1
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
Informe de actividad 4ยบ Trimestre 2015
2
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
INDICADORES CLAVE
DEMANDA
OFERTA
VELOCIDAD DE VENTA
PRECIO
VIVIENDAS VENDIDAS · DEPTOS · CASAS
STOCK DISPONIBLES
VIVIENDAS
VIVIENDAS
DEPTOS
DEPTOS
DEPTOS
CASAS
CASAS
CASAS
MONTOS TRANSADOS · DEPTOS · CASAS
VARIABLES DE ENTORNO
CONDICIONES PERSONALES
CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO
INSUMOS
EXPECTATIVAS
DEMANDA POR CRÉDITOS
ÍNDICE COSTO EDIFICACIÓN
DESEMPLEO
ACCESO A CRÉDITO
MATERIALES
REMUNERACIONES
TASAS HIPOTECARIAS
PERSPECTIVAS
3
VENTA de
VIVIENDAS
VIVIENDAS
4
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período octubre - diciembre (4T 2015)
40% La venta de viviendas en Santiago aumentó 40,3% en comparación con el cuarto trimestre de 2014.
12.273 Viviendas
10.030
8.745
Departamentos
6.365
Casas
2.243
2.380 I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
VIVIENDAS
5
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período octubre - diciembre (4T 2015)
12.273 Unidades vendidas
Departamentos
de las UNIDADES VENDIDAS fueron DEPARTAMENTOS, participación superior en NUEVE PUNTOS a la registrada en igual período de 2014.
12.273
Viviendas
Casas
82%
El resultado se explica por el aumento en la venta de departamentos (57,6%) y el descenso en la comercialización de casas (-5,8%).
8.745 IV Trimestre 2015
2.243 2.380 10.030 6.365
IV Trimestre 2014
VIVIENDAS
6
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Acumulado en el año
27%
Durante 2015, la venta de viviendas en Santiago aumentó 26,8% en comparación con 2014. De esta manera, se alcanzó el mayor registro de ventas de la última década. •
Lo anterior motivado, exclusivamente, por el buen desempeño del mercado de departamentos (37,7%).
37.106
Viviendas
23.598 Departamentos
Casas
16.263
7.335 2010
37.192
34.689
24.089
26.443
25.149
13.017
10.749
9.540
9.369
2013
2014
2015
30.173 19.281
10.892 2011
43.994 34.625
2012
VIVIENDAS
VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Millones de UF 4T 2015
7
46% Aumentรณ 45,5% en comparaciรณn con el cuarto trimestre de 2014. โ ข
Similar al incremento en unidades, por lo cual no existiรณ efecto precio significativo.
40,1 Viviendas
31,1
27,5 18,5
Departamentos
9,0
9,1
Casas I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
VIVIENDAS
VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Millones de UF 4T 2015
8
Efecto precio significativo en el mercado de departamentos:
El resultado se explica por el aumento observado en departamentos (68,5%) y el descenso en casas (-1,3%).
69%
11%
-1%
• Valor de ventas aumentó más que el número de unidades vendidas.
40.066
Viviendas
Casas
Departamentos
27.535 IV Trimestre 2015
8.956 9.076 31.110 18.459
IV Trimestre 2014
VIVIENDAS
VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Millones de UF Acumulado en el año
9
33% Durante 2015, el valor de las ventas aumentó 32,8% en comparación con 2014. •
Efecto precio acumulado durante el año de aproximadamente 6% .
144,8 Viviendas
Departamentos
Casas
65,8
66,9
66,7
64,0
66,0
41,4
39,6
42,7
44,7
43,3
25,5
27,1
2004
2005
21,3
22,5
21,3 2006
2007
2008
65,0 44,0
21,0 2009
62,0 42,0
20,0 2010
83,1 50,0 33,0 2011
114,4
109,0
76,8
73,3
39,8
37,6
35,7
38,3
2012
2013
2014
2015
106,4 66,6
106,5
10
VENTA de
DEPARTAMENTOS
6,0% 5,3% 4,0%
6,2%
DEPTOS
8,9%
9,6%
Tramo 2.000-3.000 UF fue el que ganó mayor participación en el último año (8 puntos porcentuales), en detrimento del tramo 1.000-1.500 UF que perdió casi 9 puntos.
24,9%
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE PRECIO EN UF
•
11
6,1% 3,8%
33,1%
22,6% 21,9%
Tramos de mayor valor (más de 4.000 UF) concentraron 16% de la demanda. Similar a 2014.
25,2%
16,4% 2,8%
3,2% Mayor que 8.000 5.000-8.000 4.000-5.000
3.000-4.000 2.000-3.000 1.500-2.000 1.000-1.500 Menor que 1.000 I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
12
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR SUPERFICIE EN M2 DEPTOS
60% Unidades de menor tamaño (menos de 50 m2) aumentaron participación desde 57% a 60% en el último año. •
Departamentos de mayor tamaño (más de 120 m2) concentraron solo 5% de la demanda durante todo el año.
