INFORME SECTOR INMOBILIARIO EN EL GRAN SANTIAGO Documento confidencial. Uso exclusivo NOMBREDEEMPRESA GERENCIA DE ESTUDIOS CCHC
INFORME INMOBILIARIO GRAN SANTIAGO
Informe del Sector Inmobiliario en el Gran Santiago – Diciembre 2020
0
INFORME SECTOR INMOBILIARIO EN EL GRAN SANTIAGO Documento confidencial. Uso exclusivo NOMBREDEEMPRESA GERENCIA DE ESTUDIOS CCHC
12
Diciembre 2020
Publicación Cámara Chilena de la Construcción A.G. Gerencia de Estudios Gerente de Estudios: Sr. Javier Hurtado Editor / Economista: Sr. Francisco Javier Lozano Analista Estadístico: Sr. Orlando Robles Consultas y sugerencias: orobles@cchc.cl Oficinas Generales: Avenida Apoquindo 6750, Piso 4, Las Condes Fono: 23763300; www.cchc.cl
Prohibida la reproducción total o parcial del contenido de este informe
Informe del Sector Inmobiliario en el Gran Santiago – Diciembre 2020
1
INFORME SECTOR INMOBILIARIO EN EL GRAN SANTIAGO Documento confidencial. Uso exclusivo NOMBREDEEMPRESA GERENCIA DE ESTUDIOS CCHC
ÍNDICE A.
Fundamentos del sector
B.
Resultados de diciembre 2020 1. Unidades vendidas 2. Oferta y meses para agotar oferta 3. Proyectos en desarrollo i. Composición del estado de proyectos ii. Inicio de obras iii. Distribución de proyectos que no han iniciado construcción desde diciembre 2017 4. Índice de precios 5. Distribución de ventas según valor 6. Distribución de ventas según tamaño 7. Distribución de ventas según estado de obra 8. Distribución de ventas por comuna
C.
Resultados del cuarto trimestre de 2020
D.
Permisos de edificación de obras nuevas aprobados en la Región Metropolitana en noviembre de 2020
E.
Anexo: Definiciones de precio y superficie
Informe del Sector Inmobiliario en el Gran Santiago – Diciembre 2020
2
INFORME SECTOR INMOBILIARIO EN EL GRAN SANTIAGO Documento confidencial. Uso exclusivo NOMBREDEEMPRESA GERENCIA DE ESTUDIOS CCHC
A. Fundamentos del sector La crisis sanitaria que afecta al país desde marzo ha tenido un profundo impacto sobre la actividad económica y el empleo. Las medidas de cuarentena impuestas desde finales de marzo han provocado una parálisis transversal a todos los sectores productivos, estimulando una destrucción de empleos inédita por la rapidez en que ha sucedido. El daño causado en estos meses de pandemia está teniendo un impacto estructural sobre el sistema productivo nacional, cuyas consecuencias se extenderán durante varios años. De esta manera, se espera una caída de la actividad económica cercana a 6% en 2020 y una lenta recuperación en torno a 5% en 2021. Por el lado financiero, las tasas de interés para financiar la compra de vivienda se han reducido en 54 puntos base desde el peak de abril, alcanzando su nivel más bajo del año 2020 y ubicándose muy por debajo de su promedio histórico. Adicionalmente, las condiciones de oferta y demanda de crédito han exhibido cierta mejoría en el último trimestre del año, tanto en el segmento hipotecario como en el de consumo. El riesgo de una posible crisis crediticia por los impagos de préstamos vigentes se ha reducido significativamente, en la medida en que una porción relevante del retiro de los planes de pensiones ha estado destinada al pago de deudas. En efecto, los indicadores de cartera morosa y cartera deteriorada no muestran cambios relevantes en el segundo semestre. El mercado de trabajo, por su parte, ha sufrido de manera contundente los efectos de la parálisis económica impuesta por el confinamiento. La tasa de desempleo alcanzó en noviembre un registro todavía elevado en perspectiva histórica (10,8%), pero inferior al peak de 13,1% de julio. Esto ha estado motivado por una intensa destrucción de empleo, que en términos absolutos superó los 1,8 millones de puestos de trabajo desde que comenzó la crisis sanitaria. Con respecto a la confianza de consumidores y empresarios, en lo que va del año se están registrando los peores resultados desde la crisis subprime. En primer lugar, el índice IPEC-Adimark se mantiene hundido en zona de pesimismo desde el segundo trimestre, con un profundo ajuste en los componentes de corto y mediano plazo. En segundo lugar, el índice IMCE-Icare siguió una evolución similar, en la medida en que los empresarios se mostraron mucho más pesimistas desde abril. No obstante, desde que comenzó el desconfinamiento y se flexibilizaron las medidas de cuarentena, los empresarios de los rubros comercial, industrial y construcción han mejorado sus perspectivas. En resumen, la crisis sanitaria que afecta al país desde marzo, unida a la crisis social que comenzó a manifestarse en octubre, está teniendo un elevado costo para la economía nacional. Para el sector Construcción y el rubro Inmobiliario el impacto de las medidas de cuarentena es profundo, pues afecta al inicio y desarrollo de obras, así como a la comercialización y entrega de viviendas. Es por ello que anticipamos cifras de venta históricamente todavía en 2021. Informe del Sector Inmobiliario en el Gran Santiago – Diciembre 2020
