Cade_ed92 by Cadê o Síndico

Carla Brayner Editora

Edição

set/out/nov 2025

#92

Expediente

Cadê o Síndico é uma revista de publicação da Editora União Salvador Ltda.

Proibida a reprodução parcial ou total de textos ou imagens sem prévia autorização.

Periodicidade - Trimestral

Rua Francisco Gonçalves, 1, Edf. Reitor Miguel Calmon, sala 303 CEP: 40015-090 Comércio - Salvador/BA - Tel.: (71) 3242-1084 / 3491-0710 revista@cadeosindico.com.br

20 anos que valem por muitos!

Chegar aos 20 anos é um marco que merece ser celebrado com orgulho e gratidão. O Cadê o Síndico nasceu com a missão de dar voz ao universo condominial e, ao longo dessas duas décadas, crescemos junto com síndicos, administradores, condôminos e especialistas que nos acompanham.

O que começou como uma revista impressa transformou-se em um grupo multimídia, presente em redes sociais, podcasts, eventos e transmissões ao vivo. Mais do que informar, construímos uma rede de conexões, trocas e soluções que hoje faz parte do dia a dia dos condomínios. Este número especial é um convite para relembrar conquistas, reconhecer parceiros e olhar para o futuro com a certeza de que ainda temos muito a construir juntos.

Que venham os próximos capítulos dessa história!

Gerência Executiva

Antônio Castro

Gerência Comercial

Antônio Castro

Marketing

Rafael Castro

Comercial

Jorge Evaristo

Editora Responsável e textos

Carla Brayner (DRT 3843-BA)

Projeto Gráfico

MyBranderia

Editoração

Adrien Tournillon arte@cadeosindico.com.br www.cadeosindico.com.br /cadeosindico

Colunas

Jamile Vieira

Michele Lordêlo

Ionara Ribeiro

Rodrigo Karpat

Dia a dia do síndico

Auditoria e compliance

Mais de 1,5 milhão no Fundo e sem Auditoria Preventiva Mensal?

Multipropriedade: visão de proprietários e da gestão 10 12 14

Direito condominial

A natureza personalíssima do mandato de síndico e a participação de prepostos

Pergunte ao especialista

Inadimplência e a prescrição da dívida condominial

Polícia Militar 190

Bombeiros 193

Polícia Civil 197

Polícia Rodoviária Federal 191

Polícia Rodoviária Estadual 198

Defesa Civil 199

Samu 192

Detran 154

Ibama 152

Nelson Uzêda 18

20 anos da Revista e a importância do Seguro Condominial Seguro

Elevadores

O jeito mais simples de ter prejuízos

Carla Guedes 22

A chave para manutenções seguras e contratos blindados Dúvidas jurídicas

Checklist para verificação de extintores e segurança antifraude Prédio sem fogo

TELEFONES DE EMERGÊNCIA E SERVIÇOS PÚBLICOS

Secretaria de Saúde 160

Guarda Municipal 153

Previdência 135

Disque Eleitor 148

Defensoria Pública 129

Ministério Público 127

Receita Federal 146

Delegacias do Trabalho 158

Centro de Valorização da Vida 141

Prevenção às Drogas 132

Conselho Tutelar 125

Direitos Humanos 100

Delegacia da Mulher 180

Disque Prefeitura 156

Vandilson Alves

Helenilda Santolin

22 Capa

20 anos de história

Cadê o Síndico celebra duas décadas como referência em comunicação para condomínios

9 11 15 19 21

PERFIL

Luciana Machado

GESTÃO

Saúde mental nos condomínios

ECONOMIA

Energia solar

SEGURANÇA

Trabalho em altura

TECNOLOGIA

Condomínio inteligente

27 Classificados

Valores de Referência

Contribuição do INSS

VALOR

Registro de condomínio

Tabela a ser aplicada para recolhimento a partir de 01/01/2023

ALÍQUOTA

04

Passos necessários na regularização do condomínio

1. Registro do condomínio no cartório de imóveis, juntamente com a convenção.

2. Elaboração da convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.

3. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis.

4. Expedição do habite-se (pela construtora/incorporadora).

Teto máximo de R$ 908,86

Pagamento até o dia 20 do mês subsequente ao de competência. Não havendo expediente bancário antecipa para o 1º dia útil anterior.

GRPS (INSS)

Guia de Recolhimento para Previdência Social

20% sobre a folha, como parcela do condomínio.

2% sobre a folha , como contribuição de acidente de trabalho (pode ter outra alíquota dependendo do FAP).

4,5% sobre a folha, como contribuição de terceiros

(SESC, SENAI, etc...)

SALÁRIO FAMÍLIA 2023:

Até R$ 1.819,26

01 02 03

Obrigações

R$ 62,04

5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade.

6. Convocação da primeira assembleia para eleição de síndico e conselho consultivo.

7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condomínio ser empregador).

OBS: CNPJ: É o cadastro de pessoa jurídica. O condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar imposto de renda (associação sem fins lucrativos), vai reter imposto de renda dos funcionários na fonte.

05 Piso salarial

Válido até (31/12/2024)

Data base: Janeiro de cada ano

Recolhimento do INSS até o dia 20 do mês subsequente.

Recolhimento do FGTS, 8% sobre a folha de pagamento, até o 5º dia útil do mês subsequente.

Recolhimento do Pis, 1% sobre a folha de pagamento, até o dia 25 do mês subsequente.

Recolhimento do ISS, (Sobre serviços prestados) pagamento no dia 5 do mês subsequente.

