immobilier.ch News - Bureaux : un marché rassurant

BUREAUX: UN MARCHÉ RASSURANT

Les données compilées à la fois par Barnes et par JLL font état d’un marché immobilier de bureaux à l’offre légèrement grandissante et aux loyers toujours aussi stables, à Genève comme à Lausanne. 13-18.

Les Résidences du Village DENGES

SOMMAIRE

4-12 Actualité

Les brèves immobilières

La fondation Praille-Acacias-Vernets entend favoriser les coopératives

L’IMAD à Pont-Rouge: des espaces de travail novateurs

Bruit en ville, l’éternel défi

13-18 Dossier

Immobilier de bureaux, une disponibilité à relativiser

Les loyers des bureaux restent stables à Genève et Lausanne

19-26

Immobilier

USPI Genève, une expertise au nom de la durabilité

Portrait d’un géant du meuble à l’assaut de la Romandie

Loyer abusif dans une sous-location non autorisée. Que faire?

Le chauffage vu par Martina Chyba L’aérogel, un matériau qui isole et protège

27 Formation

Portrait de Christian Chalut, alumni de l’IEI

DE LA RÉDACTION

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Editeur: immobilier.ch SA

Directeur de la publication: Claude-Alain Paschoud Rédacteur en chef: Serge Guertchakoff

Journaliste: Julie Müller

Directeur artistique: Pierre Broquet Tirage: 105'000 exemplaires / 20 fois par an Envoi emails: 80'000 exemplaires

Publicité: Sylvie Bernaudon, Donatien Presutti info@immobilier.ch Tél +41 22 307 02 20

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LA BLANCHISSERIE DU LÉMAN CHANGE

DE MAINS

Créée en 2011 par trois entrepreneurs genevois, la Blanchisserie du Léman (sise à Meyrin) a changé de mains. L’actionnaire majoritaire est désormais la société française Bulle de linge, fondée en 2007 par Francis et Thomas Labrunye. L’actuel directeur général, Philippe Labhard, était auparavant à la tête du groupe Baechler en Suisse. Il est également dans l’actionnariat. Cette blanchisserie a su rebondir après le Covid. Elle tourne désormais avec deux équipes et emploie, en tout, environ 115 personnes. Elle œuvre à la fois pour le secteur hôtelier (des 3 au 5 étoiles), pour le secteur de la santé (notamment Swiss Medical Network) et pour de nombreux EMS.

BAECHLER GÉRÉ PAR UNE BANQUE

Le spécialiste du private equity Bridgepoint Development Capital a cédé pour un franc symbolique à LGT Capital Partners le groupe international 5 à Sec (1700 pressings dans 31 pays), lequel avait une dette de 60 millions d’euros. Bridgepoint avait pris le contrôle de la chaîne de pressings en octobre 2017. Rappelons que 5 à Sec exploite et détient la chaîne romande Baechler.

CONFÉDÉRATION CENTRE ACCUEILLE DEUX ENSEIGNES

Parallèlement au triplement de ses surfaces au sein du centre des EauxVives 2000, l’enseigne française Decathlon aurait signé pour s’installer à Confédération-Centre. Il s’agira de son 34e point de vente. Une excellente nouvelle pour ce centre qui avait beaucoup misé sur les pop-up stores récemment. Une bonne nouvelle n’arrivant jamais seule, c’est confirmé, Arket (du groupe H&M), aurait aussi signé. Cela complète les marques du groupe H&M présentes en Suisse. Rappelons que COS, & other stories et H&M Home sont déjà implantées dans notre pays.

UNE TRANSACTION À 137 MILLIONS

Un des îlots (Le Central) de nouveaux logements construits récemment dans le quartier de l’Etang à Vernier a été racheté pour la somme de 137,163 millions de francs. La société vendeuse, SA Falaises-Pêcheries, a vendu à Prestileman SA. Les deux entités ont le même administrateur, Jean-Bernard Buchs, associé à Claude Berda dans l’édification de ce nouveau quartier. Les immeubles concernés sont les allées suivantes: square des Bosquets 2-4; avenue de l’Etang 52 à 62; allées des Roseaux 1-3.

LE WATT D’OR 2024 DÉCERNÉ

Mi-janvier, l’Office fédéral de l’énergie (OFEN) a remis pour la 17e fois le prestigieux Watt d’Or (prix suisse de l’énergie) et a récompensé les lauréats suivants: AEW Energie AG avec l’École polytechnique fédérale de Zurich, Cham Group SA avec Andy Wickart Haustechnik AG, Alfacel AG et pom+Consulting AG, CLEMAP AG avec Otto Fischer AG (catégorie Mobilité économe en énergie), et l’école secondaire des communes de Knonau, Maschwanden et Mettmenstetten avec Pro-Energie GmbH (catégorie Bâtiments et espace). JM

LA 1 ÈRE ÉTAPE DU SECTEUR DES PRÉS-DE-VIDY A UN VISAGE

Idéalement situé à la porte d’entrée de Lausanne, le nouvel écoquartier des Prés-de-Vidy verra le jour dès 2029. Quelque 2000 habitants et 1500 emplois y sont attendus, grâce à la construction de logements, d’activités et d’équipements publics (dont un complexe scolaire pouvant accueillir 18 classes d’élèves). Cette école a par ailleurs fait l’objet d’un concours d’architecture organisé de mai à novembre 2023, dont le 1er prix vient d’être attribué au projet «ARBORETUM» des bureaux Comamala Ismail Architectes Sàrl et WMM Ingenieure AG. Et comme le laisse entendre le nom du projet, la surface végétale sera maximisée sur place et la façade comme la structure des bâtiments seront conçues à base de bois. JM

CRÉATION D’UN CENTRE POUR LA CONSTRUCTION «CIRCULAIRE»

En Suisse, les matériaux d’excavation et de la démolition de nos chantiers représentent près des 2/3 de la production totale de déchets (57 millions de tonnes). Alors, afin de réduire les émissions de gaz à effet de serre du pays et de contribuer à faire de la construction circulaire une nouvelle norme d'ici 2033 au plus tard, un centre de coordination vient tout juste d’être créé. Le «Circular Construction Catalyst 2033» (C33) est destiné à tous les acteurs du secteur du bâtiment et du génie civil et servira de point de contact neutre entre les privés et les pouvoirs publics. JM

PRIX AU M 2 D’UN APPARTEMENT EN SUISSE: +18% EN 4 ANS

Ces quatre dernières années, l’inflation sur l’immobilier résidentiel ne s’est pas fait ressentir de la même façon selon le type de bien immobilier étudié. En effet, les chiffres issus du baromètre immobilier 2023 d’HelloSafe montrent que: les appartements en propriété ont enregistré la plus forte hausse de prix entre 2020 et 2023, passant de 7354,08 francs à 8686,04 francs au m2 (soit un bond de 18 %). Inversement, pour la première fois depuis 4 ans, les maisons individuelles ont connu une diminution de leur prix au m2 de 0,2 % au 4e trimestre 2022, puis de 0,6 % au 1er trimestre 2023. Une tendance qui s’est ensuite stabilisée en 2023, mais qui pourrait se poursuivre en 2024. JM

Appartements en propriété Maisons individuelles

IMMO BRÈVES

ACQUISITION MAJEURE DE SIX HECTARES À MEYRIN

Courant fin décembre, Swissroc Industrial Opportunities SA et Groupe Orllati SA ont fait l’acquisition de parcelles d’environ 60’000 m2 en pleine propriété au cœur de la zone industrielle de Meyrin Satigny (ZIMEYSA), à Genève. Ce bien foncier, jusqu’alors détenu par Stellantis, fruit de la fusion de Fiat Chrysler Automobiles (FCA) et du Groupe PSA en janvier 2021, s’avère intéressant puisqu’il offre des possibilités de réaménagement et de revalorisation prometteuses pour ce territoire urbain industriel, situé à proximité immédiate du centre-ville de Genève, de l’Aéroport international et de l’autoroute A1. JM

QUID DE LA HAUSSE RÉELLE DES LOYERS?

