1
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
Informe de actividad 1er Trimestre 2017
2
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
INDICADORES CLAVE
DEMANDA
OFERTA
VELOCIDAD DE VENTA
PRECIO
VIVIENDAS VENDIDAS · DEPTOS · CASAS
STOCK DISPONIBLES
VIVIENDAS
VIVIENDAS
DEPTOS
DEPTOS
DEPTOS
CASAS
CASAS
CASAS
MONTOS TRANSADOS · DEPTOS · CASAS
VARIABLES DE ENTORNO
CONDICIONES PERSONALES
CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO
INSUMOS
EXPECTATIVAS
DEMANDA POR CRÉDITOS
ÍNDICE COSTO EDIFICACIÓN
DESEMPLEO
ACCESO A CRÉDITO
MATERIALES
REMUNERACIONES
TASAS HIPOTECARIAS
PERSPECTIVAS
3
VENTA de
VIVIENDAS
VIVIENDAS
4
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período enero-marzo (1T 2017)
46% La venta de viviendas en Santiago aumentó 46% en comparación con el primer trimestre de 2016. •
Base de comparación muy débil al comienzo de 2016.
Viviendas
Departamentos
Casas I
II III 2010
IV
I
II III 2011
IV
I
II III 2012
IV
I
II III 2013
IV
I
II III 2014
IV
I
II III 2015
IV
I
II III 2016
IV
I 2017
VIVIENDAS
5
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período enero-marzo (1T 2017)
7.324 Unidades vendidas
de las UNIDADES VENDIDAS fueron DEPARTAMENTOS, participación superior en NUEVE PUNTOS a la del mismo período de 2016.
7.324
Viviendas
5.015 5.872
Departamentos
Casas
80%
El resultado se explica por el aumento en la venta de departamentos (64%) y el estancamiento en casas (1,5%).
I Trimestre 2017
3.585 1.452 1.430
I Trimestre 2016
VIVIENDAS
VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Millones de UF 1T 2017
6
45% El monto transado aumentรณ 45% en comparaciรณn con el primer trimestre de 2016. โ ข
Similar al avance en unidades, por lo cual no existiรณ efecto precio significativo.
Viviendas
Departamentos
Casas I
II III 2010
IV
I
II III 2011
IV
I
II III 2012
IV
I
II III 2013
IV
I
II III 2014
IV
I
II III 2015
IV
I
II III 2016
IV
I 2017
VIVIENDAS
VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Millones de UF 1T 2017
El resultado se explica por los aumentos observados en departamentos (65%) y en casas (4%).
7
Efecto precio positivo en el mercado de casas:
65%
2,5%
4%
• Valor de ventas aumentó más que el número de unidades vendidas.
24,1
Viviendas
16,6
18,6
Departamentos
Casas
I Trimestre 2017
11,3 5,6 5,4
I Trimestre 2016
8
VENTA de
DEPARTAMENTOS
7%
7% VENTA DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE PRECIO EN UF
5% 4%
6% 4%
DEPTOS
9%
11%
Tramo 1.500-2.000 UF fue el que ganรณ mรกs participaciรณn con respecto a 2016 (11 puntos porcentuales), en detrimento de tramos de menor valor (hasta 1.500 UF). โ ข
9
31%
34%
33%
22%
Tramos de mayor valor (mรกs de 4.000 UF) siguen concentrando 16% de la demanda por departamentos.
15% 1%
10% 1%
Mayor que 8.000 5.000-8.000 4.000-5.000
3.000-4.000 2.000-3.000 1.500-2.000 1.000-1.500 Menor que 1.000 I
II III 2010
IV
I
II III 2011
IV
I
II III 2012
IV
I
II III 2013
IV
I
II III 2014
IV
I
II III 2015
IV
I
II III 2016
IV
I 2017
10
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR SUPERFICIE EN M2 DEPTOS
65% Unidades de menor tamaño (menos de 50 m2) aumentaron su participación hasta 65%. •
Departamentos de mayor tamaño (más de 120 m2) siguen concentrando 5% de la demanda por departamentos.