1.715,00

•Assistente administrativo, zelador, porteiro, recepcionista, encarregado ou agente de portaria. ................... R$ 1.644,00

• Folguista, ascensorista, vigia, jardineiro, garagista, manobrista, piscineiro................................................. R$ 1.476,00

• Mensageiro, auxiliar de serviços gerais, demais trabalhadores em serviços gerais.............................

VALE ALIMENTAÇÃO:

1.450,00

Luciana Machado

A FORÇA DA MUDANÇA NA GESTÃO CONDOMINIAL

POR: CARLA BRAYNER

Luciana Machado é síndica moradora e hoje atua na ad ministração do Edifício Ipanema, onde está à frente da gestão há quatro meses. Sua experiência nesse papel começou anos atrás, no Residencial Bela Vista, condomínio em que morou anteriormente e foi síndica por dois anos. Embora não tenha uma carreira consolidada na área, Luciana sempre demonstrou disposição em assumir responsabilidades quando o bem-estar coletivo e a qualidade de vida dos moradores estavam em jogo. Sua trajetória como síndica nasceu da vontade de transformar os espaços em que vive. No Residencial Bela Vista, junto com a equipe administrativa, implementou áreas comuns e realizou melhorias significativas que marcaram positivamente a convivência entre os moradores. Já no Edifício Ipanema, assumiu o posto em um contexto desafiador: “mesmo sem intenção inicial e com pouco tempo disponível, percebi a necessidade urgente de mudanças e aceitei o chamado para conduzir uma nova fase do condomínio”.

Formada em Administração de Empresas, utiliza sua bagagem profissional, o apoio de amigos síndicos e,

sobretudo, a escuta ativa das demandas dos condôminos para tomar decisões assertivas. “Essa postura tem sido essencial para enfrentar o que considero o meu maior desafio: a oposição que, em muitos momentos, tenta atrasar o processo de transformação”, conta a síndica Luciana.

No Ipanema, sua gestão já deu início a ações concretas. A troca do automatizador de portões e o andamento do processo de regularização do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) são alguns passos importantes rumo à atualização das estruturas e da segurança do edifício, que se encontrava desatualizado e com pontos fora das normas. Luciana reconhece que ainda há muito a ser feito, mas acredita que está no caminho certo para consolidar avanços duradouros.

Com olhar no futuro, ela projeta a implantação de um sistema de segurança mais moderno, a realização de reformas pendentes e a transformação do espaço de convivência, pensado especialmente para os idosos que compõem a maioria dos moradores. Sua meta é clara: criar um ambiente mais seguro, acolhedor e funcional, capaz de atender às necessidades da comunidade que representa.

Luciana Machado mostra, em sua atuação, que ser síndica é mais do que administrar recursos; é construir coletivamente um espaço de vida melhor para todos.•

Jamile Vieira Advogada

Multipropriedade: visão de proprietários e da gestão

O conceito de multipropriedade, ou time-sharing, ganhou destaque no mercado imobiliário brasileiro, especialmente em empreendimentos voltados para o lazer e turismo, a partir de 2018, quando foi promulgada a lei que incluiu essa figura jurídica no Código Civil.

A multipropriedade é um regime de condomínio em que a propriedade de um imóvel é dividida em frações de tempo. Cada multiproprietário tem o direito de utilizar o imóvel por um período determinado e exclusivo ao longo do ano, além de compartilhar a propriedade e as despesas.

A multipropriedade pode ser instituída em uma unidade privativa de um condomínio edilício. Isso significa que é possível em uma única unidade existirem diversos condôminos, que compartilharão a sua posse e o seu uso em diferentes períodos, mas, como um todo, essa unidade continuará sujeita às regras do condomínio edilício, ou seja, da Convenção e do Regimento Interno.

Pontos Positivos da Multipropriedade:

1. Acessibilidade e redução de custos de aquisição;

2. Diluição de custos de manutenção;

3. Uso otimizado do imóvel;

4. Potencial de rentabilidade (para investidores/ construtoras);

5. Fluxo turístico e valorização da região;

6. Regulamentação legal.

Pontos Negativos e Desafios da Multipropriedade para condomínios edilícios e condôminos:

1. Complexidade da gestão condominial;

2. Aumento do orçamento do condomínio edilíco;

3. Maior rotatividade e desgaste do imóvel;

4. Conflitos entre multiproprietários;

5. Inadimplência específica da multipropriedade;

6. Concorrência com hospedagem tradicional;

7. Taxas de intercâmbio e uso forçado;

8. Dificuldade de venda da fração.

A multipropriedade é um modelo de propriedade que oferece oportunidades e desafios, especialmente para os administradores e gestores dos condomínios edilícios, que precisarão se preparar e se organizar para lidar com os diversos titulares deste tipo de propriedade/ unidade privativa, os multiproprietários, assim como tomar conhecimento das regras legais e colocá-las em prática. Em virtude dos desafios inerentes, é que muitos condomínios edilícios tem preferido limitar ou impedir, nas suas respectivas convenções, a instituição da multipropriedade nas suas unidades privativas, o que é permitido, nos termos do quanto dispõe o Art. 1.358-U do Código Civil.

