1
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
Informe de actividad 2ยบ Trimestre 2017 1er Semestre 2017
2
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
INDICADORES CLAVE
DEMANDA
OFERTA
VELOCIDAD DE VENTA
PRECIO
VIVIENDAS VENDIDAS · DEPTOS · CASAS
STOCK DISPONIBLES
VIVIENDAS
VIVIENDAS
DEPTOS
DEPTOS
DEPTOS
CASAS
CASAS
CASAS
MONTOS TRANSADOS · DEPTOS · CASAS
VARIABLES DE ENTORNO
CONDICIONES PERSONALES
CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO
INSUMOS
EXPECTATIVAS
DEMANDA POR CRÉDITOS
ÍNDICE COSTO EDIFICACIÓN
DESEMPLEO
ACCESO A CRÉDITO
MATERIALES
REMUNERACIONES
TASAS HIPOTECARIAS
PERSPECTIVAS
3
VENTA de
VIVIENDAS
VIVIENDAS
4
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período abril-junio (2T 2017)
20% La venta de viviendas en Santiago aumentó 20% en comparación con el segundo trimestre de 2016. •
Base de comparación muy débil en la primera mitad de 2016.
14.000 12.000
Viviendas
10.000 8.000
Departamentos
6.000 4.000 2.000
Casas I
II
III IV
2010
I
II
III IV
2011
I
II
III IV
2012
I
II
III IV
2013
I
II
III IV
2014
I
II
III IV
2015
I
II
III IV
2016
I
II
2017
0
VIVIENDAS
5
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período abril-junio (2T 2017)
7.975 Unidades vendidas
El resultado se explica por el aumento en la venta de departamentos (34%) y la caída en casas (-16%).
de las UNIDADES VENDIDAS fueron DEPARTAMENTOS, participación superior en OCHO PUNTOS a la del mismo período de 2016.
7.975
Viviendas
6.628 6.449
Departamentos
Casas
81%
4.807 1.526 1.821
II Trimestre 2017 II Trimestre 2016
VIVIENDAS
6
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período enero-junio (1S 2017)
31% La venta de viviendas en Santiago aumentó 31% en comparación con el primer semestre de 2016. •
Base de comparación muy débil en la primera mitad de 2016.
25.000 20.000
Viviendas
15.000
Departamentos
10.000
5.000
Casas I
II 2010
I
II 2011
I
II 2012
I
II 2013
I
II 2014
I
II 2015
I
II 2016
I 2017
0
VIVIENDAS
VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Millones de UF 2T 2017
7
23% El monto transado aumentรณ 23% en comparaciรณn con el segundo trimestre de 2016. โ ข
Similar al avance en unidades, por lo cual no existiรณ efecto precio significativo.
40.000 35.000
Viviendas
30.000 25.000 20.000
Departamentos
15.000 10.000 5.000
Casas I
II
III IV
2010
I
II
III IV
2011
I
II
III IV
2012
I
II
III IV
2013
I
II
III IV
2014
I
II
III IV
2015
I
II
III IV
2016
I
II
2017
0
VIVIENDAS
VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Millones de UF 2T 2017
El resultado se explica por el aumento en departamentos (37%) y el descenso en casas (-9%).
8
Efecto precio positivo en el mercado de casas:
37%
7,5%
-9%
• Valor de ventas disminuyó menos que el número de unidades vendidas.
27,8
Viviendas
22,6
21,5
Departamentos
Casas
II Trimestre 2017
15,7 6,3 6,9
II Trimestre 2016
VIVIENDAS
VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Millones de UF 1S 2017
9
32% El monto transado aumentรณ 32% en comparaciรณn con el primer semestre de 2016. โ ข
Similar al avance en unidades, por lo cual no existiรณ efecto precio significativo.
