BoDanmarkNyt Nr. 104 april 2011
Marketingafdelingen lancerer inspirationskatalog til Boligkontorets bestyrelser Markedsføring er en proces, vi hele tiden skal have fokus på – side 10 Hvem skal have årets bopris og initiativpris? – side 4 – blanket side 19 Budget 2012 – et solidt budget i en tid med usikre forhold om udlejning og renteudvikling – side 14-17
Foto: Peter Elmholt
Boligkontoret Danmarks administrerende direktør, Michael Demsitz
Vi må hoppe over hækken og indtage byen Det der kendetegner krisetider er, at der er et særligt behov for at tænke utraditionelt. At rykke sig, komme først og ændre den måde, man arbejder på. Midtjysk Boligselskab har igennem en årrække haft svært ved at udleje deres boliger i Nr. Snede. Der har været gjort mange gode forsøg, men det kræver sit. For nylig stod 18 boliger tomme, og sidste år var der et lejetab på 1,2 millioner kr. på boligerne i Nr. Snede. Penge som selskabets øvrige beboere reelt finansierer, når de hvert år betaler til organisationens dispositionsfond. Det er ikke holdbart, men nu er der kommet luft under en løsning. Midtjysk Boligselskab er så heldig, at Siemens Wind Power, den store vindmølleproducent, har deres hovedkvarter i Brande tæt ved Nr. Snede. Virksomheden har brug for hurtige og ordentlige boliger til deres udenlandske medarbejdere, der skal oplæres eller være på virksomheden i et begrænset tidsrum. Midtjysk Boligselskab har aftalt med Siemens, at virksomheden henviser medarbejderne til muligheden for at leje en bolig i Nr. Snede. Til gengæld sørger Midtjysk
Boligselskab for møblerede boliger med fladskærme og bredbånd. Midtjysk har handlet med Jyske og købt møbler og inventar for 100.000 kr. foruden fladskærme og udstyr for 50.000 kr. hos lokale handlende. Det er et sats, men de ekstra udgifter afspejler sig naturligvis i en særskilt betaling ud over lejen. Ni boliger er allerede ved at være afsat og Midtjysk Boligselskab håber inden længe at melde alt udlejet i Nr. Snede. Sker det, vil investeringen til møbler være sparet ind på mindre end et år. Jeg vil godt rose Midtjysk Boligselskab og vores nye marketingafdeling for, at de er lykkedes med den løsning. At vi tilmed kan hjælpe erhvervslivet og kommunen i et område, der har svært ved at holde på indbyggerne, gør kun historien endnu bedre.
BoDanmarknyt Nr. 104 april 2011
Redaktionen afsluttet den 29. marts 2010
Udgives af: Boligkontoret Danmark Lundsgade 9 2100 København Ø
Udsendes til: Organisationsbestyrelsesmedlemmer, afdelingsbestyrelsesmedlemmer og suppleanter i Boligkontoret Danmarks medlemskreds. Alle ansatte i Boligkontoret Danmark samt ejendomsfunktionærer i medlemskredsen.
Redaktion: Michael Demsitz (ansv.) Anders Juel Hansen Mette Kramshøj Flinker
Michael Demsitz
Oplag 2.700 stk Almen boligadministration Lundsgade 9 2100 København Ø Tlf.: 35 44 80 80 Fax: 35 44 80 01 boligkontoret@bdk.dk www.boligkontoret.dk
No. 001
KLIMA-NEUTRAL TRYKSAG
2 BoDanmarknyt nr. 104
Forsidefoto: Fra Helsingør Messen Foto: Lars Johannesen Tryk: KLS Grafisk Hus A/S Design: www.prik.dk
Udlejer møblerede boliger i Nr. Snede Siemens Wind Powers udenlandske ansatte kan nu flytte ind i boliger, som Midtjysk Boligselskab efter aftale med virksomheden indretter med møbler, fladskærm og bredbånd. Siemens Wind Power har sit hovedkvarter i Brande, tæt på Nr. Snede, og har hele tiden brug for hurtige boliger til nye medarbejdere og udenlandsk arbejdskraft. Midtjysk Boligselskab har på det seneste haft omkring 20 ledige boliger i Nr. Snede, og samarbejdet med virksomheden er kommet i stand med hjælp fra marketingchef Karina Lauridsen.
