MERCADO INMOBILIARIO GRAN SANTIAGO
INFORME DE ACTIVIDAD 3er TRIMESTRE 2012 OCTUBRE DE 2012
En el período JULIO-SEPTIEMBRE DE 2012 la venta de viviendas en el Gran Santiago AUMENTÓ 34% en comparación con el tercer trimestre de 2011. VENTA DE VIVIENDAS EN EL GRAN SANTIAGO (UNIDADES) COMPARACIÓN TRIMESTRAL
2007
2008
2009
2010
II
III
2011
Fuente: CChC
En comparación con el trimestre anterior, la venta de vivienda en el tercer cuarto de 2012 aumentó 3,7%.
IV
I
II 2012
3.659 7.131
2.600
3.079
3.214
2.759 I
6.746
IV
4.654
III
5.513
II
3.986
1.841
2.110
1.909 1.632
I
4.816
IV
4.966
III
4.761
4.868 II
4.888
I
5.161
1.684
1.978
2.209
2.040
1.830
4.284
1.652 IV
4.815
III
3.870
4.003 II
3.466
I
3.094
IV
4.585
2.222
1.941
3.259
3.744
2.769 III
5.026
II
4.639
I
5.466
4.564
2.501
4.391
2.414
3.663
Departamentos Casas
III
Los resultados del tercer trimestre se explican por la fuerte expansiรณn tanto en la venta de DEPARTAMENTOS (48%) como de CASAS (14%). VENTA DE VIVIENDAS EN EL GRAN SANTIAGO (UNIDADES) COMPARACIร N III TRIMESTRE (2011 - 2012)
10.790
III Trimestre - 2011 III Trimestre - 2012 8.030
7.131 4.816 3.214
Departamentos
3.659
Casas
Total
Fuente: CChC
66% de las UNIDADES VENDIDAS en el tercer trimestre fueron DEPARTAMENTOS, participaciรณn superior a la registrada en igual periodo de 2011 (60%).
El RITMO DE VENTAS se mantuvo por encima de las 3.000 unidades durante el trimestre, con un avance más moderado en septiembre. VENTA DE VIVIENDAS EN EL GRAN SANTIAGO (UNIDADES) III Trimestre 2011
III Trimestre 2012 3.835
3.619 2.491
Julio
DEPARTAMENTOS
Agosto
2.584
Julio 1.035
997
Fuente: CChC
1.687
Agosto
Julio
1.008
1.350
Agosto
3.336
Septiembre
2.485 1.635
1.494
CASAS
2.896
2.643
2.062
Septiembre 1.209
1.274
Septiembre
Durante el segundo trimestre del año el VALOR DE LA VENTA DE VIVIENDAS aumentó 38%. VENTA DE VIVIENDAS EN EL GRAN SANTIAGO (MILES DE UF) COMPARACIÓN III TRIMESTRE (2011 - 2012)
III Trimestre - 2011 III Trimestre - 2012
30.705 22.225
19.554
11.971
Departamentos
10.254
11.151
Casas
Total
Fuente: CChC
Este incremento se explica por el aumento del valor tanto de departamentos (63%) como de casas (9%).
El VALOR DE LAS VENTAS mantuvo una fuerte dinámica durante el trimestre, superando los 10 millones de UF en julio y agosto. VENTA DE VIVIENDAS EN EL GRAN SANTIAGO (MILES DE UF) III Trimestre 2011
III Trimestre 2012 11.007
10.164 7.445
7.059
Julio
DEPARTAMENTOS
Agosto
6.915
4.058
CASAS 3.387
Julio
5.919
3.913
Agosto
3.249
9.534
Septiembre
6.720 4.000
Julio
Fuente: CChC
7.721
4.287
Septiembre
3.808
3.059
Agosto
3.615
Septiembre
Lo anterior se explica no sólo por el aumento en las unidades vendidas, sino también por un mayor precio promedio de venta.