3
INFORME SECTOR INMOBILIARIO EN EL GRAN SANTIAGO Documento confidencial. Uso exclusivo NOMBREDEEMPRESA GERENCIA DE ESTUDIOS CCHC
B. Resultados de diciembre 2020 La venta de viviendas registró en diciembre un avance de 46,1% respecto del año previo, alcanzando un ritmo de comercialización similar al promedio de los últimos dos años. Se trata, por tanto, de la tercera tasa de variación anual positiva desde el estallido social, de tal manera que los promedios móviles de mediano plazo confirman un punto de inflexión en la demanda por vivienda. Según tipo de vivienda, la venta de departamentos mostró un incremento de 35,6% en su comercialización de diciembre, mientras que la venta de casas exhibió un aumento de 83,4%. No obstante, en el margen la serie desestacionalizada mostró un retroceso de 11,5% respecto del mes anterior, tras haber registrado seis alzas consecutivas desde junio. La oferta de viviendas, por su parte, exhibió su séptima alza anual consecutiva (7,9%), tras una significativa tendencia decreciente iniciada en 2018. En el margen, además, la oferta se incrementó 0,4% respecto del mes anterior. Parece haberse alcanzando un punto de inflexión en la evolución de la oferta inmobiliaria residencial, tras haber acumulado más de dos años con cifras negativas. Así, en diciembre la oferta de viviendas se ubicó en 51.652 unidades, uno de sus mayores niveles de los últimos 24 meses. La velocidad de ventas, por su parte, disminuyó en términos anuales (-26,2%), pero fue superior a la del mes anterior (13,4%). De esta manera, los meses necesarios para agotar la oferta alcanzaron a 20,8, ubicándose muy próximos a su rango de equilibrio (entre 14,3 y 19,7 meses). OFERTA
__8%
VENTAS
MESES
46%
-26%
DICIEMBRE 2020 Período
Oferta
Ventas
Meses*
Diciembre 2019
47.876
1.701
28,1
Diciembre 2020
51.652
2.485
20,8
Oferta 47.250 4.402 51.652
Ventas 1.801 684 2.485
Meses* 26,2 6,4 20,8
Mercado Departamentos Casas Total
* Meses necesarios para agotar la oferta actual Fuente CChC
Informe del Sector Inmobiliario en el Gran Santiago – Diciembre 2020
4
INFORME SECTOR INMOBILIARIO EN EL GRAN SANTIAGO Documento confidencial. Uso exclusivo NOMBREDEEMPRESA GERENCIA DE ESTUDIOS CCHC
1. Unidades vendidas Los resultados de diciembre confirman una rápida recuperación de la demanda por vivienda desde junio, tras un primer semestre con cifras históricamente bajas. En efecto, tanto la crisis social que estalló en octubre como la crisis sanitaria iniciada en marzo han tenido un profundo impacto sobre el rubro inmobiliario, habiendo acumulado en los últimos tres trimestres las peores cifras desde la crisis asiática de 1998. En lo más reciente, no obstante, la demanda contenida durante el peak de la crisis sanitaria, el retorno de inversionistas y la reactivación de los subsidios han sido factores impulsores de la demanda por vivienda. Según tipo de vivienda, la comercialización de departamentos anotó un alza de 35,6% respecto de 2019. En el mercado de casas las ventas mostraron un avance de 83,4% en términos anuales. En departamentos, la cifra de ventas de diciembre es la séptima más elevada de las últimas dos décadas, mientras que la comercialización de casas en diciembre es similar a su promedio histórico.
Informe del Sector Inmobiliario en el Gran Santiago – Diciembre 2020
5
INFORME SECTOR INMOBILIARIO EN EL GRAN SANTIAGO Documento confidencial. Uso exclusivo NOMBREDEEMPRESA GERENCIA DE ESTUDIOS CCHC
La serie de ventas mensuales desestacionalizada muestra un ritmo de ventas similar al promedio de los cuatro años anteriores. Esto mismo ocurrió en el mercado de departamentos, mientras que en casas el ritmo de comercialización ha tendido a ser mayor al de años previos, tras haber exhibido menor dinamismo en periodos anteriores. De acuerdo a nuestras estimaciones, el nivel de ventas fluctuará en el rango 2.000 a 2.500 unidades mensuales en la primera mitad de 2021, de tal manera que la cifra de ventas del próximo año exhibirá cierta recuperación frente al mal desempeño del año en curso.