Véritable source d’inquiétude pour les locataires en cette période «post-fêtes», le débat autour d’une possible hausse généralisée des loyers en Suisse fait rage. La Chambre genevoise immobilière (CGI) a donc fait le point mi-décembre sur cette potentielle hausse généralisée des prix. En résumé: «notre expérience fondée sur l’analyse d’un grand nombre de baux genevois démontre que le pourcentage de locataires susceptibles de devoir subir une hausse de loyer est relativement faible. En tout cas pas de 66%, comme l’ont affirmé le 19 décembre les représentants de l’ASLOCA lors d’une conférence de presse». S’agissant de l’avenir, pas de panique non plus. La Banque nationale suisse (BNS), qui a renoncé à relever son taux directeur en décembre, a annoncé qu’un certain optimisme pouvait être de mise quant au succès de sa politique et que la hausse des prix en Suisse pourrait être jugulée. JM

IMMO BRÈVES

EN 2024, LE SOLAIRE FOURNIRA 10% DE NOTRE CONSOMMATION

Sur la base de divers facteurs, la faîtière Swissolar estime qu’environ 1500 MW de puissance photovoltaïque ont été nouvellement installés en 2023. Cela correspondrait à une croissance du marché de près de 40% par rapport à l’année précédente. Une forte augmentation qui s’est poursuivie tout au long de ces dernières années (par rapport à 2017, la croissance annuelle a été multipliée par plus de six). Cela montre également que, malgré quelques difficultés liées au contexte actuel, il a été bel et bien possible de recruter les spécialistes nécessaires à cette évolution dans le secteur de l’énergie solaire. JM

STEINER CONSTRUCTION CHANGE D’ACTIONNAIRE

Steiner Construction vient d’être cédée par Steiner AG, entreprise suisse de développement immobilier, au groupe Demathieu Bard, un groupe multinational du secteur de la construction et de l’immobilier basé en Lorraine. Il est néanmoins prévu que Steiner AG et Steiner Construction continuent à collaborer sur des projets clés, endossant respectivement les rôles de développeur et d’entreprise totale. Précisons que Steiner AG reste donc pour sa part en mains d’Hindustan Construction Company (HCC). Avec le rachat de Steiner Construction, Demathieu Bard réalise sa plus grande acquisition. A la suite de celle-ci le groupe français totalise près de 4000 collaborateurs (dont près de 200 avec Steiner Construction) et réalisera un chiffre d’affaires de l’ordre de 2,1 milliards de francs. SG

TROISIÈME RAPPORT ESG POUR PROCIMMO

Société reconnue en Suisse dans le domaine de l’immobilier et de la gestion d’actifs, Procimmo a publié la troisième édition de son rapport de durabilité. On peut notamment y constater qu’au cours de l’année 2023, la construction d’un immeuble locatif de la Rue Peillonnex, à Chêne-Bourg (Procimmo Residential Lemanic Fund), a constitué une étape importante dans les projets de durabilité de Procimmo. Puisqu’il s’agissait en effet du premier édifice appartenant à un fonds Procimmo à obtenir le label THPE (très haute performance énergétique). Dans le même esprit et afin d’accroître sa part d’énergies alternatives, Procimmo a accéléré l’installation de systèmes photovoltaïques sur les toits de ses bâtiments avec environ 15’000 m2 de toitures solaires supplémentaires posés au cours de l’année. JM

NOMINATIONS À FOISON DANS LE MONDE IMMOBILIER

IMMOBILIER.CH

À

NOUVEAU PARTENAIRE DU BIM DAY GVA

En ce début d’année 2024, les entreprises jouent aux chaises musicales. Parmi les nombreux changements, on note le départ de Maël Perret à la tête d’E-nno depuis six ans, entreprise spécialisée dans l'efficacité énergétique immobilière. Il transmet ses responsabilités opérationnelles de CEO à Mathieu Hagen. Chez INDUNI & CIE SA, Eric Perfetti vient d’être quant à lui nommé en tant que directeur du département Bâtiment, à Genève. Il succède ainsi à Bruno Yvonneau, ce dernier ayant pris sa retraite après 42 années d’activité au sein de l’entreprise. Autrement, pour débuter 2024, m3 IMMOBILIER a annoncé l’arrivée de Manuel Alvarez qui dirigera désormais l'équipe des locations commerciales en tant que directeur adjoint. Ayant déjà passé six ans chez m3, et après quelques années à l'extérieur de la société, Manuel Alvarez revient en «terrain connu». Enfin, à l’approche de son 120e anniversaire, le bureau d’architecture CCHE Lausanne SA a fait évoluer sa structure avec l’arrivée de huit nouveaux associés: Sandrine Borloz, Coralie Cuendet, Jonathan Aeberli, Yoan Brocard, Michel Cuendet, Martin Diaz, Gilles Genoux et Attila Holló, tandis que Béatrice Kroll est devenue la nouvelle directrice générale de Giesecke+Devrient Immobilien Management GmbH. JM

LE MUSÉUM DE GENÈVE ENTAME SA RÉNOVATION

Déjà classé plus grand musée d’histoire naturelle de Suisse et musée le plus fréquenté de Genève, le Muséum (MHNG) a fermé ses portes début janvier pour démarrer sa transformation. Un chantier d’une durée minimale d’un an à huit clos pour la partie concernant le bâtiment des expositions. L’extension qui complètera la rénovation du Muséum d’histoire naturelle permettra quant à elle une meilleure conservation des collections, véritable patrimoine d’intérêt mondial avec plus de 15 millions de spécimens référencés. L’occasion de réorganiser les espaces existants, de revoir les aménagements extérieurs et d’améliorer la performance énergétique de l’ensemble du site. La fin de la totalité des travaux est programmée quant à elle pour 2027. JM

Le salon n°1 de la construction numérique en Suisse romande revient à Genève le 15 février prochain. Le temps d’une journée, dans le centre des congrès de Palexpo, des dizaines d’experts se succéderont sur scène et à leurs stands pour échanger autour du BIM (Modélisation des informations du bâtiment) et de l’innovation immobilière. Pour la troisième fois consécutive, immobilier.ch sera partenaire média de cet événement. Alors vous souhaitez vous aussi y participer? Obtenez votre pass sur www.bimdaygva. ch/billeterie-bim-day-gva/ JM

Logements au PAV

LA FONDATION PRAILLEACACIAS-VERNETS ENTEND FAVORISER LES COOPÉRATIVES

Tout en affirmant vouloir garantir une répartition «équilibrée» des maîtres d’ouvrage, la fondation PAV exclut les acteurs privés des futures attributions de lots relatifs à la construction de logements d’utilité publique. Une décision jugée arbitraire par la Chambre genevoise immobilière.

Al’issue de la dernière présentation de la Fondation Praille-Acacias-Vernets (PAV) à Genève, le secrétaire général de la Chambre genevoise immobilière, Christophe Aumeunier se disait « sidéré ». «A mon sens, avec les critères définis et présentés par la Fondation PAV on signe un coup d’arrêt au PAV. Leurs critères d’attribution sont parfaitement arbitraires. La Fondation PAV est

une entité de droit public et doit respecter le principe du droit administratif en vigueur. Les privés peuvent faire du LUP (logement d’utilité publique), dès lors pourquoi les exclure?» Diane Barbier-Mueller, députée PLR, partage son avis: «Je regrette que l’on parle de mixité avec une proportion de 60% de logements sociaux et donc pas accessibles pour la classe moyenne. D’autant que 40% d’entre eux seront réservés

aux maîtres d’ouvrage d’utilité publique (MOUP). Bref, il faudra être dans les petits papiers du Conseil d’Etat».

Les enjeux

De quoi s’agit-il? La Fondation Praille-Acacias-Vernets (PAV) a été créée en 2019 par le Grand Conseil genevois pour une durée de 40 ans. En

Le projet PAV vise à créer neuf nouveaux quartiers au cœur de Genève à l’horizon 2060.

PHILIPPE COINTAULT

sa qualité d’opérateur foncier dédié au projet PAV, une zone industrielle présentant un potentiel de 200’000 m2 d’espaces à réaménager (soit 200 bâtiments à construire ou à rénover), la Fondation développe et met en œuvre une stratégie d’acquisition et de valorisation foncières pour contribuer à la réalisation de quartiers durables et de qualité dans les communes de Carouge, Genève et Lancy. A sa création, elle a été dotée d’un patrimoine de 473’936 m2 de terrains, répartis sur 153 parcelles, grevées de 95 DDP. Aujourd’hui, cela représente un potentiel de 1,2 million de m2 de surfaces brutes de plancher pour réaliser des programmes d’activités et de logements, soit environ 7750 logements. Le projet PAV vise à créer neuf nouveaux quartiers au cœur de Genève à l’horizon 2060. Il prévoit la construction d’un maximum de 11’900 logements, dont 6000 logements d’utilité publique (LUP), ainsi que la création de 5700 nouveaux emplois.

Critères définis

Après avoir défini une politique des prix (valeur de rachat des DDP actuels et rentes de superficie des futurs DDP), une charte sur la qualité (urbaine, architecturale, paysagère et environnementale), la Fondation a présenté le 17 janvier sa poli-

tique d’attribution des droits de superficie sur les terrains qu’elle maîtrise. A ce propos, précisons que la Fondation PAV détient 60% des futures nouvelles surfaces constructibles, la répartition des autres 40% est la suivante : la Fondation pour les terrains industriels (19%), l’Etat de Genève (6%) et divers privés (15%).

Selon Robert Cramer, l’ancien conseiller d’Etat Vert et actuel président de la Fondation PAV, «les terrains seront attribués de manière équilibrée». Reste bien entendu à savoir comment ce dernier définit le terme «équilibré». A en croire le président de la Fondation PAV, 60% des nouvelles surfaces brutes seront confiées à des MOUP. Qui sont ces MOUP (Maîtres d'ouvrage d'utilité publique)? Citons la Cigue, la CODHA, la Fondation de la Ville de Genève pour le logement social, la Fondation immobilière de la Ville d’Onex, la Société coopérative d’habitation Genève, COPROLO, la Fondation pour la promotion du logement bon marché et de l’habitat coopératif, etc. Bref, les sociétés coopéra-

tives d’habitation sans but lucratif seront très clairement favorisées. Et tant pis pour la classe moyenne qui attend désespérément de pouvoir acheter un appartement dans un immeuble en PPE.

