CENTURY 21 - Accesibilidad a la vivienda en España - MAYO 2026
ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA
Prefacio
El esfuerzo como brújula en la crisis de acceso a la vivenda
La responsabilidad de monitorizar la dinámica del mercado inmobiliario
Introducción
Economía
Mercado Inmobiliario Español – Contexto
ÁREA METROPOLITANA DE MADRID
La Región
Zoom Área Metropolitana de Madrid
ÁREA METROPOLITANA DE BARCELONA
La Región
Zoom Área Metropolitana de Barcelona
CAPITALES DE LAS COMUNIDADES
AUTÓNOMAS Y OTRAS CIUDADES
Las Regiones
Zoom Bilbao
Otros Municipios del País Vasco
Zoom A Coruña
Zoom Mérida
Zoom Murcia
Zoom Oviedo
Zoom Palma de Mallorca
Zoom Pamplona
Zoom Santander
Zoom Sevilla
Otros Municipios de Andalucía
Zoom Toledo
Zoom Valencia
Otros Municipios de la Comunidad Valenciana
Zoom Valladolid
Zoom Zaragoza
Conclusiones
Ingresos
Compra
Alquiler
Comprar vs Alquilar
Notas Metodológicas
La Marca Century 21
PREFACIO
La vivienda es uno de los principales retos estructurales de la economía y la sociedad española. Su impacto trasciende el ámbito inmobiliario al condicionar la movilidad laboral, la productividad, la emancipación de los jóvenes, la natalidad y la cohesión territorial, afectando directamente a la estabilidad y calidad de vida de las familias españolas.
En CENTURY 21 España consideramos que este debate solo puede traducirse en decisiones eficaces si se sustenta en evidencia. Administraciones públicas, sector académico, entidades financieras y operadores privados deben avanzar de forma conjunta hacia una cultura basada en datos, transparencia y evaluación de impacto. Con este objetivo, desde 2019 publicamos estudios que analizan el mercado residencial español desde una perspectiva rigurosa para contribuir de forma responsable a un debate informado sobre el presente y futuro del acceso a la vivienda. Esta tercera edición refuerza ese compromiso.
Hay un punto que es importante explicar desde el inicio. Este estudio pone el foco, de forma específica, en el acceso a la vivienda de quienes aún no disponen de ella: jóvenes, familias que buscan su primera residencia o aquellas personas que acceden al mercado sin patrimonio previo.
El mercado español atraviesa una transformación profunda donde el acceso a la vivienda depende hoy, más que del precio, de la modalidad elegida. Los datos de este informe confirman una divergencia creciente: mientras la compra se ha visto favorecida por el aumento de los ingresos y la moderación de las cuotas hipotecarias, llegando a ser más económica en términos de coste mensual, con diferencias que llegan hasta el 45 % que el alquiler en la mayoría de las ciudades analizadas, el alquiler sufre un encarecimiento sostenido. Esta realidad se impone a pesar de la barrera de entrada del 20 % de ahorro previo más gastos necesaria para adquirir un inmueble. Como resultado, las tasas de esfuerzo en el alquiler han rebasado el umbral de referencia del 33 % utilizado en este estudio en numerosos núcleos urbanos, superando en varios casos el 40 %, límite que Eurostat define como sobrecarga de gastos de vivienda.
El impacto de esta evolución es tangible. Hoy, con el mismo nivel de esfuerzo financiero, la compra permite acceder a viviendas significativamente más amplias que el alquiler, con diferencias que, en algunos casos, superan los 50 m² e incluso alcanzan los 95 m². Es decir, no solo hablamos de coste, también lo hacemos sobre la calidad de vida.
Sin embargo, este análisis debe entenderse en el contexto de la propia estructura del mercado. España cuenta con una tasa de vivienda en propiedad cercana al 73 %, y una parte relevante de la demanda está compuesta por propietarios que reinvierten en valor acumulado de su vivienda. Este factor introduce una desigualdad de partida clara frente a quienes acceden por primera vez, que deben afrontar precios elevados sin ese respaldo patrimonial.
En paralelo, el mercado sigue condicionado por un desajuste estructural entre oferta y demanda. A pesar del incremento en la construcción, el volumen de vivienda nueva sigue lejos de los niveles necesarios para absorber la demanda existente. Según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, en 2025 se inició la construcción de más de 121.000 viviendas nuevas, una cifra que, a pesar de ser un 8,5 % superior a las construidas en 2024, queda muy lejos de las más de 600.000 construidas en un solo año como fue el caso en 2006 o 2007. Esta limitada capacidad de producción continua tensionando los precios, especialmente en las zonas de mayor demanda.
A esto se suma un contexto económico en el que, aunque los ingresos han aumentado, el incremento del coste de vida ha reducido la capacidad de ahorro de las familias españolas, limitando así su margen de acceso. Como resultado nos encontramos ante un mercado dinámico en términos de actividad, pero cada vez más exigente en cuanto a accesibilidad.
Uno de los principales mensajes de este informe es que el problema de acceso a la vivienda hoy es medible y cuantificable. No se trata de percepción, se trata de una realidad respaldada por datos concretos: elevadas tasas de esfuerzo, reducción de la superficie accesible en alquiler.
El estudio demuestra una ventaja relativa de la compra en el flujo mensual, pero no constata, por sí solo, una migración efectiva de la demanda del alquiler hacia la propiedad. Muchos hogares siguen sin poder optar por la compra debido a la falta de ahorro previo, estabilidad laboral o solvencia crediticia. En este punto, se está realizando una inferencia y no describiendo un hecho probado por el informe. Tampoco podemos ignorar el peso de la cultura de la propiedad. La conclusión es que muchas familias que no pueden acceder al mercado de compra quedan atrapadas en un alquiler cada vez más costoso, en un mercado con escasa oferta y que sigue siendo muy informal.
La base de este desajuste se encuentra, en gran medida, en la evolución de los ingresos. Según Eurostat, en 2024 la renta media disponible equivalente se situó en torno a 21.245 PPS en la Unión Europea, frente a aproximadamente 20.800 PPS en España. Aunque esta diferencia es limitada, no ha sido suficiente para compensar el fuerte incremento de los precios de la vivienda en los últimos años, generando un desequilibrio que mantiene el acceso tensionado incluso en un contexto de mejora de las condiciones financieras.
Desde la Red CENTURY 21 España trabajamos cada día con miles de familias que buscan acceder a una vivienda o mejorar su situación residencial. Esta realidad nos sitúa ante una responsabilidad clara no solo como observadores del mercado, también como agentes activos en la búsqueda de soluciones que contribuyan
activamente a su mejora. Apostamos por la profesionalización del sector, la transparencia y la defensa de políticas públicas que aborden el origen estructural del problema: la escasez de oferta ajustada en las zonas de mayor demanda, en plazos razonables y a precios compatibles con la capacidad adquisitiva de las familias españolas.
Responder a este desafío requiere de una visión integral. No se trata únicamente de construir más vivienda, sino de hacerlo de forma más efectiva, lo que implica seleccionar las ubicaciones adecuadas, con tipologías adaptadas a la demanda real y bajo criterios de eficiencia. Es imprescindible avanzar en políticas de suelo, revisar los planeamientos urbanísticos desde una lógica metropolitana, mejorar la movilidad para conectar oferta y demanda, actualizar los marcos normativos y fomentar la industrialización del sector para incrementar así la capacidad de producción con estándares de calidad y sostenibilidad.
En CENTURY 21 España sabemos que España no necesita más diagnósticos genéricos. Necesita foco, ejecución y continuidad en las políticas de vivienda, pero, sobre todo, una visión compartida entre todos los actores implicados. Este informe es nuestra contribución a ese objetivo.
Ricardo Sousa | CEO CENTURY 21 España
EL ESFUERZO COMO BRÚJULA EN LA CRISIS DE ACCESO A LA VIVENDA
Tras varios años creciendo de forma similar a la inflación, en 2025 el precio de la vivienda en España ha acelerado su crecimiento de forma intensa por encima de ésta, especialmente en los polos de empleo y focos turísticos, en donde existe mayor concentración de la demanda y el desajuste con la escasez de oferta de vivienda genera mayores tensiones.
Según el Índice de Mercado Inmobiliario Español (IMIE), basado en las tasaciones de Tinsa by Accumin, en 2025 el precio medio de la vivienda en España creció +7,8 % por encima de la inflación, superior al +0,8 % que había crecido en términos reales en 2024. Los mayores aumentos se concentraron en el agregado de las islas (+12,2 % por encima de la inflación en 2025 frente al 5,8 % que creció en 2024) y las capitales y grandes ciudades (+8,5 % por encima de la inflación frente al 0,0 % que creció este agregado el año previo), aunque también destaca el fuerte impulso experimentado por los precios en la costa mediterránea (+7,5 % por encima de la inflación frente al 3,9 % del año previo) y en las áreas metropolitanas (+6,4 % por encima de la inflación frente al -0,2 % de 2024). Los precios en los municipios del interior, que apenas han registrado aumentos durante la última década, también crecieron de forma contundente, aunque con menor intensidad que en el resto de los agregados (+4,9 % por encima de la inflación frente al 0,7 % registrado en 2024). Estos tensionamientos se observan también en el mercado del alquiler, donde se ha continuado intensificando el crecimiento de las rentas.
El fuerte incremento de los precios residenciales se explica principalmente por la combinación de dos factores. Por un lado, el fuerte crecimiento de la población desde la pandemia del COVID-19 ha alimentado la demanda de vivienda, especialmente dinámica en los últimos dos años debido a la reducción de los tipos de interés de referencia y, por tanto, del coste hipotecario, en un entorno de resistencia del empleo, moderación de la inflación y restablecimiento del poder adquisitivo de los hogares que está impulsando la cifra de compraventas en 2025 a máximos de la década. Por otro lado, la construcción de vivienda ha tardado en reactivarse a pesar de las señales alcistas de la demanda que ya comenzaban a generar tensiones de precios en 2019 y esto ha derivado en el contexto actual de escasez acentuada de oferta.
Durante la crisis financiera de 2008, la construcción de viviendas se paralizó ante el exceso de stock generado durante la burbuja inmobiliaria previa. Una vez absorbido dicho stock, el agotamiento del suelo disponible, los largos periodos de concesión de licencias y la dificultad de financiación de los proyectos se han unido a factores coyunturales que han continuado ralentizando la construcción, de forma que la adición de viviendas al parque residencial ha sido insuficiente para atender el incremento de demanda experimentado.
Nos encontramos así ante una brecha entre la creación de hogares (en el entorno de los 235.000 nuevos hogares de media entre 2021 y 2025) y las viviendas terminadas que se han añadido al parque (en torno a 85.000 de media en cada uno de esos años). El resultado es el crecimiento de los precios residenciales que estamos observando hoy, especialmente en torno a las zonas de mayor concentración de la demanda, donde la competencia por el espacio es mayor.
Para entender el impacto real que estas intensas tasas de crecimiento tienen en el acceso a la vivienda, es necesario analizar la ratio de esfuerzo de compra, métrica que relaciona el coste hipotecario de una vivienda estándar con los ingresos del hogar medio y medida clave para analizar si existe desajuste entre el poder adquisitivo medio de la población residente y el precio de la vivienda. En 2025 el esfuerzo teórico de compra se situó en niveles razonables del 35 % de la renta disponible del hogar medio a nivel nacional (y lejos de los máximos de 54 % que se registraron durante 2007), lo que a priori supone un dato tranquilizador en cuanto a que indica que en términos medios el acceso es equilibrado en el país. Sin embargo, hay varios matices importantes a tener en cuenta.
Primero, aunque a nivel nacional esta tasa se mantiene próxima a niveles razonables el esfuerzo en polos de empleo y focos turísticos alcanza niveles críticos superiores al 50 % de la renta disponible del hogar medio. Es el caso de capitales como Cádiz, Madrid, Guipúzcoa, Málaga o Barcelona y municipios como Marbella, Benidorm o Torrevieja.
Segundo, el fuerte crecimiento de los precios residenciales durante el último año ha comenzado desde el segundo trimestre de 2025 a cambiar la tendencia
decreciente que el esfuerzo mostró en 2023 y 2024, cuando la moderación del pico inflacionista post-pandémico, el restablecimiento del poder adquisitivo de los hogares y el traslado de las reducciones del tipo de interés del BCE al coste hipotecario contrarrestaba el aumento, aún moderado, de los precios residenciales. En cambio, desde la segunda mitad de 2025, el aumento del precio comienza a dificultar el acceso a la vivienda frente a la estabilización de los tipos de interés y del poder adquisitivo de los hogares.
Tercero, la escasez de suelo disponible en las zonas donde hace más falta, los dilatados trámites administrativos que aumentan el riesgo de los proyectos de construcción, la escasez de mano de obra y los costes de construcción elevados tras el pico inflacionista de 2021 encarecen la obra nueva y contribuyen a que un menor porcentaje de la población residente pueda acceder a ella, además de encarecer la vivienda de segunda mano, que, ante la escasez de espacio y los precios crecientes, aumenta su rotación. Prueba de ello es que, en 2025, el precio de la vivienda de segunda mano creció con más intensidad que el de la obra nueva.
En 2026 se anticipa que los tipos de interés de referencia se mantengan estables en torno al 2 % en un contexto de crecimiento económico moderado y resistencia del empleo. Esto hace esperar que la demanda residencial se vaya estabilizando alrededor de los actuales niveles robustos. Sin embargo, la escasez de oferta persistiría y, en este contexto, el precio residencial continuaría creciendo.
Los datos de 2025 confirman un nuevo agravamiento del problema de acceso a la vivienda en polos de empleo y focos turísticos y alimentan la urgencia con que se requiere un pacto de estado que dote al país de seguridad jurídica y avance en la aplicación de medidas que contribuyan a ampliar la oferta residencial en aquellas zonas donde hace falta ya no solo en el largo plazo (dado que la construcción requiere tiempo), sino también en el corto.
Cristina Arias | Directora Servicio de Estudios Accumin Intelligence y Tinsa by Accumin
LA RESPONSABILIDAD DE MONITORIZAR LA DINÁMICA DEL MERCADO
INMOBILIARIO
El presente estudio de CENTURY 21 Iberia, en colaboración con el Grupo Iberinmo y, en Portugal, con el databank Confidencial Imobiliário, pone de manifiesto la responsabilidad de hacer un seguimiento regular de un mercado enormemente dinámico. Al publicar la tercera edición de este estudio, las conclusiones no dejan de sorprendernos por la rápida evolución social y económica, lo que pone en evidencia la urgencia de la presente publicación.
Los resultados de este informe evidencian una transformación en la forma en que las familias españolas acceden a la vivienda. En un contexto marcado por la revalorización de los precios, el análisis muestra que la compra se ha vuelto, en 2025, en general, más accesible que el alquiler en la mayoría de las ciudades analizadas. Esta realidad resulta de la combinación entre la evolución positiva de las rentas de los hogares y un marco de financiación más favorable, que ha mitigado el impacto del aumento de los precios en el esfuerzo asociado a la adquisición.
Entre 2022 y 2025, las rentas medias disponibles crecieron de forma consistente, con variaciones de entre el 19 % y el 24 % en las principales ciudades españolas. Este refuerzo de la capacidad financiera de los hogares permitió acomodar la subida de los precios de la vivienda, que, aunque significativa, tuvo un reflejo más moderado en las cuotas mensuales, beneficiándose de la bajada de los tipos de interés observada en los dos últimos años. Como consecuencia, la tasa de esfuerzo para la compra de una vivienda estándar de 90 m² se sitúa hoy por debajo del umbral recomendado del 33 % en la práctica totalidad de las capitales, siendo Madrid la única excepción, aunque de forma marginal.
En contraste, el mercado del alquiler registró un agravamiento de las condiciones de acceso. Las rentas crecieron de forma generalizada en todas las ciudades analizadas, con aumentos acumulados de entre el 18 % y el 51 % respecto a 2022, superando claramente la evolución de los ingresos. Este desfase se tradujo en un aumento significativo de las tasas de esfuerzo asociadas al alquiler, que superan ya los niveles considerados sostenibles en varias ciudades, en particular en Barcelona, Madrid, Valencia y Palma de Mallorca.
Este contexto explica por qué se ha invertido la comparación entre las dos modalidades. En 2025, comprar una vivienda era financieramente más ventajoso que alquilar en todas las capitales analizadas, permitiendo ahorros mensuales que oscilan entre el 16 % y el 45 %, en función del mercado. Esta ventaja no se refleja únicamente en la cuota mensual, sino también en la calidad y dimensión de la vivienda que se puede obtener. Con el mismo nivel de esfuerzo financiero, la compra permite, en la mayoría de las ciudades, acceder a viviendas significativamente mayores que las del alquiler, con diferencias que pueden superar varias decenas de metros cuadrados.
El estudio evidencia, además, asimetrías territoriales marcadas. Madrid y Barcelona siguen concentrando las mayores presiones, tanto en términos de precios como de esfuerzo exigido a los hogares, obligando a reducir la superficie habitacional asequible en el alquiler. En sentido opuesto, las ciudades medianas y las capitales regionales presentan niveles de accesibilidad más equilibrados, sobre todo en la compra, aunque también allí se observa un empeoramiento progresivo en el alquiler.
Las conclusiones son claras: el deterioro del acceso a la vivienda en España tiene hoy que ver, sobre todo, con la opción del alquiler. Mientras que la compra se beneficia de un marco que ha permitido preservar niveles de accesibilidad relativamente sostenibles, el alquiler se enfrenta a presiones estructurales asociadas a la escasez de oferta, a la concentración de la demanda en las áreas urbanas y turísticas y a la ausencia de mecanismos eficaces de estabilización del mercado.
En este contexto, los datos refuerzan la importancia de políticas públicas y privadas orientadas al refuerzo de la oferta de vivienda en alquiler, capaces de promover un mayor equilibrio, previsibilidad y accesibilidad. Sin esa respuesta estructural, tenderá a acentuarse el riesgo de que las desigualdades en el acceso a la vivienda sean más profundas, sobre todo para los hogares que dependen exclusivamente del alquiler como solución habitacional.
Por último, conviene mencionar el caso portugués, igualmente analizado en el estudio “Accesibilidad a la Vivienda en Portugal 2026”. La comparación entre
España y Portugal evidencia dos estadios distintos de un mismo reto estructural. Mientras que en España el desequilibrio se concentra sobre todo en el mercado del alquiler, manteniéndose la compra, de forma global, como una vía aún sostenible para la mayoría de las familias, en Portugal la presión se revela más profunda y transversal, afectando simultáneamente a la compra y al alquiler, en particular en las principales áreas urbanas del litoral. La exclusión progresiva de ciudades como Lisboa, Oporto y Faro del mapa de la vivienda asequible, así como la drástica reducción del tamaño de la vivienda financieramente viable, confirman un mercado claramente desalineado de los ingresos de los hogares.
A pesar de las diferencias, los datos de Portugal refuerzan el mismo mensaje subyacente a la realidad española: la respuesta a la crisis de la vivienda no puede ser coyuntural ni fragmentada. Exige políticas estructurales, coordinación territorial y una actuación consistente sobre la oferta, so pena de consolidar, de forma duradera, una geografía habitacional a dos velocidades, con impactos directos en la cohesión social, en la movilidad de las familias y en la sostenibilidad económica de las ciudades.
António Gil Machado | Director, Grupo Iberinmo
INTRODUCCIÓN
CENTURY 21 España y la revista Observatorio Inmobiliario, en colaboración con Accumin, presentan una nueva edición del estudio sobre la capacidad de acceso a la vivienda de las familias españolas, en un contexto marcado por una creciente presión sobre la accesibilidad residencial.
Esta edición analiza la evolución reciente del mercado e incorpora datos actualizados de precios de venta y alquiler, en un entorno macroeconómico exigente. A pesar de ciertas señales de ajuste, el contexto sigue caracterizado por niveles elevados de inflación y por un ciclo de tipos de interés más restrictivo, factores que continúan condicionando el esfuerzo financiero necesario para acceder a una vivienda.
Tomando como referencia los ingresos medios de los hogares, el estudio desarrolla un análisis comparativo entre los regímenes de compra y alquiler, considerando los costes asociados al acceso a una vivienda estándar de 90 m².