Informe del Sector Inmobiliario en el Gran Santiago – Diciembre 2020
6
INFORME SECTOR INMOBILIARIO EN EL GRAN SANTIAGO Documento confidencial. Uso exclusivo NOMBREDEEMPRESA GERENCIA DE ESTUDIOS CCHC
Por su parte, la venta de viviendas acumulada a noviembre registra un rezago de 28,2% respecto de 2019 y de 28% en comparación con su promedio histórico. De esta manera, el desempeño en el año completo ha sido el más débil desde la crisis asiática.
Por tipo de vivienda, la venta de departamentos es 34,2% inferior a su símil de 2019 y se ubica 27% por debajo de su promedio desde 2004. Por su parte, la comercialización de casas presenta ventas 7,7% inferiores al año previo y 31% por debajo de su promedio histórico.
Informe del Sector Inmobiliario en el Gran Santiago – Diciembre 2020
7
INFORME SECTOR INMOBILIARIO EN EL GRAN SANTIAGO Documento confidencial. Uso exclusivo NOMBREDEEMPRESA GERENCIA DE ESTUDIOS CCHC
El valor de las ventas registró un significativo avance anual de 71,3% en diciembre, superando los 11 millones de UF. Esta variación fue superior a la observada en la cantidad vendida, por lo cual el efecto precio fue positivo (25,2%). Por tipo de vivienda, el mercado de departamentos presentó un notable incremento de 50,5%, mientras que en casas se apreció un avance de 132,7%. El efecto precio fue positivo en ambos casos: 14,8% en departamentos y 49,5% en casas.
VENTAS EN MILLONES DE UF
Período Diciembre 2019 Diciembre 2020 Variación anual
Deptos. 5,02 7,56 50,5%
Casas 1,70 3,97 132,7%
Total 6,73 11,52 71,3%
Fuente CChC
El valor de las ventas superó los 11 millones de UF en diciembre, siendo la tercera mejor cifra de negocio del año en curso, superando de manera rotunda los registros de los primeros tres cuartos del año. Esto se debió a la rápida recuperación de la demanda tanto por departamentos como por casas, que fue complementada por efectos precio significativos en ambos mercados.
Informe del Sector Inmobiliario en el Gran Santiago – Diciembre 2020
8
INFORME SECTOR INMOBILIARIO EN EL GRAN SANTIAGO Documento confidencial. Uso exclusivo NOMBREDEEMPRESA GERENCIA DE ESTUDIOS CCHC
El valor acumulado a diciembre de la venta de viviendas es 24,4% inferior a su símil de 2019, pero se ubica 2% por encima de su promedio de los últimos quince años. En el mercado de departamentos se observan significativos rezagos en comparación con el año previo (-31,7%) y respecto del promedio histórico (-1%), mientras que el mercado de casas presenta un retroceso de 3,7% en la comparación anual y un avance de 9% respecto de su promedio histórico. La comercialización de viviendas medida en valor (millones de UF) muestra que en el presente año se alcanzó la cifra de negocios más reducida desde 2016. El principal factor explicativo es la drástica caída en la cantidad de viviendas comercializadas, frente a efecto precio apenas significativo (3,9%).
Informe del Sector Inmobiliario en el Gran Santiago – Diciembre 2020
9
INFORME SECTOR INMOBILIARIO EN EL GRAN SANTIAGO Documento confidencial. Uso exclusivo NOMBREDEEMPRESA GERENCIA DE ESTUDIOS CCHC
La mediana del precio de venta de los departamentos alcanzó a 62,4 UF por metro cuadrado en diciembre, 6,3% superior al nivel observado un año atrás. Por su parte, el precio de las casas se ubicó en 49,3 UF/m2, 13,1% superior al registro de un año atrás.
PRECIOS UF/M 2 DE VENTA Período Deptos. Diciembre 2019 58,7 Diciembre 2020 62,4 Variación anual 6,3%
Fuente CChC
Casas 43,6 49,3 13,1%
Con respecto al precio de venta de los departamentos, solo se registran alzas anuales significativas en los segmentos “1.000 a 1.500 UF” (8%), “2.000 a 3.000 UF” (9%) y “6.000 a 8.000 UF” (11%). Por el contrario, el único segmento que vio reducido su precio de venta fue “8.000 a 10.000 UF” (-11%). Según superficie, se observan alzas significativas en los segmentos: “30 a 40 m2” (8%), “40 a 50 m2” (17%) y “50 a 70 m2” (7%). Por el contrario, las principales reducciones de los precios de venta se observaron entre los tramos “Menos de 30 m2” (-10%) y “70 a 90 m2” (-12%).
En el mercado de casas, respecto de doce meses atrás, las alzas más relevantes ocurrieron entre segmentos de valor inferior y superior: “1.000 a 1.500 UF” (15%) y “6.000 a 8.000 UF” (13%). Por el contrario, el único descenso significativo se observó en el segmento “Más de 10.000 UF” (-6%).
