Forskriftssamling for eiendomsmeglere 2026
Thorunn Falkanger og Paul Henning Fjeldheim (red.)
© CAPPELEN DAMM AS, Oslo, 2026
ISBN 978-82-02-90872-0
7. utgave, 1. opplag 2026
Bruk av utgivelsens materiale i strid med lov eller avtale kan føre til inndragning, erstatningsansvar og straff i form av bøter eller fengsel.
Omslagsillustrasjoner: Adobe Stock
Omslagsdesign: Anders Tangerud, Cappelen Damm AS Sats: Bøk Oslo AS Trykk og innbinding: Merkur Grafisk AS
Papiret i Cappelen Damms bøker er hentet fra bærekraftig skogsvirke. Ingen av forlagets produkter bidrar til avskoging eller forringelse av skog. Cappelen Damm arbeider for å redusere miljøbelastningen fra våre bøker så mye som mulig.
Les mer om Cappelen Damms miljøarbeid ved å scanne QR-koden:
www.cda.no akademisk@cappelendamm.no
Forord
Lovteksten er den viktigste rettskilden, og juridisk argumentasjon tar ofte utgangspunkt i lover. Derfor må lovteksten i de fleste tilfeller være til stede i det juridiske arbeidet.
Loven suppleres ofte av forskrifter som er vedtatt med hjemmel i lov. Svært mange lover gir forvaltningen hjemmel til å utferdige forskrifter. For eiendomsmeglere er det mange forskrifter som kommer til anvendelse.
Denne samlingen omfatter eiendomsmeglingsloven, forskrifter og stortingsvedtak av særlig interesse for eiendomsmeglere og studenter innen eiendomsmeglingsfag.
I tillegg er inntatt Etiske Regler for Norges Eiendomsmeglerforbund samt Forbrukertilsynets veiledning om markedsføring av bolig.
Forskriftstekstene er ført à jour med vedtatte endringer pr. 9. januar 2026.
Forskriftssamlingen omfatter teksten til de mest sentrale forskriftene som anvendes i en eiendomsmeglers hverdag og som det henvises til i pensum for eiendomsmeglerstudentene. De fleste forskriftene gjengis i sin helhet, slik at enkeltbestemmelsene kan sees i en større sammenheng.
Bærum, 16. januar 2026
Thorunn Falkanger og Paul Henning Fjeldheim Redaktører
Lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73 LOV-2007-06-29-73
Forskrift om dokumentavgift FOR-1975-12-16-1
FOR-1995-11-03-875
Forskrift til utfylling og gjennomføring mv. av skatteloven av 26. mars 1999 nr. 14 (FSFIN) FOR-1999-11-19-1158 (Utdrag)
Forskrift fastsatt av Skattedirektoratet til utfylling og gjennomføring mv. av skatteloven (FSSD) FOR-1999-11-22-1160 (Utdrag)
Forskrift om tomtefeste m.m. FOR-2001-06-08-570
Forskrift om konsesjonsfrihet for visse erverv av fast eiendom, egenerklæring ved konsesjonsfrihet, fulldyrket jord og beløpsgrense ved priskontroll FOR-2003-12-08-1434
Forskrift om overgangsregler til lov 29. juni 2007 nr. 73 om eiendomsmegling (Overgangsregler til ny eiendomsmeglingslov) FOR-2007-11-23-1282
Forskrift om gebyr for behandling av konsesjons- og delingssaker FOR-2011-12-14-1336
Forskrift om gebyr for tinglysing, registrering eller anmerkning i grunnboken og kraftledningsregisteret FOR-2013-12-18-1634
Forskrift om tekniske krav til byggverk (Byggteknisk forskrift, TEK 17) FOR-2017-06-19-840
Forskrift om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (hvitvaskingsforskriften) FOR-2018-09-14-1324
Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) FOR-2021-06-08-1850
Forskrift om taksering av formues-, inntekts og fradragsposter mv. som må fastsettes ved skjønn til bruk ved fastsettingen for 2025 FOR-2025-12-11-2506 (Utdrag)
Stortingsvedtak om skatt av inntekt og formue mv. for inntektsåret 2026 (Stortingets skattevedtak) FOR-2025-12-18-2747
Stortingsvedtak om dokumentavgift for 2026 FOR-2025-12-18-2777
Etiske regler for Norges Eiendomsmeglerforbund, sist endret 23. mai 2024
Forbrukertilsynets veiledning om markedsføring av bolig, oppdatert 19. jun 2025
Nye regler om arealmåling fra 01.01.2024
29 juni 2007 nr. 73
Ajourført med endringer, senest 20 06 2025 nr 106 fra 01 01 2026
Lov om eiendomsmegling (eiendomsmeglingsloven)
Jf tidligere lover 24 juni 1938 nr 13 og 16 juni 1989 nr 53 Tittel endret ved lov 15 des 2017 nr 106 (ikr 1 jan 2018 iflg res 15 des 2017 nr 2042)
Kapittel 1. Lovens formål og virkeområde
§ 1-1. Formål
Lovens formål er å legge til rette for at omsetning av fast eiendom1 ved bruk av mellommann skjer på en sikker, ordnet og effektiv måte, samt å legge til rette for at partene i handelen mottar uhildet bistand .