Uno de los principales valores de este análisis es su enfoque evolutivo, que permite comparar la situación actual con la registrada en 2022, año de la anterior edición, en un contexto de cambios en la política mo-
netaria y de incremento de los tipos de interés, e identificar la evolución del mercado y del esfuerzo exigido a las familias a lo largo del tiempo.
El estudio abarca 40 municipios de España, incluyendo las capitales de las principales comunidades autónomas, así como otros mercados relevantes, especialmente en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona. El análisis cruza los ingresos medios netos anuales por hogar con los costes de acceso a la vivienda tanto en régimen de compra como de alquiler.
Los datos relativos a los ingresos de los hogares se basan en la información proporcionada por el Instituto Nacional de Estadística, INE, a través de los “Indicadores Urbanos” para municipios con más de 20.000 habitantes, complementados con el “Atlas de Distribución de Renta de los Hogares”, que permite disponer de la información más actualizada. Por su parte, los datos de mercado, precios de venta y de alquiler, proceden de Accumin, entidad de referencia en el análisis y suministro de datos inmobiliarios.
Los detalles sobre fuentes de información, metodologías de cálculo y supuestos adoptados se recogen en las Notas Metodológicas al final del estudio.
ECONOMÍA
A pesar de un entorno global marcado por la incertidumbre y por las tensiones derivadas de los cambios en el comercio internacional la economía de la zona euro mostró resiliencia en 2025. A lo largo del año, las previsiones de crecimiento se revisaron al alza de forma progresiva y la economía mantuvo, en términos generales, una dinámica positiva hasta comienzos de 2026. No obstante, el estallido del conflicto en Oriente Medio introdujo una nueva fuente de incertidumbre, provocando una revisión a la baja de las perspectivas de crecimiento a corto plazo ante el previsible impacto del aumento de los precios de la energía y de la incertidumbre sobre el consumo y la inversión, así como sobre la evolución de la inflación.
Tras el crecimiento del 1,5 % registrado en 2025, las proyecciones del Banco Central Europeo1 fueron revisadas a la baja en marzo, anticipando una desaceleración del PIB real en 2026 hasta el 0,9 %. A partir de 2027 se prevé una recuperación gradual del crecimiento, con tasas del 1,3 % en 2027 y del 1,4 % en 2028. En cuanto a la inflación, medida a través del Índice Armonizado de Precios de Consumo, IAPC, se estima un aumento desde el 2,1 % en 2025 hasta el 2,6 % en 2026, seguido de una moderación al 2 % en 2027 y un ligero repunte al 2,1 % en 2028.
A medio plazo, se prevé que la demanda interna continue siendo el principal motor del crecimiento en la zona euro, apoyada por la resiliencia del mercado laboral y por el incremento del gasto público en infraestructuras y defensa. En este contexto, la inversión en vivienda seguirá su proceso de recuperación a lo largo del horizonte de proyección, impulsada, principalmente por el crecimiento previsto de los ingresos, así como por la solidez de mercado laboral, aunque a un ritmo más moderado debido a que las tasas hipotecarias más elevadas pesarán sobre la accesibilidad.
ESPAÑA
Aunque la economía española cerró 2025 e inició 2026 con un notable dinamismo, impulsado principalmente por la fortaleza de la demanda interna, las previsiones más recientes apuntan a una moderación progresiva de la actividad en los próximos años.
Este cambio de tendencia se produce en un contexto internacional marcado por la inestabilidad geopolítica,
especialmente en Oriente Medio, y por el encarecimiento de la energía, factores que están condicionando el ritmo de crecimiento. En este escenario, el PIB, que creció un 2,8 % en 2025, desacelerará hasta el 2,3 % en 2026 y el 1,7 % en 2027, con una previsión de moderación adicional en 2028, según el Banco de España. Esta evolución responde, principalmente, al aumento de los costes energéticos, la incertidumbre internacional y la retirada progresiva de medidas fiscales temporales.
En paralelo, la inflación se mantiene en niveles relativamente elevados en el corto plazo. Tras moderarse hasta el 2,7 % en 2025, se prevé que alcance el 3 % en 2026, como consecuencia del encarecimiento de la energía y las tensiones geopolíticas. A partir de 2027, se anticipa una moderación gradual hasta el entorno del 2,5 %, en línea con una normalización progresiva de los costes. No obstante, persisten riesgos al alza: en escenarios adversos, vinculados a una intensificación de los conflictos internacionales, la inflación podría alcanzar niveles cercanos al 5,9 % en 2026.
El mercado laboral continuará mostrando una evolución positiva, aunque a un ritmo más moderado. Tras un crecimiento del empleo del 2,7 % en 2025, se prevé una desaceleración hasta el 2,2 % en 2026 y el 1,3 % en 2027. Por su parte, la tasa de desempleo, que se situó en el 10,6 % a finales de 2025, continuará reduciéndose hasta el 10 % en 2026 y aproximadamente el 9,6 % en 2027, si bien con un menor dinamismo que en años anteriores.
El consumo privado, que registró un fuerte crecimiento en 2025 (+3,4 %), comenzará a perder impulso a partir de 2026 (+2,7 %), en un contexto de desaceleración del consumo de bienes duraderos, descenso de las matriculaciones de vehículos y menor dinamismo del comercio minorista. Esta tendencia se prolongará hasta 2027 (+1,5 %). No obstante, las medidas fiscales previstas para 2026 podrían sostener temporalmente la renta disponible de los hogares, mitigando parcialmente el impacto del encarecimiento energético.
Por su parte, el consumo público mantendrá un crecimiento sostenido del 2,4 % en 2025, 1,8 % en 2026 y 1,9 % en 2027, impulsado por incrementos salariales en el sector público y medidas extraordinarias, aunque el déficit público se mantendrá por encima del 2 % del PIB durante todo el periodo.
Finalmente, la inversión, que mostró un comportamiento sólido en 2025 (+5,8 %), iniciará una fase de desaceleración, con crecimientos del 5,5 % en 2026 y del 2,1 % en 2027, en línea con la menor intensidad del ciclo económico.
PIB REAL VARIACIÓN
Previsiones
INFLACÍON
Previsiones
ÍNDICE DE DESEMPLEO
Previsiones
Fuentes de los gráficos: Banco de España y Banco Central Europeo
España Zona Euro
MERCADO INMOBILIARIO ESPAÑOL
– CONTEXTO
El mercado residencial español atraviesa un momento caracterizado por un acusado desequilibrio entre una demanda sólida y una oferta insuficiente. La escasez de vivienda de nueva construcción continúa siendo el principal factor de presión sobre el mercado, sin que se prevean mejoras significativas a corto plazo. Esta limitación de la oferta, especialmente evidente en zonas urbanas y turísticas, ha conllevado una trayectoria alcista de los precios.
Los datos confirman que 2025 fue un año de crecimiento, con un elevado nivel de actividad reflejado en el aumento del número de transacciones. La demanda se mantuvo sólida, impulsada por el crecimiento de la población, la mejora del poder adquisitivo y unas condiciones financieras favorables. Sin embargo, desde el lado de la oferta, y a pesar del incremento en las solicitudes de permisos de obra, el ritmo de construcción sigue siendo insuficiente para acompañar la creación de nuevos hogares.
Como resultado, el desequilibrio entre oferta y demanda continúa presionando los precios al alza, especialmente en las zonas urbanas y turísticas sin que se esperen cambios relevantes a corto y medio plazo.
OFERTA
A pesar del incremento de la inversión en el desarrollo de nueva oferta, la construcción de vivienda de obra nueva no ha logrado seguir el ritmo de crecimiento de la demanda, lo que ha derivado en un parque inmobiliario claramente insuficiente para cubrir las necesidades del mercado.
Los datos más recientes confirman que tanto el número de viviendas iniciadas como el finalizadas ha aumentado de forma continuada desde 2022. Sin embargo, estos niveles se mantienen todavía muy por debajo de los registrados durante la primera década de los años 2000.
CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA ESPAÑA (Venta libre) – Número de pisos
Fuente: Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana
NÚMERO DE TRANSACCIONES DE VIVIENDA – ESPAÑA (Vivienda Libre)
Fuente: Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana
1ªT
3ªT
4ªT
En concreto, entre 2022 y finales de 2024 solo se iniciaron 307.250 viviendas, a las que se suman aproximadamente otras 122.000 unidades en 2025. En total, han sido necesarios cuatro años para iniciar la construcción de aproximadamente 430.000 viviendas, una cifra significativamente inferior a la registrada en un solo año como 2006, cuando se iniciaron cerca de 665.000 nuevas viviendas en España.
Los datos indican también que en 2025 se finalizaron 80.800 viviendas en España, lo que eleva a aproximadamente 327.800 el número total de nuevas viviendas terminadas desde comienzos de 2022. Para encontrar un volumen anual de vivienda finalizada superior a las 100.000 unidades habría que remontarse a 2011.
VENTAS
A pesar de este contexto, el mercado residencial español continuó mostrando dinamismo en los últimos tres años, con más de 2,7 millones de viviendas vendidas entre 2022 y finales de 2025. Excepto 2023, todos los ejercicios registraron variaciones positivas en el número transacciones, destacando 2025, que
cerró con 730.717 viviendas vendidas, un 5 % más que el año anterior. Esta cifra también supera en un 5 % el nivel de actividad registrado en 2022, año en el que se contabilizaron 693.206 transacciones en todo el territorio nacional.
En línea con la tendencia de años anteriores, en 2025 la gran mayoría de las operaciones de venta (91 %), correspondió a vivienda usada, mientras que las viviendas de obra nueva representaron únicamente el 9 %, con 62.758 unidades vendidas. Las ventas de vivienda nueva crecieron un 2 % respecto a 2024 y se situaron un 1 % por encima de las 62.362 unidades registradas en 2022. En conjunto, entre 2022 y 2025 se vendieron un total de 242.651 viviendas nuevas, lo que representa el 12 % del total de transacciones, frente a 1.764.752 viviendas usadas, equivalentes al 88 % restante.
El volumen de inversión acumulado entre 2022 y 2025 ascendió a 527.100 millones de €, de los cuales, 154.000 millones de € corresponden a 2025, cifra un 22 % superior a los 126.000 millones de € registrados en 2022. En comparación con 2024, el volumen de inversión creció un 14 %, frente a los 134.900 millones de € alcanzados ese año.
PRECIOS
El hecho de que el volumen de ventas haya crecido a un ritmo superior al del número de transacciones refleja una clara trayectoria de revalorización del mercado en este periodo, confirmada por la evolución de los precios. De hecho, y de acuerdo con los últimos datos publicados por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana1, el precio medio de venta de la vivienda ha aumentado de forma sostenida desde el tercer trimestre de 2022, situándose 2.230€/m² en el cuarto trimestre de 2025.
Este nivel marca un nuevo máximo en la serie histórica, iniciada en 1995, y supone un incremento del 3,6 % respecto al trimestre anterior, que ya había registrado un máximo de 2.153€/m². Asimismo, el precio actual supera el anterior récord alcanzado en el primer trimestre de 2008, cuando se situó en 2.101 €/m².
En términos interanuales, el precio medio de la vivienda compara con los 1.972,1 €/m², registrados en el cuarto trimestre de 2024, consolidando una tendencia de crecimiento sostenido. Si se amplía la comparación al cuarto trimestre de 2022, el incremento acumulado es aún más significativo frente a los 1.749 €/m² registrados entonces. En términos absolutos, esto implica que, en un plazo de tres años, el precio medio por metro cuadrado se ha incrementado en aproximadamente 480 €.
CRÉDITO
En línea con esta tendencia, el mercado de crédito hipotecario también ha mostrado una expansión sig-
nificativa en los últimos años, a un ritmo superior al de las compraventas. La única excepción se registró en 2023, cuando el volumen de nuevo crédito concedido se redujo un 20 % respecto al año anterior, en un contexto marcado por el pico del ciclo de subidas de tipos de interés iniciado por el Banco Central Europeo en 2022 y por la caída en el número transacciones.
Con esta salvedad, en 2025 se concedieron 82 millones de € en nuevo crédito para vivienda en España, lo que supone un incremento del 32,6 % respecto a 2024, cuando el volumen de nuevo crédito hipotecario se situó en 61,8 mil millones de €.
Analizando el número de hipotecas concedidas, el dinamismo del crédito también es evidente. En 2025 se constituyeron 500.900 nuevas hipotecas, una cifra que no se registraba desde el periodo previo a la crisis provocada por la burbuja inmobiliaria y que supera, por primera vez desde 2010, el umbral del medio millón de operaciones. Este resultado representa un crecimiento del 17,8 % respecto a las 425.522 hipotecas firmadas en 2024, en línea con la evolución alcista de los precios de la vivienda.
En comparación con 2022, en 2025 se concedieron 36.800 hipotecas más, lo que supone un incremento del 8 % respecto a las 464.100 operaciones registradas entonces. En términos de importe, el volumen de crédito concedido aumentó un 22 % en el mismo periodo frente a los 67,3 mil millones de € contabilizados en 2022.
CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA ESPAÑA (Tasas de variación anual) – Índice de Precios de Vivienda
Fuente: INE- Instituto Nacional de Estadística
1 Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Valor Tasado de Vivienda Libre 4ºT 2025
Vivienda Usada
CRÉDITO VIVIENDA – NUEVAS OPERACIONES ESPAÑA
Fuente: INE- Instituto Nacional de Estadística
Montante Contratado Número Contratos
PODER ADQUISITIVO
Aunque el ingreso disponible de las familias aumentó en 2025, el crecimiento del gasto fue superior, lo que se tradujo en una reducción de la tasa de ahorro acumulada y de la capacidad de financiación de las familias.
Según los datos del INE, la tasa de ahorro de los hogares españoles se situó en el 12 % de la renta bruta dis-
ponible, siete décimas por debajo del nivel registrado en 2024. Por su parte, el consumo total de los hogares creció un 6,2 % interanual, alcanzando los 937.447 millones de €, mientras que la renta bruta disponible aumentó un 5,3 %, hasta los 1.064.458 millones de €.
Como resultado, la capacidad de financiación de los hogares se redujo un 22 %, situándose en 48.664 millones de €, frente a los 62.645 millones registrados en 2024.
EL ÁREA METROPOLITANA DE MADRID CONTINÚA PRESENTANDO NIVELES GLOBALMENTE FAVORABLES DE ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA. SIN EMBARGO, MADRID SE DESTACA COMO EL ÚNICO MERCADO QUE SUPERA DE FORMA CONSISTENTE LOS UMBRALES RECOMENDADOS, TANTO EN LA COMPRA COMO EN EL ALQUILER. AL MISMO TIEMPO, SE OBSERVA UNA PÉRDIDA CONSIDERABLE DE COMPETITIVIDAD DEL ALQUILER.
ÁREA METROPOLITANA DE MADRID
LA REGIÓN
Los ingresos medios de los hogares presentan una amplia dispersión entre los distintos municipios del Área Metropolitana de Madrid, AM Madrid, y oscilan entre cerca de 3.600 € mensuales en Fuenlabrada y más de 9.000 € en Pozuelo de Alarcón, que también lidera a nivel nacional. Aun así, se observa una concentración significativa de municipios en umbrales de ingresos inferiores a 4.000 € mensuales.
El coste de acceso a la vivienda en la región muestra igualmente una elevada heterogeneidad en el segmento de compra. La adquisición de una vivienda de 90 m² oscila entre un mínimo de 199.000 € en Fuenlabrada y valores superiores a 400.000 € en Madrid. No obstante, más de la mitad de los municipios se concentran en un rango de entre 200.000 a 300.000 €. En el caso del alquiler, la dispersión es menor, con valores que, en la mayoría de los municipios, se sitúan en torno a los 1.000 € mensuales, desde los 1.037 € de Rivas-Vaciamadrid hasta los 1.889 € en la capital.
En este contexto, la accesibilidad a la vivienda en la AM Madrid puede considerarse, en términos generales, favorable. Únicamente Madrid supera el umbral de tasa de esfuerzo recomendado del 33 % tanto en alquiler, con un 40 %, como en compra, con un 34 % para una vivienda de 90m². En el resto de los municipios, el acceso a la vivienda se mantiene dentro de niveles considerados sostenibles, independientemente del régimen habitacional elegido.
Este escenario no difiere sustancialmente de lo observado en 2022, cuando solo la capital concentraba situaciones de esfuerzo por encima de lo recomendado. El principal cambio se produce en el agravamiento del acceso a través del alquiler. Aunque únicamente Madrid y Leganés superan el umbral del 33 %, el peso del alquiler en el presupuesto familiar ha aumentado en todos los municipios. Así, el rango de esfuerzo en alquiler ha pasado del 14 %-36 % en 2022 al 15 %-40 % en 2025, con ocho municipios por encima del 30 %, incluidos Madrid y Leganés.
Por el contrario, el esfuerzo asociado a la compra se ha mantenido relativamente estable, e incluso ha disminuido en algunos mercados, situándose entre el 16 % y el 34 %.
Aunque, en términos generales, los hogares españoles no destinan la total del umbral recomendado a la vivienda, esta reconfiguración del mercado refleja una pérdida de competitividad del alquiler frente a la compra. En 2022, en cinco municipios era más caro comprar que alquilar, con diferencias que alcanzaban un máximo del +10 %, mientras que en aquellos donde la compra era más ventajosa, el ahorro no superaba el -11 %. En 2025, solo en Pozuelo de Alarcón la compra resulta más cara (+5 %), con una diferencia del +5 %, mientras que en el resto de los municipios la adquisición permite ahorros que, en la mayoría de los casos, superan el 20 % y pueden alcanzar el 35 % en Fuenlabrada.
Esta evolución responde, principalmente, al mayor incremento de los alquileres, que han crecido entre un 30 % y un 50 % en la mayoría de los mercados, lo que traduce en aumentos mensuales de entre 300 y 400 € respecto a 2022.
Por su parte, los precios de compraventa, aunque han aumentado de forma significativa, lo han hecho a un ritmo más moderado, con incrementos de entre el 20 % y el 30 %, equivalentes a subidas de entre 40.000 y 60.000 €. A ello se suma la evolución de los tipos de interés y el aumento de los ingresos, factores que han contribuido a contener el impacto en las cuotas hipotecarias. En promedio, el gasto mensual asociado a la compra de una vivienda de 90 m² en 2025 fue aproximadamente un 15 % superior al de 2022, lo que equivale a entre 100 o 200 € al mes.
En cuanto a los ingresos, se estima un crecimiento medio cercano al 20 % en los municipios analizados, lo que supone un incremento mínimo de 600 € mensuales. En algunos casos, como Las Rozas y Pozuelo de Alarcón, este aumento supera los 1.000 € al mes.
La mayor ventaja de la compra frente al alquiler también resulta visible en la superficie de vivienda accesible dentro del umbral del 33 % de tasa de esfuerzo. En 2022, en el mercado del alquiler, solo Madrid obligaba a reducir el área por debajo de los 90 m², y en 2025, tanto Madrid como Leganés requieren esa reducción. En el caso de la compra, el patrón se mantiene relativamente estable: únicamente Madrid exige superficies inferiores a 90 m².
ÁREA METROPOLITANA
DE MADRID
EN UN MINUTO
DATOS 2025
INGRESOS MENSUALES
PRECIO PARA 90 M 2
MENSUALIDAD PARA 90 M 2
ALQUILER PARA 90 M 2
TASA DE ESFUERZO PARA COMPRAR 90 M 2
TASA DE ESFUERZO PARA ALQUILAR 90 M 2
DIFERENCIA EN LA CARGA MENSUAL ENTRE COMPRAR Y ALQUILAR 90 M 2
EVOLUCIÓN DE LA TASA DE ESFUERZO PARA COMPRAR RESPECTO A 2022
EVOLUCIÓN DE LA TASA DE ESFUERZO PARA ALQUILAR RESPECTO A 2022
de Alarcón
Fuenlabrada 3.609€
Fuenlabrada 199.050€
Fuenlabrada 762€
Rivas-Vaciamadrid 1.037€
Pozuelo de Alarcón 16%
Pozuelo de Alarcón 15%
Pozuelo de Alarcón 5%
Pozuelo de Alarcón 16% (=)
Las Rozas del 17% al 18%
Alcobendas
Alcorcón
Coslada
Pozuelo de Alarcón RivasVaciamadrid
Las Rozas
San Sebastián de los Reyes
de Ardoz
DIFERENCIA
Alcobendas
Alcorcón
Coslada
Fuenlabrada
Getafe Leganés
Madrid Móstoles
Pozuelo de Alarcón
RivasVaciamadrid
Las Rozas
San Sebastián de los Reyes
Torrejón de Ardoz
ZOOM ÁREA METROPOLITANA
DE MADRID
MADRID | CIUDAD
Tanto en compra como en alquiler, la ciudad de Madrid se mantiene entre los mercados residenciales más caros del país. Registra el segundo precio medio de venta más elevado a nivel nacional, solo por detrás de San Sebastián, y el segundo alquiler más alto, únicamente superado por Barcelona.
