“모기지 조기 상환은 정답이 아니다”
집을 온전히 내 소유로 만드는
'모기지 프리(Mortgage-free)'는
심리적 안정감을 주지만, 수학적
으로는 오히려 자산 증식의 기회
를 놓치는 '역행'이 될 수 있다는
분석이 나왔다.
캐나다의 저명한 모기지 전략
가 로버트 맥리스터는 지난 1년
간의 시장 상황과 50년 가까운
데이터를 근거로, 여유 자금을
모기지 조기 상환에 쏟아붓는 것
보다 현명하게 투자하는 것이 훨
씬 유리하다고 조언했다.
수익률 42%의 유혹 ... 시장
타이밍보다 ‘투자 기간’이 핵심
캐나다 주식 시장을 대표하는
S&P/TSX 토탈 리턴 지수는 지
난 2025년 3월 트럼프 행정부
의 무역 압박으로 인한 경기 침
체 우려 속에서도 지난 12개월간
42% 이상 급등했다. 맥리스터는
"시장의 공포 때문에 관망하던
이들이 치른 교육비는 매우 비쌌
다"며, 여유 자금을 단순히 빚을
갚는 데 쓰는 대신 지수 등에 투
자했다면 얻었을 막대한 수익을
지적했다. 실제로 1977년 이후 해당 지수의 연평균 복리 수익률 은 10.66%로, 같은 기간 약 5%
대에 머문 부동산 가격 상승률 을 압도한다.
1977년의 가설: 주택 구입자 vs 주식 투자자 맥리스터는 1977년 당시 평균 주 택 가격인 51,800달러를 상속받은 두 인물을 가정해 비교했다.
집을 산 A: 주택 가격 상승과 원금 상환을 통해 자산을 형성함.
주식에 투자한 B: 전액을 주식 에 넣고 임대료를 지불하며 생활함.
결과는 놀라웠다. 세금(33% 가
정)과 그동안 지불한 평균 임대료 를 모두 제외하더라도, 주식에 올인
한 B의 순자산이 집을 산 A보다 약
7배 더 많았다. 심지어 20%만 다운
페이하고 나머지는 투자한 'C'의 경
우에도 순수 주식 투자자와 비슷한
수준의 자산 증식을 이뤄냈다. 이는
저금리 상황에서 레버리지를 활용 해 투자하는 것이 부를 쌓는 가장 빠른 길임을 시사한다.
“무조건 안 갚는 게 능사는 아니 다” ... 리스크 관리의 중요성 물론 모든 이들에게 이 전략이 유 효한 것은 아니다. '부의 법칙' 저자
데이비드 칠튼은 "직장을 잃을 경우
모기지가 없으면 생활 유지 비용이
급격히 낮아지는 장점이 있다"며 심 리적 혜택과 유동성 확보의 중요성 을 강조했다. 특히 주식 시장이 과
열되었거나 모기지 금리가 비정상
적으로 높을 때는 조기 상환이 더 나은 선택일 수 있다. 하지만 금리 가 2% 미만이었던 2020~2021년 같 은 시기에 모기지를 빨리 갚으려
[Unsplash @Vasco Casquilho]
했던 것은 재무적으로 매우 아쉬운 결정이었다는 평이다.
심리적 ‘안도감’과 경제적 ‘실리’ 사이
모기지를 빨리 갚는 것은 한국인 특유의 '내 집 마련' 정서와 맞닿아 있어, 빚이 있다는 사실 자체를 불 편해하는 경우가 많다. 하지만 로버 트 맥리스터의 데이터는 감정이 아
건설업 ‘역대급 호황’ 속 ‘사상 최악’
년 1월 사이 건설업 고용은 오히려
0.4% 감소했으며, 지난 3년간 전체
고용 성장률은 2%에도 미치지 못했
다. 이는 건설 활동의 폭발적 증가
세를 노동력이 전혀 따라가지 못하
토목 등 전 분야에서
투자가 활발히 이루어지고 있
지만, 정작 현장에서 일할 사람이 부족해 프로젝트 공기 준수와 기업
수익성에 빨간불이 켜진 상황이다.
호황 속의 침체 ... 일감은 넘치는
데 사람은 줄어드는 ‘기현상’ 건설 경제 분석 전문기관 컨스트
럭트커넥트(ConstructConnect)의
데빈 벨 부경제학자가 발표한 보고
서에 따르면, 2025년 캐나다 비주
거용 건설 투자는 유례없는 호황을
고 있음을 보여준다.
세대 교체 실패 ... 고령화로 텅
비어가는 현장
인력난의 핵심 원인은 인구 구조
적 변화에 있다. 통계청 자료에 따
르면 2016년부터 2021년 사이 65세
이상 고령 숙련공은 약 12% 증가한
반면, 15~24세 사이의 신규 청년 유
입은 12.2%나 줄어들었다. 베테랑
들이 현장을 떠나는 속도를 청년들
이 메우지 못하면서 인력 공급의 ' 동맥경화'가 심화되고 있는 것이다.
의 감소세가 뚜렷하다.
임시 거주자에 의존하는 건설업 ... "구조적 해결책 못 돼" 부족한 인력을 메우기 위해 비영 주권(임시 거주자) 노동자에 대한
의존도가 두 배 이상 높아졌지만, 이는 리스크가 큰 임시방편이라는
지적이다. 데빈 벨은 "비영주권 노
동자들은 영주권을 취득하지 않는 한 언제든 떠날 수 있는 유동적인
인력"이라며, 이들에 대한 높은 의
[Unsplash @Vasco Casquilho]
존도는 향후 정부 정책 변화나 노 동력 이동에 따라 업계 전체를 취 약하게 만들 수 있다고 경고했다. ‘기술직 경시’ 풍조와 ‘열악한 처 우’가 낳은 예고된 위기 을 위협하는 수준에 이르렀다. 그동 안 청년층에게 건설 현장은 '힘들 고 위험한 곳'이라는 인식이 강했으 나, 이제는 이를 상쇄할 만큼의 파 격적인 보상과 경력 개발 기회를 들이 자부심을 느끼며 장기 근속할 수 있는 '복지 시스템'과 '업스킬링 (Upskilling)' 프로그램에 투자해야 한다.
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