveis com habitação até 330.000 euros, apenas 26% da oferta se enquadra nesse patamar. Em sentido inverso, 74% da oferta regional apresenta valores superiores a 330.000 euros, encontrando correspondência em apenas cerca de 10% das famílias residentes. Em Faro, a incompatibilidade mantém-se semelhante à média regional, embora menos acentuada do que em Lisboa. Na capital algarvia, apenas 21% da oferta é adequada à capacidade financeira dos agregados da classe média, que representam 75% das famílias, enquanto os imóveis acima de 330.000 euros concentram 79% da oferta e respondem a apenas 14% da população. A fatia de agregados sem acesso ao mercado livre é comparável à média nacional, situando-se em 12% no Algarve e 11% em Faro.

1 Considera o rendimento anual bruto declarado deduzido de IRS por agregado fiscal, de acordo com o INE.

2 Estão identificados seis escalões de rendimento por agregado fiscal. Considera-se classe média o 2º, 3º, 4ºe 5º escalões de rendimento. Estes escalões abrangem as famílias com rendimentos disponíveis anuais de entre 5.000€ a 32.500€. O 1º escalão integra as famílias com rendimentos anuais inferiores a 5.000€, as quais se consideram elegíveis para a atribuição de habitação social.

3 A habitação adequada a cada escalão de rendimento considera uma taxa de esforço de 35% com acesso a um crédito à habitação com maturidade de 30 anos e LTV de 80%.

4 No que concerne a oferta, consideram-se apartamentos de tipologia T2 e T3, de acordo com a base de dados SIR-Sistema de Informação Residencial da Confidencial Imobiliário para 2025.

OFERTA RESIDENCIAL POR ESCALÃO DE RENDIMENTO

DESIGNAÇÃO CLASSE

Características

PORTUGAL

ÁREA METROPOLITANA DO PORTO

ALGARVE

DE LISBOA

* Agregados fiscais (N.º) por Localização geográfica (NUTS – 2024) e Escalões de rendimento bruto declarado deduzido do IRS Liquidado; Anual – INE – dados 2023

** Empréstimo 30 anos de LTV 80%, 35% DSTI

CLASSE MÉDIA

*** Oferta e valores médios de imóveis Confidencial Imobiliário – Ano de referência 2025 (incide sobre apartamentos T2 e T3 listados na base de dados SIR -Sistema de Informação Residencial)

CRÉDITO À HABITAÇÃO

A evolução do crédito à habitação em Portugal nas últimas décadas reflete de forma clara as mudanças no sistema financeiro, a dinâmica do mercado imobiliário e as alterações macroeconómicas que influenciaram o comportamento das famílias. Após um período de forte crescimento até à crise financeira internacional de 2008, seguiu-se uma fase prolongada de desalavancagem do sistema financeiro. A partir de 2019, o crédito à habitação entrou num novo ciclo, caracterizado por maior seletividade por parte dos bancos, prazos de financiamento mais longos, alterações no perfil das taxas de juro e maior diversidade regional.

CARATERÍSTICAS ATUAIS

No final de 2024, o stock de crédito à habitação totalizava cerca de 1,32 milhões de contratos, confirmando que o crédito imobiliário continua a ser a principal forma de endividamento das famílias portuguesas.

CRÉDITO À HABITAÇÃO – PORTUGAL

Montante novos contratos

Fonte: Banco de Portugal

30.000€

de Euros

O saldo em dívida atingiu aproximadamente 106 mil milhões de euros em maio de 2025, segundo o Banco de Portugal, sinalizando uma recuperação gradual após vários anos de redução do stock. Este crescimento ocorre num contexto diferente do passado, sendo menos focado na expansão do volume de crédito e mais condicionado por critérios prudenciais, pela capacidade financeira dos mutuários e pelo enquadramento regulatório europeu.

Um dos aspetos estruturais mais relevantes do crédito à habitação em Portugal é a maturidade dos contratos. Em 2024, a maturidade média inicial dos novos contratos situava-se em cerca de 30,6 anos, um indicador que, apesar de ter sido alvo de limitação pelo regulador, se mantém elevado quando comparado com outros países europeus. Esta opção reflete a adaptação das famílias ao aumento dos preços da habitação e à necessidade de reduzir o esforço mensal, mas implica também uma maior exposição a riscos de longo prazo, como variações das taxas de juro e eventuais quebras de rendimento ao longo da vida.

Relativamente ao tipo de taxa de juro, verifica-se uma mudança estrutural significativa. Em 2024, a taxa mista passou a ser claramente dominante nos novos contratos, representando 82% do total, enquanto a taxa variável caiu para 12% e a taxa fixa manteve um peso residual, próximo de 6%. Esta preferência resulta da recente subida rápida das taxas de juro e da procura de maior previsibilidade no curto e médio prazo, sem excluir totalmente a possibilidade de reduções futuras. No entanto, no stock total de contratos em carteira, a taxa variável continua a predominar, representando 75% dos contratos e 61% do saldo em dívida, o que mantém muitas famílias expostas às oscilações da política monetária.

A taxa de juro média dos novos contratos, em novembro de 2025, situava-se em cerca de 2,853%, refletindo o processo de normalização monetária iniciado pelo Banco Central Europeu após um longo período de taxas próximas de zero. Este aumento teve um impacto direto nas prestações bancárias. O valor médio mensal da prestação nos novos contratos rondava os 668 euros, dos quais cerca de 393 euros correspondiam a juros, evidenciando o peso crescente do serviço da dívida no orçamento das famílias, mesmo com taxas já inferiores ao pico registado em 2023.

PREÇOS, VALORES EM DÍVIDA E RÁCIO DE ENDIVIDAMENTO

Em paralelo com a evolução do crédito, o mercado imobiliário manteve uma trajetória de crescimento. Em 2025, a Confidencial Imobiliário estima a realização de 165.000 transações em Portugal Continen-

EVOLUÇÃO DA PRESTAÇÃO MÉDIA BANCÁRIA

COM LTV 60% (30 ANOS)

Fonte: Projeções CENTURY 21

tal, o valor mais elevado desde 2019, mantendo-se de forma consistente acima das 145 mil transações anuais. Este dinamismo, aliado à escassez estrutural de oferta, exerceu forte pressão sobre os preços, conduzindo a um valor médio de transação de cerca de 361.000 euros a nível nacional em 2025.

Em contraste, o capital médio em dívida situava-se em cerca de 166.621 euros, correspondendo a um rácio loan-to-value (LTV) médio de aproximadamente 45% no conjunto das transações, segundo o INE (Instituto Nacional de Estatística). No entanto, quando se analisa apenas o segmento da habitação adquirida com recurso a crédito bancário, o perfil altera-se de forma significativa. Dados da Century 21 indicam um LTV médio de cerca de 64%, com um capital médio em dívida de aproximadamente 218.000 euros, face a um valor médio de transação de 340.850 euros. Esta diferença evidencia uma clara segmentação do mercado: uma parte relevante das compras é feita sem crédito ou com financiamento reduzido, enquanto os compradores dependentes do crédito bancário apresentam níveis de endividamento bastante mais elevados.

As prestações bancárias médias variam de forma significativa consoante o referencial considerado. Com base no valor médio da dívida apurado pelo INE (166.621 euros), a prestação média ronda os 668 euros mensais. Considerando um financiamento correspondente a 60% do valor médio nacional de transação (301.195 euros), a prestação estimada sobe para cerca de 775 euros. Nos dados da Century 21, onde o valor médio do empréstimo é de 218.000 euros, o esforço financeiro é ainda mais elevado, refletindo a pressão dos preços nas zonas urbanas mais dinâmicas.

Esta pressão torna-se mais evidente na análise regional, sobretudo na comparação entre a Área Metropolitana de Lisboa (AM Lisboa) e a Área Metropolitana do Porto (AM Porto). Os dados mostram que a AM Lisboa apresenta prestações médias significativamente superiores às da AM Porto, devido a preços por metro quadrado mais elevados e a uma maior intensidade da procura. De facto, enquanto a AM Porto se alinha com a média nacional, em 726 euros de prestação mensal com 60% de LTV, na AM Lisboa o valor ascende a 931 euros, ou seja, mais 28%. Estas diferenças regionais dificultam o acesso à habitação e reforçam a necessidade de políticas públicas adaptadas a cada território.

Apesar do aumento do esforço financeiro associado ao crédito, a evolução dos rendimentos das famílias tem ajudado a mitigar parte deste impacto. O rendimento disponível dos particulares atingiu 201,6 mil milhões de euros, com um crescimento de 10% em 2024 e um aumento acumulado de 37% desde 2019. Em paralelo, a taxa de poupança alcançou quase 13% em 2024, um dos valores mais elevados desde o início do século, comparável apenas aos períodos de 2001–2002 e ao contexto excecional da pandemia. Os depósitos bancários das famílias aproximaram-se dos 200 mil milhões de euros em novembro de 2025, evidenciando uma almofada financeira relevante, embora distribuída de forma desigual.

Neste contexto, destaca-se a Garantia Pública do Estado para o Crédito à Habitação Jovem, lançada em 2024. Esta medida tem como objetivo facilitar o acesso dos jovens entre os 18 e os 35 anos à primeira habitação própria, através de uma garantia pública até 15% do valor do empréstimo. Ao reduzir a necessidade de capital próprio e o risco para os bancos, a medida teve um impacto significativo: em novembro de 2025, os contratos de crédito à habitação jovem totalizavam cerca de 25.018 contratos, correspondendo a 23% dos novos contratos e a cerca de 26% do montante total concedido.

Em termos prospetivos, a evolução do crédito à habitação em Portugal continuará a depender de três fatores centrais: a evolução das taxas de juro, o crescimento do rendimento real das famílias e a capacidade do mercado em responder ao défice estrutural de oferta habitacional. A maior utilização de taxas mistas, o alongamento das maturidades e a intervenção do Estado através de garantias públicas mostram uma adaptação gradual do sistema, mas não eliminam os riscos associados ao endividamento de longo prazo. O principal desafio é garantir que o crédito à habitação continua a ser um instrumento de acesso à habitação e de estabilidade residencial, sem se tornar uma fonte de vulnerabilidade financeira ou de agravamento das desigualdades territoriais.

O ACESSO À HABITAÇÃO NA ÁREA

METROPOLITANA DE LISBOA TORNOU-SE SIGNIFICATIVAMENTE MAIS DIFÍCIL, COM TODOS OS CONCELHOS A EXIGIREM TAXAS DE ESFORÇO SUPERIORES AOS NÍVEIS RECOMENDADOS, TANTO NA OPÇÃO DE COMPRA COMO NO ARRENDAMENTO.

ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA

A REGIÃO

Os rendimentos médios das famílias apresentam uma amplitude relativamente reduzida entre os vários concelhos da Área Metropolitana de Lisboa (AM Lisboa), oscilando entre cerca de 2.300 euros em Oeiras e aproximadamente 1.600 euros na Amadora. Já no que respeita ao custo de acesso à habitação, o diferencial é significativamente mais expressivo, sobretudo ao nível dos preços de venda, com os mercados mais valorizados a exigirem valores substancialmente superiores aos dos restantes concelhos. Lisboa e Cascais, com preços médios de venda para uma habitação de 90 m² entre os 450.000 euros e os 420.000 euros, respetivamente, e Oeiras, em torno dos 380.000 euros, distanciam-se claramente dos demais mercados, onde os valores se situam, em geral, no patamar dos 200.000 euros, variando entre cerca de 210.000 euros e 290.000 euros. No arrendamento, contudo, esse gradiente volta a estreitar-se. Apenas um concelho, o Montijo, pratica rendas abaixo dos 1.000 euros, sendo essa diferença marginal (renda acima dos 990 euros). Nos restantes concelhos, os valores situam-se entre os 1.100 euros e os 1.700 euros, refletindo uma maior homogeneidade interconcelhia neste segmento.

Além disso, em termos de evolução face a 2022, a acessibilidade à habitação na região tornou-se bastante mais homogénea, na medida em que a compra passou a ser a opção relativamente mais atrativa em todos os mercados, sem exceção. Há três anos, a acessibilidade era mais favorável pelo arrendamento em Lisboa e, em Cascais e Oeiras, a diferença entre as duas opções era residual. Esta inversão resulta do facto de, nos últimos três anos, as rendas terem registado aumentos a um ritmo semelhante ou mesmo superior ao dos preços de venda na esmagadora maioria dos mercados, ao contrário do que sucedia em 2022, quando a evolução dos valores de arrendamento era mais contida.

Com efeito, os preços de venda e as rendas necessárias para aceder a uma habitação de 90 m² nas diferentes geografias da AM Lisboa apresentam, nos últimos três anos, variações acumuladas de 40% ou mais na maioria dos concelhos, enquanto os rendimentos cresceram, em geral, em torno dos 15%. Em termos absolutos, nos diferentes concelhos, comprar uma casa desta tipologia exige atualmente um valor adicional entre 68.000 euros e 114.000 euros, o que

se traduz, na generalidade dos mercados, numa mensalidade de financiamento superior em cerca de 300 euros. No arrendamento, a diferença corresponde quase sempre a um acréscimo mensal de 400 euros, ao passo que os rendimentos aumentaram, na maioria das geografias, em torno dos 200 euros mensais. Este desfasamento traduz-se num agravamento significativo da capacidade de acesso à habitação. Se anteriormente era possível não ultrapassar o orçamento recomendado em quatro concelhos – todos localizados na Margem Sul –, ainda que apenas na opção de compra, atualmente as taxas de esforço superam o limite aconselhado em todos os concelhos da AM Lisboa, quer na compra quer no arrendamento. A aquisição de uma habitação de 90 m² exige hoje taxas de esforço entre 40% (Alcochete) e 76% (Lisboa), enquanto o arrendamento consome entre 51% (Alcochete) e 85% (Amadora) do rendimento das famílias. Verifica-se, assim, um padrão transversal de maior dificuldade na região metropolitana de Lisboa, considerando um cenário de referência em que apenas 33% do orçamento familiar é alocado à habitação. Num exercício alternativo que considera a opção por habitações de menor dimensão, observa-se igualmente um alinhamento de comportamento entre os mercados mais valorizados e os de menor custo, sendo necessário, em todos os casos, prescindir de área habitável, quer na compra quer no arrendamento. Ainda assim, os concelhos mais baratos – os da Margem Sul – registam as maiores reduções de área face a 2022. Nestes mercados, a afetação de 33% do rendimento permite atualmente adquirir habitações entre 55 e 65 m², quando há três anos era possível aceder a áreas entre 85 e 95 m². Em Lisboa, Cascais e Oeiras, a área acessível pela compra situa-se hoje entre os 35 e os 45 m², face aos 40 a 55 m² em 2022. No arrendamento, o cenário é semelhante. Em 2022, apesar de já se tratar de uma opção globalmente inacessível, era possível arrendar habitações de maior dimensão do que atualmente. Destacam-se os casos de Alcochete e do Montijo, onde se conseguiam casas entre 70 e 80 m², face aos atuais 50 a 55 m². Em Lisboa e Cascais, a afetação de um terço do orçamento familiar permite hoje aceder apenas a cerca de 35 m².

ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA

NUM MINUTO

PREÇO PARA 90 M 2

MENSALIDADE PARA 90 M 2

RENDA PARA 90 M 2

TAXA DE ESFORÇO PARA COMPRAR 90 M 2

TAXA DE ESFORÇO PARA ARRENDAR 90 M 2

DIFERENÇA NO ENCARGO MENSAL ENTRE COMPRAR E ARRENDAR 90 M 2

EVOLUÇÃO DA TAXA

ESFORÇO PARA COMPRAR VS 2022

EVOLUÇÃO DA TAXA ESFORÇO PARA ARRENDAR VS 2022

TAXA ESFORÇO

RENDA 90 M 2 TAXA ESFORÇO COMPRA 90 M 2

M

ZOOM ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA

LISBOA

| CONCELHO

Seja para quem arrenda, seja para quem compra, Lisboa continua a ser o mercado residencial mais caro a nível nacional. Comprar uma casa de 90 m² na capital implica um investimento de 455.040 euros, valor muito superior à média metropolitana (307.170 euros) e quase o dobro (+83%) do valor médio nacional (248.580 euros). No arrendamento, embora também lidere, com uma renda mensal de 1.701 euros para uma habitação de 90 m², Lisboa apresenta uma diferença menos acentuada face a outros mercados da região, sendo que a renda média da Área Metropolitana atinge 1.494 euros.

Nos últimos três anos, as rendas em Lisboa agravaram-se de forma significativa (+47%), ao passo que a compra de uma casa com caraterísticas idênticas envolve atualmente um acréscimo de 79.560 euros, correspondente a um aumento de 21% face aos 375.480 euros praticados em 2022. Em consequência, a prestação bancária mensal para a aquisição de uma casa de 90 m² passou de 1.322 euros para 1.651 euros nesse período.

Ainda que o rendimento médio mensal das famílias tenha também aumentado nos últimos três anos, situando-se atualmente nos 2.170 euros, qualquer uma das soluções continua a exceder a sua capacidade financeira. No entanto, invertendo a lógica de acesso à habitação em Lisboa observada há três anos, a compra passou a ser ligeiramente mais vantajosa do que o arrendamento. Adquirir uma casa de 90 m² em Lisboa representa hoje uma taxa de esforço de 76%, valor que sobe para 78% no caso do arrendamento. Em 2022, a taxa de esforço associada ao arrendamento era de 61%, enquanto a da compra ascendia a 69%.

