1
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
Informe de actividad 1er Trimestre 2016
2
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
INDICADORES CLAVE
DEMANDA
OFERTA
VELOCIDAD DE VENTA
PRECIO
VIVIENDAS VENDIDAS · DEPTOS · CASAS
STOCK DISPONIBLES
VIVIENDAS
VIVIENDAS
DEPTOS
DEPTOS
DEPTOS
CASAS
CASAS
CASAS
MONTOS TRANSADOS · DEPTOS · CASAS
VARIABLES DE ENTORNO
CONDICIONES PERSONALES
CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO
INSUMOS
EXPECTATIVAS
DEMANDA POR CRÉDITOS
ÍNDICE COSTO EDIFICACIÓN
DESEMPLEO
ACCESO A CRÉDITO
MATERIALES
REMUNERACIONES
TASAS HIPOTECARIAS
PERSPECTIVAS
3
VENTA de
VIVIENDAS
VIVIENDAS
4
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período enero-marzo (1T 2016)
-41% La venta de viviendas en Santiago disminuyó 41,4% en comparación con el primer trimestre de 2015.
Viviendas
8.561
Departamentos
5.015
Casas I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I 2016
VIVIENDAS
5
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período enero-marzo (1T 2016)
5.015 Unidades vendidas
Departamentos
de las UNIDADES VENDIDAS fueron DEPARTAMENTOS, participación inferior en CUATRO PUNTOS a la registrada en igual período de 2015.
5.015
Viviendas
Casas
71%
El resultado se explica por descensos en la venta de departamentos (-44,5%) y de casas (-32%).
8.561 I Trimestre 2016
1.430 2.104
I Trimestre 2015
3.585 6.457
VIVIENDAS
VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Millones de UF 1T 2016
6
39% Disminuyรณ 39% en comparaciรณn con el primer trimestre de 2015. โ ข
Similar al descenso en unidades, por lo cual no existiรณ efecto precio significativo.
Viviendas
27,2
Departamentos
16,6
Casas I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I 2016
VIVIENDAS
VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Millones de UF 1T 2016
7
Efecto precio moderado en el mercado de departamentos:
El resultado se explica por los descensos observados en departamentos (-40,9%) y en casas (-34,5%).
-41%
3,5%
-35%
• Valor de ventas disminuyó menos que el número de unidades vendidas.
16,6
Viviendas
Casas
Departamentos
27,2 I Trimestre 2016
5,4 8,2
I Trimestre 2015
11,3 19,1
8
VENTA de
DEPARTAMENTOS
5,7%
7,0%
6,9% 4,5%
6,0% 3,7%
DEPTOS
8,1%
10,7%
Tramo 2.000-3.000 UF fue el que ganó mayor participación en el último año (8 puntos porcentuales), en detrimento del tramo 1.000-1.500 UF que perdió casi 7 puntos.
25,5%
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE PRECIO EN UF
•
9
33,7%
25,1% 22,5%
Tramos de mayor valor (más de 4.000 UF) concentraron 17% de la demanda. Similar a 2015. 21,8%
15,2%
2,4%
1,2%
Mayor que 8.000 5.000-8.000 4.000-5.000
3.000-4.000 2.000-3.000 1.500-2.000 1.000-1.500 Menor que 1.000 I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I 2016
10
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR SUPERFICIE EN M2 DEPTOS
56% Unidades de menor tamaño (menos de 50 m2) mantienen participación superior a 55%. •
Departamentos de mayor tamaño (más de 120 m2) concentraron solo 5% de la demanda durante el trimestre.
Hasta 50m2
Mayor que 180
8%
140-180
26%
120-140 90-120 70-90
56%
50-70 Menor que 50 I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I 2016
11
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR ESTADO DE OBRA DEPTOS
27%
Unidades sin ejecuciรณn y en etapas iniciales (excavaciones y fundaciones) concentran 27% de la demanda. โ ข
La venta de departamentos TERMINADOS concentrรณ 19% de las unidades comercializadas en el primer trimestre.
Etapas iniciales
Terminado
19%
Terminaciones
13%
Obra gruesa
41%
Fundaciones
4% 10% 13%
Excavaciones Sin ejecuciรณn I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I 2016
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR COMUNA DEPTOS
MACUL, LA FLORIDA Y ÑUÑOA fueron las que más aumentaron su participación (entre 5 y 2 puntos porcentuales). •
Por el contrario, Providencia, Independencia y Estación Central perdieron entre 3 y 4 puntos de participación en el último año.
