1
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
Informe de actividad 4ยบ Trimestre 2017
2
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
INDICADORES CLAVE
DEMANDA
OFERTA
VELOCIDAD DE VENTA
PRECIO
VIVIENDAS VENDIDAS DEPTOS · CASAS
STOCK DISPONIBLES
VIVIENDAS
VIVIENDAS
DEPTOS
DEPTOS
DEPTOS
CASAS
CASAS
CASAS
MONTOS TRANSADOS DEPTOS · CASAS
VARIABLES DE ENTORNO
CONDICIONES PERSONALES
CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO
INSUMOS
EXPECTATIVAS
DEMANDA POR CRÉDITOS
ÍNDICE COSTO EDIFICACIÓN
DESEMPLEO
ACCESO A CRÉDITO
MATERIALES
REMUNERACIONES
TASAS HIPOTECARIAS
3
VENTA de
VIVIENDAS
4
VIVIENDAS
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período octubre-diciembre (4T 2017)
2,7% La venta de viviendas en Santiago aumentó 2,7% en comparación con el cuarto trimestre de 2016. Es la mejor cifra de venta trimestral desde el último cuarto de 2015.
14.000 12.000
Viviendas
10.000 8.000
Departamentos
6.000 4.000 2.000
Casas I
II III IV 2010
I
II III IV 2011
I
II III IV 2012
I
II III IV 2013
I
II III IV 2014
I
II III IV 2015
I
II III IV 2016
I
II III IV 2017
0
5
VIVIENDAS
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período octubre-diciembre (4T 2017)
8.372 Unidades vendidas
Este resultado se explica por el aumento en la venta de casas (14%). El mercado de departamentos mantuvo sus cifras de ventas respecto del 4T de 2016.
81% de las UNIDADES VENDIDAS fueron DEPARTAMENTOS, participación inferior en DOS PUNTOS a la del mismo período de 2016.
8.372 8.153
Viviendas 6.754 6.734
Departamentos
Casas
1.618 1.419
IV Trimestre 2017 IV Trimestre 2016
6
VIVIENDAS
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período enero-diciembre
16,4% En 2017 la venta de viviendas en Santiago aumentó 16,4% en comparación con el años 2016. Este incremento se explica fundamentalmente por el dinamismo del mercado de departamentos (21,4%) frente al estancamiento del mercado de casas.
Viviendas Departamentos Casas 2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0
7
VIVIENDAS
VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO Millones de UF 4T 2017
9,5% El monto transado aumentó 9,5% en comparación con el cuarto trimestre de 2016. Dado que este aumento es superior al registrado por las ventas en el período, se deduce que existió un efecto precio significativo (6,8% aproximadamente).
40 35
Viviendas
30 25 20
Departamentos
15 10 5
Casas I
II III IV 2010
I
II III IV 2011
I
II III IV 2012
I
II III IV 2013
I
II III IV 2014
I
II III IV 2015
I
II III IV 2016
I
II III IV 2017
0
8
VIVIENDAS
VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Millones de UF 4T 2017
Este resultado se explica por el aumento del monto transado tanto en el mercado de departamentos (11%) como de casas (4,8%).
Efecto precio positivo en el mercado de departamentos:
11%
11%
4,8%
Valor de ventas aumentó más que el número de unidades vendidas.
28,1
Viviendas
25,7
21,6
Departamentos
Casas
IV Trimestre 2017
19,5 6,5 6,2
IV Trimestre 2016
9
VIVIENDAS
VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO Millones de UF Enero-Diciembre
21,1%
El monto transado durante 2017 aumentó 21,1% en comparación con el año anterior. Este avance estuvo motivado exclusivamente por el mercado de departamentos (30%) frente al estancamiento que registró el mercado de casas.
150 130
Viviendas
110 90 70
Departamentos
50 30 10
Casas 2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
-10
10
VENTA de
DEPARTAMENTOS
DEPTOS
5% 6% 4% 8%
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE PRECIO (EN UF) 4T 2017
6%
11
8% 5%
10%
25%
31%
Los tramos intermedios y superiores fueron los que ganaron más participación respecto del último trimestre de 2016, en detrimento de los tramos de menor valor (hasta 1.500 UF).