Es el único municipio de la región donde los precios medios de compraventa superan los 400.000 €. La adquisición de una vivienda de 90 m² en la capital alcanza los 412.077 €, mientras que, en la mayoría de los municipios, con la excepción de Alcobendas, Pozuelo de Alarcón y Las Rozas en el tramo superior, y Getafe en el inferior, los precios se sitúan entre 200.000 y 300.000 €.
En el mercado del alquiler, arrendar una vivienda de 90 m² en la ciudad de Madrid implica desembolsar 1.889 € mensuales lo que, una vez más, lo coloca como el mercado más caro en la región metropolitana, donde, con excepción de otros tres municipios, Alcobendas, Pozuelo de Alarcón y San Sebastián de los Reyes, la mayoría de las rentas de referencia varía entre los 1.000 € y los 1.300 € mensuales.
En los últimos tres años, el coste de acceso a la vivienda en Madrid ha aumentado en ambas modalidades y lo ha hecho a un ritmo superior al crecimiento de los ingresos. La renta media de los hogares se incrementó un 21 %, hasta los 4.703 € mensuales, lo que supone 816 € adicionales respecto a 2022. Sin embargo, el encarecimiento del alquiler fue superior, con un aumento del 34 %, equivalente a 474 € mensuales, frente a los 1.415 € registrados en 2022.
Por su parte, los precios de compraventa aumentaron cerca de un 28 % en el mismo periodo, lo que implica que la adquisición de una vivienda de 90m² supuso un coste adicional de 88.977 € respecto a hace tres años, cuando el valor medio de venta se situaba en 323.100 €. En comparación, la cuota hipotecaria asociada a esta operación creció en menor medida, un 18 %, pasando de 1.335 € mensuales en 2022 a 1.578 € en 2025.
En este contexto, el acceso a la vivienda en propiedad se ha mantenido relativamente estable, con una tasa de esfuerzo cercana al 34 %. Por el contrario, el alquiler no solo se ha situado por encima del umbral
Ingresos mensuales disponibles por familia aumenta 816 € (+21 %) frente a 2022
4.703€ 34%
Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 269 € (+21 %) respecto a 2022
Cantidad necesaria para comprar 90 m² aumenta 88.977 € (+28 %) respecto a 2022
La tasa de esfuerzo para comprar se mantuvo estabilizada frente al 34 % de 2022
412.077€ 40%
La tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 36 % de 2022
La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumenta 242 € (+18 %) frente a 2022
Arrendar 90 m² cuesta 474 € (+34 %) más al mes que en 2022
1.552€ 1.889€ 1.578€ -16%
Comprar cuesta -16 % que alquilar. En 2022, comprar costaba un -6 % al mes que alquilar
recomendado, sino que ha intensificado su nivel de exigencia, pasando a representar el 40 % de los ingresos mensuales, frente al 36 % registrado en 2022.
En consecuencia, no solo sigue siendo más favorable comparar que alquilar, sino que la diferencia entre ambas opciones se ha ampliado en el periodo analizado. En 2025, el coste mensual de la compra fue un 16 % inferior al del alquiler, mientras que en 2022 esta diferencia era de apenas un 6 %.
ALCOBENDAS
Invirtiendo la dinámica observada hace tres años, la compra ha pasado a ser más económica que el alquiler, con una diferencia del 14 %, aunque ambas modalidades se mantienen por debajo del umbral máximo de esfuerzo recomendado. Este cambio responde a una evolución más intensa de los alquileres, que han aumentado un 42 %, duplicando el crecimiento registrado en los precios de compraventa, que se sitúa en el 21 %.
6.138€ El ingreso mensual disponible por familia aumenta 946 € (+18 %) frente a 2022
2.025€ Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 312 € (+18 %) frente a 2022
361.595€ Importe para comprar 90 m² cuesta 63.245 € (21 %) más que en 2022
1.384€ La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 155 € (+13 %) frente a 2022
23% La tasa de esfuerzo para comprar se aligeró frente al 24 % de 2022
1.608€ Alquilar 90 m² cuesta 473 € (+42 %) más al mes que en 2022
26% Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 22 % de 2022
-14% Comprar cuesta -14 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba un 8 % más
ALCORCÓN
Aunque los costes de acceso en ambas modalidades se mantienen dentro del umbral de esfuerzo recomendado, el alquiler ha ganado peso en el presupuesto familiar, alcanzando el 32 %, mientras que el esfuerzo asociado a la compra ha descendido ligeramente hasta el 24 %. Como resultado, la compra se consolida como una opción más ventajosa que en 2022, con una cuota mensual un 25 % inferior a la del alquiler.
3.923€ El ingreso mensual disponible por familia aumentó 662 € (+20 %) frente a 2022
1.295€ Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 219 € (+20 %) frente a 2022
245.901€ Comprar 90 m² cuesta 60.951 € (+33 %) más que en 2022
941 € La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 140 € (+17 %) frente a 2022
24% La tasa de esfuerzo para comprar se aligeró frente al 25 % de 2022
1.256€ Alquilar 90 m² cuesta 379 € (+43 %) más al mes que en 2022
32% La tasa de esfuerzo para la compra aumentó frente al 27 % de 2022
-25% Comprar cuesta -25 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba -9 %
COSLADA
Con una evolución diferenciada entre ambos segmentos, Coslada fue el segundo municipio donde menos crecieron los precios de compraventa, con un aumento del 9 % respecto a 2022, mientras que el alquiler registró la tercera mayor subida de la región metropolitana, con un incremento del 48 %.
Aunque el acceso a la vivienda se mantiene dentro del umbral de esfuerzo recomendado en ambas modalidades, la compra ha ampliado de forma significativa su ventaja frente al alquiler, debido al mayor encarecimiento de las rentas.
3.942€ El ingreso mensual disponible por familia aumentó 636 € (+19 %) frente a 2022
1.301€ Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 210 € (+19 %) frente a 2022
227.966€ Importe para comprar 90 m²: 43.556 € (+24 %) más que en 2022
873€ La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 73 € (+9 %) frente a 2022
22% La tasa de esfuerzo para comprar se aligeró frente al 24 % de 2022
1.278€ Alquilar 90 m² cuesta 412 € (+48 %) más al mes que en 2022
32% La tasa de esfuerzo para la compra aumentó frente al 26 % de 2022
-32% Comprar cuesta -25 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba -8 %
FUENLABRADA
Fuenlabrada es el municipio con los precios de compraventa más bajos de la región metropolitana y el único donde todavía es posible adquirir una vivienda de 90 m² por debajo de los 200.000 €.
A pesar de partir de niveles reducidos, los alquileres han experimentado un fuerte incremento desde 2022, con una subida del 51 %, lo que ha reducido la competitividad de esta modalidad, aunque sigue permitiendo mantener el esfuerzo dentro del umbral recomendado.
3.609€ El ingreso mensual disponible por familia aumentó 618 € (+21 %) frente a 2022
1.191€ Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 204 € (+21 %) frente a 2022
199.050€ Importe para comprar 90 m² exige 39.390 € más (+35 %) que en 2022
762€ La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 70 € (+10 %) frente a 2022
21% La tasa de esfuerzo para la compra aumentó frente al 23 % de 2022
1.172€ Alquilar 90 m² cuesta 396 € (+51 %) más al mes que en 2022
32% Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 26 % de 2022
-35% Comprar cuesta -35 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba -11 %
GETAFE
En los últimos tres años, la compra de vivienda no solo se ha vuelto más accesible, al requerir un menor esfuerzo mensual para los hogares, sino que también ha ampliado de forma significativa su ventaja frente al alquiler.
No obstante, ambas opciones se mantienen dentro del umbral de esfuerzo recomendado, lo que permite considerar viable el acceso a la vivienda en cualquiera de los dos regímenes.
3.938€ El ingreso mensual disponible por familia aumentó 650 € (+20 %) frente a 2022
1.300€ Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumentó 214 € (+20 %) frente a 2022
240.297€ Importe para comprar 90 m² exige 54.447 € más (+29 %) que en 2022
920€ La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 117 € (+15 %) frente a 2022
23% Tasa de esfuerzo para comprar se redujo frente al 24 % de 2022
1.223€ Alquilar 90 m² cuesta 332 € (+37 %) más al mes que en 2022
31% Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 27 % de 2022
-25% Comprar cuesta -25 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba -10 %
LEGANÉS
La compra de vivienda se ha vuelto más accesible que hace tres años, al implicar una menor tasa de esfuerzo que en 2022, y es la única opción que se sitúa por debajo del umbral de esfuerzo recomendado.
El fuerte incremento de los alquileres, que han aumentado un 43 % en el periodo, refuerza esta diferencia, haciendo que la compra resulte aún más ventajosa, con una cuota mensual un 31 % inferior a la del alquiler.
3.643€ El ingreso mensual disponible por familia aumentó 621 € (+21 %) frente a 2022
1.202€ Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumentó 205 € (+21 %) frente a 2022
221.263€ Importe para comprar 90 m² exige 43.693 € más (+25 %) que en 2022
847€ La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 77 € (+10 %)
23% Tasa de esfuerzo para comprar se redujo frente al 25 % de 2022
1.231€ Alquilar 90 m² cuesta 372€ (+43 %) más al mes que en 2022
34% Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 28 % de 2022
-31% Comprar cuesta -31 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba -10 %
MÓSTOLES
Con algunos de los precios de compraventa más bajos de la región metropolitana, la compra resulta aún más ventajosa que hace tres años en comparación con el alquiler, al requerir una menor tasa de esfuerzo y ampliar la diferencia en el coste mensual de acceso a la vivienda.
El alquiler, por su parte, ha perdido competitividad respecto a 2022, aunque sigue manteniéndose dentro del umbral de esfuerzo recomendado.
3.639€ El ingreso mensual disponible por familia aumentó 614 € (+20 %) frente a 2022
1.201€ Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumentó 203 € (+20 %) frente a 2022
212.902€ Importe para comprar 90 m² exige 43.162 € más (+25 %) que en 2022
815€ La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 79 € (+11 %) frente a 2022
22% Tasa de esfuerzo para comprar se redujo frente al 24 % de 2022
1.175€ Alquilar 90 m² cuesta 358 € (+44 %) más al mes que en 2022
32% Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 27 % de 2022
-31% Comprar cuesta -31 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba -10 %
POZUELO DE ALARCÓN
Uno de los municipios con mayor nivel de renta del país y de la región es también uno de los pocos donde el alquiler se posiciona como la opción más favorable de acceso a la vivienda, al requerir un menor esfuerzo en el presupuesto familiar y situarse claramente por debajo del umbral recomendado.
No obstante, y aunque esta tendencia se mantiene respecto a 2022, la ventaja del alquiler frente a la compra se ha reducido en el periodo analizado.
9.073€ El ingreso mensual disponible por familia aumentó 1.357 € (+18 %) frente a 2022
2.994€ Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumentó 448 € (+18 %) frente a 2022
384.941€ Importe para comprar 90 m² exige 82.001 € más (+27 %) que en 2022
1.474€ La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 250 € (+20 %) frente a 2022
16% Tasa de esfuerzo para comprar no se alteró desde 2022
1.398€ Alquilar 90 m² cuesta 286 € (+26 %) más al mes que en 2022
15% Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 14 % de 2022
5% Comprar cuesta +5 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba +10 %
RIVAS-VACIAMADRID
A diferencia de lo que ocurría hace tres años, en 2025 la compra se ha consolidado como la opción más ventajosa para acceder a la vivienda en este municipio. Este cambio responde a una evolución más moderada de los precios de compraventa en comparación con los alquileres.
No obstante, ambas modalidades siguen siendo accesibles, con tasas de esfuerzo muy similares y claramente por debajo del umbral recomendado.
5.147€ El ingreso mensual disponible por familia aumentó 905 € (+21 %) frente a 2022
1.699€ Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumentó 299 € (+21 %) frente a 2022
258.184€ Importe para comprar 90 m² exige 60.544 € más (+31 %) que en 2022
988€ La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 172 € (+21 %) frente a 2022
19% Tasa de esfuerzo para comprar no se alteró desde 2022
1.037€ Alquilar 90 m² cuesta 272 € (+36 %) más al mes que en 2022
20% Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 18 % de 2022
-5% Comprar cuesta -5 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba +7 %
LAS ROZAS
Tanto la compra como el alquiler presentan niveles de esfuerzo similares y se mantienen dentro del umbral recomendado, lo que hace que ambas opciones sean accesibles para los hogares.
No obstante, la renta mensual del alquiler es ligeramente superior a la cuota hipotecaria, lo que sitúa a la compra como la opción más ventajosa, a diferencia de lo que ocurría hace tres años.
7.008€ El ingreso mensual disponible por familia aumentó 1.199 € (+21 %) frente a 2022
2.313€ Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumentó 396 € (+21 %) frente a 2022
321.058€ Importe para comprar 90 m² exige 69.148 € más (+27 %) que en 2022
1.229€ La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 191 € (+18 %) frente a 2022
18% Tasa de esfuerzo para comprar no se alteró desde 2022
1.249€ Alquilar 90 m² cuesta 241 € (+24 %) más al mes que en 2022
18% Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 17 % de 2022
-2% Comprar cuesta -2 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba +3 %
SAN SEBÁSTIAN DE LOS REYES
Si en 2022 el alquiler era la opción más ventajosa, tanto por tasas de esfuerzo como por coste mensual, en 2025 la situación se ha invertido y la compra se posiciona como la alternativa más accesible.
Este cambio se explica por el fuerte incremento de los alquileres, que han registrado la mayor subida de toda la región, con un aumento del 53 %, reduciendo de forma significativa la competitividad de esta modalidad.
4.939€ El ingreso mensual disponible por familia aumentó 857 € (+21 %) frente a 2022
1.630€ Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumentó 283 € (+21 %) frente a 2022
297.141€ Importe para comprar 90 m² exige 64.401 € más (+28 %) que en 2022
1.138€ La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 176 € (+18 %) frente a 2022
23% Tasa de esfuerzo para comprar se redujo frente al 24 % de 2022
1.454€ Alquilar 90 m² cuesta 501 € (+53 %) más al mes que en 2022
29% Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 23 % de 2022
-22% Comprar cuesta -22 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba +1 %
TORREJÓN DE ARDOZ
La compra se mantiene como la opción más accesible y ha ampliado su ventaja frente al alquiler en los últimos tres años, en un contexto en el que el esfuerzo asociado al arrendamiento se aproxima al umbral recomendado.
Este diferencial se explica por el mayor incremento de los alquileres respecto a los precios de compraventa, lo que ha acentuado la diferencia entre la cuota hipotecaria y la renta mensual.
3.907€ El ingreso mensual disponible por familia aumentó 677 € (+21 %) frente a 2022
1.228€ Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumentó 223 € (+21 %) frente a 2022
228.105€ Importe para comprar 90 m² exige 55.485 € más (+32 %) que en 2022
873€ La cuota mensual al banco para comprar 90 m2 aumentó 125 € (+17 %) frente a 2022
22% Tasa de esfuerzo para comprar se redujo frente al 23 % de 2022
1.214€ Alquilar 90 m² cuesta 393 € (+48 %) más al mes que en 2022
31% Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 25 % de 2022
-28% Comprar cuesta -28 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba -9 %
¿QUÉ INGRESO MEDIO TIENEN LAS FAMILIAS Y QUÉ IMPORTE DEBEN DEDICAR A LA VIVIENDA?
San
¿CÚAL ES EL GASTO MENSUAL PARA ACCEDER A UNA VIVIENDA DE 90 M 2 ?
Pozuelo de Alarcón
Alcobendas
Las Rozas
San Sebastián de los Reyes Rivas-Vaciamadrid
Torrejón de Ardoz
¿CÓMO HA EVOLUCIONADO EL COSTE PARA ACCEDER A UNA VIVIENDA DE 90 M 2 ?
¿CUÁL ES LA TASA DE ESFUERZO PARA ACCEDER A UNA VIVIENDA DE 90 M 2 ?
Fuenlabrada
Rivas-Vaciamadrid
Las Rozas
Pozuelo de Alarcón
¿CÓMO HA EVOLUCIONADO LA TASA DE ESFUERZO PARA ACCEDER A UNA VIVIENDA DE 90 M 2 ?
EL MAYOR CRECIMIENTO DE LOS ALQUILERES, POR ENCIMA DEL DE LOS INGRESOS Y DEL DE LOS PRECIOS DE COMPRAVENTA, HA MODIFICADO LAS CONDICIONES DE ACCESO A LA VIVIENDA EN EL ÁREA METROPOLITANA DE BARCELONA. HOY, COMPRAR RESULTA MÁS VENTAJOSO QUE ALQUILAR EN TODOS LOS MUNICIPIOS, CON MENOR ESFUERZO Y VIVIENDAS DE MAYOR TAMAÑO.
ÁREA METROPOLITANA DE BARCELONA
LA REGIÓN
Los ingresos medios mensuales de las familias en la región metropolitana de Barcelona presentan diferencias relevantes entre municipios. En el extremo inferior se sitúan en torno a los 3.200 € en Santa Coloma de Gramenet, mientras que en el extremo superior superan los 7.000 € en Sant Cugat del Vallès. A pesar de esta dispersión, la mayoría de los municipios se concentra en un intervalo más estrecho, con ingresos medios entre 3.000 y 4.000 € mensuales. Barcelona se sitúa ligeramente por encima de este rango, con unos ingresos medios en torno a los 4.500 € mensuales por hogar.
En cuanto al coste de la vivienda, las diferencias entre municipios son menos acusadas. En el mercado del alquiler, arrendar una vivienda de 90 m² supone un coste que oscila entre los 1.200 € en Sant Boit de Llobregat y algo más de 2.000 € en Barcelona, mientras que en el resto de municipios las rentas sitúan por debajo de los 1.700 € mensuales. En en el mercado de la compraventa, los precios varían entre cerca de 202.000 € de Santa Coloma de Gramenet y 372.000 € en Barcelona, siendo esta la única localización donde los valores medios superan los 300.000 €.
En 2022, la distribución de los ingresos ya presentaba una estructura similar, caracterizada por diferencias en los extremos y una concentración significativa en los tramos intermedios. Sin embargo, los niveles eran sensiblemente inferiores. Desde entonces, los ingresos han crecido, en promedio, cerca de un 20 % en los distintos municipios, lo que que traduce, en la mayoría de los casos, en incrementos mensuales de entre 500 y 600 €.
Por otro lado, los alquileres han registrado aumentos más intensos, casi siempre superiores al 30 %, lo que implica incrementos mensuales de entre 300 y 500 € mensuales para alquilar una vivienda de superficie similar. En cambio, los precios de compraventa han mostrado una evolución más moderada, con subidas que, como máximo, se sitúan en torno al 25 %, equivalentes a incrementos de entre 30.000 y 40.000 € por inmueble.
Esta diferencia de ritmos ha alterado el panorama del acceso a la vivienda en la región. Por un lado, aunque
el alquiler ya superaba el umbral de esfuerzo recomendado en cinco de los siete municipios en 2022, esta presión se ha intensificado. El caso más extremo se observa en L’Hospitalet de Llobregat, donde el alquiler de una vivienda de 90m² supone un esfuerzo del 49 % de los ingresos, seguido de Barcelona, con un 46 %. En el resto de municipios donde se supera el umbral del 33 %, la tasa de esfuerzo se sitúa en torno al 40 %, frente a niveles cercanos al 35 % en 2022.
Por otro lado, la compra de vivienda ha ganado relativo atractivo al requerir menores tasas de esfuerzo que en 2022 y permitir, en todos los municipios, la adquisición de una vivienda de 90 m2 sin superar el umbral recomendado. En 2022, Barcelona, con una tasa del 38 %, quedaba fuera de los mercados accesibles, situación que se ha revertido. Actualmente, el esfuerzo necesario para la compra se sitúa entre el 16 % y el 31 % de los ingresos, frente al rango del 23 % al 38 % registrado en 2022.
