immobilier.ch News - PAV, une nouvelle avancée majeure

Notre engagement

Notre engagement

Dans un cadre d’exception entre lac et verdure, notre Service Résidentiel a mené avec succès la commercialisation complète d’un immeuble de standing à Hermance. Grâce à un accompagnement sur-mesure et une stratégie locative ciblée, l’ensemble des appartements a été loué dans des délais optimisés.

Notre équipe assure désormais la gérance active de l’immeuble. Cette double expertise permet d’offrir aux propriétaires un suivi personnalisé à chaque étape, en veillant à la pérennité de leur patrimoine.

Vous souhaitez optimiser la location et la gestion de vos biens ? Contactez-nous !

SOMMAIRE

4-13 Actualité

Les brèves immobilières

Êtes-vous plutôt Verbier ou Crans-Montana?

GPF Patrimoine Foncier rachetée par sa direction

La Régie du Mail fête ses 30 ans

«Livrer un bâtiment n’est pas suffisant, il faut aussi apporter un service»

GPI, une renaissance maîtrisée

Réduire l’empreinte carbone, «c’est louable mais cela risque d’être compliqué»

14-16 Dossier

Praille-Acacias-Vernets: un second quartier sort de terre

17-23 Immobilier

Mise à l’enquête du futur quartier de la Rasude

Piloter son patrimoine plutôt que le subir

Une fin d’année chargée pour Capvest

Décès du locataire, droits des héritiers et succession répudiée

Ultima Collection inaugure sa résidence genevoise

24 Formation

Le portrait de Frédéric Herreras, alumni de l’IEI

Retrouvez tous nos articles sur immobilier.ch

Editeur: immobilier.ch SA

Directeur de la publication: Claude-Alain Paschoud

Rédacteur en chef: Serge Guertchakoff

Rédactrice en chef adjointe: Julie Müller-Pellegrini

Directeur artistique: Pierre Broquet

Tirage: 141’900 exemplaires / 10 fois par an Envoi emails: 80'000 exemplaires

Publicité: Sylvie Bernaudon, Donatien Presutti info@immobilier.ch Tél +41 22 307 02 20

Toutes les éditions sont disponibles sur immobilier.ch

ÉDITO

LA FIN DU PAPIER

C’est un moment historique. Notre groupe, immobilier.ch, a décidé cet été de renoncer au papier et de se concentrer sur le digital, tout en maintenant son objectif d’être la référence en matière de contenus immobiliers. Vous avez ainsi dans les mains l’ultime parution d’un support lancé en avril 1998. À l’époque, l’aventure démarre avec 9 agences immobilières (SPG, Brolliet, CGi immobilier, Naef, Moser & Vernet, Bory & Cie, rejoints rapidement par Rytz à Nyon) qui s’associent pour lancer avec le journaliste Thierry Oppikofer l’hebdomadaire Tout l’Immobilier. En réalité, il y avait même eu des prémices sous la forme d’un supplément immobilier du Journal de Genève, intitulé le Journal de l’Immobilier, dirigé par Thierry Oppikofer entre 1993 et 1998 et dans lequel le soussigné a officié.

Finalement, après avoir avalisé le rachat des actifs de l’entité qui éditait Tout l’Immobilier, mais aussi le magazine mensuel immobilier.ch lancé en avril 2019 et le bimensuel devenu trimestriel Prestige Immobilier (démarré en mars 2006), la nouvelle structure (créée en mai 2013 par l’USPI Suisse, immobilier.ch a ouvert son capital en 2016 à 115 agences immobilières de Suisse romande pour développer son portail Internet) avait souhaité adapter sa ligne rédactionnelle dès septembre 2021 en engageant une nouvelle équipe venue du magazine économique Bilan et dirigée par moi-même.

La nouvelle stratégie adoptée par notre conseil entend miser sur le digital en adaptant notre portail Internet. Dès début 2026, du contenu rédactionnel sera mis en ligne quotidiennement et relayé sur certains réseaux sociaux. En parallèle à cela, notre rédaction va continuer de fournir des articles fouillés à des groupes de presse, à commencer par Le Temps. Au plaisir de vous retrouver sur immobilier.ch!

Par Serge Guertchakoff Rédacteur en chef

IMMO BRÈVES GENÈVE

C’est dans l’auditorium de la FER Genève que s’est déroulée la 41e cérémonie de remise des certificats et des prix de l’Association professionnelle des gérants et courtiers en immeubles de Genève (APGCI). Après un bref discours de la présidente de la commission formation, Caroline Pinatel, Yvan Ballif, nouveau président de l’USPI Genève, et Cédric Perruchoud, président du Comité de l’APGCI et vice-président de la commission formation, ont appelé sur scène chaque lauréat. Tout d’abord neuf apprentis ayant suivi une formation de 100 heures entre la 2e et la 3e année et dont le taux de réussite était de 82%, avec la remise de deux prix spéciaux (meilleure moyenne de CFC à Ivana Lara

NOUVEAU BÂTIMENT PREMIUM POUR LES PORTS FRANCS

Les Ports Francs et Entrepôts de Genève engagent la réalisation d’un immeuble de 15’188 m2, conforme au standard Minergie-P et dédié au stockage sécurisé de biens de grande valeur. Conçu par le bureau d’architectes GLAA et réalisé par HRS, l’ouvrage sous douane augmentera d’environ 10% la capacité du site de Lancy. Doté de technologies de pointe pour la conservation et la sécurité, il sera mis en service fin 2027. Ce projet stratégique, financé sans subsides publics, accompagnera la modernisation progressive des infrastructures existantes et s’inscrit dans la volonté de concilier haut niveau de service, durabilité et soutien à l’économie genevoise (où ils sont ancrés depuis plus de 130 ans). JMP

Pommier, et meilleure moyenne sur la partie immobilière à Emma Gremaud). En matière de formation continue, grâce à un taux de réussite de 74%, 35 employés de régie ont reçu leur certificat pour la formation généraliste Immobase et la remise d’un prix (meilleure moyenne à Romane Bellamy avec une note de 5.91). Pour le cours de perfectionnement professionnel Immoplus, 17 employés de régie l’ont décroché (71% de réussite) et le prix de la meilleure moyenne a été remis à Nicolas Lejeune. Enfin, 21 techniciens ont réussi la formation Immotechnique (taux de réussite de 81%). Deux lauréats ex-aequo ont eu la meilleure moyenne: Fannie Lavastre et Hugo Bzdak. SG

PREMIÈRE INFRASTRUCTURE «RAIL-ROUTE» DE DÉPOLLUTION

L’Eco-plateforme-Lignon (EPL) a été inaugurée fin octobre à Vernier, marquant une avancée majeure pour la gestion durable des matériaux de chantier. Cette installation de 10'000 m2, portée par Ebiox et exploitée par Ecosor et Grisoni-Zaugg, traite aussi bien les matériaux faiblement que fortement pollués, y compris les PFAS. Reliée directement au rail, elle réduit les transports routiers et les émissions de CO2, tout en garantissant un traitement en halles fermées limitant nuisances et risques environnementaux. Construite en béton circulaire et dotée d’une toiture solaire, l’EPL illustre ainsi les principes de l’économie circulaire. Rendue possible par la FTI, elle s’impose comme un modèle d’infrastructure industrielle durable et un levier concret pour la transition écologique du secteur. JMP

L’aperçu de l’actu

Lausanne propose un parcours lumineux pour redécouvrir les rues et places du centre-ville.

Premier coup de pioche pour la requalification de la route de Crassier à Eysins.

Rossinière rejoint le réseau des plus beaux villages de Suisse.

IMMO BRÈVES VAUD

UN SOUTIEN RENFORCÉ AU LOGEMENT DURABLE

La Municipalité de Lausanne, en partenariat avec le Canton, renouvelle les aides à la pierre pour deux projets importants. Le premier concerne la reconstruction du site des Bordes-Crêtes, menée par la Société coopérative d’habitation Lausanne. Le nouveau bâtiment comprendra 105 logements d’utilité publique, dont des logements à loyers modérés et abordables, ainsi qu’un accueil parascolaire, des locaux associatifs, des commerces et un parking souterrain. Le second soutien porte sur l’assainissement énergétique des immeubles de la route de la Clochatte, appartenant à la Fondation lausannoise pour la construction de logements, afin d’en garantir la durabilité. Les subventions annuelles seront valables sur 15 ans. JMP

CRÉATION DE TOITURES POTAGÈRES SUBVENTIONNÉES

La Ville de Lausanne initie un dispositif d’aide financière pour les propriétaires destiné à promouvoir l’aménagement de toitures potagères. Cette initiative, qui s’inscrit dans la stratégie «Nature en ville», vise à renforcer la biodiversité, réduire les îlots de chaleur et offrir de nouveaux lieux de rencontre au cœur des quartiers. Les toits, souvent inutilisés, pourront ainsi accueillir potagers partagés, herbes aromatiques et espaces conviviaux, contribuant à une agriculture urbaine accessible à tous. Les subventions couvriront jusqu’à 50% des coûts, pour un montant compris entre 5000 et 25’000 francs, à condition que les projets respectent les règles locales et garantissent au moins cinq ans d’exploitation. Les demandes peuvent être déposées dès maintenant auprès du Service des parcs et domaines. JMP

VEVEY LANCE LA MÉTAMORPHOSE DE SA PLACE DU MARCHÉ

Tant attendue, la transformation de la place du Marché de Vevey a enfin démarré. Un chantier étalé jusqu’en 2028 qui fera de ce vaste espace (26’000 m2) un lieu plus accueillant, végétalisé et largement dédié aux piétons. Conçu par Verzone Woods, le projet prévoit 65 nouveaux arbres, un revêtement entièrement renouvelé, des espaces publics modernisés et une ouverture renforcée sur le lac. Les travaux, menés par étapes, maintiendront marchés, manifestations et commerces, tandis que 150 places de stationnement resteront disponibles. Les premières interventions, jusqu’en juin 2026, porteront sur les franges de la place et sur les réseaux techniques. Une exposition à l’Office du tourisme permet au public de découvrir le futur visage de ce site emblématique. JMP

Alpine Property Report

ÊTES-VOUS PLUTÔT VERBIER OU CRANS-MONTANA?

