1
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
Informe de actividad 3er Trimestre 2016
2
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
INDICADORES CLAVE
DEMANDA
OFERTA
VELOCIDAD DE VENTA
PRECIO
VIVIENDAS VENDIDAS · DEPTOS · CASAS
STOCK DISPONIBLES
VIVIENDAS
VIVIENDAS
DEPTOS
DEPTOS
DEPTOS
CASAS
CASAS
CASAS
MONTOS TRANSADOS · DEPTOS · CASAS
VARIABLES DE ENTORNO
CONDICIONES PERSONALES
CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO
INSUMOS
EXPECTATIVAS
DEMANDA POR CRÉDITOS
ÍNDICE COSTO EDIFICACIÓN
DESEMPLEO
ACCESO A CRÉDITO
MATERIALES
REMUNERACIONES
TASAS HIPOTECARIAS
PERSPECTIVAS
3
VENTA de
VIVIENDAS
VIVIENDAS
4
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período julio-septiembre (3T 2016)
-38% La venta de viviendas en Santiago disminuyó 38% en comparación con el tercer trimestre de 2015.
Viviendas
Departamentos
Casas I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I
II 2016
III
VIVIENDAS
5
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período julio-septiembre (3T 2016)
7.619 Unidades vendidas
El resultado se explica por descensos en la venta de departamentos (-40%) y de casas (-29%).
Departamentos
de las UNIDADES VENDIDAS fueron DEPARTAMENTOS, participación inferior en DOS PUNTOS a la registrada en igual período de 2015.
7.619
Viviendas
Casas
78%
12255,0 III Trimestre 2016
1.700 2387,0
III Trimestre 2015
5.919 9868,0
VIVIENDAS
6
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Acumulado enero-septiembre
-39% En los nueve primeros meses del año, la venta de viviendas en Santiago disminuyó 39% en comparación con 2015. Departamentos: -42% Casas: -31%
35.000 Viviendas
30.000 25.000 20.000
Departamentos
15.000 10.000
Casas
5.000 0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
VIVIENDAS
VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Millones de UF 3T 2016
7
35% El monto transado disminuyรณ 35% en comparaciรณn con el tercer trimestre de 2015. โ ข
Superior al descenso en unidades, por lo cual existiรณ efecto precio en torno a 3%.
Viviendas
Departamentos
Casas I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I
II 2016
III
VIVIENDAS
VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Millones de UF 3T 2016
8
Efecto precio positivo en el mercado de departamentos:
El resultado se explica por los descensos observados en departamentos (-37%) y en casas (-31%).
-36%
4%
-31%
• Valor de ventas disminuyó menos que el número de unidades vendidas.
26,0
Viviendas
Casas
Departamentos
39,8 II Trimestre 2016
7,2 10,4
II Trimestre 2015
18,8 29,5
VIVIENDAS
VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Millones de UF Acumulado enero-septiembre
9
-38% En los nueve primeros meses del año, el valor de la venta de viviendas en Santiago disminuyó 38% en comparación con 2015. Departamentos: -39% Casas: -34%
120 Viviendas
100 80
Departamentos
60
40 Casas
20 0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
10
VENTA de
DEPARTAMENTOS
6% 6% 4%
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE PRECIO EN UF DEPTOS
9%
Tramos 2.000-3.000 UF y 3.000-4.000 UF fueron los que ganaron mayor participación en el último año (3 puntos porcentuales), en detrimento de tramos inferiores (hasta 1.500 UF). •
6% 5% 5%
11
11%
28%
31%
24% 21%
Tramos de mayor valor (más de 4.000 UF) concentraron 16% de la demanda: similar al registro de 2015. 21%
20%
3%
1%
Mayor que 8.000 5.000-8.000 4.000-5.000
3.000-4.000 2.000-3.000 1.500-2.000 1.000-1.500 Menor que 1.000 I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I
II 2016
III
12
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR SUPERFICIE EN M2 DEPTOS
58% Unidades de menor tamaño (menos de 50 m2) aumentaron su participación hasta 58%. •
Departamentos de mayor tamaño (más de 120 m2) concentraron 5% de la demanda durante el trimestre.
Hasta 50m2
Mayor que 180 140-180 120-140 90-120 70-90 50-70 Menor que 50 I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I
II 2016
III
13
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR ESTADO DE OBRA DEPTOS
24%
Unidades sin ejecuciรณn y en etapas iniciales (excavaciones y fundaciones) concentran 24% de la demanda. โ ข
La venta de departamentos TERMINADOS concentrรณ 14% de las unidades comercializadas en el tercer trimestre.
