1
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
Informe de actividad 2ยบ Trimestre 2016 1er Semestre 2016
2
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
INDICADORES CLAVE
DEMANDA
OFERTA
VELOCIDAD DE VENTA
PRECIO
VIVIENDAS VENDIDAS · DEPTOS · CASAS
STOCK DISPONIBLES
VIVIENDAS
VIVIENDAS
DEPTOS
DEPTOS
DEPTOS
CASAS
CASAS
CASAS
MONTOS TRANSADOS · DEPTOS · CASAS
VARIABLES DE ENTORNO
CONDICIONES PERSONALES
CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO
INSUMOS
EXPECTATIVAS
DEMANDA POR CRÉDITOS
ÍNDICE COSTO EDIFICACIÓN
DESEMPLEO
ACCESO A CRÉDITO
MATERIALES
REMUNERACIONES
TASAS HIPOTECARIAS
PERSPECTIVAS
3
VENTA de
VIVIENDAS
VIVIENDAS
4
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período abril-junio (2T 2016)
-39% La venta de viviendas en Santiago disminuyó 39,2% en comparación con el segundo trimestre de 2015.
10.905 Viviendas
6.628 Departamentos
Casas I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I
II 2016
VIVIENDAS
5
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período abril-junio (2T 2016)
6.628 Unidades vendidas
El resultado se explica por descensos en la venta de departamentos (-41,9%) y de casas (-30,9%).
Departamentos
de las UNIDADES VENDIDAS fueron DEPARTAMENTOS, participación inferior en TRES PUNTOS a la registrada en igual período de 2015.
6.628
Viviendas
Casas
73%
10.905 II Trimestre 2016
1.821 2.635
II Trimestre 2015
4.807 8.270
VIVIENDAS
6
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período enero-junio (1S 2016)
-40% La venta de viviendas en Santiago disminuyó 40,2% en comparación con el primer semestre de 2015.
Viviendas
Departamentos
Casas I
II 2010
I
II 2011
I
II 2012
I
II 2013
I
II 2014
I
II 2015
I 2016
VIVIENDAS
VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Millones de UF 2T 2016
7
40% Disminuyรณ 39,8% en comparaciรณn con el segundo trimestre de 2015. โ ข
Similar al descenso en unidades, por lo cual no existiรณ efecto precio significativo.
37,6 Viviendas
22,6 Departamentos
Casas I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I
II 2016
VIVIENDAS
VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Millones de UF 2T 2016
8
Efecto precio negativo en el mercado de casas:
El resultado se explica por los descensos observados en departamentos (-41,4%) y en casas (-35,9%).
-41%
-5%
-36%
• Valor de ventas disminuyó más que el número de unidades vendidas.
22,6
Viviendas
Casas
Departamentos
37,6 II Trimestre 2016
6,9 10,8
II Trimestre 2015
15,7 26,8
VIVIENDAS
VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Millones de UF 1S 2016
9
40% Disminuyรณ 39,5% en comparaciรณn con el primer semestre de 2015. โ ข
Similar al descenso en unidades, por lo cual no existiรณ efecto precio significativo.
Viviendas
Departamentos
Casas I
II 2010
I
II 2011
I
II 2012
I
II 2013
I
II 2014
I
II 2015
I 2016
10
VENTA de
DEPARTAMENTOS
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE PRECIO EN UF
6,9%
7,2%
9,4%
6,4% 4,5%
11
3,8%
DEPTOS
9,8%
11,6%
Tramo 2.000-3.000 UF fue el que ganó mayor participación en el último año (8 puntos porcentuales), en detrimento de tramos inferiores que perdieron 6 puntos.
34,0%
25,6%
21,2% •
22,6%
Tramos de mayor valor (más de 4.000 UF) concentraron 18% de la demanda: dos puntos menos que en 2015. 19,0%
14,8%
2,6%
0,6%
Mayor que 8.000 5.000-8.000 4.000-5.000
3.000-4.000 2.000-3.000 1.500-2.000 1.000-1.500 Menor que 1.000 I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I
II 2016
12
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR SUPERFICIE EN M2 DEPTOS
54% Unidades de menor tamaño (menos de 50 m2) mantienen participación superior a 50%. •
Departamentos de mayor tamaño (más de 120 m2) concentraron 7% de la demanda durante el trimestre.