Este resultado responde a la combinación de un crecimiento más moderado de los precios, el aumento de los ingresos y un contexto de descenso de los tipos de interés. Como consecuencia, el coste mensual de la financiación es actualmente entre un 28 % y un 46 % inferior al del alquiler de una vivienda de características similares.
Esta ventaja se ha extendido a todos los municipios, destacando el caso de Sant Cugat del Vallès, donde la compra de una vivienda ha pasado a ser claramente más ventajosa que el alquiler.
La diferencia entre alquilar y comprar se hace aún más evidente al analizar la superficie de vivienda accesible bajo un mismo nivel de esfuerzo financiero, con un umbral del 33 %. En términos generales, la compra permite acceder a viviendas entre 15 y 40 m² más grandes que en alquiler, mientras que en 2022 esta diferencia era menor, de hasta 25 m², e incluso inexistente o favorable al alquiler en algunos casos.
En el caso de la compra, solo Barcelona registra una ligera reducción de la superficie accesible. En cambio, en el mercado del alquiler, solo en Sant Boi de Llobregat y Sant Cugat del Vallès es posible mantener o aumentar la superficie de referencia.
ÁREA METROPOLITANA DE BARCELONA EN UN MINUTO
DATOS 2025
INGRESOS MENSUALES
PRECIO PARA 90 M 2
MENSUALIDAD PARA 90 M 2
ALQUILER PARA 90 M 2
TASA DE ESFUERZO PARA COMPRAR 90 M 2
TASA DE ESFUERZO PARA ALQUILAR 90 M 2
DIFERENCIA EN LA CARGA MENSUAL ENTRE COMPRAR Y ALQUILAR 90 M 2
EVOLUCIÓN DE LA TASA DE ESFUERZO PARA COMPRAR RESPECTO A 2022
EVOLUCIÓN DE LA TASA DE ESFUERZO PARA ALQUILAR RESPECTO A 2022
Sant Cugat del Vallès 7.062€
L’Hospitalet de Llobregat 49%
L’Hospitalet de Llobregat -46%
Sant Cugat del Vallès 23% a 16%
Santa Coloma de Gramanet del 35% al 43 %
Santa Coloma de Gramanet 3.219€
Santa Coloma de Gramanet 202.491€
Santa Coloma de Gramanet 761€
Sant Boi de Llobregat 1.224€
Sant Cugat del Vallès 16%
Sant Cugat del Vallès 22%
Sant Cugat del Vallès -28%
Santa Coloma de Gramanet 26% a 24%
Sant Cugat del Vallès del 20% al 22%
Badalona
Barcelona
Cornellà de Llobregat
Hospitalet de Llobregat
Sant Boi de Llobregat
Sant Cugat del Vallès
Santa Coloma de Gramenet
TASA ESFUERZO ALQUILER 90 M 2 TASA ESFUERZO COMPRA 90 M 2
DIFERENCIA MENSUALIDAD COMPRA FRENTE A ALQUILER 90 M 2
Cornellà de Llobregat
de Llobregat
Sant Boi de Llobregat
Cugat del Vallès
Coloma de Gramenet
Badalona
Barcelona
Hospitalet
Sant
Santa
ZOOM ÁREA METROPOLITANA DE BARCELONA
BARCELONA | CIUDAD
La ciudad de Barcelona se sitúa entre los mercados inmobiliarios más valorados de España y, en consecuencia, es el más caro de toda su área metropolitana. Mantiene el liderazgo en el mercado del alquiler y es la única ciudad del país donde la renta media para una vivienda de 90 m² ha superado los 2.000 € mensuales. En el caso de la compraventa, registra el cuarto precio medio más elevado a nivel nacional y es también el único municipio de la región metropolitana donde los valores superan los 300.000 €, a pesar de haber sido el mercado con el crecimiento más moderado en los últimos tres años, con un incremento del 10 %.
Uno de los principales cambios respecto a 2022 es la mejora de la accesibilidad en la compra de vivienda. Este avance se explica por un crecimiento de los ingresos medios de los hogares del 22 %, muy por encima del aumento de los precios de compraventa, que se sitúa en el 10 %. Actualmente, la compra de una vivienda de 90 m² supone un desembolso de 372.090 €, lo que representa 33.780 € más que hace tres años. Sin embargo, la cuota hipotecaria mensual se ha mantenido prácticamente inalterada, ya que a pesar de esta subida de precio hubo, en este periodo, una bajada de los tipos de interés. Como resultado, la tasa de esfuerzo asociada a la compra se ha reducido del 38 % en 2022 al 31 % en 2025, situándose por debajo del umbral recomendado del 33 %, algo que antes no sucedía.
En el mercado del alquiler, arrendar una vivienda de 90 m² en 2025 suponía un coste mensual de 2.047 € al mes, lo que refleja un incremento del 27 %, equivalente a 437 € adicionales frente a los 1.609 € registrados en 2022. Esta evolución ha tenido un impacto directo en la accesibilidad, elevando la tasa de esfuerzo del 44 % al 46 %, y alejándose aún más del umbral recomendado, lo que refuerza el carácter restrictivo de esta modalidad.
En conjunto, el acceso a la vivienda en la ciudad de Barcelona ha mejorado respecto a 2022, pero únicamente en el caso de la compra. Si anteriormente adquirir una vivienda ya resultaba un 13 % más económico que alquilar en términos de coste mensual, en 2025 esta ventaja se amplía, con una diferencia del 32 % a favor de la compra.
El ingreso mensual disponible por familia aumentó 797 € (+22 %) frente a 2022
1.473€
Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 263 € (+21 %) frente a 2022
4.463€ 31%
Importe para comprar 90 m² exige 33.780 € más (+10 %) que en 2022
La tasa de esfuerzo para comprar se aligeró frente al 38 % de 2022
372.090€ 46%
Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 44 % de 2022
La cuota mensual al banco para comprar 90 m² se redujo 3 € (0 %) frente a 2022
Alquilar 90 m² aumentó 437 € (+27 %) desde 2022
2.047€ 1.399€ -32%
Comprar cuesta -32 % que alquilar. En 2022, comprar costaba un -13 % al mes
BADALONA
Es uno de los mercados donde la compra se ha vuelto más accesible que hace tres años y que, además, ha ampliado de forma significativa su ventaja frente al alquiler que, por el contrario, ha pasado a implicar un mayor esfuerzo al mes que en 2022.
Actualmente, el coste mensual de la compra es un 44 % inferior al del alquiler, cuando en 2022 esta diferencia se situaba en el 23 %.
3.671€ El ingreso mensual disponible por familia aumenta 643 € (+21 %) frente a 2022
1.211€ Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumentó 212 € (+21 %) frente a 2022
223.693€ Importe para comprar 90 m² exige 33.780 € más (+19 %) que en 2022
841€ La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 43 € (+5 %) frente a 2022
23% Tasa de esfuerzo para comprar se redujo frente al 24 % de 2022
1.508€ Alquilar 90 m2 468 € (+45 %) más al mes que en 2022
41% Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 34 % de 2022
-44% Comprar cuesta -44 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba -23 %
CORNELLÀ DE LLOBREGAT
En 2025, la compra se consolida como la opción claramente más accesible, con una tasa de esfuerzo por debajo del umbral recomendado y un peso en los ingresos mensuales inferior al registrado en 2022.
Por el contrario, el acceso al alquiler se ha deteriorado, situándose cada vez más por encima de la capacidad económica de los hogares.
3.611€ El ingreso mensual disponible por familia aumentó 597 € (+20 %) frente a 2022
1.192€ Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumentó 197 € (+20 %) frente a 2022
244.290€ Importe para comprar 90 m² exige 44.850 € más (+22 %) que en 2022
918€ La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 54 € (+6 %) frente a 2022
24% Tasa de esfuerzo para comprar se redujo frente al 29 % de 2022
1.391€ Arrendar 90 m2 355 € (+34 %) más al mes que en 2022
39% Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 34 % de 2022
-34% Comprar cuesta -34 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba -17 %
HOSPITALET DE LLOBREGAT
Es el segundo municipio de la región donde el alquiler no solo presenta un mayor coste, sino que también exige un mayor esfuerzo mensual.
Si en 2022 la compra ya era la única opción que permitía mantenerse dentro del umbral de esfuerzo recomendado, en 2025 esta ventaja se ha reforzado, al resultar más accesible y ventajosa, con una menor tasa de esfuerzo y un mayor ahorro mensual frente al alquiler.
3.442€ El ingreso mensual disponible por familia aumentó 571 € (+20 %) frente a 2022
1.136€ Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumentó 188 € (+20 %) frente a 2022
241.470€ Importe para comprar 90 m² exige 31.050 € más (+15 %) que en 2022
908€ La cuota mensual al banco para comprar 90 m² se redujo 5 € (-1 %) frente a 2022
26% Tasa de esfuerzo para comprar se redujo frente al 32 % de 2022
1.688€ Arrendar 90 m² requiere 501 € (+42 %) más al mes que en 2022
49% Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 41 % de 2022
-46% Comprar cuesta -46 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba -23 %
SANT BOI DE LLOBREGAT
Aunque tanto la compra como el alquiler se mantienen dentro del umbral de esfuerzo recomendado, el esfuerzo asociado a la compra se ha reducido, mientras que el del alquiler ha aumentado.
Como resultado, la accesibilidad ha mejorado únicamente en la compra, que ha reforzado su ventaja frente al alquiler en comparación con 2022.
3.800€ El ingreso mensual disponible por familia aumentó 621 € (+20 %) frente a 2022
1.254€ Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumentó 205 € (+20 %) frente a 2022
224.800€ Importe para comprar 90 m² exige 32.020 € más (+17 %) que en 2022
845€ La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 5 € (+1 %) frente a 2022
22% Tasa de esfuerzo para comprar se redujo frente al 26 % de 2022
1.224€ Alquilar 90 m² cuesta 313 € (+34 %) más al mes que en 2022
32% Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 29 % de 2022
-31% Comprar cuesta -31 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba -8 %
SANT CUGAT DEL VALLÈS
En los últimos tres años, las condiciones de acceso a la vivienda han cambiado, situando a la compra como la opción más ventajosa. Esta evolución se explica, en parte, por el hecho de que se trata del único municipio metropolitano donde los precios de compraventa han descendido respecto a 2022.
A pesar de un ligero aumento en la tasa de esfuerzo, el alquiler sigue siendo una opción accesible para los hogares de este municipio catalán.
7.062€ El ingreso mensual disponible por familia aumentó 1.156 € (+20 %) frente a 2022
2.331€ Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumentó 382 € (+20 %) frente a 2022
294.595€ Importe para comprar 90 m² exige menos 36.695 € (-11 %) que en 2022
1.107€ La cuota mensual al banco para comprar 90 m² se redujo 262 € (-19 %) frente a 2022
16% Tasa de esfuerzo para comprar se redujo frente al 23 % de 2022
1.536€ Alquilar 90 m² cuesta 344 € (+29 %) más al mes que en 2022
22% Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 20 % de 2022
-28% Comprar cuesta -28 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba +15 %
SANTA COLOMA DE GRAMANET
Es el municipio donde tanto los precios de compraventa como los alquileres han registrado los mayores incrementos en el conjunto del área metropolitana.
A pesar de esta evolución, las condiciones de acceso han mejorado en el caso de la compra, que se mantiene como la única opción que permite situarse dentro del umbral de esfuerzo recomendado. Por el contrario, el acceso al alquiler se ha vuelto más exigente que en 2022.
3.219€ El ingreso mensual disponible aumentó 499 € (+18 %) frente a 2022
1.062€ Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 165 € (+18 %) frente a 2022
202.491€ Importe para comprar 90 m² exige 40.581 € más (+25 %) que en 2022
761€ La cuota mensual al banco para pagar 90 m² aumentó 59 € (+8 %) frente a 2022
24% Tasa de esfuerzo para comprar se redujo frente al 26 % de 2022
1.381€ Alquilar 90 m² cuesta 437 € (46 %) más al mes que en 2022
43% Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 35 % de 2022
-45% Comprar cuesta -45 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba -26 %
¿QUÉ INGRESO MEDIO TIENEN LAS FAMILIAS Y QUÉ IMPORTE DEBEN DEDICAR A LA VIVIENDA?
Sant Cugat del Vallès
Sant Boi de Llobregat
¿CÚAL ES EL GASTO MENSUAL PARA ACCEDER A UNA VIVIENDA DE 90 M 2 ?
2025 Barcelona
Sant Cugat del Vallès
Cornellà de Llobregat
L’Hospitalet de Llobregat
Sant Boi de Llobregat
¿CÓMO HA EVOLUCIONADO EL COSTE PARA ACCEDER A UNA VIVIENDA DE 90 M 2 ?
Sant Cugat del Vallès
Cornellà de Llobregat
L’Hospitalet de Llobregat
Sant Boi de Llobregat
de
¿CUÁL ES LA TASA DE ESFUERZO PARA ACCEDER A UNA VIVIENDA DE 90 M 2 ?
2025 Barcelona
L’Hospitalet de Llobregat
Cornellà de Llobregat
Santa Coloma de Gramenet
Badalona
Sant Boi de Llobregat
¿CÓMO HA EVOLUCIONADO LA TASA DE ESFUERZO PARA ACCEDER A UNA VIVIENDA DE 90 M 2 ?
L’Hospitalet de Llobregat
Cornellà de Llobregat
Santa Coloma de Gramenet
Sant Boi de Llobregat
Sant Cugat del Vallès
Badalona
LA ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA HA SEGUIDO TRAYECTORIAS DIVERGENTES: MIENTRAS LA COMPRA SE HA VUELTO MÁS ACCESIBLE EN TODAS LAS CIUDADES, GRACIAS AL CRECIMIENTO DE LOS INGRESOS Y A LA MODERACIÓN DEL IMPACTO FINANCIERO, EL ALQUILER HA PERDIDO ACCESIBILIDAD DE FORMA GENERALIZADA POR EL FUERTE AUMENTO DE LAS RENTAS.
CAPITALES DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS Y OTRAS CIUDADES
LAS REGIONES
Los ingresos de los hogares muestran una dispersión moderada entre las capitales y ciudades secundarias2 analizadas, situándose en la mayoría de los casos entre los 3.000 y los 4.000 € mensuales. No obstante, se identifican dos extremos claramente definidos: Elche, en la Comunidad Valenciana, que registra los ingresos medios mensuales más bajos (2.986 €), mientras que San Sebastián, en el País Vasco, se sitúa en el nivel más elevado, con cerca de 4.900 € mensuales, por encima incluso de Madrid y Barcelona.
San Sebastián destaca también en el mercado de compraventa. Es la única ciudad en la que el precio de una vivienda de 90 m² supera el de las dos principales referencias nacionales, situándose en torno a los 413.700 €, frente a los 412.000 € de Madrid y los 372.000 de Barcelona. En el resto de las ciudades, el precio medio no supera los 300.000 €, con Palma de Mallorca próxima a ese umbral y Mérida posicionándose como el mercado más accesible, siendo la única ciudad con valores inferiores a los 100.000 € (84.500 €). Entre ambos extremos se observa una elevada dispersión, con las restantes ciudades distribuidas a lo largo de todos los tramos intermedios de precios.
En términos de evolución, los precios, presentan una mayor heterogeneidad. En los mercados más caros como San Sebastián, Bilbao y Palma de Mallorca, los precios se han mantenido estables o han registrado ligeras correcciones respecto a 2022. En cambio, en los mercados más accesibles, muchos de ellos por debajo de los 200.000 €, se han observado crecimientos significativos, superiores al 20 %, con Valencia a la cabeza, con un incremento del 40 %. En términos absolutos, estas revalorizaciones se han traducido, en general, en aumentos de entre 10.000 y 60.000 €. A pesar de ello, la bajada de los tipos de interés ha contribuido a moderar el impacto en las cuotas mensuales, que han aumentado de forma contenida.
En el mercado del alquiler, las diferencias son más acusadas. Los alquileres oscilan entre aproximadamente 590 € en Mérida y niveles cercanos a los 1.700 € en San Sebastián, cubriendo prácticamente todo el espectro de precios. A diferencia del mercado de compraventa, el alquiler ha registrado un crecimien-
to generalizado respecto a 2022, con variaciones de entre el 18 % y el 51 %, lo que equivale a aumentos de entre 100 y 500 € al mes.
Por su parte, los ingresos de los hogares han aumentado, en promedio, cerca de un 20 %, lo que se traduce en incrementos mensuales de entre 600 y 800 €. Sin embargo, este crecimiento ha resultado insuficiente para compensar el encarecimiento del alquiler, lo que ha derivado en una pérdida de accesibilidad en este segmento y en un aumento de la competitividad relativa de la compra.
En 2022, solo Málaga superaba el umbral del 33 % de tasa de esfuerzo en el alquiler, con un 35 %, cifra que en 2025 se ha incrementado hasta el 38 %. En 2025, este grupo se amplía e incluye también a San Sebastián, Valencia y Palma de Mallorca, con Bilbao y Alicante en niveles próximos a dicho umbral. Mérida continúa siendo el mercado más accesible en el alquiler, con una tasa de esfuerzo del 19 %.
El mercado de compra muestra en 2025 um escenario más equilibrado que el alquiler. A diferencia del alquiler, la compra se mantiene dentro de los niveles de esfuerzo recomendados en todas las ciudades analizadas, mejorando claramente respecto a 2022, cuando varias superaban esos límites. San Sebastián registra el mayor esfuerzo (32 %) y Mérida el menor (10 %).
Además, comprar se ha convertido en la opción más económica en la mayoría de los casos: los ahorros superan el 20 % y alcanzan el 45 % en Mérida, e incluso en ciudades como San Sebastián supone un 5 % menos que alquilar, frente al sobrecoste del 30 % de años anteriores. Esta ventaja también se refleja en el tamaño de la vivienda, ya que con el mismo esfuerzo financiero la compra permite acceder, por lo general, a superficies mayores que el alquiler, que obliga a reducir metros en varias ciudades.
2 Este capítulo contempla un análisis a los municipios capitales de las comunidades autónomas de mayor relevancia. En el caso del País Vasco y de Galicia se toman como referencia las ciudades de mayor importancia para el mercado inmobiliario (respectivamente, Bilbao y A Coruña) y no las capitales políticas/administrativas. Además, las regiones de Andalucía, Valencia y País Vasco incluyen un análisis a otras ciudades adicionales. Las capitales de Madrid y Barcelona quedan excluidas de este análisis y se presentan en capítulos propios.
CAPITALES DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS
Y OTRAS CIUDADES EN UN MINUTO
DATOS 2025
INGRESOS MENSUALES
PRECIO PARA 90 M 2
MENSUALIDAD PARA 90 M 2
ALQUILER PARA 90 M 2
TASA DE ESFUERZO PARA COMPRAR 90 M 2
TASA DE ESFUERZO PARA ALQUILAR 90 M 2
DIFERENCIA EN LA CARGA MENSUAL ENTRE COMPRAR Y ALQUILAR 90 M 2
EVOLUCIÓN DE LA TASA DE ESFUERZO PARA COMPRAR RESPECTO A 2022
EVOLUCIÓN DE LA TASA DE ESFUERZO PARA ALQUILAR RESPECTO A 2022
San Sebastián 4.906€
San Sebastián 413.717€
San Sebastián 1.584€
San Sebastián 1.658€
San Sebastián 32% Málaga 38% Mérida -45%
San Sebastián 43% a 32% Palma de Mallorca del 30% al 37%
En los últimos tres años, el mercado inmobiliario de Bilbao ha experimentado un cambio de tendencia, situando a la compra como una opción cada vez más accesible, en contraste con el alquiler, que ha perdido competitividad.
En el caso de la compra, el esfuerzo mensual no solo ha dejado de superar el umbral del 33 % recomendado, sino que se sitúa claramente por debajo. Esta evolución se explica, en parte, por el crecimiento de los ingresos medios de los hogares, que han aumentado un 24 % en el periodo analizado, hasta alcanzar los 4.223 € mensuales, junto con una ligera corrección de los precios de compraventa, cercana al -1 %. Por el contrario, los alquileres han registrado un incremento del 27 %.
