Rapport annuel 2015 - 2016 Fonds de placement Bonhôte-Immobilier
Aux porteurs de parts de Bonhôte-Immobilier Mesdames, Messieurs, Chers investisseurs, Nous avons l’honneur de vous présenter le rapport de gestion, assorti des comptes au 31 mars 2016, du fonds immobilier de droit suisse Bonhôte-Immobilier, détenant uniquement des immeubles en nom propre. Les résultats positifs de l’exercice permettront de verser aux porteurs de parts un dividende de CHF 18’523’772.67, soit CHF 3.11 par part, le 30 juin 2016. Nous vous invitons à nous contacter au +41 58 261 94 20 pour tout renseignement complémentaire que vous souhaiteriez recevoir. En vous remerciant de votre confiance lors des dix premiers exercices de Bonhôte-Immobilier, nous vous adressons nos meilleurs messages.
FidFund Management SA Marc Lüthi Philippe Bens Président Administrateur
1
FidFund Management SA Conseil d’administration Administrateur - Président Marc Lüthi Administrateur Philippe Bens Administrateur Didier Brosset Administrateur Philippe de Cholier de Cibeins Administrateur Guillaume Fromont Administrateur Alain Golaz Administrateur Robert Pennone
Direction Christophe Audousset Nicolas Mégevand
Directeur général
Directeur adjoint
Comité de placement
(sans pouvoir décisionnel) Jean-Philippe Kernen Claude Mayor Christian Cottet Laurent Geninasca FidFund Management SA
Avocat – Notaire – Athemis – La Chaux-de-Fonds Régisseur – Claude Mayor Régie Immobilière – Neuchâtel Architecte, gestionnaire – Banque Bonhôte & Cie SA – Neuchâtel Architecte FAS-SIA – Geninasca-Delefortrie SA – Neuchâtel Société de direction du fonds, qui désigne son représentant – Nyon
Experts chargés des estimations (chacun attribué à des immeubles) Olivier Bettens Stéphane Picci Martin-Paul Broennimann Paul-Henri Juillerat
Architecte EPFL – Lausanne Régisseur Expertop – Expertises et Conseils – St-Aubin-Sauges Architecture et urbanisme Broennimann SA – Genève Architecte ETS UTS – Bureau d’Architecte Paul-Henri Juillerat – Lausanne
Gestion des immeubles
Régie Charles Berset SA – La Chaux-de-Fonds Bernard Nicod SA – Lausanne Domicim SA – Lausanne Fidimmobil SA – Neuchâtel Naef & Cie SA – Neuchâtel Rosset & Cie SA – Genève Régie Duboux SA – Lausanne Le Forum Immobilier Genève SA – Genève Gérances Foncières SA – Fribourg
Société d’audit
KPMG SA – Genève
2
Bonhôte-Immobilier
Bonhôte Immobilier est un fonds de placement de droit suisse, de la catégorie « fonds immobiliers » au sens de la loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux du 23 juin 2006 (LPCC). Le contrat de fonds dont la dernière version est datée d’octobre 2015, a été établi par FidFund Management SA, en sa qualité de direction du fonds, avec l’approbation de CACEIS Bank Luxembourg, Luxembourg, succursale de Nyon en sa qualité de banque dépositaire, soumis à l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers FINMA et approuvé la première fois par cette dernière en date du 15 août 2006. Le fonds immobilier est basé sur un contrat de placement collectif (contrat de fonds) aux termes duquel la direction du fonds s’engage à faire participer l’investisseur au fonds
immobilier, proportionnellement aux parts qu’il a acquises, et à gérer le fonds conformément aux dispositions de la loi et du contrat de fonds, à titre autonome et en son propre nom. La banque dépositaire est partie au contrat de fonds conformément aux tâches qui lui sont dévolues par la loi et le contrat de fonds. Conformément au contrat de fonds, la direction est en droit, avec le consentement de la banque dépositaire et l’autorisation de l’autorité de surveillance, de créer à tout moment différentes classes de parts, de les supprimer ou de les regrouper. Le fonds immobilier n’est pas subdivisé en classes de parts.
Banque dépositaire Banque Bonhôte & Cie SA (jusqu’au 26.10.2015) 2, quai Ostervald CH-2001 Neuchâtel / NE Caceis Bank Luxembourg (depuis le 26.10.2015) Succursale de Nyon 35, route de Signy CH-1260 Nyon / VD Direction du Fonds FidFund Management SA 35, route de Signy CH-1260 Nyon / VD
3
Rapport d’activité et perspectives Rapport de gestion La valeur nette d’inventaire au 31 mars 2016, incluant tous les frais d’expertise et d’acquisition des immeubles, s’établit à CHF 114.85 la part, soit en légère progression par rapport à 2015.
actuelle se traduit par des revenus stagnants et, partant, moins de moyens à consacrer au loyer. Dans ces conditions, un effritement sur les loyers les plus élevés semble inévitable, ce qui pèsera sur la valeur des objets de haut standing.
Portefeuille immobilier Le résultat net d’exploitation de l’exercice s’élève à CHF 17’557’742.22. Le versement du dividende unitaire de CHF 3.11, identique à celui de l’exercice précédent, aura lieu le 30 juin 2016. En date du 15 juin 2016, le titre de Bonhôte-Immobilier s’échangeait à la bourse suisse autour de CHF 145.60 Sur cette base de cours, la prime par rapport à la valeur d’inventaire est de 26.77%, ce qui est inférieur à la moyenne des fonds de placement immobiliers cotés. Le taux d’escompte net moyen pondéré s’inscrit à 4.06%, alors que le ratio entre l’état locatif et la valeur vénale du parc en exploitation est de 5.95%. La répartition géographique selon l’état locatif couvre dorénavant 6 cantons : Neuchâtel 15.70%, Vaud 43.66%, Genève 35.01%, Fribourg 3.44%, Valais 1.50% et, depuis cet exercice, le Jura 0.69%. Les revenus locatifs proviennent par ailleurs à 74.75% des logements, 18.80% des surfaces commerciales et administratives, ainsi que 6.45% des garages et divers.