Etapas iniciales
Terminado
14%
Terminaciones
26%
Obra gruesa
37%
Fundaciones
5% 7% 12%
Excavaciones Sin ejecuciรณn I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I
II 2016
III
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR COMUNA DEPTOS
SAN MIGUEL , LA CISTERNA Y MACUL fueron las que más aumentaron su participación (entre 2 y 3 puntos porcentuales). •
Por el contrario, Independencia y Estación Central perdieron tres puntos de participación en el último año.
14
Santiago Centro
15% 16%
Estación Central
14% 17% 14% 11%
San Miguel
11% 10%
Ñuñoa/La Reina
8%
Macul
6% 8% 9%
La Florida/San Joaquín/Peñalolén
6% 7%
Quinta Normal/Maipú/Cerrillos/Pudahuel
6% 5%
Las Condes La Cisterna/San Bernardo/Puente Alto
5% 2% 5%
Independencia
8% 3% 4%
Providencia
3% 3%
Vitacura
Lo Barnechea
1% 1%
Huechuraba
1% 1%
Recoleta
III Trimestre 2016
0% 0%
III Trimestre 2015
15
VENTA de
CASAS
VENTA DE CASAS POR TRAMO DE PRECIO EN UF CASAS
Tramo 1.500-2.000 UF fue el que más aumentó su participación en el último año: 17 puntos porcentuales.
11,0%
10,4% 16
10,2%
13,4%
15,6%
11,4%
14,6% 21,4% 17,5% 19,7%
•
Tramos inferiores (hasta 1.500 UF) e intermedios (2.000 a 4.000 UF) fueron los que más redujeron su participación en la demanda por casas.
23,6%
7,0% 9,3%
9,1% 0,0%
5,7% Mayor que 8.000 5.000-8.000 4.000-5.000 3.000-4.000 2.000-3.000 1.500-2.000 1.000-1.500 Menor que 1.000 I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I
II 2016
III
17
VENTA DE CASAS POR TRAMO DE SUPERFICIE EN M2 CASAS
35%
Unidades de hasta 70 m2 concentraron 35% de la demanda (11 p.p. más que en 2015). •
Casas de mayor tamaño (más de 120 m2) capturaron 25% de la demanda: 3 puntos menos que en 2015.
Hasta 70 m2
Mayor que 180 140-180
120-140 90-120 70-90 Menor que 70 I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I
II 2016
III
18
VENTA DE CASAS SEGÚN ESTADO DE OBRA CASAS
46% Unidades terminadas y en terminaciones concentraron 46% de la demanda (6 p.p. más que en 2015). •
Unidades sin ejecución y en etapas iniciales concentran 11% de la demanda, 29 puntos menos que en 2015.
Unidades terminadas y en terminaciones
26%
Terminado Terminaciones
20%
Obra gruesa Fundaciones
43%
Excavaciones Sin ejecución
6% I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I
II 2016
III
VENTA DE CASAS POR COMUNA CASAS
PUENTE ALTO, HUECHURABA y la agrupación de PEÑALOLÉN ganaron 2 puntos de participación en el último año. •
Por el contrario, MAIPÚ, COLINA y la agrupación de LO BARNECHEA redujeron su participación en la demanda entre 1 y 4 puntos.
19 23%
San Bernardo/Buín
24% 19%
Lampa/Quilicura/Renca
18% 18%
Puente Alto
17% 10%
Maipú/Pudahuel/Cerrillos
14% 9%
Colina
12% 8%
Padre Hurtado/Peñaflor/Talagante
7% 6%
Peñalolén/La Florida
4% 5%
Lo Barnechea/Las Condes/Vitacura
Huechuraba
III Trimestre 2016
4% 3% 1%
III Trimestre 2015
20
OFERTA
OFERTA
21
OFERTA DE VIVIENDAS Unidades 3T 2016
17%
4%
Durante el tercer trimestre del año la oferta aumentó 15% en doce meses. • Participación oferta de departamentos alcanzó 86% (1 p.p. más que en 2015).
60.000
50.000 Viviendas
40.000 30.000
Departamentos
20.000 10.000
Casas I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I
II 2016
III
0
22
OFERTA DE DEPARTAMENTOS POR ESTADO DE OBRA OFERTA
28% 10% sin ejecuciรณn y 18% en etapas iniciales (excavaciones y fundaciones). Fecha de entrega entre 18 y 24 meses. โ ข
Sin ejecuciรณn o en etapas iniciales
Solo 13% de los DEPARTAMENTOS en oferta es para ENTREGA INMEDIATA.