Em qualquer dos cenários, em 2025, suportar os encargos de uma habitação com estas caraterísticas consome mais de três quartos do rendimento mensal das famílias. Assim, num contexto em que a família ajustasse a dimensão da habitação ao seu rendimento, teria de abdicar de mais de metade da área, tanto na compra como no arrendamento, uma vez que, em qualquer das opções, o cumprimento de uma taxa de esforço recomendada de 33% apenas permitiria o acesso a uma habitação com cerca de 35 m².

Comprar ou arrendar uma casa de 90 m² em Lisboa continua, portanto, a ultrapassar largamente a capacidade financeira das famílias. Ainda assim, nos últimos três anos, a compra tornou-se ligeiramente mais vantajosa do que o arrendamento: a prestação mensal ao banco para este tipo de habitação é atualmente cerca de 3% inferior ao valor da renda, quando, em 2022, representava um custo 14% superior.

Rendimento mensal por família aumenta 254€ (+13%) face a 2022

716€

Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumentou 84€ (+13%) em relação a 2022

2.170€ 76%

Valor para comprar 90 m² custa mais 79.560€ (+21%) que em 2022

A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 69% de 2022

455.040€ 78%

Taxa de esforço para arrendar aumentou face aos 61% de 2022

A prestação mensal paga ao banco para comprar 90 m² custa mais 329€ (+25%) que em 2022

1.701€

Arrendar 90 m² aumentou 540€ (+47%) por mês do que em 2022

1.651€ -3%

Comprar custa apenas -3% por mês do que arrendar, quando em 2022 a prestação mensal paga pela compra custava +14% do que a renda

CASCAIS

Para quem compra, o concelho apresenta a segunda maior taxa de esforço da região de Lisboa, mais do que o dobro do nível considerado ideal. Ainda assim, a compra não só continua a ser mais vantajosa em termos do encargo mensal, como duplicou a sua vantagem face ao arrendamento nos últimos três anos.

2.064€ Rendimento mensal disponível por família aumentou 258€ (+14%) face a 2022

681€ A mensalidade ideal com taxa de esforço aumenta 85€ (+14%) face a 2022

420.480€ Valor para comprar 90 m² aumentou 114.300€ (+37%) em relação a 2022

1.525€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m² aumentou 447€ (+41%) face a 2022

74% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 60% de 2022

1.665€ Arrendar 90 m² custa mais 540€ por mês (+48%) que em 2022

81% Taxa de esforço para arrendar agravou em relação aos 62% de 2022

-8% Comprar custa apenas -8% por mês do que arrendar, quando em 2022 custava apenas -4%

OEIRAS

Tanto na modalidade de compra como na de arrendamento, para cumprir a taxa de esforço recomendada de 33%, as famílias teriam de abdicar de metade da área, optando por uma habitação mais pequena, com apenas 45 m², em vez dos 90 m² considerados.

2.303€ O rendimento mensal disponível aumentou 303€ (+15%) face a 2022

760€ Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumenta 100€ (+15%) face a 2022

377.280€ Valor para comprar 90 m² exige mais 108.720€ (+40%) que em 2022

1.322€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m² aumentou 376€ (+40%) face a 2022

57% A taxa de esforço para a compra subiu comparativamente aos 47% de 2022

1.494€ Arrendar 90 m² custa mais 20€ mensais (+2%) que em 2022

65% A taxa de esforço para arrendar agravou face aos 49% de 2022

-12%

Comprar custa -12% por mês do que arrendar, mais do que em 2019 quando custava apenas -3%

LOURES

É um dos concelhos da região de Lisboa onde as rendas mais aumentaram, o que faz com que a compra não só continue a ser a opção mais barata, como tenha reforçado ligeiramente a sua vantagem em termos de custo mensal face a 2022.

1.711€ Rendimento mensal por família aumenta 217€ (+15%) em relação a 2022

565€ Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumenta 72€ (+15%) face a 2022

288.090€ Valor para comprar 90 m² aumentou 106.110€ (+58%) em relação a 2022

1.009€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m² subiu 368€ (+57%) face a 2022

59% A taxa de esforço para a compra está acima dos 43% de 2022

1.323€ Arrendar 90 m² custa mais 495€ (+60%) que em 2022

77% Taxa de esforço para arrendar agravou face aos 55% de 2022

-24% Comprar custa -24% por mês do que arrendar, em linha com 2022, quando custava -23%

ODIVELAS

Com a taxa de esforço do arrendamento a agravar-se muito mais do que a associada à compra, em 2025 a prestação mensal paga ao banco não só é inferior à renda, como viu a sua vantagem em termos de custo aumentar face a 2022.

1.661€ O rendimento mensal disponível aumenta 183€ (+12%) face a 2022

2.548€ Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumenta 61€ (+12%) face a 2022

277.560€ Valor para comprar 90 m² exige mais 85.590€ (+45%) que em 2022

972€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m² aumentou 290€ (+42%) face a 2022

59% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 46% de 2022

1.305€ Arrendar 90 m² custa mais 549€ (+54%) que em 2022

79% Taxa de esforço para arrendar agravou em relação aos 57% de 2022

-25% Comprar custa -25% por mês do que arrendar, sendo que a diferença entre as mensalidades aumentou face aos -19% de 2022

AMADORA

É o concelho onde o arrendamento implica a maior taxa de esforço de toda a região de Lisboa (85%), o que faz com que a compra seja, de longe, a opção mais vantajosa para as famílias, mesmo tendo a prestação mensal agravado 56% desde 2022.

1.580€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 184€ (+13%) face a 2022

521€ Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumenta 61€ (+13%) face a 2022

272.340€ Valor para comprar 90 m² subiu 98.820€ (+57%) em relação a 2022

954€ Prestação paga ao banco para a compara de 90 m² agravou 343€ (+56%) face a 2022

60% A taxa de esforço para a compra agravou em relação aos 44% de 2022

1.350€ Arrendar 90 m² custa mais 450€ (+50%) que em 2022

85% A taxa de esforço para arrendar agravou face aos 64% de 2022

-29% Comprar custa -29% por mês, quando em 2022 custava -32% do que arrendar

SINTRA

Apesar de ser um dos concelhos com maior subida do preço médio de venda nos últimos três anos, implicando um agravamento significativo da taxa de esforço, a compra de habitação continua a ser a opção mais vantajosa para as famílias, com a prestação mensal ao banco a representar um custo 27% inferior ao da renda.

1.636€ Rendimento mensal familiar subiu 205€ (+14%) face a 2022

540€ Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumenta 68€ (+14%)

245.070€ Valor para comprar 90 m² exige mais 93.240€ (+61%) que em 2022

859€ A prestação paga ao banco para comprar 90 m² aumentou 318€ (+59%) face a 2022

52% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 38% de 2022

1.179€ Arrendar 90 m² custa mais 405€ por mês (+52%) que em 2022

72% Taxa de esforço para arrendar agravou face aos 54% de 2022

-27% Comprar custa -27% do que arrendar, quando em 2022 custava -30%

ALMADA

No concelho da Margem Sul com as rendas e os preços de venda mais elevados, a compra de habitação continua a ser a opção mais vantajosa para as famílias, traduzindo-se num custo mensal cerca de 30% inferior ao do arrendamento.

1.779€ Rendimento mensal por família aumenta 220€ (+14%) face a 2022

587€ Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumentou 73€ (+14%) em relação a 2022

267.660€ Valor para comprar 90 m² exige mais 95.940€ (+56%) que em 2022

938€ Prestação mensal paga ao banco para 90 m² aumentou 325€ (+53%) face a 2022

53% A taxa de esforço para a compra aumentou em relação aos 39% de 2022

1.341€ Arrendar 90 m² custa mais 559€ (+53%) que em 2022

75% A taxa de esforço para arrendar agravou face aos 57% de 2022

-30% Comprar custa -30% que arrendar, quando em 2022 custava -31%

SEIXAL

Foi o segundo concelho da região de Lisboa onde os preços de venda mais aumentaram, fazendo com que a taxa de esforço associada à compra tenha disparado e se tenha afastado da taxa ideal recomendada de 33%, invertendo o cenário observado em 2022.

1.753€ Rendimento familiar mensal aumentou 225€ (+15%) face a 2022

579€ Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumenta 74€ (+15%) face a 2022

226.980€ Valor para comprar 90 m² exige mais 91.710€ (+68%) que em 2022

858€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m² aumentou 377€ (+78%) face a 2022

49% A taxa de esforço para a compra agravou em relação aos 31% de 2022

1.134€ Arrendar 90 m² custa mais 387€ por mês (+52%) que em 2022

65% Taxa de esforço aumentou em relação aos 49% de 2022

-24% Comprar custa -24% que arrendar, abaixo da diferença de -36% em 2022

ALCOCHETE

É o concelho da região de Lisboa onde a compra de habitação exige o menor esforço das famílias, embora este se tenha agravado nos últimos anos e permaneça acima da taxa ideal recomendada de 33%.

2.137€ Rendimento mensal por família aumenta 312€ (+17%) face a 2022.

705€ Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumentou 103€ em relação a 2022 (+ 17%)

225.990€ Valor para comprar 90 m² exige mais 67.590€ que em 2022

854€ Prestação mensal paga ao banco para 90 m² aumentou 299€ desde 2022 (+54%)

40% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 30% de 2022

1.098€ Arrendar 90 m² custa mais 423€ (+63%) por mês do que em 2022

51% Taxa de esforço para arrendar agravou face aos 37% de 2022

-22% Comprar custa -22% por mês do que arrendar, quando em 2022 custava -18%

BARREIRO

É o concelho da região de Lisboa onde o preço da habitação mais aumentou nos últimos três anos, praticamente duplicando, à semelhança da prestação mensal paga ao banco.

1.656€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 204€ (+14%) face a 2022

546€ Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumenta 67€ face a 2022

214.920€ Valor para comprar 90 m² exige mais 99.630€ (+86%) que em 2022

780€ A prestação mensal para a compra de 90 m² aumentou 370€ (+90%) em relação a 2022

47% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 28% de 2022

1.134€ Arrendar 90 m² custa mais 378€ (+50%) que em 2022

69% Taxa de esforço para arrendar agravou face aos 52% de 2022

-31% Comprar 90 m² custa -31% por mês do que arrendar, quando em 2022 custava -46%

MONTIJO

É o terceiro município onde os preços das casas mais cresceram nos últimos três anos, mas, ainda assim, continua a apresentar a segunda menor taxa de esforço associada à compra na região de Lisboa.

1.682€ O rendimento mensal disponível por família aumentou 180€ (+12%) face a 2022

555€ Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumenta 59€ (+12%) em relação a 2022

209.340€ Valor para comprar 90 m² exige mais 83.250€ (+66%) que em 2022

733€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m² aumentou 285€ (+64%) em relação a 2022

44% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 30% de 2022

999€ Arrendar 90 m² custa mais 378€ (+61%) que em 2022

59% Taxa de esforço para arrendar aumentou em relação aos 41% de 2022

-27% Comprar custa -27% por mês do que arrendar, em linha com os -28% de 2022

QUAL O RENDIMENTO MÉDIO DAS FAMÍLIAS E QUE VALOR DEVEM ALOCAR À HABITAÇÃO?

QUAL O ENCARGO MENSAL PARA ACEDER A CASA DE 90 M 2 ?

QUAL A TAXA DE ESFORÇO PARA ACEDER A 90 M 2 ?

Comprar Arrendar

COMO EVOLUIU A TAXA DE ESFORÇO PARA ACEDER A 90 M 2 ?

A ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO NA REGIÃO DO PORTO DETERIOROU-SE DE FORMA SIGNIFICATIVA, POIS ADQUIRIR OU ARRENDAR UMA CASA DE 90 M² PASSOU A SUPERAR O ESFORÇO FINANCEIRO RECOMENDADO EM TODOS OS CONCELHOS.

ÁREA METROPOLITANA DO PORTO

A REGIÃO

O rendimento disponível das famílias nos concelhos da Área Metropolitana do Porto (AM Porto) apresenta uma amplitude relativamente reduzida, variando entre um máximo próximo dos 1.950 euros mensais no Porto e um mínimo em torno dos 1.600 euros na Póvoa de Varzim. Em sentido oposto, os preços da habitação evidenciam contrastes significativos entre os diferentes concelhos. A aquisição de uma habitação de 90 m² atinge 324.000 euros no Porto, contrastando com valores pouco acima dos 180.000 euros em Valongo e Gondomar, sendo que a maioria dos mercados metropolitanos se situa abaixo dos 225.000 euros. No segmento do arrendamento, as diferenças são menos pronunciadas, com rendas mensais que variam entre os 900 euros, em Valongo e Vila do Conde, e cerca de 1.400 euros no Porto. Em linha com a tendência nacional e com a observada na Área Metropolitana de Lisboa, os preços de venda e as rendas nesta região registaram um forte crescimento nos últimos três anos, superior a 50% em ambas as modalidades na maioria dos mercados. Em contrapartida, o rendimento das famílias aumentou, em média, cerca de 18%. Este agravamento das condições de acesso à habitação traduz-se, em termos absolutos, num aumento entre 66.000 euros e 102.000 euros no valor de uma habitação de 90 m² ao longo dos últimos três anos, o que corresponde a prestações bancárias adicionais entre 230 euros e 400 euros mensais face a 2022, mesmo num contexto recente de descida das taxas de juro. Em paralelo, as rendas mensais aumentaram de forma igualmente expressiva, com acréscimos entre 280 euros e 500 euros, num contexto em que os rendimentos familiares cresceram apenas entre 200 euros e 300 euros por mês.

Este desfasamento traduziu-se num agravamento expressivo da acessibilidade à habitação na Área Metropolitana do Porto, com diferenças muito relevantes face à realidade observada em 2022. Desde logo, o acesso a uma habitação de 90 m² tornou-se mais difícil em todos os concelhos, quer por via da compra quer do arrendamento. Atualmente, a aquisição de uma habitação desta tipologia implica taxas de esforço entre 38% (Valongo) e 58% (Porto), quando, há três anos, apenas o Porto e Matosinhos ultrapassavam o limiar recomendado de 33%, situando-se este

indicador entre os 29% e os 33% nos restantes concelhos. No arrendamento, a situação revela-se ainda mais crítica. Em 2022, apesar de já se tratar de uma opção acima dos limites recomendados em todos os mercados, o esforço financeiro variava entre 34% em Vila do Conde e 54% no Porto. Atualmente, arrendar uma habitação de 90 m² implica um consumo mínimo de cerca de 50% do rendimento familiar na Maia, podendo atingir 71% no Porto.

Neste enquadramento, a compra manteve-se como a opção mais vantajosa em toda a região, conservando, na generalidade dos concelhos, um diferencial face ao arrendamento semelhante ao de 2022. No Porto, essa vantagem aumentou de forma significativa, passando de -6% em 2022 para -18% atualmente, trajetória semelhante à de Vila do Conde, onde a prestação associada à compra é hoje cerca de 16% inferior à renda mensal (-5% em 2022). A maior diferença continua a verificar-se em Vila Nova de Gaia, onde a compra permite uma prestação cerca de 31% inferior à renda para uma habitação comparável.

À semelhança do que ocorre na região de Lisboa, num cenário de afetação de 33% do rendimento familiar à habitação, as famílias teriam de optar por casas significativamente mais pequenas do que há três anos. As menores áreas acessíveis localizam-se no Porto, onde a alocação de um terço do rendimento permite atualmente arrendar cerca de 40 m² e comprar 45 m². Ainda assim, as maiores perdas de área face a 2022 registam-se nos mercados limítrofes. Na compra, a Póvoa de Varzim e Vila Nova de Gaia implicam reduções próximas dos 30 m², passando de habitações da ordem dos 80 a 90 m² em 2022 para 50 a 60 m² atualmente. No arrendamento, o maior sacrifício ocorre em Vila do Conde, onde se passa de habitações com cerca de 85 m² em 2022 para apenas 55 m² atualmente. No Porto, a redução é mais contida, situando-se em cerca de 5 m² em ambas as opções. As maiores áreas acessíveis atingem aproximadamente 70 m² em Valongo para a compra e 60 m² na Maia para o arrendamento.

ÁREA METROPOLITANA DO

PORTO

NUM MINUTO

PREÇO PARA 90 M 2

MENSALIDADE PARA 90 M 2

RENDA PARA 90 M 2

TAXA DE ESFORÇO PARA COMPRAR 90 M 2

TAXA DE ESFORÇO PARA ARRENDAR 90 M 2

DIFERENÇA NO ENCARGO MENSAL ENTRE COMPRAR E ARRENDAR 90 M 2

EVOLUÇÃO DA TAXA

ESFORÇO PARA COMPRAR VS 2022

EVOLUÇÃO DA TAXA

ESFORÇO PARA ARRENDAR VS 2022

AM Porto

TAXA ESFORÇO

RENDA 90 M 2

ZOOM ÁREA METROPOLITANA

DO PORTO

PORTO | CONCELHO

O Porto continua a ser o concelho mais rico, mas também o mercado residencial mais caro para viver na região, distanciando-se dos restantes concelhos tanto nas rendas como, especialmente, nos preços de venda. Em 2025, comprar uma casa de 90 m² no concelho implicava um investimento de 324.000 euros, quando nos restantes concelhos esse valor se situa abaixo do patamar dos 280.000 euros e, na maioria dos casos, em níveis inferiores a 225.000 euros. Para quem opta pelo arrendamento, a renda média para uma habitação de 90 m² no Porto situa-se em 1.386 euros, mais próxima dos restantes mercados metropolitanos, onde os valores oscilam entre 900 euros e 1.290 euros. Ainda assim, continuam a ser valores significativamente inferiores aos de Lisboa, onde a compra implica um investimento de 455.000 euros e a renda mensal ronda os 1.700 euros.