De la transparence

Des appels à projets seront lancés une fois le plan localisé de quartier entré en force. Ainsi, le premier concernera Acacias 1 qui prévoit 2300 logements. Le retour sur les derniers recours est attendu pour ces prochaines semaines. De quoi espérer voir les premiers nouveaux immeubles surgir en 2030 si tout va bien. La Fondation entend favoriser les projets d’une certaine taille permettant de regrouper divers types de maîtres d’ouvrage en attribuant, dans la mesure du possible, des lots d’au moins 150 à 200 logements. Reste à voir comment les professionnels vont réagir. Dans l’intervalle, l’ancien président du PLR Bertrand Reich va succéder le 1er février prochain à Robert Cramer.

Serge Guertchakoff

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L’IMAD à Pont-Rouge

DES ESPACES DE TRAVAIL NOVATEURS: STRATÉGIQUE POUR UNE TRANSFORMATION

L’installation de l’institution genevoise de maintien à domicile (IMAD) au cœur du nouveau quartier de Pont-Rouge a été le catalyseur d’une transformation culturelle, organisationnelle et technologique. Les professionnels de l’institution ont opté collectivement pour des modes d’organisation radicalement différents bénéficiant aussi d’un aménagement profondément repensé.

Une véritable métamorphose pour l'IMAD: suite à la résiliation de son bail à Carouge, l'institution a saisi l'opportunité d'un tournant stratégique. Elle a emménagé l'été dernier dans un espace plus petit au sein du dynamique quartier de Pont-Rouge à Lancy et surtout avec 50% de surfaces en moins dédiées aux bureaux traditionnels! L'objectif? Donner vie à des espaces dédiés à tous les collaborateurs de l’IMAD et constituer un lieu idéal d’accueil de la population, des proches aidants et des partenaires au service du maintien à domicile. Le nouveau site de l’IMAD privilégie résolument les espaces dédiés à la co-construction de solutions innovantes, au travail collaboratif et au développement de la formation.

Les défis du maintien à domicile

«Après des années de développement de notre expertise, nous avons fait le choix de projeter l’institution dans l’avenir pour répondre aux défis du maintien à domicile. Face au vieillissement de la population, à l’augmentation des maladies chroniques, au virage ambulatoire, à la transition numérique, à la pénurie et aux attentes des professionnels, la nécessité de se transformer est devenue une évidence. Pont-Rouge, avec ses nouveaux modes de travail, ses espaces conçus pour l’ensemble de nos collaboratrices, collaborateurs et partenaires, est un formidable levier en réponse à ces défis», observe Marie Da Roxa, la directrice générale. Pour parvenir à un tel ré-

Les espaces collaboratifs du 2e étage. DR

sultat, l'institution a misé sur ses expertises internes, la recherche des meilleures pratiques et d’expertises externes spécifiques en matière d’organisation et d’aménagement des espaces, combinées à une dynamique de co-construction avec ses collaborateurs. Des interviews, des sondages et des ateliers, des pilotes ont été mis sur pied afin de déployer l’objectif cardinal de la stratégie de l’IMAD: favoriser le modèle collaboratif. «Ce processus a permis de faire émerger les besoins pour y répondre culturellement, organisationnellement et architecturalement», résume Samir Nefil, chef de ce projet.

Accueillir les visiteurs

Le changement est indéniable. «Le résultat a dépassé nos attentes, relate Antoine Bazin, directeur des projets stratégiques. Nos collaborateurs ont très rapidement adopté ces nouveaux espaces et modes d’organisation. Cela a nécessité un travail d’accompagnement fondamental. Il a fallu parfois bousculer des habitudes de travail fortement ancrées.» Un des objectifs de PontRouge est aussi par exemple de s’inscrire dans une digitalisation innovante et facilitante tout en visant le «zéro papier». Avec Pont-Rouge, l’IMAD bénéficie d’un accès

NOVATEURS: UN LEVIER TRANSFORMATION RÉUSSIE

facilité en mobilité douce et permet désormais d’accueillir les visiteurs de plain-pied. Tout un symbole! «Nous souhaitions être plus facilement accessibles à la population et aux professionnels de la santé», précise Samir Nefil. Ainsi, rien qu’au rez-de-chaussée, le visiteur découvre plusieurs salles, chacune baptisée du nom d’une des communes genevoises, comme le sont toutes les salles de réunion de ce site. Un clin d’œil à l’ancrage fort de proximité de l’IMAD au sein des communes genevoises. Quatre de ces salles, des auditoriums, peuvent être réunies en une seule, avec une capacité modulable de 50 à 300 personnes.

Le campus de formation

Au 1er étage se trouve le «campus IMAD», doté de plusieurs salles adaptées à chaque type de formation, pour les professionnels de l’IMAD, près de 2400 collaborateurs, mais aussi pour les partenaires du réseau de santé et de la formation. Un espace de simulation du maintien à domicile aménagé en appartement verra le jour au sein du campus IMAD. Il sera complété d’une salle polyvalente et d’une salle digitale. Entrons dans la salle Avusy, par exemple, très dynamique, un de ses murs est décoré façon Keith Haring, un autre est recouvert de tôle bleue, et le 3e permet d’écrire directement dessus. «Ces espaces spécialement dédiés aux échanges et à la mise en pratique permettent l’utilisation de nouvelles modalités pédagogiques, alliant immersion, digitalisation, simulation et expérimentation», relève Ayah Ramadan, directrice des ressources humaines.

Sortir des logiques de silos

Avec l’adoption du flex-office ainsi que du télétravail, l’IMAD a prévu près de 215 places de bureau pour environ 350 collaborateurs travaillant quotidiennement sur site. Ces places de bureau et autres espaces de

travail permettent un mode de travail hybride, avec une technologie de pointe facilitant simultanément le présentiel et le distanciel. Elles sont réparties dans cinq villages sur les différents étages du site de Pont-Rouge. Chaque village regroupe une à plusieurs directions, favorisant ainsi l’échange et la collaboration. Les centres de village sont aménagés avec des espaces de travail en fonction des spécificités des activités des professionnels. Là encore, il s’agit du résultat d’une co-construction. Au second étage, un village héberge les équipes de cinq directions, sans aucun bureau ou zone attribués. Plus loin, on découvre le village RH qui nécessite plus d’espaces isolés et d’équipements pour respecter les principes de confidentialité.

Autre précision: chacune et chacun des collaboratrices et collaborateurs dispose d’un double casier. De quoi appliquer sans trop de difficulté la consigne interne consistant à libérer chaque soir sa place de travail. Relevons que la plupart de ces nouveaux modes de faire avaient été testés à Carouge par plusieurs équipes, avant le déménagement. Devant chaque village et sur une application de son smartphone, le collaborateur peut voir où il reste des places de bureaux disponibles. Il est possible de réserver jusqu’à un mois à l’avance. On peut aussi savoir qui se trouve où. Enfin, chaque village possède son espace café, espace de convivialité et d’échange, où les valeurs institutionnelles de durabilité sont également appliquées: des machines à grains ont remplacé les machines à capsules.

Incubateur d’idées

Le 3e étage, dit «collaboratif» est aussi un étage dédié à tous les collaborateurs de l’IMAD. Espace d’idéation, de co-construction, de réflexion en équipe par excellence. Des places de co-working permettent d'ac-

Qu’est-ce que l’IMAD?

Succédant à la FSASD et fondée en 2013, l'IMAD, un des six établissements publics autonomes principaux du canton, est une institution pionnière dans le maintien à domicile, la promotion de la santé et la prévention dans l’ensemble du canton de Genève. Avec une équipe de 2'400 collaboratrices et collaborateurs experts et engagés, l'IMAD fournit quelque 8’300 prestations quotidiennes essentielles, 7j/7, à plus de 18'300 patients de tous les âges (dont 25% ont moins de 65 ans).

Avec sa forte présence sur le terrain - plus de 90% de l’effectif réparti sur l’ensemble du canton - l’IMAD a pour mission de répondre aux besoins de la population et à son souhait de rester à domicile en autonomie et en préservant sa qualité de vie lors de périodes de fragilité temporaire ou prolongée, de limiter les séjours hospitaliers et de soulager les proches aidants.

cueillir les collaborateurs du terrain sans passer par une réservation de bureau.

C’est à cet étage que se trouve aussi un vaste espace de restauration avec 93 places assises et une terrasse dont la gestion a été confiée aux équipes de la Fondation Trajets, active dans la réinsertion de personnes vivant avec des troubles psychiques. Cet espace est «un vrai lieu d’inclusion et de création de dynamique collaborative, ajoute Antoine Bazin. C’est un lieu de formation: les cuisines ont été aménagées pour pouvoir y former des proches aidants et des patients en lien avec les enjeux de nutrition des personnes âgées et fragiles. C’est aussi un lieu où les collaboratrices et les collaborateurs aiment venir travailler». Ce développement de nouveaux espaces et modes de travail s’est aussi accompagné d’un vaste programme en matière de responsabilité sociétale des entreprises. Le bâtiment certifié Minergie, la formation, la mobilité douce généralisée avec la desserte du Léman Express, en sont quelques-uns des éléments clés. Reste à faire perdurer, voire évoluer l’état d’esprit et ces nouveaux modes de faire, des travaux sont en cours!