80.000 70.000
Viviendas
60.000 50.000 40.000
Departamentos
30.000 20.000 10.000
Casas I
II 2010
I
II 2011
I
II 2012
I
II 2013
I
II 2014
I
II 2015
I
II 2016
I 2017
0
VIVIENDAS
10
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades afectas a IVA Período abril-junio (2T 2017)
La mayoría de viviendas comercializadas están afectas a IVA. •
Situación contraria ocurre en el mercado de casas, donde la mayor parte de las unidades promesadas están exentas de IVA. 72% 47%
59%
53% 41%
28%
Viviendas
Departamentos
Exento de IVA
Afecto a IVA
Casas
11
VENTA de
DEPARTAMENTOS
7% VENTA DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE PRECIO EN UF
6% 5%
DEPTOS
5% 4% 10%
10%
Tramo 1.500-2.000 UF fue el que ganรณ mรกs participaciรณn con respecto a 2016 (4 puntos porcentuales), en detrimento de tramos de menor valor (hasta 1.500 UF). โ ข
8%
12
32%
34%
27%
23%
Tramos de mayor valor (mรกs de 4.000 UF) siguen concentrando 17% de la demanda por departamentos.
12%
15% 1%
1%
Mayor que 8.000 5.000-8.000 4.000-5.000 3.000-4.000 2.000-3.000 1.500-2.000 1.000-1.500 Menor que 1.000
I
II
III
2010
IV
I
II
III
2011
IV
I
II
III
2012
IV
I
II
III
2013
IV
I
II
III
2014
IV
I
II
III
2015
IV
I
II
III
2016
IV
I
II
2017
13
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR SUPERFICIE EN M2 DEPTOS
59% Unidades de menor tamaño (menos de 50 m2) siguen concentrando más de la mitad de la demanda por departamentos. •
Departamentos de mayor tamaño (más de 120 m2) concentran 7% de la demanda por departamentos.
Hasta 50m2
Mayor que 180 140-180 120-140 90-120 70-90 50-70 Menor que 50 I
II
III
2010
IV
I
II
III
2011
IV
I
II
III
2012
IV
I
II
III
2013
IV
I
II
III
2014
IV
I
II
III
2015
IV
I
II
III
2016
IV
I
II
2017
14
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR ESTADO DE OBRA DEPTOS
25%
Unidades sin ejecuciรณn y en etapas iniciales (excavaciones y fundaciones) concentran 25% de la demanda.
โ ข
La venta de departamentos TERMINADOS concentrรณ 20% de las unidades comercializadas en el trimestre.
Etapas iniciales
Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecuciรณn I
II
III
2010
IV
I
II
III
2011
IV
I
II
III
2012
IV
I
II
III
2013
IV
I
II
III
2014
IV
I
II
III
2015
IV
I
II
III
2016
IV
I
II
2017
15
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR TIPOLOGIA DEPTOS
31% La demanda por departamentos se concentra en unidades con 2 dormitorios (40%) y con un solo dormitorio (31%) Departamentos de tres dormitorios capturan 27% de la demanda.
โ ข
Un Dormitorio
5D y mรกs 4D 3D2B y 3D3B 3D 1B 2D 2B 2D 1B 1D1B, Estudio, Loft I
II
III
2010
IV
I
II
III
2011
IV
I
II
III
2012
IV
I
II
III
2013
IV
I
II
III
2014
IV
I
II
III
2015
IV
I
II
III
2016
IV
I
II
2017
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR COMUNA DEPTOS
ESTACIÓN CENTRAL, SAN MIGUEL Y LA CISTERNA fueron las que más aumentaron su participación (entre 3 y 5 puntos porcentuales). •
Por el contrario, MACUL, INDEPENDENCIA y SANTIAGO perdieron entre 2 y 5 puntos de participación en el último año.
16
17%
San Miguel
13% 15%
Estación Central
11% 14% 16%
Santiago Centro La Florida/San Joaquín/Peñalolén
8% 8%
Quinta Normal/Maipú/Cerrillos/Pudahuel
8% 7% 8%
La Cisterna/La Granja/Puente Alto
5% 8%
Ñuñoa/La Reina
10% 5%
Macul
10% 5% 6%
Las Condes
4% 3%
Vitacura
3% 5%
Independencia Providencia Lo Barnechea Huechuraba
II Trimestre 2017
3% 3% 2% 2% 0% 1%
II Trimestre 2016
17
VENTA de
CASAS
10%
VENTA DE CASAS POR TRAMO DE PRECIO EN UF
10%
CASAS
11%
10%
11%
13%
Tramo 1.000-1.500 UF fue el que más aumentó su participación en el último año (4 puntos porcentuales) en detrimento de segmentos de valor intermedio. •
12% 18
13%
19% 21%
23%
Tramos superiores concentran un tercio de la demanda por casas, incrementando su participación en 4 p.p. en el último año.