Environnement L’environnement reste positif pour le marché immobilier. Malgré la votation du 9 février 2014, l’immigration se maintient à des niveaux élevés, les taux d’intérêt hypothécaires enregistrent de nouveaux plus bas et la croissance économique demeure étonnamment robuste. Le manque d’alternative d’investissement a, par ailleurs, poussé un grand nombre d’investisseurs à rechercher quelques rendements positifs dans les immeubles. Mais si tout semble évoluer pour le mieux, des vents contraires se lèvent. D’abord, les banques, conscientes des excès que peuvent provoquer sur les prix des taux ridiculement bas, sont devenues plus restrictives dans l’octroi de prêts, notamment pour la propriété individuelle. Ensuite, les mises en chantier se sont accélérées, et tant les appartements que les PPE demandent plus de temps pour trouver preneur. Enfin, la période de déflation
4
L’exercice 2015-2016 a été riche en événements pour le Fonds Bonhôte-Immobilier avec une première augmentation de capital et l’acquisition de plusieurs nouveaux projets de construction idéalement situés. L’augmentation de capital de 60.3 millions, réalisée du 22 juin au 1er juillet 2015, a été très largement souscrite et la totalité des 541’472 nouvelles parts offertes a été émise. Ce succès est d’autant plus réjouissant que plus de 80% des porteurs de parts actuels ont participé à cette opération, ce qui démontre la confiance des investisseurs dans la gestion du Fonds. Cette réussite constitue une nouvelle étape dans le développement de Bonhôte-Immobilier, qui fêtera ses dix ans d’existence en octobre 2016. L’objectif de cette augmentation de capital est de poursuivre le développement du portefeuille immobilier de qualité du Fonds et d’effectuer des investissements à valeur ajoutée dans des immeubles du portefeuille. Les engagements hypothécaires, qui ont augmenté quelque peu suite à l’achèvement de plusieurs projets de construction, ont aussi pu être réduits dans un premier temps, améliorant ainsi la flexibilité financière du Fonds. Dans cette perspective, Bonhôte-Immobilier a mis à profit une partie du produit de l’émission pour faire l’acquisition de nouveaux projets. Au Landeron tout d’abord, en juillet 2015, au lieu-dit «Basdu-Ruisseau», à une centaine de mètres du bord du lac de Bienne, proche de toutes les commodités. Le Landeron est la seule commune neuchâteloise située le long des rives du lac de Bienne qui bénéficie des avantages fiscaux du canton pour les fonds de placement collectif. Dès lors, nous avons décidé d’investir dans deux des six bâtiments qui composent ce nouvel ensemble pour un montant global d’env. CHF 14.2 mio, soit un bâtiment d’habitation de 16 appartements ainsi qu’un bâtiment commercial avec 8 logements. La surface de vente de
4
700 m2 est déjà au bénéfice d’un bail de longue durée signé par Coop. L’ouverture du commerce est fixée au 2 novembre 2016 et la remise des appartements au 1er trimestre 2017. A Morges ensuite, en décembre 2015, investissement partiel de CHF 34.3 mio dans un nouveau projet à usage mixte, représentant 35 logements en location et env. 2’000 m2 de surfaces administratives et commerciales. Cette opportunité d’investissement a notamment été retenue en raison de sa proximité au lac. Elle permet aussi au Fonds de renforcer sa présence sur l’Arc lémanique, entre Lausanne, Nyon et Genève, où ce dernier n’était pas encore présent. Grâce à une nouvelle innovation, le bilan financier initial retenu pourra être amélioré sur la base d’un «earn-out» en fonction de l’état locatif réel atteint. Le chantier «Les Résidences du Lac», dont la durée est estimée à 36 mois, s’est ouvert en janvier 2016. A Neuchâtel pour terminer, en mars de cette année, avec l’acquisition d’un bien sur un site unique à l’ouest de la ville avec un fort potentiel de développement suite au regroupement de 7 parcelles. Ce terrain de 17’500 m2, partiellement construit, est l’un des derniers de cette qualité dans le quartier de Beauregard, voire même au niveau de la commune. Dégagement avec vue sur le lac et les Alpes, orientation plein sud, accessibilité, centralité et tranquillité sont autant d’atouts qui nous ont convaincus d’investir dans cette opportunité rare dans la région. Parallèlement, la 4e et dernière étape de l’immeuble en location à Delémont a été mise en exploitation fin mars 2016. A ce jour, 36 logements sur 52 ont trouvé preneurs, ce qui est conforme aux projections initiales. Les 12 unités en PPE sont en voie d’achèvement au gré du preneur et le premier copropriétaire a pris possession des lieux le 1er avril 2016. A Vevey, la restauration des façades ainsi que la rénovation de la toiture de l’immeuble sis 18, rue du Simplon - 1, rue du Parc, inventorié au recensement architectural, ont démarré à la fin de ce trimestre après l’entrée en force du permis. Les combles seront valorisées en y aménageant une surface administrative d’env. 250 m2, ce volume ne permettant pas d’y implanter des logements en raison de contraintes imposées par le service de protection des monuments et des sites. Les rénovations d’immeubles et d’appartements, rigoureusement planifiées annuellement et pluri-annuellement, ont été volontairement intensifiées sur cet exercice, permettant ainsi le maintien, voire l’augmentation de la va-
leur du parc, ainsi que la garantie d’une progression des revenus locatifs, comme par exemple, en renégociant les conditions des baux à loyer après travaux par une adaptation du taux hypothécaire au taux de référence et/ou une hausse de loyer. Cette politique patrimoniale permet également de rester attractif sur le marché par rapport aux nouvelles constructions qui se caractérisent par un standard en constante amélioration.