12 17% 17%
Santiago Centro San Miguel
11% 13%
Estación Central
10% 13% 10%
Macul
5%
Ñuñoa/La Reina
9% 7%
Quinta Normal/Maipú/Cerrillos/Pudahuel
9% 9% 8%
La Florida/San Joaquín/Peñalolén
4% 7%
Independencia
11% 6% 4%
Las Condes La Cisterna/San Bernardo/Puente Alto Vitacura Providencia
Lo Barnechea Huechuraba Recoleta
I Trimestre 2016
3% 4% 3% 3% 2% 5% 1% 1% 1% 2% 0% 1%
I Trimestre 2015
13
VENTA de
CASAS
VENTA DE CASAS POR TRAMO DE PRECIO EN UF
8,8%
11,3% 14
12,6%
9,4%
10,3%
8,8%
CASAS
10,1%
Tramo 1.500-2.000 UF fue el que más aumentó su participación en el último año, seguido por las unidades de mayor valor (más de 8.000 UF). •
20,7% 17,8%
25,2%
La comercialización de unidades de valor inferior a 1.000 UF volvió a ser nula tras dos trimestres con presencia en la demanda.
22,0%
3,8% 20,0%
18,7%
0,5%
0,0% Mayor que 8.000 5.000-8.000 4.000-5.000 3.000-4.000 2.000-3.000 1.500-2.000 1.000-1.500 Menor que 1.000 I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I 2016
15
VENTA DE CASAS POR TRAMO DE SUPERFICIE EN M2 CASAS
46%
Unidades de hasta 70 m2 concentraron 46% de la demanda (21 p.p. más que en 2014). •
Casas de mayor tamaño (más de 120 m2) capturaron 23% de la demanda, 2 puntos menos que en 2015.
Hasta 70 m2
Mayor que 180 140-180
16%
120-140
16%
90-120 70-90
46%
Menor que 70 I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I 2016
16
VENTA DE CASAS SEGÚN ESTADO DE OBRA CASAS
30% Unidades terminadas y en terminaciones concentraron 30% de la demanda (33 p.p. menos que en 2015). •
Unidades sin ejecución y en etapas iniciales concentran 24% de la demanda, 4 puntos más que en 2015.
Unidades terminadas y en terminaciones
Terminado
12%
Terminaciones
18%
Obra gruesa
46%
Fundaciones
Excavaciones Sin ejecución
16% I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I 2016
VENTA DE CASAS POR COMUNA CASAS
Las agrupaciones de SAN BERNARDO, PADRE HURTADO y LAMPA ganaron 7, 4 y 2 puntos de participación respectivamente en el último año. •
Por el contrario, MAIPÚ, HUECHURABA y COLINA redujeron su participación en la demanda entre 9 y 2 puntos.
17 27%
San Bernardo/Buín
20% 25%
Lampa/Quilicura/Renca
23% 15%
Puente Alto
16% 10%
Colina
11% 8%
Padre Hurtado/Peñaflor/Talagante
4% 5%
Maipú/Pudahuel/Cerrillos
Peñalolén/La Florida
Lo Barnechea/Las Condes/Vitacura
Huechuraba
I Trimestre 2016
14% 4% 4% 3% 3% 2% 4%
I Trimestre 2015
18
OFERTA
OFERTA
19
OFERTA DE VIVIENDAS Unidades 1T 2016
20,6%
7,6%
Durante el primer trimestre del año la oferta aumentó 18,4% en doce meses. • Participación oferta de departamentos alcanzó 85% (2 p.p. más que en 2015).
51.345 43.366
Viviendas
Departamentos
Casas I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I 2016
20
OFERTA DE DEPARTAMENTOS POR ESTADO DE OBRA OFERTA
33% 17% sin ejecuciรณn y 16% en etapas iniciales (excavaciones y fundaciones). Fecha de entrega entre 18 y 24 meses. โ ข
Sin ejecuciรณn o en etapas iniciales
Solo 19% de los DEPARTAMENTOS en oferta es para ENTREGA INMEDIATA.
