1
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
Informe de actividad 3er Trimestre 2017
2
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
INDICADORES CLAVE
DEMANDA
OFERTA
VELOCIDAD DE VENTA
PRECIO
VIVIENDAS VENDIDAS · DEPTOS · CASAS
STOCK DISPONIBLES
VIVIENDAS
VIVIENDAS
DEPTOS
DEPTOS
DEPTOS
CASAS
CASAS
CASAS
MONTOS TRANSADOS · DEPTOS · CASAS
VARIABLES DE ENTORNO
CONDICIONES PERSONALES
CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO
INSUMOS
EXPECTATIVAS
DEMANDA POR CRÉDITOS
ÍNDICE COSTO EDIFICACIÓN
DESEMPLEO
ACCESO A CRÉDITO
MATERIALES
REMUNERACIONES
TASAS HIPOTECARIAS
PERSPECTIVAS
3
VENTA de
VIVIENDAS
VIVIENDAS
4
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período julio-septiembre (3T 2017)
8,2% La venta de viviendas en Santiago aumentó 8,2% en comparación con el tercer trimestre de 2016. •
Mejor cifra de ventas trimestral desde 2015.
14.000 12.000
Viviendas
10.000 8.000
Departamentos
6.000 4.000 2.000
Casas I
II
III IV
2010
I
II
III IV
2011
I
II
III IV
2012
I
II
III IV
2013
I
II
III IV
2014
I
II
III IV
2015
I
II
III IV
2016
I
II 2017
III
0
VIVIENDAS
5
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período julio-septiembre (3T 2017)
8.247 Unidades vendidas
79%
El resultado se explica por los aumentos tanto en la venta de departamentos (9,4%) como de casas (4,1%).
de las UNIDADES VENDIDAS fueron DEPARTAMENTOS, participación superior en UN PUNTO a la del mismo período de 2016.
8.247
Viviendas
7.619 6.478
Departamentos
Casas
5.919 1.769 1.700
III Trimestre 2017 III Trimestre 2016
VIVIENDAS
VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Millones de UF 3T 2017
6
15,7% El monto transado aumentรณ 15,7% en comparaciรณn con el tercer trimestre de 2016. โ ข
Superior al avance en unidades, por lo cual existiรณ efecto precio significativo (7,5% aproximadamente).
40.000 35.000
Viviendas
30.000 25.000 20.000
Departamentos
15.000 10.000 5.000
Casas I
II
III IV
2010
I
II
III IV
2011
I
II
III IV
2012
I
II
III IV
2013
I
II
III IV
2014
I
II
III IV
2015
I
II
III IV
2016
I
II 2017
III
0
VIVIENDAS
VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Millones de UF 3T 2017
El resultado se explica por el aumento en departamentos (23,3%) y el descenso en casas (-4,1%).
7
Efecto precio positivo en el mercado de departamentos:
23,3%
14%
-4,1%
• Valor de ventas aumentó más que el número de unidades vendidas.
30,1
Viviendas
26,0
23,2
Departamentos
Casas
III Trimestre 2017
18,8 6,9 7,2
III Trimestre 2016
VIVIENDAS
8
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades afectas a IVA Período julio-septiembre (3T 2017)
La mayoría de departamentos comercializados están afectos a IVA. •
Situación contraria ocurre en el mercado de casas, donde la mayor parte de las unidades promesadas están exentas de IVA.
79% 50%
50%
57% 43% 21%
Viviendas
Departamentos
Exento de IVA
Afecto a IVA
Casas
9
VENTA de
DEPARTAMENTOS
6% 5% 5%
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE PRECIO EN UF DEPTOS
9%
10
8% 5%
11%
Tramos intermedios y superiores son los que ganan mรกs participaciรณn respecto de 2016 (4 puntos porcentuales), en detrimento de tramos de menor valor (hasta 1.500 UF).