Perspectives et stratégie Les résultats financiers 2015-2016 sont en ligne avec nos attentes et sans surprises, confirmant la bonne santé du portefeuille dans un marché qui tend à se durcir. L’activité concernant de nouveaux projets immobiliers ne semble pas ralentir. Cependant, on remarque une augmentation du taux de vacance dans de nombreuses régions et secteurs. Les investisseurs institutionnels comme les assurances recherchent désespérément des possibilités d’investissement et achètent avec des rendements très faibles, ce qui a tendance à déséquilibrer le marché. Malgré cette nouvelle équation, le Fonds poursuit sa recherche d’investissement ainsi que sa stratégie de développement par l’intégration dans le patrimoine de projets de construction et/ou de biens existants sur recherche sélective, dans un marché qui n’offre actuellement que peu d’opportunités, de créations de valeurs dans la rénovation des immeubles et de densification selon les possibilités légales, financières et techniques. Les dossiers reçus laissent apparaître une recrudescence de projets de nouvelles constructions avec une centralité variable et souvent issus de la PPE, peu ou pas adaptée au marché locatif avec des loyers élevés. Nous constatons un fort développement dans le canton du Valais et beaucoup de projets d’envergures en gestation et/ou prochainement sanctionnés à Lausanne et environs, ainsi qu’à Genève.
24 juin 2016
15/21, av. Edouard-Dubois (Beauregard) - Neuchâtel
5
6
Informations sur les affaires d’une importance économique ou juridique particulière En date du 26 octobre 2015, FidFund Management SA, en tant que direction du fonds contractuel de droit suisse de la catégorie «Fonds immobiliers», Bonhôte-Immobilier et la Banque Bonhôte & Cie SA, à Neuchâtel en tant que banque dépositaire du Fonds, ont informé les investisseurs du changement de banque dépositaire. La fonction de banque dépositaire du Fonds, au sens de l’article 74 LPCC, est reprise par CACEIS Bank Luxembourg, Luxembourg, succursale de Nyon, Route de Signy 35, 1260 Nyon.
Modification du contrat de fonds En date du 26 octobre 2015, la direction de fonds, FidFund Management SA, a informé de sa décision, avec l’accord de la banque dépositaire CACEIS Bank Luxembourg, Luxembourg, succursale de Nyon, de procéder, pour le fonds de placement contractuel suisse Bonhôte-Immobilier, de la catégorie «Fonds immobiliers», à des modifications du contrat de fonds de placement, conformément à l’art. 27 de la loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux du 23 juin 2006 (LPCC).
Evénement antérieur à la clôture FidFund Management SA à Nyon, agissant en tant que direction de fonds du Bonhôte-Immobilier a décidé de procéder à l’émission «best effort» de 541’472.00 nouvelles parts au 3 juillet 2015, pour un apport total de 60’285’419.58 CHF.
Contentieux Suite à la vente d’un immeuble (en 2008), un litige lié à un avis de défaut a été ouvert par l’acquéreur. Le litige a été réglé à l’amiable par la convention du 14 septembre 2015, cependant il demeure une provision de 81’098.80 CHF pour d’éventuels frais juridiques.
7
Principes d’évaluation et de calcul de la valeur nette d’inventaire La valeur nette d’inventaire du fonds immobilier est déterminée à la valeur vénale à la fin de l’exercice comptable ainsi que pour chaque émission de parts, en francs suisses. La direction du fonds fait examiner la valeur vénale des immeubles appartenant au fonds immobilier par des experts indépendants chargés des estimations à la clôture de chaque exercice ainsi que lors de l’émission de parts. Pour ce faire, la direction du fonds mandate, avec l’approbation de l’autorité de surveillance, au moins deux personnes physiques ou une personne morale en tant qu’experts indépendants chargés des estimations. L’inspection des immeubles par les experts chargés des estimations est à répéter tous les trois ans au moins. Les placements cotés en bourse ou négociés sur un autre marché ouvert au public doivent être évalués selon les cours du marché principal. D’autres placements ou les placements pour lesquels aucun cours du jour n’est disponible doivent être évalués au prix qui pourrait en être obtenu s’ils étaient vendus avec soin au moment de l’évaluation. Pour la détermination de la valeur vénale, la direction du fonds utilise dans ce cas des modèles et principes d’évaluation appropriés et reconnus dans la pratique. La valeur de valeurs mobilières à court terme servant un intérêt fixe (instruments du marché monétaire) qui ne sont pas négociées en bourse ou sur un marché réglementé ouvert au public est déterminée de la manière suivante : le prix d’évaluation de tels placements est adapté successivement au prix de rachat, en partant du prix net d’acquisition, avec maintien constant du rendement de placement calculé en résultant. En cas de changements notables des conditions du marché, la base d’évaluation des différents
8
placements est adaptée aux nouveaux rendements du marché. En cas de prix actuel manquant du marché, on se réfère normalement à l’évaluation d’instruments du marché monétaire présentant des caractéristiques identiques (qualité et siège de l’émetteur, monnaie d’émission, durée). Les avoirs postaux et en banque sont évalués avec leur montant plus les intérêts courus. En cas de changements notables des conditions du marché ou de la solvabilité, la base d’évaluation des avoirs en banque à terme est adaptée aux nouvelles circonstances. La valeur nette d’inventaire d’une part est obtenue à partir de la valeur vénale de la fortune du fonds, réduite d’éventuels engagements du fonds immobilier ainsi que des impôts afférents à la liquidation éventuelle dudit fonds, divisée par le nombre de parts en circulation. Elle est arrondie à CHF 0.05. L’évaluation des immeubles est effectuée au moyen de la méthode Discounted Cash Flow (DCF). Cette évaluation est fondée sur le potentiel de rendement de chaque immeuble et consiste à projeter les revenus et dépenses futurs sur une période de dix ans. Les flux nets de trésorerie ainsi calculés, sont actualisés et la somme de ces montants et de la valeur résiduelle de l’immeuble permet d’obtenir la valeur vénale de l’immeuble. Cette dernière correspond à la juste valeur de marché de l’immeuble au moment de l’évaluation. Les immeubles en construction sont évalués au moyen de la méthode Discounted Cash Flow (DCF). Le taux d’escompte net moyen pondéré est de 4.06%.