Ordningen er en stor succes – ni boliger er allerede udlejet, og forretningsfører Alfred Larsen oplever endnu en positiv sidegevinst. – Vi har haft større søgning på boligerne på Engholmvej i Nr. Snede og flere udlejninger af almindelige boliger. Det er dels omtalen i de lokale medier om samarbejdet med Siemens Wind Power og dels annonceringen på de store landsdækkende internetportaler, der er slået igennem, mener han.
På messe i Helsingør
Foto: Lars Johannesen
I weekenden 26.- 27. marts deltog Boligkontoret Danmark sammen med Boligselskabet Teglværksgården, DVB Helsingør og AB Hørsholm Kokkedal på Helsingør Messen, der med 10.000 besøgende er blandt landets større messer. Alle medarbejdere på afdelingskontoret var af huse for at promovere boligorganisationerne, og i løbet af weekenden blev halvanden hundrede personer skrevet op til en attraktiv bolig i Nordsjælland – opskrivningen var på messen gratis. Boligkontoret har fået lavet materiale med to store baggrundsbilleder på 2,5 x 3 meter, skranke og andet iøjnefaldende, som Boligkontorets medlemmer kan bruge ved deltagelse på messer, markedsdage, byfester, åbent hus etc. Henvendelse til marketingafdelingen på tlf. 23 62 95 05.
Forsøgsprojekt skal holde fogeden fra døren Boligkontoret Danmark modtager 2,5 mio. kr. til forsøg, der skal reducere antallet af udsættelser. Side 6.
Miljøagenter på mission Nyuddannede miljøagenter skal hjælpe beboere med at spare på energien. Side 8.
Nyttig opslagsbog til bestyrelser Håndbog for almene boliger er kommet i en opdateret udgave. Side 18. BoDanmarknyt nr. 104 3
Hvem skal have Boligkontorets Bopris 2011? Igen i år sætter vi 20.000 kr. på højkant til lokale ildsjæle Har du en beboer, der lige gør det ekstra, der skal til, for at få madklubben til at fungere? Eller kender du en afdelingsbestyrelse, der slet ikke er til at stoppe, når det handler om at skabe sociale aktiviteter og sammenhold i kvarteret? Så er det nu, du skal skrive til os.
Hvem kan vinde? Boprisen uddeles en gang om året til beboere eller bestyrelser, der gør en særlig indsats for livet og sammenholdet i boligafdelingen og er med til at skabe nye værdier i området. Det kan være i form af en enkeltstående begivenhed, der allerede har fundet sted, eller en tilbagevende begivenhed, en klub, en ny mulighed for beboerne – eller andet, der har skabt en ny ”tradition” i afdelingen. Det kan f.eks. være • at styrke det sociale liv og engagement blandt beboerne, f.eks. ved at bringe dem sammen omkring arrangementer • at gøre en indsats for at forbedre eller forskønne de fysiske omgivelser i boligområdet • at gøre en indsats for miljørigtige løsninger • at udvikle beboerdemokratiet eller styrke boligafdelingens/boligselskabets image. Pengene fra prisen skal gå til at styrke den pågældende indsats til glæde for alle beboere i afdelingen.
Sidst e fris t: 23 . Den aktive afdelingsbestyrelse i Klostervænget i Boligselskabet Sct. Jørgen Viborg-Kjellerup vandt 10.000 kr. for deres store indsats bl.a. med fællesspisning, hvor 50 beboere kan sætte sig til bords en gang om måneden.
4 BoDanmarknyt nr. 104
maj 2 011
Foto: Nikolaj Jonas
2011 j a .m 3 2 : rist f e t Sids
I 2008 vandt beboerne i Borupgård ved Helsingør initiativprisen til at oprette et beboernetværk i de to boligafdelinger. Netværket hjælper ældre beboere og holder bl.a. ”Store affaldsdag” hvor børn og voksne samler skrald.
Hvem skal vinde Boligkontorets Initiativpris 2011? 20.000 kr. til årets bedste idé, der viser at ”Sammen kan vi mere” Sidder du med en god idé til et fremtidigt projekt i din boligafdeling eller boligorganisation, så vil vi meget gerne høre om det. Måske er det netop din idé eller bestyrelsens idé, der skal have de 20.000 kr. som hjælp til at komme ud over rampen.
