1
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
Informe de actividad 4to Trimestre 2019
2
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
INDICADORES CLAVE
DEMANDA
OFERTA
VELOCIDAD DE VENTA
PRECIO
VIVIENDAS VENDIDAS DEPTOS · CASAS
OFERTA DISPONIBLE
VIVIENDAS
VIVIENDAS
DEPTOS
DEPTOS
DEPTOS
CASAS
CASAS
CASAS
MONTOS TRANSADOS DEPTOS · CASAS
VARIABLES DE ENTORNO
CONDICIONES PERSONALES
CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO
INSUMOS
EXPECTATIVAS
DEMANDA POR CRÉDITOS
ÍNDICE COSTO EDIFICACIÓN
DESEMPLEO
ACCESO A CRÉDITO
MATERIALES
REMUNERACIONES
TASAS HIPOTECARIAS
3
VENTA de
VIVIENDAS
4
VIVIENDAS
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período octubre-diciembre (4T 2019)
-23,1% UNIDADES
La venta de viviendas en Santiago disminuye 23,1% en comparación con el cuarto trimestre de 2018.
14.000 12.000
Viviendas
10.000 8.000
Departamentos
6.000 4.000 2.000
Casas I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
0
5
VIVIENDAS
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades 4T 2019
6.429
Unidades vendidas
Este resultado se explica por el descenso en la venta de departamentos (-32,2%), que no pudo ser compensado por el crecimiento observado en la venta de casas (18,4%).
de las UNIDADES VENDIDAS son DEPARTAMENTOS, participación inferior en 10 puntos porcentuales a la del mismo período de 2018.
6.429
Viviendas 4.639
Departamentos Casas
72%
1.790 1.512
6.841
8.353
IV Trimestre 2019 IV Trimestre 2018
6
VIVIENDAS
VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO Millones de UF 4T 2019
-22%
UF TRANSADAS
El monto transado cae 22% en comparación con el 4to trimestre de 2018. Dado que la disminución es similar a la registrada por las ventas en el período, se deduce un efecto precio poco significativo (1,1%).
40 35
Viviendas
30 25 20
Departamentos
15 10
Casas
5 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
0
7
VIVIENDAS
VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Millones de UF 4T 2019
Este resultado se explica por el descenso en departamentos (-27,5%) y en casas (-3,6%).
Efecto precio positivo en el mercado de departamentos:
-27,5%
-3,6%
VALOR
4,7%
VALOR
Efecto precio negativo en casas: -22%
23,8
Viviendas 16,9
Departamentos Casas
6,9 7,1
23,3
30,4
IV Trimestre 2019 IV Trimestre 2018
8
VIVIENDAS
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades acumuladas anuales Período enero-diciembre de cada año
-6,9%
En términos anuales, la venta de viviendas en Santiago en 2019 disminuyó 6,9% en comparación con 2018.
UNIDADES
Este resultado se explica por la caída de 12% en departamentos, la mayor caída desde 2016. 18%
-12%
Casas por su parte crecen 18%, en su mejor resultado desde 2012
UNIDADES
UNIDADES
Viviendas Departamentos Casas 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0
9
VIVIENDAS
UF ACUMULADAS EN SANTIAGO R.M. Período enero-diciembre de cada año
2%
Las UF acumuladas en Santiago registraron en 2019 un alza de 2% en comparación con 2018, que es el resultado más débil desde 2010.
valor
Efecto precio de 8%
Este monto se explica por una caída de 1,9% en departamentos y un aumento de 13% en casas. 18%
-1,9%
Efecto precio positivo en departamentos de 10% mientras que en casas hay un efecto precio negativo de -5%
VALOR
VALOR
160.000 140.000
Viviendas
120.000 100.000 80.000
Departamentos
60.000 40.000 20.000
Casas 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
0
10
VENTA de
DEPARTAMENTOS
11
DEPTOS
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE PRECIO (EN UF) 4T 2019
Los tramos entre 2.000 a 3.000 UF son los que ganan más participación respecto de 2018 (9 p.p.), en detrimento de los tramos de menor valor (hasta 2.000 UF), que apenas concentran 16% de la demanda, su segundo valor más bajo desde que se tiene registro (después del IIIT de 2019).
6%
8%
17%
19%
33% 43%
23% 15%
6%
1%
Más de 10.000 De 8.000 a 10.000 De 6.000 a 8.000 De 5.000 a 6.000 De 4.000 a 5.000 De 3.000 a 4.000 De 2.000 a 3.000 De 1.500 a 2.000 De 1.000 a 1.500 Menos de 1.000
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
12
DEPTOS
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR SUPERFICIE EN M2 4T 2019
57%
Crece participación de unidades más pequeñas, donde 57% de los departamentos vendidos en el período tienen superficie menor a 50 m2. Tramos intermedios (50 a 90 m2) y los de menos de 30 m2 son los que más pierden participación en el último año.