Hasta 50m2
Mayor que 180 140-180 120-140 90-120 70-90 50-70 Menor que 50 I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I
II
III 2016
IV
I 2017
11
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR ESTADO DE OBRA DEPTOS
22%
Unidades sin ejecuciรณn y en etapas iniciales (excavaciones y fundaciones) concentran 22% de la demanda.
โ ข
La venta de departamentos TERMINADOS concentrรณ solo 16% de las unidades comercializadas en el trimestre.
Etapas iniciales
Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecuciรณn I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I
II
III 2016
IV
I 2017
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR COMUNA DEPTOS
ESTACIÓN CENTRAL, SAN MIGUEL Y LA FLORIDA fueron las que más aumentaron su participación (entre 3 y 5 puntos porcentuales). •
Por el contrario, SANTIAGO, INDEPENDENCIA y ÑUÑOA perdieron entre 2 y 4 puntos de participación en el último año.
12 15%
Estación Central
10% 14%
San Miguel
11% 14%
Santiago Centro
17% 11%
La Florida/San Joaquín/Peñalolén
8% 9% 9%
Quinta Normal/Maipú/Cerrillos/Pudahuel
9% 10%
Macul
7%
Ñuñoa/La Reina
9% 6% 6%
Las Condes 3% 3%
La Cisterna/La Granja/Puente Alto
3%
Independencia
7%
Vitacura
3% 3%
Providencia
3% 2%
Lo Barnechea Huechuraba
I Trimestre 2017
2% 1% 0% 1%
I Trimestre 2016
13
EVOLUCIÓN del MERCADO de DEPARTAMENTOS
EVOLUCIÓN DEL MERCADO DE DEPARTAMENTOS
16
DEPTOS
Los precios de venta nominales (en UF) han exhibido, en la última década, significativas alzas en Santiago Centro (5% promedio anual) y el sector Oriente (8% promedio anual). En el resto de sectores de la ciudad las alzas han sido más moderadas: 3% en Norte, 2% en Poniente y Sur.
EVOLUCIร N DEL MERCADO DE DEPARTAMENTOS
17
DEPTOS
Los departamentos de mayor valor nominal (en UF) se han localizado, histรณricamente, en las comunas del sector Oriente. Comunas mรกs relevantes del sector Sur (Macul, San Miguel y La Florida) han exhibido precios superiores a Santiago Centro, mientras que comunas de los sectores Norte y Poniente han sido las de menor valor.
EVOLUCIÓN DEL MERCADO DE DEPARTAMENTOS
18
DEPTOS
La superficie útil de los departamentos ha disminuido, en la última década, en todos los sectores de la ciudad, salvo el Oriente: -2% Santiago Centro, -13% Poniente, -30% Poniente y -18% Sur. En el sector Oriente la superficie promedio aumentó 12% respecto de 2007.
EVOLUCIÓN DEL MERCADO DE DEPARTAMENTOS
19
DEPTOS
Los departamentos de mayor superficie se han localizado, históricamente, en las comunas del sector Oriente. Comunas más importantes del sector Sur exhiben tamaños promedios entre 51 y 57 m2 (entre 63 m2 y 68 m2 en 2007), mientras que comunas del sector Poniente y Santiago Centro presentan los departamentos más pequeños.
20
VENTA de
CASAS
VENTA DE CASAS POR TRAMO DE PRECIO EN UF CASAS
11%
10% 21
9%
12%
9%
9%
10%
Tramo 1.000-1.500 UF fue el que más aumentó su participación en el último año (11 puntos porcentuales) en detrimento de segmentos de valor intermedio.
12%
18%
14% 10%
22%
•
Tramos superiores concentran casi un tercio de la demanda por casas, similar a lo observado un año atrás.