Hvem kan vinde? Prisen gives som støtte til et fremtidigt projekt, der kan gøre en forskel for beboerne i den pågældende boligafdeling eller boligorganisation. Projektet skal være i gang eller gennemført inden maj 2012. Projektet skal ligge inden for det tema, der er valgt for årets initiativpris. Temaet for 2011 er Sammen kan vi mere Det vil sige, at projektet skal sætte fokus på initiativer, som kan realiseres i fællesskab, og som gør forholdene bedre for beboerne – eksempelvis i form af markedsføring af boligorganisationen, boligerne og Boligkontoret over for beboere om omverdenen.
Hvordan gør du? Send dit forslag Send en mail med forslag om, hvem der skal have årets Bopris og/eller et forslag til det projekt, der skal have årets Initiativpris. Send din mail til Mette Kramshøj Flinker, mkf@bdk.dk eller brug blanketten på side 19 i dette nummer og send til: Boligkontoret Danmark, Lundsgade 9, 2100 København Ø. Har du spørgsmål så ring til Mette Kramshøj Flinker på 35 44 80 22.
Sidste frist: 23. maj 2011 BoDanmarknyt nr. 104 5
Forsøgsprojekt skal holde fogeden fra døren Socialministeriet lægger midler til, når Boligkontoret Danmark i nyt forsøgsprojekt vil reducere antallet af udsættelser af beboere. Af souschef Mette Kramshøj Flinker, mkf@bdk.dk • foto: martin ljung krabbe
Boligkontoret Danmark har netop fået tilsagn om 2,5 millioner fra Socialministeriet i støtte til et nyt forsøgsprojekt, der skal nedbringe antallet af beboere, der får besøg af fogeden. Antallet af udsættelser i Danmark har i de seneste år været markant stigende, og også i Boligkontoret Danmark har man mærket den landsdækkende tendens med et stigende antal restancesager og et større antal sager, der ender med udsættelse med fogedens hjælp. – Det er både en social og en personlig tragedie, hver gang en familie står ved fortovskanten, og kun har det tilbage af deres fysiske tilværelse, der kan være i en plasticpose, siger chefjurist i Boligkontoret Danmark, Bjarne Nigaard. – Derfor er det vigtigt at gøre en konkret og målrettet indsats, som kan forhindre de personlige og økonomiske tab, det medfører for beboere, boligorganisationer, og samfundet generelt. Som det er i dag, oplever vi at mange beboere kunne undgå at ende i fogedsager, hvis der blev sat ind tidligere i forløbet. Det er derfor en central del af det nye forsøgsprojekt, 6 BoDanmarknyt nr. 104
at vi tilbyder råd og vejledning, allerede når vi første gang møder den kommende lejer. Vi skal her i fællesskab etablere et godt og frivilligt fundament for en bæredygtig økonomi ved at tilbyde beboeren en række helt konkrete muligheder. Nye tilbud skal foregribe rod på bankkontoen Nogle af de konkrete tiltag, den kommende beboer vil blive tilbudt, er bl.a.: • Økonomisk screening samtidig med, at lejekontrakten underskrives. Screeningen kan vise om den tilbudte boligs husleje og forbrug er i en passende størrelsesorden i forhold til beboerens økonomi, og om der kan ske optimering af den kommende beboers økonomi. • En fastsættelse af huslejens forfald til sidste bankdag i måneden eller alternativt samme dag, som beboeren modtager sin løn, så en mindre fejlberegning af forbruget ikke medfører afvisning af PBS-betalingen, og dermed en lejerestance. • En aftale om, såfremt beboeren er på overførselsindkomst, at der sker betaling af huslejen direkte fra
kommunens side forinden resterende beløb udbetales til beboeren, så beboeren med sikkerhed ved, at lejen er betalt og ved, hvad man kan råde over i øvrigt. – Hvis der sættes ind med opsøgende forebyggelse allerede forinden skaden er sket, tror vi på, at antallet af udsættelser vil kunne reduceres til gavn for mange beboere og deres familier. Når vi mener, at dette kan lade sig gøre, skyldes det, at det fremgår af en tidligere udsendt rapport fra SocialForskningsInstituttet, at 77 % af lejerne, der har mistet deres bolig, selv peger på, at de har svært ved at styre deres økonomi, og at det er medvirkende til, at de har mistet deres bolig, forklarer Bjarne Nigaard. Hjælper også med kontakt til myndighederne For beboere, der allerede befinder sig i en situation, hvor en udsættelsesproces er sat i gang, vil Boligkontoret Danmark desuden tilbyde øjeblikkelig vejledning og hjælp til at reagere på situationen. Der er her brug for en person, der aktivt kan hjælpe beboeren videre, afsøge muligheder og agere personlig hjælper i kontakten til myndighederne. – De berørte beboere har sjældent selv ressourcerne til at ”sparke dørene ind” i et for dem ofte ukendt system – og det vil vi derfor gerne hjælpe dem med. Ved at tilføre dem de ressourcer, vil det stadig være muligt at finde en konkret løsning i deres situation, og det sparer i virkeligheden alle involverede for en masse ressourcer i det lange løb, siger chefjurist Bjarne Nigaard.