Hasta 50m2
PARTICIPACIÓN CRECE EN 9 PP.
Los departamentos de mayor tamaño (más de 120 m2) concentran solo 3,8% de las ventas. Más de 180 De 140 a 180 De 120 a 140 De 90 a 120 De 70 a 90 De 50 a 70 De 40 a 50 De 30 a 40 Menos de 30
I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
13
DEPTOS
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR ESTADO DE OBRA 4T 2019
36%
36% de los departamentos vendidos corresponde a unidades terminadas o en terminaciones, donde ventas en terminaciones cae 19 p.p.
PARTICIPACIÓN
En términos anuales crece en 11 p.p. participación de obras en etapas iniciales, concentrando 31% de la demanda, aunque en el margen, hay una caída de 7 p.p. en obras Sin Ejecución, debido a la escasa entrada de proyectos.
Terminado Terminaciones
Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecución I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
DEPTOS
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR COMUNA 4T 2019
LA CISTERNA, HUECHURABA y ÑUÑOA son las comunas que más aumentan su participación (16 puntos porcentuales en conjunto). ESTACIÓN CENTRAL, SAN MIGUEL y LAS CONDES pierden 10, 7 y 2 punto de participación, respectivamente.
La Cisterna/La Granja/Puente Alto
15,4% 14
8,1%
Ñuñoa/La Reina
15,3% 11,3%
Santiago Centro
12,5% 13,3% 11,8% 9,4%
La Florida/San Joaquín/Peñalolén
9,9%
San Miguel Huechuraba/Recoleta/Conchali Estación Central Independencia Quinta Normal/Maipú/Cerrillos/Pudahuel Macul Las Condes
2,8%
4,4% 1,7% 4,2% 5,4% 4,2% 6,1% 3,4% 5,5% 2,3% 1,4%
Providencia
2,2% 2,3%
Lo Barnechea
IV Trimestre 2019
8,2%
4,7%
Vitacura
17,1%
1,6% 1,3%
IV Trimestre 2018
14,2%
15
VENTA de
CASAS
8%
10%
CASAS
VENTA DE CASAS POR TRAMO DE PRECIO (EN UF) 4T 2019
16
7%
7%
7%
9%
Las casas de valor entre 1.500 a 2.000 UF son las que más aumentan su participación, en detrimento de segmentos de mayor valor. Los tramos superiores (más de 4.000 UF) concentran 30% de la demanda por casas, 11 puntos porcentuales menos que un año atrás.
6%
13%
11%
21%
23%
23% 20% 8% 16%
8% Más de 10.000 De 8.000 a 10.000 De 6.000 a 8.000 De 5.000 a 6.000 De 4.000 a 5.000 De 3.000 a 4.000 De 2.000 a 3.000 De 1.500 a 2.000 De 1.000 a 1.500 Menos de 1.000
I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
17
CASAS
VENTA DE CASAS POR TRAMO DE SUPERFICIE EN M2 4T 2019
57%
PARTICIPACIÓN
Las unidades de menor tamaño superan el nivel de demanda de años previos, concentrando 57% de las ventas (34 p.p. más que hace un año atrás.
Hasta 70 m2
(más de 120 m2) capturan
Las casas de mayor tamaño 15% de la demanda, retrocediendo 9 puntos porcentuales, explicado principalmente por la caída de unidades demandadas entre 120 y 140 mts2.
PARTICIPACIÓN CRECE EN 35 PP.
Más de 180 De 140 a 180 De 120 a 140 De 90 a 120 De 70 a 90 Menos de 70 I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
18
CASAS
VENTA DE CASAS POR ESTADO DE OBRA 4T 2019
51%
Importante baja de la maduraciรณn en el mercado de casas. Unidades terminadas y en terminaciones concentran menos de un cuarto de la demanda (22%) de la demanda (14 p.p. menos que en 2018).
PARTICIPACIร N
Las unidades sin ejecuciรณn y en etapas iniciales concentran 26% de la demanda, 20 p.p. por debajo del promedio de trimestres anteriores, debido a la escasa entrada de proyectos.
Unidades en obra gruesa
Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecuciรณn I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
19
CASAS
VENTA DE CASAS POR COMUNA 4T 2019
LAMPA/QUILICURA y PUENTE ALTO son las comunas que más aumentan su participación en la demanda. SAN BERNARDO/BUIN/COLINA y LO BARNECHEA/LAS CONDES reducen su participación en la demanda en 16 y 3 puntos, respectivamente.