En DEPARTAMENTOS, el mayor avance en ventas se observó en el tramo 1.5002.000 UF, que aumentó su participación en cinco puntos. VENTA DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE PRECIO EN UF 5% 6% 23%
19%
7%
8%
6%
5% 7%
9% 9%
24%
24%
24%
23%
18%
21%
6%
7%
7%
8%
5%
23%
24%
22%
25%
23%
25%
27%
28%
31%
8%
5%
5%
III
IV
I
22%
22%
13% 21%
21%
15%
6%
5%
22%
20%
27%
26%
22%
22%
29%
24%
27%
30%
28%
24%
25%
24%
4%
4%
III
IV
6%
6%
9%
5% 6%
6%
5%
6%
9%
5%
5% 7% 5% 6%
7%
27%
5% 8%
26% 42%
39%
23% 33%
14% 4%
I
4%
5%
III
IV
II
27%
30%
I
2009 Menor que 1.000 3.001 - 4.000
17%
II
II
2010 1.001 - 1.500 4.001 - 5.000
5%
I
2011 1.501 - 2.000 5.001 - 8.000
II 2012
2.001 - 3.000 Mayor que 8.000
Fuente: CChC
Además, los tramos superiores (más de 4.000 UF) aumentaron su participación en la demanda en 2,4 puntos.
III
En el mercado de casas, los mayores avances se observaron en los tramos inferiores (menos de 1.500 UF), que aumentaron su participaciรณn 13 en puntos. VENTA DE CASAS POR TRAMO DE PRECIO EN UF 8%
24%
12% 8% 5%
9% 5% 5%
7% 5% 5%
9% 10%
11% 6%
7% 12%
9%
23%
25%
28%
18% 21%
6%
5%
8%
9%
14%
15%
8%
9%
8%
11%
9%
9%
8%
8%
9%
8%
7%
9%
14%
13%
12%
34%
30%
16%
23%
24% 24%
33% 36%
32% 30%
32%
28%
28% 28%
16%
7%
I
II
12%
15%
18%
11%
25%
22%
18% 10%
11%
10%
11%
10%
9%
7%
III
IV
I
II
III
IV
I
11%
II
2010 1.001 - 1.500 4.001 - 5.000
22% 9%
17%
8%
10%
Menor que 1.000 3.001 - 4.000
26%
17%
10%
2009
28%
34% 31%
21% 21%
17%
6%
10%
III
IV
12%
14%
I
II
2011 1.501 - 2.000 5.001 - 8.000
2012 2.001 - 3.000 Mayor que 8.000
Fuente: CChC
Los tramos superiores (mรกs de 4.000 UF) ganaron 2 puntos de participaciรณn en comparaciรณn con el mismo periodo de 2011.
16% 10% 9%
III
En DEPARTAMENTOS la venta en verde sigue aumentando participaciรณn, especialmente en los estados de obra gruesa y terminaciones.
VENTA DE DEPARTAMENTOS SEGร N ESTADO DE OBRA 8%
5%
12% 24%
27%
7%
23%
16% 16%
4% 4%
7%
15%
13%
7% 25%
5% 8%
5% 7%
6%
10%
17%
23%
26%
5%
5%
6%
8%
10% 7%
18% 26%
18%
23%
19% 26% 27%
56%
66%
67%
73%
73%
79%
75%
34%
74% 62%
64%
59%
52% 41% 32%
I
II
III
IV
I
2009 Terminado
II
III
IV
2010 Terminaciones
Obra gruesa
I
II
III
IV
I
2011 Fundaciones
II
25%
III
2012 Excavaciones
Fuente: CChC con informaciรณn de Collect
La venta de departamentos terminados apenas representรณ un 25% de las unidades comercializadas en el tercer trimestre.
Sin ejecuciรณn
En el mercado de CASAS se observó un situación similar, ya que la venta en verde aumentó su participación, especialmente obra gruesa y terminaciones.