Tomando como referencia una vivienda de 90m², el gasto mensual recomendado en vivienda se sitúa en 1.393 €, frente a los 1.124 € de 2022, lo que supone 269 € más que hace tres años. En este contexto, la compra resulta hoy más accesible ya que el precio medio de adquisición se sitúa en 266.918 €, 2.542 € menos que en 2022, lo que se traduce en una cuota hipotecaria mensual de 1.022 €, es decir, 126 € menos, un 11 % por debajo de los 1.148 € registrados entonces.
Por el contrario, el alquiler de una vivienda de características similares alcanza actualmente los 1.381 € mensuales, 296 € más que en 2022, lo que supone un incremento del 27 %. Como resultado, la tasa de esfuerzo asociada al alquiler ha pasado del 32 % al 33 %, situándose en el límite del umbral recomendado. En cambio, en la compra, este indicador se ha reducido de forma mucho más significativa en 10 puntos porcentuales hasta alcanzar 24 % en 2025, lo que sitúa esta modalidad claramente dentro de los niveles considerados sostenibles.
En consecuencia, los precios de compraventa y los alquileres han seguido trayectorias divergentes en los últimos tres años, consolidando un cambio estructural en el acceso a la vivienda. La compra no solo se ha vuelto más accesible, sino que se posiciona como la opción más ventajosa, permitiendo un ahorro mensual del 26 % frente al alquiler. Este cambio es especialmente significativo si se compara con 2022, cuando adquirir una vivienda suponía un sobrecoste del 6 % respecto al alquiler.
El ingreso mensual disponible por familia aumenta 815 € (+24 %) frente a 2022
4.223€ 24%
Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 269 € (+24 %) frente a 2022
Comprar 90 m² cuesta 2.542 € (-1 %) menos al mes que en 2022
La tasa de esfuerzo para comprar se aligeró frente al 34 % de 2022
266.918€ 33%
La tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 32 % de 2022
La cuota mensual al banco para comprar 90 m² cuesta 126 € menos (-11 %) que en 2022
Alquilar 90 m² cuesta 296 € (+27 %) más al mes que en 2022
1.393€ 1.381€ 1.022€ -26%
Comprar cuesta 26 % menos al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba +6 %
OTROS MUNICIPIOS
DEL PAÍS VASCO
SAN SEBASTIÁN
A pesar de seguir siendo el municipio español donde la compra de vivienda presenta el mayor coste, esta modalidad ha mejorado su accesibilidad en los últimos años, permitiendo adquirir una vivienda de 90m² dentro del umbral de esfuerzo recomendado.
Por el contrario, el alquiler ha perdido la competitividad y, a diferencia de lo que ocurría en 2022, se posiciona actualmente como la opción menos accesible.
4.906€ El ingreso mensual disponible por familia aumentó 838 € (+21 %) frente a 2022
1.619€ Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 276 € frente a 2022
413.717€ Importe para comprar 90 m² exige 30.613 € menos (-7 %) que en 2022
1.584€ La cuota mensual al banco para comprar 90 m² bajó 146€ (-8 %)
32% Tasa de esfuerzo para comprar se redujo frente al 43 % de 2022
1.658€ Alquilar 90 m² cuesta 297 € (+22 %) más al mes que en 2022
34% Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 33 % de 2022
-4% Comprar cuesta -4 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba +27 %
VITORIA
Si en 2022 la compra y el alquiler presentaban niveles de accesibilidad prácticamente equivalentes en Vitoria, con tasas de esfuerzo similares y por debajo del umbral recomendado, en 2025 la compra ha pasado a mostrar una ventaja clara en el acceso a la vivienda.
Esta diferencia se refleja en el coste mensual, ya que la cuota hipotecaria se sitúa un 28 % por debajo del alquiler.
3.696 € El ingreso mensual disponible aumentó 736 € (+23 %) frente a 2022
1.310 € Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumentó 243 € (+23 %) frente a 2022
209.546 € Importe para comprar 90 m² exige 10.646 € más (+5 %) que en 2022
802 € La cuota mensual al banco para comprar 90 m² bajó 60 € (-7 %)
20 % Tasa de esfuerzo para comprar se redujo frente al 27 % de 2022
1.118 € Alquilar 90 m² cuesta 236 € (+27 %) más al mes que en 2022
28 % Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 27 % de 2022
-28 % Comprar cuesta -28 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba -2 %
ZOOM A CORUÑA
El acceso a la vivienda ha mejorado en los últimos tres años para quienes optan por la compra, mientras que el alquiler ha seguido una evolución menos favorable. No obstante, ambas modalidades se mantienen dentro de los niveles de esfuerzo recomendados. En 2025, el umbral del 33 % se sitúa en 1.238 € mensuales, 202 € más que en 2022.
En este contexto, los ingresos medios de los hogares han aumentado un 20 %, lo que supone un incremento de 613 € hasta los 3.750 € mensuales. Por su parte, los precios de compraventa han crecido a un ritmo mucho más moderado, del 6 %, lo que implica que adquirir una vivienda de 90 m² supone un coste adicional de 11.367 € respecto a 2022, alcanzando un valor medio de 191.817 €. Esto sitúa a A Coruña entre las capitales donde todavía es posible acceder a una vivienda de estas características por menos de 200.000 €.
En línea con esta evolución, la cuota hipotecaria media se ha reducido un 4 %, hasta los 734 € mensuales, 34 € menos que hace tres años. En cambio, en el mercado del alquiler, las rentas han registrado un incremento más acusado, del 34 %, lo que supone un aumento de 246 € mensuales, hasta alcanzar los 964 €.
Como resultado, la tasa de esfuerzo asociada a la compra se ha reducido en 5 puntos porcentuales, pasando del 25 % en 2022 al 20 % en 2025. Por el contrario, en el alquiler este indicador ha seguido la tendencia opuesta, aumentando del 23 % al 26 %.
En consecuencia, aunque ambas modalidades siguen siendo accesibles, la compra presenta actualmente una ventaja clara, con un coste mensual un 24 % inferior al del alquiler. Este cambio resulta especialmente relevante si se compara con 2022, cuando adquirir una vivienda implicaba un coste un 7 % superior al del arrendamiento.
El ingreso mensual disponible aumentó 613 € (+20 %) frente a 2022
Importe para comprar 90 m² exige 11.367 € más (+6 %) que en 2022
La tasa de esfuerzo para comprar se aligeró frente al 25 % de 2022
3.750€ 20% 191.817€ 26%
Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 23 % de 2022
Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumentó 202 € (+20 %) frente a 2022
La cuota mensual al banco para comprar 90 m² cuesta 34 € menos (-4 %) que en 2022
Alquilar 90 m² cuesta 246 € (+34 %) más al mes que en 2022
1.238€ 964€ 734€ -24%
Comprar cuesta -24 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba +7 %
ZOOM MÉRIDA
Al igual que en 2022, Mérida se mantiene como la capital española con menor coste de acceso a la vivienda, tanto en compra como en alquiler, al presentar los niveles de precios y tasas de esfuerzo más reducidos del país. En este escenario, la compra continúa siendo la opción más ventajosa, reforzando su posición en los últimos años.
A pesar de situarse entre los niveles de ingresos más bajos, los ingresos medios de los hogares han aumentado un 20 % en los últimos tres años, lo que supone un incremento de 523 € hasta los 3.131 € mensuales. Como resultado, el presupuesto mensual disponible para vivienda, considerando un umbral de esfuerzo del 33 %, se sitúa en 1.033 €, 173 € más que en 2022.
En 2025, ninguna de las dos modalidades alcanza este nivel de gasto. Aunque los precios de compraventa han aumentado un 28 %, lo que supone 18.332 € adicionales para adquirir una vivienda de 90 m², hasta un total de 84.482 €, el coste de acceso sigue siendo el más bajo del país. En paralelo, la cuota hipotecaria media se sitúa en 323 € mensuales, tras un incremento del 13 % respecto a 2022.
Por su parte, el alquiler ha experimentado una subida del 24 %, lo que equivale a un aumento de 113 € mensuales, alcanzando los 586 €. Aun así, Mérida sigue siendo la única capital en la que es posible adquirir una vivienda de 90 m² por menos de 100.000 € o alquilarla por debajo de los 600 € mensuales.
Esta situación se traduce en tasas de esfuerzo del 10 % en la compra y del 19 % en el alquiler, frente al 11 % y 18 %, respectivamente, registrados en 2022. Aunque la evolución general es relativamente estable, se observa una divergencia en la tendencia: la accesibilidad ha mejorado en la compra, mientras que se ha deteriorado en el alquiler.
Este cambio se refleja también en la ventaja económica de la compra frente al alquiler, que se ha ampliado en el periodo analizado. El ahorro mensual asociado a la compra pasa del 39 % en 2022 al 45 % en 2025, consolidando a esta modalidad como la opción claramente más eficiente en términos económicos.
El ingreso mensual disponible aumentó 523 € (+20 %) frente a 2022
Importe para comprar 90 m² exige 18.332 € más (+28 %) que en 2022
Tasa de esfuerzo para comprar se redujo frente al 11 % de 2022
3.131€ 10% 84.482€ 19%
Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 18 % de 2022
Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumentó 173 € (+20 %) frente a 2022
La cuota mensual al banco para comprar 90 m² cuesta 37€ menos (+13 %) que en 2022
Alquilar 90 m² cuesta 113€ (+24 %) más al mes que en 2022
1.033€ 586€ 323€ -45%
Comprar cuesta -45 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba -39 %
ZOOM MURCIA
En los últimos tres años, las condiciones de acceso a la vivienda en Murcia se han mantenido relativamente estables. La ciudad se sitúa entre las capitales con menor coste de acceso, donde tanto la compra como el alquiler permiten mantenerse dentro del umbral de esfuerzo recomendado. No obstante, la compra sigue siendo la opción más ventajosa, al requerir un menor esfuerzo financiero mensual.
Entre 2022 y 2025, los ingresos medios de los hogares aumentaron un 20 %, lo que supone un incremento de 607 € hasta los 3.645 € mensuales. En consecuencia, el presupuesto disponible para vivienda, considerando un umbral del 33 %, se elevó en 200 €, hasta alcanzar los 1.203 € mensuales.
Por su parte, los precios de compraventa registraron un crecimiento más intenso, del 30 %, lo que implica un incremento de 30.495 € en el coste de una vivienda de 90 m², hasta un total de 133.005 €. Esta evolución se traduce en un aumento de la cuota hipotecaria del 17 %, que se sitúa en 509 € mensuales, 73 € más que en 2022.
En el mercado del alquiler, las rentas también han aumentado, aunque a un ritmo más moderado, con una subida del 23 %, equivalente a 144 € mensuales, hasta alcanzar los 779 €.
A pesar de estas variaciones, las tasas de esfuerzo se han mantenido prácticamente estables, situándose en el 14 % en la compra y en el 21 % en el alquiler. En este contexto, la compra no solo mantiene su ventaja, sino que la amplía ligeramente, al permitir un ahorro mensual superior frente al alquiler. La diferencia entre ambas modalidades pasa del 31 % en 2022 al 35 % en 2025.
El ingreso mensual disponible aumentó 607 € (+20 %) frente a 2022
Importe para comprar 90 m² exige 30.495 € más (+30 %) que en 2022
La tasa de esfuerzo para comprar se mantuvo estabilizada frente al 14 % de 2022
3.645€ 14% 133.005€ 21%
Tasa de esfuerzo para alquilar se mantuvo inalterada frente al 21 % de 2022
Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumentó 200 € (+20 %) frente a 2022
La cuota mensual al banco para comprar 90 m² cuesta 73 € más (+17 %) que en 2022
Alquilar 90 m² cuesta 144 € (23 %) más al mes que en 2022
1.203€ 779€ 509€ -35%
Comprar cuesta -35 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba -31 %
ZOOM OVIEDO
En comparación con 2022, la compra no solo se mantiene como la opción más accesible para acceder a la vivienda, sino que ha ampliado su ventaja frente al alquiler, aunque ambas modalidades continúan dentro de los niveles de esfuerzo recomendados.
Los ingresos medios de los hogares se sitúan en 3.595 € mensuales tras crecer un 19 % en los últimos tres años, lo que supone un incremento de 584 €. Como resultado, el presupuesto disponible para vivienda, considerando un umbral del 33 %, alcanza los 1.186 € mensuales, 193 € más que en 2022.
A pesar de seguir posicionándose entre las capitales donde la compra resulta más accesible, el precio de una vivienda de 90 m² ha aumentado un 31 %, hasta situarse en 155.226 €, lo que implica un incremento de 36.786 € respecto a 2022. Esta evolución se ha trasladado a la cuota hipotecaria, que ha aumentado un 18 %, hasta los 594 € mensuales, 90 € más que hace tres años. No obstante, la tasa de esfuerzo asociada a la compra se ha mantenido estable en el 17 %.
En el mercado del alquiler, la presión ha sido mayor. Las rentas han aumentado un 37 %, lo que supone un incremento de 249 € mensuales, hasta alcanzar los 929 €. Como consecuencia, la tasa de esfuerzo ha empeorado en 3 puntos porcentuales, pasando del 23 % al 26 %.
La ventaja de la compra frente al alquiler se ha ampliado de forma significativa. Si en 2022 adquirir una vivienda suponía un coste mensual un 26 % inferior al del alquiler, en 2025 esta diferencia alcanza el 36 %.
En definitiva, mientras que las condiciones de acceso a la vivienda en propiedad se han mantenido estables, el alquiler ha experimentado un deterioro en su accesibilidad, reforzando la posición de la compra como la opción más favorable.
3.595€ 17%
Importe para comprar 90 m² exige 38.786 € más (+31 %) que en 2022
La tasa de esfuerzo para comprar se mantuvo estabilizada frente al 17 % de 2022
155.226€ 26% El ingreso mensual familiar aumentó 584 € (+18 %) frente a 2022
Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 23 % de 2022
Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumentó 193 € (+18 %) frente a 2022
Valor para comprar 90 m² cuesta 90 € (+18 %) más que en 2022
Alquilar 90 m² cuesta 249 € (+37 %) más al mes que en 2022
1.186€ 929€ 594€ -36%
Comprar cuesta -36 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba -26 %
ZOOM PALMA DE MALLORCA
En comparación con 2022, las condiciones de acceso a la vivienda en Palma de Mallorca han cambiado de forma significativa. El alquiler ha dejado de ser una opción accesible, al superar el umbral de esfuerzo recomendado del 33 %. Por el contrario, la compra ha mejorado su accesibilidad, reduciendo su peso en el presupuesto familiar y situándose por debajo de dicho umbral.
En 2025, el presupuesto recomendado para vivienda ha alcanzado los 1.422 € mensuales, 271 € más que en 2022, impulsado por el crecimiento del 24 % en los ingresos de los hogares, que han aumentado en 823 € hasta los 4.310 € mensuales. Mientras tanto, los precios de compraventa han registrado un crecimiento moderado del 5 %, lo que supone un incremento de 13.050 € en el coste de una vivienda de 90 m², hasta situarse en 296.640 €.
Esta combinación de factores se traduce en una reducción de la cuota hipotecaria, que desciende un 8 % respecto a 2022, situándose en 1.115 € mensuales, 93 € menos que hace tres años. Como resultado, la tasa de esfuerzo asociada a la compra se reduce de forma significativa, pasando del 36 % al 26 %, situándose dentro de los niveles considerados sostenibles.
En el mercado del alquiler, la evolución ha sido distinta. Las rentas han aumentado un 51 % en el periodo analizado, lo que supone un incremento de 536 € mensuales, hasta alcanzar los 1.598 €. Como consecuencia, la tasa de esfuerzo ha pasado del 30 % al 37 %, superando el umbral recomendado y haciendo más difícil acceder a esta modalidad habitacional.
En este escenario, la ventaja de la compra frente al alquiler se ha intensificado de forma notable. En 2025, la cuota hipotecaria permitía un ahorro mensual del 30 % respecto al alquiler, invirtiendo la situación de 2022, cuando adquirir una vivienda suponía un coste un 14 % superior.
4.310€ 26%
Valor para comprar 90 m² exige 13.050 € (+5 %) más que en 2022
Tasa de esfuerzo para comprar se redujo frente al 35 % de 2022
296.640€ 37% El ingreso mensual familiar aumentó 823 € (+24 %) frente a 2022
Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 30 % de 2022
Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumentó 271 € (+24 %) frente a 2022
Cuota para comprar 90 m² cuesta 93 € (-8 %) más que en 2022
Alquilar 90 m² cuesta 536 € (+51 %) más al mes que en 2022
1.422€ 1.598€ 1.115€ -30%
Comprar cuesta -30 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba +14 %
ZOOM PAMPLONA
Durante los últimos tres años, las condiciones de acceso a la vivienda en Pamplona han mejorado en el caso de la compra, mientras que se han mantenido prácticamente estables en el alquiler. Como resultado, la compra se ha consolidado como la opción más favorable, al situar la cuota hipotecaria por debajo del coste del alquiler, a diferencia de lo que ocurría en 2022. No obstante, ambas modalidades continúan dentro de los niveles de esfuerzo recomendados.
En 2025, los ingresos medios de los hogares en Pamplona alcanzan los 4.085 € mensuales, tras crecer un 19 % respecto a 2022, lo que supone un incremento de 653 €. En consecuencia, el presupuesto disponible para vivienda, considerando un umbral del 33 %, se sitúa en 1.348 € mensuales, 215 € más que hace tres años.
Pamplona es, además, una de las pocas capitales en las que los precios de compraventa han registrado una corrección en este periodo, con un descenso del 4 %. Esto implica que adquirir una vivienda de 90 m² requiere actualmente 8.622 € menos que en 2022, situándose en un valor medio de 209.088 €.
En línea con esta evolución, la cuota hipotecaria ha disminuido un 14 %, reduciéndose en 127 € hasta los 801 € mensuales. Por el contrario, el alquiler ha seguido una tendencia al alza, con un incremento del 18 %, equivalente a 151 € mensuales, lo que sitúa el coste en 1.015 €.
Como resultado, la tasa de esfuerzo asociada a la compra se ha reducido de forma significativa, pasando del 27 % al 20 %, mientras que en el alquiler se ha mantenido prácticamente estable.
En este contexto, la compra ha pasado a ofrecer una ventaja clara frente al alquiler. En 2025, el coste mensual asociado a la compra es un 21 % inferior al del alquiler, invirtiendo la situación de 2022, cuando adquirir una vivienda suponía un coste un 7 % superior.
El ingreso mensual familiar aumentó 653 € (+19 %) frente a 2022
1.348€
Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumentó 215 € (+19 %) frente a 2022
Importe para comprar 90 m² exige 8.622 € menos (-4 %) que en 2022
La tasa de esfuerzo para comprar se aligeró frente al 27 % de 2022
4.085€ 20% 209.088€ 25%
Tasa de esfuerzo para alquilar se mantuvo inalterada frente al 25 % de 2022
Cuota para comprar 90 m² cuesta 127 € (-14 %) más que en 2022
Alquilar 90 m² cuesta 151 € (+18 %) más al mes que en 2022
1.015€ 801€ -21%
Comprar cuesta -21 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba +7 %
ZOOM SANTANDER
En el acceso a la vivienda, la situación en Santander se mantiene sin cambios estructurales relevantes respecto a 2022, con ambas modalidades aún dentro de los niveles de esfuerzo recomendados. No obstante, el mayor crecimiento de los alquileres frente a los precios de compraventa ha reforzado la posición de la compra como opción financieramente más atractiva.
En 2025, los ingresos medios de los hogares se situaron en 3.641 € mensuales, tras aumentar un 19 % respecto a 2022, lo que supone un incremento de 581 €. Como consecuencia, el presupuesto disponible para vivienda, considerando un umbral del 33 %, alcanzó los 1.202 € mensuales, 192 € más que hace tres años.
En el mercado de compraventa, los precios han aumentado un 16 %, lo que implica un incremento de 28.134 € en el coste de una vivienda de 90 m², hasta un total de 198.864 €. Sin embargo, la cuota hipotecaria ha crecido de forma más moderada, con un aumento del 5 %, equivalente a 34 € mensuales, situándose en 761 €. Esta evolución ha permitido reducir la tasa de esfuerzo del 24 % en 2022 al 21 % en 2025.
En el mercado del alquiler, la presión ha sido mayor. Las rentas han aumentado un 30 %, lo que supone 237 € adicionales al mes, hasta alcanzar los 1.031 €. Como resultado, la tasa de esfuerzo ha pasado del 26 % al 28 %.