Serge Guertchakoff

BRUIT EN VILLE, L’ÉTERNEL DÉFI

Enclavé entre l’autoroute, l’aéroport et la route de Ferney, le périmètre en plein

développement de La Susette (GE) prévoit notamment la construction de 900 logements. Mais quid des nuisances? Les autorités ont anticipé ce problème récurrent.

Au pied de l’immeuble, sur les chantiers, dans les airs, sur la route ou encore aux terrasses du bout de la rue... le bruit est partout et aucun quartier de passage n’y échappe. Du moins pas en ville. Plainpalais, Charmilles, Jonction, Cornavin ou encore Eaux-Vives, les nuisances ne datent pas d’hier mais elles agacent toujours autant les Genevois. Si bien que les autorités se sont attelées ces dernières années à diminuer les décibels, multipliant les investissements par dix, et ce, tout en continuant à construire des logements aux abords des axes principaux, malgré l’opposition quasi-systématique des habitants. Mais pénurie et densification obligent, les projets doivent aller de l’avant, se succédant les uns aux autres. Dernier en date: La Susette.

Repenser l’espace en vert

Situé derrière Palexpo, entre l’autoroute, l’aéroport de Genève et la route de Ferney, ce projet urbain de La Susette s’inscrit dans le réaménagement du Grand-Saconnex, en lien avec le futur quartier de Carantec et l’arrivée du Tram des Nations courant 2027. Alors, afin de

transformer ce périmètre industriel de 15 hectares (encerclé par le bruit), cidessus en jaune, en véritable lieu de vie, les urbanistes ont dû relever plusieurs défis. Après un premier schéma directeur initié en 2019 mais vivement critiqué, canton, population et commune du GrandSaconnex ont travaillé ensemble sur une nouvelle vision présentée mi-janvier.

Pour en résumer les grandes lignes, désormais, les espaces verts seront à l’honneur. Outre les 900 nouveaux logements prévus, les rez-de-chaussée dévoués aux activités et les divers équipements publics (une crèche, un EMS et un groupe scolaire), c’est un parc agro-urbain en pleine terre combinant potager, verger et pépinière qui sera créé sur cette parcelle, hissant le taux de canopée du futur quartier de 10% actuellement à 32% à terme.

Composer avec les contraintes

Reste le point noir des nuisances sonores, perpétuel casse-tête des projets à l’urbanisme singulier comme La Susette. Sylvain Ferretti, directeur général de l’Office de l’Urbanisme à Genève se veut rassu-

rant: «D’une part, l’aéroport est soumis à un plan qui vise à réduire l’impact de son bruit au fil du temps. De l’autre, il ne faut pas oublier que la prise en compte des nuisances se fait dès la conception du quartier, dans le choix des revêtements de façades, voire des sols phono-absorbants par exemple, ou alors en formant des îlots avec les bâtiments pour qu’ils tournent le dos au bruit.» Un optimisme partagé par le conseiller d’État en charge du territoire, Antonio Hodgers: «Nous sommes de toute façon soumis à l’ordonnance de protection contre le bruit qui en détermine le niveau admissible et puis, avec les moyens techniques que nous avons aujourd’hui, je peux vous assurer qu’il sera moins bruyant d’habiter dans ce quartier récent que dans un vieil immeuble de la Servette.»

La mouture du schéma directeur sera finalisée d’ici cet été pour un démarrage du chantier prévu en 2028 et une livraison des premiers logements dès 2030. D’ici là, une exposition publique est visible du 7 février au 23 mars à la Maison des Projets, route de Colovrex. Julie Müller

Immobilier

BUREAUX: UNE DISPONIBILITÉ À RELATIVISER

Bien que le taux d’offre de surfaces soit globalement en augmentation sur ce segment en Suisse, la dernière étude du cabinet Jones Lang LaSalle (JLL) fait état de situations contrastées mais réjouissantes.

Genève figure parmi les 5 plus grands marchés de bureaux.

Ork.ch Wikicommons

Au sortir d’une pandémie aussi révélatrice que dévastatrice dans nos modes de fonctionnement, certains prédisaient un cataclysme sur le marché immobilier de bureaux suisse. Pointant le télétravail dans le viseur, ces experts avaient fait un à un des pronostics que le temps a finalement déjoués...

Pour preuve, dans la dernière étude du cabinet de conseil et d’investissement en immobilier d’entreprise Jones Lang LaSalle (JLL), le taux d’offre de surfaces de

bureaux semble effectivement en hausse mais cette augmentation se veut toute relative lorsque l’on regarde dans le détail et en comparaison européenne. Des variations que l’on peut imputer davantage à une demande changeante et des critères de durabilité plus déterminants qu’auparavant. Alors pour mieux comprendre la situation, voici ce qu’il faut retenir de cette étude JLL parue en début d’année.

L’offre augmente raisonnablement

Tout d’abord, afin de dresser un rapide

état des lieux, les cinq plus gros marchés de l’immobilier de bureaux en Suisse (à savoir Zurich, Genève, Berne, Bâle et Lausanne) affichent un taux d’offre de surfaces disponibles en augmentation de 4,5% à 4,6% sur douze mois. Le cabinet fait alors un comparatif avec le taux de logements vacants qui se hisse pour sa part seulement à 1,15% (et tend encore à baisser) mais rappelle néanmoins qu’il est usuel d’avoir une différence entre ces segments. «Des taux de disponibilités plus élevés sur le marché des bureaux sont courants et même une condition

préalable fondamentale à la croissance des entreprises/de l’économie», nous précise Daniel Stocker, auteur de l’étude.

Par ailleurs, les taux de vacance des surfaces de bureaux en Suisse sont en réalité faibles par rapport au reste de l’Europe. Chez nos voisins, celui-ci s’élevait dernièrement à 7,7% en 2023 (contre 7,2% fin 2022) dans 24 villes européennes. En Suisse, seules des zones comme la région de l’aéroport de Genève ou Lausanne Ouest/Crissier ont fait figure de «mauvais élèves» avec des taux de vacance supérieurs à 10%.

Les investisseurs se font plus petits

Il n’en reste pas moins qu’une chute brutale de la demande a été observée pendant les confinements, mais «avec un certain délai, une reprise a suivi et un affaiblissement de la demande dû aux nouveaux concepts de lieu de travail n’a pas encore été mesurable», nous confirme Daniel Stocker. Le taux d’offre en hausse ne serait donc pas dû à un attrait soudain des entreprises pour le télétravail, et ce, même si la demande se veut changeante. Changeante à l’image du cas de Genève, où la situation de l’approvisionnement a été extrêmement ten-

due pendant une longue période. L’auteur de l’étude développe: «La surface de bureaux disponibles pour l’ensemble de la région genevoise évoluait entre 25’000 et 50’000 m2 avant 2012 et le taux de disponibilité variait entre 0 et 1,5%. Dorénavant, davantage de surfaces sont aujourd’hui vacantes.»

Une variation notable s’observe surtout au niveau de l’activité d’investissement et du comportement des acheteurs qui ont considérablement évolué au cours des derniers trimestres. Alors que, des an-

Taux d’offre de bureaux à Genève

nées durant, les assurances et les fonds dominaient le marché des acquisitions, le contexte actuel s’est montré plutôt propice aux Family Offices, UHNWI (Ultra High Net Worth Individuals) ou aux coopératives immobilières, à présent plus actives dans les transactions. De ce fait, l’univers des acheteurs actifs ne s’est pas seulement réduit mais est aussi devenu plus volatil.

La durabilité prend de l’ampleur

Autre facteur ayant eu un impact sur le marché des bureaux: la part des surfaces répondant aux critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance). Étudié pour la première fois dans le rapport JLL, le critère de durabilité est généralement d’une importance capitale pour les entreprises à la recherche d’un site (les exigences ne cessent d’ailleurs de croître à cet égard). Toutefois, l’expérience montre qu’une situation centrale, le prix de la location et le concept d’utilisation ont encore et toujours la primeur sur la conformité ESG lors du choix d’un bâtiment.

Malheureusement, «actuellement il y a peu ou pas de bureaux conformes aux normes ESG disponibles dans les centres-villes», ajoute Daniel Stocker. Alors que 30,8% de l’espace de bureaux

Offre de bureaux dans la région de Genève

Offre de bureaux dans la région de Lausanne

Loyers et surfaces vacantes par

1 Lausanne

2 Lausanne Ouest / Crissier

3

4 Pully

5 Lausanne Nord /

fourni en Suisse répond aux critères de durabilité, la proportion dans les centresvilles et les CBD (Central Business District) s’abaisse à seulement 6,5%. C’est néanmoins dans les deux plus grands marchés de bureaux, Zurich et Genève, que l’on compte le plus de surfaces de bureaux conformes aux normes ESG.