Fire projekter skal forebygge udsættelser Socialministeriet har bevilget i alt 12 mio. til fire forsøgsprojekter, der skal forebygge udsættelse af beboere. Foruden Boligkontoret Danmark deltager KAB, Bo-Vest og Himmerland Boligforening med forsøg. Forsøget i Boligkontoret vil omfatte beboere i Nakskov Almene Boligselskab, DVB København, Boligselskabet Birkebo, Boligselskabet Teglværksgården og AB Hørsholm Kokkedal.
Udsættelser I perioden 2002-2006 er antallet af årlige udsættelser af lejere i Danmark steget fra 1.499 til 2.589. I 2008 var der 3.762 udsættelser, i 2009 var tallet 3.912, og i første halvår 2010 nåede tallet 2.338.
BoDanmarknyt nr. 104 7
Miljøagenter er klar til at tage på mission Det første hold med 19 miljøagenter til boligafdelingerne er uddannet og skal vejlede andre beboere om, hvordan de kan få et mere miljøvenligt hjem og – ikke mindst – spare penge. Af forbrugs- og miljøchef Jesper Telcs, jte@bdk.dk
Der er intet hemmelighedskræmmeri omkring Boligkontorets miljøagenter. Tværtom – jo mere andre beboere kender til deres virke, jo større sandsynlighed for at Boligkontorets projekt bliver en succes. På et weekendkursus i februar blev miljøagenterne uddannet i at bruge deres miljøkuffert og miljøagentmappe og lærte desuden, hvordan et beboerbesøg kan gribes an. Dialog med beboerne er nemlig alfa og omega for at vække interessen for, hvordan man kan ændre sine vaner og indrette sig mere energi- og miljørigtigt. Kommunikationskonsulent Erik Parkvald stod for råd og vejledning om kommunikationen og dialogen, som deltagerne fik lejlighed til at afprøve i de indlagte øvelser. Inden deltagerne kastede sig over at lære brugen af instrumenterne i miljøkufferten, fortalte Tue Dyejær Hansen fra DONG Energy om verdens energisituation og vigtigheden af at overgå til vedvarende energi. Argumenter, der også er vigtige i kontakten med beboerne for at forstå koblingen mellem de store miljøproblematikker og hverdagen for den enkelte. Den konkrete viden om brugen af el, vand og varme 8 BoDanmarknyt nr. 104
og om indeklimaet i boligen fortalte medarbejderne i Boligkontorets forbrugs- og miljøafdeling om. Om eftermiddagen begav kursusdeltagerne sig af sted til tre lejligheder for at teste værktøjerne. Det er både overraskende og lærerigt at se, hvor meget standbyelforbruget er på udstyr som playstations, computere, printere og elevationssenge. På bare et år er der gode besparelser at hente. Vandforbruget blev også testet – man kan f.eks. være rigtig godt tjent med at have installeret en sparebruser. Kommer på besøg hos naboerne Vores første 19 miljøagenter er nu klar til at stille sig til rådighed med råd og vejledning til beboerne i deres kvarter eller andre boligområder i deres boligorganisation. Meningen er, at miljøagenterne skal rundt hos beboerne, og være med til at gøre en forskel for at nedsætte energi- og miljøbelastningen fra boligerne. Er du interesseret i at høre mere om uddannelsen som miljøagent, kan du kontakte forbrugs- og miljøafdelingen på tlf. 35 44 80 14 eller på mail jte@bdk.dk.
Projekt miljøagenter Projektet skal mindske beboernes energiforbrug og miljøbelastning og vise, hvilke besparelser man kan opnå ved omlægning af vaner og køb af energirigtige apparater. Forsøget er startet i 2011 og er støttet af Nykredits Fond. Klimataske • SparOmeter til måling af strøm • Flowmåler til måling af vand • Elektronisk termometer • Perlatorsæt til vandhaner • Miljøagentmappe
Karen Sandgaard Jensen, (th) bestyrelsesmedlem, Kirsebærgården Da jeg kom, tænkte jeg egentlig ikke så meget over mit eget forbrug, så weekenden har lært mig meget om mit eget forbrug. Det spændende bliver, om de andre derhjemme vil være modtagelige overfor projektet. Forhåbentlig hjælper det, at vi selv er unge, så føles det måske mindre som en løftet pegefinger for dem, som vi besøger.