Chaque année Naef Prestige publie l’étude menée avec Knight Frank qui analyse les grandes tendances du marché immobilier dans les principales destinations de ski des Alpes européennes. Nous nous sommes focalisés sur le duel entre les deux stations romandes les plus populaires.

Comme l’indique le dernier Alpine Property Report et comme l’on pouvait s’y attendre, les Alpes européennes continuent d’attirer investisseurs et résidents. Les résidences alpines haut de gamme ont enregistré une hausse moyenne de 23% sur cinq ans. Sur un an, l’indice alpin Knight Frank progresse de 3,3%, tiré par la Suisse (+5%), qui surpasse la France (+1,2%).

Andermatt arrive en tête de cette progression avec +14,6%, profitant de l’absence de

restrictions pour les acheteurs étrangers. Davos (+10%) et Cortina d’Ampezzo en Italie (+10%) complètent le podium, cette dernière bénéficiant de l’arrivée des Jeux Olympiques d’hiver 2026. À Crans-Montana, la croissance des prix durant la période juin 2024 - juin 2025 était de 3,3% tandis qu’elle n’a atteint que 0,5% à Verbier. Précisons que cet indice ne tient compte que des résidences de luxe.

En termes de prix, Gstaad reste la station la plus onéreuse, Verbier arrive sur

COMPARAISON DES PRIX PRIME € PAR M2, FOURCHETTE DE PRIX DE 5%* Station

la 4e marche, devant Zermatt, tandis que Crans-Montana est à la 15e place. Nous en avons profité pour interroger les responsables des agences Naef Prestige | Knight Frank de Verbier, Annabelle Common et Crans-Montana, Monica Lopes. Notre interview croisée.

Comment se porte le marché des transactions sur ces douze derniers mois à Verbier?

Le marché est resté extrêmement actif,

en particulier sur le segment prime et ultra-prime. Les volumes de transactions restent élevés. Nous avons observé une nette hausse des acquisitions en résidence principale d’environ 10 à 15%. Les valeurs se situent entre 20’000 et 30’000 CHF/m2 pour les biens prime, et atteignent désormais 40’000 à 50’000 CHF/m2 dans les immeubles de luxe avec des installations spa privées, en plein centre ou en bord de piste, accessibles aux étrangers en résidence secondaire.

Et à Crans-Montana?

Le marché s’est montré particulièrement dynamique ces 12 derniers mois. Les demandes de résidences secondaires et principales ne font qu’augmenter. Les investissements parlent d’euxmêmes. Un récent article du Nouvelliste démontre que plus d’un milliard de francs vont être investis dans la station à travers plusieurs projets d’envergure, tels que l’aire d’arrivée de la piste Nationale en vue de la Coupe du monde de ski en 2027 ou le projet hôtelier à Aminona.

Quels sont les types de bien qui sont les plus recherchés à Crans-Montana?

Dans le contexte mondial actuel, de plus en plus d’étrangers, mais également des Suisses, souhaitent s’installer dans notre station de manière permanente. De ce fait, la demande de résidences principales a augmenté ces dernières années. Crans-Montana a un pas d’avance sur toutes les autres stations car, de janvier à décembre, il y a toujours quelque chose à faire. Le prix du m2 est très diversifié: du simple à CHF 9000/m2 jusqu’à CHF 25’000/m2. Les biens les plus recherchés se situent dans la fourchette en dessous de 4 millions.

Et à Verbier, qu’en est-il?

avec un seul nom, au bénéfice du statut de résidence secondaire. On voit aussi de plus en plus de familles se tourner vers le quartier proche de la nouvelle école internationale et du centre sportif.

Quel rôle jouent les écoles internationales à Verbier sur la demande et la typologie des clients?

La présence de la Verbier International School (ndlr. qui accueillerait environ 130 élèves à l’année) et surtout la fusion récente de deux écoles (Copperfield) a été un véritable tournant pour la station. Elle attire des familles qui passent désormais la majeure partie de l’année à Verbier.

Et à Crans-Montana, avec la Régent, coachée par le célèbre Institut le Rosey, qui accueille désormais plus de 260 étudiants de plus de 50 nationalités?

La Régent International School, tout comme les Roches à Bluche, bénéficient d’une réputation mondiale et attirent des familles venues d’Europe, du Moyen-Orient ou encore d’Asie.

Qu’est-ce qui manque encore pour convaincre la clientèle hésitante d’investir dans vos stations respectives?

MONICA LOPES: À vrai dire, rien. Peu de stations peuvent revendiquer une telle richesse d’activités et de services à l’année.

ANNABELLE COMMON: Difficile de trouver un défaut dans une station de renommée mondiale, si ce n'est que certains profils d'acheteurs UHNW (ultra-high-net-worth) souhaiteraient davantage de marques de luxe dans la station ou une offre gastronomique plus variée.

Serge Guertchakoff

Les appartements clé en main, avec de l’espace, une bonne localisation et une belle vue: typiquement des 3 à 5 chambres, pour des budgets entre CHF 3 et 6 millions. Il y a toujours une forte demande pour les chalets disponibles à l’achat par des étrangers

Gérance

UNE RÉGIE RACHETÉE PAR SON ÉQUIPE DE DIRECTION

Bien qu’elle ait vu le jour officiellement en 2017, la régie Gestion de Patrimoine Foncier a connu une croissance significative, notamment grâce au rachat des activités de gérance de m3 en 2025. Portrait.

L’histoire commence en 2017, lorsque Blaise Delacuisine Mex rejoint le groupe m3, après avoir œuvré pendant 15 ans comme directeur financier chez Bory & Cie. À cette époque, m3, fondé par Abdallah Chatila, amorce une phase de développement dynamique.

Alors qu’en 2015, m3 avait décidé de céder son secteur PPE à la SPG, un changement de stratégie est opéré courant 2017. Décision est prise de recréer un secteur PPE, d’où le rachat en 2020 de Gestion de Patrimoine Foncier (qui re -

De gauche à droite, Alexandre Baudoin, Blaise Delacuisine Mex, Clément Villard et Floriane Clerc. DR

groupait alors les activités de gérance de Simonin et de la Régie du Mail) par le groupe m3 auprès de ses deux fondateurs, Flavio Brisotto et José Exposito. En 2021, m3 reprend également la Régie Graber Sàrl, très active au Lignon (Vernier). En 2024, dans le cadre d’une réorganisation de ses activités, Abdallah Chatila annonce son intention de céder l’activité gérance de m3. Le cabinet d’audit Forvis Mazars est mandaté.

En janvier 2025, Blaise Delacuisine Mex, alors à la tête de l’activité gérance, décide de faire une offre à Forvis Mazars.

Le processus s’est accéléré en avril dernier. Les différentes parties se sont mises d’accord sur le périmètre de vente. Le 20 avril 2025, Blaise Delacuisine Mex a racheté GPF et Régie Graber. Puis, dans un second temps, il a également repris les activités gérance et ventes de m3, ainsi que la marque Lake Geneva Prestige qui s’occupe du courtage des biens de prestige. En effet, entre temps, le groupe avait décidé d’abandonner la franchise John Taylor.

75 collaborateurs

Ainsi, depuis le 1er juin, la totalité des 75 collaborateurs opère au sein de l’entité GPF Gestion de Patrimoine Foncier. «La structure a été simplifiée. Et, comme je n’ai pas vocation à être un chef d’entreprise familiale, mon envie étant de créer de la valeur, j’ai fait rentrer au capital trois managers plus jeunes», nous confie l’administrateur.

Alors que Blaise Delacuisine Mex, 53 ans, garde la majorité du capital, Clément Villard, 39 ans (responsable du département gérance), Floriane Clerc, 42 ans (responsable du département PPE et grands travaux), ainsi qu’Alexandre Baudoin, 36 ans (directeur des ventes) sont désormais à ses côtés au sein de la holding détenant les deux régies. «Il s’agit de préparer le futur et de faire le maximum pour que tout le monde tire à la même corde», observe l’actionnaire de référence. Précisons que les trois cadres étaient déjà en place chez m3 depuis près de dix ans, voire davantage pour l’un d’entre eux.

Continuité

«Nous venons de faire trois belles ventes en octobre sur Genève, soit pour environ 30 millions de francs, ceci avec une équipe de six personnes, dont quatre courtiers basés à la Corraterie», confie Alexandre Baudoin. Un emplacement qui ne doit rien au hasard. Blaise Delacuisine Mex avait en effet débuté chez Naef lorsque celle-ci avait ses bureaux dans cette même artère iconique de l’hypercentre de Genève. «Nous voulons être reconnus comme un acteur de qualité, privilégiant la transparence et évitant les activités de promotions pour préserver l’indépendance de ses conseils.»