Un marché genevois encore tendu

En s’attardant sur le marché spécifique de Genève, on relève une offre de bureaux en augmentation de 69% au sein de son CBD. L’offre s’est donc quelque peu détendue par rapport à l’année précédente, avec un taux passant de 1,9% à 3,3% au centre de Genève. Les utilisateurs se retrouvent surtout confrontés à deux problématiques. D’une part, la rareté des surfaces contiguës supérieures à 1000 m2 et des plateaux supérieurs à 250 m2. D’autre part, le respect des critères de durabilité manque encore cruellement en ville, comme évoqué précédemment.

Ce qui pousse de plus en plus d’utilisateurs à chercher des locaux en périphérie pour répondre à ces deux problématiques. Véritable figure d’exemple, le secteur en plein développement de Praille/Acacias/Lancy a pu enregistrer fin 2023 un taux d’offre de 4,9%. Jugé

Taux d’offre de bureaux à Lausanne

Surfaces proposées en m2 (échelle de gauche) Taux d’offre en % (échelle de droite)

«excellent» pour une zone périphérique, il avait pourtant vu récemment son stock de bureaux augmenter de 65’000 m2 avec la livraison de divers projets tels que Alto et Esplanade 3 dans le quartier de PontRouge et de Trèfle d’Or. Dans le même genre, le secteur de Plan-les-Ouates a vu son taux de vacance se dresser à 7,2% contre 9,1% l’an passé.

Lausanne absorbe la demande

Dans le canton de Vaud, contrairement à son homologue lémanique, le taux de vacance s’est quant à lui réduit, passant de

3,5 à 3,2% sur douze mois à Lausanne. Aucun projet majeur n’ayant été livré en 2023, le marché a ainsi pu absorber le grand nombre de surfaces qui avaient été livrées les années précédentes. Alors, même si la pénurie se fait encore sentir dans le CBD de Lausanne, où il y a seulement 10’900 m2 de surfaces disponibles et un taux de vacance de 1,4%, autour, dans le district de Vidy, l’offre reste stable mais à des niveaux très bas (2% de taux de vacance). Tout comme plus loin, dans la commune de Pully, où seuls 500 m2 de surfaces de bureaux sont encore disponibles (taux de vacance de 0,6%). Les bureaux se sont donc transformés en réelles denrées rares dans cette région, ce qui tient aussi au fait qu’à Lausanne et aux alentours, la concentration de l’extension des surfaces dans des parcs scientifiques semble avoir porté ses fruits.

À l’image du bâtiment Leucine, situé sur le parc scientifique vaudois qui a été livré en juillet dernier et qui propose environ 10’000 m2 de bureaux, des laboratoires ainsi que des services de parkings souterrains. D’autant que ce n’est pas encore fini, du nouveau est attendu à l’horizon 2025 avec les bâtiments Arginine, Valine et Trypto (en cours de construction) qui porteront le site du Biopôle à une surface totale de 130’000 m2.

Müller

Genève et Lausanne

LES LOYERS DES BUREAUX RESTENT STABLES

Les données compilées par Barnes avec l’aide de Wüest Partner indiquent qu’en dehors de Lausanne Ouest et de l’hypercentre genevois, les prix des surfaces de bureaux n’augmentent plus. Analyse.

NYON

Population: 22 465

Taux

GLAND

Population: 13 664

Taux de vacance: 27,4%

ROLLE

Population: 6 322

Taux

ETOY

Population: 2 931

Taux de vacance: 10,6%

MORGES

Population: 17 529

Taux de vacance: 17,5%

YVERDON-LES-BAINS

Population: 29 827

Taux de vacance: 11,5%

VEVEY

Population: 19 738 Taux de vacance: 4,2%

MONTREUX

Population: 26 230 Taux de vacance: 3,6%

AIGLE

Population: 10 913 Taux de vacance: 1,6%

De manière générale, le canton de Vaud présente des prix stables.

Source: Barnes Market Outlook - wüestpartner

La parution du 13e Barnes Market Outlook était attendue. «Les perspectives pour 2024 s’annoncent plutôt réjouissantes, prédit Robert Curzon-Price, directeur de Barnes Commercial Realty. En 2023, seuls ceux qui étaient contraints de prendre des décisions l’ont fait. Mais en 2024, dès lors que la vision macroéconomique semble plus rassurante, avec notamment une in-

flation mieux régulée, il va être possible de prendre davantage de décisions stratégiques. Il y aura sans doute un effet de rattrapage de la part des institutionnels, voire des entreprises.»

Entre 270 et 790 francs

Alors qu’en Ville de Genève, les prix au m2 varient entre 270 et 790 francs, ceux en

Ville de Lausanne évoluent entre 210 et 380 francs. «Cela s’explique par la présence à Genève d’un certain nombre d’acteurs pour qui l’emplacement est essentiel et qui ont les moyens de payer le prix fort pour cela», analyse Robert Curzon-Price à propos du secteur du négoce et de la finance qui se concentre dans ce canton. «Lausanne et sa région disposent avec le pôle de l’EPFL d’une force d’attraction in-

A Genève, seul l'hypercentre est en hausse.

Déménagements souhaités

Revenant sur l’évolution récente du «quartier des banques», à Genève, et sur les déménagements à venir de BNP Paribas et de la Banque Privée Edmond de Rothschild, entre autres, Robert Curzon-Price voit ceci comme de nouvelles opportunités. «Si une entreprise souhaite déménager, c’est qu’elle n’est

pas satisfaite de ses locaux actuels. Dès lors, il y a là une opportunité pour le propriétaire à se poser les bonnes questions. Bref, cela va engendrer un renouvellement sain du parc immobilier avec une mise aux normes, entre autres.»

Attractivité de l’arc lémanique

Autre tendance relevée par le directeur

de Barnes Commercial Realty: «De nombreuses entreprises situées plus au nord, notamment plus proches de la Broye ou de Fribourg, ont souhaité se rapprocher de la Riviera vaudoise et ont signé des baux». Robert Curzon-Price se réjouit de pouvoir s’appuyer sur Edouard Chollet, un courtier expérimenté qui a une excellente connaissance du marché.

Serge Guertchakoff

UNE EXPERTISE AU NOM DE LA RÉNOVATION

Avec le Plan Directeur de l’énergie, rénover n’a jamais été aussi simple... et aussi complexe. Si la mise en conformité semble être actée de manière précise, la priorisation des travaux à effectuer, la temporalité liée, le suivi sur le long terme, ou encore l’enveloppe budgétaire, demandent une réelle expertise de terrain. Trois membres de l’USPI apportent leur éclairage.

«Comme nous exploitons nous-mêmes le bâti, nous allons être rationnels sur les travaux à planifier. L’idée n’est ni de faire une «usine à gaz» en initiant de multiples travaux d’un coup, ni de minimiser les rénovations à opérer mais de conseiller à nos clients des projets pragmatiques et efficaces», introduit Franck Messina, responsable grands travaux de la régie GRANGE. «En guidant le propriétaire sur un phasage intelligent des travaux, c’est non seulement garantir la qualité des rénovations, mais également une utilisation raisonnée des finances. De cette façon, on élimine beaucoup de problèmes!», complète Bruno Frisa, responsable du pool d’architectes du département «rénovation durable» chez Pilet Renaud.

80 ans qui a souhaité rénover son immeuble afin de pouvoir le transmettre «remis aux normes» à ses enfants. De l’autre côté, nous faisons des rénovations pour des propriétaires possédant un grand parc immobilier», détaille Franck Messina.

Le devoir d’apprendre des régies

Jongler avec des demandes plurales, avec un cadre légal qui lui aussi évolue, et avec des incitations qui risquent fort de devenir «obligations», n’accorde aux régies aucun repos. «Les régies aujourd’hui se forment, vont chercher l’information. Nous avons la chance d’avoir une commission technique à l’USPI Genève qui nous donne tous les outils dont nous avons besoin. En tant que membres, nous nous tirons vers le haut, nous partageons nos expériences. Et ce sont les propriétaires qui sortent gagnants de cela», poursuit Franck Messina. (Se) Former pour répondre aux enjeux d’aujourd’hui, mais aussi et surtout à ceux de demain, «c’est aussi notre rôle», affirme l’expert.

Parmi ces possibles problèmes: le non-respect des impératifs légaux. Pascal Wegmuller, responsable du département Valorisation | Énergie | Rénovation chez Gerofinance, appuie sur ce point, tout comme sur les subventions possibles dans le cadre des programmes fédéraux, cantonaux et communaux. Tout cela fait aussi partie de notre rôle, qui est bien plus que celui d’un simple conseiller.» Chef d’orchestre doublé d’un exécutant opérationnel serait en effet plus approprié.

Des régies «couteau-suisse» face à des propriétaires souvent mal informés sur ce qui doit être fait, à quel moment, et dans quel ordre... et qui n’ont pas tous la même capacité financière. «Je pense à une demande récente d’un propriétaire de

Pour son confrère Bruno Frisa, «en étant dans l’USPI Genève, nous pouvons alerter les propriétaires à une plus large échelle que celle uniquement des parcs immobiliers gérés par chaque membre de manière individuelle. Cela permet de transmettre l’information que nous nous partageons entre membres, pouvoir alerter sur les dernières mesures en vigueur, mais aussi alerter sur les coûts». Pour construire mieux, ensemble, et préparer ainsi une partie du parc immobilier à opérer une mue nécessaire, si ce n’est vitale.