Her holder miljøagenterne til • Boligforeningen Faaborg–Midtfyn, afdeling 10, Vesterparken • AB Hørsholm Kokkedal, afdeling 6, Ahornvej og afdeling 7, Skovengen • DVB Helsingør, afdeling 2, Klosterstenen • Boligselskabet Sæbjørnshuse i Gladsaxe, afdeling 1 • Søllerød Almene Boligselskab, afdeling 2, Nærum Vænge • Sakskøbing Boligselskab, afdeling 18, Toldboderne, og afdeling 5, Apotekervænget • Boligselskabet Sct. Jørgen, afdeling 3, Klostervænget • Boligselskabet Flexbo, afdeling 16 i Sdr. Bjert • Ribe Boligforening, afdeling 11, Seminarievej • Middelfart Andelsboligforening, afdeling 1, Brovejen • Lillerød Boligforening, afdeling 16, Kirsebærgården • Midtjysk Boligselskab, afdeling 44, Dalsvinget i Silkeborg og afdeling 55, Skanderborg/Virring • Boligselskabet Birkebo, afdeling 3, Skolebakken.
Sidsel-Marie Hansen, (tv) formand i Kirsebærgården Det første jeg vil gøre, når jeg kommer hjem, er at prøve alle værktøjer af på min familie, så jeg ved, at jeg har styr på det hele. Jeg har tænkt mig at fortælle om projektet fra mund til mund, og så vil vi også udsende et nyhedsbrev, så vores beboere er opdateret om projektet. Kirsebærgården tilhører Lillerød Boligforening, og afdelingen består af ungdomsboliger. BoDanmarknyt nr. 104 9
Markedsføringen skal blomstre Marketingfunktionen i Boligkontoret Danmark lancerer et inspirationskatalog for at sætte fokus på mulighederne, når vores boligområder skal markedsføres. Af marketingchef Karina Lauridsen, kal@bdk.dk
Uanset at et fastelavnsarrangement ikke trækker mange udefrakommende til har de også en vigtig intern funktion. Det giver beboerne en positiv oplevelse og mulighed for nye kontakter med andre beboere. Beboernes trivsel har stor betydning for boligafdelingens fraflytningsprocent.
Foråret – det rigtige, varme forår – er lige om hjørnet, og i marketingafdelingen vil vi også gerne have markedsføringen til at spire. Det kræver forberedelse. Når vi sammen med bestyrelsen skal igangsætte en udlejningskampagne, er det afgørende, at vi finder ud af, hvilke problemer jeres boligområde står over for. Er det et generelt image-problem? – og hvad bunder det i så fald i? Det kan være, at et boligområde pludselig oplever et stigende antal fraflytninger. – Hvorfor det? Eller det kan være, at flere og flere takker nej til boligtilbud i bestemte boligområder. – Hvad er motivet bag denne ændrede adfærd? Det kan også være, at antallet af ny-opskrevne på ventelisten er dalende år for år. Markedsføringshjulet Når vi taler markedsføring, er der en række ting, vi skal have på plads for at udnytte ressourcerne rigtigt. Vi har opdelt vores katalog i fire dele, så vi er sikre på, at vi får vendt alle de relevante problemstil10 BoDanmarknyt nr. 104
linger, inden vi laver en kampagne – om den er lille eller stor. Vi kalder det også et markedsføringshjul, fordi det er en proces i bevægelse. Vi kan ikke sætte os ned og slappe af og sige: Pyh ha, nu er der ikke flere ledige boliger. Tværtimod skal vi hele tiden sørge for at fastholde beboerne og få nye boligsøgende på ventelisten. Kataloget består derfor af en undersøgende, en bevidsthedsskabende, en aktiverende og en fastholdende del for at gøre markedsføringen bedst mulig med de ressourcer, boligorganisationen og Boligkontoret har til rådighed. Et spadestik dybere Den undersøgende del giver, ligesom eksemplerne i starten, bestyrelsen mulighed for at få undersøgt nærmere, hvilken problemstilling der gør sig gældende i boligområdet. Vi skal med andre ord først undersøge, inden vi kan stille en diagnose og herefter dosere den rette helbredende medicin. I den undersøgende del udbyder marketingafdelingen derfor spørgeskemaundersøgelser, telefoninterviews, lokale
Fortsættes side 12
Markedsføring af vores boliger – en proces i bevægelse • • • • • • • •