28% 27% 22%
12%
3%
1%
Mayor que 8.000 5.000-8.000 4.000-5.000 3.000-4.000 2.000-3.000 1.500-2.000 1.000-1.500 Menor que 1.000
I
II
III IV
2010
I
II
III IV
2011
I
II
III IV
2012
I
II
III IV
2013
I
II
III IV
2014
I
II
III IV
2015
I
II
III IV
2016
I
II
III IV
2017
12
DEPTOS
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR SUPERFICIE EN M2 4T 2017
59%
Más de la mitad (59%) de los departamentos vendidos en el período tenía una superficie menor a 50 m2. Los departamentos de mayor tamaño (más de 120 m2) concentraron solo el 4% de las ventas.
Hasta 50m2
Mayor que 180 140-180 120-140 90-120 70-90 50-70 Menor que 50 I
II
III
2010
IV
I
II
III
2011
IV
I
II
III
2012
IV
I
II
III
2013
IV
I
II
III
2014
IV
I
II
III
2015
IV
I
II
III
2016
IV
I
II
III
2017
IV
13
DEPTOS
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR ESTADO DE OBRA 4T 2017
38%
Mรกs de un tercio de los departamentos vendidos (38%) correspondiรณ a unidades terminadas o en terminaciones. Departamentos en etapas iniciales de obra (sin ejecuciรณn, excavaciones y fundaciones) concentraron 33% de la demanda.
Terminado Terminaciones
Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecuciรณn I
II
III IV
2010
I
II
III IV
2011
I
II
III IV
2012
I
II
III IV
2013
I
II
III IV
2014
I
II
III IV
2015
I
II
III IV
2016
I
II
III IV
2017
14
DEPTOS
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR COMUNA 4T 2017
ESTACIÓN CENTRAL, SANTIAGO CENTRO Y LA FLORIDA fueron las comunas que más aumentan su participación (entre 4 y 2 puntos porcentuales). SAN MIGUEL, QUINTAL NORMAL Y MACUL perdieron entre 5 y 2 puntos de participación en el período.
15%
Estación Central
11% 14% 12%
Santiago Centro
14%
San Miguel
19% 11% 9%
La Florida/San Joaquín/Peñalolén
10%
Quinta Normal/Maipú/Cerrillos/Pudahuel
13% 9% 9%
Ñuñoa/La Reina 6% 5%
Las Condes
5% 5%
La Cisterna/La Granja/Puente Alto
4%
Macul
6%
Independencia
4% 4%
Providencia
4% 3%
Vitacura Lo Barnechea Huechuraba
IV Trimestre 2017
2% 2% 1% 1% 0% 0%
IV Trimestre 2016
15
VENTA de
CASAS
CASAS
11% 16
14%
VENTA DE CASAS POR TRAMO DE PRECIO (EN UF) 4T 2017
12%
13%
8%
10%
Las casas entre 1.000-1.500 UF fueron las que mรกs aumentaron su participaciรณn (10 puntos porcentuales) en detrimento de segmentos de valor intermedio.
15%
13%
15% 17% 12%
Los tramos superiores concentraron 31% de la demanda por casas, reduciendo su participaciรณn en 5 p.p. respecto del cuatro trimestre de 2016.
16% 26%
16%
0%
0% Mayor que 8.000
5.000-8.000 4.000-5.000 3.000-4.000
2.000-3.000 1.500-2.000 1.000-1.500
Menor que 1.000
I
II
III IV
2010
I
II
III IV
2011
I
II
III IV
2012
I
II
III IV
2013
I
II
III IV
2014
I
II
III IV
2015
I
II
III IV
2016
I
II
III IV
2017
17
CASAS
VENTA DE CASAS POR TRAMO DE SUPERFICIE EN M2 4T 2017
42% Las unidades de hasta 70 m2 concentraron 42% de la demanda, 7 puntos más que en igual período del año anterior. Las casas de mayor tamaño (más de 120 m2) capturaron 21% de la demanda.
Hasta 70 m2
Mayor que 180 140-180 120-140 90-120 70-90 Menor que 70
I
II
III IV
2010
I
II
III IV
2011
I
II
III IV
2012
I
II
III IV
2013
I
II
III IV
2014
I
II
III IV
2015
I
II
III IV
2016
I
II
III IV
2017
18
CASAS
VENTA DE CASAS POR ESTADO DE OBRA 4T 2017
77% Las unidades terminadas y en terminaciones concentraron 77% de la demanda (30 p.p. mรกs que en 4T de 2016). Las unidades sin ejecuciรณn y en etapas iniciales concentran solo 7% de la demanda, similar a 2016.