Chiffres résumés au 31.03.2016
au 31.03.2015
Fortune totale
CHF
895'435'411.16
847'212'820.29
Fortune nette du fonds
CHF
684'133'686.86
621'477'921.32
Valeur vénale estimée des immeubles terminés
CHF
834'440'000.00
822'051'000.00
Valeur vénale estimée des immeubles en construction (y.c. le terrain)
CHF
37'440'000.00
11'132'575.00
Parts en circulation
Fortune nette CHF
Valeur nette d’inventaire par part CHF
Distribution du résultat CHF
Distribution gain en capital CHF
Total CHF
3'060'000
311'772'209.20
101.90
0.00
0.00
0.00
2006/2007 2007/2008
3'060'000
321'550'793.00
105.10
3.30
0.00
3.30
2008/2009
3'060'000
323'476'932.12
105.70
2.25
0.00
2.25
2009/2010
3'060'000
322'435'305.45
105.35
2.50
0.00
2.50
2010/2011
5'414'725
579'361'738.69
107.00
2.65
0.00
2.65
2011/2012
5'414'725
591'813'535.08
109.30
2.85
0.00
2.85
2012/2013
5'414'725
591'422'576.25
109.20
3.00
0.00
3.00
2013/2014
5'414'725
604'829'110.76
111.70
3.06
0.00
3.06
2014/2015
5'414'725
621'477'921.32
114.80
3.11
0.00
3.11
2015/2016
5'956'197
684'133'686.86
114.85
3.11
0.00
3.11
Indices calculés selon la directive de la SFAMA
au 31.03.2016
Taux de perte sur loyers
au 31.03.2015
1.68%
1.85%
Coefficient d'endettement
20.38%
23.74%
Marge de bénéfice d'exploitation (marge EBIT)
54.29%
59.59%
Quote-part des charges d'exploitation du Fonds (TERREF)(GAV)
0.85%
0.83%
Quote-part des charges d’exploitation du Fonds (TERREF)(NAV)
1.12%
1.14%
Rendement des fonds propres "Return on Equity" (ROE)
2.81%
5.34%
Rendement sur distribution
2.18%
2.14%
105.50%
97.28%
24.07%
24.83%
2.75%
5.56%
Coefficient de distribution Agio/disagio Rendement de placement
Performance du fonds Bonhôte-Immobilier (dividende réinvesti) 20161
2015
depuis création du fonds2
exercice comptable 01.04.15-31.03.16
Bonhôte-Immobilier
3.49%
5.94%
72.19%
1.75%
SXI Real Estate Funds Index*
3.79%
4.17%
75.37%
-0.04%
*L’indice de comparaison SXI Real Estate Funds Index (SWIIT) englobe tous les fonds immobiliers de Suisse cotés à la SIX Swiss Exchange. Leur pondération dans l’indice est en fonction de leur capitalisation boursière. Pour le calcul de l’indice de performance SWIIT, les paiements de dividendes sont pris en compte. La performance historique ne représente pas un indicateur de performance courante ou future. Les données de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais perçus lors de l’émission et du rachat des parts. ¹ du 1er janvier 2016 au 31 mars 2016 2 du 11 octobre 2006 au 31 mars 2016 (performance cumulative)
9
10
Rapport annuel au 31 mars 2016
11
Compte de fortune
31.03.2016
31.03.2015
CHF
10'358'802.75
11'643'413.39
Immeubles d'habitation
CHF
473'470'000.00
464'291'000.00
Immeubles d'habitation en propriété par étage
CHF
70'150'000.00
68'530'000.00
Immeubles à usage mixte
CHF
164'570'000.00
162'560'000.00
Immeubles à usage commercial
CHF
108'870'000.00
109'050'000.00
Immeubles à usage mixte en propriété par étage
CHF
17'380'000.00
17'620'000.00
Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction
CHF
37'440'000.00
11'132'575.00
Total immeubles
CHF
871'880'000.00
833'183'575.00
ACTIFS Avoirs en banque Avoirs à vue Immeubles
Autres actifs*
CHF
13'196'608.41
2'385'831.90
Total des actifs
CHF
895'435'411.16
847'212'820.29
Dettes hypothécaires à court terme
CHF
118'970'484.60
128'563'920.00
Autres engagements à court terme
CHF
25'357'297.43
19'747'619.47
Dettes hypothécaires à long terme
CHF
58’715’000.00
69’231’013.65
Autres engagements à long terme
CHF
0.00
0.00
Total des passifs
CHF
203’042’782.03
217'542'553.12
Fortune nette avant estimation des impôts dus en cas de liquidation
CHF
692'392'629.13
629'670'267.17
Estimation des impôts dus en cas de liquidation
CHF
-8'258'942.27
-8'192'345.85
Fortune nette
CHF
684'133'686.86
621'477'921.32
31.03.2016
31.03.2015
PASSIFS Engagements à court terme
Engagements à long terme
Variation de la fortune nette Variation de la fortune nette du fonds Fortune nette du fonds au début de la période comptable
CHF
621'477'921.32
604'829'110.76
Distribution
CHF
-16'839'794.75
-16'569'058.50
Solde des mouvements de parts
CHF
60'285'419.58
0.00
Résultat total
CHF
19'210'140.71
33'217'869.06
Fortune nette du fonds à la fin de la période comptable
CHF
684'133'686.86
621'477'921.32
Nombre de parts rachetées et émises Evolution du nombre de parts Situation en début d'exercice Parts émises Parts rachetées Situation en fin de période Valeur nette d'inventaire d'une part à la fin de la période
CHF
Informations complémentaires (art. 95 OPC-FINMA)
31.03.2016
31.03.2015
5'414'725.00
5'414'725.00
541'472.00
0.00
0.00
0.00
5'956'197.00
5'414'725.00
114.85
114.80
31.03.2016
31.03.2015
Montant du compte d'amortissement des immeubles
CHF
0.00
0.00
Montant des provisions pour réparations futures
CHF
81'098.80
600'000.00
0.00
0.00
Nombre d'actions présentées au rachat pour la fin de l'exercice suivant
* Les autres actifs intègrent le prix d’achat de l’immeuble 15/21, av. Edouard Dubois à Neuchâtel que le fonds Bonhôte-Immobilier s’est engagé à acheter pour un montant de CHF 11’100’000.00.