10%
31%
34%
21% 24% 20%
8%
1%
3%
Mayor que 8.000 5.000-8.000 4.000-5.000 3.000-4.000 2.000-3.000 1.500-2.000 1.000-1.500 Menor que 1.000
I
II
III IV
2010
I
II
III IV
2011
I
II
III IV
2012
I
II
III IV
2013
I
II
III IV
2014
I
II
III IV
2015
I
II
III IV
2016
I
II 2017
III
11
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR SUPERFICIE EN M2 DEPTOS
56% Unidades de menor tamaño (menos de 50 m2) siguen concentrando más de la mitad de la demanda por departamentos. •
Departamentos de mayor tamaño (más de 120 m2) concentran 6% de la demanda por departamentos.
Hasta 50m2
Mayor que 180 140-180 120-140 90-120 70-90 50-70 Menor que 50 I
II
III
2010
IV
I
II
III
2011
IV
I
II
III
2012
IV
I
II
III
2013
IV
I
II
III
2014
IV
I
II
III
2015
IV
I
II
III
2016
IV
I
II 2017
III
12
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR ESTADO DE OBRA DEPTOS
45%
Casi la mitad de la demanda por departamentos (45%) corresponde a unidades terminadas o en terminaciones.
โ ข
Terminado Terminaciones
Etapas iniciales de obra (sin ejecuciรณn, excavaciones y fundaciones) solo concentran 18% de la demanda.
Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecuciรณn I
II
III
2010
IV
I
II
III
2011
IV
I
II
III
2012
IV
I
II
III
2013
IV
I
II
III
2014
IV
I
II
III
2015
IV
I
II
III
2016
IV
I
II 2017
III
13
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR TIPOLOGIA DEPTOS
34% La demanda por departamentos se concentra en unidades con 2 dormitorios (42%) y con un solo dormitorio (34%) Departamentos de tres dormitorios capturan 21% de la demanda.
โ ข
Un Dormitorio
5D y mรกs 4D 3D2B y 3D3B 3D 1B 2D 2B 2D 1B 1D1B, Estudio, Loft I
II
III
2010
IV
I
II
III
2011
IV
I
II
III
2012
IV
I
II
III
2013
IV
I
II
III
2014
IV
I
II
III
2015
IV
I
II
III
2016
IV
I
II 2017
III
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR COMUNA DEPTOS
ESTACIÓN CENTRAL, QUINTA NORMAL Y PROVIDENCIA son las que más aumentan su participación (entre 2 y 5 puntos porcentuales). •
Por el contrario, MACUL pierde 4 puntos, mientras que INDEPENDENCIA, LA CISTERNA y SANTIAGO pierden un punto de participación en el último año.
14
Estación Central
16% 14%
Santiago Centro
14% 15% 13% 14%
San Miguel
11%
Quinta Normal/Maipú/Cerrillos/Pudahuel
6% 10% 11%
Ñuñoa/La Reina
8% 8%
La Florida/San Joaquín/Peñalolén
6% 6%
Las Condes
4% 3%
Providencia
4% 5%
La Cisterna/La Granja/Puente Alto
4%
Macul Vitacura
8% 4% 3% 4% 5%
Independencia Lo Barnechea Huechuraba
III Trimestre 2017
2% 1% 0% 1%
III Trimestre 2016
15
VENTA de
CASAS
9%
10%
VENTA DE CASAS POR TRAMO DE PRECIO EN UF
16
11%
13%
CASAS
8% 11% 14%
Tramo 1.000-1.500 UF es el que más aumenta su participación en el último año (19 puntos porcentuales) en detrimento de segmentos de valor intermedio. •
15% 19% 18% 10%
Tramos superiores concentran 28% de la demanda por casas, reduciendo su participación en 6 p.p. en el último año.
24%
28%
9% 0%
0%
Mayor que 8.000
5.000-8.000 4.000-5.000 3.000-4.000
2.000-3.000 1.500-2.000 1.000-1.500
Menor que 1.000
I
II
III IV
2010
I
II
III IV
2011
I
II
III IV
2012
I
II
III IV
2013
I
II
III IV
2014
I
II
III IV
2015
I
II
III IV
2016
I
II
2017
III
17
VENTA DE CASAS POR TRAMO DE SUPERFICIE EN M2 CASAS
43%
Unidades de hasta 70 m2 concentran 43% de la demanda, 8 puntos más que el año anterior. •
Casas de mayor tamaño (más de 120 m2) capturan 20% de la demanda por casas.