§ 1-2. Virkeområde
(1) Loven får anvendelse for eiendomsmeglingsvirksomhet som utøves i Norge Kongen kan bestemme at loven også skal gjelde for virksomhet som utøves på Svalbard eller Jan Mayen .
(2) Med eiendomsmegling menes å opptre som mellommann, herunder å forestå oppgjør, ved 1 . omsetning av fast eiendom, herunder eierseksjon og ideell andel i fast eiendom, 2 inngåelse og overdragelse av feste- eller leiekontrakt til fast eiendom, med unntak av kontrakter som omfattes av lov 25 . juni 1965 nr . 1 om forpakting, 3 . omsetning av borettslagsandel og av aksje, andelsbrev, pantebrev eller annet atkomstdokument med tilknyttet leierett eller borett til bolig eller annet areal i bebygget eiendom, 4 . omsetning av parter i selskap, jf . lov 21 . juni 1985 nr . 83 om ansvarlige selskaper og kommandittselskaper (selskapsloven) § 1-2 første ledd bokstav a, eller aksjer i aksjeselskap eller allmennaksjeselskap, jf . lov 13 . juni 1997 nr . 44 om aksjeselskaper (aksjeloven) og lov 13 . juni 1997 nr . 45 om allmennaksjeselskaper (allmennaksjeloven), som ikke er børsnoterte, dersom omsetningen hovedsakelig tar sikte på overdragelse av eiendom eller rettighet som nevnt i nr . 1 til 3, 5 omsetning av deltidsbruksrett som gjelder fast eiendom og faller inn under lov om avtaler om deltidsbruksrett og langtidsferieprodukter mv . 6 omsetning av avtale om erverv av rettigheter som nevnt i nr 1 til 5
(3) Som mellommann etter annet ledd nr . 2 regnes enhver som driver inn- og utleievirksomhet med det formål å formidle feste- eller leiekontrakt til fast eiendom
(4) Som eiendomsmegling regnes ikke formidling av avtale om utleie av hytte eller privatbolig eller rom i slike til fritidsformål, samt formidling av rom i hoteller, herberger mv . for overnatting eller opphold . Unntaket omfatter ikke deltidsbruksrett som gjelder fast eiendom og faller inn under lov om avtaler om deltidsbruksrett og langtidsferieprodukter mv .
(5) Som eiendomsmegling etter annet ledd regnes ikke tjenester som utøves for foretak innen samme konsern, jf . aksjeloven og allmennaksjeloven § 1-3, eller for foretak innen en gruppe med tilsvarende tilknytning mellom foretakene, dersom den aktuelle eiendommen ikke helt eller delvis er egnet brukt til bolig- eller fritidsformål .
(6) Når det i denne lov brukes betegnelsene kjøp, handel, salg o l , inngår også de øvrige erverv som nevnt i annet ledd .
Endret ved lover 4 juni 2010 nr 20 (ikr . 1 juli 2010 iflg . res . 4 juni 2010 nr . 771), 25 mai 2012 nr . 27 (ikr . 1 juli 2012 iflg . res . 25 mai 2012 nr 472), 22 juni 2012 nr 35 (ikr 1 juli 2012 iflg res 22 juni 2012 nr 566)
§ 1-3. Fravikelighet utenfor forbrukerforhold
Bestemmelsene i § 6-4, § 6-5, § 7-1, § 7-2 første til tredje ledd, § 7-4 første og tredje ledd og § 8-8 kan fravikes utenfor forbrukerforhold Med forbrukerforhold i loven her menes tilfeller der oppdragsgiver er fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet .
§ 1-4. Forskrifter om visse former for eiendomsmeglingsvirksomhet
(1) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler, herunder unntak fra lovens øvrige regler, for eiendomsmeglingsvirksomhet som drives av boligbyggelag .
(2) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler, herunder unntak fra lovens øvrige regler, for eiendomsmeglingsvirksomhet knyttet til leiekontrakter til fast eiendom .
(3) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler, herunder unntak fra lovens øvrige regler, for eiendomsmeglingsvirksomhet knyttet til eiendom som ikke helt eller delvis er egnet brukt til boligeller fritidsformål .