Petit détail qui n’en est pas vraiment un: «Tous nos clients nous ont renouvelé leur confiance et sont ravis de cette issue», affirment les dirigeants de GPF avec un brin de fierté légitime. Et pourquoi avoir décidé de garder le nom GPF? «Le nom GPF a été conservé pour sa neutralité et son ancrage local.»

Digitalisation en cours

«Nous avons beaucoup investi dans la digitalisation avec, entre autres, le développement de différents portails (propriétaires, copropriétaires, résidents, fournisseurs et collaborateurs). Ces systèmes nous permettent une meilleure traçabilité des demandes et optimisent les actions de toutes les parties.»

Parmi les projets en cours: la mise en place d’un formulaire de satisfaction suite aux interventions. La régie dispose à l’interne d’un spécialiste de l’intelligence artificielle ceci afin d’avoir un rendement meilleur par mandat pour pouvoir ensuite être plus proche des clients. Dans un second temps, elle souhaite mettre l’IA à disposition des propriétaires.

Actuellement majoritairement implantée sur Genève, avec une petite présence sur la Terre Sainte (ndlr. le territoire allant de Versoix à Nyon), la société envisage de reprendre une structure pour se développer sur l’ouest vaudois.

Serge Guertchakoff

Anniversaire

LA RÉGIE DU MAIL FÊTE SES 30 ANS

Fondée en 1995 par Flavio Brisotto, la Régie du Mail célèbre son jubilé.

Entrepreneur dans l’âme, Flavio Brisotto travaillait en tant qu’expert immobilier pour les services de l’Etat de Genève lorsqu’il décide d’installer ses premiers bureaux à la rue de la Muse. Quant à l’origine de son nom, il se souvient en riant: «J’étais au téléphone avec un juriste, il m’a demandé comment s’appelait ma régie. Je me suis retourné, j’ai vu la Plaine de Plainpalais, l’avenue du Mail. J’ai répondu: c’est la Régie du Mail. Voilà comment elle est née!»

Flavio Brisotto. DR

Inscrite au Registre du commerce le 10 novembre 1995, la régie démarre son activité avec un premier mandat confié par l’Etat de Genève: une villa à Versoix. Très vite, la structure se développe: «J’ai commencé seul et j’ai ensuite engagé une apprentie et un gérant technique. Après cinq ans, nous étions déjà une dizaine.»

En 2010, la Régie du Mail prend une nouvelle dimension avec le rachat de la Régie Simonin et de l’agence ABI qui sont réunies sous la bannière GPF - Gestion de Patrimoine Foncier. «La petite Régie du Mail reprenait la grande Régie Simonin», résume avec simplicité Flavio Brisotto.

Mais après une décennie de fort développement, Flavio Brisotto choisit de revenir à une structure plus agile et humaine. En 2018, il relance la Régie du Mail avec une équipe de sept collaborateurs, dont plusieurs fidèles de la première heure. Aujourd’hui, l’équipe comprend une vingtaine d'employés.

Installée à Carouge depuis 2002, la Régie du Mail revendique son identité locale et sa proximité avec le terrain: «Je me sens plus Carougeois que jamais. On connaît les gens, on consomme ici.» La régie gère actuellement un patrimoine immobilier composé d’immeubles locatifs, de propriétés par étage et de coopératives.

«J’ai découvert les coopératives fin 1999 grâce à une coopérative d'habitation, l’une des plus anciennes de Genève. Nous étions encore une petite régie par rapport à quelques grandes agences de la place, mais c’est nous qu’elle était venue voir», explique Flavio Brisotto. «Nous continuons à la gérer, après plus de 25 ans, une belle preuve de fidélité pour l’avenir.» Très investi, Flavio Brisotto a participé à la fondation de la coopérative d’habitation Rhône-Arve, donnant vie à six projets dans le canton, toujours gérés par la Régie du Mail.

En 2025, la Régie du Mail célèbre non seulement son trentième anniversaire, mais aussi le début d’une nouvelle ère. Flavio Brisotto a engagé un processus de transmission «sur cinq à sept ans», précise-t-il. «À l’avenir, la Régie du Mail sera transformée en société anonyme avec comme principaux acteurs ma fille Samantha Johner-Brisotto, avocate de formation et passionnée depuis toujours par l’immobilier, et Anthony Lachavanne, gérant d’immeubles breveté. La famille Brisotto restera majoritaire au capital. SG

Entreprise totale

«LIVRER UN BÂTIMENT N’EST PAS SUFFISANT, IL FAUT AUSSI APPORTER UN SERVICE»

À la tête de 205 personnes en Suisse, Pascal Langeron, le directeur général d’Alpenda (ex-Steiner Construction), présente sa vision du marché. Mandaté pour les importants travaux en cours au Hilton et au Fairmont, cette entreprise totale a réussi à capitaliser sur le chantier de l’hôtel Woodward qui lui a apporté un savoir-faire supplémentaire.

Lancée en mai 2025, la nouvelle marque Alpenda a pris le relais de Steiner Construction. «Nous avions la volonté de marquer le caractère suisse et alpin de l’entreprise en se démarquant du passé», résume Pascal Langeron, Directeur général d’Alpenda. Détenue par un groupe familial lorrain, Demathieu Bard, fondé il y a plus de 160 ans, la nouvelle marque n’a pas tardé à être visible sur de nombreux chantiers d’importance en Suisse romande. En voici un bref échantillon représentatif: Campus Biotech B4 (un bâtiment dédié aux laboratoires humides et secs, avec des bureaux de recherche, des espaces de coworking et des salles de conférence), la rénovation en cours du Bureau International du Travail, le chantier en cours du Fairmont Grand Hotel Geneva, le Hilton Genève Aéroport ou encore la Manufacture du Brassus Audemars Piguet.

Savoir-faire

Alpenda bénéficie du chantier mené entre 2018 et 2021 pour créer le magnifique The Woodward, un boutique hôtel de 26 suites, deux restaurants (l’Atelier Robuchon et le Jardinier) et un spa avec piscine, venus dynamiser cet immeuble post-haussmannien qui abritait un temps une banque.

«Cela a été notre premier mandat dans le très haut de gamme. Il nous a permis de capitaliser sur le savoir-faire avec le retour d’expérience de nos partenaires sous-traitants. Nous faisons des appels d’offres selon les compétences. Par exemple, toutes les entreprises de carrelage ne maîtrisent pas le calepinage spécifique au marbre. Je peux vous citer la

PME suisse Gruyeria avec laquelle nous avons collaboré sur ce chantier exigeant. Ce que nous recherchons, c’est de l’hyper compétence, même si il y a aussi des enjeux financiers. Mais, plus nous prenons des entreprises bon marché, plus nous aurons des problèmes à gérer ensuite, ce qui coûte en temps et en argent», observe Pascal Langeron, arrivé à l’été 2018 chez Steiner après une carrière menée chez Bouygues et Vinci.

60 ingénieurs sur le chantier

Nul doute que la qualité du résultat final aura convaincu d’autres propriétaires d’hôtels de faire appel à Alpenda: le groupe Victory les a sollicités pour la rénovation complète du bâtiment du Fairmont Grand Hotel Geneva, tandis que les Qataris les ont choisis pour la rénovation du plus grand hôtel de Suisse, le Hilton Genève Aéroport.

«De par notre expérience hôtelière, nous essayons de tenir compte de l’expérience client. C’est une question d’état d’esprit. Nous partons du constat que se contenter de délivrer un bâtiment n’est pas suffisant. Il faut aussi apporter un service», ambitionne le directeur général. À l’heure actuelle, pour Alpenda cela représente concrètement jusqu’à 60 ingénieurs en permanence sur le chantier genevois du Fairmont. Il s’agit de spécialistes par typologie d’objet à réaliser. «Dès la conception, nous avons une quinzaine d’ingénieurs qui calculent et dialoguent avec les bureaux d’ingénieurs externes.»

Métiers à grand risque

Alpenda emploie un certain nombre d’ingénieurs EPFL et aussi HES. «La Suisse dispose d’excellents ingénieurs pour les infrastructures, tels que les tunnels, ceci pour des raisons historiques. Mais, dans le bâtiment, il en manque. Nos collaborateurs sont soit des conducteurs de travaux, des chefs de projets ou encore des directeurs de travaux, selon la taille et la complexité des chantiers. Chez nous, vous ne trouverez jamais deux chantiers pilotés par une seule et même personne.»

«Nous exerçons des métiers à grand risque où l’on réalise des prototypes à

chaque commande. Cela demande une certaine agilité et du bon sens», ajoute Pascal Langeron. Alpenda n’entend pas pour autant se spécialiser sur des projets haut de gamme. «Il n’y a pas de bon ou de mauvais projet. Nous voulons pouvoir adresser une réponse à tous les clients, dès 5 millions de francs. Qu’il s’agisse de marchés publics ou privés.» Le dirigeant nous indique que le volume d’affaires d’Alpenda est «relativement stable» de -

puis la fin du Covid. Il tourne autour des 300 millions de francs. «Le souci est plutôt la tension sur les prix. Les coûts de production ont augmenté alors que les prix de vente n’ont pas forcément suivi la même tendance». Et l’avenir? «Les enjeux les plus forts concernent les lots techniques et les façades à cause des questions énergétiques.»

Serge Guertchakoff

Anniversaire

UNE RENAISSANCE MAÎTRISÉE

Avec 183 collaborateurs, dont près de 165 ouvriers, GPI est un employeur majeur du secteur. Après une année 2023 mouvementée, cette PME s’est profondément restructurée et confirme aujourd’hui son redressement et son renouveau.