Informe del Sector Inmobiliario en el Gran Santiago – Diciembre 2020
10
INFORME SECTOR INMOBILIARIO EN EL GRAN SANTIAGO Documento confidencial. Uso exclusivo NOMBREDEEMPRESA GERENCIA DE ESTUDIOS CCHC
Según tramos de superficie, las alzas anuales más significativas del periodo ocurrieron en los segmentos “Menos de 70 m2” (9%) y “140 a 180 m2” (12%). Por el contrario, el tramo de mayor metraje registró una caída de 32% en sus precios de venta.
2. Oferta y meses para agotar oferta En diciembre la oferta de viviendas en el Gran Santiago aumentó 7,9% respecto de doce meses atrás. Ello estuvo motivado por el mayor nivel de unidades disponibles de departamentos (13,1%), que fue en parte compensado por el descenso en casas (-27,8%). De esta forma, las viviendas disponibles en el Gran Santiago se ubicaron en 51.652 unidades. De éstas, 92% son departamentos y 8% casas.
Informe del Sector Inmobiliario en el Gran Santiago – Diciembre 2020
11
INFORME SECTOR INMOBILIARIO EN EL GRAN SANTIAGO Documento confidencial. Uso exclusivo NOMBREDEEMPRESA GERENCIA DE ESTUDIOS CCHC
La velocidad de venta en el Gran Santiago alcanzó a 20,8 meses para agotar la oferta durante diciembre. En el mercado de departamentos esta cifra se situó en 26,2 meses, mientras que en el mercado de casas la velocidad de venta fue de 6,4 meses. Respecto de doce meses atrás, los meses para agotar la oferta disminuyeron 26,2%. En el caso de los departamentos, el indicador registró un retroceso anual de 16,6%, mientras que en casas se observó un descenso de 60,6% respecto de un año atrás.
Desagregando la oferta de departamentos por precio, se observa que dos tercios se concentra en tramos intermedios (1.500 a 4.000 UF). Destaca un mayor peso relativo de unidades en estos segmentos intermedios (entre 3.000 UF y 5.000 UF). Según superficie, 55% de la oferta corresponde a superficies inferiores a 50 m2, cifra superior al promedio del último año.
Informe del Sector Inmobiliario en el Gran Santiago – Diciembre 2020
12
INFORME SECTOR INMOBILIARIO EN EL GRAN SANTIAGO Documento confidencial. Uso exclusivo NOMBREDEEMPRESA GERENCIA DE ESTUDIOS CCHC
En el mercado de casas se observa que 31% de la oferta está concentrada en segmentos intermedios (1.500 a 4.000 UF), superior en un punto al promedio del último año. Destaca una mayor participación de unidades de valor intermedio (3.000 a 5.000 UF) y superior (más de 10.000 UF). Por tramos de superficie, se observa que 44% de la oferta corresponde a superficies inferiores a 90 m2, superior al promedio del último año. Tramos superiores ganan peso relativo en comparación con el promedio del último año.
Con respecto a la distribución de la oferta por comunas, en el mercado de departamentos la mayor concentración se encuentra en Ñuñoa (18%), seguida por Santiago (15%), La Florida (11%) y Estación Central (9%). Los avances más significativos en doce meses se observaron en Ñuñoa, La Florida y las agrupaciones de Puente Alto y Huechuraba. Por su parte, las contracciones más importantes se registraron en Estación Central, San Miguel, Macul y La Cisterna. Mercado de departamentos
Diciembre 2020
Diciembre 2019
Promedio histórico
Comuna
Oferta
Meses
Oferta
Meses
Oferta
Ñuñoa
8.569
26
6.715
34
4.910
Meses 29
La Reina/Peñalolén
1.251
36
1.368
38
728
35
Providencia
1.219
26
1.211
35
1.124
24
Las Condes
1.770
53
1.375
28
2.113
22
Lo Barnechea
1.404
22
1.441
67
918
38
Vitacura
1.603
28
1.635
62
1.061
30
Macul
2.323
37
2.656
41
1.981
35
Santiago Centro
7.197
56
6.409
38
8.730
26
San Miguel
2.259
20
2.779
18
3.390
22
La Cisterna
2.706
22
2.780
19
1.186
27
Puente Alto/San Joaquín/La Granja/Buin
1.503
12
842
26
1.081
23
Independencia
1.241
21
885
13
1.847
28
Huechuraba/Quilicura/Lampa
2.935
16
1.937
27
1.182
31
La Florida
5.249
22
2.985
19
2.102
22
Estación Central
4.190
45
4.905
92
5.002
43
Quinta Normal/Maipú/Cerrillos/Pudahuel
1.831
17
1.856
39
2.000
22
Fuente CChC
Informe del Sector Inmobiliario en el Gran Santiago – Diciembre 2020
13
INFORME SECTOR INMOBILIARIO EN EL GRAN SANTIAGO Documento confidencial. Uso exclusivo NOMBREDEEMPRESA GERENCIA DE ESTUDIOS CCHC
En el mercado de casas, la oferta disponible se concentra principalmente en Lampa/Quilicura (23%), Colina (22%) y Puente Alto (20%). Con respecto a los avances en doce meses, destacan Puente Alto y las agrupaciones de Puente Alto y Lo Barnechea, mientras que las agrupaciones de Lampa, San Bernardo y Peñalolén fueron las que perdieron más participación en el último año. Mercado de casas Comuna
Diciembre 2020
Diciembre 2019
Promedio histórico
Oferta
Meses
Oferta
Meses
Oferta
Meses
Peñalolén/La Florida
32
2
173
5
423
12
Puente Alto
864
11
497
10
758
8
Padre Hurtado/Peñaflor/Talagante
378
9
442
43
441
11 13
Maipú/Pudahuel/Cerrillos
367
6
626
18
848
1.013
5
1.495
11
1.243
10
295
31
211
17
300
16
Huechuraba
81
10
73
33
288
17
Colina
949
5
1.634
44
1.139
18
San Bernardo/Buín
423
4
947
19
1.582
19
Lampa/Quilicura Lo Barnechea/Las Condes
Fuente CChC
3. Proyectos en desarrollo 1
i. Composición del estado de proyectos El número de viviendas en desarrollo registró un descenso de 20% respecto de doce meses atrás. Proyectos no iniciados exhibieron un descenso anual de 32%, mientras que proyectos terminados aumentaron 6%. Por su parte, proyectos en obra disminuyeron 23%.