Hasta 50m2
Mayor que 180
7%
140-180
28%
120-140 90-120 70-90
54%
50-70 Menor que 50 I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I
II 2016
13
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR ESTADO DE OBRA DEPTOS
25%
Unidades sin ejecuciรณn y en etapas iniciales (excavaciones y fundaciones) concentran 25% de la demanda. โ ข
La venta de departamentos TERMINADOS concentrรณ 18% de las unidades comercializadas en el segundo trimestre.
Etapas iniciales
Terminado
18%
Terminaciones
25%
Obra gruesa
33%
Fundaciones
4% 13% 8%
Excavaciones Sin ejecuciรณn I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I
II 2016
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR COMUNA DEPTOS
MACUL, LA FLORIDA Y ÑUÑOA fueron las que más aumentaron su participación (entre 4 y 2 puntos porcentuales). •
Por el contrario, Providencia, Independencia y Las Condes perdieron entre 2 y 4 puntos de participación en el último año.
14 16% 17%
Santiago Centro
13% 13%
San Miguel
11% 12%
Estación Central
10% 8%
Ñuñoa/La Reina
10%
Macul
7% 8%
La Florida/San Joaquín/Peñalolén
4% 7% 7%
Quinta Normal/Maipú/Cerrillos/Pudahuel
6% 8%
Las Condes
5% 4%
La Cisterna/San Bernardo/Puente Alto
5%
Independencia Vitacura Providencia
9% 3% 3% 3% 5%
Lo Barnechea
2% 1%
Recoleta
1% 1%
Huechuraba
1% 2%
II Trimestre 2016
II Trimestre 2015
15
VENTA de
CASAS
VENTA DE CASAS POR TRAMO DE PRECIO EN UF CASAS
10,6%
9,8% 16
11,3%
9,5%
7,7%
9,6%
12,5% 20,7%
Tramo 1.500-2.000 UF fue el que más aumentó su participación en el último año: 18 puntos porcentuales.
19,2% 22,5%
•
22,8%
5,0%
Tramos inferiores (hasta 1.500 UF) e intermedios (2.000 a 4.000 UF) fueron los que más redujeron su participación en la demanda por casas.
22,3%
16,5%
0,0%
0,0%
Mayor que 8.000 5.000-8.000 4.000-5.000 3.000-4.000 2.000-3.000 1.500-2.000 1.000-1.500 Menor que 1.000 I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I
II 2016
17
VENTA DE CASAS POR TRAMO DE SUPERFICIE EN M2 CASAS
43%
Unidades de hasta 70 m2 concentraron 43% de la demanda (15 p.p. más que en 2015). •
Casas de mayor tamaño (más de 120 m2) capturaron 19% de la demanda: 5 puntos menos que en 2015.
Hasta 70 m2
Mayor que 180 140-180
21%
120-140
17%
90-120 70-90
43%
Menor que 70 I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I
II 2016
18
VENTA DE CASAS SEGÚN ESTADO DE OBRA CASAS
33% Unidades terminadas y en terminaciones concentraron 33% de la demanda (26 p.p. menos que en 2015). •
Unidades sin ejecución y en etapas iniciales concentran 32% de la demanda, 16 puntos más que en 2015.
Unidades terminadas y en terminaciones
Terminado
21%
Terminaciones
12%
Obra gruesa
35%
Fundaciones
Excavaciones Sin ejecución
6% I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I
II 2016
VENTA DE CASAS POR COMUNA CASAS
PUENTE ALTO y las agrupaciones de PADRE HURTADO y LAMPA ganaron 2 puntos de participación en el último año. •
Por el contrario, MAIPÚ, LO BARNECHEA y PEÑALOLÉN redujeron su participación en la demanda entre 1 y 4 puntos.
19 27%
San Bernardo/Buín
27% 24%
Lampa/Quilicura/Renca
22% 15%
Puente Alto
13% 10%
Colina
11% 9%
Maipú/Pudahuel/Cerrillos
12% 8%
Padre Hurtado/Peñaflor/Talagante
5% 4%
Peñalolén/La Florida
Lo Barnechea/Las Condes/Vitacura
Huechuraba
II Trimestre 2016
5% 3% 4% 2% 1%
II Trimestre 2015
20
OFERTA
OFERTA
21
OFERTA DE VIVIENDAS Unidades 2T 2016
30,3%
-2,1%
Durante el segundo trimestre del año la oferta aumentó 24,3% en doce meses. • Participación oferta de departamentos alcanzó 86% (4 p.p. más que en 2015).