BoDK Beboerblad Trivselsundersøgelser Fællesskabsfremmende aktiviteter Helhedsplaner Fremtidssikring af boliger Fremtidssikring af beboerdemokratiet Råderetten
• • • •
Spørgeskemaer Kvalitative interviews af lokale kulturbærere Telefoninterviews Bosætningsrapporter
Undersøge
Fastholde
• • •
• • • •
=> Definere målgruppe samt udbud/efter spørgselsbalance
Færre fraflytninger Positiv mund-til-øre Imagefremmende Relationsskabende
Aktiverende Beslutningstagning • ’her vil jeg bo’ • ’her vil jeg skrives op’ • ’hvor finder jeg dem?’ => De skal vælge os
• • • • • • • •
Skriftligt materiale Lokale samarbejdspartnere Digital marketing Direct mail Skilte, annoncer, prospects mm. Rabatter, gaver mm. Søgeoptimering, tlf.bøger o.lign. Promovere boligen/ventelisten…
Viden om lejeboligmarkedet Viden om de boligsøgende Viden om konkurrenter
Bevidsthedsskabende • Hvem er vi? • Hvad står vi for? • Hvad tilbyder vi og til hvem? => Gøre målgruppen bevidst om: • almene boliger • boligorganisationen
• • • • • • • •
PR Reklame Merchandise Messer/åbent hus/ byfester/events Sponsorater Profilfoldere Almene Boligdage Al branding…
BoDanmarknyt nr. 104 11
Fortsat fra side 10
rapporter, screeninger o. lign. til analyser af ventelisten, det lokale boligmarked, målgrupperne til boligområderne mm. Vi har de gode, nemme boliger I det, vi kalder den bevidsthedsskabende del, handler det om at gøre målgrupperne for jeres boligområder bevidste om, at den almene lejebolig er et attraktivt boligtilbud. Målgrupperne skal også vide, hvem boligUndersøgelser af det organisatiolokale boligmarked er nen er, hvad nødvendig for effektivt den står for, at kunne påvirke og ikke balancen mellem udbud mindst hvad og efterspørgsel den kan tilbyde. Hvad enten I ønsker at deltage på messer, markeder, byfester, afholde åbent hus arrangementer, give sponsorater eller køre større reklame- og PR kampagner, kan I henvende jer til marketingfunktionen, så hjælper vi jer gerne. Vi skal være til stede Når selve beslutningen skal tages af den boligsøgende, hvad enten det drejer sig om at blive skrevet op på en venteliste eller søge en bolig, er det vigtigt, at hun vælger lige præcis jeres boligorganisation. Det gælder om at være synlig i denne aktiverende del – både synlig i målgruppernes lokalmiljø, men også synlig på nettet. I kataloget udbyder vi alverdens former for tryksager (brochurer, profilfoldere, postkort, flyers, plakater, ’salgsopstillinger’ mm.) skilte, facadeduge o. lign. I denne del vil bestyrelsen også kunne finde inspiration inden for digital markedsføring, som vi løbende udbygger, Kampagner via de sociale efterhåndigitale medier vinder den som vi indpas pga. muligheden opkvalificefor at målrette og rer vores det overkommelige kompetenudgiftsniveau cer på området. Som noget nyt indfører vi også gavebeviser, hvor det bliver muligt at give medlemskab i en boligorganisation som en gave til venner og bekendte. Også på hjemmefronten Kunne vi fastholde beboerne for evigt, ville der næppe være brug for udlejningsfremmende tiltag. Dette kan selvfølgelig af naturlige årsager ikke lade sig gøre, men vi kan i det mindste gøre alt for at fremme beboernes trivsel i eget boligområde og dermed minimere fraflytningsprocenten. Beboer12 BoDanmarknyt nr. 104