Com a legislação consolidada e o mercado em expansão, a multipropriedade continuará sendo um tema relevante, demandando atenção e adaptação de todos os envolvidos.•

Saúde mental em condomínios

PROTAGONISMO NA SEGURANÇA DO TRABALHO

POR: CARLA BRAYNER

A gestão de condomínios no Brasil passa por uma transformação significativa com a atualização da Norma Regulamentadora nº 1 (NR-1), que agora exige a inclusão da saúde mental no escopo da segurança do trabalho. Mais do que identificar riscos físicos, síndicos e administradores devem considerar fatores psicossociais que impactam diretamente o bem-estar e a produtividade dos colaboradores.

Segundo o engenheiro de segurança do trabalho Cleiber Lopes, a norma amplia a responsabilidade dos gestores condominiais. “Não basta mais avaliar riscos tradicionais como quedas ou acidentes com equipamentos. A NR-1 determina que os empregadores mapeiem e gerenciem também os riscos psicossociais”, explica. Esses riscos incluem sobrecarga de trabalho, assédio moral, isolamento, conflitos interpessoais e até a pressão excessiva por resultados. A psicóloga Lulu Cirne ressalta que a medida é um avanço para ambientes mais saudáveis. “Problemas emocionais não tratados podem gerar afastamentos, queda de produtividade e até passivos jurídicos. Quando o condomínio cria canais de escuta, oferece treinamentos e promove clareza nas funções, o colaborador sente-se mais valorizado e engajado”, afirma. Na prática, os condomínios devem revisar seus Programas de Gerenciamento de Riscos (PGR), incorporando avaliações periódicas de fatores emocionais e organizacionais. Isso pode ser feito com apoio de engenheiros de segurança, psicólogos e empresas especializadas. Além disso,

“PROBLEMAS EMOCIONAIS

NÃO TRATADOS PODEM

GERAR AFASTAMENTOS,

QUEDA DE PRODUTIVIDADE

E ATÉ PASSIVOS JURÍDICOS”

Lulu Cirne

Psicóloga

“É PRECISO SENSIBILIZAR GESTORES E MORADORES

DE QUE A SAÚDE

MENTAL NÃO É UM DETALHE, MAS PARTE FUNDAMENTAL

DA SEGURANÇA DO TRABALHO”

Cleiber Lopes

Engenheiro de segurança do trabalho

recomenda-se que síndicos criem políticas internas de prevenção, como canais de denúncia anônimos, reuniões de feedback e ações de integração entre equipes. Os benefícios são claros: redução de afastamentos por questões de saúde mental, melhora no clima organizacional e maior segurança jurídica para os condomínios. Porém, o desafio está em mudar a cultura. “É preciso sensibilizar gestores e moradores de que a saúde mental não é um detalhe, mas parte fundamental da segurança do trabalho”, pontua Lopes. Com a nova NR-1, síndicos e administradores são chamados a repensar sua forma de gerir equipes. A legislação, que começa a vigorar plenamente a partir de 2025, sinaliza que ambientes saudáveis resultam em trabalhadores mais motivados, menos conflitos e maior eficiência. Para quem atua na administração condominial, o recado é claro: cuidar da mente é também cuidar da segurança.•

Michele Lordêlo Contadora

Mais de 1,5 milhão no Fundo de Reserva e sem Auditoria Preventiva Mensal?

A auditoria preventiva mensal realizada recentemente em um condomínio de alto padrão identificou um cenário preocupante. Apesar da disponibilidade de um Fundo de Reserva de 1,5 milhão, foi constatada a ausência de uma estrutura de manutenção e segurança adequada. As não conformidades mais encontradas foram:

Segurança Predial: pendências no Laudo Técnico dos Elevadores, ausência do Relatório de Inspeção Anual (RIA) e do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB).

Integridade Estrutural: problemas em contenções, pendências no levantamento Planialtimétrico e na Estabilidade de Taludes, além de falhas nas fachadas e garagens.

Manutenção: ausência do Laudo de Inspeção Predial e do plano de manutenção, com pendências em testes hidrostáticos de mangueiras, pressurização de escadas e portas corta-fogo. Gestão tributária e Trabalhista: ausência de relatórios da Receita Federal (eCAC), documentos de Saúde e Segurança do Trabalho (SST) incompletos e pendências em treinamentos, falhas no controle do passivo trabalhista.

A Auditoria Contábil Preventiva, pelo método do Grupo Lordêlo desenvolvido há 21 anos, vai além da análise contábil-financeira-orçamentária. Com um checklist abrangente, o objetivo é identificar e mitigar riscos que possam comprometer a segurança e a integridade do

CNPJ do condomínio e do CPF do síndico.

Nem sempre toda as experiências são suficientes para que o condomínio tenha desenhado o que precisa ser feito para operar com segurança, e valorização do imóvel, evitando as responsabilizações das partes.

O caso em questão, reforça a necessidade de um planejamento estratégico. O condomínio, mesmo com recursos financeiros significativos, demonstrou falta de priorização e gestão de riscos. Imaginemos ao longo dos próximos meses se estes problemas não forem resolvidos as chances de incidentes, acidentes e de responsabilizações são altíssimas.

É imperativo que a gestão adote um plano de ação para tratar as não conformidades. Dessa forma, a auditoria apresenta uma rota diferente daquela direção muitas vezes automática que o condomínio e seus gestores estão seguindo, por isso cuidado, muito dinheiro guardado sem estratégia e uso de ferramentas de gestão, podem ensejar em situações irreversíveis em um futuro próximo.