3,9% 6,9% 24,5%
Mayor que 180 140-180 120-140 90-120 70-90
60,0%
50-70 Menor que 50 I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
13
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR ESTADO DE OBRA DEPTOS
44%
Unidades sin ejecuciรณn y en etapas iniciales (excavaciones y fundaciones) concentran 44% de la demanda. โ ข
La venta de departamentos TERMINADOS concentrรณ solo 9% de las unidades comercializadas en el cuarto trimestre.
8,5% 15,9%
Terminado Terminaciones
31,5%
Obra gruesa Fundaciones
13,7% 12,0%
Excavaciones Sin ejecuciรณn
18,4% I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR COMUNA DEPTOS
MACUL, LA FLORIDA Y ÑUÑOA fueron las que más aumentaron su participación (entre 5 y 2 puntos porcentuales). •
Por el contrario, junto con SANTIAGO CENTRO, San Miguel, La Cisterna e Independencia perdieron 2 puntos de participación en el último año.
14 17%
Santiago Centro
21% 15% 14%
Estación Central
10% 12%
San Miguel
10% 8%
Ñuñoa/La Reina
9% 7%
La Florida/San Joaquín/Peñalolén
9%
Macul
4% 7% 6%
Quinta Normal/Maipú/Cerrillos/Pudahuel
7% 8%
Independencia
6% 5%
Las Condes
4% 4%
Providencia Vitacura
3% 3%
La Cisterna/San Bernardo/Puente Alto
1% 3%
Huechuraba/Quilicura/Lampa/Colina
1% 2%
Lo Barnechea
1% 1%
Recoleta
IV Trimestre 2015
0% 2%
IV Trimestre 2014
15
VENTA de
CASAS
8,0%
VENTA DE CASAS POR TRAMO DE PRECIO EN UF
9,8% 16
8,9%
CASAS
11,6%
9,9%
10,9% 17,9%
Tramo 1.500-2.000 UF fue el que más aumentó su participación en el último año, seguido por las unidades de mayor valor (más de 4.000 UF). •
19,0%
Tras casi 2 años sin presencia significativa, volvieron a comercializarse unidades de valor inferior a 1.000 UF.
27,7%
14,6%
2,9%
19,6%
24,7%
7,5%
0,0%
7,0%
Mayor que 8.000 5.000-8.000 4.000-5.000 3.000-4.000 2.000-3.000 1.500-2.000 1.000-1.500 Menor que 1.000 I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
17
VENTA DE CASAS POR TRAMO DE SUPERFICIE EN M2 CASAS
55%
Unidades de hasta 90 m2 concentraron 55% de la demanda (3 p.p. menos que en 2014). •
Casas de mayor tamaño (más de 120 m2 ) capturaron 26% de la demanda, 6 puntos más que en 2014.
Hasta 90m2
5,9% 16,0%
Mayor que 180 140-180
120-140
19,8%
90-120
19,5%
70-90
35,2%
Menor que 70 I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
18
VENTA DE CASAS SEGÚN ESTADO DE OBRA CASAS
34% Unidades terminadas y en terminaciones concentraron 34% de la demanda (13 p.p. menos que en 2014). •
Unidades sin ejecución y en etapas iniciales concentran 19% de la demanda, 10 puntos más que en 2014.
Unidades terminadas y en terminaciones
Terminado
11,1%
Terminaciones
22,4%
Obra gruesa
47,3%
Fundaciones
Excavaciones Sin ejecución I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
9,2% 2,5% 7,4%
VENTA DE CASAS POR COMUNA CASAS
19 29%
Lampa/Quilicura/Renca
24% 21%
San Bernardo/Buín
Las agrupaciones de LAMPA y PEÑALOLÉN ganaron 5 y 4 puntos de participación respectivamente en el último año. •
Por el contrario, HUECHURABA y MAIPÚ redujeron su participación en la demanda en 3 y 5 p.p. respectivamente.
22% 15%
Puente Alto
15% 9%
Colina
9% 9%
Maipú/Pudahuel/Cerrillos
Peñalolén/La Florida
14% 6% 2% 6%
Padre Hurtado/Peñaflor/Talagante
Lo Barnechea/Las Condes/Vitacura
Huechuraba
III Trimestre 2015
6% 3% 3% 2% 5%
III Trimestre 2014
20
OFERTA
OFERTA
21
OFERTA DE VIVIENDAS Unidades 4T 2015
23,2%
0,6%
Durante el cuarto trimestre del año la oferta aumentó 19,5% en doce meses. • Participación oferta de departamentos alcanzó 86% (2 p.p. más que en 2014).