(4) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler, herunder unntak fra lovens øvrige regler, for eiendomsmeglingsvirksomhet knyttet til omsetning av eiendom beliggende utenfor Norge . Departementet kan i forskrift også fastsette særskilte regler for slik virksomhet
(5) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler, herunder unntak fra lovens øvrige regler, for eiendomsmeglingsvirksomhet knyttet til omsetning av avtale om erverv av fast eiendom, atkomstdokument som nevnt i § 1-2 annet ledd nr . 3 eller tidsparter som nevnt i § 1-2 annet ledd nr . 5 . Departementet kan i forskrift også fastsette særskilte regler for slik virksomhet
Kapittel 2. Krav om tillatelse, foretaksform, organisering mv.
§ 2-1. Krav om tillatelse for å drive eiendomsmegling
(1) Eiendomsmegling mot godtgjørelse kan bare drives:
1 .av foretak som har tillatelse til dette fra Finanstilsynet (eiendomsmeglingsforetak), jf . § 2-3 første ledd eller
2 . i medhold av norsk advokatbevilling, når advokaten har stilt sikkerhet etter advokatloven § 5 . (2) Tillatelse kreves ikke for banker som forestår oppgjør som nevnt i § 1-2 annet ledd
(3) Departementet kan gi forskrift om at eiendomsmegling mot godtgjørelse også kan drives av foretak som yter rettslig bistand etter reglene i advokatloven kapittel 14
(4) Departementet kan i forskrift gi regler om at eiendomsmegling mot godtgjørelse også kan drives midlertidig av personer som er lovlig etablert i en annen EØS-stat med sikte på å drive slik virksomhet der, og kan gi nærmere regler om utøvelsen av slik virksomhet, herunder unntak fra lovens regler . Endret ved lover 19 juni 2009 nr . 48 (ikr . 21 des 2009 iflg . res . 18 des 2009 nr . 1603), 4 juni 2010 nr . 20 (ikr . 1 juli 2010 iflg . res . 4 juni 2010 nr 771), 12 mai 2022 nr 28 (i kraft 1 jan 2025 iflg res 11 okt 2024 nr 2461, endring endret ved lov 21 juni 2024 nr . 46) .
§ 2-2. Melding om etablering av filial mv.
(1) Foretak og advokat som driver eiendomsmegling, jf . § 2-1, skal sende melding til Finanstilsynet senest 14 dager før etablering av filial i Norge . § 2-3 tredje ledd gjelder tilsvarende for meldingen .
(2) Foretak og advokat som driver eiendomsmegling, jf § 2-1, må ha tillatelse fra Finanstilsynet for å etablere filial eller datterselskap i utlandet . Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler for slike filialer/datterselskap
Endret ved lover 19 juni 2009 nr 48 (ikr 21 des 2009 iflg res 18 des 2009 nr 1603), 15 des 2017 nr 106 (ikr 1 jan 2018 iflg res . 15 des 2017 nr . 2042) .
§ 2-3. Konsesjonsmyndighet. Søknad om tillatelse
(1) Finanstilsynet kan gi tillatelse til å drive eiendomsmegling til foretak som oppfyller kravene i §§ 2-4 til 2-9 . Det kan stilles vilkår for tillatelsen, herunder at foretaket før virksomheten starter opp dokumenterer overfor Finanstilsynet at kravet i § 2-10 er oppfylt
(2) Dersom kravene i § 2-5 annet ledd og § 2-9 annet ledd tredje punktum er oppfylt, kan Finanstilsynet gi tillatelse som nevnt i § 2-2
(3) Søknad om tillatelse skal inneholde opplysninger som viser at kravene som nevnt i første ledd første punktum eller annet ledd er oppfylt, samt andre opplysninger av betydning for vurderingen av om tillatelse skal gis . Finanstilsynet kan be om ytterligere opplysninger som er av betydning for behandling av søknaden . Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler om hvilke opplysninger som skal fremgå av søknaden .
(4) Departementet kan gi forskrift om saksbehandlingsregler til utfylling av reglene i tjenesteloven for tillatelse til å drive eiendomsmegling, herunder om saksbehandlingsfrist og rettsvirkninger av fristoverskridelse . Unntak fra tjenesteloven § 11 annet ledd kan bare gjøres når det er begrunnet ut fra tvingende allmenne hensyn, herunder hensynet til privatpersoners beskyttelsesverdige interesser Saksbehandlingsreglene kan fravike reglene i forvaltningsloven .