12
12
Compte de résultat période comptable 01.04.15 - 31.03.16
01.04.14 - 31.03.15
REVENUS Revenus locatifs
CHF
48'974'663.76
47'351'057.40
Intérêts bancaires
CHF
881.16
745.84
Intérêts intercalaires
CHF
406'950.50
375'337.64
Revenus divers
CHF
-
282'099.00
Autres revenus locatifs
CHF
295'040.57
229'758.95
Participation des souscripteurs aux revenus courus
CHF
819'695.62
-
Total des produits
CHF
50'497'231.61
48'238'998.83
Intérêts hypothécaires
CHF
2'526'496.99
3'099'509.82
Autres intérêts passifs
CHF
16'405.52
79'191.97
Entretien et réparations
CHF
8'307'359.03
6'579'905.61
a) Frais concernant les immeubles (eau, électricité, conciergerie, nettoyage, assurances, impôt foncier, etc.)
CHF
5'233'087.04
4'794'260.60
b) Frais d'administration (honoraires et frais de gérance)
CHF
1'742'291.05
1'809'061.00
Impôts
CHF
9'373'932.71
9'181'668.53
Frais d'estimation et d’audit
CHF
323'637.29
327'059.55
Avocats
CHF
21'613.85
21'175.85
Frais bancaires
CHF
142'951.60
150'023.73
Frais de publication, d'impression
CHF
73'080.19
40'081.87
a) A la direction
CHF
4'999'209.13
4'555'783.45
b) A la banque dépositaire
CHF
276'001.07
258'272.33
Attribution(s) aux provisions pour débiteurs douteux
CHF
-96'576.08
33'163.82
Total des charges
CHF
32'939'489.39
30'929'158.13
Résultat net
CHF
17'557'742.22
17'309'840.70
Gains/pertes sur investissements réalisés (-es)
CHF
-30'145.50*
2'705'926.60
Résultat réalisé
CHF
17'527'596.72
20'015'767.30
Gains/Pertes sur investissements non réalisés (-es)
CHF
1'682'543.99
13'202'101.76
Résultat de l'exercice
CHF
19'210'140.71
33'217'869.06
CHARGES
Administration des immeubles :
Rémunérations réglementaires versées
* Le montant de CHF 30’145.50 correspond à un ajustement du gain réalisé sur la vente des immeubles 14, rue de Beaumont - 14, rue des Contamines à Genève et 46, av. Marc-Dufour à Lausanne, effective au 31 mars 2015, suite à des factures subséquentes reçues après la clôture annuelle des comptes.
période comptable
Utilisation du résultat
01.04.15 - 31.03.16
01.04.14 - 31.03.15
Résultat net
CHF
17'557'742.22
17'309'840.70
Revenus reportés
CHF
1'088'559.99
618'514.04
Résultat disponible pour être réparti
CHF
18'646'302.21
17'928'354.74
Distribution revenus
CHF
18'523'772.67
16'839'794.75
Résultat prévu pour être versé aux investisseurs
CHF
18'523'772.67
16'839'794.75
Report à nouveau
CHF
122'529.54
1'088'559.99
13
Inventaire des immeubles Immeubles locatifs
Immeubles d’habitation
Prix de revient en CHF
Valeur vénale estimée en CHF
Loyer encaissés1 en CHF
Rendement brut 2
24'779'212.28
27'420'000.00
1'519'748.00
5.57%
9'103'675.99
11'930'000.00
755'938.15
6.42%
-
-
-5'791.00
0.00%
39'397'988.74
44'880'000.00
2'601'842.90
5.87%
GENEVE Carouge
33 à 37- 37a, rte de Veyrier - 5/7, rue Fontenette
Genève
14, rue de Beaumont - 14, rue de Contamines
47/49, rte de Veyrier
14a/16/16a/18, av. Ernest-Pictet
Lancy
50, rue Liotard
5'510'480.10
6'170'000.00
316'464.00
5.15%
57, rue de Lyon
10'782'256.30
12'420'000.00
711'661.70
5.72%
25 à 29, ch. des Pontets
20'247'659.72
23'560'000.00
1'351'065.80
5.73%
21, ch. des Palettes
Onex
8'575'586.38
10'240'000.00
567'059.50
5.57%
19, ch. des Pâquerettes
12'208'727.41
14'180'000.00
782'905.35
5.65%
91 à 95, av. du Bois-de-la-Chapelle
32'527'917.65
38'460'000.00
2'251'604.15
5.91%
9'575'347.23
11'720'000.00
641'895.00
5.58%
103, av. du Bois-de-la-Chapelle Vernier
35, av. du Lignon
5'771'887.77
7'740'000.00
414'068.00
5.39%
15, av. du Lignon
8'093'724.00
8'870'000.00
470'052.20
5.29%
33/35, rte de la Gare
3'948'835.83
4'270'000.00
227'591.60
5.99%
NEUCHATEL Boudry Colombier
Cortaillod
5 à 9, ch. des Saules
7'222'197.58
7'940'000.00
431'312.95
5.86%
1 à 5, rue Madame de Charrière
5'086'929.04
4'920'000.00
311'858.75
6.96%
1/3, rue de la Colline
5'685'156.48
6'210'000.00
360'985.60
5.98%
11a/11b, rue des Vernes
5'184'015.00
5'200'000.00
323'721.00
6.23%
6, 12/14, ch. des Landions
5'808'896.11
6'270'000.00
341'473.30
5.77%
La Chaux-de-Fonds
23, rue du Parc
3'040'784.55
2'510'000.00
175'538.50
7.61%
Neuchâtel
26/28, rue des Battieux
4'771'243.45
4'670'000.00
293'739.00
6.07%
24 à 28, rue des Berthoudes
6'519'408.20
6'430'000.00
394'142.00
6.12%
19, rue des Vignolants
4'955'095.05
4'700'000.00
278'586.72
5.93%
1 à 7, rue des Battieux
9'009'782.49
9'450'000.00
658'179.00
7.07%
Peseux
10/12, rue de la Gare
4'133'909.45
4'350'000.00
280'088.00
6.34%
Saint-Blaise
2/2a, 3/3a, Sous-les-Vignes
3'668'988.71
4'070'000.00
356'571.00
9.25%
17/19/21/21a, av. de la Gare
15'781'085.89
14'700'000.00
698'290.50
5.09%
1'235'143.86
1'300'000.00
105'560.00
8.15%
VALAIS Conthey VAUD Aigle Bex
Bussigny-près-Lausanne
14
11, ch. des Rosiers 47a à 47d, av. de la Gare
10'197'096.60
11'360'000.00
709'086.00
6.48%
15 à 21, ch. de Montaillet
7'539'511.60
8'040'000.00