12%
21%
17% 0%
0%
Mayor que 8.000
5.000-8.000 4.000-5.000 3.000-4.000
2.000-3.000 1.500-2.000 1.000-1.500
Menor que 1.000
I
II
III
2010
IV
I
II
III
2011
IV
I
II
III
2012
IV
I
II
III
2013
IV
I
II
III
2014
IV
I
II
III
2015
IV
I
II
III
2016
IV
I
II
2017
19
VENTA DE CASAS POR TRAMO DE SUPERFICIE EN M2 CASAS
37%
Unidades de hasta 70 m2 concentraron 37% de la demanda, 5 puntos menos que el año anterior. •
Casas de mayor tamaño (más de 120 m2) capturaron 25% de la demanda por casas.
Hasta 70 m2
Mayor que 180 140-180 120-140 90-120 70-90 Menor que 70
I
II
III
2010
IV
I
II
III
2011
IV
I
II
III
2012
IV
I
II
III
2013
IV
I
II
III
2014
IV
I
II
III
2015
IV
I
II
III
2016
IV
I
II
2017
20
VENTA DE CASAS POR ESTADO DE OBRA CASAS
81% Unidades terminadas y en terminaciones concentraron 81% de la demanda (48 p.p. mรกs que en 2016). โ ข
Unidades sin ejecuciรณn y en etapas iniciales concentran solo 6% de la demanda, 26 puntos menos que en 2016.
Unidades terminadas y en terminaciones
Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecuciรณn I
II
III
2010
IV
I
II
III
2011
IV
I
II
III
2012
IV
I
II
III
2013
IV
I
II
III
2014
IV
I
II
III
2015
IV
I
II
III
2016
IV
I
II
2017
21
VENTA DE CASAS POR TIPOLOGÍA CASAS
34% Gran parte de la demanda por casas (72%) corresponde a unidades de 3 dormitorios. •
Casas con 2 dormitorios capturan 17% de la demanda.
3 Dormitorios 3 Baños
5D y más 4D
3D 3B 3D 2B 3D 1B 2D I
II
III
2010
IV
I
II
III
2011
IV
I
II
III
2012
IV
I
II
III
2013
IV
I
II
III
2014
IV
I
II
III
2015
IV
I
II
III
2016
IV
I
II
2017
VENTA DE CASAS POR COMUNA CASAS
Las agrupaciones de PADRE HURTADO, PEÑALOLÉN Y LO BARNECHEA son las que ganaron más participación en el último año. •
Por el contrario, LAMPA Y MAIPÚ redujeron su participación en la demanda en 4 y 3 puntos respectivamente.
22
26%
San Bernardo/Buín
27%
20%
Lampa/Quilicura
24%
15%
Puente Alto
15%
10%
Padre Hurtado/Peñaflor/Talagante
8%
10%
Colina
Peñalolén/La Florida
Lo Barnechea/Las Condes
10%
7% 4% 6% 3% 6%
Maipú/Pudahuel/Cerrillos
Huechuraba
II Trimestre 2017
9% 1% 2%
II Trimestre 2016
23
OFERTA
OFERTA
24
OFERTA DE VIVIENDAS Unidades 2T 2017
6%
1%
Durante el segundo trimestre del año la oferta aumentó 5% en doce meses. • Participación de departamentos en la oferta alcanzó 86% (igual que en 2016).
60.000 50.000
Viviendas
40.000 30.000
Departamentos
20.000 10.000
Casas I
II
III IV
2010
I
II
III IV
2011
I
II
III IV
2012
I
II
III IV
2013
I
II
III IV
2014
I
II
III IV
2015
I
II
III IV
2016
I
II
2017
0
25
OFERTA DE DEPARTAMENTOS POR ESTADO DE OBRA OFERTA
25% 11% sin ejecuciรณn y 14% en etapas iniciales (excavaciones y fundaciones). Fecha de entrega entre 18 y 24 meses. โ ข
Sin ejecuciรณn o en etapas iniciales
Solo 20% de los DEPARTAMENTOS en oferta es para ENTREGA INMEDIATA.
Terminado Terminaciones Obra gruesa
Fundaciones Excavaciones Sin ejecuciรณn I
II
III
2010
IV
I
II
III
2011
IV
I
II
III
2012
IV
I
II
III
2013
IV
I
II
III
2014
IV
I
II
III
2015
IV
I
II
III
2016
IV
I
II
2017
26
OFERTA DE CASAS POR ESTADO DE OBRA OFERTA
78% 32% terminada y 46% en terminaciones (3 meses para entrega aproximadamente). •
Maduración de la oferta y escaso ingreso de proyectos nuevos: continúan ganando peso los estados de obra más próximos a término.