Créée en 2015 sous le nom de D’Orlando GPI, GPI a connu une ascension rapide, réalisant notamment l’un de ses premiers grands chantiers pour un centre hospitalier de renom: L’Hôpital de la Tour (2016-2017). En moins de 10 ans, son chiffre d’affaires s’élève à plusieurs dizaines de millions de francs avant que la faillite d’une entité sœur, Claudio d’Orlando au printemps 2023, n’impose de profonds changements. C’est volontairement que l’entreprise a alors choisi de ne pas communiquer, préférant d’abord se concentrer sur sa reconstruction interne. Ce qui a porté ses fruits car GPI (ndlr. pour Gypserie Peinture et Isolation) a aujourd’hui achevé sa transformation.

La renaissance de l’entreprise

Dès la fin de l’année 2023, GPI est passée sous le contrôle d’un nouvel actionnariat, représenté par Jean Degaudenzi et Bernard Riondel, tous deux actifs depuis plusieurs dizaines d’années dans le secteur immobilier genevois. L’arrivée de ce nouvel actionnariat a permis un renforcement considérable des moyens économiques et commerciaux de l’entreprise. La triste disparition du précédent cofondateur et directeur général François Culot en décembre 2023, figure historique du secteur, a constitué un défi supplémentaire pour GPI. Nicolas Sparfel a néanmoins pris sa succession, fort de 18 ans d’expérience dans le secteur à Genève, en prenant le rôle de directeur général en avril 2024.

Évolution à venir

GPI boucle l’année 2024 avec un chiffre d’affaires de 25 millions et prévoit une progression comprise entre 2% et 4% en 2025, l’objectif étant de garder une

totale maîtrise de la croissance de la société, mais également et surtout, de la qualité des prestations fournies. Avec ses 183 collaborateurs, GPI représente par ailleurs un employeur majeur du secteur du second œuvre à Genève. Sa particularité: regrouper tous les corps de métiers indispensables pour conduire des projets complexes sans avoir à recourir à la sous-traitance. Plâtriers, bâtisseurs, poseurs de cloisons légères et faux plafonds, peintres, tapissiers, décorateurs, staffeurs ornemanistes, isoleurs, façadiers... autant de savoir-faire réunis pour garantir délais maîtrisés et qualité d’exécution.

Intervenant aussi bien sur des marchés privés, institutionnels que publics, GPI opère de l’appartement locatif à l’ensemble immobilier, de la villa privée au

bâtiment industriel ou commercial avec professionnalisme et rigueur. En acteur de la transmission et du savoir-faire, GPI investit en outre dans l’avenir en formant une dizaine d’apprentis dans des métiers rares et recherchés tels que staffeur ornementiste ou tapissier, contribuant activement à la préservation d’un patrimoine artisanal unique. Mais aussi 5 à 8 personnes en situation d’immigration ou de réinsertion professionnelle, ce en partenariat avec la CPSO, l’AI, Réalise, l’ORIF et Yojao. La preuve qu’avec de la volonté, du sérieux, des compétences et un engagement indéfectible, il est possible de surmonter une crise et de transformer celle-ci en opportunité permettant de retrouver rapidement le chemin du succès.

Catherine Cornu-Vacheron

Réduire l’empreinte carbone

«C’EST LOUABLE, MAIS CELA RISQUE D’ÊTRE COMPLIQUÉ»

Responsable du service Valorisation, Energie et Rénovation chez GerofinanceRégie du Rhône, Jordan Giraud craint que la modification d’un règlement à Genève pour réduire l’empreinte carbone ralentisse les futures rénovations.

Pour sa dernière conférence de presse, le conseiller d’état écologiste genevois Antonio Hodgers avait présenté, le 16 octobre dernier, les modifications d’un règlement «afin de réduire l’empreinte carbone des constructions.» Il avait prévenu: «À terme, l’état pourra refuser de délivrer une autorisation de construire si le chantier prévu est trop intense en carbone.»

De quoi parle-t-on? Un bilan carbone par lots de matériaux devra être effectué dès 2027 pour les bâtiments de l’Etat de Genève puis, dès 2029, les requérants demandant une autorisation de construire devront fournir un concept bas carbone pour toutes les constructions et les rénovations concernées. Enfin, dès 2034, l’état appliquera les nouveaux seuils bas carbone.

«Alors que les efforts climatiques se concentraient jusqu’ici sur les émissions liées à l’exploitation, cette réforme vise le carbone caché dans les matériaux durant le cycle de vie (notamment extraction, fabrication et transport compris). Sur le papier, c’est louable, mais sur le terrain, cela risque d’être un peu plus complexe. «J’observe qu’il est d’ores et déjà compliqué pour les différentes politiques publiques de se coordonner. En rajoutant un filtre supplémentaire, quels arbitrages seront effectués? Par exemple, si l’on décide de choisir un isolant moins épais, afin de consommer moins de carbone à sa conception, le propriétaire concerné sera-t-il toujours éligible à une subvention?» se demande Jordan Giraud.

Le spécialiste constate que les entreprises concernées sont encore peu formées sur ces thématiques. «L’état devra s’impliquer pour les accompagner. Il s’agira aussi que l’ensemble de la chaîne de valeur se mette en ordre de bataille. Cela va nécessiter un important travail de coordination. Il faudra que les entreprises disposent de suffisamment de stock de matériaux de réemploi, que le marché se mette en place. Et se pose la question suivante: serons-nous d’accord de payer davantage pour réutiliser des matériaux recyclés? Si l’on souhaite réutiliser des sanitaires, cela pourrait s’avérer un peu bloquant pour certains», relève Jordan Giraud. Reste que cette économie circulaire pose la question de la durabilité: «qu’en sera-t-il des garanties?».

Parmi les autres points relevés par ce spécialiste: le fait que cette évolution va encore renforcer la consolidation au sein des PME concernées et que de plus en plus de propriétaires privés à parc réduit vont préférer se dessaisir de leur bien immobilier au profit des acteurs institutionnels, entre autres. Plus globalement, Jordan Giraud espère vivement que les bonnes intentions genevoises n’aboutissent pas à freiner les projets de rénovation qui doivent s’accélérer pour atteindre les objectifs climatiques.

Serge Guertchakoff

1ÉRE AGENCE SUISSE AU SERVICE DES PARTICULIERS

Des professionnels au service des particuliers

Praille-Acacias-Vernets (PAV)

UN SECOND QUARTIER SORT DE TERRE

Le chantier relatif au plan localisé de quartier Etoile 1 s’est ouvert. Ce sont 319 logements qui vont sortir de terre d’ici 2029, notamment dans une nouvelle tour de 90 mètres.

Alors que les premiers habitants du nouveau quartier Quai Ver nets arriveront au printemps prochain sur le site de l’an cienne caserne des Vernets à Genève, un second quartier du périmètre PrailleAcacias-Vernets (PAV) est en train de se concrétiser. Ce dernier est idéalement situé à quelques centaines de mètres de la nouvelle gare ferroviaire Lancy PontRouge. Le 5 novembre dernier, la Fon dation PAV, la Caisse de Prévoyance de l’État de Genève (CPEG), la Caisse de Pensions de l’État de Vaud (CPEV) et les Retraites Populaires ont annoncé l’ou verture du chantier relatif au plan localisé de quartier (PLQ) Etoile 1.

Maison Baron restaurée

D’ici 2029, une tour de vingt-huit étages, ainsi que deux immeubles de neuf étages, prendront place entre la route des Acacias, l’avenue de la Praille et la Drize remise à ciel ouvert. On

Au premier plan, le campus Pictet et le parking de l'Etoile, le chantier qui s'ouvre se situe entre les deux. DR

À gauche, le campus Pictet, au centre le nouveau canal avec la Drize à ciel ouvert, et à droite, l'emplacement qui accueillera 320 nouveaux logements. Pierre Broquet

parle d’environ 320 logements et d’une crèche communale (sise sur Carouge), mais aussi de la rénovation de la Maison Baron, laquelle devrait accueillir des «activités sociales et culturelles». Ces trois immeubles, dont la construction démarre ces jours, se situent en vis-àvis du Campus Pictet de Rochemont et le long de la rivière Drize. Un quatrième immeuble va venir rapidement com-

pléter ce nouvel ensemble, le long de l’avenue de la Praille, destiné à offrir une centaine de logements aux étudiants de l’Université de Genève (UNIGE). Selon le service de communication de l’UNIGE, il est prévu que ce bâtiment soit livré en 2028.

Rappelons que l’inauguration officielle de ce tronçon de la Drize remise à ciel

Quai Vernets quasiment livré

Premier nouveau quartier du vaste périmètre du PAV, Quai Vernets a d’ores et déjà pris place là où se trouvait la caserne militaire jusqu’à l’été 2019, et qui avait rouvert ses portes entre mars et août 2020 pour l’hébergement d’urgence des personnes sans-abri au début de la pandémie de COVID-19. La démolition de ce bâtiment inauguré en 1913 était achevée à la fin du printemps 2021. La caserne des Vernets ayant été occupée par l’armée pendant plus d’un siècle (1913-2019), le terrain était fortement impacté par des activités militaires: stockage d’hydrocarbures, ateliers de maintenance de véhicules, anciennes fosses à carburants et à huiles, et présence de métaux lourds dans les sols. Le site a donc été classé comme potentiellement pollué dans le cadastre des sites pollués du canton de Genève (OCAN).