31% 20% 1%
0% Mayor que 8.000 5.000-8.000 4.000-5.000 3.000-4.000 2.000-3.000 1.500-2.000 1.000-1.500 Menor que 1.000 I
II III 2010
IV
I
II III 2011
IV
I
II III 2012
IV
I
II III 2013
IV
I
II III 2014
IV
I
II III 2015
IV
I
II III 2016
IV
I 2017
22
VENTA DE CASAS POR TRAMO DE SUPERFICIE EN M2 CASAS
45%
Unidades de hasta 70 m2 concentraron 45% de la demanda, similar al registro del año anterior. •
Casas de mayor tamaño (más de 120 m2) capturaron 23% de la demanda por casas.
Hasta 70 m2
Mayor que 180 140-180
120-140 90-120 70-90 Menor que 70 I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I
II
III 2016
IV
I 2017
23
VENTA DE CASAS SEGÚN ESTADO DE OBRA CASAS
53% Unidades terminadas y en terminaciones concentraron 53% de la demanda (23 p.p. más que en 2016). •
Unidades sin ejecución y en etapas iniciales concentran 13% de la demanda, 11 puntos menos que en 2016.
Unidades terminadas y en terminaciones
Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones
Excavaciones Sin ejecución I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I
II
III 2016
IV
I 2017
VENTA DE CASAS POR COMUNA CASAS
Las agrupaciones de SAN BERNARDO, PEÑALOLÉN Y LO BARNECHEA son las que ganaron más participación en el último año. •
Por el contrario, LAMPA Y PUENTE ALTO redujeron su participación en la demanda en 8 y 3 puntos respectivamente.
24 34%
San Bernardo/Buín
27% 18%
Lampa/Quilicura
25% 12%
Puente Alto
15% 10%
Colina
10% 9%
Padre Hurtado/Peñaflor/Talagante
8% 7%
Peñalolén/La Florida
Lo Barnechea/Las Condes
Maipú/Pudahuel/Cerrillos
Huechuraba
I Trimestre 2017
4% 5% 3% 4% 5% 1% 2%
I Trimestre 2016
25
OFERTA
OFERTA
26
OFERTA DE VIVIENDAS Unidades 1T 2017
14%
-1%
Durante el primer trimestre del año la oferta aumentó 12% en doce meses. • Participación oferta de departamentos alcanzó 86% (1 p.p. más que en 2016).
60.000 50.000 Viviendas
40.000 30.000
Departamentos
20.000 10.000
Casas I
II III 2010
IV
I
II III 2011
IV
I
II III 2012
IV
I
II III 2013
IV
I
II III 2014
IV
I
II III 2015
IV
I
II III 2016
IV
I 2017
0
27
OFERTA DE DEPARTAMENTOS POR ESTADO DE OBRA OFERTA
27% 11% sin ejecuciรณn y 16% en etapas iniciales (excavaciones y fundaciones). Fecha de entrega entre 18 y 24 meses. โ ข
Sin ejecuciรณn o en etapas iniciales
Solo 13% de los DEPARTAMENTOS en oferta es para ENTREGA INMEDIATA.
Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones
Excavaciones Sin ejecuciรณn I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I
II
III 2016
IV
I 2017
28
OFERTA DE CASAS POR ESTADO DE OBRA OFERTA
57% 28% terminada y 29% en terminaciones (3 meses para entrega aproximadamente). •
Maduración de la oferta y escaso ingreso de proyectos nuevos: continúan ganando peso los estados de obra más próximos a término.
Unidades terminadas y en terminaciones
Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones
Excavaciones Sin ejecución I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I
II
III 2016
IV
I 2017
29
VELOCIDAD de
VENTA
30
VELOCIDAD DE VENTA
MESES PARA AGOTAR LA OFERTA
Durante el primer trimestre del año la velocidad de venta de viviendas promedió 23 meses para agotar la oferta. •
25 meses
En departamentos la velocidad de ventas alcanzó a 25 meses, mientras que en casas fue de 16 meses.