L’Union Suisse des Professionnels de l’immobilier (USPI) Genève

Portrait d’XXXLutz

LE GÉANT DU MEUBLE À L’ASSAUT DE LA ROMANDIE

Arrivé en Suisse en 2018 avec une envie débordante de rachats, le groupe autrichien XXXLutz pourrait bel et bien devenir le prochain N°1 en matière de mobilier. Zoom sur ce parcours du combattant.

Qui dit ameublement, dit souvent Ikea. Le N°1 mondial tout droit venu de Suède avec son concept de kits et de boulettes s’est installé massivement en Suisse depuis 50 ans, séduisant les jeunes étudiants au budget serré comme les actifs aisés au temps limité. L’empire Ikea a su donc imposer son style tout en grapillant au fil du temps des parts de marché à ses congénères.

Mais ça c’était avant. Avant qu’XXXLutz n’entre en jeu. Le groupe autrichien qui a choisi une stratégie plus offensive, le talonne dans nos contrées helvétiques depuis 2018 tout en ayant fait le choix de rester discret... Très peu d’interviews, peu d’annonces, le groupe rachète pourtant une à une ses enseignes concurrentes et tente ainsi de rattraper son retard, avec en ligne de mire un objectif: la place de leader. Alors retournons en arrière avec une plongée dans le parcours de ce conquérant de l’ombre, parti à l’assaut d’un marché pourtant déjà saturé, celui des meubles en Suisse.

Des artisans devenus détaillants

Fondé en 1945, à la sortie de la Seconde Guerre mondiale, l’entreprise artisanale de fabrication de meubles «Lutz Möbel» naît en Autriche sous l’impulsion de Gertrude Seifert. À l’époque, la gamme propose des caisses à copeaux et des meubles de ferme peints artistiquement. Puis,

dès la fin des années 50, Gertrude Seifert se tourne vers une production moins chère, en plus grandes quantités, avant de transformer la société en détaillant de meubles. La génération suivante prend la relève dans les années 1970. Les fils,

XXXLutz rachète un à un ses concurrents pour gagner des parts de marché.

Richard et Andreas Seifert, s’attèlent à moderniser «XXXLutz» qui connaîtra un succès économique supérieur à la moyenne.

Si bien qu’en 2005, XXXLutz devient le deuxième plus grand détaillant de meubles d’Europe et entame une expansion à faire pâlir certains concurrents. À ce jour, le groupe autrichien, toujours en mains familiales, dispose de 370 magasins dans 13 pays, affiche un chiffre d’affaires de 5,3 milliards d’euros mais continue d’ouvrir en moyenne six nouveaux magasins par an. Permettant alors à XXXLutz de déloger Ikea de son piédestal en Autriche mais aussi en Allemagne (grâce au rachat de plusieurs chaînes). En ce qui concerne la Suisse, c’est seulement en 2018 que le groupe fait irruption à Rothrist (AG), en ouvrant une enseigne à son nom.

Gourmand

sur le marché romand

D’abord présent côté alémanique, XXXLutz s’est donc déployé en Romandie au coup par coup, rachats après rachats. Une stratégie lui permettant d’être présent sur tous les segments de l’ameublement, de celui des prix cassés jusqu’au haut de gamme. Il commence en 2019, en rache-

Parmi les marques du groupe, on retrouve Pfister, Lipo, Mömax, Conforama, Meubles Pesse ou encore Home24. DR

tant Pfister (20 boutiques et 40'000 références en ligne), dont le premier magasin avait ouvert à Bâle en 1882. Dans la foulée, il s’empare également de l’enseigne Interio (détenue par Migros) qui disparaît au profit de la marque Mömax, occupant le bas-milieu de gamme et dont le logo quelque peu inhabituel (un imposant X sur fond vert et rose flashy) déroute encore maintenant plus d’un chaland.

Par la suite, c’est le hard-discounter Lipo et ses 23 filiales qui finit entre les mains du groupe autrichien, début 2022. Au départ disruptive, la chaîne créée en 1950 avait comblé un vide dans le filon du meuble bon marché en offrant des cuisines complètes ou encore des salles à manger et des salons à des prix imbattables. De quoi susciter l’intérêt de l’autrichien. Mais la convoitise d’XXXLutz ne s’est pas limitée aux grands noms du marché puisqu’il acquiert la même année la marque familiale «Meubles Pesse», installée à Monthey (VS) depuis plus de 80 ans. Puis finalement, XXXLutz frappe un grand coup en 2023 avec l’acquisition de Conforama Suisse auprès de l’entrepreneur (vaudois d’adoption) Dan Mamane, ajoutant une fois de plus vingt magasins à son tableau de chasse.

Un avenir à voir venir

Or, malgré toutes ces avancées de terrains, XXXLutz fait encore face à quelques défis de taille. Celui de la vente en ligne pour commencer. Le site xxxlutz.ch lancé en Suisse à l’automne 2020, donc tardivement, provoquera en 2022 le rachat du commerçant en ligne Home24, une façon de rattraper son retard. Autre défi, celui de la durabilité. Et dans le bras de fer que se livre le duo de tête, Ikea a déjà (ré)agit en investissant 3,8 milliards d’euros dans les énergies renouvelables sur onze ans. XXXLutz, quant à lui, ne s’étale pas sur le sujet. En tout cas, le chiffre d’affaires en baisse du secteur (en 2018 celui-ci était revenu à son niveau de 1994) ne semble pas affecter ce géant étranger qui pèse toujours plus dans la balance.

Une chose est sûre, cette longue liste d’acquisitions n’est qu’une mise en bouche pour ce groupe à l’appétit débordant. La question à se poser n’est donc plus de savoir jusqu’où XXXLutz ira-t-il? Mais plutôt à qui le tour? Qui sera le prochain à être absorbé... Micasa, La Redoute, Livique? Les paris sont ouverts.

Julie Müller

CGI CONSEILS

par Géraldine Schmidt, avocate

LOYER ABUSIF DANS UNE SOUS-LOCATION NON AUTORISÉE.

QUE FAIRE?

Je loue un appartement à une personne qui, selon toute vraisemblance, le sous-louerait à un prix sensiblement plus élevé que le loyer qu’il me verse. Que puis-je faire? Puis-je demander au sous-locataire de me verser directement le loyer? Puis-je conclure un nouveau contrat de bail avec le sous-locataire?

(Marina K, Thônex)

La loi prévoit que le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec l’accord du bailleur. Le bailleur peut refuser de donner son accord à la sous-location dans plusieurs situations. La première est le refus du locataire de communiquer au bailleur les conditions de la souslocation, par exemple le montant du loyer ou la durée de la sous-location, ou encore le nom du sous-locataire. Le bailleur peut également s’opposer à la sous-location en cas de conditions abusives, c’est-à-dire lorsque le loyer de la sous-location est beaucoup plus élevé que le loyer principal, sans que cela ne soit justifié par des prestations supplémentaires du locataire. Enfin, le bailleur est fondé à rejeter la demande de sous-location lorsqu’elle présente pour lui des inconvénients majeurs, par exemple lorsque la destination des locaux est sensiblement

modifiée ou que le locataire n’a aucune intention de réintégrer les locaux.

Ces conditions étant alternatives, il suffit que l’une d’elles soit réalisée pour que le bailleur puisse refuser son consentement à la sous-location.

Attention, le seul fait que le locataire n’ait pas demandé au bailleur son accord ne rend pas la sous-location illicite, dès lors qu’il est admis que le consentement peut être donné a posteriori. Ainsi, si le bailleur n’a aucune raison de refuser la souslocation, celle-ci doit être tolérée.

Dans votre cas, votre locataire ne vous a pas demandé votre accord. Il convient dès lors de l’interpeller en lui demandant de vous transmettre les conditions de la sous-location, en particulier le montant du sous-loyer qu’il encaisse et la date du

début de la sous-location. Vous pouvez également demander au sous-locataire de vous transmettre ces informations.

Si le locataire ne répond pas à votre courrier de mise en demeure demandant les conditions de la sous-location, vous pourriez résilier son bail.

Si les conditions de la sous-location sont abusives, vous pouvez alors refuser de donner votre consentement et demander à votre locataire de réintégrer l’appartement dans un délai de 30 jours, en le menaçant de résilier son bail s’il ne s’exécute pas.

Les conditions d’un tel congé extraordinaire étant extrêmement strictes, je vous recommande également d’adresser à votre locataire un congé ordinaire pour la prochaine échéance contractuelle de son bail, afin de sauvegarder vos droits.

Après la résiliation, vous serez alors en droit de relouer votre appartement à qui vous voulez, y compris le sous-locataire, sur la base d’un nouveau contrat de bail en bonne et due forme. Dans l’intervalle, il est déconseillé de demander au sous-locataire de vous verser le sous-loyer directement.

En outre, vous pourrez éventuellement exiger de votre locataire la remise du gain obtenu frauduleusement par la souslocation.