Aproveito para agradecer a Antônio Castro e a revista Cadê o Síndico que completa 20 anos, e que sempre apoiou a Auditoria Preventiva Mensal, enxergando em 2012 que esse serviço seria crucial. O grupo, ao longo desses anos, continua sendo um veículo de comunicação de vanguarda e que sempre edifica o segmento condominial.•

Ionara Ribeiro Advogada

A natureza personalíssima do mandato de síndico e a participação de prepostos

A figura do síndico no condomínio edilício desperta cada vez mais debates, sobretudo diante da profissionalização da função e da contratação de pessoas jurídicas para dar suporte administrativo à gestão. Surge, nesse contexto, um questionamento recorrente: até que ponto colaboradores, sócios ou prepostos da empresa vinculada ao síndico podem atuar na administração condominial?

Nos termos do artigo 1.347 do Código Civil, a assembleia é responsável pela escolha do síndico, que pode ser condômino ou terceiro. O mandato, portanto, tem caráter personalíssimo, recaindo sobre a pessoa eleita pela assembleia, seja pessoa física ou jurídica.

Não obstante a eleição do síndico recaia sobre a pessoa física, nada obsta que a assembleia formalize a contratação através da pessoa jurídica da qual o eleito seja sócio, especialmente por razões de ordem tributária e administrativa. Essa prática é comum e pode trazer benefícios fiscais e operacionais ao condomínio, desde que fique claro que a representação legal e a responsabilidade pela gestão permanecem vinculadas exclusivamente ao síndico eleito, nos termos do artigo 1.348 do Código Civil.

Nesse cenário, é comum que o síndico utilize prepostos ou colaboradores para auxiliar nas atividades

administrativas, desempenhar tarefas operacionais, desde que sem ingerência direta nos atos de representação condominial.

Importa ressaltar, ainda, que caso a eleição recaia sobre pessoa jurídica, a representação do condomínio será exercida pelo representante legal da empresa eleita. Nessa circunstância, é a própria pessoa jurídica quem assume o mandato, respondendo pelas obrigações do cargo por meio de seu representante legal designado.

O mandato do síndico é intransferível, salvo se houver autorização expressa da assembleia, conforme o artigo 1.348, §2º, do Código Civil. Assim, qualquer delegação de funções de gestão que extrapole o campo operacional depende de deliberação condominial, sob pena de nulidade, pois apenas o eleito detém a representação legal do condomínio. A colaboração de sócios ou prepostos da empresa contratada é admissível no plano administrativo, mas não lhes confere poderes decisórios ou de representação.

Em síntese, a profissionalização da gestão condominial deve caminhar ao lado da observância estrita da lei e da transparência na relação com os condôminos, sob pena de fragilizar a legitimidade da administração.•

Energia solar

INVESTIMENTO INTELIGENTE PARA O FUTURO DOS CONDOMÍNIOS

POR: CARLA BRAYNER

A energia solar deixou de ser apenas uma tendência para se tornar um dos investimentos mais inteligentes e sustentáveis para os condomínios brasileiros. Além de reduzir custos com energia elétrica, o uso de sistemas fotovoltaicos contribui para a valorização dos imóveis e reforça a responsabilidade socioambiental das edificações. No entanto, especialistas alertam: sem uma revisão elétrica adequada, o rendimento pode ser comprometido e o risco de prejuízos aumenta consideravelmente. Os engenheiros Lenon Matheus, sócio-diretor da Solares Engenharia, e Tassio Cavalcanti, engenheiro eletricista, esclareceram de forma didática os principais cuidados antes da instalação. Um dos pontos centrais é o dimensionamento correto do sistema. “Cada condomínio tem um perfil de consumo diferente. Se não houver estudo técnico prévio, o projeto pode gerar desperdício ou, ao contrário, não atender à demanda real dos moradores”, explicou Lenon. Outro aspecto essencial é a análise da infraestrutura elétrica já existente. Tassio reforça que a revisão elétrica deve ser

“UM SISTEMA SOLAR PRECISA ESTAR CONECTADO A UMA REDE SEGURA E ADEQUADA”

Tassio Cavalcanti

Engenheiro eletricista

a primeira etapa antes da implantação. “Um sistema solar precisa estar conectado a uma rede segura e adequada. Instalar sem essa verificação pode reduzir o desempenho e até provocar falhas graves, como curtos-circuitos e incêndios”, alertou.

Entre os benefícios, o uso da energia solar nos condomínios pode representar reduções significativas nas contas de luz, liberando recursos para outros investimentos em manutenção e melhorias. Além disso, a medida agrega valor ao patrimônio. “Imóveis em

“IMÓVEIS

EM CONDOMÍNIOS QUE INVESTEM EM SUSTENTABILIDADE SÃO MAIS ATRATIVOS NO MERCADO”

Lenon Matheus

Sócio-diretor da Solares Engenharia

condomínios que investem em sustentabilidade são mais atrativos no mercado, porque os futuros compradores enxergam economia e consciência ambiental como diferenciais”, afirmou Lenon.

Para síndicos e administradores, adotar a energia solar é também uma forma de inovar na gestão condominial. Ao mesmo tempo em que promove sustentabilidade, garante retorno financeiro e reforça o papel social de preservação ambiental. Mas os especialistas destacam que todo cuidado deve ser tomado na contratação. Empresas qualificadas, com experiência comprovada e responsabilidade técnica registrada, são indispensáveis para garantir a eficiência do investimento.