En este escenario, la ventaja de la compra frente al alquiler se ha ampliado de forma significativa. En 2025, el coste mensual de la compra es un 26 % inferior al del alquiler, frente al 8 % registrado en 2022.
El ingreso mensual familiar aumentó 581 € (+19 %) frente a 2022
1.202€
Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumentó 192 € (+19 %) frente a 2022
3.641€ 21%
Comprar 90 m² exige 28.234 € más (+16 %) que en 2022
Tasa de esfuerzo para comprar se redujo frente al 24 % de 2022
198.864€ 28%
Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 26 % de 2022
Cuota para comprar 90 m² cuesta 34 € (+5 %) más que en 2022
Alquilar 90 m² cuesta 237 € (+30 %) más que en 2022
1.031€ 761€ -26%
Comprar cuesta -26 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba -8 %
ZOOM SEVILLA
En términos generales, las condiciones de acceso al mercado residencial sevillano se han mantenido relativamente estables en los últimos tres años. Tanto la compra como el alquiler continúan dentro de los niveles de esfuerzo recomendados, aunque la compra se consolida como la opción más ventajosa, al requerir una menor proporción de los ingresos y un menor coste mensual. No obstante, se observa un ligero deterioro en la accesibilidad del alquiler respecto a 2022.
En este periodo, los ingresos medios de los hogares han aumentado un 21 %, alcanzando los 3.575 € mensuales, lo que supone un incremento de 618 €. En consecuencia, el presupuesto disponible para vivienda, considerando un umbral del 33 %, se ha situado en 2025 en 1.180 € mensuales, 204 € más que hace tres años.
Por su parte, los precios de compraventa han registrado un crecimiento del 28 %, lo que implica un incremento de 46.622 € en el coste de una vivienda de 90 m², hasta alcanzar los 212.042 €. Sin embargo, la cuota hipotecaria ha aumentado de forma más moderada, un 15 %, situándose en 812 € mensuales, 107 € más que en 2022. Esta evolución ha permitido una ligera mejora en la tasa de esfuerzo asociada a la compra, que se reduce del 24 % al 23 %.
En el mercado del alquiler, la presión ha sido mayor. Las rentas han aumentado cerca de un 25 %, lo que supone un incremento de 217 € mensuales, hasta alcanzar los 1.094 €. Como resultado, la tasa de esfuerzo ha pasado del 30 % al 31 %, acercándose al umbral recomendado.
En este contexto, la ventaja de la compra frente al alquiler se ha reforzado. En 2025, el coste mensual de la compra ha sido un 26 % inferior al del alquiler, respecto al 20 % registrado en 2022.
3.575€ 23%
Comprar 90 m² exige
46.622 € más (+28 %) que en 2022
Tasa de esfuerzo para comprar se redujo frente al 24 % de 2022
212.042€ 31% El ingreso mensual familiar aumentó 618 € (+21 %) frente a 2022
Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 30 % de 2022
Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumentó 204 € (+21 %) frente a 2022
Cuota para comprar 90 m² cuesta 107 € (+15 %) más que en 2022
Alquilar 90 m² cuesta 217€ (+25 %) más que en 2022
1.180€ 1.094€ 812€ -26%
Comprar cuesta -26 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba -20 %
OTROS MUNICIPIOS DE ANDALUCÍA
CÓRDOBA
Al igual que en 2022, la compra se ha mantenido en Córdoba como la opción más accesible y ventajosa para acceder a la vivienda, al requerir un menor esfuerzo mensual y generar un mayor ahorro frente al alquiler.
No obstante, el alquiler continúa siendo una alternativa accesible para los hogares, manteniéndose dentro del 33 % de tasa de esfuerzo recomendada.
3.357€ El ingreso mensual familiar aumentó 541 € (+19 %) frente a 2022
1.108€ Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumentó 178 € (+19 %) frente a 2022
149.909€ Comprar 90 m² exige 33.269 € más (+29 %) que en 2022
574€ Cuota para comprar 90 m² cuesta 77 € (+16 %) más que en 2022
17% Tasa de esfuerzo para comprar se redujo frente al 18 % de 2022
769€ Alquilar 90 m² cuesta 139 € (+22 %) más que en 2022
23% Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 22 % de 2022
-25% Comprar cuesta -26 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba -21 %
GRANADA
En términos generales, las condiciones de acceso al mercado residencial se han mantenido sin cambios significativos en Granada durante los últimos años. Tanto la compra como el alquiler continúan dentro del umbral de esfuerzo recomendado.
No obstante, la compra ha reforzado su ventaja frente al alquiler, consolidándose como la opción financieramente más favorable.
3.469€ El ingreso mensual familiar aumentó 608 € (+21 %) frente a 2022
1.145€ Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumentó 201 € (+21 %) frente a 2022
185.646€ Comprar 90 m² exige 37.776 € más (+26 %) que en 2022
711€ Cuota para comprar 90 m² cuesta 81 € (+13 %) más que en 2022
20% Tasa de esfuerzo para comprar se redujo frente al 21 % de 2022
885€ Alquilar 90 m² cuesta 163 € (+23 %) más que en 2022
25% Tasa de esfuerzo para alquilar se mantuvo inalterada frente al 25 % de 2022
-20% Comprar cuesta -26 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba -13 %
MÁLAGA
En el acceso a la vivienda, se ha ampliado la diferencia entre la compra y el alquiler. La compra se mantiene como la única opción que permite situarse a los hogares malagueños dentro del umbral de esfuerzo recomendado, mientras que el alquiler ha perdido accesibilidad.
En los últimos tres años, la compra ha evolucionado de forma favorable, mientras que el alquiler ha experimentado un deterioro progresivo en sus condiciones de acceso.
3.452€ El ingreso mensual familiar aumentó 637 € (+23 %) frente a 2022
1.139€ Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumentó 210 € (+23 %) frente a 2022
243.076€ Comprar 90 m² exige 52.636 € más (+28 %) que en 2022
931€ Cuota para comprar 90 m² cuesta 119 € (+15 %) más que en 2022
27% Tasa de esfuerzo para comprar se redujo frente al 29 % de 2022
1.322€ Alquilar 90 m² cuesta 325 € (+33 %) más que en 2022
38% Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 35 % de 2022
-30% Comprar cuesta -30 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba -19 %
ZOOM TOLEDO
El acceso a la vivienda a través de la compra ha mejorado ligeramente en los últimos tres años, mientras que el alquiler ha experimentado un deterioro en sus condiciones de accesibilidad. La compra no solo se ha mantenido como la opción más favorable, sino que ha ampliado su ventaja en términos de coste frente al alquiler, aunque ambas modalidades continúan dentro de los niveles de esfuerzo recomendados.
Entre 2022 y 2025, los ingresos medios de los hogares han aumentado un 19 %, lo que supone un incremento de 660 € hasta alcanzar los 4.096 € mensuales. En consecuencia, el presupuesto disponible para vivienda, considerando un umbral del 33 %, se ha situado en 1.352 € mensuales, en línea con esta evolución.
En el mercado de compraventa, los precios han crecido un 21 %, lo que implica un incremento de 25.338 € en el coste de una vivienda de 90 m², hasta alcanzar los 147.918 €. Sin embargo, la cuota hipotecaria ha aumentado de forma más moderada, un 6 %, lo que supone 34 € adicionales al mes, situándose en 556 €. Esta evolución ha permitido una ligera mejora en la tasa de esfuerzo, que se reduce del 15 % al 14 %.
En el alquiler, la presión ha sido mayor. Las rentas han aumentado un 32 %, lo que supone un incremento de 207 € mensuales, hasta alcanzar los 846 €. Como resultado, la tasa de esfuerzo ha pasado del 19 % al 21 %.
En este escenario, la diferencia entre ambas modalidades se ha ampliado de forma significativa. En 2025, el coste mensual de la compra es un 34 % inferior al del alquiler, frente al 18 % registrado en 2022.
El ingreso medio mensual familiar aumentó 660 € (+19 %) frente a 2022
1.352€
Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumentó 218 € (+19 %) frente a 2022
Comprar 90 m² exige
4.096€ 14%
25.338 € más (+21 %) que en 2022
Tasa de esfuerzo para comprar se redujo frente al 15 % de 2022
147.918€ 21%
Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 19 % de 2022
La cuota mensual para comprar 90 m2 cuesta 34 € más (+6 %) que en 2022
Alquilar una casa con 90 m² exige 207 € más (+32 %) que en 2022
846€ 556€ -34%
Comprar cuesta -34 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba -18 %
ZOOM VALENCIA
Entre 2022 y 2025, las condiciones de acceso a la vivienda en Valencia se han vuelto más exigentes, tanto en la compra como en el alquiler. Aun así, la compra se ha mantenido como la opción más favorable y pasa a ser la única que permite situarse dentro de la tasa de esfuerzo recomendado del 33 %, mientras que el alquiler deja de cumplir este criterio. En este último segmento es, además, donde se concentra el mayor deterioro en términos de accesibilidad.
En este periodo, los ingresos medios de los hogares valencianos han aumentado un 20 %, lo que supone un incremento de 642 € hasta los 3.775 € mensuales. En consecuencia, el presupuesto disponible para vivienda, considerando el umbral del 33 %, ha alcanzado en 2025 los 1.246 € mensuales, 212 € más que en 2022.
Por su parte, los precios de compraventa han registrado un crecimiento muy significativo, del 40 %, lo que implica un incremento de 63.596 € en el coste de una vivienda de 90 m², hasta situarse en 224.156 €. Esta evolución se ha trasladado a la cuota hipotecaria, que ha aumentado un 25 %, hasta los 858 € mensuales, lo que eleva ligeramente la tasa de esfuerzo del 22 % al 23 %.
En el mercado del alquiler, la presión ha sido considerablemente mayor. Las rentas han aumentado en 417 € mensuales, un 36 %, hasta alcanzar los 1.344 €. Como resultado, la tasa de esfuerzo ha pasado del 30 % al 36 %, superando claramente el umbral recomendado.
A pesar del encarecimiento en ambas modalidades, la compra mantiene una ventaja significativa frente al alquiler. En 2025, el coste mensual asociado a la compra ha sido un 36 % inferior al del alquiler, ampliando la diferencia respecto a 2022, cuando esta se situaba en el 26 %.
El ingreso mensual disponible aumentó 642 € (+20 %) frente a 2022
1.246€
Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumentó 212 € (+20 %) frente a 2022
3.775€ 23%
Comprar 90 m² exige 63.596 € más (+40 %) que en 2022
858€
La cuota mensual para comprar 90 m² cuesta 174 € más (+25 %) que en 2022
Tasa de esfuerzo para comprar aumenta frente al 22 % de 2022
224.156€ 36%
Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 30 % de 2022
1.344€
Alquilar una casa con 90 m² cuesta 417 € más (+45 %) que en 2022
-36%
Comprar cuesta -36 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba -26 %
OTROS MUNICIPIOS DE LA COMUNIDAD VALENCIANA
ALICANTE
En los últimos tres años, la compra se ha consolidado en Alicante como la opción más accesible para acceder a la vivienda, reforzando su ventaja frente al alquiler. Esta modalidad implica una menor tasa de esfuerzo, mientras que en el alquiler este indicador ha aumentado, situándose en el umbral recomendado del 33 %.
3.292€ El ingreso mensual disponible aumentó 589 € (+22 %) frente a 2022
1.086€ Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumentó 194€ (+22 %) frente a 2022
168.416€ Comprar 90 m² exige 37.106 € más (+28 %) que en 2022
645€ La cuota mensual para comprar 90 m² cuesta 75 € más (+13 %) que en 2022
20% Tasa de esfuerzo para comprar se redujo frente al 21 % de 2022
1.092€ Alquilar una casa con 90 m² cuesta 309 € más (+39 %) que en 2022
33% Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 29 % de 2022
-41% Comprar cuesta -41 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba -27 %
ELCHE
Las condiciones de acceso al mercado residencial de Elche se han mantenido estables en el caso de la compra que, al igual que en 2022, continúa siendo la opción que requiere un menor esfuerzo y permite una mayor capacidad de ahorro.
Por el contrario, en el alquiler la accesibilidad ha empeorado, con la tasa de esfuerzo acercándose al umbral máximo recomendado.
2.986€ El ingreso mensual disponible aumentó 515 € (+21 %) frente a 2022
985€ Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumentó 170 € (+21 %) frente a 2022
130.663€ Comprar 90 m² exige 35.263 € más (+37 %) que en 2022
500€ La cuota mensual para comprar 90 m² cuesta 87 € más (+21 %) que en 2022
17% Tasa de esfuerzo para comprar se estabiliza frente al 17 % de 2022
817€ Alquilar una casa con 90 m² cuesta 271 € más (+50 %) que en 2022
27% Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 22 % de 2022
-39% Comprar cuesta -41 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba -24 %
ZOOM VALLADOLID
Tanto la compra como el alquiler continúan siendo opciones accesibles para los hogares en Valladolid y, al igual que en 2022, la compra se mantiene como la alternativa más ventajosa. No obstante, ambas modalidades han seguido trayectorias divergentes ya que la accesibilidad ha mejorado en la compra, mientras que se ha deteriorado en el alquiler.
Entre 2022 y 2025, los ingresos medios de los hogares vallisoletanos han aumentado un 20 %, lo que supone un incremento de 578 € hasta los 3.530 € mensuales. En consecuencia, el presupuesto disponible para vivienda, considerando un umbral del 33 %, se sitúa en 1.165 € mensuales, 191 € más que hace tres años.
En el mercado de compraventa, los precios han crecido un 19 %, lo que implica un incremento de 23.765 € en el coste de una vivienda de 90 m², hasta alcanzar los 151.565 €. Sin embargo, la cuota hipotecaria ha aumentado de forma más moderada, un 7 %, equivalente a 36 € mensuales, situándose en 580 €. Esta evolución ha permitido una reducción de la tasa de esfuerzo en la compra, que pasa del 18 % al 16 %.
En el alquiler, la presión ha sido mayor. Las rentas han aumentado un 31 %, lo que sitúa el coste de una vivienda de 90 m² en 813 € mensuales. Como resultado, la tasa de esfuerzo ha pasado del 21 % al 23 %.
En este escenario, la diferencia entre ambas modalidades se ha ampliado de forma significativa. En 2025, el coste mensual de la compra es un 29 % inferior al del alquiler, frente al 12 % registrado en 2022, reforzando su atractivo frente al arrendamiento.
El ingreso mensual disponible aumentó 578 € (+20 %) frente a 2022
3.530€ 16%
Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumentó 191 € (+20 %) frente a 2022
Importe para comprar 90 m² exige 23.765 € más (+19 %) que en 2022
Tasa de esfuerzo para comprar se redujo frente al 18 % de 2022
151.565€ 23%
Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 21 % de 2022
La cuota mensual al banco para comprar 90 m2 cuesta 36 € más (+7 %) que en 2022
Alquilar 90 m² cuesta 192 € (31 %) más al mes que en 2022
1.165€ 813€ 580€ -29%
Comprar cuesta -29 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba -12 %
ZOOM ZARAGOZA
Entre 2022 y 2025, las condiciones de acceso a la vivienda han evolucionado de forma desigual, con una mejora relativa de la compra frente al alquiler. Mientras que la tasa de esfuerzo asociada a la compra se ha reducido ligeramente, la del alquiler ha aumentado. De este modo, la diferencia de costes mensuales entre ambas modalidades se ha ampliado, reforzando la competitividad de la compra.
En este periodo, los ingresos medios de los hogares han crecido un 20 %, alcanzando los 3.707 € mensuales, lo que supone un incremento de 606 € respecto a 2022. En consecuencia, el presupuesto disponible para vivienda, considerando un umbral del 33 %, se sitúa en 1.223 € mensuales, 200 € más que hace tres años.
En el mercado de compraventa, los precios han aumentado un 22 %, lo que implica un incremento de 31.236 € en el coste de una vivienda de 90 m², hasta alcanzar los 172.176 €. No obstante, el impacto en la cuota hipotecaria ha sido más moderado, con un aumento del 10 %, equivalente a 59 € mensuales, situándose en 659 €. Como resultado, la tasa de esfuerzo en la compra se ha reducido ligeramente, pasando del 19 % al 18 %.
En el mercado del alquiler, la evolución ha sido más desfavorable. Las rentas han aumentado un 36 %, lo que supone un incremento de 262 € mensuales, hasta alcanzar los 991 €. Este crecimiento, superior al de los ingresos, ha provocado un aumento de la tasa de esfuerzo del 24 % al 27 %.
En este contexto, la diferencia entre ambas modalidades se ha ampliado de forma significativa. En 2025, el coste mensual de la compra es un 33 % inferior al del alquiler, frente al 18 % registrado en 2022, reflejando un deterioro relativo del acceso al alquiler frente a la compra.
El ingreso mensual disponible aumentó 606 € (+20 %) frente a 2022
3.707€ 18%
Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumentó 200 € (+20 %) frente a 2022
Importe para comprar 90 m² exige 31.236 € más (+22 %) que en 2022
Tasa de esfuerzo para comprar se redujo frente al 19 % de 2022
172.176€ 27%
Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 24 % de 2022
La cuota mensual al banco para comprar 90 m² cuesta 59 € más (+10 %) que en 2022
Alquilar 90 m² cuesta 262 € (36 %) más al mes que en 2022
1.223€ 991€ 659€ -33%
Comprar cuesta -33 % al mes que alquilar, cuando en 2022 costaba -18 %
¿QUÉ INGRESO MEDIO TIENEN LAS FAMILIAS Y QUÉ IMPORTE DEBEN DEDICAR A LA VIVIENDA?
San Sebastián
Palma de Mallorca
Bilbao
Toledo
Pamplona
Vitoria
Valencia
Coruña (A)
Zaragoza
Murcia Santander
Málaga
¿CÚAL ES EL GASTO MENSUAL PARA ACCEDER A UNA VIVIENDA DE 90 M 2 ?
San
Palma
¿CÓMO HA EVOLUCIONADO EL COSTE PARA ACCEDER A UNA VIVIENDA DE 90
San
¿CUÁL ES LA TASA DE ESFUERZO PARA ACCEDER A UNA VIVIENDA DE 90 M 2 ?
San Sebastián
Málaga
Palma de Mallorca
Bilbao
Valencia
Sevilla
Santander
Granada
Vitoria
Pamplona
Alicante
Coruña (A)
Zaragoza
¿CÓMO HA EVOLUCIONADO LA TASA DE ESFUERZO PARA ACCEDER A UNA VIVIENDA DE 90 M 2 ?
San Sebastián
Málaga
Palma de Mallorca
Bilbao
Valencia
Sevilla
Santander
Granada
Vitoria
Pamplona
CONCLUSIONES INGRESOS
¿DE CUÁNTO DISPONEN LAS FAMILIAS ACTUALMENTE?
Los ingresos medios de los hogares en las capitales de las comunidades autónomas presentan diferencias relevantes, situándose entre aproximadamente 3.100 € mensuales en Mérida y cerca de 4.700 € en Madrid.
Esta dispersión refleja una estructura heterogénea del territorio, con ciudades distribuidas a lo largo de distintos niveles de renta. En función de estos ingresos, el presupuesto recomendado para vivienda, considerando una tasa de esfuerzo del 33 %, se sitúa, en términos generales, entre los 1.000 y los 1.500 € mensuales en las capitales analizadas.
No obstante, esta realidad contrasta con determinados mercados de las áreas metropolitanas de Madrid
Los ingresos crecen, pero lo hacen sobre una base muy desigual territorialmente
y Barcelona, donde los ingresos medios pueden alcanzar niveles significativamente superiores, llegando en algunos casos hasta los 9.000 € mensuales, lo que evidencia una elevada asimetría territorial.
* Para detalles sobre las ciudades analizadas y los criterios de selección, consultar notas metodológicas.
Los ingresos medios disponibles de las familias en las capitales oscilan entre 3.100 y 4.700 € mensuales, aunque en determinados municipios de las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona llegan a alcanzar los 9.000 €, evidenciando una marcada asimetría territorial.
INGRESOS MEDIOS DISPONIBLES DE LAS FAMILIAS (MENSUAL) – 2025
Fuente: Datos INE con proyección CENTURY 21
¿CÓMO HAN EVOLUCIONADO LOS INGRESOS DE LAS FAMILIAS?
Entre 2022 y 2025, los ingresos medios los hogares han aumentado de forma generalizada en las principales capitales españolas, con crecimientos comprendidos entre el 19 % y el 24 %.