Unidades terminadas y en terminaciones
Terminado Terminaciones Obra gruesa
Fundaciones Excavaciones Sin ejecución I
II
III
2010
IV
I
II
III
2011
IV
I
II
III
2012
IV
I
II
III
2013
IV
I
II
III
2014
IV
I
II
III
2015
IV
I
II
III
2016
IV
I
II
2017
27
VELOCIDAD de
VENTA
28
VELOCIDAD DE VENTA
MESES PARA AGOTAR LA OFERTA
Durante el segundo trimestre del año la velocidad de venta de viviendas promedió 21 meses para agotar la oferta. •
23 meses
En departamentos la velocidad de ventas alcanzó a 23 meses, mientras que en casas fue de 15 meses.
15 meses
40 35 30
Viviendas
25 20
Departamentos
15 10 5
Casas I
II
III IV
2010
I
II
III IV
2011
I
II
III IV
2012
I
II
III IV
2013
I
II
III IV
2014
I
II
III IV
2015
I
II
III IV
2016
I
II
2017
0
29
PRECIOS
30
INDICE REAL DE PRECIOS DE VIVIENDAS (IRPV) Variaciones anuales (%) PRECIO
2,1%
En el trimestre móvil abril-junio el precio de las viviendas registró un alza anual de 2,1%.
•
Departamentos incrementó sus precios de venta en 4%. Análogamente, el precio de las casas aumentó 3%.
Viviendas Departamentos Casas
20
20
15
15
10
10
5
5
0
0
-5
-5
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun
•
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
PRECIO
31
ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE DEPARTAMENTOS Variaciones anuales (%)
Aceleración del alza de precios de departamentos al segundo trimestre del año en SANTIAGO CENTRO y zona NORORIENTE. • Zonas NOR-PONIENTE y SUR presentaron desaceleraciones en sus alzas anuales.
Nor-Oriente Sur
Santiago Centro
25
20
20
15
15
10
10
5
5
0
0
-5
-5
-10
-10
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun
Nor-Poniente
25
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
PRECIO
32
ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE CASAS Variaciones anuales (%)
Aceleración en el alza de los precios de las casas de las zonas NOR-PONIENTE y NOR-ORIENTE. • Zona SUR acumula cuatro meses consecutivos con variaciones anuales negativas.
Sur
Nor-Poniente
25
20
20
15
15
10
10
5
5
0
0
-5
-5
-10
-10
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun
Nor-Oriente
25
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
33
VARIABLES de
ENTORNO
34
CONDICIONES PERSONALES
EXPECTATIVAS Índice percepción de la economía
CONSUMIDORES PESIMISTAS por 36 meses consecutivos. •
Algunos indicadores de corto y mediano plazo han mostrado una leve mejoría en lo más reciente, pero no esperamos un cambio de tendencia relevante durante el año.
ÍNDICE DE PERCEPCIÓN DE LA ECONOMÍA (IPEC)
80
80
70
70
60
60
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
0
0 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016 2017
(*) 50 puntos: Nivel de equilibrio (percepciones positivas = percepciones negativas)
Persona actual
Fuente: Adimark
País a 5 años
País a 12 meses
País actual
IPEC
35
DESEMPLEO REGIÓN METROPOLITANA: OCUPADOS POR CATEGORÍA (VARIACIÓN ANUAL ABSOLUTA) 250
10 9
200
8 150
7
Miles de ocupados
El DESEMPLEO se ha mantenido en niveles bajos desde una perspectiva histórica.
100
6
50
5 4
0
3 -50
•
Creación neta de empleo concentrada en categoría “Cuenta propia” desde hace más de un año.
2
-100 -150
1 2010
2011
2012
2013
Empleadores Asalariado Familiar no remunerado Fuente: INE
2014
2015
2016
Cuenta propia Personal de Servicio Tasa de desempleo (%)
2017
0
Tasa de desempleo
CONDICIONES PERSONALES
36
CONDICIONES PERSONALES
REMUNERACIONES ÍNDICE REAL DE REMUNERACIONES VARIACIÓN EN DOCE MESES (%) 8% 7%
REMUNERACIONES siguen desacelerándose en términos NOMINALES por menores presiones salariales.