Em um cenário de custos crescentes de energia, a decisão de apostar na energia solar deixa de ser apenas uma escolha tecnológica e se torna uma estratégia de gestão. Mais do que iluminar os espaços comuns, a energia solar ilumina o futuro dos condomínios com economia, segurança e valorização •

Rodrigo Karpat

Advogado

Inadimplência e a prescrição da dívida condominial

A inadimplência é um dos maiores desafios enfrentados pelos condomínios. O não pagamento de uma ou mais cotas compromete diretamente a saúde financeira da coletividade, já que as despesas mensais precisam ser mantidas, e os valores em falta acabam sendo compensados pelos condôminos adimplentes. Como as cotas são calculadas com base em uma previsão orçamentária anual que considera folha de funcionários, consumo de água e energia, contratos de terceirização, fundo de reserva e reajustes contratuais, qualquer desequilíbrio afeta o planejamento e pode resultar em aumento para todos. Mesmo que o orçamento preveja certa margem para inadimplência, a situação pode sair do controle e obrigar a gestão a elaborar uma nova previsão. Para evitar esse cenário, é essencial que síndicos e administradoras tenham uma régua de cobrança clara e bem definida. A partir de 30 dias de atraso, já é possível acionar a Justiça, embora antes disso seja recomendável recorrer a meios extrajudiciais, como notificações por carta, e-mail, SMS ou WhatsApp. Caso não haja acordo, o condomínio pode ajuizar a cobrança e, em último caso, até leiloar o imóvel do devedor para quitar a dívida. Outro ponto importante é a prescrição. Segundo o Código

Civil (art. 206, §5º, I) e entendimento do STJ (Tema 949), as dívidas condominiais prescrevem após cinco anos contados do vencimento da primeira cota. Após esse prazo, a cobrança judicial não é mais possível, mas a dívida não desaparece. O imóvel continua sendo considerado inadimplente, impedindo a emissão de declaração de quitação, documento essencial, por exemplo, em caso de venda. Como se trata de obrigação propter rem, ou seja, vinculada ao imóvel, o novo comprador também herda os débitos condominiais, ainda que prescritos.

Além disso, o condômino inadimplente perde direitos previstos no Código Civil, como votar e participar das deliberações em assembleia. Já a exclusão da dívida só pode ocorrer por renúncia ou remissão deliberada em assembleia, mediante aprovação da maioria simples, não havendo possibilidade de imposição judicial para perdão.

Diante disso, é fundamental que síndicos e administradoras mantenham atenção e organização na cobrança, evitando a prescrição e garantindo o equilíbrio financeiro do condomínio. Para os condôminos, a recomendação é dialogar com a gestão diante de dificuldades, já que a maioria dos condomínios oferece alternativas de negociação para impedir que a dívida se transforme em um problema maior.•

Nelson Uzêda

Gestor e consultor de seguros

20 anos da Revista e a importância do Seguro Condominial

Há duas décadas, Antonio abriu espaço para um tema pouco explorado: condomínios. Foi dele a iniciativa de criar a revista Cadê o Síndico e, mais tarde, um programa de rádio dedicado ao segmento. Um projeto visionário que se transformou em referência para todos que vivem a rotina dos condomínios.

Desde o início, Castro percebeu uma lacuna importante: a falta de informação sobre o seguro condominial. E foi justamente nesse ponto que recebi o honroso convite para escrever uma coluna fixa sobre o tema. O desafio era grande, mas a missão se mostrou necessária — e hoje, celebramos 20 anos de atuação, compartilhando conhecimento e resultados concretos para o mercado. Ao longo desses anos, nossa coluna ajudou a traduzir um universo repleto de detalhes técnicos e exigências legais. O seguro condominial, muitas vezes tratado como obrigação burocrática, revelou-se peça-chave para a segurança patrimonial e financeira de condomínios.

Com as orientações publicadas, síndicos e administradoras passaram a compreender melhor diversos temas como: redução de riscos e custos em caso de sinistro, importância da apólice bem elaborada, ajustada às normas legais, ampliação de coberturas para além do seguro obrigatório.

Tudo isso oferecido de forma gratuita aos leitores da revista, hoje em versão digital, aos ouvintes do podcast Cadê o Síndico, no YouTube, e no Instagram e Facebook.

O impacto é inegável: mais condomínios protegidos, menos litígios com seguradoras, sinistros regulados e liquidados com mais agilidade. A informação correta, disseminada de forma contínua, contribuiu para que síndicos e administradores adotassem práticas de gestão mais responsáveis, reduzindo lacunas de cobertura e evitando prejuízos.

Se há algo que esses anos nos ensinaram é que conhecimento é a melhor forma de proteção. Continuaremos firmes na missão de orientar, esclarecer e atualizar o mercado sobre o seguro condominial.

Por isso, fica aqui o convite: acompanhe nossa coluna. Trazemos dicas, casos reais, análises de coberturas e recomendações valiosas para que gestores e síndicos façam as melhores escolhas. Afinal, proteger vidas e patrimônios é proteger o que é de todos.

E, lembre-se: procure sempre um corretor de seguros habilitado pela SUSEP ou nos consulte na redação da Cadê o Síndico. Estamos aqui para orientar e garantir que o seguro do seu condomínio seja, de fato, um aliado na gestão.•

Trabalho em altura

POR: CARLA BRAYNER

Você sabia que qualquer atividade realizada acima de dois metros já é considerada trabalho em altura e está sujeita a normas específicas de segurança? Essa informação, muitas vezes ignorada no dia a dia dos condomínios, pode ser decisiva para evitar acidentes graves, prejuízos financeiros e até processos jurídicos. No episódio do Cadê o Síndico Podcast, o engenheiro civil Fred Borges, diretor da L&S Engenharia, trouxe orientações práticas sobre como síndicos e administradores devem lidar com esse tipo de serviço.