En términos absolutos, las mayores subidas se registran en Palma de Mallorca, Bilbao y Barcelona, donde los incrementos superan los 800 € mensuales. En el extremo opuesto, Mérida presenta el menor aumento en términos absolutos, con 523 €.
En conjunto, esta evolución refleja un fortalecimiento significativo de la capacidad financiera de los hogares, si bien persisten diferencias relevantes entre territorios.
Los ingresos de los hogares crecen de forma generalizada entre 2022 y 2025, con incrementos de entre el 19 % y el 24 %. En ciudades como Palma de Mallorca, Bilbao o Barcelona, estos aumentos superan los 800 € mensuales.
EVOLUCIÓN DE LOS INGRESOS MEDIOS DISPONIBLES DE LAS FAMILIAS (MENSUAL) – 2025 VS 2022
Fuente: Datos INE con proyección CENTURY 21
Palma Mallorca
Madrid
Bilbao
Coruña (A) Murcia Zaragoza
CONCLUSIONES COMPRA
¿CUÁNTO CUESTA ACTUALMENTE
El precio de una vivienda de 90 m² muestra una elevada disparidad territorial. Madrid y San Sebastián se sitúan como los mercados más caros, con valores en torno a los 410.000 €, seguidos de Barcelona (370.000 €) y Palma de Mallorca (cerca de 300.000 €).
En un segundo nivel se sitúan ciudades como Bilbao y Valencia, con precios por encima de los 200.000 €, mientras que mercados como Murcia o Toledo pre-
A pesar del encarecimiento de la vivienda, la compra es hoy más accesible que en 2022 en la mayoría de las ciudades, aunque depende, cada vez más, del territorio en el que se quiera adquirir
sentan valores significativamente más accesibles, por debajo de los 150.000 €. En el extremo inferior, Mérida destaca como el mercado más asequible, con precios en torno a los 84.000 €.
El precio de la vivienda presenta fuertes diferencias territoriales: desde más de 400.000 € en Madrid y San Sebastián hasta menos de 100.000 € en Mérida.
PRECIO MEDIO DE VENTA PARA UNA VIVIENDA DE 90 M 2 – 2025
Fuente: Accumin
¿CÓMO HA EVOLUCIONADO EL COSTE DE COMPRA DE UNA VIVIENDA DE 90 M2?
Entre 2022 y 2025, el precio de la vivienda ha aumentado de forma generalizada tanto en los grandes centros metropolitanos como en mercados secundarios.
Los mayores incrementos porcentuales se registran en ciudades como Murcia, Oviedo y Valencia, con subidas de entre el 30 % y el 40 %. En términos absolutos, la mayoría de los mercados han experimentado incrementos de entre 20.000 y 40.000 €.
No obstante, algunos mercados como Bilbao o Pamplona muestran señales de estabilización, con evoluciones más contenidas.
El precio de la vivienda sube en casi todas las ciudades, con incrementos de entre 20.000 y 40.000 € y máximos del 40 % en algunos mercados.
EVOLUCIÓN DEL PRECIO MEDIO DE VENTA PARA UNA VIVIENDA DE 90 M 2 – 2025 VS 2022
Fuente: Accumin
Coruña
¿CÚAL ES LA CUOTA MENSUAL PARA COMPRAR UNA VIVIENDA DE 90 M2?
La fuerte disparidad de precios entre las ciudades analizadas, que oscilan entre cerca de 86.000 y más de 400.000 € para una vivienda de 90 m², se traduce directamente en diferencias muy significativas en las cuotas hipotecarias. Estas van desde algo más de 300 € mensuales en Mérida hasta cerca de 1.600 € en Madrid, reflejando la brecha existente entre los mercados más accesibles y los más tensionados.
Más allá de Madrid y Barcelona, donde los niveles de precios son claramente superiores, solo Bilbao y Palma de Mallorca presentan cuotas por encima de los 1.000 € mensuales, en línea con valores de vivienda que superan los 250.000 €. En el resto de las capita-
les, las cuotas se sitúan mayoritariamente por debajo de los 900 €, concentrándose en un rango intermedio entre los 500 y los 900 € mensuales.
Mérida constituye un caso singular dentro del conjunto analizado, con una cuota media de 323 €, coherente con el menor nivel de precios del país y como único mercado donde aún es posible adquirir viviendas por debajo de los 100.000 €.
La brecha del mercado residencial se traslada directamente a las hipotecas: comprar una vivienda de 90m2 puede costar hasta cinco veces más al mes según la ciudad.
CUOTA*
PARA ADQUISICIÓN DE UNA VIVIENDA DE 90 M 2 (MENSUAL) – 2025
* Cuota asociada a una financiación con LTV del 80%.
Fuente: CENTURY 21
¿CÓMO HA EVOLUCIONADO
LA CUOTA HIPOTECARIA PARA COMPRAR UNA VIVIENDA DE 90 M2?
En los últimos tres años, la cuota hipotecaria asociada a la compra de vivienda ha aumentado, en línea con la revalorización del mercado residencial. No obstante, la bajada de los tipos de interés en la fase más reciente del periodo ha contribuido a contener este incremento, mitigando parcialmente el impacto del encarecimiento de los precios.
Así, mientras que los precios han llegado a crecer hasta un 40 % en algunos mercados, las cuotas hipotecarias han registrado aumentos más moderados, con un máximo cercano al 25 %.
La mayoría de las ciudades presentan incrementos inferiores a los 100 € mensuales. Solo en casos como
Valencia y Madrid se observan aumentos más significativos, de 174 y 242 €, respectivamente. Por el contrario, en mercados donde los precios han mostrado una evolución más contenida como Pamplona, Palma de Mallorca, Bilbao o A Coruña, las cuotas han mantenido una trayectoria más estable.
En conjunto, el rango de cuotas se ha ampliado de forma limitada, pasando de entre 280 y 1.400 € mensuales en 2022 a un intervalo de entre 320 y 1.600 € en 2025, lo que evidencia una relativa estabilidad en el esfuerzo financiero asociado a la compra.
El encarecimiento de la vivienda no se ha trasladado plenamente a las cuotas hipotecarias.
CUOTA* PARA ADQUISICIÓN DE UNA VIVIENDA DE 90 M 2 (MENSUAL) – 2025 VS 2022
* Cuota asociada a una financiación con LTV del 80%.
Fuente: CENTURY 21
Madrid
Barcelona
Palma Mallorca
Bilbao
Valencia
Sevilla
Pamplona
Santander
Coruña (A)
Zaragoza
Oviedo
Valladolid
¿CUÁL ES LA TASA DE ESFUERZO PARA COMPRAR UNA VIVIENDA
DE 90 M2?
La tasa de esfuerzo asociada a la compra de una vivienda de 90 m² se mantiene, en términos generales, dentro de niveles sostenibles en la mayoría de las capitales analizadas. Madrid es la única ciudad que supera ligeramente el umbral recomendado del 33 %, alcanzando el 34 %, como resultado de la combinación de precios elevados y niveles de ingresos que, aunque superiores, no compensan completamente esta presión.
En el resto de las ciudades, la accesibilidad se mantiene en niveles sólidos. La tasa de esfuerzo oscila entre el 10 % en Mérida, el mercado más accesible, y el
31 % en Barcelona. Esta última, junto con Madrid, es la única capital donde el esfuerzo supera el 30 %.
En las demás ciudades, el peso de la cuota hipotecaria se sitúa por debajo del 26 % de los ingresos, lo que confirma un escenario de acceso mayoritariamente sostenible, incluso en un contexto de crecimiento de los precios de la vivienda.
La compra de vivienda se mantiene dentro de niveles sostenibles en la mayoría de las ciudades, pese al aumento de los precios. El problema de accesibilidad en compra es puntual (Madrid), no estructural.
TASA DE ESFUERZO PARA COMPRAR UNA VIVIENDA DE 90 M 2 – 2025
Fuente: CENTURY 21
Coruña (A)
¿CÓMO HA EVOLUCIONADO LA TASA DE ESFUERZO PARA COMPRAR UNA VIVIENDA DE 90 M2?
La tasa de esfuerzo asociada a la compra de vivienda se ha reducido prácticamente en la totalidad de las ciudades analizadas, lo que pone de manifiesto una mejora generalizada de la accesibilidad en los últimos tres años. Madrid constituye la única excepción, manteniéndose estable en el 34 % y ligeramente por encima del umbral del 33 % recomendado.
En ciudades como Barcelona, Palma de Mallorca y Bilbao, el esfuerzo ha descendido por debajo del 33 %, cuando en 2022 se situaba entre el 34 % y el 38 %, lo que supone un cambio relevante en términos de accesibilidad. En el resto de los mercados, la mejora se traduce en una menor proporción de ingresos destinada a la vivienda, manteniéndose todos ellos dentro de niveles sostenibles.
Esta evolución responde principalmente al crecimiento de los ingresos de los hogares, que han aumentado entre 500 y 800 € mensuales, frente a un incremento mucho más contenido de las cuotas hipotecarias, generalmente inferior a 100 €, favorecido por la evolución de los tipos de interés.
Como resultado, la tasa de esfuerzo se sitúa actualmente entre el 10 % y el 34 %, frente al rango del 11 % al 38 % registrado en 2022, cuando varias ciudades superaban el umbral de accesibilidad.
La accesibilidad a la compra ha mejorado en la mayoría de las ciudades en los últimos tres años. Los ingresos han crecido más rápido que el coste efectivo de la financiación.
EVOLUCIÓN DE LA TASA DE ESFUERZO PARA COMPRAR UNA VIVIENDA DE 90 M 2 – 2025 VS 2022
Fonte: CENTURY 21
¿QUÉ VIVIENDA PUEDEN COMPRAR LAS FAMILIAS CON SUS INGRESOS?
Existen diferencias significativas en la dimensión* de la vivienda que las familias pueden adquirir manteniendo una tasa de esfuerzo del 33 %. Estas variaciones reflejan principalmente las asimetrías regionales en el precio del metro cuadrado y, en menor medida, en los niveles de ingresos.
Mérida destaca como el mercado más accesible, permitiendo la adquisición de viviendas de hasta 250 m², muy por encima del resto de capitales, gracias a los precios más bajos del país. También Toledo y Murcia presentan elevados niveles de accesibilidad, con superficies que oscilan entre los 185 y los 190 m².
En el extremo opuesto, Madrid y Barcelona son las únicas ciudades donde no es posible acceder a una vivienda de 90 m² dentro del umbral recomendado,
limitando la superficie a aproximadamente 75 m² y 80 m², respectivamente, lo que refleja la fuerte presión de estos mercados.
En la mayoría de las ciudades, la superficie accesible se sitúa entre los 100 y los 155 m², evidenciando un cierto equilibrio entre ingresos y precios, aunque con diferencias territoriales relevantes.
* En las proyecciones de adecuación de la superficie de la vivienda a los ingresos disponibles, la opción de compra considera, más allá del capital financiado, los fondos propios exigidos para concretar la adquisición. Para más detalles, consultar las Notas Metodológicas.
Una misma familia puede comprar una vivienda tres veces mayor dependiendo de la ciudad en la que viva.
DIMENSIÓN DE LA VIVIENDA COMPRADA CON TASA DE ESFUERZO DEL 33% (M 2) – 2025
Fuente: CENTURY 21
Mérida
Toledo
Murcia
Oviedo
Valladolid
Zaragoza
Pamplona
Coruña (A)
Santander
Sevilla
Valencia
¿CÓMO
HA EVOLUCIONADO LA SUPERFICIE DE LA VIVIENDA
QUE LAS FAMILIAS PUEDEN COMPRAR?
En los últimos tres años, la superficie* de vivienda accesible ha evolucionado de forma generalmente favorable en la mayoría de las ciudades. Este comportamiento se produce en un contexto de crecimiento relativamente homogéneo de los ingresos, en torno al 20 %, frente a una evolución más desigual de los precios, que han registrado subidas de hasta el 40 % en algunos mercados, mientras que en otros se han mantenido más estables.
Como resultado, en gran parte de las ciudades las familias pueden acceder hoy a viviendas de mayor tamaño que en 2022. Esta mejora es especialmente visible en mercados con menor presión de precios,
como Mérida o Murcia, así como en aquellos donde la evolución de los precios ha sido más contenida.
No obstante, esta tendencia no es uniforme. En ciudades como Madrid, la superficie accesible se ha mantenido prácticamente estable, mientras que en aquellos mercados donde los precios han registrado los mayores incrementos se observan reducciones en el tamaño de vivienda al que pueden acceder los españoles.
* En las proyecciones de adecuación de la superficie de la vivienda a los ingresos disponibles, la opción de compra considera, más allá del capital financiado, los fondos propios exigidos para concretar la adquisición. Para más detalles, consultar las Notas Metodológicas.
La presión local de los precios condiciona, cada vez más, el acceso a una vivienda con más metros cuadrados.
EVOLUCIÓN DE LA DIMENSIÓN DE LA VIVIENDA COMPRADA
CON TASA DE ESFUERZO DEL 33% (EN M 2) – 2025 VS 2022
Fuente: CENTURY 21
CONCLUSIONES ALQUILER
¿CUÁNTO CUESTA ALQUILAR
UNA VIVIENDA DE 90 M2?
El coste del alquiler de una vivienda de 90 m² presenta una fuerte disparidad territorial, similar a la observada en el mercado de compraventa. Los precios oscilan entre menos de 600 € mensuales en Mérida y más de 2.000 € en Barcelona, siendo esta última la única ciudad que supera ese umbral.
Sin embargo, la presión del mercado es cada vez más amplia: en 2025, al menos ocho capitales superan ya los 1.000 € mensuales, concentrándose estos niveles en las principales áreas urbanas. En el resto de las ciudades analizadas, los alquileres se sitúan mayori-
El alquiler se ha convertido en el principal problema de accesibilidad a la vivienda en España
tariamente entre los 800 y los 900 €, rangos cada vez más limitados a mercados secundarios.
En las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona, prácticamente todos los municipios analizados superan los 1.000 € mensuales, lo que evidencia una elevada presión estructural del mercado del alquiler en los principales núcleos urbanos.
El alquiler caro ya no es exclusivo de las grandes ciudades, se está extendiendo al conjunto del mercado urbano.
ALQUILER MEDIO CONTRATADO PARA UNA VIVIENDA DE 90 M 2 (MENSUAL) – 2025
Fuente: Accumin
¿CÓMO HA EVOLUCIONADO
EL
ALQUILER PARA UNA VIVIENDA
DE 90 M2?
El coste del alquiler ha aumentado de forma generalizada en todas las ciudades desde 2022, sin excepción. Las subidas oscilan entre el 18 % y el 51 %, con incrementos especialmente intensos en mercados como Palma de Mallorca, Valencia, Madrid o Barcelona.
En la mayoría de las ciudades, los aumentos se sitúan entre el 25 % y el 35 %, lo que se traduce en incrementos mensuales de entre 150 y 300 €. No obstan-
te, en los mercados más tensionados, estos aumentos alcanzan los 400 o incluso 500 € mensuales.
Como resultado, el número de ciudades con alquileres superiores a los 1.000 € ha aumentado de forma significativa, ampliando la presión sobre el conjunto del mercado.
El alquiler es el único segmento del mercado donde el encarecimiento es universal y sin excepciones.
EVOLUCIÓN DEL ALQUILER MEDIO CONTRATADO
PARA UNA VIVIENDA DE 90 M 2 (MENSUAL) – 2025 VS 2022
Fuente: Accumin
Barcelona
Madrid
Palma Mallorca
Bilbao
Valencia
Sevilla
Santander
Pamplona
¿CUÁL ES LA TASA DE ESFUERZO
PARA ALQUILAR 90 M2?
La tasa de esfuerza necesario para alquilar una vivienda de 90 m² supera el umbral recomendado del 33 % en varias capitales. Barcelona presenta la mayor presión, con una tasa del 48 %, seguida de Madrid con un 40 %.
A estas se suman Palma de Mallorca y Valencia, que también superan el límite recomendado, mientras que
Bilbao se sitúa en el umbral. Sevilla, aunque dentro del límite, alcanza el 31 %.
En el extremo opuesto, Mérida mantiene el nivel más bajo, con una tasa del 19 %, confirmando su posición como el mercado inmobiliario residencial más accesible.
El alquiler ya ha superado los niveles sostenibles en varios de los principales mercados urbanos. TASA DE ESFUERZO PARA ALQUILAR UNA VIVIENDA DE 90 M 2 – 2025 Fuente: CENTURY 21
Barcelona
Madrid
Palma Mallorca
Valencia
Bilbao
Sevilla
Santander
Zaragoza
Oviedo
Coruña (A)
Pamplona
Valladolid
Murcia
Toledo
Mérida
¿CÓMO HA EVOLUCIONADO LA TASA DE ESFUERZO PARA ALQUILAR 90 M2?
El esfuerzo financiero asociado al alquiler ha aumentado en la mayoría de las ciudades, con excepciones puntuales como Murcia y Pamplona, donde la evolución ha sido más contenida.
Este incremento ha provocado que nuevas ciudades como Valencia y Palma de Mallorca superen el um-
bral del 33 %, sumándose a Madrid y Barcelona, donde el problema ya era estructural.
En conjunto, la tasa de esfuerzo se sitúa actualmente en un rango más elevado que en 2022, reflejando un deterioro generalizado de la accesibilidad al alquiler.
El deterioro del alquiler es intenso y expansivo. Cada vez afecta a más ciudades.
EVOLUCIÓN DE LA TASA DE ESFUERZO PARA ALQUILAR UNA VIVIENDA DE 90 M 2 – 2025 VS 2022
Fuente: CENTURY 21
¿QUÉ VIVIENDA SE PUEDE ALQUILAR EN FUNCIÓN DE LOS INGRESOS
MEDIOS POR HOGAR?
Partiendo del supuesto de que las familias destinan la totalidad del presupuesto recomendado para vivienda (33 % de sus ingresos), la superficie* de la vivienda a la que se puede acceder en el mercado del alquiler presenta diferencias muy significativas entre ciudades.
En 2025, esta superficie oscila entre un mínimo de aproximadamente 65 m² en Barcelona y un máximo de 155 m² en Mérida, reflejando, respectivamente, los mercados con mayor y menor presión en términos de precios. Esta brecha pone de manifiesto el impacto directo del coste del alquiler sobre las condiciones reales de acceso a la vivienda.
Barcelona se sitúa como el caso más restrictivo, donde se debe renunciar de forma más acusada a la superficie respecto al estándar de 90 m². Esta realidad también se observa en otros mercados tensionados como Madrid, Palma de Mallorca y Valencia, donde la vivienda accesible se sitúa entre los 75 y los 80 m², coincidiendo además con contextos en los que la
tasa de esfuerzo para alquilar una vivienda de 90 m² ya supera el umbral recomendado. En una posición intermedia, Bilbao representa el punto de equilibrio, siendo la única capital donde el presupuesto disponible permite acceder aproximadamente a los 90 m² de referencia. En el resto de ciudades, la menor presión de los precios permite optar a viviendas de mayor tamaño, superando en muchos casos los 100 m².
Estos datos confirman que el acceso al alquiler, además de depender del precio, tiene además un impacto directo en la calidad de la vivienda a la que pueden aspirar los hogares españoles, especialmente en los mercados urbanos más tensionados.
* En las proyecciones de adecuación de la superficie de la casa a los ingresos disponibles, la opción de compra considera más allá del capital financiero, los fondos propios exigidos para concretar la adquisición. Para más detalles, consultar Notas Metodológicas.
El alquiler no solo encarece el acceso a la vivienda, reduce también de forma directa el espacio al que pueden aspirar los hogares españoles, especialmente en los mercados urbanos con más habitantes.
DIMENSIÓN DE LA VIVIENDA ALQUILADA CON TASA DE ESFUERZO DEL 33% (M 2) – 2025
Fuente: CENTURY 21
Mérida
Toledo
Murcia
Valladolid
Pamplona
Coruña (A)
Oviedo
Zaragoza
Santander
Sevilla
Bilbao
¿CÓMO HA EVOLUCIONADO LA VIVIENDA ACCESIBLE EN ALQUILER?
La evolución de la superficie* de la vivienda accesible en alquiler confirma un deterioro generalizado de las condiciones de acceso, en línea con el aumento de las tasas de esfuerzo observado en los últimos años. Con un presupuesto limitado al 33 % de los ingresos, los hogares españoles pueden acceder hoy, en la mayoría de las ciudades, a viviendas de menor tamaño que en 2022.