Il est en effet admis que le locataire, procédant à une sous-location non autorisée, excède ainsi les limites du droit que lui confère le contrat et, en sous-louant sans droit la chose d’autrui, empiète sur le patrimoine du bailleur et gère frauduleusement l’affaire d’autrui. Le bailleur peut alors s’approprier les profits qui résultent

de cette ingérence. Il faut néanmoins que le locataire soit de mauvaise foi, ce qui devra être examiné au cas par cas.

Dans le cas où votre locataire vous transmet des indications incorrectes ou un faux contrat, par exemple, vous pouvez alors en conclure qu’il a manifestement conscience qu’il n’a pas le droit de souslouer à ces conditions. Partant, il est de mauvaise foi. Il en irait de même s’il sous-louait à des conditions tout à fait abusives, comme par exemple au triple du loyer principal, ou s’il sous-louait des chambres séparément à plusieurs personnes à des sous-loyers très élevés.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8h30 à 11h30 au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.

Chronique chez soi

par Martina Chyba, journaliste à la RTS

CHAUFFAGE Ô DÉSESPOIR

Le chauffage, c’est toujours soit trop, soit pas assez. Et nous ne sommes pas égaux au niveau du thermostat interne. Quelques réflexions brûlantes.

Je suis du genre à souffrir de la chaleur (au-dessus de 30°C, c’est un problème) et aussi à avoir froid tout le temps (à moins de 20°C à la maison, c’est un problème). Oui, c’est paradoxal, mon idéal serait qu’il fasse tout le temps 22 à l’intérieur, et 25 à l’extérieur. Mais j’aime aussi les saisons et le cycle de la vie et de la nature. Bref, la chieuse thermostatique parfaite.

Alors le chauffage, ça a toujours été une galère. J’ai eu une chaudière individuelle datant des années je ne sais pas combien mais tôt dans le 20ème siècle, ça coûte une fortune en réparations, en énergie (personnelle et fossile), et en laines polaires. Ensuite, j’ai vécu dans du neuf, avec radiateur central et chaleur diffusée au sol et dans les murs, système domotique sur lequel nous n’avions aucune prise. C’était censé être «intelligent» et se régler seul en fonction de la température extérieure. Mais comme tout ce qui est «intelligent» et pas humain, il y avait des trucs que la chose ne comprenait pas. Du style quand il y a la bise de février et qu’il fait -10°C, il n’y pas besoin de chauffer à 40°C. Parce que se retrouver à dormir avec la fenêtre ouverte et à gaspiller du chauffage, ce n’est pas très «intelligent».

Résultat, la camionnette du chauffagiste avait quasi sa place attitrée devant chez nous, pour essayer de doser tout ça, ça coûtait des blindes mais c’était moderne. Aujourd’hui, je suis dans une co -

propriété. On est assez raccord avec les voisins sur le groupe whatsapp («Il fait froid non + smiley gelé + qui appelle la régie?»), mais bim, il y a eu la guerre en Ukraine, et les consignes aux régies de chauffer maximum à 19°C. Voire 18,5°C.

Mettre des couches

Moi de toute façon, depuis mi-octobre je fais l’oignon. Pas dans la soupe, sur moi. Je mets des couches. Sous-pull, T-shirt, laine polaire, et dans les moments de fatigue, grand chandail par-dessus. Je vous jure que j’ai fait des visios en mitaines et en bonnet (ça évite aussi de se coiffer, win win). Sur mes canapés il y a des plaids, sur ma table basse une tisane au miel et des bougies. J’ai aussi trouvé dans un bazar à Montmartre des grosses chaussettes en laine chinées, genre que portent les Finlandais, qui eux, ont des vraies raisons d’avoir froid. Pour parachever le glamour, comme j’ai un peu mal au dos, j’ai même acheté des ceintures chauffantes thermo machin à la pharmacie. C’est génial, il suffit de les déballer, de les mettre autour des hanches et hop, ça chauffe pendant 8 heures. Bon je précise que c’est assez cher, préserver ses reins, ça coûte... ben un rein justement, c’est con. Ah oui, et j’ai évidemment acheté une couette lourde et chaude spéciale hiver, c’te question.

Certains copains résolvent le problème en allant bosser «en présentiel» tout le

temps. Mais dans les entreprises aussi ils font des économies! C’est parfois plus froid qu’à la maison, mais plus convivial. On voit les collègues en écharpe avec des mugs et des nez qui coulent, on peut se refiler le covid tranquillou à la machine à café, c’est cool (oui cool en fait ça veut dire frais en anglais, c’est pour ça que les jeunes ici disent «c’est frais» pour dire «c’est cool», enfin je crois).

Moi de toute façon, depuis mi-octobre je fais l’oignon. Pas dans la soupe, sur moi. Je mets des couches. Souspull, T-shirt, laine polaire, et dans les moments de fatigue, grand chandail pardessus.

Un chauffage sexiste

Je ne voudrais pas jeter un froid, mais il y a encore une chose qui doit être dite: le chauffage c’est sexiste. Les femmes sont plus sensibles aux basses températures pour diverses raisons: métabolisme, masse musculaire, hormones. Je cite une chercheuse: «Nous avons fait l’expérience sur des souris et des rats, quand on leur enlevait la testostérone, les mâles devenaient plus frileux. Et lorsqu’on leur redonnait la testostérone, ils récupéraient la thermosensation initiale: ils étaient moins sensibles au froid.» Or les systèmes de chauffage les plus répandus sont calibrés pour un homme d’une quarantaine d’années, pesant environ 70 kg. Donc nous, les meufs, on se les caille. D’ailleurs une info en passant, vous savez d’où vient cette expression datant du 18e siècle? Du fait qu’il fait tellement froid que le sang fait des caillots... sympa! Vous allez me dire que le dérèglement climatique va résoudre nos problèmes de chauffage. Alors d’abord c’est pas sûr, il y aura aussi des endroits plus froids sans doute. Et puis la clim et la chaleur, ça mérite une autre chronique, pour l’été.

Bon, revenons au froid. Il y a bien une autre une solution, mais elle n’est pas applicable au bureau. C’est de se faire réchauffer par quelqu’un. Alors si vous avez une personne consentante sous la main, profitez, ôtez les couches d’oignon et gardez juste la couette. Mettez-vous un dessous en string vinyle. Pour pas cher, c’est une autre manière de faire monter la température.

Mon idéal serait qu’il fasse tout le temps 22 à l’intérieur, et 25 à l’extérieur. DR

Une invention au service de l'immobilier

par Anna Aznaour

L'AÉROGEL: UN MATÉRIAU

QUI ISOLE ET PROTÈGE

Leader dans son domaine, l’entreprise zurichoise

AGITEC fait des miracles dans la construction avec son aérogel polyvalent, sans cesse amélioré.

Son principe, qui a provoqué un big bang dans l’ingénierie n’est pas une nouveauté. Et pour cause, l’invention date de... 1929! Mais il a fallu vingt ans pour que ce matériau créé par Samuel Kistler soit enfin commercialisé. L’idée de départ du chimiste américain, due à un pari avec un collègue, est simple: faire en sorte que le liquide contenu dans un bocal de gel ne se rétracte pas. Et la solution viendra du gaz avec lequel il remplacera le liquide. Ainsi naîtra l’aérogel, un matériau à faible densité et avec une propriété d’isolation thermique remarquable. Depuis, plusieurs sortes de ce produit ont été imaginées et développées par des têtes savantes.

Léger, robuste, esthétique

En Suisse, c’est la société AGITEC qui fait office d’experte incontestée du sujet. Sebastian von Stauffenberg, son CEO, souligne: «Aujourd’hui, le vrai défi de tous les bâtiments est leur efficacité énergétique. Avec les aérogels que nous avons développés, plus question d’être une passoire thermique.» Composés généralement de dioxyde de silicium amorphe, ces matériaux sont constitués de pores dont 90% sont remplis d’air. Une particularité qui les rend très isolants, mais également

L’aérogel agit comme une éponge sonore en absorbant les bruits. DR

très légers. Ainsi, un litre de cet aérogel ne pèse que 70 à 100 grammes, soit dix fois moins que l’eau. De plus, ce produit agit comme une éponge sonore en absorbant les bruits. Sans oublier son aspect visuel à effet plutôt design. «Lors de la fabrication, un aérogel de silicate est d’un bleu laiteux sur un fond sombre avec une impression de transparence ou de semi-transparence», explique Sebastian. Il est ensuite transformé en granulés, en éléments composites, etc. pour diverses applications. Parmi eux, le plâtre thermique qui

recouvre les façades des bâtiments historiques, ou encore le remplissage des cavités par des granulés d’aérogel. Polyvalent, ce matériau est à ce jour utilisé aussi bien dans les véhicules électriques que dans le secteur de la construction. «À Genève, ce sont, entre autres, les tours du Lignon qui ont bénéficié de notre technologie.»

Mais plutôt cher

«Par rapport à l’offre traditionnelle en isolation, notre produit n’est pas tellement compétitif en termes de prix», reconnaît le CEO de 45 ans. Cependant, il affirme que les matériaux habituellement utilisés dans la construction, eux, sont jusqu’à trois fois plus volumineux que ceux de son entreprise. Or, note-t-il, aujourd’hui, beaucoup d’usagers souhaitent gagner de la place, surtout dans des locaux qui ne sont pas très spacieux. «De plus, notre système composite d’isolation thermique (ETICS) permet d’atteindre des zones auparavant inaccessibles d’un point de vue esthétique ou structurel». Quant à la durée de vie des aérogels AGITEC, elle est quasi illimitée, car il s’agit d’un minéral. En résumé, pour se mettre à la place des cosmonautes, les premiers usagers des aérogels, il vaut mieux être certain de ce que l’on veut et surtout avoir les moyens d’y mettre le prix.