Terminado
13% 21%
Terminaciones Obra gruesa
28%
Fundaciones
7% 11% 10%
Excavaciones Sin ejecuciรณn I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I
II 2016
III
23
OFERTA DE CASAS POR ESTADO DE OBRA OFERTA
48% 22% terminada y 26% en terminaciones (3 meses para entrega aproximadamente). โ ข
Gana peso relativo OBRA GRUESA frente a etapas iniciales: maduraciรณn de la oferta y escaso ingreso de proyectos nuevos.
Unidades terminadas y en terminaciones
Terminado
22%
Terminaciones
26%
Obra gruesa Fundaciones
45%
Excavaciones Sin ejecuciรณn I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I
II 2016
III
24
VELOCIDAD de
VENTA
25
VELOCIDAD DE VENTA
MESES PARA AGOTAR LA OFERTA
Durante el tercer trimestre del año la velocidad de venta de viviendas promedió 22 meses para agotar la oferta. •
24 meses
En departamentos la velocidad de ventas alcanzó a 24 meses, mientras que en casas fue de 13 meses.
13 meses
Viviendas
Departamentos
Casas I
II III 2010
IV
I
II III 2011
IV
I
II III 2012
IV
I
II III 2013
IV
I
II III 2014
IV
I
II III 2015
IV
I
II III 2016
26
PRECIOS
27
INDICE REAL DE PRECIOS DE VIVIENDAS (IRPV) Variaciones anuales (%) PRECIO
1,5% En el trimestre móvil julio-septiembre el precio de las viviendas registró un alza de 1,5%.
•
Departamentos desaceleró el alza de sus precios: 0,4% anual vs 1,7% en el periodo anterior. Casas también en desaceleración: 2,5% anual frente a 6,6% del período anterior.
18 16 14 Viviendas 12 10 8 Departamentos 6 4 2 0 Casas -2
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep
•
2011
2012
2013
2014
2015
2016
PRECIO
28
ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE DEPARTAMENTOS Variaciones anuales (%)
• Todas las zonas exhibieron desaceleraciones del alza de precios de departamentos. • SANTIAGO CENTRO y NOR-ORIENTE exhibieron variaciones anuales próximas a 0%, mientras que la zona SUR registró variación negativa.
Nor-Poniente
Nor-Oriente
Sur
25
25
20
20
15
15
10
10
5
5
0
0
-10
-5 Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep
Santiago Centro -5
2011
2012
2013
2014
2015
2016
-10
PRECIO
29
ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE CASAS Variaciones anuales (%)
• Desaceleración en el alza de los precios de todas las zonas de casas: • SUR (1,3% vs 6,1%) • NOR-ORIENTE (0,7% vs 2,5%) • NOR-PONIENTE (6,3% vs 9,9%)
Sur
Nor-Poniente
25
20
20
15
15
10
10
5
5
0
0
-5
-5
-10
-10
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep
Nor-Oriente
25
2011
2012
2013
2014
2015
2016
30
VARIABLES de
ENTORNO
31
CONDICIONES PERSONALES
EXPECTATIVAS Índice percepción de la economía
CONSUMIDORES PESIMISTAS por 28 meses consecutivos. •
Leve mejoría en septiembre en todos los componentes de corto y mediano plazo, no supondrá cambio de tendencia en lo que resta del año.
ÍNDICE DE PERCEPCIÓN DE LA ECONOMÍA (IPEC)
80
80
70
70
60
60
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
0
0 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
(*) 50 puntos: Nivel de equilibrio (percepciones positivas = percepciones negativas)
Persona actual
Fuente: Adimark
País a 5 años
País a 12 meses
País actual
IPEC
32
DESEMPLEO
3.400
12
3.300
11 10
3.200
9
3.100
8 3.000 7 2.900
6
2.800
•
Creación neta de empleo concentrada en categoría “Cuenta propia” durante el tercer trimestre.
5
2.700
4
2.600
3 2010
2011
2012
Empleo Fuente: INE
2013
2014
2015
Tasa de desempleo (%)
2016
Tasa de desempleo
El DESEMPLEO aumentó de manera progresiva durante el año, tendencia que continuará en el mediano plazo.
EMPLEO Y TASA DE DESEMPLEO REGION METROPOLITANA
Miles de ocupados
CONDICIONES PERSONALES
33
CONDICIONES PERSONALES
REMUNERACIONES ÍNDICE REAL DE REMUNERACIONES VARIACIÓN EN DOCE MESES (%) 8% 7%
REMUNERACIONES se han desacelerado en términos NOMINALES por menores presiones salariales.