Hasta 70 m2
Mayor que 180 140-180 120-140 90-120 70-90 Menor que 70
I
II
III
2010
IV
I
II
III
2011
IV
I
II
III
2012
IV
I
II
III
2013
IV
I
II
III
2014
IV
I
II
III
2015
IV
I
II
III
2016
IV
I
II 2017
III
18
VENTA DE CASAS POR ESTADO DE OBRA CASAS
73% Unidades terminadas y en terminaciones concentran 73% de la demanda (27 p.p. mรกs que en 2016). โ ข
Unidades sin ejecuciรณn y en etapas iniciales concentran solo 10% de la demanda, similar a 2016.
Unidades terminadas y en terminaciones
Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecuciรณn I
II
III
2010
IV
I
II
III
2011
IV
I
II
III
2012
IV
I
II
III
2013
IV
I
II
III
2014
IV
I
II
III
2015
IV
I
II
III
2016
IV
I
II 2017
III
19
VENTA DE CASAS POR TIPOLOGÍA CASAS
23% Gran parte de la demanda por casas (54%) corresponde a unidades de 3 dormitorios. •
Casas con 2 dormitorios capturan 33% de la demanda, su mayor participación de los últimos ocho años.
3 Dormitorios 3 Baños
5D y más 4D
3D 3B 3D 2B 3D 1B 2D I
II
III
2010
IV
I
II
III
2011
IV
I
II
III
2012
IV
I
II
III
2013
IV
I
II
III
2014
IV
I
II
III
2015
IV
I
II
III
2016
IV
I
II 2017
III
VENTA DE CASAS POR COMUNA CASAS
Las agrupación de SAN BERNARDO y BUIN es la única que aumenta su participación en el último año. •
Por el contrario, MAIPÚ, PUENTE ALTO y LAMPA redujeron su participación en la demanda entre 4 y 5 puntos.
20
39%
San Bernardo/Buín
23%
15%
Lampa/Quilicura
19%
14%
Puente Alto
18%
9%
Colina
9%
8%
Padre Hurtado/Peñaflor/Talagante
8%
6%
Peñalolén/La Florida
6% 5%
Lo Barnechea/Las Condes
5% 5%
Maipú/Pudahuel/Cerrillos
Huechuraba
III Trimestre 2017
10% 1% 3%
III Trimestre 2016
21
OFERTA
OFERTA
22
OFERTA DE VIVIENDAS Unidades 3T 2017
2,8%
-4,6%
Durante el tercer trimestre del año la oferta aumentó 1,8% en doce meses. • Participación de departamentos en la oferta alcanzó 87% (un punto porcentual más que en 2016).
60.000 50.000
Viviendas
40.000 30.000
Departamentos
20.000 10.000
Casas I
II III IV 2010
I
II III IV 2011
I
II III IV 2012
I
II III IV 2013
I
II III IV 2014
I
II III IV 2015
I
II III IV 2016
I
II III 2017
0
23
OFERTA DE DEPARTAMENTOS POR ESTADO DE OBRA OFERTA
24% 8% sin ejecuciรณn y 16% en etapas iniciales (excavaciones y fundaciones). Fecha de entrega entre 18 y 24 meses. โ ข
Sin ejecuciรณn o en etapas iniciales
Solo 14% de los DEPARTAMENTOS en oferta es para ENTREGA INMEDIATA.
Terminado Terminaciones Obra gruesa
Fundaciones Excavaciones Sin ejecuciรณn I
II
III
2010
IV
I
II
III
2011
IV
I
II
III
2012
IV
I
II
III
2013
IV
I
II
III
2014
IV
I
II
III
2015
IV
I
II
III
2016
IV
I
II 2017
III
24
OFERTA DE CASAS POR ESTADO DE OBRA OFERTA
66% 36% terminada y 29% en terminaciones (3 meses para entrega aproximadamente). •
Maduración de la oferta y escaso ingreso de proyectos nuevos: continúan ganando peso los estados de obra más próximos a término.