VENTA DE CASAS SEGÚN ESTADO DE OBRA 10%
13% 18%
16%
9% 12%
10%
8% 7%
5% 9%
12%
13% 13%
9% 9%
14%
15%
15%
17%
8% 8% 5%
12% 4% 10%
13%
8% 8%
8% 5%
9% 11%
12%
14%
14% 19%
5% 5%
10% 4%
40% 25%
22%
39%
28%
45%
32%
43%
14% 65% 48%
55%
61%
60%
52%
20%
54% 44%
II
III
IV
I
2009 Terminado
II
III
IV
2010 Terminaciones
Obra gruesa
28%
36% 23%
30%
14%
11%
9%
I
II
III
34% 21%
I
20%
I
II
23%
III
20%
IV
2011 Fundaciones
2012 Excavaciones
Fuente: CChC coninformación de Collect
La venta de unidades terminadas alcanzó a 9% de la cifra de ventas del tercer trimestre.
Sin ejecución
A nivel comunal, SANTIAGO y PROVIDENCIA/ÑUÑOA/LA REINA fueron las comunas que más aumentaron su participación en la venta de DEPARTAMENTOS. PARTICIPACIÓN EN VENTA DE DEPARTAMENTOS Según unidades Santiago Centro
Providencia/Ñuñoa/La Reina La Florida/Peñalolén/San Joaquín Las Condes San Miguel Macul E. Central/Pudahuel/Maipú/Cerrillos Lo Barnechea
Huechuraba/Independencia/Quilicura Vitacura Puente Alto/La Cisterna/El Bosque Recoleta
0%
5%
10%
III Trimestre 2012
15%
20%
25%
30%
35%
III Trimestre 2011
Fuente: CChC
Por el contrario, Recoleta y las macrozonas de Huechuraba/Independencia/Quilicura y La Florida/Peñalolén/San Joaquín disminuyeron su participación en las ventas del trimestre.
40%
45%
En el mercado de CASAS, las agrupaciones de LAMPA/QUILICURA/RENCA y SAN BERNARDO/BUIN incrementaron en términos relativos su presencia en las ventas del trimestre. PARTICIPACIÓN EN VENTA DE CASAS Según unidades Lampa/Quilicura/Renca San Bernardo/Buín Puente Alto Maipú/Cerrillos/Pudahuel Colina La Florida/Peñalolén Padre Hurtado/Peñaflor/Talagante Huechuraba Las Condes/Lo Barnechea
0%
5%
III Trimestre 2012
10%
15%
20%
III Trimestre 2011
Fuente: CChC
Mientras que por el contrario, Puente Alto y La Florida/Peñalolén disminuyeron su participación en las ventas.
25%
Según el Índice Real de Precios de Viviendas (IRPV), durante el trimestre móvil julio-septiembre el PRECIO DE LOS DEPARTAMENTOS experimentó un INCREMENTO ANUAL DE 11,4% (respecto igual periodo de 2011). ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE VIVIENDAS (IRPV) (TRIMESTRES MÓVILES, BASE 2004=100)
150
145,3 Terremoto 27F
Crisis subprime
CASAS
140 DEPARTAMENTOS
130,7 INDICE GENERAL
130
123,4 120
110
100
90 E A J O E A J O E A J O E A J O E A J O E A J O E A J O E A J O E A J 2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Fuente: CChC
En igual período, en el mercado de las CASAS los precios AUMENTARON 4,7% EN DOCE MESES.
2012
En DEPARTAMENTOS, la zona Nor-Oriente anotó un alza anual de 15,9% en sus precios de venta, seguida por la zona Nor-Poniente con 11,9% en igual período. ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE DEPTOS, ÚLTIMOS 24 MESES (VARIACIONES ANUALES, EN %) 25 1 - SANTIAGO CENTRO 2 - NOR PONIENTE
20
15,9
3 - NOR ORIENTE 4 - SUR
15
11,9
10
10,4
5 1,6
-
-5 -10 O
N 2010
D
E
F
M
A
M
J
J
2011
A
S
O
N
D
E
F
M
A
M
J
2012
Fuente: CChC
Destaca la fuerte aceleración en el aumento de los precios de la zona Sur, que alcanzó 10,4% en septiembre.