Nos últimos três anos, as rendas evoluíram de forma mais acentuada do que os preços de venda. Assim, enquanto a prestação associada ao crédito aumentou cerca de 255 euros, atingindo atualmente 1.135 euros, no arrendamento o encargo mensal para uma habitação de 90 m² cresceu 450 euros, fixando-se em 1.386 euros em 2025.

Sem prejuízo, o Porto foi o concelho onde os preços de venda menos cresceram nos últimos três anos em comparação com os concelhos vizinhos, refletindo também o facto de já exibir os valores mais elevados, que tinham subido de forma significativa no ciclo anterior. Ainda assim, em 2025 era necessário alocar mais 73.980 euros para a compra de uma casa de 90 m² do que em 2022.

Neste cenário, o acesso à habitação não só continuou a superar a capacidade financeira recomendada às famílias, como se tornou mais difícil em ambas as modalidades. Concretamente, o rendimento médio mensal disponível das famílias no Porto situa-se atualmente em 1.949 euros, traduzindo-se numa taxa de esforço de 58% para a compra e de 71% para o arrendamento de uma habitação de 90 m². Três anos antes, ambas as opções já ultrapassavam o limiar recomendado, mas eram mais próximas entre si: o arrendamento não ia além de 54%, enquanto a compra apresentava uma taxa de 51%, com encargos mensais semelhantes. Atualmente, a situação é diferente, com a prestação da compra a representar um custo mensal 18% inferior ao da renda, tornando-a três vezes mais vantajosa do que no passado.

Rendimento familiar mensal disponível aumenta 223€ (+13%)

Valor para comprar 90 m² exige mais 73.980€ (+30%) que em 2022

A taxa de esforço para comprar aumentou face aos 51% de 2022

1.949€ 58% 324.000€ 71%

Taxa de esforço para o arrendamento agravou face aos 54% de 2022

Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumenta 74€ (+13%) em relação a 2022

A prestação mensal ao banco para comprar 90 m² subiu 255€ (+29%) face a 2022

Arrendar 90 m² custa mais 450€ (+48%) que em 2022

643€ 1.386€ 1.135€ -18%

Comprar custa -18% que arrendar, quando em 2022 custava -6%

MATOSINHOS

É o segundo concelho da região com os custos de habitação mais elevados, tanto na compra como no arrendamento. Comprar continua a ser mais barato que arrendar, embora a taxa de esforço tenha agravado nos últimos anos.

1.866€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 280€ (+18%) face a 2022

616€ Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumenta 92€ (+18%) em relação a 2022

280.350€ Valor para comprar 90 m² exige mais 102.420€ (+58%) que em 2022

982€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m² subiu 402€ (+69%) face a 2022

53% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 37% de 2022

1.287€ Arrendar 90 m² custa mais 504€ (+64%) que em 2022

69% Taxa de esforço para o arrendamento agravou face aos 49% de 2022

-24% Comprar custa -24% que arrendar, quando em 2022 custava -26%

Foi o segundo concelho da região do Porto onde a renda mais aumentou nos últimos três anos, mas o esforço exigido para a compra também se agravou consideravelmente, deixando de estar abaixo da taxa ideal de 33%. Assim, comprar ainda é mais barato que arrendar, embora com uma vantagem reduzida.

1.729€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 267€ (+18%) face a 2022

571€ Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumenta 88€ (+18%) em relação a 2022

223.920€ Valor para comprar 90 m² exige mais 91.980€ (+70%) que em 2022

785€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m² subiu 344€ (+78%) face a 2022

45% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 30% de 2022

1.143€ Arrendar 90 m² custa mais 459€ (+67%) que em 2022

66% Taxa de esforço para o arrendamento agravou face aos 47% de 2022

-31% Comprar custa -31% que arrendar, quando em 2022 custava -36%

MAIA

Registou a terceira maior subida dos preços de venda na região; contudo, a compra mantém-se como a opção mais barata, embora a vantagem nos custos mensais face ao arrendamento tenha diminuído em relação a 2022.

1.918€ Rendimento familiar mensal aumenta 297€ (+18%) face a 2022

633€ Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumenta 98€ (+18%) em relação a 2022

217.530€ Valor para comprar 90 m² exige mais 86.490€ (+66%) que em 2022

762€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m² aumentou 256€ (+51%) face a 2022

40% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 31% de 2022

954€ Arrendar 90 m² custa mais 279€ (+41%) por mês do que em 2022

50% Taxa de esforço para o arrendamento agravou face aos 42% de 2022

-20% Comprar custa -20% que arrendar, quando em 2022 custava -25%

VILA DO CONDE

Enquanto em 2022 ambas as opções representavam um esforço mensal muito próximo, atualmente comprar tornou-se mais acessível que arrendar, implicando uma taxa de esforço menor e aumentando a sua vantagem em termos de custo mensal face ao arrendamento.

1.696€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 283€ (+20%) face a 2022

560€ Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumenta 93€ (+20%) em relação a 2022

214.740€ Valor para comprar 90 m² exige mais 84.870€ (+65%) que em 2022

752€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m² subiu 290€ (+63%) face a 2022

44% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 33% de 2022

900€ Arrendar 90 m² custa mais 414€ (+85%) que em 2022

53% Taxa de esforço para o arrendamento agravou face aos 34% de 2022

-16% Comprar custa -16% que arrendar, quando em 2022 custava apenas -5%

PÓVOA DE VARZIM

Embora seja o concelho da região onde os preços mais cresceram, continua a ser o segundo mais barato para quem compra. No entanto, embora ainda seja a opção mais barata, a compra passou a implicar um esforço superior ao recomendado, reduzindo significativamente a sua vantagem face ao encargo mensal do arrendamento.

1.584€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 254€ (+19%) face a 2022

523€ Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumenta 84€ (+19%) em relação a 2022

213.390€ Valor para comprar 90 m² exige mais 88.740€ (+71%) que em 2022

806€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m² subiu 363€ (+82%) face a 2022

51% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 33% de 2022

936€ Arrendar 90 m² custa mais 360€ (+63%) que em 2022

59% Taxa de esforço para o arrendamento agravou face aos 43% de 2022

-14% Comprar custa -14% que arrendar, quando em 2022 custava -23%

GONDOMAR

É um dos concelhos da região do Porto onde a habitação é mais acessível, em ambas as modalidades. Comprar continua a ser a opção mais vantajosa, embora passe a exigir uma taxa de esforço acima do ideal, o que não acontecia há três anos.

1.607€ Rendimento familiar mensal aumenta 263€ (+20%) face a 2022

530€ Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumenta 87€ (+20%) em relação a 2022

182.070€ Valor para comprar 90 m² exige mais 65.970€ (57%) que em 2022

660€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m² aumentou 251€ (+61%) face a 2022

41% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 30% de 2022

945€ Arrendar 90 m² custa mais 342€ (+52%) por mês do que em 2022

59% Taxa de esforço para o arrendamento agravou face aos 45% de 2022

-30% Comprar custa -30% que arrendar, quando em 2022 custava -32%

VALONGO

É o concelho da região do Porto onde a habitação é mais acessível, quer para quem compra, quer para quem arrenda, apresentando os preços e as rendas mais baixos. Aqui, comprar não só é a opção mais barata, como também implica a taxa de esforço mais próxima do recomendado.

1.645€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 271€ (+20%) face a 2022

543€ Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumenta 90€ (+20%) em relação a 2022

180.540€ Valor para comprar 90 m² exige mais 68.670€ (+61%) que em 2022

633€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m² subiu 235€ (+59%) face a 2022

38% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 29% de 2022

900€ Arrendar 90 m² custa mais 315€ euros (+54%) que em 2022

55% Taxa de esforço para o arrendamento agravou face aos 43% de 2022

-30% Comprar custa -30% que arrendar, quando em 2022 custava -32%

QUAL O RENDIMENTO MÉDIO DAS FAMÍLIAS E QUE VALOR DEVEM ALOCAR À HABITAÇÃO?

Rendimento médio mensal Fatia a Alocar à Habitação (ideal 33%)

QUAL O ENCARGO MENSAL PARA ACEDER A CASA DE 90 M 2 ?

Comprar Arrendar

COMO EVOLUIU O ENCARGO PARA ACEDER A CASA DE 90 M 2 ?

Porto

Póvoa de Varzim

Vila Nova de Gaia Maia

Vila do Conde Gondomar

QUAL A TAXA DE ESFORÇO PARA ACEDER A 90 M 2 ?

Comprar Arrendar

COMO EVOLUIU A TAXA DE ESFORÇO PARA ACEDER A 90 M 2 ?

O ALGARVE MANTÉM-SE NO TOPO DA INACESSIBILIDADE HABITACIONAL: TODOS OS CONCELHOS EXIGEM TAXAS DE ESFORÇO ACIMA DO RECOMENDADO, COM OS NÍVEIS MAIS ELEVADOS – ATÉ 96% PARA ARRENDAMENTO E 87% PARA COMPRA.

ALGARVE

A REGIÃO

O rendimento das famílias na região do Algarve é consideravelmente mais baixo do que nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto. Faro, a capital regional, apresenta o valor máximo, com 1.674 euros mensais, comparando com aproximadamente 2.000 euros no Porto e 2.200 euros em Lisboa. A amplitude de rendimentos é reduzida, com a maioria dos concelhos situando-se em torno dos 1.400 euros. Em termos de evolução recente da capacidade financeira, a região segue um padrão semelhante ao das áreas metropolitanas, com aumentos médios de 16% a 17% nos últimos três anos, refletindo um crescimento moderado que não acompanha os aumentos significativos do custo da habitação.

Os preços da habitação apresentam uma amplitude muito maior. Nos mercados tradicionalmente vocacionados para a primeira habitação, como Faro e Portimão, o valor de aquisição de uma habitação de 90 m² ronda os 260.000 euros, enquanto nos mercados com forte pendor turístico ou de segunda residência, como Lagos e Loulé, o preço supera os 300.000 euros, sendo Loulé o mercado mais valorizado, em cerca de 360.000 euros – acima inclusive do Porto e de alguns dos mercados mais caros de Lisboa. Por contraste, o arrendamento é bastante mais homogéneo, variando entre 1.100 euros em Lagos e 1.400 euros em Loulé, consolidando a região entre as de rendas mais elevadas do país. Este segmento registou um forte aumento: há três anos, a maioria das rendas situava-se entre 700 e 800 euros, o que significa que arrendar atualmente custa, em geral, mais de 60% do que em 2022.

Na compra, os acréscimos de preço também são significativos, com um valor adicional entre 65.000 e 106.000 euros para uma habitação de 90 m², traduzindo-se em variações de 30% a 60% em três anos. Em termos absolutos, arrendar passou a exigir entre 300 e 570 euros mensais adicionais, enquanto a compra implica prestações de 270 a 420 euros acima de 2022. Em comparação, os rendimentos aumentaram de 170 a 240 euros por mês, evidenciando um desfasamento crescente entre a capacidade económica das famílias e o custo da habitação.

Este contraste resultou num agravamento da acessibilidade à habitação no Algarve, consolidando a região como a de maior dificuldade para os residen-

tes locais. Em 2022, já se destacava pelas elevadas taxas de esforço, sendo a única em que qualquer opção de acesso superava 33% do rendimento em todos os concelhos; atualmente, o cenário é ainda mais complexo, com a compra ou arrendamento de uma habitação de 90 m² a exigir mais de metade do rendimento familiar em qualquer concelho. As taxas de esforço para compra variam entre 57% (Faro) e 87% (Loulé), enquanto em 2022 os valores oscilavam entre 39% e 70%. No arrendamento, a pressão é ainda maior, exigindo entre 73% do rendimento em Faro e 96% em Albufeira, contra 45% a 68% anteriormente. Mesmo neste contexto de elevado esforço financeiro, nos últimos três anos houve um reforço da competitividade da compra face ao arrendamento. Arrendar registou os maiores aumentos de esforço –mais de 20 pontos percentuais, em média – contra 14 pontos na compra. Como resultado, a região evoluiu de um cenário em que metade dos concelhos favorecia a compra e metade o arrendamento, para uma realidade em que a compra se tornou mais vantajosa na maioria dos mercados. Hoje, apenas em Lagos a compra continua mais cara do que arrendar, embora a diferença tenha diminuído de +11% para +7%. Em Loulé e Albufeira, onde comprar era anteriormente mais dispendioso, a aquisição passou a oferecer vantagem de +6% e -18%, respetivamente. Faro e Portimão apresentam a maior vantagem da compra sobre o arrendamento (custa 20% menos em ambos os mercados), reforçando os níveis de 2022. No plano prático, considerando uma alocação de 33% do rendimento familiar, as habitações acessíveis situam-se entre 30 e 40 m² para arrendamento e entre 30 e 45 m² para compra, evidenciando claramente a restrição de acesso que o mercado do Algarve enfrenta atualmente.

ALGARVE

NUM MINUTO

RENDIMENTO MENSAL

PREÇO PARA 90 M 2

MENSALIDADE PARA 90 M 2

RENDA PARA 90 M 2

TAXA DE ESFORÇO PARA COMPRAR 90 M 2

TAXA DE ESFORÇO PARA ARRENDAR 90 M 2

DIFERENÇA NO ENCARGO MENSAL ENTRE COMPRAR E ARRENDAR 90 M 2

EVOLUÇÃO DA TAXA

ESFORÇO PARA COMPRAR VS 2022

EVOLUÇÃO DA TAXA

ESFORÇO PARA ARRENDAR VS 2022

TAXA ESFORÇO

RENDA 90 M 2 TAXA ESFORÇO COMPRA 90 M 2 GAP

COMPRA VS RENDA 90 M 2

ZOOM ALGARVE

FARO | CONCELHO

Tal como há três anos, e em contraste com o observado nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto, Faro, a capital do Algarve, posiciona-se como um dos mercados residenciais mais acessíveis da região no segmento da compra. No mercado de arrendamento, contudo, os valores praticados situam-se na média regional, não integrando nem o grupo dos concelhos mais baratos nem o dos mais caros.

Adquirir uma habitação de 90 m² em Faro implica atualmente um investimento médio de 261.720 euros, o segundo valor mais baixo entre os concelhos algarvios analisados, apenas superior ao registado em Portimão e inferior à média regional de 286.020 euros. No caso do arrendamento, uma casa semelhante custa 1.224 euros por mês, montante que supera a prestação estimada para a compra, fixada em 949 euros mensais.

Comparativamente a 2022, a mensalidade associada ao crédito à habitação aumentou cerca de 379 euros, enquanto o custo do arrendamento registou uma subida mais acentuada, de 567 euros, atingindo os 1.224 euros em 2025. Assim, o valor de aquisição de uma habitação de 90 m² em Faro reflete uma valorização média de 62%, correspondendo a um acréscimo de 99.720 euros face a três anos antes. No mesmo período, os valores médios de arrendamento registaram um crescimento ainda mais expressivo, de 86%.

O rendimento das famílias também evoluiu positivamente, mas de forma muito menos expressiva do que os valores associados à habitação, situando-se atualmente em 1.674 euros, ou seja, cerca de 228 euros (+16%) acima do valor disponível em 2022.

Este desfasamento traduziu-se num agravamento generalizado das taxas de esforço, tanto na compra como no arrendamento, sendo esta última modalidade a mais impactada. Arrendar passou a absorver 73% do rendimento mensal das famílias, quando em 2022 essa proporção era de 45%. Já a compra exige atualmente 57% do rendimento familiar, contra 39% há três anos, aproximando-se, porém, da taxa ideal recomendada.

Conclui-se, assim, que Faro perdeu acessibilidade à habitação em ambas as modalidades. Apesar de tanto a compra como o arrendamento ultrapassarem atualmente os níveis de esforço aconselhados, a compra mantém-se como a opção mais vantajosa, reforçando a sua competitividade face ao arrendamento, com um encargo mensal 22% inferior ao da renda, quando em 2022 essa diferença era de 13%.

Rendimento mensal por família aumenta 228€ (+16%) face a 2022

552€

Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% com incremento de 75€ (+16%) face a 2022

1.674€ 57%

Valor para comprar 90 m² exige mais 99.720€ (+62%) que em 2022

A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 39% de 2022

261.720€ 73%

Taxa de esforço para arrendar agravou face aos 45% de 2022

A prestação mensal ao banco para comprar 90 m² aumentou 379€ (+66%) face a 2022

Arrendar 90 m² custa mais 567€ (+86%) que em 2022

1.224€ 949€ -22%

Comprar custa -22% que arrendar, quando em 2022 custava -13%

LOULÉ

Não só continua a ser o mercado mais caro do Algarve, como agravou ainda mais as dificuldades das famílias em aceder à habitação, tanto na compra como no arrendamento, com taxas de esforço de 87% e 92%, respetivamente. Ainda assim, comprar passou a ser a opção menos onerosa, em contraste com 2022.

1.502€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 223€ (+17%) face a 2022

496€ Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumenta 74€ (+17%) face a 2022

360.090€ Valor para comprar 90 m² exige mais 106.200€ (+42%) que em 2022

1.306€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m² aumentou 417€ (+47%) em relação a 2022A

87% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 69% de 2022

1.386€ Arrendar 90 m² custa agora mais 567€ (+69%) por mês que em 2022

92% Taxa de esforço para arrendar aumentou face aos 64% de 2022

-6% Comprar custa -6% que arrendar, quando em 2022 era 9% mais caro

LAGOS

Para quem compra, é o segundo mercado mais caro do Algarve, logo atrás de Loulé. É também o concelho com a renda mais baixa da região, embora esta tenha registado o maior crescimento. Continua a ser o único município algarvio onde arrendar permanece mais vantajoso do que comprar no acesso à habitação.