Unidades terminadas y en terminaciones
Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecuciรณn I
II
III
2010
IV
I
II
III
2011
IV
I
II
III
2012
IV
I
II
III
2013
IV
I
II
III
2014
IV
I
II
III
2015
IV
I
II
III
2016
IV
I
II
III
2017
IV
19
CASAS
VENTA DE CASAS POR COMUNA 4T 2017
La agrupaciones SAN BERNARDO/BUIN y PEÑALOLÉN/LA FLORIDA fueron las únicas que aumentaron su participación. PUENTE ALTO, MAIPÚ y HUECHURABA redujeron su participación en la demanda entre 2 y 3 puntos.
31%
San Bernardo/Buín
24%
21%
Lampa/Quilicura
21%
12,7%
Colina
12%
12%
Puente Alto
15%
8%
Padre Hurtado/Peñaflor/Talagante
8%
6%
Peñalolén/La Florida
5% 4%
Maipú/Pudahuel/Cerrillos
6% 4%
Lo Barnechea/Las Condes
Huechuraba
IV Trimestre 2017
5,7% 1% 3%
IV Trimestre 2016
20
OFERTA
21
OFERTA
OFERTA DE VIVIENDAS Unidades 4T 2017
2,2%
-5%
Durante el cuarto trimestre del año pasado la oferta de viviendas aumentó 1,2% en doce meses. La participación de departamentos en la oferta alcanzó 88% (un punto porcentual más que en 2016).
60.000 50.000
Viviendas
40.000 30.000
Departamentos
20.000 10.000
Casas I
II III IV 2010
I
II III IV 2011
I
II III IV 2012
I
II III IV 2013
I
II III IV 2014
I
II III IV 2015
I
II III IV 2016
I
II III IV 2017
0
22
OFERTA
OFERTA DE DEPARTAMENTOS POR ESTADO DE OBRA 4T 2017
30% De la oferta disponible de departamentos, el 30% se encontraba sin ejecuciรณn o en etapas iniciales (excavaciones y fundaciones). Fecha de entrega entre 18 y 24 meses. Sin ejecuciรณn o en etapas iniciales
Solo el 17% de los departamentos en oferta estaba para entrega inmediata.
Terminado Terminaciones Obra gruesa
Fundaciones Excavaciones Sin ejecuciรณn I
II
III IV
2010
I
II
III IV
2011
I
II
III IV
2012
I
II
III IV
2013
I
II
III IV
2014
I
II
III IV
2015
I
II
III IV
2016
I
II
III IV
2017
23
OFERTA
OFERTA DE CASAS POR ESTADO DE OBRA 4T 2017
61%
De la oferta disponible de casas, el 39% se encontraba terminada y el 22% en terminaciones (3 meses para entrega aproximadamente). Se observa una maduración de la oferta y escaso ingreso de proyectos nuevos: continúan ganando peso los estados de obra más próximos a término.
Unidades terminadas y en terminaciones
Terminado Terminaciones Obra gruesa
Fundaciones Excavaciones Sin ejecución I
II
III IV
2010
I
II
III IV
2011
I
II
III IV
2012
I
II
III IV
2013
I
II
III IV
2014
I
II
III IV
2015
I
II
III IV
2016
I
II
III IV
2017
24
VELOCIDAD de
VENTA
25
VELOCIDAD DE VENTA
MESES PARA AGOTAR LA OFERTA 4T 2017
Durante el cuarto trimestre del año pasado la velocidad de venta de viviendas promedió 20,5 meses para agotar la oferta disponible. 22,3 meses para agotar la oferta de departamentos y 13,2 meses para agotar la oferta de casas.