1Corresponde
a proyectos inmobiliarios en desarrollo, ya sea en etapas iniciales (proyecto, limpieza de terreno), intermedias (fundaciones, obra gruesa) o terminaciones. Se diferencia de la oferta inmobiliaria (stock) en que las viviendas en desarrollo no necesariamente están disponibles para venta, además de que la oferta inmobiliaria puede incluir viviendas ya terminadas, las cuales no forman parte de los proyectos en desarrollo.
Informe del Sector Inmobiliario en el Gran Santiago – Diciembre 2020
14
INFORME SECTOR INMOBILIARIO EN EL GRAN SANTIAGO Documento confidencial. Uso exclusivo NOMBREDEEMPRESA GERENCIA DE ESTUDIOS CCHC
En términos porcentuales, las viviendas en obra registraron una participación de 66%, inferior al promedio del año anterior. Por su parte, viviendas no iniciadas han reducido su participación hasta 13%, dos puntos menos que un año atrás, mientras que el peso relativo de proyectos terminados ascendió a 21%.
El número de proyectos en desarrollo exhibió un descenso de 24% respecto de doce meses atrás. Esto implica que los proyectos más recientes están incorporando más unidades en comparación con los meses precedentes. Los proyectos no iniciados registraron una caída de 28%, mientras que los terminados disminuyeron 11%. Proyectos en obra, por otra parte, exhiben un descenso de 26% respecto del año anterior.
Informe del Sector Inmobiliario en el Gran Santiago – Diciembre 2020
15
INFORME SECTOR INMOBILIARIO EN EL GRAN SANTIAGO Documento confidencial. Uso exclusivo NOMBREDEEMPRESA GERENCIA DE ESTUDIOS CCHC
En términos porcentuales, 62% de los proyectos se encuentran en estado de obra, dos puntos menos que el promedio de un año atrás. Los proyectos no iniciados reducen su participación a 16%. Por otro lado, los proyectos terminados aumentan su participación a 22%.
ii. Inicio de obras En diciembre el inicio de viviendas registró un incremento anual de 1166%, mientras que el promedio móvil en seis meses disminuyó 40% en el mismo lapso de tiempo. La mayor parte de los proyectos iniciados corresponden a departamentos, ubicados principalmente en Santiago, La Cisterna, San Bernardo y San Miguel. El inicio de casas, por su parte, se concentró en Buin.