1.463€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 228€ (+18%) face a 2022

483€ Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumenta 75€ (+18%) face a 2022

320.310€ Valor para comprar 90 m² exige mais 73.890€ (+30%) que em 2022

1.162€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m² aumentou 294€ (+34%) face a 2022

79% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 70% de 2022

1.089€ Arrendar 90 m² custa mais 306€ (+39%) que em 2022

74%

+7%

Taxa de esforço para arrendar aumentou face aos 63% de 2022

Comprar custa +7% que arrendar, quando em 2022 custava mais 11%

ALBUFEIRA

É um dos concelhos algarvios onde a habitação representa um esforço elevado para as famílias, consumindo praticamente todo o rendimento no caso do arrendamento. Em contraste com 2022, a compra passou a ser a opção mais acessível, implicando um custo mensal 18% inferior ao da renda.

1.377€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 243€ (+21%) face a 2022

454€ Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% com incremento de 80€ (+21%) face a 2022

286.560€ Valor para comprar 90 m² exige mais 65.250€ (+29%) que em 2022

1.083€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m² aumentou 296€ (+38%) face a 2022

79% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 69% de 2022

1.323€ Arrendar 90 m² custa mais 558€ (+73%) que em 2022

96%

Taxa de esforço para arrendar agravou consideravelmente face aos 68% de 2022

-18% Comprar custa -18% que arrendar, quando em 2022 era 3% mais caro

TAVIRA

Embora apresente a segunda renda mais baixa do Algarve, este indicador aumentou a um ritmo superior ao dos preços de venda, e a compra passou a exigir uma taxa de esforço inferior à do arrendamento, quando antes ambas eram equiparadas. Quem compra paga atualmente 15% menos por mês do que quem arrenda.

1.427€ Rendimento mensal disponível aumentou 167€ (+13%) face a 2022

471€ Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumenta 55€ (+13%) face a 2022

272.070€ Valor para comprar 90 m² exige mais 81.000€ (+42%) que em 2022

953€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m² aumentou 273€ (+40%) face a 2022

67% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 54% de 2022

1.116€ Arrendar 90 m² custa mais 423€ (+61%) que em 2022

78% Taxa de esforço para arrendar agravou face aos 55% de 2022

-15% Comprar custa -15% por mês que arrendar, quando em 2022 custava -2%.

PORTIMÃO

É o concelho algarvio com os preços de venda mais baixos e o segundo onde a compra de habitação é mais acessível, logo atrás de Faro. Comprar não só continua a ser a opção mais acessível, como reforçou a sua vantagem mensal face ao arrendamento.

1.463€ Rendimento mensal disponível aumentou 202€ (+16%) face a 2022

483€ Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumenta 67€ (+16%) face a 2022

260.190€ Valor para comprar 90 m² exige mais 97.470€ (+60%) que em 2022

912€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m² aumentou 339€ (+59%) face a 2022

62% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 45% de 2022

1.152€ Arrendar 90 m² custa mais 459€ (+66%) que em 2022

79% Taxa de esforço para arrendar agravou face aos 55% de 2022

-21% Comprar custa -21% por mês que arrendar, quando em 2022 essa diferença era de -17%.

QUAL O RENDIMENTO MÉDIO DAS FAMÍLIAS E QUE VALOR DEVEM ALOCAR À HABITAÇÃO?

Rendimento médio mensal Fatia a Alocar à Habitação (ideal 33%)

QUAL O ENCARGO MENSAL PARA ACEDER A CASA DE 90 M 2 ?

Comprar Arrendar

COMO EVOLUIU O ENCARGO PARA ACEDER A CASA DE 90 M 2 ?

QUAL A TAXA DE ESFORÇO PARA ACEDER A 90 M 2 ?

Comprar Arrendar

COMO EVOLUIU A TAXA DE ESFORÇO PARA ACEDER A 90 M 2 ?

EM LINHA COM AS ÁREAS METROPOLITANAS, O ACESSO À HABITAÇÃO NAS CAPITAIS DE DISTRITO DETERIOROU-SE FACE A 2022. A POSSIBILIDADE DE ACEDER SIMULTANEAMENTE PELA COMPRA E PELO ARRENDAMENTO PASSOU DE NOVE PARA APENAS DUAS CIDADES. ENTRE AS RESTANTES, APENAS A COMPRA É VIÁVEL EM SETE.

CAPITAIS DE DISTRITO

REGIÕES NORTE, CENTRO E SUL

O rendimento disponível das famílias nas capitais de distrito 1 é relativamente homogéneo, situando-se num intervalo que vai dos cerca de 1.650 euros observados em capitais do interior até valores próximos de 1.800 euros em cidades universitárias como Braga, Évora e Aveiro. Coimbra destaca-se, estabelecendo o valor máximo, com pouco mais de 2.000 euros mensais disponíveis. Já no mercado da habitação, as diferenças são substancialmente mais acentuadas, tornando ainda mais evidente o contraste entre o interior, o litoral e as cidades secundárias. A aquisição de uma habitação de 90 m² custa menos de 100.000 euros apenas em três cidades – todas do interior: Castelo Branco, Portalegre e Bragança –, quando, em 2022, esses patamares se verificavam em cerca de metade das capitais. Acresce que existem agora quatro cidades com preços superiores a 200.000 euros, lideradas por Setúbal, com 225.450 euros. No mercado de arrendamento, a amplitude entre cidades é ainda mais vincada: os valores máximos, na ordem dos 1.100 euros praticados em Évora, Aveiro e Setúbal, duplicam os mínimos de cerca de 530 euros registados na Guarda e em Portalegre. Observa-se, assim, uma forte heterogeneidade, com rendas distribuídas por todos os escalões de valor neste intervalo.

Para além das diferenças nas amplitudes entre rendimentos, preços e rendas, também o ritmo de crescimento foi distinto. Enquanto os rendimentos nas capitais de distrito aumentaram, em média, 16% nos últimos três anos – traduzindo-se, regra geral, em reforços orçamentais superiores a 200 euros mensais –, os preços das casas e as rendas registaram aumentos quase sempre acima dos 40% no mesmo período. Em termos absolutos, a variação dos preços de venda supera, na maioria dos casos, os 40.000 euros, com muitos concelhos a apresentarem acréscimos próximos dos 70.000 euros. No arrendamento, as diferenças situam-se maioritariamente entre mais 250 e 400 euros por mês.

A acessibilidade à habitação nas capitais de distrito sofreu, assim, alterações significativas face ao enquadramento anterior, em linha com a tendência observada nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto. Desde logo, a compra perdeu acessibilidade numa parte substancial dos mercados. Se, em 2022, era possível adquirir uma habitação de 90 m² sem

ultrapassar o limiar de esforço de 33% em todas as capitais, com taxas entre 15% e 30%, atualmente tal apenas acontece em sete cidades, todas no interior, sendo que uma delas já se encontra no limite desse patamar. As taxas de esforço associadas à compra aumentaram, passando a situar-se entre 20% e 48%, com o valor mais elevado a registar-se em Setúbal. No arrendamento, o agravamento é ainda mais evidente: há três anos, apenas seis cidades ultrapassavam o limite de 33%, sendo o máximo de 45% (Setúbal). Atualmente, esse limiar é excedido em 13 cidades, aproximando-se dos 60% em Évora, Aveiro e Setúbal. Assim, apenas em duas cidades do interior (Guarda e Portalegre) é possível arrendar uma habitação de 90 m² sem ultrapassar o orçamento recomendado, ainda que com taxas de esforço já muito próximas do limite (29% e 31%, respetivamente).

A perda de acessibilidade reflete-se também na área das habitações compatíveis com o orçamento de 33%. Presentemente, em nove cidades, as famílias teriam de abdicar de área, chegando-se a habitações de apenas 55 m² em Setúbal. Seis cidades (todas no interior) continuam a permitir um aumento da área, mas o máximo situa-se nos 135 m², valor significativamente inferior aos cerca de 200 m² observados em 2022. Nesse ano, em todas as capitais era possível adquirir uma habitação de 90 m². No arrendamento, as perdas são ainda mais expressivas: apenas na Guarda e em Portalegre é possível arrendar uma casa com área superior à habitação-tipo, e mesmo assim até um máximo de 100 m² (130 m² em 2022). Por outro lado, a menor área arrendável passou de 65 m² para apenas 45 m², novamente em Setúbal. Apesar do agravamento mais pronunciado no mercado de arrendamento e de a compra continuar, em termos gerais, a ser a opção mais vantajosa do ponto de vista do custo mensal associado, a maioria das capitais registou uma perda de competitividade da aquisição face ao arrendamento. As poupanças associadas à compra diminuíram em nove cidades quando comparadas com 2022, destacando-se a Guarda, onde o diferencial passou de -45% para -27%, e Vila Real, de -29% para -5%. Beja surge como a exceção mais favorável, sendo a cidade onde a compra representa a maior vantagem relativa, com um encargo mensal cerca de 45% inferior ao do arrendamento.

1 Excluindo Lisboa, Porto e Faro, analisados em capítulos próprios.

CAPITAIS DE DISTRITO NUM

MINUTO

*Excluindo Lisboa, Porto e Faro, analisados em capítulos próprios.

PREÇO PARA 90 M 2

MENSALIDADE PARA 90 M 2

RENDA PARA 90 M 2

TAXA DE ESFORÇO PARA COMPRAR 90 M 2

TAXA DE ESFORÇO PARA ARRENDAR 90 M 2

DIFERENÇA NO ENCARGO MENSAL ENTRE COMPRAR E ARRENDAR 90 M 2

EVOLUÇÃO DA TAXA ESFORÇO PARA COMPRAR VS 2022

EVOLUÇÃO DA TAXA ESFORÇO PARA ARRENDAR VS 2022

Santarém 1.643€ Castelo Branco 94.230€

Portalegre 337€ Guarda 522€

Portalegre e Castelo Branco 20%

Guarda 29%

Real -5%

Branco 18% para 20%

Portalegre 33% para 31%

Setúbal

TAXA ESFORÇO

RENDA 90 M 2 TAXA ESFORÇO COMPRA 90 M 2

90 M 2

ZOOM NORTE

AVEIRO

Em termos de preços, Aveiro posiciona-se em linha com outra cidade universitária e de forte vocação turística, Coimbra, bem como com Vila Real: a aquisição de uma habitação com 90 m² implica um investimento em torno dos 209.000 euros. Já no mercado de arrendamento, uma casa com a mesma área apresenta uma renda média de 1.071 euros mensais, valor semelhante ao praticado em capitais distritais mais a sul, como Setúbal e Évora.

Nos últimos três anos, tanto os preços de venda como as rendas registaram uma evolução expressiva. No caso da aquisição, a prestação paga ao banco aumentou 251 euros mensais face a 2022, passando para um encargo de 734 euros. No arrendamento, a renda subiu 351 euros, fixando-se em mais de 1.000 euros mensais em 2025.

Atualmente, quem pretende comprar uma casa de 90 m² em Aveiro tem de despender mais 73.890 euros do que há três anos, um diferencial semelhante ao observado em Coimbra. Por sua vez, o rendimento médio mensal das famílias aumentou cerca de 253 euros no período em análise, atingindo os 1.873 euros. Torna-se, assim, evidente o agravamento da acessibilidade à habitação na cidade, uma vez que o ritmo de crescimento das mensalidades associadas a uma casa foi praticamente o triplo do aumento dos rendimentos.

O agravamento na taxa de esforço foi semelhante nas duas modalidades e, do ponto de vista estrutural, a compra continua a ser a opção relativamente mais acessível na hora de aceder à habitação, implicando uma fatia de 39% do orçamento familiar, ao passo que, no arrendamento, as famílias terão de alocar 57% do seu rendimento mensal. Ambas as opções superam, assim, a capacidade financeira das famílias, que, para cumprirem o orçamento de 33%, teriam de abdicar de 25 m² no caso da compra e de 40 m² no arrendamento.

Neste contexto, a compra perdeu uma ligeira vantagem face ao arrendamento comparativamente a 2022, pois, se há três anos representava um custo mensal 33% inferior ao do arrendamento, essa diferença reduziu-se, entretanto, para -31%.

Rendimento mensal disponível por família aumenta 253€ (+16%) face a 2022

618€

Mensalidade com uma taxa de esforço ideal de 33% aumenta 84€ (+16%) em relação a 2022

1.873€ 39%

Valor para comprar 90 m² custa mais 73.890€ (+55%) que em 2022

A taxa de esforço para a compra subiu face aos 30% de 2022

209.430€ 57%

Taxa de esforço para arrendar aumentou face aos 44% de 2022

A prestação mensal ao banco para comprar 90 m² custa mais251€ (+52%) que em 2022

1.071€

Arrendar 90 m² custa mais 351€ (+49%) mensais que em 2022

734€ -31%

Comprar custa -31% por mês do que arrendar. Em 2022 essa diferença era de -33%

BRAGA

Nos últimos três anos, o preço médio de venda de uma casa de 90 m² em Braga passou a envolver um valor 65% superior, ascendendo atualmente a 192.060 euros, ou seja, mais 75.870 euros do que em 2022 e aproximando-se progressivamente do patamar dos 200.000 euros. Este incremento no custo da habitação tem reflexo direto na prestação do empréstimo associado à compra de um imóvel com a mesma área, que passou a implicar mais 283 euros mensais do que antes, situando-se agora nos 697 euros. Ainda assim, este montante permanece inferior ao de uma renda contratada para uma habitação idêntica, que em Braga atinge atualmente 891 euros mensais, cerca de 333 euros acima do valor registado há três anos e afastando o arrendamento do montante considerado adequado para encargos com habitação. Este valor de referência situa-se hoje nos 600 euros, correspondendo a aproximadamente um terço do rendimento médio mensal das famílias, que em Braga ascendia a 1.819 euros em 2025, mais 283 euros do que em 2022.

Também em Braga a compra se mantém como a opção relativamente mais acessível, embora tenha passado a superar a taxa de esforço recomendada, situação que não se verificava em 2022. Assim, em 2025, quem adquire uma casa de 90 m² despende, em média, 38% do seu rendimento mensal com os encargos com o empréstimo, ao passo que, em 2022, esse esforço não ultrapassava os 27%. Por sua vez, as famílias que optem pelo arrendamento de uma casa com a mesma área terão de alocar 49% do seu rendimento à habitação, quando, três anos antes, a taxa de esforço associada ao arrendamento se situava nos 36%. Não obstante, foi precisamente a compra que registou o maior agravamento nas mensalidades exigidas no período em análise, perdendo competitividade face ao arrendamento, de tal forma que, se há três anos a prestação para comprar era 26% inferior a uma renda, hoje essa diferença encurtou para -22%.

Rendimento mensal disponível por família aumenta 283€ (+18%) face a 2022

1.819€ 38%

Mensalidade com uma taxa de esforço ideal de 33% aumenta 93€ (+18%) em relação a 2022

Valor para comprar 90 m² custa mais 75.870€ (+65%) que em 2022

A taxa de esforço para a compra subiu face aos 27% de 2022

192.060€ 49%

Taxa de esforço para arrendar aumentou face aos 36% de 2022

A prestação mensal ao banco para comprar 90 m² custa mais 283€ (+69%) que em 2022

Arrendar 90 m² custa mais 333€ (+60%) mensais que em 2022

600€ 891€ 697€ -22%

Comprar custa -22% por mês do que arrendar. Em 2022 essa diferença era de -26%

BRAGANÇA

Bragança mantém-se como uma das capitais de distrito com maior acessibilidade à habitação, alinhando com outras geografias do interior, como Guarda, Portalegre e Castelo Branco.

É uma das cidades mais baratas e uma das únicas três onde ainda é possível adquirir uma casa com 90 m² por menos de 100.000 euros, pese embora a compra de uma casa desta dimensão tenha passado a implicar um investimento 46% superior ao verificado em 2022, equivalente a mais 30.690 euros. Este aumento reflete-se também na prestação do crédito à habitação, que alcançou os 355 euros em 2025, mais 116 euros do que no período anterior.

Já o rendimento disponível das famílias cresceu 224 euros, para um valor médio mensal de 1.702 euros, acima dos 1.640 euros que configuram o valor mais baixo entre as capitais de distrito.

Apesar de continuar a exibir uma das rendas mais baixas entre as capitais de distrito portuguesas, o mercado de arrendamento registou uma inversão da tendência relativamente a 2022, entrando num ciclo de crescimento que acumula já uma subida de 27%. Deste modo, arrendar 90 m² custa atualmente 585 euros, mais 126 euros do que em 2022. Ainda assim, arrendar continua a ser uma opção acessível, exigindo uma taxa de esforço de 34%, apenas ligeiramente acima do valor ideal recomendado e dos 31% observados há três anos. Já a compra implica uma taxa de esforço de 21%, superior aos 16% registados em 2022, mas que se mantém bastante abaixo do nível considerado ideal.