22 meses
13 meses
40 35 30
Viviendas
25 20
Departamentos
15 10 5
Casas I
II
III IV
2010
I
II
III IV
2011
I
II
III IV
2012
I
II
III IV
2013
I
II
III IV
2014
I
II
III IV
2015
I
II
III IV
2016
I
II
III IV
2017
0
26
PRECIOS
27
PRECIO
INDICE REAL DE PRECIOS DE VIVIENDAS (IRPV) Variaciones anuales (%) 4T 2017
6,7%
En el trimestre mรณvil octubre-diciembre el precio de las viviendas registrรณ un alza anual de 6,7%. Los departamentos incrementaron sus precios de venta en 9,4%. En casas, el precio no variรณ de manera significativa (0,6%).
Viviendas Departamentos Casas
20
20
15
15
10
10
5
5
0
0
-5
Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
-5
28
PRECIO
ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE DEPARTAMENTOS Variaciones anuales (%)
Aceleración del alza de precios de departamentos al cuarto trimestre en zonas NOR-PONIENTE y zona SUR. SANTIAGO CENTRO tuvo fuertes alzas durante el año, mientras que NOR-ORIENTE no varió de manera significativa.
Nor-Poniente Nor-Oriente Sur
Santiago Centro
25
25
20
20
15
15
10
10
5
5
0
0
-5
-5
-10
Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
-10
29
PRECIO
ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE CASAS Variaciones anuales (%)
Aceleración en el alza de los precios de las casas de la zona NOR-PONIENTE, tras varios meses en zona negativa. Zonas SUR y NOR-ORIENTE con fuertes desaceleraciones en la última parte del año.
Nor-Oriente
Sur
Nor-Poniente
25
25
20
20
15
15
10
10
5
5
0
0
-5
-5
-10
Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
-10
30
VARIABLES de
ENTORNO
31
CONDICIONES PERSONALES
EXPECTATIVAS Índice percepción de la economía
CONSUMIDORES regresan al optimismo, tras casi 4 años pesimistas. Notoria mejora en los indicadores de mediano y largo plazo.
ÍNDICE DE PERCEPCIÓN DE LA ECONOMÍA (IPEC)
80
80
70
70
60
60
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
0
0 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
(*) 50 puntos: Nivel de equilibrio (percepciones positivas = percepciones negativas)
Persona actual
Fuente: Adimark
País a 5 años
País a 12 meses
País actual
IPEC
32
DESEMPLEO
REGIÓN METROPOLITANA: OCUPADOS POR CATEGORÍA (VARIACIÓN ANUAL ABSOLUTA) 250
10 9
200
Creación neta de empleo concentrada en ocupaciones por cuenta propia.
8 150
7
Miles de ocupados
El DESEMPLEO se ha mantenido en niveles bajos desde una perspectiva histórica.
100
6
50
5 4
0
3 -50 2
-100 -150
1 2010
2011
2012
2013
Empleadores Asalariado Familiar no remunerado Fuente: INE
2014
2015
2016
Cuenta propia Personal de Servicio Tasa de desempleo (%)
2017
0
Tasa de desempleo
CONDICIONES PERSONALES
33
CONDICIONES PERSONALES
ÍNDICE REAL DE REMUNERACIONES VARIACIÓN EN DOCE MESES (%)
REMUNERACIONES
8% 7%
REMUNERACIONES desaceleradas hacia fines de 2017, pero superior al promedio del año previo. En términos reales, conforme la inflación ha regresado al rango de tolerancia, las alzas anuales han alcanzado a 4%.
6% 5% 4% 3% 2% 1%
0% -1% -2%
EMM J S N EMM J S N EMM J S N EMM J S N EMM J S N EMM J S N EMM J S N 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
IR Real
Fuente: INE
IR Nominal
34
CONDICIONES de FINANCIAMIENTO
TASAS HIPOTECARIAS
EVOLUCIÓN DEL COSTO DE FINANCIAMIENTO PARA LA VIVIENDA Tasas en UF a más de 3 años. Cifras en porcentaje 9 8
TASAS HIPOTECARIAS se mantienen en niveles reducidos desde una perspectiva histórica.
7 6 5 4
La política monetaria expansiva de la primera parte del año tuvo un claro impacto sobre la tasa hipotecaria, pero este efecto traspaso ya concluyó .
3 2 1
0 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Tasa de interés promedio a créditos hipotecarios en UF a más de 3 años Promedio desde 2002 Tasa de política monetaria (TPM)
Fuente: Banco Central
2017
35
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
Informe de actividad 4ยบ Trimestre 2017