517'696.00
6.83%
10/12, ch. de Cocagne - 17/19, ch. Riettaz
9'659'336.62
9'100'000.00
579'195.00
6.35%
14
Prix de revient en CHF
Valeur vénale estimée en CHF
Loyer encaissés1 en CHF
Rendement brut 2
2'408'302.35
2'520'000.00
153'047.60
6.37%
Chavornay
9, rue de Sadaz 13, rue de Sadaz
2'773'825.33
2'640'000.00
189'164.90
7.38%
Cheseaux-sur-Lausanne
22, ch. de Champ-Pamont
3'304'101.80
3'100'000.00
213'563.00
6.82%
Ecublens
13a à 13c, ch. du Stand
12'935'098.05
13'950'000.00
810'703.00
5.83%
Lausanne
78, av. de Morges - 47, ch. de Renens
10'534'505.43
12'920'000.00
934'431.00
6.30%
23/25, ch. du Bois-Gentil
4'194'073.66
4'660'000.00
347'362.00
7.52%
9 à 13, av. de Montchoisi
15'175'776.20
16'080'000.00
1'307'944.50
7.21%
8, ch. des Croix-Rouges
5'716'098.88
5'900'000.00
360'933.25
6.17%
-
-
15'533.00
0.00%
46, av. Marc-Dufour Lutry
20, ch. de la Jaque
Nyon
1 à 7, rte du Reposoir
Onnens
4 à 26 (n° pairs), rte de la Gare
5'921'228.30
6'120'000.00
380'353.00
6.20%
27'564'564.55
33'160'000.00
1'907'727.70
5.83%
3'130'202.25
2'970'000.00
204'336.00
6.88%
Payerne
24, rue de Guillermaux
3'125'446.82
3'570'000.00
234'345.00
6.81%
Vevey
26, ch. Emile-Javelle
4'292'926.44
4'660'000.00
291'454.80
6.78%
10, bd Paderewski
3'398'282.21
3'230'000.00
229'720.25
7.11%
2/4, rue du Simplon
5'360'160.44
5'010'000.00
355'955.05
7.09%
Veytaux
6/8, rue de la Gare
6'104'660.34
6'110'000.00
345'446.20
5.76%
Yverdon-les-Bains
10/12, rue de Plaisance
6'928'309.27
7'620'000.00
404'405.35
5.97%
36 à 42, rue des Moulins
-
-
-3'484.00
0.00%
5'253'686.73
6'170'000.00
370'579.00
6.62%
428'143'129.13
473'470'000.00
28'475'649.27
21'960'655.76
21'350'000.00
1'399'543.35
8.05%
8 à 16, ch. de Paris
5'143'649.00
4'760'000.00
323'355.00
6.82%
La Chaux-de-Fonds
34e/34f, rue Fritz-Courvoisier
6'206'153.60
5'790'000.00
387'543.60
6.64%
Neuchâtel
50, rue de Fontaine-André
4'696'172.67
5'560'000.00
320'788.50
5.83%
219 à 229, rue des Fahys
21'862'567.89
22'620'000.00
1'171'146.00
5.17%
9'161'632.97
10'070'000.00
671'267.50
6.73%
69'030'831.89
70'150'000.00
4'273'643.95
22, rue des Jordils Totaux
Immeubles d’habitation en propriété par étage FRIBOURG Fribourg
20 à 24, impasse de la Forêt
GENEVE Bernex NEUCHATEL
VAUD Aigle Totaux
52, rte d'Evian
15
Prix de revient en CHF
Valeur vénale estimée en CHF
Loyer encaissés1 en CHF
Rendement brut 2
1, rue Hoffmann - 4 à 8, rte de Meyrin
31'470'401.51
40'470'000.00
2'485'655.99
6.21%
11, rue Sautter
15'717'974.15
18'630'000.00
1'080'390.70
5.86%
Echallens
13, Grand-Rue
7'387'171.28
7'800'000.00
442'121.20
5.77%
Lausanne
36, av. de Cour
16'451'970.33
19'020'000.00
966'858.00
5.25%
56 à 62, av. de Tivoli
15'978'757.17
18'180'000.00
1'120'080.00
6.16%
5'059'241.33
5'790'000.00
349'756.00
6.51%
Immeubles à usage mixte GENEVE Genève
VAUD
Payerne
19, rue d'Yverdon - 14, rue du Carrozà-Bossy
Vevey
15, rue de Lausanne - 8, av. Paul-Cérésole
17'053'712.80
19'320'000.00
1'158'448.25
6.11%
8 à 14, rue de Lausanne - 17 à 21, av. de la Gare
16'648'337.91
15'240'000.00
1'042'749.50
7.21% 6.35%
Yverdon-les-Bains
21 à 31, rue d’Orbe
19'614'210.78
20'120'000.00
1'271'397.00
145'381'777.26
164'570'000.00
9'917'456.64
2'533'158.35
3'330'000.00
157'956.00
4.74%
3/5, rue du Château - 2b, ch. des Chapons-des-Prés
27'475'464.41
29'830'000.00
1'388'820.00
4.66%
Le Mont-sur-Lausanne
En-Budron A5
24'236'043.29
29'620'000.00
1'517'991.00
5.24%
Montreux
26, Grand-Rue - 6, rue du Marché
4'403'754.00
4'810'000.00
268'044.00
5.57%
26, rue du Collège
3'637'900.19
3'270'000.00
265'510.00
8.26%
24'431'161.52
28'410'000.00
1'015'566.80
3.69%
Totaux
Immeubles à usage commercial GENEVE Genève
15, rue Lombard
NEUCHATEL Bevaix VAUD
6c, rue du Théâtre - 17, av. Nestlé - 25, av. du Casino Vevey
Totaux
16
18, rue du Simplon - 1, rue du Parc
5'908'613.62
4'640'000.00
327'827.00
7.13%
16, rue du Centre - 11, rue du Simplon
5'153'009.15
4'960'000.00
267'964.60
5.39%
97'779'104.53
108'870'000.00
5'209'679.40
16
Prix de revient en CHF
Valeur vénale estimée en CHF
Loyer encaissés1 en CHF
Rendement brut 2
16'823'867.74
17'380'000.00
934'244.50
5.35%
16'823'867.74
17'380'000.00
934'244.50
19'765'058.43
18'560'000.00
163'990.00
3.92%
11, rue de Jolimont - 26, rue du Lac
9'495'976.78
9'350'000.00
0.00
0.00%
Les Résidences du Lac (Lots B3, B4, C et D)
14'032'156.51
9'530'000.00
0.00
0.00%
43'293'191.72
37'440'000.00
163'990.00
Immeubles à usage mixte en propriété par étage GENEVE Genève
22/24, rue de Carouge - 7/9, rue G.-deMarcossay
Totaux
Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction JURA Delémont
Sous Blanche Pierre
NEUCHATEL Le Landeron VAUD Morges Totaux
Aucun locataire n’est représentant de plus de 5% de l’ensemble des revenus locatifs du fonds (selon la directive SFAMA pour les fonds immobiliers, cm 66).