As condições de acesso à habitação em Bragança tornaram-se, assim, mais exigentes do que em 2022, mas continuam bastante favoráveis e figuram entre as mais competitivas a nível nacional, sendo possível aceder a 90 m² dentro do orçamento recomendado. A compra conserva uma clara vantagem face ao arrendamento, com uma mensalidade 39% inferior ao valor necessário para suportar uma renda, embora esta diferença tenha diminuído relativamente a 2022, ano em que o diferencial atingia os -48%.

O rendimento mensal disponível por família aumenta 224€ (+15%) face a 2022

562€

Mensalidade com uma taxa de esforço ideal de 33% aumenta 74€ (+15%) face a 2022

1.702€ 21%

Valor para comprar 90 m² custa mais 30.690€ (+46%) que em 2022

A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 16% de 2022

97.920€ 34%

Taxa de esforço para o arrendamento aumentou face aos 31% de 2022

A prestação mensal ao banco para comprar 90 m² aumentou 116€ (+49%) em relação a 2022

585€

Arrendar 90 m² custa mais 126€ (+27%) por mês que em 2022

355€ 39%

Comprar custa -39% que arrendar, quando em 2022 custava -48%

VIANA DO CASTELO

Comprar uma casa de 90 m² em Viana do Castelo implica atualmente um investimento de 172.260 euros, mais 72.900 euros do que exigia a aquisição de uma habitação semelhante há três anos, período em que o preço médio se situava ainda ligeiramente abaixo dos 100.000 euros. Neste contexto, a prestação associada à compra com recurso a financiamento ascende a 604 euros, o que representa um acréscimo de 242 euros face ao valor anteriormente praticado. Também no mercado de arrendamento se registou uma subida expressiva, com a renda para uma casa de igual área a atingir os 729 euros, mais 270 euros do que há três anos.

Estes valores comparam com um plafond aconselhado de 548 euros mensais para o acesso à habitação, correspondente a um terço do rendimento médio de 1.660 euros mensais registado entre as famílias de Viana do Castelo. Este montante registou igualmente um crescimento nos últimos três anos, situando-se hoje 256 euros acima do valor de 2022.

Com as mensalidades destinadas à habitação a aumentarem em ambas as modalidades a um ritmo superior ao do rendimento, verificou-se um agravamento das condições de acesso, tanto na compra como no arrendamento, que superam agora ambos o orçamento aconselhado. A taxa de esforço é de 36% na aquisição e de 44% no arrendamento, quando, há três anos, estes indicadores se encontravam dentro do intervalo ideal recomendado, em 26% e 33%, respetivamente.

A evolução destas taxas mostra que a acessibilidade à habitação em Viana do Castelo se deteriorou, mas que a compra continua, tal como no passado, a ser mais vantajosa, exigindo uma menor fatia do orçamento. Ainda assim, se anteriormente a mensalidade associada à compra de 90 m² ficava 21% abaixo do valor da renda para uma área idêntica, atualmente essa diferença reduziu-se para -17%.

O rendimento mensal disponível por família aumenta 256€ (+18%) face a 2022

548€

Mensalidade com uma taxa de esforço ideal de 33% aumenta 85€ (+18%) face a 2022

1.660 36%

Valor para comprar 90 m² custa mais 72.900€ (+73%) que em 2022

A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 26% de 2022

172.260€ 44%

Taxa de esforço para o arrendamento aumentou face aos 33% de 2022

A prestação mensal ao banco para comprar 90 m² aumentou 242€ (+67%) em relação a 2022

729€

Arrendar 90 m² custa mais 270€ (+59%) por mês que em 2022

604€ -17%

Comprar custa -39% que arrendar, quando em 2022 custava -21%

VILA REAL

Vila Real é uma das capitais de distrito onde as dificuldades de acessibilidade à habitação se acentuaram mais. Os valores médios para adquirir uma habitação com 90 m² mais do que duplicaram face a 2022, ultrapassando a barreira dos 200.000 euros, quando, há apenas três anos, não atingiam os 100.000 euros. O mercado residencial de Vila Real alinha, assim, com o de Coimbra em termos de preços, afastando-se de outras capitais do eixo interior do país, entre as quais apresenta atualmente os valores mais elevados. Já no que respeita às rendas, a cidade equipara-se a Santarém, exibindo não só o mesmo valor médio como também um ritmo idêntico de crescimento. Assim, arrendar 90 m² em Vila Real custa hoje 783 euros mensais.

Neste contexto, tanto a compra como o arrendamento se tornaram mais caros do que há três anos, com um aumento dos encargos envolvidos. A mensalidade associada à aquisição atinge agora 747 euros, mais 402 euros do que em 2022, ao passo que, no arrendamento, o valor atualmente exigido supera em 297 euros a prática de 2022. Durante o mesmo período, o rendimento disponível das famílias aumentou 249 euros, atingindo 1.758 euros.

Perante esta evolução, em 2025, tanto a compra como o arrendamento excedem o orçamento recomendado para aceder à habitação em Vila Real, representando um esforço financeiro semelhante para as famílias, de mais de 40%. A aquisição passou de uma taxa de esforço de 23% para 43%, enquanto o arrendamento aumentou de 32% para 45%. Estas evoluções permitem ver que há uma alteração assinalável face a 2022, quando aceder à habitação em Vila Real era possível respeitando o orçamento recomendado em ambas as modalidades, o que hoje deixou de se verificar, mas também que a vantagem da compra sobre o arrendamento é hoje quase nula. Mais concretamente, se antes a compra representava uma poupança de -29% nos encargos com a habitação face ao arrendamento, atualmente essa vantagem é de apenas -5%.

Rendimento mensal disponível por família aumenta 249€ (+16%) face a 2022

580€

Mensalidade com uma taxa de esforço ideal de 33% aumenta 82€ (+16%) face a 2022

1.758€ 43%

Valor para comprar 90 m² custa mais 114.750€ (+116%) que em 2022

A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 23% de 2022

213.300€ 45%

Taxa de esforço para o arrendamento aumentou face aos 32% de 2022

A prestação mensal ao banco para comprar 90 m² aumentou 402€ (+117%) em relação a 2022

Arrendar 90 m² custa mais 297€ (+61%) por mês que em 2022

783€ 747€ -5%

Comprar custa -5% que arrendar, quando em 2022 custava -29%

ZOOM CENTRO

CASTELO BRANCO

Castelo Branco é a capital de distrito com os preços mais baixos a nível nacional e uma das poucas, a par de Portalegre e Bragança, onde ainda é possível adquirir uma casa com 90 m² por menos de 100.000 euros (94.230 euros). É também a cidade onde este valor menos cresceu nos últimos três anos (21.600 euros). Este aumento traduz-se numa prestação mensal de 342 euros, mais 83 euros do que há três anos.

No arrendamento, também se posiciona entre os mercados mais baratos, ainda que ligeiramente acima de outras capitais do interior, como Bragança, Guarda e Portalegre, exibindo uma renda mensal de 612 euros para uma habitação com a mesma área. Nos últimos três anos, as rendas passaram a custar mais 234 euros por mês, evidenciando uma pressão mais acentuada sobre esta modalidade. Mas o rendimento das famílias também registou uma evolução positiva, posicionando-se hoje em 1.695 euros mensais, o que significa que os agregados dispõem de mais 240 euros do que anteriormente.

Em virtude do maior incremento nas rendas em relação aos preços, o quadro de acessibilidade à habitação na cidade alterou-se, passando a excluir o arrendamento como opção que cumpre o orçamento. Arrendar 90 m² exige agora 36% do rendimento familiar, enquanto comprar uma casa com semelhante dimensão consome 20% do orçamento, a menor taxa de esforço entre as capitais de distrito, a par de Portalegre. De qualquer forma, o esforço de 36% envolvido no arrendamento, mesmo superando o limite ideal, é dos mais baixos do país. Há três anos, ambas as opções não esgotavam o orçamento de 33%, consumindo 18% no caso da aquisição e 26% no arrendamento. De assinalar ainda o facto de a compra ter aumentado a sua vantagem sobre o arrendamento: a mensalidade associada à aquisição fica atualmente 44% abaixo de uma renda, quando, há três anos, a diferença do encargo era de menos 32%.

Rendimento mensal por família aumenta 240€ (+17%) face a 2022

Valor para comprar 90 m² aumenta 21.600€ (+30%) em relação a 2022

Taxa de esforço para a compra aumentou face aos 18% de 2022

1.695€ 20% 94.230€ 36%

Taxa de esforço para o arrendamento agravou face aos 26% de 2022

Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumenta 79€ face a 2022

Mensalidade ao banco para comprar 90 m² sobe 83€ (+32%) face a 2022

Arrendar 90 m² custa mais 234€ (+62%) por mês que em 2022

559€ 612€ 342€ -44%

Comprar custa -44% por mês que arrendar, quando em 2022 custava -32%

COIMBRA

Coimbra apresenta um dos preços de habitação mais elevados entre as capitais distritais (excluindo Lisboa, Porto e Faro), surgindo logo atrás de Setúbal. A compra de 90 m² no concelho faz-se atualmente por 213.750 euros, o que representa uma diferença de mais 73.000 euros face a 2022. Este nível de preço traduz-se numa prestação mensal de 775 euros, ou seja, 275 euros acima do encargo de há três anos. Ainda assim, este valor mantém-se abaixo da renda praticada para uma casa de área semelhante, que ascende a 972 euros, também acima do registado em 2022, neste caso mais 324 euros. Coimbra destaca-se pelo elevado nível de rendas, sendo, contudo, típico entre as cidades universitárias, como Braga, em torno dos 900 euros, ou Évora e Aveiro, pouco acima dos 1.000 euros.

Contudo, Coimbra é também a capital distrital com o rendimento familiar mais elevado logo a seguir a Lisboa, superando o Porto, ao registar 2.037 euros disponíveis mensalmente, mais 264 euros do que em 2022.

Apesar deste nível de rendimento, tanto comprar como arrendar superam a taxa de esforço aconselhada e agravaram face a 2022. Concretamente, em 2025, comprar 90 m² em Coimbra reflete uma taxa de esforço de 38% e arrendar um imóvel de dimensão semelhante consome 48%. Em 2022, essas taxas eram, respetivamente, de 28% e 37%, o que permite perceber não só o grau de agravamento do esforço nos últimos três anos, como o facto de o acesso ter ficado limitado por via da compra. Deste modo, aceder à habitação em Coimbra é mais difícil hoje do que há três anos. E, embora se mantenha uma lógica de vantagem da compra sobre o arrendamento, verifica-se alguma perda de competitividade nesta opção: atualmente, comprar custa -20% por mês às famílias do que arrendar, quando, em 2022, essa diferença era de -23%.

Rendimento mensal por família aumenta 264€ (+15%) face a 2022

2.037€ 38%

Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumenta 87€ (+15%) face a 2022

Valor para comprar 90 m² aumenta 73.080€ (+52%) em relação a 2022

A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 28% de 2022

213.750€ 48%

Taxa de esforço para o arrendamento agravou face aos 37% de 2022

672€ 972€

Mensalidade ao banco para comprar 90 m² sobe 275€ (+55%) face a 2022

Arrendar 90 m² custa mais 324€ (+37%) por mês que em 2022

775€ -20%

Comprar custa -20% por mês que arrendar, quando em 2022 custava -23%

GUARDA

Face a 2022, Guarda deixou de ser a capital de distrito com os preços de habitação mais baixos, com o valor médio de venda de 90 m² a ultrapassar o patamar dos 100.000 euros. O montante necessário para comprar uma casa com tais características aumentou mais de 46.000 euros em três anos, fixando-se agora em 105.210 euros. Ainda assim, este continua a ser um dos mercados mais baratos, apenas acima dos preços praticados em Castelo Branco, Portalegre e Bragança.

A prestação mensal ao banco atinge 382 euros, mais 173 euros face a 2022, ao passo que o incremento no arrendamento foi de 144 euros mensais, para um custo atual de 522 euros. Apesar deste crescimento, Guarda lidera o grupo dos mercados onde arrendar é mais acessível, nivelando com os 530 euros de Portalegre. Paralelamente, o rendimento médio dos agregados familiares aumentou 259 euros face a 2022, ascendendo a 1.786 euros mensais, um valor a meio da tabela das capitais de distrito, que oscila entre 1.640 euros e 2.030 euros.

A conjugação de um mercado residencial com preços e rendas mais baixos do que a maioria das cidades e rendimentos familiares de níveis mais robustos permitiu consolidar a Guarda como uma das cidades com melhor índice de acessibilidade à habitação no país, não esgotando o orçamento aconselhado em qualquer das modalidades. Em 2025, o arrendamento de 90 m² exige uma taxa de esforço de 29% e a aquisição de 21%, pese embora ambos os indicadores se tenham deteriorado face a 2022, quando se situavam em 14% e 25%, respetivamente.

A Guarda mantém-se, assim, como um dos poucos mercados onde tanto o arrendamento como a compra de 90 m² continuam a não consumir 33% do orçamento, apresentando algumas das taxas de esforço mais vantajosas do país. A compra permanece claramente mais atrativa, ao permitir assumir um encargo mensal 27% inferior ao do arrendamento. Há três anos, contudo, este indicador era bastante mais favorável, com a compra a exigir menos 45% em termos mensais do que uma renda para um imóvel semelhante.

Rendimento mensal por família aumenta 259€ (+17%) face a 2022

1.786€ 21%

Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumenta 86€ (+17%) face a 2022

Valor para comprar 90 m² aumenta 46.170€ (+78%) em relação a 2022

A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 14% de 2022

105.210€ 29%

Taxa de esforço para o arrendamento agravou face aos 25% de 2022

589€ 522€

Mensalidade ao banco para comprar 90 m² sobe 173€ (+83%) face a 2022

Arrendar 90 m² custa mais 144€ (+38%) que em 2022

382€ -27%

Comprar custa -27% por mês que arrendar, quando em 2022 custava -45%

LEIRIA

Em linha com a tendência predominante, Leiria registou uma subida acentuada no preço da habitação, fazendo com que uma casa de 90 m² custe, em média, 164.250 euros, mais 54.720 euros face ao valor praticado em 2022. Apesar deste aumento, o concelho integra o grupo das capitais de distrito onde ainda é possível adquirir uma casa com estas características por menos de 200.000 euros, alinhando com Viana do Castelo.

Tal como na compra, também no arrendamento Leiria continua a posicionar-se a meio da tabela, atualmente com uma renda de 819 euros. Este valor fica 252 euros acima do praticado em 2022 e continua a superar de forma significativa a mensalidade associada à compra, que atinge 596 euros, ou seja, mais 206 euros do que há três anos.

Embora o rendimento mensal das famílias tenha igualmente aumentado (em 254 euros para os atuais 1.760 euros), Leiria registou um agravamento nas condições de acesso à habitação. De tal forma que comprar 90 m² passou também a superar a taxa de esforço aconselhada, ao consumir 34% do rendimento disponível, quando há três anos não ultrapassava 26% do orçamento familiar. Arrendar a mesma casa tornou-se ainda mais difícil, exigindo a afetação de quase metade do orçamento familiar (47%) em 2025, quando, em 2022, esse esforço era de 38%.

Leiria foi, assim, uma das cidades que perdeu acessibilidade na habitação, quer pela via da compra quer pela do arrendamento, com ambas as opções a superarem agora o esforço limite aconselhado. A compra mantém-se como a alternativa que permite aceder a uma casa de 90 m² ficando mais próxima do patamar recomendado, embora tenha perdido competitividade face ao arrendamento. Há três anos, comprar implicava uma mensalidade 31% mais barata do que arrendar, quando atualmente fica 27% abaixo.

Rendimento mensal por família aumenta 254€ (+17%) face a 2022

Valor para comprar 90 m² aumenta 54.720€ (+50%) em relação a 2022

581€

Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumenta 84€ (+17%) face a 2022

A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 26% de 2022

1.760€ 34% 164.250€ 47%

Taxa de esforço para o arrendamento agravou face aos 38% de 2022

Mensalidade ao banco para comprar 90 m² sobe 206€ (+53%) face a 2022

819€

Arrendar 90 m² custa mais 252€ (+44%) que em 2022

596€ -27%

Comprar custa -27% por mês que arrendar, quando em 2022 custava -31%

SANTARÉM

A dinâmica do mercado habitacional de Santarém alinha com a de outros territórios do interior. Em termos de preços de venda, é uma das capitais de distrito onde é possível comprar uma casa de 90 m² por menos de 150.000 euros, com valores próximos dos praticados em Viseu, embora tenha sido uma das cidades onde os preços cresceram de forma mais acentuada nos últimos três anos. Assim, adquirir uma casa com estas características custa hoje 143.910 euros, quase 64.000 euros mais do que em 2022, o que implica, no caso do crédito à habitação, assumir uma mensalidade de 544 euros em 2025, mais 262 euros do que há três anos.

As rendas para uma casa de 90 m² refletem um incremento mensal mais expressivo, de 306 euros, mas neste caso para os atuais 783 euros mensais. Tal como nos preços, Santarém foi um dos mercados onde as rendas mais cresceram, embora, em termos absolutos, os valores praticados a coloquem a meio da tabela, lado a lado com Viseu.

Apesar de terem beneficiado de um aumento mensal de 189 euros no rendimento disponível, os agregados familiares de Santarém continuam a dispor do menor orçamento mensal no conjunto das capitais distritais (1.643 euros). Daqui resulta que as famílias tenham de alocar 48% do seu rendimento para arrendar uma casa de 90 m², enquanto na compra essa afetação se situa no limite recomendado de 33%, confirmando um agravamento das condições de acessibilidade em ambas as modalidades, já que, em 2022, a taxa de esforço era de 33% no arrendamento e de 14% para a compra.