16 meses
40 35 30
Viviendas
25 20
Departamentos
15 10 05
Casas I
II III 2010
IV
I
II III 2011
IV
I
II III 2012
IV
I
II III 2013
IV
I
II III 2014
IV
I
II III 2015
IV
I
II III 2016
IV
I 2017
00
31
PRECIOS
32
INDICE REAL DE PRECIOS DE VIVIENDAS (IRPV) Variaciones anuales (%) PRECIO
-0,4%
En el trimestre móvil enero-marzo el precio de las viviendas registró una caída de 0,4%.
•
Departamentos incrementó sus precios de venta en 2,2% (tras cinco descensos consecutivos). Por el contrario, el precio de las casas disminuyó 0,5%, después de tres meses exhibiendo tasas positivas. 20 15 Viviendas
10 5
Departamentos
Casas
0
-5 -10
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic
•
2011
2012
2013
2014
2015
2016
PRECIO
33
ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE DEPARTAMENTOS Variaciones anuales (%)
Aceleración generalizada del alza de precios de departamentos al primer trimestre del año. • Zonas NOR-PONIENTE y SUR presentaron alzas anuales tras varios meses con tasas negativas.
Nor-Poniente
Nor-Oriente
Sur
25
25
20
20
15
15
10
10
5
5
0
0
-10
-5 Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar
Santiago Centro -5
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
-10
PRECIO
34
ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE CASAS Variaciones anuales (%)
Desaceleración en el alza de los precios de todas las zonas de casas.
• SUR (-3,1% vs 12,6%) • NOR-ORIENTE (7,1% vs 13,3%) • NOR-PONIENTE (-1,4% vs 4,3%)
Sur
Nor-Poniente
25
20
20
15
15
10
10
5
5
0
0
-5
-5
-10
-10
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar
Nor-Oriente
25
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
35
VARIABLES de
ENTORNO
36
CONDICIONES PERSONALES
EXPECTATIVAS Índice percepción de la economía
CONSUMIDORES PESIMISTAS por 34 meses consecutivos. •
Algunos indicadores de corto y mediano plazo han mostrado una leve mejoría en lo más reciente, pero no esperamos un cambio de tendencia relevante durante el año.
ÍNDICE DE PERCEPCIÓN DE LA ECONOMÍA (IPEC)
80
80
70
70
60
60
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
0
0 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016 2017
(*) 50 puntos: Nivel de equilibrio (percepciones positivas = percepciones negativas)
Persona actual
Fuente: Adimark
País a 5 años
País a 12 meses
País actual
IPEC
37
DESEMPLEO REGIÓN METROPOLITANA: OCUPADOS POR CATEGORÍA (VARIACIÓN ANUAL ABSOLUTA) 250
10 9
200
8 150
7
Miles de ocupados
El DESEMPLEO se ha mantenido en niveles bajos desde una perspectiva histórica.
100
6
50
5 4
0
3 -50
•
Creación neta de empleo concentrada en categoría “Cuenta propia” desde hace más de un año.
2
-100 -150
1 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Título del eje
Empleadores Asalariado Familiar no remunerado Fuente: INE
Cuenta propia Personal de Servicio Tasa de desempleo (%)
2017
0
Tasa de desempleo
CONDICIONES PERSONALES
38
CONDICIONES PERSONALES
REMUNERACIONES ÍNDICE REAL DE REMUNERACIONES VARIACIÓN EN DOCE MESES (%) 8% 7%
REMUNERACIONES siguen desacelerándose en términos NOMINALES por menores presiones salariales.
6%
5% 4% 3% 2%
En términos reales, conforme la inflación ha regresado al rango de tolerancia, las variaciones han fluctuado en torno a 2%.