J
A
S
En casas, la zona Nor-Oriente anotó la mayor alza anual de precios (13,2%), en línea con lo observado los últimos meses. ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE CASAS, ÚLTIMOS 24 MESES (VARIACIONES ANUALES, EN %) 30 4 - SUR
3 - NOR ORIENTE
2 - NOR PONIENTE
25 20
13,2 15
10 3,6
5 -
1,5
-5 O
N 2010
D
E
F
M
A
M
J
J
2011
A
S
O
N
D
E
F
M
A
M
J
2012
Fuente: CChC
Mientras que las zonas Sur y Nor-Poniente vienen desacelerando sus aumentos de precio los últimos meses.
J
A
S
Estos resultados son coherentes con la evoluciĂłn de los Ăndices de precios elaborados por el Banco Central.
Con fecha junio de 2012, el instituto emisor informĂł que las mayores alzas de precio de venta se observaron en comunas del oriente: La Reina, Las Condes, Vitacura.
Durante el tercer cuarto del año, el STOCK DE VIVIENDAS disminuyó 11% en doce meses, situándose por encima de 38.000 unidades. STOCK DE VIVIENDAS Y MESES PARA AGOTAR STOCK Stock
35
Meses (promedio móvil 3 meses)
60.000 30 50.000
20 30.000
15
20.000
10
10.000
5
0
0
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep
Stock de viviendas
40.000
2007
2008
2009
2010
2011
Fuente: CChC
Por su parte, la velocidad de ventas se ubicó en torno a 11 MESES para agotar este stock de viviendas (tres meses menos que hace un año).
2012
Meses para agotar stock
25
Durante el tercer trimestre la OFERTA DE DEPARTAMENTOS y CASAS descendiรณ 12% y 6% respectivamente. STOCK DE VIVIENDAS Y MESES PARA AGOTAR STOCK 45.000
50
40.000
45
Stock de viviendas
35
30.000
30
25.000 25
20.000 20
15.000
15
10.000
10 5
0
0
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep
5.000
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Stock de casas
Stock de departamentos
Meses para agotar stock de casas
Meses para agotar stock de departamentos
Fuente: CChC.
La velocidad de ventas durante el trimestre fue de 13 y 6 meses para agotar stock respectivamente.
Meses para agotar stock
40
35.000
FUNDAMENTOS DEL SECTOR
La TASA DE DESEMPLEO sigue ubicada en niveles bajos (6,4% en la Regiรณn Metropolitana).
14
3.000
12
2.500
10
2.000
8
1.500
6,4
6
1.000
4
500
2
0
0
2009 Empleo
2010 Cuenta propia
2011 Asalariados
2012 Tasa de desempleo (%)
Fuente: INE
La creaciรณn de empleo permanece concentrada en la parte asalariada.
Tasa de desempleo
3.500
Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago
Miles de ocupados
EMPLEO Y TASA DE DESEMPLEO REGION METROPOLITANA
Junto a un continuo INCREMENTO EN LOS SALARIOS, por encima del 3% anual durante el tercer trimestre.
ÍNDICE REAL DE REMUNERACIONES VARIACIÓN EN DOCE MESES (%)
8% 7%
6% 5%
3,8%
4%
3% 2% 1%
0% -2%
E F M A M J J A S O N D E F M A M J J A S O N D E F M A M J J A S O N D E F M A M J J A S O N D E F M A M J J A S O N D E F M A M J J A
-1% 2007 Fuente: INE
2008
2009
2010
2011
2012
EXPECTATIVAS DE LOS CONSUMIDORES acumulan cuatro meses en zona de optimismo. Mejora progresiva desde que comenzó el año. ÍNDICE DE PERCEPCIÓN DE LA ECONOMÍA (IPEC) 80
80
70
70
60
60
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
0
País a 5 años
País a 12 meses
Índice de Percepción de la Economía (IPEC)
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep
Personal actual
2006
2007
2008
2009
2010
2011
(*) 50 puntos: Nivel de equilibrio (percepciones positivas = percepciones negativas) Fuente: Adimark
El dinamismo en las cifras de empleo y el crecimiento económico explicarían esta tendencia favorable en el ánimo de los consumidores.