6%
5% 4% 3% 2%
En términos reales, conforme la inflación ha regresado al rango de tolerancia, las variaciones se han aproximado a 2%.
1% 0%
E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
IR Real
Fuente: INE
IR Nominal
37
100
90
80
80
60
70
40
60
20
50
0
40
-20
30
-40
20
-60
10
-80
0
-100
2010
2011
Menos restrictivo
Fuente: Banco Central de Chile
2012
2013
Sin cambios
2014
2015
Más restrictivo
2016
2017
Indicador
Porcentaje neto de respuestas
100
Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun
Se mantiene la restricción crediticia en el segmento hipotecario, a pesar de una política monetaria más expansiva desde que comenzó el año.
ESTÁNDARES DE APROBACIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS
Porcentaje de respuestas
CONDICIONES de FINANCIAMIENTO
DEMANDA POR CRÉDITOS
38
CONDICIONES de FINANCIAMIENTO
TASAS HIPOTECARIAS
EVOLUCIÓN DEL COSTO DE FINANCIAMIENTO PARA LA VIVIENDA Tasas en UF a más de 3 años. Cifras en porcentaje 9 8
TASAS HIPOTECARIAS se mantienen en niveles reducidos desde una perspectiva histórica.
7 6 5 4 3
•
No existen presiones al alza en el mediano plazo ya que el Banco Central ha llevado a cabo tres reducciones en la tasa de referencia en lo que va del año.
2 1
0 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016 201 7
Tasa de interés promedio a créditos hipotecarios en UF a más de 3 años Promedio desde 2002 Tasa de política monetaria (TPM)
Fuente: Banco Central
39
INSUMOS
COSTO DE EDIFICACIÓN
ÍNDICE DE COSTO DE EDIFICACION TIPO MEDIO (ICE) Base enero 2007=100 190
16%
180
14% 12%
170
8% 150 6%
140 4% 130
2%
120
0%
110
-2%
100
-4%
Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene
Los costos de edificación apenas han registrado variación desde la segunda mitad del año. Sin embargo, el índice ha alcanzado niveles máximos históricos.
10%
160
2010
2011
2012
2013
ICE
Fuente: CChC
2014
Var.Anual
2015
2016
2017
40
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
INDICADORES CLAVE
DEMANDA
OFERTA
VELOCIDAD DE VENTA
PRECIO
VIVIENDAS VENDIDAS 20%
STOCK DISPONIBLE 5%
VIVIENDAS 21 meses
VIVIENDAS 2,1%
DEPTOS 34% CASAS -16%
DEPTOS 6%
DEPTOS 23 meses
DEPTOS 4%
CASAS 1%
CASAS 15 meses
CASAS 3%
MONTOS TRANSADOS 23% DEPTOS 37% CASAS -9%
VARIABLES DE ENTORNO
CONDICIONES PERSONALES
CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO
INSUMOS
EXPECTATIVAS
DEMANDA POR CRÉDITOS
ÍNDICE COSTO EDIFICACIÓN
DESEMPLEO
ACCESO A CRÉDITO
MATERIALES
REMUNERACIONES
TASAS HIPOTECARIAS
PERSPECTIVAS
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DIFICULTADES PARA ACCEDER A VIVIENDA Son varios los factores que durante este año y los próximos harán más difícil el acceso a la vivienda:
1. IVA A LA VIVIENDA: a partir de 2017 no existen los beneficios fiscales de 2015 y 2016 según los cuales determinadas viviendas no pagaban IVA.
2. RESTRICCIÓN ACCESO AL CRÉDITO: debido a condiciones más rígidas en cuanto a las exigencias de empleo e ingreso de los clientes. 3. AUMENTO DE PROVISIONES BANCARIAS, según modificación del capítulo B-1 del Compendio de Normas Contables > Clientes más riesgosos (pie inferior a 10%) van a enfrentar un encarecimiento del crédito hipotecario. 4. LEY DE APORTES AL ESPACIO PÚBLICO: proyectos inmobiliarios deberán mitigar obras y además aportar al espacio público > TRASPASO DE COSTOS AL CLIENTE FINAL (aumento del precio de la vivienda).
42
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
Informe de actividad 2ยบ Trimestre 2017 1er Semestre 2017