Unidades terminadas y en terminaciones
Terminado Terminaciones Obra gruesa
Fundaciones Excavaciones Sin ejecución I
II
III
2010
IV
I
II
III
2011
IV
I
II
III
2012
IV
I
II
III
2013
IV
I
II
III
2014
IV
I
II
III
2015
IV
I
II
III
2016
IV
I
II 2017
III
25
VELOCIDAD de
VENTA
26
VELOCIDAD DE VENTA
MESES PARA AGOTAR LA OFERTA
Durante el tercer trimestre del año la velocidad de venta de viviendas promedió 20,5 meses para agotar la oferta. •
23 meses
En departamentos la velocidad de ventas alcanzó a 22,8 meses, mientras que en casas fue de 12,1 meses.
12 meses
40 35 30
Viviendas
25 20
Departamentos
15 10 5
Casas I
II
III IV
2010
I
II
III IV
2011
I
II
III IV
2012
I
II
III IV
2013
I
II
III IV
2014
I
II
III IV
2015
I
II
III IV
2016
I
II 2017
III
0
27
PRECIOS
28
INDICE REAL DE PRECIOS DE VIVIENDAS (IRPV) Variaciones anuales (%) PRECIO
3,4%
En el trimestre móvil julio-septiembre el precio de las viviendas registró un alza anual de 3,4%.
•
Departamentos incrementó sus precios de venta en 5,7%. Análogamente, el precio de las casas aumentó 1%.
Viviendas Departamentos Casas
20
20
15
15
10
10
5
5
0
0
-5
-5
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep
•
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
PRECIO
29
ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE DEPARTAMENTOS Variaciones anuales (%)
Aceleración del alza de precios de departamentos al tercer trimestre del año en SANTIAGO CENTRO y zona SUR. • Zonas NOR-PONIENTE y NORORIENTE con alzas anuales no significativas.
Nor-Oriente Sur
Santiago Centro
25
20
20
15
15
10
10
5
5
0
0
-5
-5
-10
-10
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep
Nor-Poniente
25
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
PRECIO
30
ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE CASAS Variaciones anuales (%)
Aceleración en el alza de los precios de las casas de la zona SUR, tras varios meses en zona negativa. • Zonas NOR-PONIENTE y NORORIENTE con alzas anuales no significativas.
Sur
Nor-Poniente
25
20
20
15
15
10
10
5
5
0
0
-5
-5
-10
-10
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep
Nor-Oriente
25
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
31
VARIABLES de
ENTORNO
32
CONDICIONES PERSONALES
EXPECTATIVAS Índice percepción de la economía
CONSUMIDORES PESIMISTAS por 40 meses consecutivos. •
No obstante, el indicador alcanzó su mejor nivel de los últimos tres años, con significativas mejoras en componentes tanto de corto como de largo plazo.
ÍNDICE DE PERCEPCIÓN DE LA ECONOMÍA (IPEC)
80
80
70
70
60
60
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
0
0 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
(*) 50 puntos: Nivel de equilibrio (percepciones positivas = percepciones negativas)
Persona actual
Fuente: Adimark
País a 5 años
País a 12 meses
País actual
IPEC
33
DESEMPLEO REGIÓN METROPOLITANA: OCUPADOS POR CATEGORÍA (VARIACIÓN ANUAL ABSOLUTA) 250
10 9
200
8 150
7
Miles de ocupados
El DESEMPLEO se ha mantenido en niveles bajos desde una perspectiva histórica.
100
6
50
5 4
0
3 -50
•
Creación neta de empleo vuelve a concentrarse en categoría “Asalariados”.
2
-100 -150
1 2010
2011
2012
2013
Empleadores Asalariado Familiar no remunerado Fuente: INE
2014
2015
2016
Cuenta propia Personal de Servicio Tasa de desempleo (%)
2017
0
Tasa de desempleo
CONDICIONES PERSONALES
34
CONDICIONES PERSONALES
REMUNERACIONES ÍNDICE REAL DE REMUNERACIONES VARIACIÓN EN DOCE MESES (%) 8% 7%
REMUNERACIONES comenzaron a acelerarse en lo más reciente. En términos reales, conforme la inflación ha regresado al rango de tolerancia, las alzas anuales han alcanzado a 4%.