De acordo com Fred, um dos pontos centrais é o uso dos sistemas de ancoragem, que garantem proteção adequada para trabalhadores que atuam em locais elevados, como na limpeza de fachadas, instalação de estruturas metálicas ou manutenção predial. “Não basta apenas ter o equipamento. É fundamental que ele esteja em conformidade com as normas e seja revisado tecnicamente antes de cada uso”, explicou o engenheiro.

O alerta vai também para os riscos de improviso. Muitas vezes, empresas ou prestadores de serviço utilizam métodos inadequados, que podem até reduzir custos momentâneos, mas colocam em risco a vida dos colaboradores. “Quando há acidentes, o condomínio não apenas arca com o impacto humano, mas também pode enfrentar processos, indenizações e responsabilização criminal do síndico ou administrador”, destacou Fred.

Para evitar esses problemas, a recomendação é clara: contratar empresas qualificadas e com certificações

SEGURANÇA QUE COMEÇA A DOIS METROS DO CHÃO

Fred Borges

Diretor

da L&S Engenharia

válidas. Isso garante que todos os profissionais envolvidos estejam treinados, equipados corretamente e amparados por procedimentos de segurança. Além disso, síndicos e administradores devem exigir documentação que comprove a regularidade dos serviços, como ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) e laudos de inspeção. O cumprimento das normas de segurança em trabalhos em altura traz benefícios que vão além da proteção dos colaboradores. Um ambiente seguro transmite confiança aos moradores, evita passivos trabalhistas e valoriza o próprio patrimônio do condomínio. “Segurança não é gasto, é investimento”, reforça o diretor da L&S Engenharia. No contexto atual, em que a manutenção predial se torna cada vez mais frequente, síndicos e gestores precisam compreender que cuidar da integridade física de quem executa o serviço é também proteger a coletividade. Afinal, segurança em altura começa a partir de dois metros, mas os impactos de negligenciá-la podem ser incalculáveis.•

Vandilson Alves Engenheiro

O jeito mais simples de ter prejuízos

A maioria dos prejuízos com elevadores não nasce de falhas mecânicas repentinas, mas de decisões mal orientadas. O caminho mais simples para gerar perdas é reduzir a gestão a um olhar estreito — seja delegando tudo à empresa de manutenção sem acompanhar, seja escolhendo contratos apenas pelo preço, seja ignorando relatórios ou o comportamento dos usuários. Os prejuízos surgem em diferentes momentos:

Na ausência de acompanhamento: interpretar relatórios técnicos não é opcional, é parte da responsabilidade de gestão. Síndicos que não questionam ou não pedem clareza em relatórios acabam surpreendidos por falhas que estavam documentadas.

Nos contratos: cláusulas de “isenção” ou pacotes de meses grátis escondem custos que retornarão em peças superfaturadas ou intervenções emergenciais. Um contrato mal avaliado é um passivo financeiro disfarçado. No uso cotidiano: sobrecarga de cabina, vandalismo, mau uso de portas automáticas — todos são fatores que aceleram o desgaste e reduzem a vida útil dos componentes. Sem campanhas de conscientização, o condomínio paga pelo uso inadequado.

Na falta de visão patrimonial: o elevador é o único equipamento do prédio utilizado por todos, todos os dias. Sua indisponibilidade significa perda imediata de

conforto, segurança e valor de mercado para as unidades. Condomínios que não percebem isso tratam manutenção como custo, quando na verdade é investimento.

Ao longo de mais de 30 anos acompanhando a realidade de condomínios em diversos estados, observei que os melhores resultados pertencem aos síndicos que compreendem que elevadores não se administram sozinhos. É preciso integrar técnica, contrato, usuários e comunicação em uma visão ampla de gestão. É por isso que insisto nas 7 virtudes da gestão de elevadores:

• Vigilância – Relatórios são instrumentos de prevenção, não burocracia.

• Liberdade – Contratos devem ser equilibrados, nunca armadilhas comerciais.

• Responsabilidade – Segurança sempre acima do preço.

• Sabedoria – Não existe almoço grátis. Se alguém quer ganhar demais, todos perdem.

• Exigência – Cumprimento de normas e relatórios claros de técnicos habilitados.

• Conhecimento – Entender a vida útil dos componentes evita emergências dispendiosas.

• Transparência – Condôminos informados confiam mais na gestão.

Em elevadores, sorte não existe. Existe gestão. E a parceria certa faz toda a diferença.•

Condomínio inteligente

POR: CARLA BRAYNER

A gestão de condomínios está passando por uma verdadeira revolução digital. Sistemas que antes eram vistos como luxo hoje se tornaram ferramentas indispensáveis para garantir segurança, eficiência e praticidade. Do controle de acesso inteligente à automação do consumo de energia, passando pela gestão centralizada de dados, a tecnologia integrada é a chave para levar os condomínios ao futuro.

Rodrigo Souza, sócio da Imperial Tecnologia – dis tribuidora premium da Intelbras, apresentou na prática como essas soluções estão transformando a rotina condominial. “O condomínio moderno precisa ser mais do que um espaço seguro. Ele precisa ser eficiente, sustentável e conectado. E a tecnologia é o elo que une todas essas frentes”, destacou.

Entre os destaques está o controle de acesso inteligente, que substitui métodos tradicionais como chaves e portarias manuais por sistemas digitais de reconhecimento facial, QR Code e aplicativos. Isso reduz falhas humanas, aumenta a segurança e torna o fluxo de moradores e visitantes mais ágil.