51%
Lampa/Quilicura
29% 15%
San Bernardo/Buín
26% 9%
Puente Alto
8% 9%
Colina
Maipú/Pudahuel/Cerrillos
Padre Hurtado/Peñaflor/Talagante
Peñalolén/La Florida
Lo Barnechea/Las Condes
Huechuraba
IV Trimestre 2019
13% 5% 7% 4% 7% 3% 3% 3% 6% 1% 1%
IV Trimestre 2018
20
OFERTA
21
OFERTA
OFERTA DE VIVIENDAS Unidades 4T 2019
-4,2%
-9,4%
UNIDADES
Durante el cuarto trimestre la oferta de viviendas registra una caída de 5% respecto de 2018, alcanzando uno de sus niveles más reducidos de los últimos 3 años.
UNIDADES
La participación de departamentos en la oferta alcanza 87% (un punto porcentual más que en 2018).
60.000 50.000
Viviendas
40.000 30.000
Departamentos
20.000 10.000
Casas I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
0
22
DEPTOS
OFERTA DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE PRECIO (EN UF) 4T 2019
6%
7%
15%
Los tramos intermedios (2.000 a 4.000 UF) son los que ganan mรกs participaciรณn respecto de 2018, en detrimento de los tramos de menor valor (hasta 2.000 UF), que apenas concentran 18% de la oferta.
21%
29% 32%
16% 10% 11%
7%
Mรกs de 10.000 De 8.000 a 10.000 De 6.000 a 8.000 De 5.000 a 6.000 De 4.000 a 5.000 De 3.000 a 4.000 De 2.000 a 3.000 De 1.500 a 2.000 De 1.000 a 1.500 Menos de 1.000
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
23
OFERTA
OFERTA DE DEPARTAMENTOS POR ESTADO DE OBRA 4T 2019
31%
De la oferta disponible de departamentos, 31% se encuentra sin ejecución o en etapas iniciales (caída de 9 p.p. respecto al trimestre anterior). Fecha de entrega entre 18 y 24 meses.
PARTICIPACIÓN
Sin ejecución o en etapas iniciales
22% de los departamentos en oferta es de entrega inmediata, uno de los porcentajes más altos de los últimos 5 años. Crece además unidades en obra gruesa en 9 p.p.
Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecución I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
CASAS
11% 24
13%
OFERTA DE CASAS POR TRAMO DE PRECIO (EN UF) 4T 2019
15%
13%
Las casas entre 4.000 a 6.000 UF son las que más aumentan su participación (12,7 pp.), en detrimento de segmentos de menor valor (hasta 2.000 UF). Los tramos superiores (más de 4.000 UF) concentran 59% de la oferta por casas, doce puntos porcentuales más que un año atrás.
15%
9% 10%
17%
9% 14%
10% 14%
17%
7% 13%
10%
Más de 10.000 De 8.000 a 10.000 De 6.000 a 8.000 De 5.000 a 6.000 De 4.000 a 5.000 De 3.000 a 4.000 De 2.000 a 3.000 De 1.500 a 2.000 De 1.000 a 1.500 Menos de 1.000
I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
25
OFERTA
OFERTA DE CASAS POR ESTADO DE OBRA 4T 2019
43%
De la oferta disponible de casas, crece participación de unidades terminadas o en terminación (43%).
PARTICIPACIÓN
Se mantiene participación de etapas iniciales de obra (sin ejecución y excavaciones) debido al ingreso de 2 nuevos proyectos en la oferta inmobiliaria y escasa venta en blanco.
Unidades terminadas y en terminaciones
Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecución I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
26
NUEVAS VIVIENDAS EN EL MERCADO
NUEVOS PROYECTOS
27
Nuevas Unidades 4T 2019
Durante el cuarto trimestre, luego del estallido social, se registró una caída significativa en el ingreso de nuevos proyectos. Después del 18 de Octubre, solo se han registrado el ingreso de 508 Departamentos y 175 Casas al mercado, muy por debajo del promedio mensual (2.570 unidades), explicado por la caída en departamentos respecto al ingreso en un mes normal (2.023 departamentos),
4 proyectos
3 proyectos
Media de 13
Media de 3
Estos resultados son los más bajos desde febrero de 2009. 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct
0 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
28
VELOCIDAD de
VENTA
29
VELOCIDAD DE VENTA
MESES PARA AGOTAR LA OFERTA 4T 2019
Durante el cuarto trimestre la velocidad de venta de viviendas promedia 22,9 meses para agotar la oferta disponible de viviendas. 27,5 meses para agotar la oferta de departamentos y 10,6 meses para agotar la oferta de casas.