Informe del Sector Inmobiliario en el Gran Santiago – Diciembre 2020
16
INFORME SECTOR INMOBILIARIO EN EL GRAN SANTIAGO Documento confidencial. Uso exclusivo NOMBREDEEMPRESA GERENCIA DE ESTUDIOS CCHC
iii. Distribución de proyectos que no han iniciado construcción desde diciembre 2017
Casas Buin Colina La Reina Lampa Las Condes Peñalolén San Bernardo Total
Proyectos 1 2 3 1 1 1 2 11
Departamentos Proyectos Cerrillos 2 La Cisterna 3 La Florida 2 Las Condes 4 Lo Barnechea 1 Macul 2 Maipú 2 Ñuñoa 4 Peñalolén Quilicura San Miguel Santiago Vitacura Total
2 1 3 1 1 28
Fuente CChC con información de Collect
Informe del Sector Inmobiliario en el Gran Santiago – Diciembre 2020
17
INFORME SECTOR INMOBILIARIO EN EL GRAN SANTIAGO Documento confidencial. Uso exclusivo NOMBREDEEMPRESA GERENCIA DE ESTUDIOS CCHC
4. Índice real de precios de viviendas (IRPV) 2 En el trimestre móvil octubre-diciembre el índice real de precios de viviendas (IRPV) registró su cuarta variación positiva respecto del periodo anterior (0,7%), mientras que en términos anuales el alza de precios se desaceleró hasta 1,7%. En departamentos los precios registran un alza anual de 2,4%, acumulando de esta manera 10 meses consecutivos con variaciones poco relevantes o negativas, mientras que en el mercado de casas el crecimiento de los precios alcanzó a 0,5%, acumulando 8 meses consecutivos de nulo crecimiento. Índice Real de Precios de Viviendas (IRPV) en la Reg. Metropolitana Trimestre móvil octubre-diciembre 2020. Base 2004=100 % Variación Vivienda Índice Sobre el trimestre En lo que En un año móvil anterior va del año Departamentos 212,3 0,8% 2,5% 2,4% Casas 202,7 0,8% 0,7% 0,5% Índice general 209,3 0,7% 1,8% 1,7% Fuente CChC
Los precios para las casas han aumentado 102,7% desde 2004. Los departamentos, por su parte, se han encarecido 112,3% desde igual fecha.
El detalle de la metodología de cálculo de los índices se encuentra en el documento “Índice de precios de viviendas nuevas para el Gran Santiago” Idrovo, B. y Lennon, J., Documento de Trabajo Nº65, CChC (http://biblioteca.cchc.cl/datafiles/22550-2.pdf).
2
Informe del Sector Inmobiliario en el Gran Santiago – Diciembre 2020
18
INFORME SECTOR INMOBILIARIO EN EL GRAN SANTIAGO Documento confidencial. Uso exclusivo NOMBREDEEMPRESA GERENCIA DE ESTUDIOS CCHC
En el mercado de departamentos, los precios han desacelerado sus alzas anuales en lo más reciente, tras un modesto repunte en octubre y noviembre después del fuerte ajuste a la baja durante los peores momentos de la crisis sanitaria. Es así como las zonas Nor-Poniente, Nor-Oriente y Santiago Centro exhiben alzas anuales poco significativas. Por otra parte, en la zona Sur la dinámica de precios ha sido más acelerada durante todo el cuarto trimestre, alcanzando un alza anual de 8,3% en diciembre. Índice Real de Precios de Departamentos (IRPD) en la Reg. Metropolitana Trimestre móvil octubre-diciembre 2020. Base 2004=100 % Variación Zona Índice Sobre el trimestre En lo que En un año móvil anterior va del año 1. Santiago Centro 233,2 -0,3% 1,1% 1,0% 2. Nor poniente 209,8 0,2% 3,8% 2,9% 3. Nor oriente 197,3 1,3% 0,9% 0,4% 4. Sur 229,4 1,0% 8,3% 8,3% Índice departamentos 212,3 0,8% 2,5% 2,4% Fuente CChC
En el mercado de casas, la evolución de los precios ha sido similar a departamentos, en la medida en que las alzas anuales han tendido a desacelerarse en el último cuarto del año. En primer lugar, en la zona Nor-Poniente los precios se han incrementado 2,4% en el último año, desacelerándose de manera significativa respecto de incrementos más rápidos entre septiembre y octubre. Por otra parte, la zona Sur acumula un avance anual de 10,9% en diciembre, siendo la única con aceleración del crecimiento de sus precios. Por último, la zona Nor-Oriente ha registrado un fuerte proceso de ajuste en sus precios desde abril, acumulando en el último trimestre móvil disponible un rezago anual de 5,3%. Índice Real de Precios de Casas (IRPC) en la Reg. Metropolitana Trimestre móvil octubre-diciembre 2020. Base 2004=100 % Variación Zona Índice Sobre el trimestre En lo que En un año móvil anterior va del año 2. Nor poniente 216,1 1,4% 2,4% 2,4% 3. Nor oriente 173,3 -1,5% -5,0% -5,3% 4. Sur 227,2 3,8% 10,7% 10,9% Índice casas 202,7 0,8% 0,7% 0,5% Fuente CChC
Informe del Sector Inmobiliario en el Gran Santiago – Diciembre 2020
19
INFORME SECTOR INMOBILIARIO EN EL GRAN SANTIAGO Documento confidencial. Uso exclusivo NOMBREDEEMPRESA GERENCIA DE ESTUDIOS CCHC
5. Distribución de ventas según valor La venta de departamentos registró significativos avances en todos sus tramos de precio, destacando el incremento en la comercialización de los tramos “3.000 a 4.000 UF” (85%), “4.000 a 5.000 UF” (49%), “5.000 a 6.000 UF” (45%) y “6.000 a 8.000 UF” (41%). También ha sido destacable el incremento de ventas entre segmentos de menor valor (1.500 a 2.000 UF). En el mercado de casas los resultados han sido diferentes, pues son los tramos de valor superior los que exhiben mejor nivel de comercialización. Destacan los tramos “4.000 a 5.000 UF” (252%), “5.000 a 6.000 UF” (115%), “6.000 a 8.000 UF” (138%) y “8.000 a 10.000 UF” (236%). Por el contrario, tramos de menor valor han registrado menor nivel de ventas respecto de un año atrás: “1.000 a 1.500 UF” (-51%).