6% 5% 4% 3% 2% 1%
0% -1% -2%
EMM J S N EMM J S N EMM J S N EMM J S N EMM J S N EMM J S N EMM J 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
IR Real
Fuente: INE
IR Nominal
35
100
90
80
80
60
70
40
60
20
50
0
40
-20
30
-40
20
-60
10
-80
0
-100
2010
2011
Menos restrictivo
Fuente: Banco Central de Chile
2012
2013
Sin cambios
2014
2015
Más restrictivo
2016
2017
Indicador
Porcentaje neto de respuestas
100
Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun
Se mantiene la restricción crediticia en el segmento hipotecario, a pesar de una política monetaria más expansiva desde que comenzó el año.
ESTÁNDARES DE APROBACIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS
Porcentaje de respuestas
CONDICIONES de FINANCIAMIENTO
DEMANDA POR CRÉDITOS
36
CONDICIONES de FINANCIAMIENTO
TASAS HIPOTECARIAS
EVOLUCIÓN DEL COSTO DE FINANCIAMIENTO PARA LA VIVIENDA Tasas en UF a más de 3 años. Cifras en porcentaje 9 8
TASAS HIPOTECARIAS se mantienen en niveles reducidos desde una perspectiva histórica.
7 6 5 4 3
•
No existen presiones al alza en el mediano plazo ya que se espera una mantención de la tasa de referencia en 2,5% hasta finales de 2018.
2 1
0 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016 201 7
Tasa de interés promedio a créditos hipotecarios en UF a más de 3 años Promedio desde 2002 Tasa de política monetaria (TPM)
Fuente: Banco Central
37
INSUMOS
COSTO DE EDIFICACIÓN
ÍNDICE DE COSTO DE EDIFICACION TIPO MEDIO (ICE) Base enero 2007=100 190
16%
180
14% 12%
170
8% 150 6%
140 4% 130
2%
120
0%
110
-2%
100
-4%
Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul
Los costos de edificación todavía exhiben alzas anuales reducidas. Sin embargo, el índice ha alcanzado niveles máximos históricos.
10%
160
2010
2011
2012
2013
ICE
Fuente: CChC
2014
Var.Anual
2015
2016
2017
38
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
INDICADORES CLAVE
DEMANDA
OFERTA
VELOCIDAD DE VENTA
PRECIO
VIVIENDAS VENDIDAS 8,2%
STOCK DISPONIBLE 1,8%
VIVIENDAS 20 meses
VIVIENDAS 3,4%
DEPTOS 9,4% CASAS 4,1%
DEPTOS 2,8%
DEPTOS 23 meses
DEPTOS 5,7%
CASAS -4,6%
CASAS 12 meses
CASAS 1%
MONTOS TRANSADOS 15,7% DEPTOS 23,3% CASAS -4,1%
VARIABLES DE ENTORNO
CONDICIONES PERSONALES
CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO
INSUMOS
EXPECTATIVAS
DEMANDA POR CRÉDITOS
ÍNDICE COSTO EDIFICACIÓN
DESEMPLEO
ACCESO A CRÉDITO
MATERIALES
REMUNERACIONES
TASAS HIPOTECARIAS
PERSPECTIVAS
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DIFICULTADES PARA ACCEDER A VIVIENDA Son varios los factores que durante este año y los próximos harán más difícil el acceso a la vivienda:
1. IVA A LA VIVIENDA: a partir de 2017 no existen los beneficios fiscales de 2015 y 2016 según los cuales determinadas viviendas no pagaban IVA.
2. RESTRICCIÓN ACCESO AL CRÉDITO: debido a condiciones más rígidas en cuanto a las exigencias de empleo e ingreso de los clientes. 3. AUMENTO DE PROVISIONES BANCARIAS, según modificación del capítulo B-1 del Compendio de Normas Contables > Clientes más riesgosos (pie inferior a 10%) van a enfrentar un encarecimiento del crédito hipotecario. 4. LEY DE APORTES AL ESPACIO PÚBLICO: proyectos inmobiliarios deberán mitigar obras y además aportar al espacio público > TRASPASO DE COSTOS AL CLIENTE FINAL (aumento del precio de la vivienda).
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MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
Informe de actividad 3er Trimestre 2017