6%
5% 4% 3%
En términos reales, conforme la inflación regrese al rango de tolerancia, las variaciones fluctuarán en torno a 2%.
2% 1% 0%
EMM J S N EMM J S N EMM J S N EMM J S N EMM J S N EMM J S N EMM J 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
IR Real
Fuente: INE
IR Nominal
34
100
90
80
80
60
70
40
60
20
50
0
40
-20
30
-40
20
-60
10
-80
0
-100
2010
2011
Menos restrictivo
Fuente: Banco Central de Chile
2012
2013
Sin cambios
2014
2015
Más restrictivo
2016
Indicador
Porcentaje neto de respuestas
100
Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep
Se mantiene la restricción crediticia en segmento hipotecario. Niveles similares a los de la crisis financiera de 2008.
ESTÁNDARES DE APROBACIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS
Porcentaje de respuestas
CONDICIONES de FINANCIAMIENTO
DEMANDA POR CRÉDITOS
35
CONDICIONES de FINANCIAMIENTO
TASAS HIPOTECARIAS
EVOLUCIÓN DEL COSTO DE FINANCIAMIENTO PARA LA VIVIENDA Tasas en UF a más de 3 años. Cifras en porcentaje 9 8
TASAS HIPOTECARIAS se mantienen en niveles reducidos desde una perspectiva histórica.
7 6 5 4 3
•
No existen presiones al alza en lo que resta del año, toda vez que no es probable que la autoridad monetaria incremente la tasa de referencia.
2 1
0 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Tasa de interés promedio a créditos hipotecarios en UF a más de 3 años Promedio desde 2002 Tasa de política monetaria (TPM)
Fuente: Banco Central
2016
36
Base enero 2007=100 190
16,0%
180
14,0%
170
12,0% 10,0%
160
8,0% 150 6,0%
140 4,0% 130
2,0%
120
0,0%
2010
2012
ICE
Fuente: CChC
2014
Variación anual(eje der.)
2015
2016
Jul
Abr
Oct
Ene
Jul
Abr
Ene
Jul
Oct
Abr
Ene
Jul
2013
Oct
Abr
Oct
Ene
Jul
Abr
Ene
Jul
2011
Oct
Abr
-4,0%
Oct
100
Ene
-2,0%
Jul
110
Abr
Los costos de edificación han desacelerado sus alzas anuales en lo más reciente.
ÍNDICE DE COSTO DE EDIFICACION TIPO MEDIO (ICE)
Ene
INSUMOS
COSTO DE EDIFICACIÓN
37
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
INDICADORES CLAVE
DEMANDA
OFERTA
VELOCIDAD DE VENTA
PRECIO
VIVIENDAS VENDIDAS -38%
STOCK DISPONIBLE 15%
VIVIENDAS 22 meses
VIVIENDAS 1,5%
DEPTOS -40% CASAS -29%
DEPTOS 17%
DEPTOS 24 meses
DEPTOS 0,4%
CASAS 4%
CASAS 13 meses
CASAS 2,5%
MONTOS TRANSADOS -35% DEPTOS -36% CASAS -31%
VARIABLES DE ENTORNO
CONDICIONES PERSONALES
CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO
INSUMOS
EXPECTATIVAS
DEMANDA POR CRÉDITOS
ÍNDICE COSTO EDIFICACIÓN
DESEMPLEO
ACCESO A CRÉDITO
MATERIALES
REMUNERACIONES
TASAS HIPOTECARIAS
PERSPECTIVAS
38
DIFICULTADES PARA ACCEDER A VIVIENDA Son varios los factores que durante este año y los próximos harán más difícil el acceso a la vivienda:
1. RESTRICCIÓN ACCESO AL CRÉDITO: debido a condiciones más rígidas en cuanto a las exigencias de empleo e ingreso de los clientes.
2. AUMENTO DE PROVISIONES BANCARIAS, según modificación del capítulo B-1 del Compendio de Normas Contables > Clientes más riesgosos (pie inferior a 10%) van a enfrentar un encarecimiento del crédito hipotecario. 3. LEY DE APORTES AL ESPACIO PÚBLICO: proyectos inmobiliarios deberán mitigar obras y además aportar al espacio público > TRASPASO DE COSTOS AL CLIENTE FINAL (aumento del precio de la vivienda).
39
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
Informe de actividad 3er Trimestre 2016