Récapitulation
Prix de revient en CHF
Immeubles d’habitation
428'143'129.13
Immeubles d’habitation en propriété par étage
Valeur vénale Loyers encaissés¹ estimée en CHF en CHF 473'470'000.00
28'475'649.27
69'030'831.89
70'150'000.00
4'273'643.95
145'381'777.26
164'570'000.00
9'917'456.64
Immeubles à usage commercial
97'779'104.53
108'870'000.00
5'209'679.40
Immeubles à usage mixte en propriété par étage
16'823'867.74
17'380'000.00
934'244.50
Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction
43'293'191.72
37'440'000.00
163'990.00
800'451'902.27
871'880'000.00
48'974'663.76
Immeubles à usage mixte
Totaux
La valeur incendie de tous les immeubles du fonds Bonhôte s’élève à CHF 758’856’149.00 au 31.03.2016 1
loyers encaissés et à recevoir
2
rapport entre l’état locatif théorique et la valeur vénale (pour les immeubles comprenant une construction achevée / en exploitation)
17
Liste des achats et des ventes d’avoirs Achats Immeubles d’habitations en cours d’acquisition (achats à terme)
Prix d’achat en CHF
NEUCHATEL Neuchâtel
15/21, av. Edouard-Dubois
Totaux
11’100’000.00 11’100’000.00
Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction NEUCHATEL Le Landeron
11, rue de Jolimont - 26, rue du Lac
3’800’000.00
VAUD Morges
Les Résidences du Lac (Lots B3, B4, C et D)
11’274’160.00
Totaux
15’074’160.00
Total achats
26’174’160.00
Ventes Immeubles d’habitations
Prix de vente en CHF
JURA Delémont
Sous Blanche Pierre (1 lot)
555’000.00
Totaux
555’000.00
Total des ventes
555’000.00
18
18
19
Investissements en valeurs mobilières et dettes hypothécaires Détail des dettes hypothécaires Capital en CHF
Type de Taux
Taux d’intérêt annuel
Date d’emprunt
Échéance
13'000'000.00
FIX
0.65%
02.07.2013
04.04.2016
13'000'000.00
FIX
0.92%
29.03.2016
29.06.2016
10'286'284.60
FIX
3.91%
29.06.2007
26.09.2016
6'000'000.00
FIX
0.65%
28.06.2006
30.09.2016
8'000'000.00
FIX
0.50%
04.12.2015
04.12.2016
4'000'000.00
FIX
0.50%
28.02.2016
28.01.2017
2'750'000.00
FIX
3.57%
06.12.2005
30.04.2017
2'125'000.00
FIX
3.84%
12.04.2006
30.11.2017
6'250'000.00
FIX
1.22%
05.06.2014
31.05.2018
7'000'000.00
FIX
1.25%
18.07.2014
30.12.2019
6'000'000.00
FIX
1.65%
28.06.2013
30.06.2021
8'000'000.00
FIX
1.56%
18.07.2014
30.12.2021
100'000.00
FIX
1.12%
31.12.2014
30.12.2021
9'900'000.00
FIX
1.12%
28.06.2006
31.12.2021
6'590'000.00
FIX
3.60%
04.04.2007
31.03.2022
5'000'000.00
FIX
1.89%
31.12.2012
30.12.2024
5'000'000.00
FIX
1.99%
31.12.2012
30.12.2027
12'252'200.00
L3MCHF
0.90%
31.03.2014
variable
10'000'000.00
FIX
0.55%
01.01.2013
variable
21'500'000.00
FIX
0.55%
30.07.2013
variable
16'720'000.00
L6MCHF
1.54%
31.03.2006
variable
4'212'000.00
L1MCHF
0.80%
01.11.2006
variable
177’685’484.60
20
1.35% (taux moyen pondéré)
20
Détail des dettes hypothécaires remboursées Capital en CHF
Taux d’intérêt annuel
Date d’emprunt
Date de remboursement
37'123'750.00
0.77%
28.05.2010
04.07.2015
7'000'000.00
0.55%
17.06.2015
31.07.2015
3'724'660.00
3.50%
16.07.2008
20.11.2015
950'000.00
3.45%
31.03.2006
31.01.2016
2'500'000.00
3.45%
31.03.2006
31.01.2016
Informations sur le taux effectif des rémunérations dont les taux maximaux figurent dans le contrat de fonds Taux maximum selon contrat
Taux appliqué
Rémunération à la direction commission d'administration, de gestion et de distribution
§ 19 contrat fonds
1.00%
0.75%
pour la commission d'émission
§ 18 contrat fonds
5.00%
1.80%
pour la commission de rachat
§ 18 contrat fonds
1.00%
0.00%
pour l'achat ou la vente d'immeubles
§ 19 contrat fonds
1.00%
1.00%
pour le travail occasionné lors de la construction, rénovation ou transformation
§ 19 contrat fonds
3.00%
de 0% à 3%
pour la gestion des immeubles
§ 19 contrat fonds
5.00%
de 2% à 4.25%
pour la garde des titres, des cédules hypothécaires non gagées et d’actions immobilières
§ 19 contrat fonds
CHF 125.--
CHF 125.--