6. Distribución de ventas según tamaño Según superficie, en departamentos el incremento de la comercialización se ha concentrado en tramos intermedios y superiores, destacando “50 a 70 m2” (35%), “70 a 90 m2” (88%), “90 a 120 m2” (35%) y “140 a 180 m2” (64%). En esta ocasión, ningún tramo de superficie exhibió menor nivel de ventas que el año anterior. En el mercado de casas, sigue destacando el buen resultado de segmentos intermedios y superiores: “70 a 90 m2” (127%), “90 a 120 m2” (145%), “120 a 140 m2” (143%), “140 a 180 m2” (167%) y “Más de 180 m2” (172%).
Informe del Sector Inmobiliario en el Gran Santiago – Diciembre 2020
20
INFORME SECTOR INMOBILIARIO EN EL GRAN SANTIAGO Documento confidencial. Uso exclusivo NOMBREDEEMPRESA GERENCIA DE ESTUDIOS CCHC
7. Distribución de ventas según estado de obra La venta de viviendas según estado de obra mostró en diciembre resultados parecidos en los mercados de departamentos y casas. En el primer caso, las unidades terminadas y en terminaciones aumentan su participación respecto de meses precedentes, concentrando 48% de la demanda; mientras que aumenta el peso relativo de las unidades sin ejecución, debido al ingreso de nuevos proyectos. En el mercado de casas se mantiene elevado el peso relativo del producto terminado y próximo a terminación, concentrando un tercio de la demanda, mientras que el resto de la demanda se reparte entre obra gruesa y sin ejecución.
Informe del Sector Inmobiliario en el Gran Santiago – Diciembre 2020
21
INFORME SECTOR INMOBILIARIO EN EL GRAN SANTIAGO Documento confidencial. Uso exclusivo NOMBREDEEMPRESA GERENCIA DE ESTUDIOS CCHC
8. Distribución de ventas por comuna La participación de Santiago Centro en la venta de departamentos alcanzó a 7%, inferior al promedio del último año. Ñuñoa, La Florida y las agrupaciones de Puente Alto y Huechuraba fueron las comunas que registraron mayor avance en su participación en el último año, motivado por el ingreso de proyectos nuevos en la oferta. Por el contrario, Santiago Centro, San Miguel y La Cisterna perdieron varios puntos de participación. RANKING DE VENTAS EN UNIDADES DICIEMBRE 2020 Mercado de departamentos Diciembre 2019 Participación en ventas 14,8% 11,7% 5,5% 12,9% 11,1% 2,4% 11,4% 3,6% 4,0% 4,9% 1,6% 5,0% 2,0% 2,6% 2,7% 3,8% Fuente: CChC
Mediana UF/M2 77,2 57,1 44,9 69,3 49,2 48,0 56,4 45,5 53,0 61,1 84,6 49,3 87,4 96,6 65,8 104,2
Comuna Ñuñoa La Florida Huechuraba/Recoleta/Conchalí/Renca/Quilicura Santiago Centro La Cisterna Puente Alto/San Joaquín/La Granja/Buin San Miguel Quinta Normal/Maipú/Cerrillos/Pudahuel/PAC/PH Estación Central Macul Lo Barnechea Independencia Vitacura Providencia La Reina/Peñalolén Las Condes
Diciembre 2020 Participación en ventas 18,1% 13,3% 10,2% 7,2% 7,0% 6,9% 6,3% 6,1% 5,2% 3,5% 3,5% 3,2% 3,2% 2,6% 1,9% 1,9%
Mediana UF/M2 87,1 61,8 60,9 70,9 52,0 54,0 64,6 39,5 54,6 60,1 86,4 57,8 95,0 95,6 69,7 113,4
En el mercado de casas, la demanda se reparte en porciones similares entre Colina y la agrupación de Lampa. En comparación con un año atrás, destacan los avances de Colina y la agrupación de Padre Hurtado. Por el contrario, las agrupaciones de Lampa y Peñalolén vieron reducido su peso relativo en la demanda. RANKING DE VENTAS EN UNIDADES DICIEMBRE 2020 Mercado de casas Diciembre 2019 Participación en ventas
Mediana UF/M2 Comuna
Diciembre 2020 Participación en ventas
Mediana UF/M2
37,4%
37,4
Lampa/Quilicura
27,6%
42,1
9,9%
64,9
Colina
26,9%
62,8
13,3%
40,2
San Bernardo/Buin
14,5%
39,4
13,5%
44,4
Puente Alto
11,3%
51,3
9,4%
45,3
Maipú/Pudahuel/Cerrillos
8,3%
46,9
2,8%
41,5
Padre Hurtado/Peñaflor/Talagante
6,1%
42,3
52,1 97,4 62,3
Peñalolén/La Florida Lo Barnechea/Las Condes Huechuraba
2,7% 1,4% 1,2%
51,6 97,8 61,9
9,7% 3,4% 0,6% Fuente: CChC
Informe del Sector Inmobiliario en el Gran Santiago – Diciembre 2020
22
INFORME SECTOR INMOBILIARIO EN EL GRAN SANTIAGO Documento confidencial. Uso exclusivo NOMBREDEEMPRESA GERENCIA DE ESTUDIOS CCHC
C. Resultados del cuarto trimestre de 2020 Durante el cuarto trimestre de 2020 la venta de viviendas registró un avance de 36,1% en términos anuales. De esta manera, durante los meses de octubre, noviembre y diciembre se comercializaron 8.753 viviendas: 6.359 departamentos y 2.394 casas. La venta de departamentos durante el cuarto trimestre del año exhibió un incremento anual de 37%, mientras que la comercialización de casas aumentó 33,8%.