Les analyses et forages exploratoires ont été réalisés dès 2018-2019, parallèlement à la libération du site par l’armée. Les travaux de dépollution proprement dits ont été effectués entre 2020 et 2021, avant les premières fondations du nouveau quartier.

Au final, ce nouveau quartier va comprendre 1355 nouveaux logements (dont 300 pour les étudiants), une nouvelle école primaire, une tour de 86 mètres avec 256 appartements répartis sur 26 étages. À cela s’ajoutera un bâtiment de 14 étages pour les Facultés d’économie et de management, ainsi que les Sciences de la société, lequel pourra accueillir 3000 étudiants dès la rentrée scolaire 2029. Ce dernier immeuble a été financé par la Fondation Wilsdorf.

ouvert s’est déroulée le 25 novembre. Quant au Campus Pictet, le déménagement des collaborateurs a débuté voici quelques mois. «800 collaborateurs sont déjà installés dans nos nouveaux locaux et les déménagements continueront de manière graduelle jusqu’en juin 2026, date à laquelle l’entièreté des espaces du Campus (salons clientèle, Auditorium, arcades commerciales, etc.) seront

320 nouveaux logements et une crèche

RoutedesAcacias

Route des Jeunes

terminés», comme nous l’a précisé le service de presse du groupe bancaire.

Nouvelle tour

Pour en revenir à la concrétisation du PLQ Etoile 1, ce projet de développement repose sur l’octroi par la Fondation PAV de droits de superficie aux trois investisseurs organisés en consortium, soit la CPEG pour la nouvelle tour, la CPEV pour l’immeuble B, et Retraites Populaires pour l’immeuble C (voir le plan ci-dessus).

L’Etoile 2

Le périmètre de l’Etoile a été divisé en sous-secteurs. Outre Etoile 1, un second PLQ vient d’être récemment mis à l’enquête: Etoile 2. Il s’agira d’un îlot agrémenté d’une tour de 90 mètres, une fois de plus. Ce sont environ 510 logements qui y sont prévus, lesquels profiteront de la Drize remise à ciel ouvert, mais également d’une cour transformée en «forêt urbaine». Ce PLQ a été mis à l’enquête à la fin de cet été après une séance d’information publique intervenue le 30 juin dernier.

Source: Pierre-Alain Dupraz architectes

D’une hauteur d’environ 90 mètres, la tour A comptera 28 étages. Le projet a été acquis par la CPEG qui en sera l’unique investisseur. Il prévoit une grande diversité de logements, de l’appartement familial au cluster destiné aux jeunes actifs. Un espace commun mutualisé au 9e étage offrira un lieu de rencontres et d’échanges pour les habitants, avec un accès direct aux toitsterrasses. Le rez-de-chaussée abritera également des espaces dédiés à des activités culturelles. La tour comptera 170 logements en loyer libre et 3600 m2 dédiés à diverses activités.

Restaurants et crèche

L’immeuble B, propriété de la CPEV en tant qu’investisseur, comprendra des logements et intégrera une crèche communale exploitée par la Ville de Carouge. Des commerces et une offre gastronomique animeront le rezde-chaussée. Cet immeuble va comprendre 77 appartements, dont 14 avec des loyers contrôlés.

L’immeuble C, propriété des Retraites Populaires, complètera l’ensemble avec des logements familiaux, des com-

merces et des espaces culturels en rez-de-chaussée. Ce bâtiment disposera de 72 appartements, dont 23 avec des loyers contrôlés. Le chantier relatif à ces deux immeubles a été confié à l’entreprise totale Halter. La mise en location des logements des bâtiments B et C est prévue pour fin 2028. «Les inscriptions ne devraient ainsi vraisemblablement pas débuter avant mi2028. Les logements de la tour seront, quant à eux, livrés au printemps 2029», nous a précisé Tiago Pires, porte-parole des Retraites Populaires.

«Le démarrage de ce chantier représente bien plus qu’une étape de construction, c’est la concrétisation d’un long travail de négociation et d’exigence qualitative mené par la Fondation PAV avec ses partenaires. Ce projet marque un nouveau jalon pour l’Etoile et plus largement pour le projet PAV», souligne Bertrand Reich, président de la Fondation PrailleAcacias-Vernets.

Canopée autour de la Drize

Ce nouveau quartier de l’Etoile sera sans voiture en surface, tandis qu’un maximum de végétation est prévu. D’une part, l’îlot privatif reliant les nouveaux immeubles et la nouvelle tour sera un espace en pleine terre, réaménagé et arboré. À cela s’ajoutent les espaces publics bordant ces immeubles, conformément au projet lauréat «Intensité alluviale», développé par le groupement franco-suisse piloté par l’Atelier Roberta dans le cadre du concours Espaces publics du quartier de l’Etoile. Le projet propose une canopée intense et continue, évidée par endroits. Il développe cinq typologies de milieux et d’ambiances: les hauts bosquets, les berges alluviales, les bosquets brisevent frais, les bosquets brise-vent tempéré, et enfin les bosquets secs.

En complément au bosquet central, l’avenue de la Praille accueillera la circulation des bus et quelques plantations, localement sur dalle au-dessus du tunnel routier.

Serge Guertchakoff

Lausanne

MISE À L’ENQUÊTE DU FUTUR QUARTIER DE LA RASUDE

Modifié, ce plan d’affectation porté par Mobimo et CFF Immobilier est enfin mis à l’enquête publique. Il prévoit notamment le maintien de l’immeuble Laverrière et la construction d’une tour de logements.

Le projet de réaménagement de la Rasude, situé entre la gare et la tour Edipresse, remonte à 2015, date à laquelle la Municipalité avait accepté d’ouvrir une procédure de plan de quartier. Une partie des bâtiments et des sous-sols existants sont vides depuis 2009, date du départ du centre de tri postal à Daillens (VD).

La dernière mouture de ce projet apporte les modifications suivantes à ce qui avait été proposé voici deux ans déjà: l’immeuble situé au 45 avenue de la Gare, construit par l’architecte Alphonse Laverrière entre 1948 et 1950, est maintenu. Ce bâtiment, ainsi que le bâtiment Horizon, pourront faire l’objet d’une légère surélévation. Concernant le Gare 45, on parle d’une transformation des combles et de l’ajout d’un seul étage. Le pourcentage de surface de plancher dédiée au logement passe de 20% à 30% (dont 20% de logements d’utilité publique à loyers raisonnables), pour un total de près de 500 personnes logées. Enfin, quatrième modification apportée: la hauteur de la tour. Celle-ci sera «juste en-dessous de l’altitude de la Tour Edipresse», laquelle atteint 507,50 m.

Mis à l’enquête du 19 novembre au 18 décembre, le dossier du plan d’affectation (PA) comprend un règlement, un plan, un rapport d’aménagement selon l’Ordonnance fédérale sur l’aménagement du territoire, diverses annexes, différentes conventions portant sur les aspects financiers, les servitudes, etc., ainsi qu’une charte d’engagement produite par la

Municipalité pour synthétiser les futures actions à mettre en oeuvre.

En cinq points

Venus en nombre pour défendre ce PA, le Syndic Grégoire Junod, et ses collègues Natacha Litzistorf et Pierre-Antoine Hildbrand, résument ainsi ce pôle de mutation urbaine: il s’agit d’une densification intelligente au bon endroit qui préserve le patrimoine bâti (70% des bâtiments existants seront maintenus); des espaces publics végétalisés vont remplacer une zone privatisée et fermée; les piétons seront en surface, accessible aux personnes à mobilité réduite, avec une nouvelle voie qui connecte la place de la Gare à l’Avenue d’Ouchy (un parking souterrain sera en lien direct avec le sous-sol de la place de la Gare pour se connecter au hub de transports publics. Il comprendra 275 places, dont 70 à usage public, ainsi que des bornes électriques et environ

1200 places pour vélo); des commerces, des services et des logements; enfin, une architecture et des énergies favorables au climat. À ce propos, les nouvelles constructions visent le label SNBS (Standard de Construction Durable Suisse) et les rénovations Minergie.

Prochaines étapes

La Ville de Lausanne soumet à la population le PA de la Rasude, puis le PA finalisé sera soumis au Conseil communal pour adoption, puis au Canton pour approbation. À l’issue de cette étape, deux concours seront organisés par les propriétaires avec une approche participative et l’implication de la Municipalité: l’un d’architecture et l’autre d’espaces publics. Enfin, le passage en votation populaire n’est pas à exclure. Au mieux, le projet sera inauguré en 2033.

Serge Guertchakoff

Interview

PILOTER SON PATRIMOINE PLUTÔT QUE LE SUBIR

Entre réformes législatives et exigences environnementales, l’immobilier romand traverse une phase de profondes transformations. Dans ce contexte mouvant, Argecil accompagne les propriétaires privés souvent démunis face à cette complexité croissante.

Abolition de la valeur locative, rénovation énergétique obligatoire, loyers encadrés ou encore transformation des usages, le propriétaire privé se trouve de nos jours face à un puzzle dont les pièces semblent se multiplier. C’est pourquoi, à la tête d’Argecil (société genevoise fondée en 1948 par Claude Bigar), Michel Narbel observe du haut de ses 30 ans d’expérience dans le secteur un basculement vers une gestion immobilière plus stratégique que jamais. Forcée de s’adapter, l’entreprise, dont

le portefeuille atteint aujourd’hui près de 315 millions de francs, s’est transformée peu à peu en acteur hybride, étant à la fois gérante, conseillère holistique, experte fiscale, technicienne du bâtiment et accompagnatrice successorale. Une approche intégrée plus que nécessaire que Michel Narbel nous détaille.