49.373
41.312
Viviendas
42.630
34.606
Departamentos
6.705 6.743
Casas I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
OFERTA
22
OFERTA DE VIVIENDAS Unidades Acumulado en el año
23,2%
Durante 2015, la oferta de viviendas promedió 46.171 unidades, lo que supone un incremento de 19,3% con respecto a 2014.
0,6%
• Avance concentrado en mercado de departamentos, frente a estancamiento de casas.
Viviendas
40.724
46.171 38.848
38.240 32.684
40.818 33.725
40.786 33.067
32.846
31.445
5.556
7.093
7.719
7.878
7.256
7.323
2011
2012
2013
2014
2015
38.700
Departamentos
Casas 2010
23
OFERTA DE DEPARTAMENTOS POR ESTADO DE OBRA OFERTA
40% 19% sin ejecuciรณn y 21% en etapas iniciales (excavaciones y fundaciones). Fecha de entrega entre 18 y 24 meses. โ ข
Sin ejecuciรณn o en etapas iniciales
Solo 18% de los DEPARTAMENTOS en oferta es para ENTREGA INMEDIATA.
Terminado
17,6%
Terminaciones
12,6%
Obra gruesa
29,3%
Fundaciones
Excavaciones
9,4% 11,8%
Sin ejecuciรณn
19,3% I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
24
OFERTA DE CASAS POR ESTADO DE OBRA OFERTA
43% 18% terminada y 25% en terminaciones (3 meses para entrega aproximadamente). โ ข
Gana peso relativo OBRA GRUESA frente a etapas iniciales: maduraciรณn de la oferta y escaso ingreso de proyectos nuevos.
Unidades terminadas y en terminaciones
Terminado
18,3%
Terminaciones
24,8%
Obra gruesa Fundaciones
39,7%
Excavaciones Sin ejecuciรณn I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
6,6% 2,5% 8,0%
25
VELOCIDAD de
VENTA
26
VELOCIDAD DE VENTA
MESES PARA AGOTAR LA OFERTA
Durante el cuarto trimestre del año la velocidad de venta de viviendas promedió 12,1 meses para agotar la oferta. •
12,8 meses
En departamentos la velocidad de ventas alcanzó a 12,8 meses, mientras que en casas fue de 9 meses.
9 meses
Viviendas
14,2
12,1 Departamentos
Casas I
II
III 2010
IV
I
II
III 2011
IV
I
II
III 2012
IV
I
II
III 2013
IV
I
II
III 2014
IV
I
II
III 2015
IV
27
PRECIOS
28
INDICE REAL DE PRECIOS DE VIVIENDAS (IRPV) Variaciones anuales (%) PRECIO
4,4% En el trimestre móvil octubre – diciembre el precio de las viviendas registró un alza de 4,4%.
•
Departamentos aceleró levemente el alza de sus precios: 7,8% anual. Casas se desaceleró significativamente: 3,5% anual frente a 11,2% del período anterior.
15,1 Viviendas
11,7 7,8
9,0
Departamentos
4,4 3,5 Casas
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic
•
2011
2012
2013
2014
2015
PRECIO
29
ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE DEPARTAMENTOS Variaciones anuales (%)
• SANTIAGO CENTRO y zonas NORPONIENTE y SUR aceleraron el alza anual de sus precios (2,5%, 6,7% y 10% respectivamente). • Zona NOR-ORIENTE desaceleró el alza anual de sus precios (9,7% frente a 11,2% en el periodo anterior). Santiago Centro
10,0
Nor-Poniente
9,7 6,7
Nor-Oriente
2,5
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic
Sur
2011
2012
2013
2014
2015
PRECIO
30
ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE CASAS Variaciones anuales (%)
• Todas las zonas desaceleraron el alza anual de sus precios: 0% NOR-PONIENTE, 8,6% NORORIENTE Y 5,3% SUR.
Nor-Poniente
8,6
Nor-Oriente
5,3 0,0
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic
Sur
2011
2012
2013
2014
2015
31
VARIABLES de
ENTORNO
32
CONSUMIDORES PESIMISTAS por 19 meses consecutivos. •
Leve mejoría en el último trimestre del año, debido a factores estacionales, no supone cambio de tendencia.
ÍNDICE DE PERCEPCIÓN DE LA ECONOMÍA (IPEC)
80
80
70
70
60
60
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
0
0
2007
CONDICIONES PERSONALES
EXPECTATIVAS Índice percepción de la economía
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
(*) 50 puntos: Nivel de equilibrio (percepciones positivas = percepciones negativas)
Persona actual
Fuente: Adimark
País a 5 años
País a 12 meses
País actual
IPEC
33
DESEMPLEO
3.400
12
3.300
11
3.200
9,9
10 9
3.100
8 3.000 7 2.900
•
Se acelera la creación neta de empleo durante el cuarto trimestre, la cual se concentra casi exclusivamente en la categoría asalariados.