À semelhança do que se verifica noutras cidades do interior, Santarém mantém-se como um mercado ainda acessível para a habitação por via da compra, que continua a ser a opção mais vantajosa, ao permitir um encargo 31% inferior ao da renda. Ainda assim, esta modalidade perdeu competitividade face ao arrendamento nos últimos anos, uma vez que, em 2022, representava uma poupança mensal de 42% relativamente à renda.

Rendimento mensal por família aumenta 189€ (+13%) face a 2022

542€

Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumenta 62€ (+13%) face a 2022

1.643€ 33%

Valor para comprar 90 m² aumenta 63.990€ (+80%) em relação a 2022

A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 19% de 2022

143.910€ 48%

Taxa de esforço para o arrendamento agravou face aos 33% de 2022

Mensalidade ao banco para comprar 90 m² sobe 262€ (+93%) face a 2022

783€

Arrendar 90 m² custa mais 306€ (+64%) que em 2022

544€ -31%

Comprar custa -31% por mês que arrendar, quando em 2022 custava -41%

VISEU

Atualmente, comprar uma casa de 90 m² neste concelho ascende a 135.180 euros, o que representa um incremento de 43.200 euros em três anos. Viseu posiciona-se, assim, como a sexta capital de distrito mais barata, alinhando pelos valores de Santarém. Para arrendar uma casa com área semelhante, a cidade apresenta uma renda média de 675 euros, também o quinto valor mais baixo entre as capitais de distrito. A renda atualmente praticada traduz uma subida de 207 euros face ao mercado de há três anos, enquanto a mensalidade associada à compra, que agora se fixa em 474 euros, está 149 euros acima da registada em 2022.

Assim, a mensalidade de compra não só continua a ser inferior à exigida no arrendamento como passou a ser a única modalidade que permite às famílias de Viseu acederem a uma casa dentro do orçamento ideal recomendado. Isto ocorre num contexto em que também o rendimento mensal familiar evoluiu positivamente, aumentando 254 euros em três anos, para os atuais 1.793 euros, em linha com a realidade observada em cidades como Setúbal e Guarda. A aquisição de 90 m² exige, deste modo, uma taxa de esforço de 26%, enquanto o arrendamento de uma casa com área semelhante implica alocar 38% do orçamento familiar, traduzindo, em ambos os casos, um esforço superior ao verificado em 2022.

Com efeito, nos últimos três anos, os fundamentais de acesso à habitação alteraram-se em Viseu, já que arrendar passou a implicar ultrapassar a taxa de esforço de 33%, ficando a compra como a única opção dentro deste limite. De qualquer forma, o ritmo de agravamento do esforço foi idêntico nas duas opções, o que sustenta a vantagem da compra sobre o arrendamento em níveis semelhantes. Concretamente, o valor mensal pago por quem compra 90 m² fica 30% abaixo do de quem arrenda uma casa idêntica, pouco diferindo dos -31% em 2022.

Rendimento mensal por família aumentou 254€ (+17%) face a 2022

Valor para comprar 90 m² aumenta 43.200€ (+47%) em relação a 2022

A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 21% de 2022

1.793€ 26% 135.180€ 38%

Taxa de esforço para o arrendamento aumentou face aos 30% de 2022

Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumentou 84€ (+17%) face a 2022

Mensalidade ao banco para comprar 90 m² sobe 149€ (+46%) face a 2022

Arrendar 90 m² custa mais 207€ (+44%) que em 2022

592€ 675€ 474€ -30%

Comprar custa -30% por mês que arrendar, ligeiramente abaixo dos -31% de 2022

ZOOM SUL

BEJA

A compra de uma casa de 90 m² em Beja implica atualmente um valor de 110.700 euros, um preço aproximado do registado na Guarda, mas correspondendo a quase metade do valor exigido em Évora. É, ainda assim, superior a Portalegre, abaixo dos 100.000 euros. Nos últimos três anos, o preço da habitação também subiu em Beja, com o valor atual a apresentar um acréscimo de 28.400 euros face a 2022. Assim, a prestação bancária associada a uma casa com estas características ascende agora a 402 euros mensais, mais 111 euros do que há três anos.

No arrendamento, Beja regista um crescimento assinalável do custo, fazendo desta a capital de distrito portuguesa onde o aumento das rendas foi mais acentuado e deixando de ser a que apresentava a renda mais baixa a nível nacional, embora continue a posicionar-se entre os mercados de arrendamento mais acessíveis do país. Assim, arrendar 90 m² em Beja custa hoje 729 euros, mais 378 euros do que anteriormente e um valor idêntico ao praticado em Viana do Castelo.

Neste período, o rendimento das famílias evoluiu positivamente, ascendendo a 1.692 euros, ou seja, mais 181 euros disponíveis por mês. É, assim, evidente que comprar se tornou uma opção ainda mais atrativa face ao arrendamento, mesmo considerando o agravamento da taxa de esforço associada, que passou de 19% em 2022 para os atuais 24%, mantendo-se, não obstante, claramente abaixo do limite recomendado. Já o esforço exigido pelo arrendamento praticamente duplicou, passando a consumir 43% do orçamento mensal das famílias, quando antes representava apenas 23%.

De um modo geral, as condições de acessibilidade à habitação agravaram-se em Beja e, embora comprar ainda se apresente como uma opção sustentável para as famílias, arrendar deixou de o ser. O forte crescimento das rendas reforçou a competitividade da compra sobre o arrendamento e, se anteriormente adquirir 90 m² em Beja permitia poupar 17% no encargo mensal face ao arrendamento, atualmente essa diferença é de 45%.

Rendimento mensal disponível por família aumenta 181€ (+12%) face a 2022

1.692€ 24%

Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumenta 60€ (+12%) face a 2022

Valor para comprar 90 m² exige mais 28.400€ (+35%) que em 2022

A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 19% de 2022

110.700€ 43%

Taxa de esforço para arrendar agravou face aos 23% de 2022

A prestação mensal ao banco para comprar 90 m² aumentou 111€ (+38%) face a 2022

Arrendar 90 m² custa mais 378€ (+108%) mensalmente do que em 2022

558€ 729€ 402€ -45%

Comprar custa -45% por mês do que arrendar, quando em 200 custava -17%

ÉVORA

Adquirir uma casa de 90 m² em Évora significa investir um valor de 198.630 euros, posicionando a cidade alentejana como um mercado equiparado, em termos de preços, a outras capitais com forte comunidade universitária e na faixa litoral, nomeadamente Braga e Aveiro. Este valor representa um acréscimo de 62.280 euros face ao padrão de mercado em 2022 e traduz-se numa prestação mensal ao banco de 721 euros, mais 236 euros do que há três anos.

As rendas evoluíram de forma ainda mais expressiva neste período, com Évora a exibir uma renda mensal de 1.053 euros para 90 m² em 2025, mais 414 euros do que em 2022. A cidade é, assim, o sexto mercado de arrendamento habitacional mais caro do país, atrás de Lisboa, Porto, Faro, Setúbal e Aveiro.

Também o rendimento das famílias evoluiu positivamente, com um acréscimo mensal de 257 euros face a 2022, atingindo atualmente 1.849 euros, equiparado a Aveiro e Braga.

Neste período de três anos, a dinâmica do mercado eborense no acesso à habitação alterou-se, verificando-se um agravamento da taxa de esforço tanto no arrendamento como na compra e deixando de ser possível cumprir o orçamento recomendado em qualquer das opções. Ainda assim, foi no arrendamento que se registou o maior impacto, com a renda de 90 m² a consumir agora 57% do rendimento familiar, quando, em 2022, essa fatia era de 40%. Na aquisição, o esforço também ultrapassa o limite de 33%, mas mantém-se mais próximo desse patamar, situando-se nos 39%, enquanto, há três anos, a mensalidade absorvia apenas 30% do rendimento. Neste quadro, a compra continua a ser a opção mais acessível e reforçou até a sua vantagem face a 2022, apresentando atualmente um encargo 32% inferior ao da renda, quando, há três anos, essa poupança era de apenas 24%.

Rendimento mensal disponível por família aumenta 257€ (+16%) por mês face a 2022

610€

Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumenta 85€ (+16%) face a 2022

1.849€ 39%

Valor para comprar 90 m² exige mais 62.280€ (+46%) que em 2022

A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 30% de 2022

198.630€ 57%

Taxa de esforço para arrendar agravou face aos 40% de 2022

A prestação mensal ao banco para comprar 90 m² aumentou 236€ (+49%) em relação a 2022

1.053€

Arrendar 90 m² custa mais 414€ (+65%) por mês do que em 2022

721€ -32%

Comprar custa -32% por mês do que arrendar, quando em 2022 custava -24%

PORTALEGRE

Portalegre é uma das três únicas capitais onde ainda é possível adquirir uma casa de 90 m² por menos de 100.000 euros, posicionando-se como o segundo mercado mais barato para compra, com um investimento de 96.300 euros, apenas ligeiramente acima de Castelo Branco e abaixo de Bragança. Ainda assim, os preços evoluíram de forma expressiva desde 2022, tornando a compra 32.580 euros mais cara e elevando a prestação em 113 euros, para os atuais 337 euros.

No arrendamento, o crescimento foi mais moderado, com a renda para aceder a uma casa com 90 m² a subir apenas 45 euros em três anos, fixando-se em 531 euros em 2025. Portalegre foi, aliás, a capital onde as rendas menos aumentaram neste período, mantendo-se como o segundo mercado mais barato para arrendar, praticando rendas médias ligeiramente acima da Guarda.

Este cenário ocorre num contexto de subida do rendimento familiar, que aumentou 239 euros face a 2022, atingindo 1.712 euros mensais.

Adquirir habitação na cidade apresenta, assim, um dos índices de acessibilidade mais favoráveis entre as capitais de distrito portuguesas, exigindo uma taxa de esforço de 20%. Trata-se de um consumo orçamental superior aos 15% de 2022, mas, ainda assim, muito distante do limite de 33%. Já o arrendamento não só continua a ser acessível como passou a exigir uma menor taxa de esforço – ao contrário do observado na esmagadora maioria das capitais distritais —, mobilizando 31% do rendimento das famílias, quando, há três anos, exigia uma fatia de 33%.

Portalegre continua, assim, a ser uma das capitais de distrito com melhores condições de acessibilidade à habitação, sendo possível cumprir o limite orçamental recomendado em qualquer das modalidades. Destaca-se ainda porque, apesar de continuar a ser bastante mais caro que a compra, o arrendamento ganhou competitividade. Em 2022, comprar envolvia um encargo mensal 54% abaixo do de uma renda para uma casa idêntica, quando, em 2025, essa diferença se reduziu para -36%.

Rendimento mensal disponível por família aumenta 239€ (+16%) por mês face a 2022

Valor para comprar 90 m² exige mais 32.580€ (+51%) que em 2022

A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 15% de 2022

1.712€ 20% 96.300€ 31%

Taxa de esforço para arrendar reduziu face aos 33% de 2022

Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumenta 79€ (+16%) face a 2022

A prestação mensal ao banco para comprar 90 m² aumentou 113€ (+50%) em relação a 2022

Arrendar 90 m² custa mais 45€ (+9%) por mês que em 2022

565€ 531€ 337€ -36%

Comprar custa -36% por mês do que arrendar, quando em 2022 custava -54%

SETÚBAL

Setúbal, a única capital distrital integrada numa área metropolitana, faz também parte do conjunto de cidades onde a compra de uma habitação com 90 m² passou a custar mais de 200.000 euros, atingindo atualmente um preço médio de 225.450 euros. Este valor representa um aumento de 95.940 euros face ao registado há três anos.

O mercado sadino registou uma evolução expressiva tanto nos preços de venda como nas rendas, posicionando-se como a quarta capital de distrito mais cara nas duas modalidades, apenas superada por Lisboa, Porto e Faro. Assim, o arrendamento de uma casa com 90 m² ascende agora a 1.098 euros mensais, mais 396 euros do que em 2022. Já no caso da aquisição, o encargo mensal aumentou 391 euros, fixando-se nos atuais 852 euros, reflexo direto da valorização imobiliária das zonas metropolitanas. Em contrapartida, o rendimento médio acompanhou apenas a tendência geral, com um acréscimo de 235 euros, para um valor mensal de 1.790 euros.

Deste modo, o arrendamento – que já em 2022 ultrapassava a capacidade financeira das famílias –passou a absorver uma parcela ainda maior do rendimento, com a taxa de esforço a subir de 45% para 61%.

Também na aquisição se verifica um agravamento significativo: comprar 90 m² deixou de ser acessível, exigindo agora 48% do rendimento familiar, quando há três anos essa proporção era de 30%.

À semelhança do que ocorre nas principais cidades portuguesas, Setúbal deixou de apresentar um mercado acessível também pela via da compra, quando, em 2022, apenas o arrendamento excedia a taxa de esforço recomendada de 33%. O agravamento dos encargos foi expressivo em ambas as modalidades, com a aquisição a perder competitividade face ao arrendamento, cuja mensalidade é atualmente apenas 22% inferior; quando, em 2022, comprar implicava uma afetação de menos 34% do orçamento mensal destinado à habitação.

Rendimento mensal disponível por família aumenta 235€ (+15%) por mês face a 2022

1.790€ 48%

Mensalidade ideal com taxa de esforço de 33% aumenta 77€ (+15%) face a 2022

Valor para comprar 90 m² exige mais 95.940€ (+74%) que em 2022

A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 30% de 2022

225.450€ 61%

Taxa de esforço para arrendar reduziu face aos 45% de 2022

A prestação mensal ao banco para comprar 90 m² aumentou 391€ (+85%) em relação a 2022

Arrendar 90 m² custa mais 396€ (+56%) por mês que em 2022

591€ 1.098€ 852€ -22%

Comprar custa -22% por mês do que arrendar, quando em 2022 custava -34%

QUAL O RENDIMENTO MÉDIO DAS FAMÍLIAS E QUE VALOR DEVEM ALOCAR À HABITAÇÃO?

Rendimento médio mensal Fatia a Alocar à Habitação (ideal 33%)

QUAL O ENCARGO MENSAL PARA ACEDER A CASA DE 90 M 2 ?

Comprar Arrendar

QUAL A TAXA DE ESFORÇO PARA ACEDER A 90 M 2 ?

Comprar Arrendar

COMO EVOLUIU A TAXA DE ESFORÇO PARA ACEDER A 90 M 2 ?

CONCLUSÕES RENDIMENTO

DE QUANTO DISPÕEM AS FAMÍLIAS ATUALMENTE?

O rendimento médio disponível das famílias nas capitais de distrito apresenta uma amplitude reduzida, situando-se entre cerca de 1.650€ mensais em Santarém e 2.200€ em Lisboa, com a maioria das cidades concentrada no intervalo entre 1.650€ e 1.800€. Este nível de rendimento traduz-se em orçamentos recomendados para habitação (DSTI de 33%) entre 500€

e 600€ mensais na maior parte das cidades. As áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto apresentam valores médios alinhados com este cenário, enquanto o Algarve se destaca por um rendimento agregado inferior, abaixo dos 1.500€, limitando o orçamento disponível para habitação a menos de 500€ mensais.

Os rendimentos médios disponíveis das famílias nas capitais de distrito variam pouco, oscilando entre 1.650€ e 2.200€ por mês.

RENDIMENTO MÉDIO DISPONÍVEL DAS FAMÍLIAS (MENSAL) – 2025

Fonte: Dados INE com projeção CENTURY 21 Rendimento

Lisboa

Coimbra

AM

Porto

Aveiro

Viseu

Setúbal Guarda Leiria

Vila

COMO EVOLUIU O RENDIMENTO DAS FAMÍLIAS?

A evolução dos rendimentos das famílias face a 2022 foi positiva em todas as cidades, com crescimentos de dois dígitos, maioritariamente entre 15% e 18%. Em termos absolutos, este aumento traduziu-se, na grande maioria das cidades, em mais de 200€ mensais por agregado familiar, atingindo um máximo de cerca de 280€ em Braga. Beja e Santarém são as únicas cidades onde o acréscimo ficou abaixo de 200€ (cerca de

180€), refletindo também as variações mais moderadas, entre 12% e 13%. Lisboa e Porto integram este grupo, com um crescimento de 13%, sendo igualmente as únicas capitais onde a evolução do rendimento ficou abaixo dos 15%.

Os rendimentos das famílias cresceram em todas as cidades, maioritariamente entre 15% e 18%, traduzindo-se num acréscimo de cerca de 200€ mensais por agregado familiar.

EVOLUÇÃO DO RENDIMENTO

Fonte: Dados INE com projeção CENTURY 21

MÉDIO

DISPONÍVEL DAS FAMÍLIAS (MENSAL) – 2025 VS 2022

Braga

AM Porto

Coimbra

Guarda

Évora

V. Castelo

Lisboa

Viseu

Leiria

Aveiro

Vila Real

C. Branco

Portalegre

Setúbal

AM Lisboa

Faro

Bragança

Porto

Algarve

Santarém

Beja

CONCLUSÕES COMPRAR

QUANTO CUSTA COMPRAR UMA CASA DE 90 M 2 ATUALMENTE?