Le contexte immobilier a beaucoup changé ces dernières années. Quel regard portez-vous sur cette évolution?

Le monde immobilier n’est plus le même.

Il est plus juridique, plus polarisé, plus contraignant. La dernière mutation majeure en date est celle des votations de septembre sur la valeur locative mais avant cela, il y a eu par exemple la hausse des exigences énergétiques, les référendums locaux contre des plans de quartier, la multiplication des lois comme la LDTR à Genève ou la LPPPL dans le canton de Vaud, celle sur le CO2... Autrefois, le gérant louait, initiait des travaux et réglait les problèmes quotidiens. Désormais, nous devons devenir des conseillers stratégiques capables d’évoluer dans

un cadre réglementaire dense, avec des enjeux sociaux, énergétiques et économiques multiples.

Justement, quel est le rôle d’Argecil dans ce paysage?

Il agit en interlocuteur unique. Nous assurons les métiers historiques (gérance, PPE, courtage, direction de travaux) et nous allons plus loin en apportant un conseil complet avec la valorisation d’actifs. Tandis qu’un propriétaire institutionnel possèdera tout un service pour l’orienter, les propriétaires privés sont souvent entourés d’une multitude d’interlocuteurs (régie, notaire, fiduciaire, architecte...) qui réalisent leur travail comme il faut mais en silos, sans réelle vue d’ensemble. Résultat: le propriétaire «subit» souvent son immeuble. Nous lui offrons l’équivalent de l’asset management, adapté aux privés. Cette lecture à

360° transforme la gestion immobilière en véritable stratégie patrimoniale.

Typiquement, avec les loyers encadrés, comment continue-t-on à créer de la valeur?

C’est précisément là que notre approche se démarque. Quand le cadre légal bloque les leviers traditionnels de rendement, il faut savoir activer d’autres ressorts pour créer de la valeur. Nous intervenons notamment sur quatre axes.

1. LA VALORISATION DU POTENTIEL

NON BÂTI ET DES RÉSERVES DE DEN-

SITÉ: dans de nombreux cas, un terrain ou un immeuble dispose encore d’un potentiel constructible inexploité. En analysant les règlements communaux, les coefficients d’occupation et la faisabilité technique, il s’agit d’identifier les marges de développement. Cela peut déboucher sur la création de nouvelles surfaces habitables, la surélévation d’un bâtiment ou la reconversion d’un espace existant.

2. L’OPTIMISATION DE L’ÉTAT

LOCATIF: il arrive fréquemment qu’un immeuble soit sous-exploité, avec des loyers historiquement bas ou des surfaces mal valorisées. Il faut alors réaliser une analyse fine de l’état locatif pour ajuster, dans le respect des cadres légaux, les loyers au niveau du marché. Cette démarche, encadrée et argumentée, permet d’améliorer le rendement net tout en maintenant une relation

«Nous allons plus loin en apportant un conseil complet avec la valorisation d’actifs.»

Michel Narbel, directeur général Argecil. Julien Gaspoz

équilibrée avec les locataires.

3. L’ANALYSE PATRIMONIALE ET FISCALE: cela revient à identifier les leviers fiscaux disponibles, que ce soit au niveau de la structure de détention, du financement ou de la planification successorale. Une réorganisation bien pensée peut générer une amélioration nette du rendement global, sans hausse de loyer.

4. L’ANTICIPATION RÉGLEMENTAIRE ET TECHNIQUE: accompagner les clients dans la rénovation énergétique, non pas comme une contrainte mais comme une opportunité. Des investissements ciblés améliorent la valeur verte du bien, réduisent les coûts d’exploitation et préservent le patrimoine sur le long terme.

Avez-vous un exemple récent de valorisation réussie?

Oui, un cas très emblématique est celui d’un immeuble familial à Renens détenu depuis plus de trente ans. Les propriétaires souhaitaient le transmettre à leurs enfants mais ignoraient son potentiel véritable. Notre analyse a révélé l’intérêt d’une surélévation de deux niveaux et d’un état locatif largement sous-exploité. Nous avons accompagné la création de six appartements supplémentaires, tout en réajustant progressivement les loyers existants. Pour obtenir ainsi +25% de valeur vénale, un immeuble entièrement modernisé et une transmission facilitée. Et surtout, nous avons permis à la famille de transformer un héritage émotionnel en patrimoine vivant et pérenne.

Comment se préparer aux bouleversements du marché dans les cinq prochaines années?

Les clés seront la flexibilité et l’anticipation. Modifier les typologies, valoriser les espaces inutilisés, transformer des bureaux en logements, optimiser la 5e façade avec le photovoltaïque, réduire les charges grâce à l’autoconsommation... Le taux de vacance reste très faible mais les normes évoluent vite. Anticiper, c’est éviter d’être submergé. Notre rôle sera celui d’assurer cette veille, d’accompagner les propriétaires et de leur offrir une lecture globale qui dépasse les silos traditionnels.

Propos recueillis par Julie Müller-Pellegrini

Promotions

UNE FIN D’ANNÉE CHARGÉE POUR

Après avoir achevé le quartier du Parc des Crêts à Troinex, le groupe genevois s’apprête à livrer la Fontaine d’Ehden à Corseaux (VD), les résidences de la Tour Carrée à Cologny et 127 appartements près de Lisbonne.

Fondé en 2001 par Magid Khoury, le groupe Capvest ne cesse de développer de nouvelles promotions immobilières, que ce soit à Genève, sur Vaud, mais aussi dans les cantons de Berne et de Lucerne, sans oublier au Portugal à Barreiro et au Canada à Québec. Fort d’une cinquantaine de collaboratrices et collaborateurs, Capvest s’appuie sur des partenaires réputés partout où il développe des projets.

Dix ans au Portugal

Au Portugal, Capvest vient de célébrer le dixième anniversaire de son implantation. Un pays où le groupe suisse a, d’ores et déjà, développé deux opérations et en développe actuellement une troisième représentant plus de 335 millions d’euros et 539 logements. Concrètement, il s’agit de la résidence Tasso comprenant 8 appartements de haut standing au cœur de Lisbonne; la transformation d’un immeuble de bureaux en un immeuble résidentiel luxueux de 13 appartements modernes à Vale Pereiro, avec penthouses et jardins privatifs, récom-

pensée comme le meilleur projet de rénovation/réaménagement résidentiel pour le Portugal aux European Property Awards, et enfin, Nooba sur la rive sud de Lisbonne: un projet résidentiel ambitieux de 518 appartements lumineux avec terrasses, piscine commune et vue sur le Tage. À ce propos, les 127 premiers appartements seront livrés d’ici la fin de l’année et la commercialisation de 70 unités supplémentaires a débuté.

5 grands projets

Parmi les activités de promotion immobilière, le groupe est actuellement engagé dans 5 grands projets, soit des opérations qui représentent à chaque fois une valeur de développement supérieure à 100 millions de francs. Il y a bien entendu le Parc des Crêts à Troinex (GE) qui se déploie sur une parcelle de près de 9 hectares et qui comprend 366 logements (263 appartements en PPE, 40 villas mitoyennes et une résidence seniors) et dont l’achèvement a justement été marqué par la récente livraison de la résidence premium pour seniors (celle-ci compte 63 appartements, soit 45x3 pièces

et 18x4 pièces). À relever la récente obtention du 1er prix dans la catégorie Nouveaux quartiers du Prix de l’immobilier 2025 (coorganisé par le magazine Bilan et le SVIT).

Second grande réalisation, la première grosse opération finalisée par Capvest au Canada. Capvest est présent à Montréal et à Québec à travers sa filiale Capwood. Initialement, le groupe suisse s’est concentré sur des projets de type «value-add» dans le secteur tertiaire avec l’acquisition d’immeubles de bureaux, des cliniques et des centres commerciaux avec des stratégies d’extension, modernisation et conversion en projet résidentiel. Avec la promotion QG Sainte-Foy à Québec, le groupe est passé il y a quelques années à des opérations urbaines mixtes de grande envergure comme en Suisse. Il s’agit d’un projet mixte novateur avec la réalisation d’un village vertical divisé en 4 «districts» avec cinq étages commerciaux, dont une clinique et sept étages résidentiels, incluant 123 appartements avec piscine et terrasse sur le toit, et une halle de restauration haut de gamme englobée dans un gigantesque cube de

de Nooba à Barreiro seront livrés. DR Les quatre bâtiments composant Fontaine d'Ehden à Corseaux sont achevés. DR

LE GROUPE CAPVEST

verre avec de nombreux restaurants sur 4400 m2. Le complexe immobilier a été livré en 2022. Toujours au Canada, le groupe œuvre sur un nouveau projet phare en plein cœur de la cité fortifiée dans le quartier du Vieux-Québec, classé au patrimoine mondial de l’UNESCO. Les travaux viennent de commencer et cette opération devrait être livrée en 2027. Le complexe va comprendre 26 appartements haut de gamme, dont 16 ont déjà trouvé preneur, une salle de gym et une terrasse commune sur le toit. Le projet intègre également une halle alimentaire, ainsi que des services de proximité tels qu’une pharmacie et une clinique.