Endret ved lover 19 juni 2009 nr . 48 (ikr . 21 des 2009 iflg . res 18 des 2009 nr . 1603), 19 juni 2009 nr . 103 (ikr . 28 des 2009 iflg . res 19 juni 2009 nr 672)
§ 2-4. Krav til foretaksform
Tillatelse til å drive eiendomsmegling kan gis til:
1 . aksjeselskap, jf . aksjeloven, eller allmennaksjeselskap, jf . allmennaksjeloven, 2 . boligbyggelag, jf . lov 6 . juni 2003 nr . 38 om bustadbyggjelag, 3 . utenlandske foretak som er registrert i Foretaksregisteret, jf . foretaksregisterloven, som oppfyller nærmere krav til organisering og revisjonsplikt fastsatt i forskrift gitt av departementet, og 4 . andre foretak som oppfyller nærmere krav til organisering og revisjonsplikt fastsatt i forskrift gitt av departementet
Endret ved lov 20 juni 2025 nr 106 (i kraft 1 jan 2026 iflg res 20 juni 2025 nr 1119)
§ 2-5. Krav til fast kontorsted
(1) Foretak og advokat som driver eiendomsmegling, jf . § 2-1, skal ha fast kontorsted i Norge . Finanstilsynet kan i enkeltvedtak gjøre unntak fra kravet til fast kontorsted, forutsatt at foretakets dokumenter som gjelder oppdrag som omfattes av denne lov, oppbevares på et fast sted her i riket på en ordnet og forsvarlig måte Dokumentene skal være tilgjengelig og tilrettelagt for innsyn fra offentlig kontrollmyndighet og lovhjemlet innsyn for øvrig .
(2) Første ledd gjelder tilsvarende for filial som nevnt i § 2-2 . Endret ved lov 19 juni 2009 nr 48 (ikr 21 des 2009 iflg res 18 des 2009 nr 1603)
§ 2-6. Krav til økonomi
(1) Foretak som driver eiendomsmegling, jf . § 2-1 må: 1 . være i stand til å oppfylle sine forpliktelser etter hvert som de forfaller, 2 . ha en egenkapital som er forsvarlig ut fra risikoen ved og omfanget av virksomheten i foretaket, 3 . ha eiendeler som har en verdi som overstiger foretakets samlede forpliktelser, og
4 ha fullt innbetalt aksjekapital på søknadstidspunktet, dersom virksomheten er organisert som aksjeselskap eller allmennaksjeselskap .
(2) Advokat som driver eiendomsmegling, jf § 2-1 første ledd nr 2, må være i stand til å oppfylle sine forpliktelser etter hvert som de forfaller .
§ 2-7. Sikkerhetsstillelse
(1) Foretak og advokat som driver eiendomsmegling, jf § 2-1, må stille sikkerhet som dekker det ansvar de kan pådra seg under utøvelse av eiendomsmeglingsvirksomheten .
(2) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler om sikkerhet som nevnt i første ledd Departementet kan i forskrift eller enkeltvedtak gjøre unntak fra kravet i første ledd . Endret ved lov 10 april 2025 nr . 10 (i kraft 1 . juli 2025 iflg . res 10 . juni 2025 nr . 987) .
§ 2-8. Aksjeeierstruktur
(1) Eier av betydelig eierandel i eiendomsmeglingsforetak, jf § 2-1 første ledd nr 1, skal være egnet til å sikre at foretaket drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk . Med betydelig eierandel menes direkte eller indirekte eierandel som representerer minst 10 prosent av aksjekapitalen eller stemmene, eller som på annen måte gjør det mulig å utøve betydelig innflytelse over forvaltningen i selskapet . Like med vedkommende eiers egne aksjer regnes aksjer som eies av dennes nærstående Med nærstående menes i denne bestemmelsen personer som nevnt i lov 29 . juni 2007 nr . 75 om verdipapirhandel § 2-5 .
(2) Erverv av betydelig eierandel i eiendomsmeglingsforetak kan bare gjennomføres etter at melding om dette på forhånd er sendt til Finanstilsynet .
(3) Melding til Finanstilsynet skal også sendes før økning av eierandel som medfører at vedkommendes andel av aksjekapitalen eller stemmene når opp til eller overstiger 20 prosent, 33 prosent eller 50 prosent
(4) Finanstilsynet skal innen tre måneder fra den dag som melding etter annet og tredje ledd er mottatt, nekte slikt erverv dersom erververen ikke oppfyller vilkårene i første ledd
(5) Departementet kan i forskrift gi nærmere regler om plikten for eiendomsmeglingsforetak til å gi melding om foretakets eiere
Endret ved lover 19 juni 2009 nr 48 (ikr 21 des 2009 iflg res 18 des 2009 nr 1603), 4 des 2015 nr 96 (ikr 1 jan 2016 iflg res 4 des 2015 nr . 1399) .