Outro ponto relevante é o uso da tecnologia para

PRONTO PARA O FUTURO

monitoramento e segurança em tempo real. Com câmeras de alta resolução, sensores e softwares de gestão, os síndicos podem acompanhar situações críticas com rapidez, prevenindo riscos e respondendo de forma imediata a incidentes. Na área de energia, soluções integradas possibilitam reduzir desperdícios e aumentar a eficiência. A automação de iluminação, climatização e até de bombas hidráulicas gera economia significativa e sustentabilidade, tornando o condomínio mais competitivo e atrativo no mercado imobiliário.

Mas o grande diferencial da tecnologia integrada está na gestão de dados. Plataformas inteligentes permitem reunir informações de consumo, acessos, ocorrências e até manutenções em um só sistema, facilitando o trabalho do síndico e aumentando a transparência para os condôminos. “Com dados bem organizados, o gestor pode tomar decisões mais estratégicas e oferecer uma administração mais moderna”, explicou Rodrigo Souza.

Para síndicos e administradores, investir em tecnologia integrada é mais do que modernizar processos: é preparar o condomínio para os desafios do presente e do futuro. Afinal, ambientes conectados, seguros e sustentáveis não são apenas tendência – já são a nova realidade da vida condominial. •

“O CONDOMÍNIO MODERNO PRECISA SER MAIS DO QUE UM ESPAÇO

SEGURO. ELE PRECISA SER EFICIENTE, SUSTENTÁVEL E CONECTADO.

E A TECNOLOGIA É O ELO QUE

UNE TODAS ESSAS FRENTES”

Rodrigo Souza

Sócio da Imperial Tecnologia

20 anos de história

POR: CARLA

BRAYNER

O ano de 2025 marca duas décadas de atuação do Grupo Cadê o Síndico, uma das mais importantes iniciativas de comunicação voltada ao universo condominial da Bahia. Fundado em 2005 por Antonio Castro, o projeto nasceu com o propósito de aproximar síndicos, administradores, condôminos e fornecedores de serviços, criando um canal de informação especializado e de credibilidade.

A origem e evolução

O Cadê o Síndico surgiu como uma revista impressa de distribuição direcionada, pioneira em abordar de forma clara e prática os desafios da gestão condominial. “Ao longo dos anos, expandiu-se para outras frentes de comunicação,

CADÊ O SÍNDICO CELEBRA DUAS DÉCADAS COMO REFERÊNCIA EM COMUNICAÇÃO PARA CONDOMÍNIOS

“ESSES DIFERENTES FORMATOS PERMITEM QUE O CONTEÚDO CHEGUE A MILHARES DE LEITORES, OUVINTES E INTERNAUTAS”

Isabela Castro

Jornalista e apresentadora

acompanhando a transformação digital e consolidando-se como um grupo multimídia”, contou Antonio Castro, fundador do grupo Cadê o Síndico.

Atualmente, o portfólio inclui a Revista Cadê o Síndico, o site oficial, as redes sociais, o “Cadê o Síndico PodCast” transmitido ao vivo pelo Youtube por Antonio Castro e Isabela Castro, todo sábado, a partir das 10 horas, e eventos presenciais. “Esses diferentes formatos permitem que o conteúdo chegue a milhares de leitores, ouvintes e internautas interessados em temas como administração, legislação, tecnologia, segurança, sustentabilidade e boas práticas para condomínios”, contou Isabela Castro, jornalista e apresentadora do podcast transmitido ao vivo nas redes sociais.

Carla Brayner, editora da revista e do site, conta que um dos grandes diferenciais do grupo é a participação de profissionais renomados de diversas áreas ligadas ao setor condominial. “Engenheiros, advogados, arquitetos, administradores e fornecedores compartilham seus conhecimentos, tornando o Cadê o Síndico uma verdadeira rede de especialistas”, revelou.

Além disso, o grupo sempre deu voz aos próprios síndicos e condôminos, valorizando experiências práticas, debates

e relatos do dia a dia. Essa pluralidade garante a relevância do conteúdo e fortalece a relação de confiança construída ao longo dos anos.

Com presença ativa no Instagram, Facebook e YouTube, o Cadê o Síndico mantém uma linguagem acessível, atualizada e engajadora. As lives e entrevistas com especialistas se tornaram momentos aguardados, trazendo discussões didáticas sobre energia solar, segurança eletrônica, acessibilidade, gestão financeira e outros temas de interesse direto para o universo condominial. “Nós temos também a colaboração dos colunistas que

são profissionais renomados do mercado condominial que enviam artigos para serem publicados nas edições, e dão mais credibilidade às informações transmitidas”, conta Antonio Castro.

Eventos como seminários, workshops e feiras também marcam a trajetória do grupo, reunindo síndicos, administradoras e em presas em espaços de networking e capacitação.

“Celebrar 20 anos é reafirmar o compro misso de ser um canal de in formação confiável, inovador e útil para todos que vivem e trabalham em condomínios. O Grupo Cadê o Síndico se consolida como referência regional e nacional, construindo pontes de diálogo e contribuindo para a profissionalização da gestão condominial”, conta Antonio Castro, fundador do grupo.