Citons encore à nouveau Nooba en bordure du Tage, près de Lisbonne. Les 518 appartements qui seront livrés par phases successives jusqu’en 2029, représentent une valeur de développement de plus de 280 millions d’euros.

Collection Ehden

À côté de ces projets mastodontes, Capvest développe sa «collection» Ehden, soit toute une série de réalisations résidentielles en Suisse. «Nous ambitionnons une architecture de qualité, créatrice de valeur ajoutée et de plaisir au quotidien, pour les habitants à chaque nouvelle résidence. À cet effet, nous sélectionnons des architectes réputés pour leur créativité, leur sens du

détail, leur exigence et leur amour de l’Architecture et du développement durable», explique Magid Khoury. C’est ainsi qu’il y a le Chêne d’Ehden à Conches (GE), les Rives d’Ehden à La Tour-de-Peilz (VD), Ehden Parc à Bussigny (VD), les Loges d’Ehden à Neuchâtel, les Vignes d’Ehden à Anières (GE), le Bois d’Ehden à Vandoeuvres (GE), la Fontaine d’Ehden à Corseaux (VD), le Cocon d’Ehden à Cologny (GE), au Mont d’Ehden toujours à La Tour-de-Peilz, les Fleurs d’Ehden à Renens (VD) et les Jardins d’Ehden à Nyon (VD). À noter que la promotion de Corseaux est sur le point d’être livrée. Il s’agit de quatre bâtiments de quatre appartements chacun, soit 16 lots au total.

Ajoutons à cela la gamme Capvest Prestige, des projets sur mesure dans des environnements exceptionnels. La promotion de La Tour Carrée à Cologny en fait partie. Il s’agit de quatre appartements et deux hôtels particuliers, sur trois niveaux, offrant une vue panoramique à 180 degrés sur le lac Léman. Cette promotion comprend un centre de bien-être de 480 m2, une piscine, un sauna, un hammam, un jacuzzi et une salle de massage. À noter que la sécurité des futurs résidents sera garantie par un gardien. La livraison de ces objets est aussi prévue pour cette fin d’année.

Serge Guertchakoff

Les récentes donations du Fonds philanthropique

Ehden

Depuis sa création en 2017, ce fonds s’est donné une mission claire: offrir aux plus vulnérables l’opportunité d’envisager un avenir meilleur. «Nos actions se concentrent principalement en Suisse et au Liban, où les injustices touchent particulièrement les jeunes et les personnes âgées», à en croire Magid Khoury. Citons en Suisse le soutien aux fondations Aigues-Vertes et Equi-Page à Genève, le financement de bourses d’études pour des jeunes étudiants du Lycée technique de Bienne. Mais encore l’association Dôme Seniors qui se mobilise pour les personnes âgées confrontées à des difficultés sociales et financières. Sans être exhaustif, profitons encore de mentionner l’appel aux dons pour soutenir et développer la boulangerie sociale Loulou’s Bakery à Beyrouth qui permet désormais à plus de 300 familles de bénéficier d’une aide alimentaire régulière.

CGI CONSEILS

par Géraldine Schmidt, avocate

DÉCÈS DU LOCATAIRE, DROITS DES HÉRITIERS ET SUCCESSION RÉPUDIÉE

Je loue depuis plusieurs années un appartement à une personne qui est décédée il y a quelques semaines. Son loyer a toujours été versé mais plus rien n’a été réglé après son décès. Je viens d’apprendre que les héritiers vont répudier la succession. Quelle est la procédure et quels sont mes droits?

(Marina V, Thônex)

En cas de décès du locataire, le bail ne prend pas automatiquement fin mais il passe aux héritiers dans le cadre de la succession. Les héritiers qui ne veulent pas reprendre la chose louée bénéficient d’une possibilité de résilier le bail sans attendre l’échéance, mais en respectant un préavis de 3 mois pour le prochain terme légal, soit pour chaque trimestre de bail. Mais les héritiers peuvent aussi répudier la succession. Ils ont en principe trois mois, dès le jour de la connaissance du décès, pour faire une déclaration de répudiation. Avant de prendre leur décision, les héritiers peuvent également demander qu’un inventaire soit effectué.

Une fois la succession répudiée, la Justice de paix informe le juge de la faillite afin qu’un jugement de faillite soit rendu, ce qui permettra à l’Office des faillites de liquider cette succession. Après que l’Office des faillites est saisi, il informe le bailleur, au nom de la masse en faillite,

de sa décision de rentrer ou non dans le contrat de bail. Dans la plupart des cas, la masse en faillite refuse de rentrer dans ce contrat de bail.

Pendant toute cette période entre le décès et jusqu’à la liquidation de la faillite, il s’est passé en général plusieurs mois pendant lesquels aucun loyer n’est versé. De plus, les objets garnissant l’appartement doivent y rester, raison pour laquelle le bailleur ne peut pas récupérer l’usage de l’appartement. Le bailleur peut toutefois déménager, à ses frais et sous sa responsabilité, les meubles et objets garnissant l’appartement dans un dépôt, avec l’accord de l’Office des faillites. Le bailleur doit alors être nommé «gardien d’actifs» jusqu’à la libération des objets bloqués provisoirement par les effets de la faillite. Cette solution offre au bailleur l’avantage de limiter ses pertes, puisque les frais de déménagement et de stockage sont en principe nettement inférieurs au montant des loyers dont il pourrait bénéficier avant que l’Office des faillites ne soit en droit de libérer définitivement les biens. Au préalable, l’Office des faillites aura dressé un inventaire et évalué la valeur de ces biens dont le bailleur devient gardien. Le bailleur serait alors responsable du montant de cette évaluation faite par l’Office dans le cas où il déciderait de débarrasser purement et simplement les affaires du défunt.

Si les loyers n’ont pas été payés avant le prononcé de la faillite, le bailleur doit produire sa créance dans la masse en faillite. Pour les créances de loyer nées après la

faillite, alors que l’Office des faillites n’a pas repris le contrat de bail, le bailleur doit hélas se résoudre à comptabiliser une perte.

Dans votre cas, compte tenu de la répudiation de la succession à venir, vous devriez prendre contact au plus vite avec l’Office des faillites afin qu’un inventaire et une évaluation des biens garnissant votre appartement soit effectué, ce qui vous permettra ensuite de demander à être nommé «gardien des actifs». Pour les loyers impayés, vous devez faire valoir votre droit de gage en produisant une créance dans la faillite, afin que la garantie bancaire soit libérée en votre faveur.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8h30 à 11h30 au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.

Conseils juridiques en droit immobilier

Géraldine Schmidt et Elena Boluda sont toutes deux titulaires du brevet d’avocat et spécialisées en droit immobilier (droit du bail, de la construction, droit foncier et droit de la PPE). Elles vous reçoivent sur rendez-vous pour des conseils personnalisés dans les bureaux de CGI Conseils. Elles sont en mesure de vous conseiller, de vous assister et de vous représenter devant les juridictions en matière administrative (construction, LDTR, etc.) et en matière de baux et loyers.

Location haut de gamme

ULTIMA COLLECTION INAUGURE SA RÉSIDENCE GENEVOISE

Idéalement situés, les cinq appartements proposés à la location de longue durée surplombent les Bains des Pâquis.

Construit en 1895 par l’architecte Léon Fulpius, ce bel immeuble résidentiel est situé très exactement à l’angle entre le quai Wilson et le quai du Mont-Blanc. Les actions de la Société anonyme du Quai du Léman, détenant l’immeuble sis 33 quai Wilson, avaient été achetées en 2020 auprès de la famille Montauti, à la tête de la Fondation caritative d’Harcourt, par une structure du groupe Ultima Collection. Les anciens bureaux ont été à nouveau transformés en

résidences avec services haut de gamme. Quant aux combles, des studios y avaient vu le jour dès 1969 et 1972.

Désormais, dans sa nouvelle configuration, après 24 mois de travaux, l’immeuble comprend cinq appartements, ainsi qu’un espace wellness au sous-sol. Le choix des matières est toujours ultra qualitatif: marbre noir du Sahara, cuir doux, parquet en teck, afin de pouvoir savourer un espace offrant des expériences à la hauteur des attentes. Ce spa propose sur 90 m2 un sauna, un hammam, ainsi que plusieurs espaces pour les massages et soins divers. Outre une gamme de massages, les soins proposés sont ceux des marques Augustinus Bader et Seed to Skin Tuscany.

Au rez supérieur se trouve un appartement de 215 m2, avec sa terrasse exclusive de 76 m2. Il se compose de trois chambres, d’un salon, d’une salle à manger et d’une cuisine. Aux 1e, 2e et 3e étages, la configuration est toujours la même: des appartements d’environ 240 m2 comprenant quatre chambres, un salon, une salle à manger et une cuisine. Enfin, la «pièce maîtresse» est représentée par le duplex de 400 m2 qui occupe les 4e et 5e étages avec six grandes chambres et leurs dressings attenants, une salle de gym, une terrasse sur la toiture, en plus du salon, d’une salle à manger et d’une cuisine entièrement équipée.

Outre la Résidence Ultima Quai Wilson Geneva, rappelons qu’Ultima Collection propose différents chalets et villas à Gstaad (dont l’Ultima Promenade Gstaad dès décembre prochain), Megève, Cannes (le Grand Jardin, seule villa sur l'île), CransMontana, Mies et Corfou. Le groupe gère encore deux hôtels à Gstaad et Courchevel.

Serge Guertchakoff

Ceci est bien plus qu’un t yau.