Sebastian von Stauffenberg, CEO de la société AGITEC. DR

Portrait d’un alumni de l’IEI

À L’ASSAUT DES SOMMETS

À la tête d’un groupe employant 160 personnes, Christian Chalut vient de mener à bien le premier gala de l’Institut d’Etudes Immobilières.

Retour sur un parcours atypique.

Ce Genevois de 50 ans désormais établi en Valais a grandi tout d’abord à Champel, puis à Vésenaz. Christian Chalut n’était pas prédestiné à évoluer dans l’immobilier. Après avoir obtenu une maturité latine au Collège Calvin, il envisage d’aller étudier les lettres à Oxford ou le droit à Fribourg, finalement ce sera HEC Saint-Gall. «Quand les choses sont difficiles, je m’accroche», résume le patron du groupe MSSA.

Bref, alors qu’il n’a aucune facilité en allemand, il relève le défi et finit par s’y plaire. Lors de la seconde partie de son cursus à Saint-Gall, il opte pour une spécialisation dans les PME. Ainsi son travail de diplôme concerne l’achat et la vente de PME. Sur ce, il est engagé chez Lombard Odier dans une équipe logiquement dédiée aux fusions-acquisitions d’entreprises familiales. Puis il rejoint une start-up fondée par des amis, œuvrant à la création d’une plateforme d’applications, mais la société doit cesser ses activités. Christian part alors à la découverte de l’Amérique du Sud, histoire de se donner le temps de réfléchir. Il va voyager dix mois et se découvrir une passion pour la haute montagne.

IEI: l’idée paternelle

De retour en 2001, alors que son père vient de racheter Martin Sanitaires, il hésite encore sur la voie à suivre. C’est alors que Pierre Chalut lui met sous les yeux un article sur l’Institut d’Etudes Immobilières (IEI): «Tu devrais t’y inscrire et venir travail-

«Tu te retrouves sur les bancs d’école avec des personnes aux profils très divers, néanmoins nous sommes tous au même niveau pour apprendre.»

Christian Chalut, président de l'ADIEI (l’association des diplômés de l’IEI).

ler avec moi le reste du temps». Christian accepte ce nouveau défi. «J’ai suivi le cursus de l’IEI sur une année (2003-2004), même si, avec le recul, je recommande aujourd’hui de le faire sur deux ans. Ces études sont géniales. Tu te retrouves sur les bancs

d’école avec des personnes aux profils très divers, néanmoins nous sommes tous au même niveau pour apprendre». Lorsque Christian et son père se mettent d’accord pour une reprise de la PME, nous sommes dix ans plus tard. La société emploie alors une soixantaine de personnes. «Mon idée a très vite été de créer un groupe et d’avoir la capacité de disposer de temps pour moi en structurant au mieux les sociétés. Mon modèle est de créer des actifs, des entreprises suffisamment qualitatives et performantes pour fonctionner sans ma présence.»

Outre la société Martin Sanitaires dédiée aux grands chantiers, Christian Chalut a développé RED (Rénovation Entretien Dépannage) comme porte d’entrée pour œuvrer au service des régies. Il y a aussi eu le rachat de Jacot et Chanson sur Vaud, devenu depuis lors Martin Sanitaires Vaud. En tout, le groupe compte aujourd’hui 160 personnes, dont une trentaine dans le canton de Vaud.

Un gala inoubliable

«L’IEI m’ayant apporté beaucoup, j’ai souhaité transmettre, d’où l’envie de rejoindre l’ADIEI (l’association des diplômés de l’IEI)», qu’il préside depuis trois ans. C’est à ce titre qu’il a souhaité organiser un gala à l’occasion de la remise des diplômes. L’événement s’est tenu au Musée de l’Ariana en présence de 250 personnes, le 5 décembre dernier. Un succès total. Christian Chalut a accepté de rempiler pour organiser un deuxième gala le 3 décembre 2024 dans un lieu à définir.

Serge Guertchakoff

SÉRIE SPONSORISÉE PAR L'INSTITUT D'ÉTUDES IMMOBILIÈRES

NOTRE CAHIER IMMOBILIER DES BIENS À LA VENTE ET À LA LOCATION

Les annonceurs présents dans ce numéro:

Réf. SH

BON A TIRER n°956

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RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE

OFFICE DES POURSUITES

VENTE IMMOBILIÈRE AUX ENCHÈRES

Le mardi 27 février 2024 à 10 heures 30 aura lieu à Genève, à la salle des ventes de l’Office cantonal des poursuites, rue du Stand 46, 1204 Genève, au 1er étage, la vente aux enchères publiques de deux immeubles (Nos 1077 et 1078) issus de la division de l’immeuble (n°90) inscrit au Registre Foncier aux noms de la succession répudiée de feu Monsieur Jean-Albert SCHMID, p.a. Office cantonal des faillites, route de Chêne 54, 1208 Genève et de Madame Suellen SCHMID CAIRNS (débitrice), chemin de Martenand 4, 1239 Collex-Bossy.

Le mardi 24 septembre 2019 à 14 heures aura lieu à Genève, à la Salle des ventes de l’Office cantonal des Poursuites, rue du Stand 46, 1204 Genève, au 1er étage, la vente aux enchères publiques de la villa de 199 m2 avec garage, piscine, terrrain de 3321 m2, sise chemin de la Châtière 3, de la commune de Plan-les-Ouates.

Elle se compose comme suit:

Rez-de-chaussée: un hall d’entrée, deux salles d’eau, une cuisine, trois chambres, une grande pièce à vivre et un accès à la terrasse.

Etage: une grande chambre, une salle de bains, une kitchenette, deux sous pentes faisant office de grenier sous le toit.

Sous-sol: une buanderie, un local chaufferie, une cave à vin, une salle de fitness, un spa avec sauna et hammam.

La cour goudronnée d’environ 250 m2 doit faire l’objet d’une régularisation en autorisation de construire ou d’une remise en conformité.

Rez: entrée, WC invités, une salle à manger, un grand salon, une cuisine, une chambre d’amis avec salle de bains, une grande véranda et une véranda pour l’entrée.

L’immeuble n°90 est situé sur la commune de Collex-Bossy, sis chemin de Martenand 4.

Etage: 4 chambres, 2 salles de bains, une grande terrasse et 2 balcons. Combles: chambre principale avec salle de bains et 2 dressings.

Les deux sous-parcelles, Nos 1077 (anc. 90A) et 1078 (anc. 90B) sont issues de la division projetée selon tableau de mutation No 2/2022 du 23 septembre 2022 et autorisée par décision du 16 février 2023 de l’Office cantonal de l’agriculture et de la nature:

La villa est occupée par le propriétaire.

La sous-parcelle n° 1078 (anc. 90B) de 2’733 m2, cultivée en vigne «Chasselas», située en zone agricole est soumise à la loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR).

Les enchérisseurs sont ainsi rendus attentifs aux dispositions légales concernant l’acquisition d’immeubles agricoles qui seront précisées dans les conditions de vente.

Une visite unique est organisée par l’Office cantonal des poursuites le mercredi 4 septembre 2019 à 14 heures 30.

La sous-parcelle n°1077 (anc. 90A), dont le désassujettissement à la loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR) a été prononcée par la Commission foncière agricole le 14 mars 2023.

Estimations de l’Office

Les conditions de vente ainsi que l’expertise sont à disposition à l’Office des Poursuites (rue du Stand 46 – 1204 Genève) au 1er étage et sur le site internet http://ge.ch/opf/ventes.

OFFICE CANTONAL DES POURSUITES

Martine KOHLER, juriste (% 022 388 91 41)

Sur cette sous-parcelle de 1’327 m2 sont érigés les bâtiments n° 421 (habitation à un seul logement de 152 m2) et n° 422 (garage privé de 40 m2).

La villa implantée construite dans les années 60 est composée comme suit :

Sous-sol (entièrement excavé - état brut et non chauffé): accès indépendant depuis l’extérieur, un local buanderie, un local pour la chaufferie, une grande pièce et un local avec saut de loup.

Sous-parcelle n° 1077 (désassujettie, anciennement 90A)

Ci…………………CHF 1’500’000.-

Sous- parcelle n° 1078 (terrain agricole en vignes, anciennement 90B)

Ci…………………CHF 40’000.-

Une visite unique est organisée par l’Office le vendredi 26 janvier 2024 à 10 heures 00 Les personnes intéressées sont attendues directement sur place sans prise de rendez-vous.

Les conditions de vente et l’état des charges seront déposés à partir du 18 janvier 2024 à l’Office cantonal des Poursuites (rue du Stand 46 – 1204 Genève) au 1er étage. Elles pourront également être consultées sur le site internet: http://ge.ch/opf/ventes.

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