Terminado
19% 9%
Terminaciones Obra gruesa
39%
Fundaciones
4% 12% 17%
Excavaciones Sin ejecuciรณn I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I 2016
21
OFERTA DE CASAS POR ESTADO DE OBRA OFERTA
33% 19% terminada y 15% en terminaciones (3 meses para entrega aproximadamente). โ ข
Gana peso relativo OBRA GRUESA frente a etapas iniciales: maduraciรณn de la oferta y escaso ingreso de proyectos nuevos.
Unidades terminadas y en terminaciones
Terminado
19%
Terminaciones
15%
Obra gruesa Fundaciones
53%
Excavaciones Sin ejecuciรณn I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I 2016
22
VELOCIDAD de
VENTA
23
VELOCIDAD DE VENTA
MESES PARA AGOTAR LA OFERTA
Durante el primer trimestre del año la velocidad de venta de viviendas promedió 30,7 meses para agotar la oferta. •
36,4 meses
En departamentos la velocidad de ventas alcanzó a 36,4 meses, mientras que en casas fue de 16,5 meses.
16,5 meses
30,7 Viviendas
15,2 Departamentos
Casas I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
I 2016
24
DESISTIMIENTOS
25
DESISTIMIENTOS
VIVIENDAS DESISTIDAS COMO % DE PROMESAS DE VENTA
Durante el primer trimestre del año se observó un aumento considerable en el porcentaje de promesas de ventas desistidas, según los informado por las empresas socias. En lo que resta del año esperamos el ratio de desistimientos se sitúe por sobre su promedio histórico de 10%.
26
PRECIOS
27
INDICE REAL DE PRECIOS DE VIVIENDAS (IRPV) Variaciones anuales (%) PRECIO
6,8% En el trimestre móvil enero-marzo el precio de las viviendas registró un alza de 6,8%.
•
Departamentos desaceleró el alza de sus precios: 6,2% anual vs 8,6% en el periodo anterior. Casas se aceleró significativamente: 7,2% anual frente a 0,6% del período anterior.
Viviendas
7,2% 6,8% 6,2%
Departamentos
Casas
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar
•
2011
2012
2013
2014
2015
2016
PRECIO
28
ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE DEPARTAMENTOS Variaciones anuales (%)
• Todas las zonas exhibieron, en mayor o menor medida, desaceleraciones del alza de sus precios • Especial atención requiere Santiago Centro, que en los últimos 12 meses ha pasado de crecer casi a 20% a registrar variación negativa.
Santiago Centro
12,7% 6,8% 5,8%
Nor-Poniente
Nor-Oriente
-1,0% Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar
Sur
2011
2012
2013
2014
2015
2016
PRECIO
29
ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE CASAS Variaciones anuales (%)
• Fuerte aceleración en el alza de los precios de las zonas SUR (16,8% vs 4,8%) y NOR-PONIENTE (3,8% vs -4,8%)
Nor-Poniente
16,8% Nor-Oriente
6,1% 3,8%
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar
Sur
2011
2012
2013
2014
2015
2016
30
VARIABLES de
ENTORNO
31
CONDICIONES PERSONALES
EXPECTATIVAS Índice percepción de la economía
CONSUMIDORES PESIMISTAS por 22 meses consecutivos. •
Leve mejoría desde el último trimestre de 2015, debido a factores estacionales, no supone cambio de tendencia.
ÍNDICE DE PERCEPCIÓN DE LA ECONOMÍA (IPEC)
80
80
70
70
60
60
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
0
0 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015 2016
(*) 50 puntos: Nivel de equilibrio (percepciones positivas = percepciones negativas)
Persona actual
Fuente: Adimark
País a 5 años
País a 12 meses
País actual
IPEC
32
DESEMPLEO
3.400
12
3.300
11 10
3.200
9
3.100
8 3.000 7 2.900
•
Creación neta de empleo concentrada en categorías “Cuenta propia” y “Asalariados”.
6
2.800
5
2.700
4
2.600
3 2010
2011
2012
Empleo Fuente: INE
2013
2014
Tasa de desempleo (%)
2015
2016
Tasa de desempleo
El DESEMPLEO se mantiene en niveles reducidos desde una perspectiva histórica.
EMPLEO Y TASA DE DESEMPLEO REGION METROPOLITANA
Miles de ocupados
CONDICIONES PERSONALES
33
CONDICIONES PERSONALES
REMUNERACIONES ÍNDICE REAL DE REMUNERACIONES VARIACIÓN EN DOCE MESES (%) 8% 7%
REMUNERACIONES se desaceleran en términos NOMINALES (menores presiones salariales).