pour l’administration, le règlement du trafic des paiements et la surveillance de la direction du fonds
§ 19 contrat fonds
0.0425%
0.0400% à 0.0425%
Rémunération à la banque dépositaire
21
Statistiques Répartition des investissements par taille de logement Nb pièces
1 - 1½
2–2½
3 - 3½
4 - 4½
5 et +
Total
GE
184
217
274
116
57
848
NE
18
55
155
160
52
440
VD
130
276
365
191
41
1003
FR
38
31
52
23
2
146
VS
0
3
19
16
1
39
JU
3
12
14
14
9
52
Total
373
594
879
520
162
2528
Répartition des loyers CHF/m2 250
200
237 202 181
178
166
162
150
100
50
0
22
FR
GE
JU
NE
VD
VS
22
Graphiques
Répartition des investissements par canton selon l’état locatif
Neuchâtel Vaud Genève Fribourg Jura Valais
15.70% 43.66% 35.01% 3.44% 0.69% 1.50%
Répartition de l’état locatif
Logements 74.75% Commercial et bureaux 18.80% Garages et divers 6.45%
23
Aperçu des immeubles
Aigle, 52, rte d’Evian
Aigle, 11, ch. des Rosiers
Bernex, 8 à 16, ch. de Paris
Bevaix, 3/5, rue du Château - 2b, ch. des Chapons-des-Prés
Bex, 47a à 47d, av. de la Gare
Bex, 15 à 21, ch. de Montaillet
Boudry, 33/35, rte de la Gare
Bussigny, 10/12, ch. de Cocagne - 17/19, ch. Riettaz
Carouge, 33 à 37, rte de Veyrier - 5/7, rte de la Fontenette
Carouge, 37a, rte de Veyrier
24
24
Carouge, 47/49, rte de Veyrier
Chavornay, 13, rue de Sadaz
Chavornay, 9, rue de Sadaz
Cheseaux, 22, ch. de Champ-Pamont
Colombier, 5 à 9, ch. des Saules
Colombier, 1/3, rue de la Colline
Colombier, 11a/11b, rue des Vernes
Colombier, 1 à 5, rue Madame de Charrière
Conthey, 17/19/21/21a, av. de la Gare
Cortaillod, 6, 12/14, ch. des Landions
25
Delémont, 2, rue du Voirnet - 3/9/15/17, rue Emile-Boéchat
Echallens, 13, Grand-Rue
Ecublens, 13a à 13c, ch. du Stand
Fribourg, 20 à 24, impasse de la Forêt
Genève, 11, rue Sautter
Genève, 15, rue Lombard
Genève, 50 rue Liotard
Genève, 14a/16/16a/18, av. Ernest-Pictet
Genève, 57, rue de Lyon
Genève, 22/24, rue de Carouge - 7/9, rue G.-de-Marcossay
26
26
Genève, 1, rue Hoffmann - 4 à 8, rte de Meyrin
La Chaux-de-Fonds, 34e/34f, rue Fritz-Courvoisier
La Chaux-de-Fonds, 23, rue du Parc
Lancy, 25 à 29, ch. des Pontets
Lancy, 19, ch. des Pâquerettes
Lancy, 21, ch. des Palettes
Lausanne, 78, av. de Morges - 47, ch. de Renens
Lausanne, 23/25, ch. du Bois-Gentil
Lausanne, 56 à 62, av. de Tivoli
Lausanne, 9/11/11b, av. de Montchoisi
27
Lausanne, 36, av. de Cour
Lausanne, 8, ch. des Croix-Rouges
on i t c u r t s on c n e La Conversion / Lutry, 20, ch. de la Jaque
Le Landeron, 11, rue de Jolimont
on i t c u r t s on c n e Le Landeron, 26, rue du Lac
Le Mont s/Lausanne, En Budron A5
Montreux, 26, rue du Collège
Montreux, 6c, rue du Théâtre - 17, av. Nestlé - 25, av. du Casino
on i t c tru s n o c n e Montreux, 26, Grand-Rue - 6, rue du Marché
28
Morges, Les Résidences du Lac
28
Neuchâtel, 26/28, rue des Battieux
Neuchâtel, 19, rue des Vignolants
Neuchâtel, 24 à 28, rue des Berthoudes
Neuchâtel, 15/21, av. Edouard-Dubois (Beauregard)
Neuchâtel, 50, rue de Fontaine-André
Neuchâtel, 219 à 229, rue des Fahys
Neuchâtel, 1 à 7, rue des Battieux
Nyon, 1 à 7, rte du Reposoir
Onex, 103, av. du Bois-de-la-Chapelle
Onex, 91 à 95, av. du Bois-de-la-Chapelle
29
Onnens, 1 à 12, rte de la Gare
Payerne, 19, rue d’Yverdon - 14, rue du Carroz-à-Bossy
Payerne, 24, rue de Guillermaux
Peseux, 10/12, rue de la Gare
Saint-Blaise, 2/2a, 3/3a, Sous-les-Vignes
Vernier, 15, av. du Lignon
Vernier, 35, av. du Lignon
Vevey, 10, bd Paderewski
Vevey, 2/4, rue du Simplon
Vevey, 18, rue du Simplon - 1, rue du Parc
30
30
Vevey, 16, rue du Centre - 11, rue du Simplon
Vevey, 26, ch. Emile-Javelle
Vevey, 15, rue de Lausanne - 8, av. Paul-Cérésole
Vevey, 8 à 14, rue de Lausanne - 17 à 21, av. de la Gare
Veytaux, 6/8, rue de la Gare
Yverdon-les-Bains, 10/12, rue de Plaisance
Yverdon-les-Bains, 21 à 31, rue d’Orbe
Yverdon-les-Bains, 22, rue des Jordils
31
32
32