54.286 43.667 Viviendas
Departamentos
Casas I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I
II 2016
22
OFERTA DE DEPARTAMENTOS POR ESTADO DE OBRA OFERTA
32% 14% sin ejecuciรณn y 18% en etapas iniciales (excavaciones y fundaciones). Fecha de entrega entre 18 y 24 meses. โ ข
Sin ejecuciรณn o en etapas iniciales
Solo 17% de los DEPARTAMENTOS en oferta es para ENTREGA INMEDIATA.
Terminado
17% 19%
Terminaciones Obra gruesa
32%
Fundaciones
5% 13% 14%
Excavaciones Sin ejecuciรณn I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I
II 2016
23
OFERTA DE CASAS POR ESTADO DE OBRA OFERTA
35% 19% terminada y 16% en terminaciones (3 meses para entrega aproximadamente). โ ข
Gana peso relativo OBRA GRUESA frente a etapas iniciales: maduraciรณn de la oferta y escaso ingreso de proyectos nuevos.
Unidades terminadas y en terminaciones
Terminado
19%
Terminaciones
16%
Obra gruesa Fundaciones
44%
Excavaciones Sin ejecuciรณn I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I
II 2016
24
VELOCIDAD de
VENTA
25
VELOCIDAD DE VENTA
MESES PARA AGOTAR LA OFERTA
Durante el segundo trimestre del año la velocidad de venta de viviendas promedió 24,6 meses para agotar la oferta. •
29 meses
En departamentos la velocidad de ventas alcanzó a 29 meses, mientras que en casas fue de 12,9 meses.
12,9 meses
25 Viviendas
12
Departamentos
Casas I
II III 2010
IV
I
II III 2011
IV
I
II III 2012
IV
I
II III 2013
IV
I
II III 2014
IV
I
II III 2015
IV
I
II 2016
26
PRECIOS
27
INDICE REAL DE PRECIOS DE VIVIENDAS (IRPV) Variaciones anuales (%) PRECIO
2,8% En el trimestre móvil abril-junio el precio de las viviendas registró un alza de 2,8%.
•
Departamentos desaceleró el alza de sus precios: -0,5% anual vs 0,4% en el periodo anterior. Casas se aceleró: 8,5% anual frente a 7,9% del período anterior.
Viviendas
8,5%
Departamentos
2,8% Casas
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun
•
2011
2012
2013
2014
2015
2016
-0,5%
PRECIO
28
ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE DEPARTAMENTOS Variaciones anuales (%)
• En general se observaron desaceleraciones del alza de precios de departamentos. • SANTIAGO CENTRO y NOR-ORIENTE exhibieron variaciones negativas durante el segundo trimestre.
Santiago Centro
Nor-Poniente
4,8% 2,5% 0,4% -1,7%
Nor-Oriente
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun
Sur
2011
2012
2013
2014
2015
2016
PRECIO
29
ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE CASAS Variaciones anuales (%)
• Desaceleración en el alza de los precios de las zonas SUR (11,3% vs 13,9%) y NOR-ORIENTE (0,7% vs 2,9%).
Nor-Poniente
11,3% 10,2%
Nor-Oriente
0,7%
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun
Sur
2011
2012
2013
2014
2015
2016
30
VARIABLES de
ENTORNO
31
CONDICIONES PERSONALES
EXPECTATIVAS Índice percepción de la economía
CONSUMIDORES PESIMISTAS por 25 meses consecutivos. •
Leve mejoría en junio en todos los componentes del índice, no supondrá cambio de tendencia en lo que resta del año.
ÍNDICE DE PERCEPCIÓN DE LA ECONOMÍA (IPEC)
80
80
70
70
60
60
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
0
0 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
(*) 50 puntos: Nivel de equilibrio (percepciones positivas = percepciones negativas)
Persona actual
Fuente: Adimark
País a 5 años
País a 12 meses
País actual
IPEC
32
DESEMPLEO
3.400
12
3.300
11 10
3.200
9
3.100
8 3.000 7 2.900
6
2.800
•
Creación neta de empleo concentrada en categoría “Cuenta propia” durante el segundo trimestre.
5
2.700
4
2.600
3 2010
2011
2012
Empleo Fuente: INE
2013
2014
2015
Tasa de desempleo (%)
2016
Tasa de desempleo
El DESEMPLEO aumentó de manera progresiva durante el año, tendencia que continuará en el mediano plazo.
EMPLEO Y TASA DE DESEMPLEO REGION METROPOLITANA
Miles de ocupados
CONDICIONES PERSONALES
33
CONDICIONES PERSONALES
REMUNERACIONES ÍNDICE REAL DE REMUNERACIONES VARIACIÓN EN DOCE MESES (%) 8% 7%
REMUNERACIONES se desaceleran en términos NOMINALES por menores presiones salariales.