6%
5% 4% 3%
Desaceleración también en términos reales debido a inflación elevada en los últimos meses.
2% 1% 0%
E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
IR Real
Fuente: INE
IR Nominal
34
100
90
80
80
60
70
40
60
20
50
0
40
-20
30
-40
20
-60
10
-80
0
-100
2010
2011
Menos restrictivo
Fuente: Banco Central de Chile
2012
Sin cambios
2013
2014
Más restrictivo
2015
2016
Indicador
Porcentaje neto de respuestas
100
Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar
Se mantiene la restricción crediticia en segmento hipotecario. Nivel más negativo desde crisis financiera de 2008.
ESTÁNDARES DE APROBACIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS
Porcentaje de respuestas
CONDICIONES de FINANCIAMIENTO
DEMANDA POR CRÉDITOS
35
CONDICIONES de FINANCIAMIENTO
TASAS HIPOTECARIAS
EVOLUCIÓN DEL COSTO DE FINANCIAMIENTO PARA LA VIVIENDA Tasas en UF a más de 3 años. Cifras en porcentaje 9 8
TASAS HIPOTECARIAS se mantienen en niveles reducidos desde una perspectiva histórica.
7 6 5 4 3
•
Alzas de tasa de referencia en el último trimestre y cambios normativos supondrán presiones al alza.
2 1
0 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Tasa de interés promedio a créditos hipotecarios en UF a más de 3 años Promedio desde 2002 Tasa de política monetaria (TPM)
Fuente: Banco Central
2015 2016
36
CONDICIONES de FINANCIAMIENTO
TASAS HIPOTECARIAS
Esperamos una evolución al alza de la tasa de referencia, toda vez que la inflación se mantiene por sobre el rango superior de la meta inflación del Banco Central. •
Ello supondrá una presión adicional al alza sobre las tasas de colocación del segmento hipotecario.
37
INSUMOS
COSTO DE EDIFICACIÓN
Los costos de edificación mantienen un crecimiento anual en el rango 2%-3%.
ÍNDICE DE COSTO DE EDIFICACION TIPO MEDIO (ICE) Base enero 2007=100 190
16,0%
180
14,0%
170
12,0% 10,0%
160
8,0% 150 6,0%
140 4,0% 130
2,0%
120
0,0%
110
-2,0%
100
-4,0% Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct 2010
2011
2012
ICE
Fuente: CChC
2013
2014
Variación anual(eje der.)
2015
38
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
INDICADORES CLAVE
DEMANDA
OFERTA
VELOCIDAD DE VENTA
PRECIO
VIVIENDAS VENDIDAS -41,4%
STOCK DISPONIBLE 18,4%
VIVIENDAS 30,7 meses
VIVIENDAS 6,8%
DEPTOS -44,5% CASAS -32%
DEPTOS 20,6%
DEPTOS 36,4 meses
DEPTOS 6,2%
CASAS 7,6%
CASAS 16,5 meses
CASAS 7,2%
MONTOS TRANSADOS -39% DEPTOS -41% CASAS -35%
VARIABLES DE ENTORNO
CONDICIONES PERSONALES
CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO
INSUMOS
EXPECTATIVAS
DEMANDA POR CRÉDITOS
ÍNDICE COSTO EDIFICACIÓN
DESEMPLEO
ACCESO A CRÉDITO
MATERIALES
REMUNERACIONES
TASAS HIPOTECARIAS
PERSPECTIVAS
39
DIFICULTADES PARA ACCEDER A VIVIENDA Son varios los factores que durante este año y los próximos harán más difícil el acceso a la vivienda:
1. TASAS HIPOTECARIAS: tendencia al alza, debido a que se acabó el efecto de una política monetaria más expansiva.
2. AUMENTO DE PROVISIONES BANCARIAS, según modificación del capítulo B-1 del Compendio de Normas Contables > Clientes más riesgosos (pie inferior a 10%) van a enfrentar un encarecimiento del crédito hipotecario. 3. LEY DE APORTES AL ESPACIO PÚBLICO: proyectos inmobiliarios deberán mitigar obras y además aportar al espacio público > TRASPASO DE COSTOS AL CLIENTE FINAL (aumento del precio de la vivienda).
40
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
Informe de actividad 1er Trimestre 2016