6 6,0
2.800
5
2.700
4
2.600
3 2010
2011
2012
Empleo Fuente: INE
2013
2014
Tasa de desempleo (%)
2015
Tasa de desempleo
El DESEMPLEO se mantiene en niveles reducidos desde una perspectiva histórica.
EMPLEO Y TASA DE DESEMPLEO REGION METROPOLITANA
Miles de ocupados
CONDICIONES PERSONALES
34
CONDICIONES PERSONALES
REMUNERACIONES ÍNDICE REAL DE REMUNERACIONES VARIACIÓN EN DOCE MESES (%) 8% 7%
REMUNERACIONES se desaceleran en términos NOMINALES (menores presiones salariales).
6%
5,5% 5% 4% 3%
Leve mejoría en términos reales debido a menores tasas inflacionarias.
2%
1,6% 1% 0%
E M M J S N E M M J S N E M M J S N E M M J S N E M M J S N E M M J S N 2010 2011 2012 2013 2014 2015
IR Real
Fuente: INE
IR Nominal
35
100
90
80
80
60
70
40
60
20
50
0
40
-20
30
-40
20
-60
10
-80
0
-100
2010
2011
Menos restrictivo
Fuente: Banco Central de Chile
2012
Sin cambios
2013
2014
Más restrictivo
2015
Indicador
Porcentaje neto de respuestas
100
Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic
Se mantiene la restricción crediticia en el segmento hipotecario. Nivel más negativo desde crisis financiera de 2008.
ESTÁNDARES DE APROBACIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS
Porcentaje de respuestas
CONDICIONES de FINANCIAMIENTO
DEMANDA POR CRÉDITOS
36
CONDICIONES de FINANCIAMIENTO
TASAS HIPOTECARIAS
EVOLUCIÓN DEL COSTO DE FINANCIAMIENTO PARA LA VIVIENDA Tasas en UF a más de 3 años. Cifras en porcentaje 9 8
TASAS HIPOTECARIAS se mantienen en niveles reducidos desde una perspectiva histórica.
7 6 5 4 3
•
Alzas de tasa de referencia en el último trimestre y cambios normativos supondrán presiones al alza.
2 1
0 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Tasa de interés promedio a créditos hipotecarios en UF a más de 3 años Promedio desde 2002 Tasa de política monetaria (TPM)
Fuente: Banco Central
2015
37
INSUMOS
COSTO DE EDIFICACIÓN
Los costos de edificación aceleraron su alza anual durante la segunda mitad del año.
ÍNDICE DE COSTO DE EDIFICACION TIPO MEDIO (ICE) Base enero 2007=100 190
16,0%
180
14,0%
170
12,0% 10,0%
160
8,0% 150 6,0%
140
2,5%
130
4,0% 2,0%
120
0,0%
110
-2,0%
100
-4,0% Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct 2010
2011
2012
ICE
Fuente: CChC
2013
Variación anual(eje der.)
2014
2015
38
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
INDICADORES CLAVE
DEMANDA
OFERTA
VELOCIDAD DE VENTA
PRECIO
VIVIENDAS VENDIDAS 40,3%
STOCK DISPONIBLE 19,5%
VIVIENDAS 12,1 meses
VIVIENDAS 4,4%
DEPTOS 57,6% CASAS -5,8%
DEPTOS 23,2%
DEPTOS 12,8 meses
DEPTOS 7,8%
CASAS 0,6%
CASAS 9 meses
CASAS 3,5%
MONTOS TRANSADOS 45,5% DEPTOS 68,5% CASAS -1,3%
VARIABLES DE ENTORNO
CONDICIONES PERSONALES
CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO
INSUMOS
EXPECTATIVAS
DEMANDA POR CRÉDITOS
ÍNDICE COSTO EDIFICACIÓN
DESEMPLEO
ACCESO A CRÉDITO
MATERIALES
REMUNERACIONES
TASAS HIPOTECARIAS
PERSPECTIVAS
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DIFICULTADES PARA ACCEDER A VIVIENDA Son varios los factores que durante este año y los próximos harán más difícil el acceso a la vivienda:
1. TASAS HIPOTECARIAS: tendencia al alza, debido a que se acabó el efecto de una política monetaria más expansiva.
2. AUMENTO DE PROVISIONES BANCARIAS, según modificación del capítulo B-1 del Compendio de Normas Contables > Clientes más riesgosos (pie inferior a 10%) van a enfrentar un encarecimiento del crédito hipotecario. 3. LEY DE APORTES AL ESPACIO PÚBLICO: proyectos inmobiliarios deberán mitigar obras y además aportar al espacio público > TRASPASO DE COSTOS AL CLIENTE FINAL (aumento del precio de la vivienda).
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MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
Informe de actividad 4ยบ Trimestre 2015