6%
5% 4% 3%
Desaceleración también en términos reales debido a inflación elevada en los últimos meses.
2% 1% 0%
E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
IR Real
Fuente: INE
IR Nominal
34
100
90
80
80
60
70
40
60
20
50
0
40
-20
30
-40
20
-60
10
-80
0
-100
2010
2011
Menos restrictivo
Fuente: Banco Central de Chile
2012
2013
Sin cambios
2014
Más restrictivo
2015
2016
Indicador
Porcentaje neto de respuestas
100
Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun
Se mantiene la restricción crediticia en segmento hipotecario. Nivel más negativo desde crisis financiera de 2008.
ESTÁNDARES DE APROBACIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS
Porcentaje de respuestas
CONDICIONES de FINANCIAMIENTO
DEMANDA POR CRÉDITOS
35
CONDICIONES de FINANCIAMIENTO
TASAS HIPOTECARIAS
EVOLUCIÓN DEL COSTO DE FINANCIAMIENTO PARA LA VIVIENDA Tasas en UF a más de 3 años. Cifras en porcentaje 9 8
TASAS HIPOTECARIAS se mantienen en niveles reducidos desde una perspectiva histórica.
7 6 5 4 3
•
No existen presiones al alza en lo que resta del año, toda vez que no es probable que la autoridad monetaria incremente la tasa de referencia.
2 1
0 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Tasa de interés promedio a créditos hipotecarios en UF a más de 3 años Promedio desde 2002 Tasa de política monetaria (TPM)
Fuente: Banco Central
2016
36
Base enero 2007=100 190
16,0%
180
14,0%
170
12,0% 10,0%
160
8,0% 150 6,0%
140 4,0% 130
2,0%
120
0,0%
2010
2011
2012
ICE
Fuente: CChC
2013
2014
Variación anual(eje der.)
2015
Abr
Oct
Ene
Jul
Abr
Oct
Ene
Jul
Abr
Oct
Ene
Jul
Abr
Oct
Ene
Jul
Abr
Oct
Ene
Jul
Abr
-4,0%
Oct
100
Ene
-2,0%
Jul
110
Abr
Los costos de edificación han acelerado sus alzas anuales desde que comenzó el año, superando 5% en los últimos meses.
ÍNDICE DE COSTO DE EDIFICACION TIPO MEDIO (ICE)
Ene
INSUMOS
COSTO DE EDIFICACIÓN
2016
37
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
INDICADORES CLAVE
DEMANDA
OFERTA
VELOCIDAD DE VENTA
PRECIO
VIVIENDAS VENDIDAS -39,2%
STOCK DISPONIBLE 24,3%
VIVIENDAS 24,6 meses
VIVIENDAS 2,8%
DEPTOS -41,9% CASAS -30,9%
DEPTOS 30,3%
DEPTOS 29 meses
DEPTOS -0,5%
CASAS -2,1%
CASAS 12,9 meses
CASAS 8,5%
MONTOS TRANSADOS -39,8% DEPTOS -41,4% CASAS -35,9%
VARIABLES DE ENTORNO
CONDICIONES PERSONALES
CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO
INSUMOS
EXPECTATIVAS
DEMANDA POR CRÉDITOS
ÍNDICE COSTO EDIFICACIÓN
DESEMPLEO
ACCESO A CRÉDITO
MATERIALES
REMUNERACIONES
TASAS HIPOTECARIAS
PERSPECTIVAS
38
DIFICULTADES PARA ACCEDER A VIVIENDA Son varios los factores que durante este año y los próximos harán más difícil el acceso a la vivienda:
1. TASAS HIPOTECARIAS: tendencia al alza, debido a que se acabó el efecto de una política monetaria más expansiva.
2. AUMENTO DE PROVISIONES BANCARIAS, según modificación del capítulo B-1 del Compendio de Normas Contables > Clientes más riesgosos (pie inferior a 10%) van a enfrentar un encarecimiento del crédito hipotecario. 3. LEY DE APORTES AL ESPACIO PÚBLICO: proyectos inmobiliarios deberán mitigar obras y además aportar al espacio público > TRASPASO DE COSTOS AL CLIENTE FINAL (aumento del precio de la vivienda).
39
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
Informe de actividad 2ยบ Trimestre 2016 1er Semestre 2016