1% 0%
EMM J S N EMM J S N EMM J S N EMM J S N EMM J S N EMM J S N EMM J S N E 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
IR Real
Fuente: INE
IR Nominal
39
100
90
80
80
60
70
40
60
20
50
0
40
-20
30
-40
20
-60
10
-80
0
-100
2010
2011
Menos restrictivo
Fuente: Banco Central de Chile
2012
2013
Sin cambios
2014
2015
Más restrictivo
2016
2017
Indicador
Porcentaje neto de respuestas
100
Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar
Se mantiene la restricción crediticia en segmento hipotecario. No obstante, menor proporción de bancos informando condiciones más restrictivas.
ESTÁNDARES DE APROBACIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS
Porcentaje de respuestas
CONDICIONES de FINANCIAMIENTO
DEMANDA POR CRÉDITOS
40
CONDICIONES de FINANCIAMIENTO
TASAS HIPOTECARIAS
EVOLUCIÓN DEL COSTO DE FINANCIAMIENTO PARA LA VIVIENDA Tasas en UF a más de 3 años. Cifras en porcentaje 9 8
TASAS HIPOTECARIAS se mantienen en niveles reducidos desde una perspectiva histórica.
7 6 5 4 3
•
No existen presiones al alza en el mediano plazo ya que el Banco Central ha llevado a cabo tres reducciones en la tasa de referencia en lo que va del año.
2 1
0 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Tasa de interés promedio a créditos hipotecarios en UF a más de 3 años Promedio desde 2002 Tasa de política monetaria (TPM)
Fuente: Banco Central
2016 17
41
INSUMOS
COSTO DE EDIFICACIÓN
ÍNDICE DE COSTO DE EDIFICACION TIPO MEDIO (ICE) Base enero 2007=100 190
16%
180
14% 12%
170
8% 150 6%
140 4% 130
2%
120
0%
110
-2%
100
-4%
Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene
Los costos de edificación apenas han registrado variación desde la segunda mitad del año. Sin embargo, el índice ha alcanzado máximos históricos.
10%
160
2010
Fuente: CChC
2011
2012
2013
2014
ICE
Variación anual(eje der.)
2015
2016
2017
42
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
INDICADORES CLAVE
DEMANDA
OFERTA
VELOCIDAD DE VENTA
PRECIO
VIVIENDAS VENDIDAS 46%
STOCK DISPONIBLE 12%
VIVIENDAS 23 meses
VIVIENDAS -0,4%
DEPTOS 64% CASAS 1,5%
DEPTOS 14%
DEPTOS 25 meses
DEPTOS 2,2%
CASAS -1%
CASAS 16 meses
CASAS -0,5%
MONTOS TRANSADOS 45% DEPTOS 65% CASAS 4%
VARIABLES DE ENTORNO
CONDICIONES PERSONALES
CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO
INSUMOS
EXPECTATIVAS
DEMANDA POR CRÉDITOS
ÍNDICE COSTO EDIFICACIÓN
DESEMPLEO
ACCESO A CRÉDITO
MATERIALES
REMUNERACIONES
TASAS HIPOTECARIAS
PERSPECTIVAS
43
DIFICULTADES PARA ACCEDER A VIVIENDA Son varios los factores que durante este año y los próximos harán más difícil el acceso a la vivienda:
1. IVA A LA VIVIENDA: a partir de 2017 no existen los beneficios fiscales de 2015 y 2016 según los cuales determinadas viviendas no pagaban IVA.
2. RESTRICCIÓN ACCESO AL CRÉDITO: debido a condiciones más rígidas en cuanto a las exigencias de empleo e ingreso de los clientes. 3. AUMENTO DE PROVISIONES BANCARIAS, según modificación del capítulo B-1 del Compendio de Normas Contables > Clientes más riesgosos (pie inferior a 10%) van a enfrentar un encarecimiento del crédito hipotecario. 4. LEY DE APORTES AL ESPACIO PÚBLICO: proyectos inmobiliarios deberán mitigar obras y además aportar al espacio público > TRASPASO DE COSTOS AL CLIENTE FINAL (aumento del precio de la vivienda).
44
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
Informe de actividad 1er Trimestre 2017