Agradecemos aos colunistas e anunciantes que fazem o negócio acontecer. Para os próximos anos, o desafio é seguir inovando em formatos digitais, mantendo a credibilidade conquistada e ampliando cada vez mais a sua rede de alcance.•

“CELEBRAR

20 ANOS É REAFIRMAR O COMPROMISSO DE SER UM CANAL DE INFORMAÇÃO CONFIÁVEL, INOVADOR E ÚTIL PARA TODOS QUE VIVEM E TRABALHAM EM CONDOMÍNIOS”

Antonio Castro

Fundador do Grupo Cadê o Síndico

Antonio Castro e Isabela castro comandam o Cadê o Síndico Podcast

Carla Guedes Advogada

A chave para manutenções seguras e contratos blindados

No universo condominial, a figura do síndico transcende a imagem de um mero administrador de rotinas. Ele é o guardião do patrimônio, o zelador da segurança e o principal responsável pela harmonia e funcionalidade do ambiente coletivo. Entre as inúmeras atribuições que recaem sobre seus ombros, a gestão das manutenções –sejam elas corretivas, para solucionar problemas urgentes, ou preventivas. A escolha de empresas especializadas e a análise minuciosa dos contratos não são apenas boas práticas; são pilares que sustentam a segurança jurídica e financeira do condomínio, protegendo-o de riscos e prejuízos à coletividade.

A lei entende que o síndico tem o dever de zelar pela segurança do condomínio, e a escolha de uma empresa inadequada pode configurar culpa in eligendo (culpa na escolha), sujeitando-o a responder civil e até criminalmente por eventuais danos e acidentes.

Para mitigar esses riscos, o síndico deve adotar um processo rigoroso de seleção, que inclua a verificação da experiência e portfólio da empresa, qualificação técnica com a comprovação de qualificação dos profissionais, e a apresentação de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de

Responsabilidade Técnica) para os serviços que a exigem. A idoneidade e referências no mercado, buscar referências de outros síndicos e por fim se possui seguro de responsabilidade civil e se está em conformidade com as normas regulamentadoras de segurança e saúde no trabalho (NRs) e certificações exigidas.

A análise e formalização do contrato de prestação de serviços também deve ser feita de forma responsável e criterioso. Contrato padrão jamais deve ser aceito, pois ele é a espinha dorsal da relação entre o condomínio e a prestadora de serviços, e sua revisão minuciosa é fundamental para proteger os interesses do condomínio e do prestador. E a assinatura do contrato sem a devida análise pode deixar o condomínio vulnerável em face de obrigações trabalhistas, civil, e até mesmo criminal, além de atrair prejuízos financeiros. Identificar cláusulas abusivas, omissões ou ambiguidades que, a longo prazo, podem se voltar contra o condomínio. É imprescindível!

É importante garantir a clareza e completude do escopo do serviço, prazos e obrigações das partes de forma detalhada. Ademais definir prazos e condições de pagamento transparentes e vinculado ao cumprimento da evolução do serviço quando possível é crucial.•

Helenilda Santolin Engenheira de produção

Checklist para verificação de extintores e segurança antifraude

Para garantir a sua total segurança e a conformidade do seu extintor de incêndio, preparamos este guia prático. Verifique cada um dos itens abaixo para certificar-se de que o equipamento passou por uma manutenção de qualidade e está pronto para uso em caso de emergência.

1. Selo do INMETRO

O selo deve ser original e não uma cópia. A perfuração no selo deve indicar o ano e o mês da última manutenção. Atualmente, o novo modelo do INMETRO tem o tamanho 30x40 mm e inclui um QR Code autenticável, que pode ser escaneado para verificar a validade do selo.

2. Lacre de Inviolabilidade

O lacre serve para provar que o extintor não foi utilizado desde a manutenção. Ele precisa estar intacto e sem sinais de violação. É obrigatório que o lacre contenha a logomarca da empresa que realizou o serviço.

3. Anel de Conformidade

O anel, localizado no gargalo do extintor, deve estar sem cortes ou pontos de cola. Ele deve ser uma peça única. O anel também deve ter a logomarca da empresa de manutenção e tem uma cor definida para cada ano. Em 2025, a cor é púrpura. As cores dos anos seguintes são: 2024: Laranja / 2025: Púrpura / 2026: Amarelo.

5. Quadro de Instruções

O quadro deve ter uma cor específica para cada agente extintor, além de conter as informações completas da empresa de manutenção e a capacidade extintora do equipamento. As cores de identificação são:

• Verde: Agente extintor Água

• Azul: Agente extintor Dióxido de Carbono (CO²)

• Laranja: Agente extintor Espuma Mecânica

• Preto: Agente extintor Halogenados

• Branco: Agente extintor Pó BC

• Amarelo: Agente extintor Pó ABC

4. Indicador de Pressão (Manômetro)

A agulha do indicador de pressão deve estar na faixa verde. É obrigatório que o manômetro possua a logomarca do INMETRO e não tenha nenhum furo.

6. Marcação de Peso (Para Extintores de CO2)

Verifique se o extintor possui a marcação do peso cheio e do peso vazio. Esta marcação permite a conferência de carga, garantindo que a quantidade de gás está correta. Além disso, a mangueira com punho e difusor devem estar em perfeito estado.

7. Instalação e Sinalização

O extintor deve ser instalado em local de fácil acesso, com a parte superior a, no máximo, 1,60 m do piso. O acesso ao equipamento deve estar desobstruído. Acima do extintor, deve haver uma placa de sinalização adequada, visível e legível à distância, indicando sua localização.

Ao seguir esta lista, você assegura que seu extintor está seguro, funcional e pronto para uma emergência, garantindo a proteção do seu patrimônio e das pessoas ao seu redor.•

Ao ligar, informe que viu o anúncio na revista

Cadê o Síndico