Em 2025, mantém-se a grande disparidade nos preços das casas nas capitais de distrito, contrastando com a relativa homogeneidade dos rendimentos familiares. Lisboa e Porto destacam-se com valores médios de 455.000€ e 324.000€, respetivamente, muito acima das restantes capitais, onde os preços variam entre 94.000€ e 262.000€. Sem prejuízo, algumas outras cidades, quer na Área Metropolitana de Lisboa, quer no

Algarve, já ultrapassam os 300.000€, chegando mesmo a mais de 400.000€ (Cascais). As capitais costeiras, universitárias ou turísticas apresentam, em geral, preços acima de 200.000€, enquanto o Interior mantém valores mais baixos, com Bragança, Castelo Branco e Portalegre próximos dos 95.000€.

Há uma enorme disparidade nos preços das casas pelo país, com Lisboa acima dos 400.000€, enquanto algumas capitais do interior ainda apresentam valores em torno de 100.000€.

PREÇO MÉDIO DE VENDA PARA UMA CASA DE 90 M 2 – 2025

Fonte: Confidencial Imobiliário

Lisboa

Porto

AM Lisboa

Algarve

Faro

AM Porto

Setúbal

Coimbra

Vila Real

Aveiro

Évora Braga

V. Castelo

Leiria

Santarém

Viseu

Beja

Guarda

Bragança

Portalegre

C. Branco

COMO EVOLUIU O CUSTO DE COMPRAR UMA CASA DE 90 M 2 ?

Os preços das casas registaram aumentos assinaláveis nos últimos três anos, com acréscimos absolutos que variam entre mais de 20.000€ e valores superiores a 90.000€. Na maioria das capitais de distrito, comprar atualmente uma casa de 90 m² implica, pelo menos, um acréscimo de 40.000€ face a 2022. Em termos relativos, as cidades mais caras, como Lisboa e Porto, registaram margens de crescimento mais moderadas, mas ainda assim exibiram aumentos de 20% a 30% nos

preços médios de venda de uma casa de 90 m² entre 2022 e 2025. Já cidades mais acessíveis do Interior, como Guarda e Santarém, destacam-se por subidas mais expressivas, com aumentos que podem atingir 80% neste período.

Os preços das casas subiram significativamente nos últimos três anos, sendo que a compra de uma habitação de 90 m² exige atualmente, na maioria das cidades, pelo menos mais 40.000€.

EVOLUÇÃO DO PREÇO MÉDIO

Fonte: Confidencial Imobiliário

QUAL A PRESTAÇÃO MENSAL PARA

COMPRAR UMA CASA DE 90 M 2 ?

Refletindo a grande disparidade nos preços das casas num país em que os rendimentos familiares são relativamente homogéneos, as prestações mensais para a compra de uma habitação de 90 m² apresentam contrastes marcantes entre Lisboa, Porto e as restantes cidades. Lisboa e Porto são as únicas capitais distritais onde financiar uma casa deste tamanho implica atualmente encargos superiores a 1.000€ por mês. Valores semelhantes surgem também em algumas cidades da

Área Metropolitana de Lisboa e do Algarve, ambos acima de 1.000€. Nas demais capitais, a prestação média é inferior a 950€, permanecendo abaixo de 800€ na maioria, com algumas cidades a apresentar valores da ordem dos 300€.

As prestações para a compra de uma casa de 90 m² refletem as assimetrias nos preços entre cidades, mesmo num contexto em que os rendimentos familiares são relativamente homogéneos.

PRESTAÇÃO* PARA AQUISIÇÃO DE UMA CASA DE 90 M 2 (MENSAL) – 2025

* Prestação associada a um financiamento com LTV de 85%.

Fonte: CENTURY 21

Lisboa

Porto

Algarve

AM Lisboa

Faro

AM Porto

Setúbal

Coimbra

Vila Real

Aveiro

Évora

Braga

V. Castelo

Leiria

Santarém

Viseu

Beja

Guarda

Bragança

C. Branco

Portalegre

COMO EVOLUIU A PRESTAÇÃO PARA COMPRAR UMA CASA DE 90 M 2 ?

O encargo mensal associado à compra de uma habitação de 90 m² aumentou de forma significativa nos últimos três anos, refletindo o efeito combinado da subida dos preços das casas e do aumento das taxas de juro entre 2022 e 2023, num ciclo que apenas começou a inverter-se a partir de meados de 2024. Em 2022, todas as cidades – com exceção de Lisboa e do Porto – apresentavam prestações mensais inferiores a 580€, sendo que, na maioria dos casos, esses valores se situavam abaixo dos 480€. Atualmente, em cerca de

dois terços das cidades analisadas, o encargo mensal ultrapassa os 540€, com incidências frequentes em patamares próximos ou superiores a 700€. Em grande parte das cidades, as atuais condições de mercado traduzem-se num aumento das prestações superior a 200€ mensais num horizonte de apenas três anos.

A prestação para a compra de casa aumentou de forma significativa, pressionada pela subida simultânea dos preços dos imóveis e das taxas de juro, cuja trajetória apenas começou a inverter-se em 2024.

PRESTAÇÃO* PARA AQUISIÇÃO

* Prestação associada a um financiamento com LTV de 85%.

Fonte: CENTURY 21

DE UMA CASA DE 90 M 2 (MENSAL) – 2025 VS 2022 Lisboa

QUAL A TAXA DE ESFORÇO PARA COMPRAR 90 M 2 ATUALMENTE?

Comprar uma habitação de 90 m² ultrapassa a taxa de esforço recomendada de 33% em mais de metade das capitais de distrito. Esta pressão é particularmente elevada em Lisboa, Porto e Faro, tendência que se reflete também nos valores médios das respetivas regiões. Lisboa surge no extremo máximo, com uma taxa de esforço de 76% na compra de habitação, enquanto Porto e Faro se situam próximos dos 60%.

Nas restantes cidades onde este indicador excede o valor aconselhado, a taxa de esforço posiciona-

-se maioritariamente entre 38% e 48%. Já nas capitais onde a taxa recomendada é cumprida – todas localizadas no Interior – apenas Santarém se encontra no limite dos 33%, sendo que, nas restantes, o esforço necessário consome entre 20% e 26% do orçamento familiar. Portalegre e Castelo Branco representam o extremo oposto de Lisboa, registando uma taxa de esforço de 20%.

Comprar supera a taxa de esforço aconselhada em onze capitais, lideradas por Lisboa, Porto e Faro.

TAXA DE ESFORÇO PARA COMPRAR UMA CASA DE 90 M 2 – 2025

Fonte: Confidencial Imobiliário

Lisboa

Algarve

Porto

Faro

AM Lisboa

AM Porto

Setúbal

Vila

Aveiro

Évora

COMO EVOLUIU A TAXA DE ESFORÇO PARA COMPRAR 90 M 2 ?

Nos últimos três anos, a taxa de esforço associada à compra de habitação agravou-se em todas as capitais de distrito, ao ponto de 11 das 18 cidades analisadas terem perdido acessibilidade pela via da compra. Lisboa, Porto e Faro, com reflexo nas respetivas regiões, continuam a liderar os níveis de inacessibilidade, dando seguimento à tendência já observada em 2022, quando eram as únicas cidades a exigir uma alocação superior a 33% do orçamento familiar para a aquisição de habitação.

A principal alteração no panorama nacional face

a 2022 reside no facto de outras oito capitais terem passado a ultrapassar o limiar recomendado, restando apenas sete cidades – todas localizadas no Interior –em condições de cumprir o referencial de 33%. Ainda assim, mesmo nestes mercados, registou-se um agravamento assinalável, com a taxa de esforço a evoluir de patamares entre 15% e 20% para níveis atualmente compreendidos entre 20% e 30%.

A taxa de esforço associada à compra de habitação agravou-se de forma significativa, passando a exigir uma alocação superior à recomendada em 11 das 18 capitais de distrito.

EVOLUÇÃO DA TAXA DE ESFORÇO PARA A COMPRA DE UMA CASA DE 90 M

QUE CASA PODEM AS FAMÍLIAS COMPRAR COM O SEU RENDIMENTO?

Com os preços atualmente praticados, apenas seis capitais de distrito do Interior permitem adquirir habitações com área superior a 90 m² – todas acima dos 100 m², podendo atingir cerca de 135 m² – sem ultrapassar a afetação recomendada de 33% do rendimento familiar. Nas restantes 12 capitais, o cumprimento deste limiar implica necessariamente optar por casas de menor dimensão, ainda que, em apenas duas cidades, essa redução seja limitada a cerca de 10 m².

Na maioria dos mercados, a perda de área é substancialmente mais acentuada. Nos concelhos mais caros – Lisboa, Porto e Faro, com reflexo nas respetivas regiões – a área habitacional compatível com uma taxa de esforço de 33% cai de forma expressiva, situando-se atualmente entre os 35 e os 45 m².

Cumprir uma taxa de esforço de 33% obriga, em 12 capitais de distrito, à aquisição de habitações significativamente mais pequenas, em muitos casos com áreas inferiores a 65 m².

DIMENSÃO DA CASA COMPRADA COM TAXA DE ESFORÇO DE 33%

(M 2) – 2025

Portalegre

C. Branco

Bragança

Guarda

Beja

Viseu

Santarém

Leiria

V. Castelo

Évora

Coimbra

Braga

Aveiro

Vila Real

Setúbal

COMO EVOLUIU A CASA QUE AS FAMÍLIAS PODEM COMPRAR?

O desfasamento entre a evolução dos preços da habitação e o crescimento dos rendimentos das famílias traduziu-se numa redução generalizada da dimensão da casa “acessível” em todas as capitais de distrito desde 2022. O intervalo de áreas passíveis de aquisição dentro de uma taxa de esforço de 33% passou de 40–200 m² – com apenas Lisboa e Porto abaixo dos 90 m² – para 35–135 m².

Atualmente, 12 capitais exigem que as famílias prescindam de uma habitação de 90 m² para cumprir o limite recomendado, quando há três anos essa restrição se verificava apenas em duas cidades. Em

sentido inverso, apenas seis capitais permitem hoje adquirir casas com 90 m² ou mais dentro daquele referencial, face a 16 em 2022.

Importa ainda sublinhar que as maiores reduções de área ocorreram precisamente nos mercados onde continua a ser possível ultrapassar a dimensão da “casa padrão”: habitações que em 2022 podiam atingir 180–200 m² passaram, atualmente, a situar-se entre 125 e 135 m².

A “casa ideal” é hoje significativamente mais pequena em todas as cidades, tendo a renúncia a uma habitação de 90 m² passado a ser uma realidade em 12 capitais de distrito, quando em 2022 se limitava a apenas duas.

EVOLUÇÃO DA DIMENSÃO DA CASA COMPRADA COM TAXA DE ESFORÇO DE 33% (M 2)

— 2025 VS 2022

Portalegre

C. Branco

Bragança

Guarda

Beja

Viseu

Santarém

V.

Vila

Leiria

Évora

CONCLUSÕES ARRENDAR

QUANTO CUSTA ARRENDAR UMA CASA DE 90 M 2 ATUALMENTE?

À semelhança do que sucede com os preços de venda, as rendas evidenciam uma disparidade acentuada entre as diferentes capitais de distrito, apesar de um número crescente de cidades já apresentar valores superiores a 1.000€ mensais para o arrendamento de uma habitação de 90 m². Lisboa lidera de forma destacada o custo do arrendamento, com rendas em torno dos 1.700€ por mês, ou seja, mais do triplo dos valores mais baixos, situados perto dos 550€ em Portalegre e na Guarda.

Embora esta amplitude seja também visível nos preços de venda, no mercado de arrendamento observa-se, em paralelo, uma maior dispersão. Com valores que oscilam aproximadamente entre 500€ e 1.700€, o leque de rendas praticadas nas diferentes cidades cobre praticamente todos os escalões intermédios desse intervalo.

As rendas revelam uma elevada disparidade entre as capitais de distrito, num contexto de forte dispersão de valores.

RENDA MÉDIA CONTRATADA PARA UMA CASA DE 90 M 2 (MENSAL) – 2025

Fonte: Confidencial Imobiliário

Lisboa

AM Lisboa

Porto

AM Porto

Faro

Algarve

Setúbal

Aveiro

Évora

Coimbra

Braga

Leiria

Vila Real

Santarém

V. Castelo

Beja

Viseu

C. Branco

Bragança

Portalegre

Guarda

COMO EVOLUIU A RENDA PARA UMA CASA DE 90 M 2 ?

A tendência geral tem sido de forte aumento das rendas nos últimos três anos, abrangendo inclusive as capitais de distrito mais acessíveis. O leque de valores praticados evoluiu de 350€–1.160€ em 2022 para 520€–1.700€ em 2025. Uma evidência clara deste encarecimento é que, atualmente, seis capitais apresentam rendas superiores a 1.000€ mensais para uma habitação de 90 m², quando em 2022 apenas

Lisboa atingia esse patamar. Em paralelo, verificam-se hoje apenas três cidades com rendas abaixo de 600€, face a 11 capitais nessa condição em 2022. Na grande maioria das cidades, o aumento das rendas superou os 200€ mensais.

As rendas aumentaram em todas as cidades nos últimos três anos, com crescimentos relativos mais acentuados do que os observados nos preços de venda.

EVOLUÇÃO DA RENDA

MÉDIA

CONTRATADA PARA UMA CASA DE 90 M 2 (MENSAL) – 2025 VS 2022

QUAL A TAXA DE ESFORÇO PARA ARRENDAR 90 M 2 ATUALMENTE?

O forte aumento das rendas tornou o arrendamento de uma habitação de 90 m² quase inacessível para muitas famílias. Apenas Guarda e Portalegre permanecem ligeiramente abaixo do limite aconselhado e, ainda assim, com taxas de esforço próximas dos 30%. Nas restantes capitais, o arrendamento consome mais de 33% do orçamento familiar, sendo que apenas três cidades do interior apresentam este indicador inferior a 40%.

Lisboa é a cidade mais inacessível, exigindo quase 80% do rendimento disponível, seguida de Faro e Porto, com taxas de esforço superiores a 70%. Nas cidades universitárias, o encargo é também particularmente elevado, consumindo metade ou mais do rendimento familiar em Coimbra, Braga, Aveiro e Évora.

Arrendar uma habitação de 90 m² ultrapassa a taxa de esforço recomendada em 16 capitais de distrito, sendo que as duas restantes se encontram muito próximas do limite de 33%.

TAXA DE ESFORÇO PARA ARRENDAR UMA CASA DE 90 M 2 – 2025

Fonte: CENTURY 21

Algarve

COMO EVOLUIU A TAXA DE ESFORÇO PARA ARRENDAR 90 M 2 ?

Entre 2022 e 2025, todas as cidades analisadas registaram um aumento do esforço financeiro necessário para arrendar uma habitação de 90 m², com a única exceção de Portalegre, onde a taxa de esforço diminuiu ligeiramente, de 33% para 31%, mantendo-se, ainda assim, próxima do limite aconselhado.

A tendência geral foi de agravamento expressivo, com algumas capitais a registarem valores que praticamente duplicaram ao longo deste período. Em 2022, as taxas de esforço oscilavam entre 23% e 61%, sendo que nove capitais se encontravam no limite ou

abaixo do nível recomendado. Em 2025, apenas duas cidades permanecem nessa situação, enquanto o intervalo das taxas passou a situar-se entre 29% e 78%. Nas restantes 16 capitais, apenas três apresentam atualmente taxas inferiores a 40%, evidenciando um forte estreitamento do acesso ao mercado de arrendamento para a maioria das famílias.

O esforço para arrendar aumentou de forma significativa na quase totalidade das cidades, restando apenas duas onde o orçamento familiar não é pressionado para além do limite recomendado.

EVOLUÇÃO DA TAXA DE ESFORÇO PARA ARRENDAR UMA CASA DE 90 M 2 – 2025 VS 2022

Algarve Lisboa

AM

AM

Faro

Setúbal

QUE CASA PODEM AS FAMÍLIAS ARRENDAR COM O SEU RENDIMENTO?

Apenas em duas capitais de distrito – Guarda e Portalegre – o rendimento familiar permite arrendar uma habitação com 90 m² ou mais, podendo atingir, no máximo, os 100 m². Nas restantes 16 cidades, as famílias são obrigadas a optar por casas significativamente mais pequenas, chegando a áreas de apenas 35 m² em Lisboa.

Esta tendência estende-se às áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto e à região do Algarve, onde,

em média, cerca de 33% dos orçamentos familiares não permitiriam aceder a habitações com mais de 35 a 40 m². No Porto e em Faro, o limite de acessibilidade situa-se em torno dos 40 m², enquanto na maioria das restantes capitais as tipologias compatíveis com o limiar recomendado concentram-se em áreas iguais ou inferiores a 60 m².

Cumprir uma taxa de esforço de 33% implica reduzir a área arrendada em 16 das 18 capitais, sendo que, em várias cidades, essa redução é particularmente acentuada, com tipologias acessíveis limitadas a apenas 35 a 40 m².

DIMENSÃO DA CASA ARRENDADA COM TAXA DE ESFORÇO DE 33% (M 2) – 2025

Fonte: CENTURY 21

Guarda

Portalegre

Bragança

Viseu

C. Branco

Beja

Vila Real

V. Castelo

COMO EVOLUIU A CASA QUE AS FAMÍLIAS PODEM ARRENDAR?

Com a única exceção de Portalegre, onde é hoje possível arrendar uma habitação ligeiramente maior do que há três anos (95 m² face aos 90 m² registados em 2022), nas restantes 17 capitais as casas acessíveis dentro do orçamento recomendado são atualmente mais pequenas do que em 2022. O caso mais expressivo verifica-se em Beja, onde os atuais 70 m² representam uma redução de 60 m² face aos 130 m² que o rendimento familiar permitia há três anos.