En 2025, solo Barcelona, ya anteriormente el mercado más tensionado, y Bilbao mantienen niveles de superficie similares a los de hace tres años, con aproximadamente 65 m² y 90 m², respectivamente. En el resto de capitales cumplir el umbral de esfuerzo implica renunciar a superficie, con reducciones que, en la mayoría de los casos, se sitúan entre los 15 y los 20 m².
El caso más destacado se observa en Valencia, ciudad en la que la superficie accesible se reduce de 100 m² a
EVOLUCIÓN
80 m², reflejando el fuerte incremento de los alquileres en el periodo analizado. Incluso en aquellas ciudades donde las viviendas accesibles siguen superando los 100 m², las reducciones registradas son significativas, evidenciando así que la presión del mercado del alquiler es transversal y no se limita únicamente a los mercados más caros.
Esta evolución pone de manifiesto que el encarecimiento del alquiler no solo impacta en el coste, también se traduce directamente en una pérdida de calidad de la vivienda accesible para las familias.
* En las proyecciones de adecuación de la superficie de la casa a los ingresos disponibles, la opción de compra considera más allá del capital financiero, los fondos propios exigidos para concretar la adquisición. Para más detalles, consultar Notas Metodológicas.
El encarecimiento del alquiler está obligando a las familias a vivir en viviendas cada vez más pequeñas, incluso manteniendo el mismo esfuerzo económico.
DE LA DIMENSIÓN DE LA VIVIENDA ALQUILADA
CON TASA DE ESFUERZO DEL 33% (EN M 2) – 2025 VS 2022
Fonte: CENTURY 21
Mérida Toledo Murcia
Valladolid
Pamplona
Coruña (A)
Oviedo
CONCLUSIONES COMPRAR VS ALQUILAR
DIFERENCIA ENTRE LA CARGA MENSUAL DE LA COMPRA Y LA DEL ALQUILER
En un contexto en el que el mercado del alquiler se ha encarecido de forma mucho más intensa que el de compra, el coste mensual de acceder a una vivienda de 90 m² resulta hoy claramente más favorable a través de la adquisición que del arrendamiento.
En todas las capitales analizadas en este informe, la cuota hipotecaria asociada a la compra permite generar ahorros frente al alquiler de una vivienda equivalente, con diferencias que oscilan entre el -16 % y el -45 %.
Incluso en mercados de alta presión como Madrid, la única ciudad con precios de compra superiores a los 400.000 €, la adquisición de un inmueble sigue
siendo más ventajosa, con un ahorro del 16 % frente al alquiler. En Barcelona, donde las rentas superan los 2.000 € mensuales, esta ventaja se amplía hasta el 30 %. La mayor diferencia se observa en Mérida, el mercado más accesible, donde adquirir una vivienda permite reducir el gasto mensual en un 45 % en comparación con el alquiler.
Estos datos demuestran que se está produciendo un cambio estructural en el acceso a la vivienda en el que la compra no solo ha dejado de ser la opción más exigente, sino que se consolida como la alternativa económicamente más eficiente en términos mensuales.
Comprar vivienda es hoy más barato que alquilar en todas las capitales analizadas.
DIFERENCIA DE LA MENSUALIDAD DE COMPRA VS ALQUILER DE UNA VIVIENDA DE 90 M 2 – 2025
Fuente: CENTURY 21
Madrid
Pamplona
Coruña (A)
Sevilla
Bilbao
Santander
¿CÓMO HA EVOLUCIONADO
LA DIFERENCIA ENTRE LA CARGA MENSUAL DE LA COMPRA Y LA DEL ALQUILER?
La situación actual, en la que comprar resulta sistemáticamente más ventajoso que alquilar en términos de gasto mensual, supone un cambio estructural respecto a 2022.
En ese momento, alquilar una vivienda de 90 m² era más económico que comprar en varias ciudades como Pamplona, A Coruña, Bilbao o Palma de Mallorca. Sin embargo, la evolución divergente de los mercados de compra y alquiler ha invertido completamente esta lógica.
En los últimos tres años, los precios de venta han mostrado un crecimiento moderado o incluso estabilidad en algunos mercados, mientras que los alquileres han experimentado subidas generalizadas e
intensas. Como resultado, ciudades en las que antes alquilar era más barato han pasado a ofrecer hoy ventajas claras a la compra.
Actualmente, adquirir una vivienda permite ahorros de entre el 20 % y el 30 % en estos mercados, cuando en 2022 suponía un sobrecoste de entre el 6 % y el 14 %. En términos agregados, la ventaja máxima ha pasado del 39 % al 45 % en Mérida y del 6 % al 16 % en Madrid, consolidando el cambio de tendencia.
La evolución de ambos mercados confirma un giro de 180º del equilibrio entre compra y alquiler en términos de coste mensual.
La subida del alquiler durante estos tres últimos años ha invertido completamente la relación histórica entre comprar y alquilar.
EVOLUCIÓN DE LA DIFERENCIA DE LA MENSUALIDAD DE COMPRA VS ALQUILER
DE UNA VIVIENDA DE 90 M 2 – 2025 VS 2022
Fuente: CENTURY 21
Madrid
Pamplona
Coruña (A)
Sevilla
Bilbao
Santander
Valladolid
Palma Mallorca
Barcelona
¿CUÁL ES LA DIFERENCIA
EN LA VIVIENDA QUE LAS FAMILIAS
PUEDEN COMPRAR O ALQUILAR
CON SUS INGRESOS?
La diferencia en la superficie de vivienda accesible entre compra y alquiler es significativa en la gran mayoría de las ciudades, siempre a favor de la adquisición cuando se destina el 33 % del presupuesto medio mensual del hogar.
En los mercados más accesibles, esta ventaja es especialmente acusada. En Mérida, por ejemplo, comprar permite acceder a viviendas de hasta 95 m² más que en alquiler. En otras ciudades con precios de venta más contenidos, la diferencia también es relevante, superando en muchos casos los 50 m² adicionales a favor de la compra.
En el extremo opuesto, Madrid es la única ciudad donde ambas opciones ofrecen una superficie similar, en torno a los 65 m², lo que refuerza el carácter estructuralmente tensionado de su mercado inmobiliario residencial.
DIFERENCIA DE LA COMPRA FRENTE AL ALQUILER CON TASA DE ESFUERZO DEL 33 % (EN M 2) – 2025
Fuente: CENTURY 21
Sevilla Santander
Bilbao Barcelona Pamplona
Coruña (A)
Madrid 0
En el resto de ciudades, la ventaja de la compra es constante ya que nunca es inferior a 5 m² y, en la mayoría de los casos, está por encima de los 15 m². Este contraste es especialmente patente en Barcelona, donde, aunque ambas opciones habitacionales obligan a reducir la superficie respecto a los 90 m² de referencia, comprar permite acceder a unos 80 m², frente a los aproximadamente 65 m² del alquiler.
Estos datos demuestran que, bajo un mismo esfuerzo financiero, la compra no solo resulta más económica, sino que permite acceder también a viviendas significativamente más amplias que el alquiler.
* En las proyecciones de adecuación de la superficie de la vivienda a los ingresos disponibles, la opción de compra considera más allá del capital financiero, los fondos propios exigidos para concretar la adquisición. Para más detalles, consultar Notas Metodológicas.
El alquiler no solo es más caro, también reduce la superficie por el mismo dinero.
¿CÓMO HA EVOLUCIONADO
LA DIFERENCIA EN LA VIVIENDA QUE
LAS FAMILIAS PUEDEN COMPRAR O ALQUILAR CON SUS INGRESOS?
Al igual que ocurre con el ahorro financiero, la ventaja de la compra frente al alquiler también se ha reforzado en términos de superficie* en los últimos tres años.
Con la excepción de Valencia, donde la diferencia se mantiene estable en torno a los 30 m² a favor de la compra, en el resto de las ciudades la brecha entre ambas opciones se ha ampliado, consolidando la mayor competitividad de la adquisición frente al alquiler.
En 2022, la ventaja máxima de la compra alcanzaba los 80 m² y, en cinco ciudades, el alquiler permitía acceder a viviendas de mayor tamaño que la compra. En 2025, esta situación se ha invertido completamente:
la compra ofrece más superficie en todas las capitales analizadas.
La evolución confirma que la ventaja de la compra, además de consolidarse, se ha extendido de forma generalizada, reforzando su posición como la opción más favorable también en términos de espacio habitable.
* En las proyecciones de adecuación de la superficie de la vivienda a los ingresos disponibles, la opción de compra considera más allá del capital financiero, los fondos propios exigidos para concretar la adquisición. Para más detalles, consultar Notas Metodológicas.
La compra no solo ofrece más espacio que el alquiler, sino que esa ventaja se ha ampliado y generalizado en los últimos tres años.
EVOLUCIÓN DE LA DIFERENCIA DE LA COMPRA FRENTE AL ALQUILER CON TASA DE ESFUERZO DEL 33 % (EN M 2)– 2025 VS 2022
Fuente: CENTURY 21
¿CUÁL ES LA TASA DE ESFUERZO PARA ACCEDER A UNA VIVIENDA DE 90 M2 ACTUALMENTE?
En 2025 se observa una clara divergencia estructural entre las tasas de esfuerzo asociadas a la compra y al alquiler de vivienda. En todas las ciudades analizadas, alquilar exige una mayor proporción de los ingresos medios por hogar que comprar, reflejando así la fuerte presión del mercado del alquiler frente a la evolución más contenida de las cuotas hipotecarias.
Esta diferencia es especialmente acusada en los mercados más caros. En Barcelona, el esfuerzo necesario para alquilar alcanza el 48 % de los ingresos, frente al 31 % requerido para la compra. En Madrid, la brecha también es significativa, con un 40 % en el alquiler frente al 34 % en la adquisición.
El mismo patrón se reproduce en otras ciudades como Palma de Mallorca, Valencia o Sevilla, donde el al-
quiler iguala o supera el umbral de la tasa de esfuerzo recomendada del 33 %, mientras que la compra se mantiene sistemáticamente por debajo de ese nivel.
En el extremo opuesto, mercados como Mérida, Toledo o Murcia muestran niveles de esfuerzo especialmente bajos en la compra, situados entre el 10 % y el 18 %, mientras que el alquiler consume entre el 19 % y el 25 % de los ingresos.
Con estos datos se demuestra que el acceso a la vivienda en España es hoy significativamente más exigente a la hora de alquilar que mediante la compra.
El esfuerzo para acceder a la vivienda ya no depende del precio, sino de la modalidad: alquilar penaliza sistemáticamente más que comprar.
TASA DE ESFUERZO PARA ACCEDER A UNA VIVIENDA DE 90 M 2 – 2025
Fuente: CENTURY 21
¿CÓMO HA EVOLUCIONADO
LA TASA DE ESFUERZO PARA ACCEDER A UNA VIVIENDA DE 90 M2?
Entre 2022 y 2025, la tasa de esfuerzo para acceder a una vivienda ha evolucionado de forma divergente entre compra y alquiler.
En el caso del alquiler, el esfuerzo se ha intensificado en la mayoría de las capitales como consecuencia del incremento de las rentas. Este aumento ha provocado que, además de Madrid y Barcelona, ya por encima del umbral del 33 % en 2022, también Valencia y Palma de Mallorca superen ahora ese límite, alcanzando el 36 % y el 37 %, respectivamente. En conjunto, el alquiler exige actualmente entre el 19 % y el 46 % de los ingresos, frente al rango del 19 % al 38 % registrado en 2022. Solo Murcia y Pamplona mantienen niveles estables.
En sentido opuesto, la compra de una vivienda en España se ha vuelto más accesible. Las tasas de esfuerzo se han reducido en casi todas las ciudades analizadas
en este estudio, impulsadas por el crecimiento sostenido de los ingresos y la moderación de las cuotas hipotecarias derivada de la evolución de los tipos de interés. Ciudades como Barcelona, Palma de Mallorca y Bilbao han pasado a situarse por debajo del umbral del 33 %, mientras que Madrid, estable en el 34 %, sigue siendo la única por encima de este límite. Actualmente, la compra exige entre el 10 % y el 34 % de los ingresos, frente al rango del 11 % al 38 % registrado en 2022, consolidando una mejora generalizada de la accesibilidad.
La evolución de ambas tipologías habitacionales confirma que mientras el alquiler se aleja progresivamente de los niveles de esfuerzo sostenibles, la compra avanza en la dirección opuesta.
El mercado de la vivienda se está bifurcando: mejora para quien compra, empeora para quien alquila.
EVOLUCIÓN DE LA TASA DE ESFUERZO PARA ACCESO A UNA VIVIENDA DE 90 M 2 – 2025 VS 2022
Fuente: CENTURY 21
Palma
(A)
NOTAS METODOLÓGICAS
MUNICIPIOS
Análisis de los municipios capitales de las comunidades autónomas más relevantes. En el caso del País Vasco y de Galicia, se toman como referencia no las capitales políticas/administrativas, sino la ciudad más destacada en el mercado inmobiliario (Bilbao y A Coruña, respectivamente).
Las CC.AA. de Valencia, País Vasco y Andalucía abarcan análisis a más municipios, así como las Áreas Metropolitanas de Madrid y Barcelona. En el contexto de las referidas Áreas Metropolitanas, así como en las CC.AA. ya mencionadas, se consideraron municipios con más de 80.000 habitantes (datos INE).
MUNICIPIOS: Área Metropolitana de Madrid (Madrid, Alcobendas, Alcorcón, Coslada, Fuenlabrada, Getafe, Leganés, Móstoles, Pozuelo de Alarcón, Rivas-Vaciamadrid, Las Rozas, San Sebastián de los Reyes, Torrejón de Ardoz); Área Metropolitana de Barcelona (Barcelona, Badalona, Cornellà de Llobregat, Hospitalet de Llobregat (L’), Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Santa Coloma de Gramenet); País Vasco (Bilbao, San Sebástian, Vitoria); Andalucía (Córdoba, Granada, Málaga, Sevilla); Valencia (Alicante, Elche, Valencia); Galicia (Coruña, A); Extremadura (Mérida); Murcia (Murcia); Asturias (Oviedo); Baleares (Palma de Mallorca-Palma); Navarra (Pamplona); Cantabria (Santander); Castilla-la Mancha (Toledo); Castilla y León (Valladolid); Aragón (Zaragoza).
INGRESOS
Se consideran a efectos de este análisis, con segmentación al municipio, los ingresos medios netos anuales por unidades – Datos INE (Urban Audit para municipios mayores de 20.000 habitantes y Atlas de Distribución de Renta de los Hogares).
https://www.ine.es/jaxiT3/Datos.htm?t=69331
Definición de Ingresos netos (disponibles) por unidad familiar (INE) – Resulta de la suma de los ingresos recibidos por todos los miembros de la familia, es decir, es el ingreso disponible de la familia, libre de impuestos y cotizaciones a la seguridad social. Incluye todos
los ingresos derivados del trabajo, ingresos de capital y de inmuebles, transferencias entre familias, todas las contribuciones sociales recibidas (incluyendo pensiones) y los ingresos procedentes de planes de pensiones privados.
Los datos consolidados de ingresos más recientes se refieren a 2023. Se realizó una previsión de los ingresos para 2024 y 2025, teniendo como factor de actualización la evolución anual del consumo privado -gasto final de las unidades familiares (Componente del PIB a precios corrientes) – datos INE.
https://www.ine.es/jaxiT3/Datos.htm?t=30680
La tasa de variación de este indicador fue calculada internamente.
IMPORTES – PRECIOS Y ALQUILERES
Los precios y alquileres de base para el análisis fueron cedidos por Accumin Anlytics, refiriéndose a importes finales de mercados relativos al año 2025 en los municipios en análisis. Los datos se ofrecen en valor unitario de €/m². Los cálculos fueron realizados para una vivienda de 90 m².
TASA
DE ESFUERZO RECOMENDADA (DSTI – DEBT SERVICE-TO-INCOME RATIO)
Teniendo en cuenta que €tat determina que, para una familia, los costes en vivienda estarán en sobrecarga cuando sean superiores al 40 % de los ingresos disponibles, fue considerada como tasa de esfuerzo límite estándar a efectos del análisis del 33 %. Así, se considera como presupuesto límite para destinar al acceso a la vivienda 1/3 de los ingresos disponibles de las familias en cada municipio.
Se consideró como vivienda estándar a efectos del análisis una residencia de 90 m² por unidad familiar.
MENSUALIDADES VIVIENDA
Para cálculo de la cuota de adquisición de la vivienda en cada municipio, se realizaron simulaciones online en las entidades bancarias CaixaBank y Santander, a partir de las que se estimó una cuota mensual media. Las simulaciones tuvieron los siguientes presupuestos:
• Vivienda de 90 m² al precio de venta de 2025.
• Loan-to-Value del 80 %.
• Madurez a 360 meses.
• Tipo de interés variable (Euribor – 12 meses): las simulaciones realizadas entre los días 12 y 13 de marzo de 2026, consideraron un Euribor a 12 meses del 2,221 %, según el BOE del día 02/03/2026.
• TIN de acuerdo con las condiciones comerciales en vigor entre los días 12 y 13 de marzo de 2026 según simulaciones realizadas.
• El restante 20 % del valor de la casa no sujeto a la concesión de crédito son considerados fondos propios, no siendo contabilizados para efectos de estimación de la prestación bancaria y respectivo gasto mensual con la vivienda.
En el caso del alquiler, el cálculo del alquiler mensual resulta de la operación de multiplicación directa del alquiler unitario de mercado para una superficie de 90 m².
PREVISIONES DE SUPERFICIE
A efectos de previsiones de la adecuación de la superficie de la vivienda a los ingresos límite disponibles, tanto en la opción de adquisición como de alquiler, la escala utilizada para hacer las pruebas fue de 5 m². En el caso de la opción de compra, las proyecciones de adecuación de la superficie de la casa a los ingresos disponibles, consideran el valor total de adquisición, incluyendo, más allá del capital financiero, los fondos propios exigidos para concretar la adquisición.
COMPARABILIDAD 2022/2025
Para garantizar una comparación rigurosa de datos entre la presente edición y la edición anterior, que analiza datos de 2022 se realizan ajustes en los cálculos de esta última. Las cantidades referentes a los ingresos fueron actualizadas de acuerdo con los datos finales divulgados por las entidades responsables, procediéndose a elaborar los recálculos necesarios en los diversos indicadores.
LA MARCA CENTURY 21®
Fundada en 1971 en Estados Unidos, CENTURY 21 es actualmente la mayor red de intermediación inmobiliaria híbrida del mundo. Subsidiaria de Realogy Corporation, uno de los mayores grupos empresariales a nivel global, la marca cuenta en 2025 con más de 14.000 agencias y más de 135.000 consultores inmobiliarios operando en 80 países de todos los continentes.
CENTURY 21 España inició su actividad en el mercado nacional en 2010. Actualmente, la compañía cuenta con una red de más de 80 oficinas y un equipo de más de 1.500 asesores inmobiliarios, con presencia tanto en la península como en las islas.
La empresa se diferencia de otros operadores del sector por su modelo de negocio propio. Fue la primera marca inmobiliaria en implantar un modelo operativo basado exclusivamente en un sistema de franquicias.
+80 PAÍSES
LA MARCA CENTURY 21®
EN EL MUNDO
+14.000 AGENCIAS
LA MARCA CENTURY 21®
EN ESPAÑA
+135.000 CONSULTORES INMOBILIARIOS
+80 AGENCIAS
+1.500 CONSULTORES INMOBILIARIOS
FICHA TÉCNICA
ESTUDIO PRODUCIDO POR CENTURY 21 ESPAÑA Y OBSERVATORIO INMOBILIARIO, CON LA COLABORACIÓN DE ACCUMIN
Coordinación del proyecto
António Gil Machado, Observatorio Inmobiliario
Ricardo Sousa, CENTURY 21 España & Portugal
Texto
Rita Ribeiro
Proyecto gráfico
Brandscape Lifestyle Creativity, Lisboa, Portugal
Fotografia
Banco de Imágenes
Edición
3ª Edición, Mayo 2026
Se prohíbe la reproducción. total o parcial de este estudio, por cualquier medio, sin el permiso previo de los autores.