28 meses
11 meses
40 35 30
Viviendas
25 20
Departamentos
15 10 5
Casas I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
0
30
PRECIOS
31
PRECIO
INDICE REAL DE PRECIOS DE VIVIENDAS (IRPV) Variaciones anuales (%) 4T 2019
6,4%
En el trimestre mรณvil octubre-diciembre el precio de las viviendas registra un alza anual de 6,4%.
ALZA DE PRECIO
Los departamentos incrementan sus precios de venta en 4,3%. Alza significativa en casas (9,2%), pero menor al trimestre anterior (11,5%).
IRPV
20
20
15
15
10
10 5
0
0
-5
-5
CASA
Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic
DEPARTAMENTO 5
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
32
PRECIO
ร NDICE REAL DE PRECIOS DE DEPARTAMENTOS Variaciones anuales (%)
Significativa desaceleraciรณn del alza de precios de departamentos en zona NORPONIENTE Y NOR-ORIENTE, que durante diciembre se acercaron a un estancamiento de precios. Destaca que ninguna zona experimento aceleraciรณn en su dinรกmica de precios. 25
20
20
15
15
10
10
Suroriente
5
5
0
0
Centro
-5
-5
-10
-10
Norponiente Nororiente
Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic
25
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
33
PRECIO
ร NDICE REAL DE PRECIOS DE CASAS Variaciones anuales (%)
Significativa aceleraciรณn en el alza de los precios de las casas en zona SUR. Cae velocidad del crecimiento de precios en zonas NOR-ORIENTE y NOR-PONIENTE.
Sur Norponiente
25
20
20
15
15
10
10
5
5
0
0
-5
-5
-10
-10
Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic
Nororiente
25
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
34
VARIABLES de
ENTORNO
35
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
(*) 50 puntos: Nivel de equilibrio (percepciones positivas = percepciones negativas)
Personal actual
Del país a 5 años
Del país a 12 meses
Del país actual
Índice de Percepción de la Economía (IPEC) Fuente: Adimark
Sep
0
Mar
0
Sep
10
Mar
10
Sep
20
Mar
20
Sep
30
Mar
30
Sep
40
Mar
40
Sep
50
Mar
50
Sep
60
Mar
60
Sep
70
Mar
70
Sep
80
Mar
Significativo ajuste a la baja en los subcomponentes de mediano y largo plazo, lo cual anticipa un escenario adverso para las expectativas durante 2020.
80
Sep
CONSUMIDORES intensifican su pesimismo durante la segunda mitad del año, en especial luego de Octubre
ÍNDICE DE PERCEPCIÓN DE LA ECONOMÍA (IPEC)
Mar
CONDICIONES PERSONALES
EXPECTATIVAS Índice percepción de la economía
2019
36
DESEMPLEO
Para los próximos meses se espera una fuerte contracción del empleo asalariado, producto de los efectos de la crisis social
REGIÓN METROPOLITANA: OCUPADOS POR CATEGORÍA (VARIACIÓN ANUAL ABSOLUTA) 12
250 200
10
150 8
100
6
50 0
4
-50 2
-100 -150
May Nov May Nov May Nov May Nov May Nov May Nov May Nov May Nov May Nov May 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Empleadores Asalariados públicos Tasa de desempleo (%) Fuente: INE
Cuenta propia Personal de Servicio
Asalariados privados Familiar no remunerado
0
Tasa de desempleo
El DESEMPLEO ha tendido a aumentar desde el segundo trimestre, debido a la débil creación de empleo durante el año. En particular se torna preocupante la evolución del segmento asalariado privado y empleadores, que registran destrucciones netas de empleo.
Miles de ocupados
CONDICIONES PERSONALES
37
CONDICIONES PERSONALES
ÍNDICE REAL DE REMUNERACIONES VARIACIÓN EN DOCE MESES (%)
REMUNERACIONES 8% 7%
REMUNERACIONES se han vuelto a contraer en su tasa de crecimiento, luego de la aceleración observada durante los primeros trimestres del año.
6% 5% 4% 3% 2% 1%
En términos reales, la desaceleración ha sido paralela.
0%
E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
IR Real Fuente: INE
IR Nominal
38
CONDICIONES de FINANCIAMIENTO
TASAS HIPOTECARIAS
EVOLUCIÓN DEL COSTO DE FINANCIAMIENTO PARA LA VIVIENDA Tasas en UF a más de 3 años. Cifras en porcentaje 6 5
TASAS HIPOTECARIAS reaccionan a la coyuntura, luego de Octubre debido al aumento de los premios por riesgo y el deterioro de las expectativas. Esto ha estado ligado a un contexto de alza de las restricciones bancarias para créditos hipotecarios.
4 3 2 1 0 2010
2011
2012
2013
Tasa Hipotecaria
Fuente: Banco Central
2014
2015
TPM
2016
2017
2018
Prom
2019
39
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
Informe de actividad 4to Trimestre 2019