2012
0
Por el lado de los empresarios, las EXPECTATIVAS se mantuvieron en zona optimista durante todo el año. Índice de Confianza Empresarial (ICE) (*) 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40
Construcción
ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEP OCT NOV DIC ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEP OCT NOV DIC ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEP OCT NOV DIC ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEP OCT NOV DIC ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEP
-50
ICE
2008
2009
2010
2011
(*) Índice centrado en cero: valores positivos representan optimismo de los empresarios Fuente: Centro de Estudios de Economía y Negocios, UDD
En el sector de la construcción, la confianza de los empresarios aumentó progresivamente en el año.
2012
Durante el tercer trimestre del año el acceso a financiamiento de vivienda mantuvo CONDICIONES RESTRICTIVAS similares a las del periodo anterior.
DEMANDA DE CRÉDITOS
OFERTA DE CRÉDITOS 40 20
80
Valores negativos reflejan condiciones más restrictivas respecto del trimestre anterior
60
Valores positivos reflejan fortalecimiento de la demanda con respecto del trimestre anterior
40
0
20 0
-20
-20
-40
Hipotecarios para vivienda Empresas inmobiliarias Empresas constructoras
-60
-40
Hipotecarios para vivienda Empresas inmobiliarias Empresas constructoras
-60 -80
-80 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III 2007 Fuente: Banco Central
2008
2009
2010
2011
2012
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III
2007
2008
2009
Fuente: Banco Central
Por su parte, la demanda de créditos hipotecarios para vivienda continúa exhibiendo una fuerte dinámica por noveno trimestre consecutivo.
2010
2011
2012
Las TASAS HIPOTECARIAS se mantienen estables, por debajo del promedio de los últimos diez años. EVOLUCIÓN DEL COSTO DE FINANCIAMIENTO PARA LA VIVIENDA Tasas en UF a más de 3 años. Cifras en porcentaje
9
Tasa de interés promedio de créditos hipotecarios en UF a más de 3 años
8
Promedio desde 2002 Tasa de política monetaria (TPM)
7 6 5 4
4,31
3 2
0
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep
1
2007 Fuente: Banco Central
2008
2009
2010
2011
2012
La CARTERA DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS en el sistema bancario sigue aumentando en torno a 12% anual. 30% 25%
20
20%
15
15%
10
10%
5
5%
0
0% 2007
2008
2009
Colocaciones Fuente: Banco Central
2010
2011
2012
12 10 8 6 4 2
0
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago
Billones de pesos
25
Indicadores de riesgo de crédito para vivienda Porcentaje de su respectiva cartera
Colocaciones de vivienda
2009
Var. anual
Provisiones
2010 Morosidad
Fuente: SBIF
Los indicadores de riesgo se mantienen estables en niveles bajos, con tendencia decreciente durante buena parte del año.
2011 Cartera deteriorada
2012
EN SÍNTESIS… • Durante el tercer trimestre de 2012 se registró una expansión de las ventas de 34% respecto del mismo trimestre de 2011. No obstante, en el margen se observó un leve retroceso de 3% respecto del trimestre inmediatamente anterior. • El valor de las ventas también aumentó notablemente en 38% respecto al mismo trimestre de 2011. Esto se explica no sólo por un mayor nivel de ventas, sino también por el incremento del precio promedio. • Tanto para departamentos como para casas se observaron avances en los tramos superiores de precio. Además, los tramos intermedios (de departamentos) e inferiores (de casas) vieron aumentar su participación en las ventas totales. • Durante el tercer trimestre del año volvió a evidenciarse mayor importancia de la venta en verde, tanto para departamentos como para casas. Las ventas de unidades terminadas se ubicaron en niveles mínimos. • La oferta de viviendas presentó retrocesos con respecto al mismo periodo de 2011. Esto se debe, por un lado, a una base de comparación más exigente en 2011, y por otro, al agotamiento del stock de viviendas en determinadas comunas del Gran Santiago. • La velocidad de ventas se ubicó en torno a 11 meses para agotar stock (13 para departamentos y 6 para casas), cifras inferiores a las registradas doce meses atrás. • Los fundamentos del sector se mantienen sólidos (empleo, ingresos y confianza), aunque se mantienen los mismo riesgos anticipados el trimestre anterior (restricción crediticia y desaceleración económica).