C’est aussi un élément du réseau genevois de chauffage à distance

Un réseau qui permet de réduire jusqu’à 80 % les émissions de CO₂ liées au chauffage des bâtiments raccordés, en valorisant progressivement les ressources renouvelables et de récupération de notre territoire : incinération des déchets, biomasse, géothermie, chaleur industrielle.

, la solution locale pour limiter notre dépendance aux énergies fossiles.

en images : sig-ge.ch/video-geniterre

Portrait d’un alumni et enseignant de l’IEI

FRÉDÉRIC HERRERAS, UNE VISION À 180°

Avant de donner plusieurs cours à l’Institut IEI, Frédéric Herreras aura été architecte, puis il a pratiqué la gérance, le courtage et la promotion immobilière. Portrait d’un expert multi-talents.

Frédéric Herreras:

«C’était chaud car je bossais à plein temps.» DR

Frédéric Herreras est quelqu’un qui cultive la discrétion. Raison pour laquelle il n’a pas de site Internet. Ce qui n’empêche pas les professionnels de l’immobilier à Genève de l’apprécier unanimement. Par le biais de sa société, Solutions Immobilières, il fait du conseil pour une banque privée, il exerce comme AMO (assistant maître d’ouvrage) et il réalise des villas, le tout en favorisant le travail en réseau.

Régiment d’infanterie

Né à Genève, où il a passé toute sa jeunesse, il hésite entre la criminologie et

l’architecture. Il marque une pause pour faire son école d’officiers, puis opte pour l’architecture à Genève où l’école jouit d’une belle réputation. Elle invite des professeurs venant d’un peu partout et l’urbanisme y trouve sa place, ce qui était peu courant à l’époque.

Il partira à Barcelone pour effectuer un stage où il va collaborer avec «le pape des lieux d’animation nocturne.» Il faut dire que son père est d’origine espagnole et sa mère valaisanne.

Frédéric est engagé chez Bolliger, Lellouch, Portier et De Planta Architectes.

Alors qu’il devait y rester trois mois, le temps d’un bref mandat, il y travaillera presque sept ans. «C’était passionnant, mais je me suis rendu compte que j’avais des carences.» Il s’inscrit à l’Institut d’Etudes Immobilières (IEI) pour suivre le cursus en une année. «C’était chaud car je bossais à plein temps.»

Cadre à l’Etat

À sa sortie, il rejoint l’Office cantonal du logement. Il y occupe un poste de cadre pendant trois ans, avant d’aller prendre la tête de l’antenne genevoise de la régie Serimo, qui œuvre pour le parc immobilier de plusieurs grandes banques suisses. C’est à ce moment-là qu’il reprend des études pour effectuer un MBA à HEC. Puis, il part chez Engel & Völkers pour découvrir l’activité de courtage. Un de ses clients l’encourageait à se mettre à son compte, ce qu’il finit par faire en 2011 en créant Solutions Immobilières.

À moto au Rajasthan

«C’était pour moi, en quelque sorte, la continuité de mes études à l’IEI. En effet, j’ai quasiment fait le tour des activités possibles dans l’immobilier.» Pas étonnant qu’il soit contacté pour donner des cours, dès 2010, au sein de l’Association professionnelle des gérants et courtiers en immeubles de Genève (APGCI), ainsi qu’aux apprentis.

Dès 2014, il prend également une charge d’enseignant en techniques de construction au sein de l’IEI. La boucle est bouclée. Avant d’y ajouter le cours en estimations et valeurs dès 2018. «Pour moi, c’est l’occasion de rendre ce que l’on m’a donné. Les étudiants nous challengent. Et vu que je suis passé par là, je pense être bien placé pour connaître les attentes des étudiants.» Quand il ne travaille pas, Frédéric Herreras part effectuer des voyages à moto: le Rajasthan, la Mongolie et, bientôt, les cols de l’Himalaya. Bonne route!

Serge Guertchakoff

NOTRE CAHIER IMMOBILIER DES BIENS À LA VENTE ET À LA LOCATION

Les annonceurs présents dans ce numéro:

Anières

Ce spacieux appartement dispose de nombreux atouts et offre de généreux espaces. La partie jour se compose d’un hall d’entrée avec rangements, une grande cuisine ouverte entièrement équipée avec accès balcon/terrasse, une salle à manger, un séjour et un coin bureau. La partie nuit quant à elle se décline de deux chambres à coucher, une salle de douche, un espace buanderie, une chambre à coucher avec salle de douche attenante, une salle de bains, ainsi qu’une chambre à coucher principale avec son dressing et sa salle de bains complète. Une cave et deux places de parking complètent ce bien. Réf. 79180

Bory & Cie - Agence Immobilière SA - Avenue Rosemont 8 - 1208 Genève t. +41 (0)22 708 12 30 - f. +41 (0)22 321 78 55

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Cette propriété de charme est située sur une magnifique parcelle arborisée de 7’336 m2; parcelle entièrement en zone agricole à l’abri des regards des promeneurs. La maison comprend de belles pièces de réception ouvrant sur le jardin. Les espaces sont généreux, son emplacement dans un hameau est privilégié. La propriété bénéficie d’une vue imprenable sur la campagne genevoise. Une piscine, un garage et un espace extérieur permettant le stationnement de huit véhicules agrémentent ce bien. Cette maison pourrait convenir à deux familles. Réf. 78884

À VENDRE

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OFFICE DES POURSUITES DU DISTRICT DE NYON VENTE AUX ENCHÈRES

PUBLIQUES

Villa

Commune de Commugny, Chemin de Monthoux 5, Le Champ du Chaussey

Le 14 janvier 2026 à 10h00, à Nyon, Avenue Reverdil 2, salle des ventes juridiques (3ème étage) de l’Office soussigné, il sera procédé à la vente aux enchères publiques de l’objet suivant :

Parcelle RF 1011 sise à Commugny, en nature de : Habitation 346 m2 ; Bâtiment (pavillon) 42 m2 ; Jardin 2’156 m2

Villa individuelle, érigée sur deux niveaux principaux et deux sous-sols partiels. Elle comprend : au sous-sol Nord : une buanderie, une salle cinéma, une chambre forte et deux WC-lavabo ; au sous-sol Sud : un vide sanitaire, une salle de sport, une salle méditation, un ancien espace wellness comprenant sauna, une salle de douches et un WC-lavabo, ainsi que la chaufferie ; au rez-de chaussée et dans les combles : un logement de sept pièces. Un garage double, une cour pavée permettant le stationnement de plusieurs véhicules, trois terrasses en bois, une piscine enterrée et un grand jardin arboré avec un terrain de pétanque, complètent la propriété.

Estimation de l’office selon rapport d’expertise : Fr. 5’550’000.00

Une visite est prévue le 2 décembre 2025 de 14h00 à 16h00. Rendez-vous des amateurs directement sur place (adresse : Chemin de Monthoux 5, 1291 Commugny).

Les conditions de vente, l’état des charges, ainsi que le rapport d’expertise, peuvent être consultés au bureau de l’office ou sur le site www.vd.ch/opf - rubrique vente aux enchères.

OFFICE DES POURSUITES DU DISTRICT DE NYON

VENTE AUX ENCHÈRES PUBLIQUES

Villa individuelle

Commune de Crans (VD)

Chemin des Chanoz 5, « Chatillon »

Le 28 janvier 2026, à 10h00, à Nyon, Avenue Reverdil 2, salle des ventes juridiques (3ème étage) de l’Office soussigné, il sera procédé à la vente aux enchères publiques de l’objet suivant :

Parcelle RF no 68, fo 2, en nature de : Habitation 502 m2 ; Garage 53 m2 ; Couvert 25 m2 ; Couvert 25 m2 ; Couvert 81 m2 ; Accès, place privée 547 m2 ; Jardin 3’877 m2 ; Surface totale numérisée 4’979 m2

La parcelle accueille une villa divisée en quatre lots de PPE.

Le bâtiment principal, construit en 1963 selon la police ECA du bâtiment N° 319, était à l’origine une maison villageoise. Au fil des années, des extensions ont été réalisées. Les aménagements extérieurs comprenant un garage indépendant et deux couverts à voitures dans la cour de la propriété. Le jardin possède également d’une terrasse agrémentée d’une pergola, dotée d’une cuisine d’été attenante.

Au sous-sol se trouvent une grande cave avec un carnotzet, un local de rangement, chaufferie, une buanderie, deux caves en enfilade et un local technique. Du rez-de-chaussée aux combles, le bien abrite un logement en triplex de 9-10 pièces. Un économat avec une chambre froide et un hall de distribution mène à une belle cuisine avec îlot

Office des poursuites du district de Nyon Snezana VOGT, substitute 022 557 50 98

central, prolongée par une salle à manger en enfilade, un grand séjour et un bureau. L’accès à l’extension comprenant une piscine, un vestiaire, un sauna, une salle de bain, un espace fitness et une petite cuisine.

Estimation de l’office selon rapport d’expertise : Fr. 14’000’000.00.

Une seule visite est prévue le 16 décembre 2025 de 14h00 à 16h00. Les personnes intéressées sont tenues de s’inscrire auprès de l’office, par courriel à l’adresse direction.opny@vd.ch ou par téléphone au 022 557 50 89.

Les conditions de vente, l’état des charges, ainsi que le rapport d’expertise, peuvent être consultés au bureau de l’office ou sur le site www.vd.ch/opf - rubrique ventes et enchères.

Office des poursuites du district de Nyon Nilton PEREIRA, préposé +41 22 557 50 89

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