Por su parte, la oferta de viviendas en el Gran Santiago anotó un incremento de 5,8% respecto del mismo trimestre de 2019. Desagregado por tipo de vivienda, se observó un fuerte avance de 10,8% en departamentos y un rezago de 27,7 en casas. La velocidad de venta (medida como meses necesarios para agotar la oferta) promedió 17,7 meses durante el cuarto trimestre del año: 22,2 para departamentos y 5,7 para casas.
Informe del Sector Inmobiliario en el Gran Santiago – Diciembre 2020
23
INFORME SECTOR INMOBILIARIO EN EL GRAN SANTIAGO Documento confidencial. Uso exclusivo NOMBREDEEMPRESA GERENCIA DE ESTUDIOS CCHC
D. Permisos de edificación de obras nuevas aprobados en la Región Metropolitana durante noviembre de 2020 Durante el mes de noviembre se aprobó un total de 347.833 metros cuadrados para la edificación de viviendas en la Región Metropolitana. Esta superficie se corresponde con un total de 4.833 viviendas según se desprende de las estadísticas publicadas por el INE. En términos relativos, la superficie para edificar nuevas viviendas exhibió un retroceso de 56% en comparación con el mismo mes de 2019, mientras que en el acumulado enero-noviembre exhibe un rezago de 31%. Por otra parte, según cantidad de viviendas aprobadas, estas registran un descenso de 51% en comparación con noviembre de 2019 y un rezago de 27% para el acumulado de los once primeros meses del año.
Informe del Sector Inmobiliario en el Gran Santiago – Diciembre 2020
24
INFORME SECTOR INMOBILIARIO EN EL GRAN SANTIAGO Documento confidencial. Uso exclusivo NOMBREDEEMPRESA GERENCIA DE ESTUDIOS CCHC
E. Anexo: Definiciones de precio y superficie Todos los resultados mostrados en este Informe se ajustan a las siguientes definiciones: -
Precio en UF: Corresponde al precio de venta firmado en la promesa de compraventa (en el caso de ventas) o al precio lista (en el caso de oferta), sin incluir el valor de estacionamientos ni bodegas.
-
Superficie en m2: La medida de superficie utilizada en este Informe corresponde a la superficie útil tal como la define la OGUC (Ordenanza General de Urbanismo y Construcción), es decir, la totalidad de la superficie interior techada más la mitad de la superficie abierta. A efectos prácticos, se considera que todas las logias son espacios techados (por tanto, su superficie cuenta al 100%) y que todas las terrazas son espacios abiertos (aportando con 50% de su superficie). Para casas, dado que no se consideran logias ni terrazas, la superficie útil corresponde con la superficie interior construida.
-
Precio UF/m2: Corresponde a la división entre el precio de venta en UF (sin contar estacionamientos ni bodegas) y la superficie en m2 (tal como se definió anteriormente, total de superficie cerrada más mitad de superficie abierta).
Informe del Sector Inmobiliario en el Gran Santiago – Diciembre 2020
25
INFORME SECTOR INMOBILIARIO EN EL GRAN SANTIAGO Documento confidencial. Uso exclusivo NOMBREDEEMPRESA GERENCIA DE ESTUDIOS CCHC
Publicación Cámara Chilena de la Construcción A.G. Gerencia de Estudios Gerente de Estudios: Sr. Javier Hurtado Editor / Economista: Sr. Francisco Javier Lozano Analista Estadístico: Sr. Orlando Robles Consultas y sugerencias: orobles@cchc.cl Oficinas Generales: Avenida Apoquindo 6750, Piso 4, Las Condes Fono: 3763300, Fax: 5805101 www.cchc.cl
Prohibida la reproducción total o parcial del contenido de este informe
Informe del Sector Inmobiliario en el Gran Santiago – Diciembre 2020
26