Esta tendência é transversal à generalidade do

território analisado, com perdas de área que variam entre 10 e 60 m², o que, na maioria dos mercados, se traduz na necessidade de arrendar habitações substancialmente inferiores a 90 m². Lisboa e Porto, onde as casas já apresentavam dimensões reduzidas em 2022, registaram novas quebras de 15 m², passando a situar-se agora nos 35 m² e 40 m², respetivamente.

Com exceção de Portalegre, arrendar uma casa compatível com o rendimento implicou aceder a habitações consideravelmente mais pequenas do que há três anos em todas as cidades. EVOLUÇÃO DA DIMENSÃO DA CASA ARRENDADA COM TAXA DE ESFORÇO DE 33% (M 2)

CONCLUSÕES COMPRAR VS ARRENDAR

QUAL A DIFERENÇA DO ENCARGO MENSAL DA COMPRA FACE AO ARRENDAMENTO?

Em todas as capitais de distrito, sem exceção – bem como no agregado das áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto e no Algarve – comprar uma habitação de 90 m² implica atualmente um encargo mensal inferior ao do arrendamento de uma casa equivalente, com diferenças que atingem -45%.

Em Lisboa, contudo, esta vantagem é bastante limitada, situando-se em apenas -3%, o que reflete a pressão simultânea dos preços de compra e das

rendas no mercado local. Na maioria das restantes cidades, a aquisição de habitação traduz-se num custo pelo menos 20% inferior ao da renda, embora, na maior parte dos casos, a diferença não ultrapasse -40%. Beja e Castelo Branco destacam-se como os mercados onde a compra oferece a vantagem mais expressiva, com prestações mensais cerca de 45% inferiores às rendas praticadas para imóveis comparáveis.

Em termos mensais, comprar custa menos do que arrendar em todas as cidades, embora em Lisboa essa diferença seja residual.

GAP DA MENSALIDADE DE COMPRA vs ARRENDAMENTO DE UMA CASA DE 90 M 2 – 2025

Fonte: CENTURY 21

Lisboa

Vila Real

Algarve

V. Castelo

Porto

Coimbra

Braga

Setúbal

Faro

Guarda

Leiria

AM Lisboa

Viseu

AM Porto

Santarém

Aveiro

Évora

Portalegre

Bragança

C. Branco

Beja

COMO EVOLUIU A DIFERENÇA DO ENCARGO MENSAL DA COMPRA FACE AO ARRENDAMENTO?

A compra mantém-se como a opção financeiramente mais vantajosa em todas as capitais de distrito, passando agora a abranger a totalidade das cidades sem exceção. No entanto, em 11 capitais verifica-se uma redução da competitividade da compra face ao arrendamento, refletindo a convergência entre prestações e rendas. Este movimento é particularmente expressivo em Portalegre, Guarda e Setúbal.

Em sentido inverso, há mercados onde a vantagem da compra se reforçou. No Porto e em Faro, adquirir uma habitação implica atualmente um encargo

mensal cerca de 20% inferior ao arrendamento, quando em 2022 essa diferença era de apenas -6% e -13%, respetivamente.

A maior inversão de cenário ocorre em Lisboa. Apesar de a diferença entre compra e arrendamento ser hoje residual (-3%), a capital passou de um contexto em que arrendar era mais acessível para um cenário em que comprar deixou de ser penalizador. Em 2022, adquirir uma casa em Lisboa implicava um encargo mensal cerca de 14% superior ao da renda.

A compra continua a ser a opção mais vantajosa em todas as cidades, embora em muitas delas a sua competitividade face ao arrendamento tenha diminuído.

EVOLUÇÃO

DO GAP DA MENSALIDADE

DE

COMPRA

vs ARRENDAMENTO DE UMA CASA DE 90 M 2 — 2025 VS 2022

Lisboa

Vila

Algarve

V. Castelo

Porto

Coimbra

Braga

Setúbal

Faro

Guarda

Leiria

AM Lisboa

Viseu

AM Porto

Santarém

Aveiro

Évora

Portalegre

Bragança

C. Branco

Beja

QUAL A DIFERENÇA NA CASA QUE AS FAMÍLIAS PODEM COMPRAR OU ARRENDAR COM O SEU RENDIMENTO?

Apenas em Vila Real o arrendamento permite aceder a uma habitação ligeiramente maior do que a que seria possível comprar respeitando a taxa de esforço de 33%, sendo essa diferença marginal, de cerca de +5 m². Em Lisboa, as duas opções são praticamente equivalentes, enquanto em Faro e no Porto a compra possibilita casas apenas marginalmente maiores, também com um diferencial próximo dos 5 m².

Nas restantes capitais de distrito, bem como na média das áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, aplicar o orçamento recomendado permite sistema-

ticamente uma habitação maior quando a opção é comprar. Na maioria dos mercados, a diferença situa-se abaixo dos 30 m², concentrando-se sobretudo no intervalo entre 10 e 15 m². É, contudo, nas capitais do interior que se observam os maiores diferenciais, da ordem dos 40 a 50 m², evidenciando uma maior vantagem relativa da compra face ao arrendamento nestes territórios.

Cumprindo o orçamento de 33%, a compra permite aceder a casas maiores em praticamente todas as cidades, com exceção de Vila Real, onde o arrendamento surge ligeiramente mais favorável, e de Lisboa, onde as duas opções são praticamente equivalentes.

GAP DA COMPRA vs ARRENDAMENTO COM TAXA DE ESFORÇO DE 33% (M 2) – 2025

Fonte: CENTURY 21

C. Branco

Bragança

Beja

Portalegre

Guarda

Viseu

Santarém

Leiria

Évora

Aveiro

V. Castelo

Setúbal

Coimbra

Braga

AM Porto AM

COMO EVOLUIU A DIFERENÇA NA CASA QUE AS FAMÍLIAS PODEM COMPRAR OU ARRENDAR COM O SEU RENDIMENTO?

A compra passou a ser a forma de aceder a habitações de maior dimensão em todas as cidades, com a única exceção de Vila Real, onde, pelo contrário, o cenário se inverteu. A mudança mais relevante ocorreu em Lisboa, Porto e Faro, onde, em 2022, o arrendamento permitia aceder a casas maiores ou equiparava-se à compra. Atualmente, também nestas cidades a compra assegura habitações de maior dimensão, generalizando uma tendência apenas contrariada por Vila Real.

Contudo, em dois terços das cidades, apesar de a compra continuar a permitir casas maiores, registou-se uma perda significativa dessa vantagem. O diferencial de área acessível reduziu-se de intervalos entre 15 e 90 m² para valores entre 10 e 45 m². Portalegre e Guarda foram os casos mais expressivos, passando de vantagens de 80–90 m² para apenas 25–40 m² face ao arrendamento.

A vantagem da compra face ao arrendamento, em termos de dimensão, diminuiu em dois terços das cidades. Em contrapartida, em Lisboa e no Porto, o arrendamento deixou de ser a opção mais favorável.

EVOLUÇÃO

Fonte: CENTURY 21

C. Branco

QUAL A TAXA DE ESFORÇO PARA ACEDER A UMA CASA DE 90 M 2 ATUALMENTE?

Refletindo o forte aumento de preços e rendas, num contexto de crescimento mais contido dos rendimentos familiares, a taxa de esforço para aceder à habitação (por compra ou arrendamento) ultrapassa o limite recomendado de 33% na maioria das cidades. Apenas em duas capitais de distrito, Guarda e Portalegre, nenhuma das opções esgota o orçamento, enquanto noutras cinco (todas do interior) isso ocorre apenas na compra.

Nas restantes cidades, cumprir o limite de 33% inviabiliza o acesso, com encargos a chegar a quase

80% do orçamento familiar em habitações de 90 m², sobretudo nas cidades mais caras e nas respetivas áreas metropolitanas. O esforço do arrendamento é significativamente superior ao da compra em todos os mercados, embora Lisboa e Vila Real apresentem valores próximos, mantendo ainda uma ligeira vantagem para a aquisição.

Em apenas duas capitais de distrito é possível aceder à habitação sem ultrapassar a taxa de esforço recomendada, quer pelo arrendamento quer pela compra. Noutras cinco cidades, apenas a compra é viável, enquanto nas restantes 11 ambas as opções excedem o limite.

TAXA DE ESFORÇO PARA ACEDER A UMA CASA DE 90 M 2 – 2025

Lisboa

Algarve

Porto

Faro

AM Lisboa

AM Porto

Setúbal

Vila Real

Aveiro

Évora

Braga

Coimbra

V. Castelo

Leiria

Santarém

Viseu

Beja

Guarda

Bragança

C. Branco

COMO EVOLUIU A TAXA DE ESFORÇO PARA ACEDER A UMA

CASA DE 90 M 2 ?

Nos últimos três anos, tanto a compra quanto o arrendamento registaram um aumento generalizado da taxa de esforço, criando um cenário de inacessibilidade em muitas cidades. Em 2022, Lisboa, Porto e Faro eram as únicas capitais onde a taxa de esforço recomendada era ultrapassada tanto para a compra quanto para o arrendamento. Atualmente, essa situação passou a ocorrer em mais oito cidades, sobretudo nas de maior densidade populacional ou com forte apelo turístico, onde, anteriormente, apenas a compra representava um desafio de acessibilidade.

Nas restantes sete capitais, em cinco apenas a

compra continua acessível, enquanto em duas é possível cumprir o orçamento tanto através da compra quanto do arrendamento. Para comparação, em 2022, essas condições aplicavam-se a seis cidades no caso da compra e a nove no caso das duas opções. É importante destacar que, em todas as cidades, a aquisição de um imóvel exige sempre uma menor taxa de esforço do que o arrendamento.

O acesso à habitação agravou-se significativamente, tanto na compra quanto no arrendamento, com 11 capitais a excederem a taxa de esforço em ambas as opções. Atualmente, apenas em duas cidades é possível aceder à habitação por qualquer uma das vias.

EVOLUÇÃO DA TAXA DE ESFORÇO PARA ACESSO A UMA CASA DE 90 M

2 – 2025 VS 2022

Fonte: CENTURY 21

Lisboa

Algarve

Porto

Faro

AM Lisboa

AM Porto

Setúbal

Vila Real

Aveiro

Évora

Braga

Coimbra

V. Castelo

Leiria

Santarém

Viseu

Beja

Guarda

Bragança

C. Branco

Portalegre

Comprar

Arrendar

NOTAS METODOLÓGICAS

VENDAS E TRANSAÇÕES

Análise das capitais de distrito de Portugal Continental, bem como de um conjunto adicional de municípios nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto e na região do Algarve. No contexto das referidas áreas metropolitanas, bem como na região do Algarve, consideraram-se os municípios com maior dinâmica no mercado imobiliário e/ou mais próximos das cidades capitais.

MUNÍCIPIOS: AM LISBOA (Lisboa, Cascais, Oeiras, Amadora, Odivelas, Sintra, Loures, Almada, Seixal, Barreiro, Montijo, Alcochete); AM PORTO (Porto, Gondomar, Maia, Matosinhos, Póvoa de Varzim, Valongo, Vila do Conde, Vila Nova de Gaia); ALGARVE (Faro, Loulé, Tavira, Albufeira, Portimão, Lagos); OUTRAS CAPITAIS DISTRITO (Braga, Aveiro, Coimbra, Leiria, Viana Castelo, Vila Real, Bragança, Viseu, Guarda, Castelo Branco, Santarém, Portalegre, Setúbal, Évora e Beja).

RENDIMENTO

Considera-se, para efeitos desta análise, com segmentação a nível concelhio, o rendimento médio bruto declarado deduzido de IRS por agregado fiscal (dados Autoridade Tributária/INE) em 2023.

https://www.ine.pt/xportal/xmain?xpid=INE&xpgid=ine_indicadores&indOcorrCod=0012740&contexto=bd&selTab=tab2

Entende-se por agregado fiscal, o agregado familiar conforme reportado à Autoridade Tributária para efeitos de IRS, ou seja, o agregado que inclui os elementos que constam na mesma declaração de rendimentos.

CONCEITOS RELACIONADOS COM DE RENDIMENTO BRUTO DECLARADO DEDUZIDO DE IRS:

• Rendimento bruto: rendimento que corresponde: 1) ao valor do rendimento não isento antes de efetuada qualquer dedução específica para as categorias A (Trabalho dependente) e H (Pensões); 2) ao valor do

rendimento líquido, ou seja, ao valor do rendimento depois de efetuadas as respetivas deduções específicas, para as restantes categorias.

• Imposto sobre o rendimento de pessoas singulares: Imposto que incide sobre o valor anual do conjunto dos rendimentos da pessoa singular, depois de efetuadas as correspondentes deduções e abatimentos.

• Imposto sobre o rendimento de pessoas singulares liquidado: Valor do imposto que corresponde ao imposto devido, ou seja, à coleta líquida das deduções previstas no Código do IRS e dos benefícios fiscais, antes de efetuadas as deduções relativas às retenções na fonte e aos pagamentos por conta.

Os dados de rendimento mais recentes são referentes a 2023. Foi realizada uma projeção do rendimento para 2024, tendo como fator de atualização a taxa de evolução anual do consumo privado – despesa de consumo final das famílias (Componente do PIB a preços correntes) – dados INE. A taxa de variação deste indicador foi calculada internamente.

VALORES – PREÇOS E RENDAS

Os preços e rendas de base para a análise foram cedidos pela Confidencial Imobiliário, a partir do SIR-Sistema de Informação Residencial, referindo-se a valores finais de mercados relativos ao ano 2025 nos municípios em análise. Os dados são disponibilizados em valor unitário de €/m². Os cálculos foram realizados para uma habitação de 90 m2.

TAXA DE ESFORÇO RECOMENDADA

(DSTI – DEBT SERVICE-TO-INCOME RATIO)

Tendo em conta que o Eurostat determina que, para uma família, os custos com habitação estarão em sobrecarga quando sejam superiores a 40% do rendimento disponível, foi considerada como taxa de esforço limite padrão para efeitos da análise de 33%. Assim, considera-se como orçamento limite para alocar ao acesso à habitação, 1/3 do rendimento disponível das famílias, em cada município.

HABITAÇÃO PADRÃO

Foi considerada como habitação padrão para efeitos da análise, um fogo com 90 m² por agregado familiar.

MENSALIDADES HABITAÇÃO

Para cálculo da prestação de aquisição da habitação em cada município, foram realizadas simulações a partir da plataforma FINANCE 21. As simulações foram realizadas em início de dezembro de 2025, com as taxas Euribor em vigor à data de 2 e 3 de dezembro – Euribor a 6 meses de 2,131%. Condições apresentadas nas simulações realizadas:

• Habitação de 90 m² ao preço de venda de 2025

• Dois proponentes, com 34 anos.

• Loan-to-Value de 85%

• Maturidade de 420 meses (35 anos)

• Taxa de Juro Variável (Euribor – 6 meses)

• TAN – De acordo com as condições comerciais em vigor nos dias 2 e 3 de dexzembro de 2025, conforme simulações realizadas.

Os remanescentes 15% do valor da casa não sujeitos à concessão de crédito são considerados capitais próprios, não sendo contabilizados para efeitos de apuramento da mensalidade associada à compra, a qual considera apenas a prestação bancária.

No caso do arrendamento, o cálculo da renda mensal resulta da operação de multiplicação direta da renda unitária de mercado para uma área de 90 m².

PROJEÇÕES DE ÁREA

Para efeitos de projeções da adequação da área da habitação ao rendimento limite disponível, quer na opção de aquisição quer de arrendamento, a escala utilizada para testes foi de 5 m².

COMPARABILIDADE 2022/2025

Para garantir uma comparação rigorosa de dados entre a presente edição e a edição de 2022, realiza-

ram-se ajustes nos cálculos desta última. Os valores referentes aos rendimentos foram atualizados de acordo com os dados finais divulgados pelas entidades responsáveis, procedendo-se aos recálculos necessários nos diversos indicadores.

A MARCA CENTURY 21®

Criada em 1971, nos Estados Unidos, a marca CENTURY 21 é a maior rede imobiliária do mundo. Subsidiária da Realogy Corporation – um dos maiores grupos económicos mundiais –, em 2025 a marca conta com mais de 11.000 agências e mais de 140.000 consultores imobiliários em operação em 80 países, em todos os continentes.

A CENTURY 21 Portugal iniciou atividade no mercado nacional em 2005. Neste momento, a marca gere uma rede com mais de 200 agências, suportadas por uma equipa que supera os 5.000 elementos, com presença de norte a sul do país.

A empresa diferencia-se dos outros operadores do setor pelo seu modelo próprio de operação e foi a primeira marca do setor imobiliário a sistematizar um método de trabalho exclusivo, em sistema de franchising.

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PORTUGAL

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FICHA TÉCNICA

ESTE ESTUDO FOI REALIZADO EM PARCERIA PELA CENTURY 21 PORTUGAL, A CONFIDENCIAL IMOBILIÁRIO E A VIDA IMOBILIÁRIA

Coordenação do projeto

António Gil Machado, Vida Imobiliária

Ricardo Guimarães, Confidencial Imobiliário

Ricardo Sousa, CENTURY 21 Portugal

Texto

Rita Ribeiro

Projeto gráfico

Brandscape Lifestyle Creativity, Lisboa, Portugal

Fotografia

Banco de Imagens

Edição

3ª Edição, janeiro de 2026

Não é permitida a reprodução, total ou parcial, deste estudo, por quaisquer meios, sem a autorização prévia dos autores.