nes trivsel afgøres af mange ting. Dels må boligudbuddet og de omkringliggende arealer være i orden og tidssvarende til efterspørgselen, dels må information om råderetten være udbredt, dels må servicen og naboskabet plejes. Forhold der kan afgøre, om man vil blive boende eller søge væk, og som bestyrelser og ejendomsfunktionærer arbejder med i det daglige. Det skal vi fortsat give stor opmærksomhed. Afdelingsbestyrelserne har her en vigtig opgave med at skabe og pleje sociale netværk, måske arrangere fastelavn, grillfester og få klubber til at fungere eller ’blot’ få sat ord på beboernes ønsker til, hvad der skal ske i bebyggelsen. At fastholde beboerne er også at fremtidssikre boligerne og fællesarealerne, en opgave organisationsbestyrelsen sammen med Boligkontorets medarbejdere på afdelingskontoret, i byggeafdelingen og i udviklingsafdelingen er ansvarlig for. Henvend jer Uanset om bestyrelsen ønsker at køre en større kampagne, afholde et åbent hus-arrangement eller få udarbejdet en lille folder til omdeling, så henvend jer gerne til marketingfunktionen. Vi er behjælpelige med forslag, idéer, planlægning mm. Selve udgifterne til grafik, tryk, annoncering, porto o. lign. betales af boligorganisationen eller afdelingen. Med inspirationskataloget i hånden vil I få en bred vifte af forslag til forskellige tiltag med det ene formål at markedsføre jeres boligorganisation og boligområder. Og kataloget er langtfra udtømmende. Der er et hav af kommunikationskanaler og kommunikationsformer – se jer blot omkring i hverdagen. Kun fantasien sætter grænserne! Det essentielle i denne ’jungle’ er at vælge det rigtige – at vælge det, der virker! Det kan vi ikke altid vide på forhånd, men jo mere vi kender til målgrupperne, markedet og jo bedre vi forbereder os, jo større er sandsynligheden for, at vi rammer plet.
Inspirationskatalog Inspirationskataloget udsendes ultimo april måned til organisationsbestyrelser og afdelingsformænd. Det kan med fordel kobles sammen med statusrapporten – det statistiske værktøj, som giver bestyrelsen et overblik over boligorganisationens udlejningssituation på ethvert givet tidspunkt. Da statusrapporten skal kobles sammen med styringsdialogens statistiske grundlag, forventer vi, at den først bliver færdig i maj måned.
Netværksgrupper skal skabe større lokal aktivitet Boligkontoret omlægger udvalgsarbejdet, og opretter nye netværksgrupper, der nedsættes af lokalrådene og skal arbejde med markedsføring, byggeri og beboeraktiviteter. Af kommunikationschef Anders Juel Hansen, ajh@bdk.dk
Der skal fremover mere fokus på bestyrelsesmedlemmernes mulighed for at engagere sig i udadvendt og lokalt arbejde, mens arbejdet med administrative forhold skal løses af projektgrupper og i Boligkontorets bestyrelse. Det er kernen i Boligkontorets nye struktur med færre bestyrelsesudvalg og nye netværksgrupper, der blev besluttet på bestyrelsesmødet den 7. februar 2011. Bestyrelsens to udvalg, beboerdemokratiudvalget og kommunikationsudvalget, fortsætter dog som hidtil. Udvalgenes arbejde omhandler områder, som er centrale for beboerdemokratiets virke, og fortsætter derfor som udvalg under bestyrelsen. Medlemmerne udpeges fortsat i lokalrådene Til gengæld nedlægges udvalgene for service, byggeri, strategi- og målsætning foruden udvalget for god selskabsskik i sin permanente form. Her, og indenfor andre områder, vil der blive nedsat projektgrupper, når der f.eks. skal laves et nyt målsætningsprogram. For byggeudvalgets arbejde gør sig helt nye forhold gældende. Tre netværksgrupper for byggeri Boligkontorets byggeafdeling har længe ønsket at gøre brug af de mange kontakter og den kompetence, som de lokale bestyrelsesmedlemmer besidder. Det sker for at udnytte de mange konkrete input ved
moderniseringer og byggeopgaver og til at finde og udvikle interessante byggeopgaver i et tæt samarbejde med de lokale bestyrelser. Derfor oprettes tre netværksgrupper, en for vest tilknyttet Byg Vest og en for øst tilknyttet Byg Øst, mens gruppen for eksterne samarbejdsparter ledes af bygge- og projektdirektør Hans Erik Lund. Marketing og beboeraktiviteter To helt nye områder tages op i netværksgrupperne for marketing og beboeraktiviteter. Marketingchef Karina Lauridsen får til opgave at lede netværksgruppen, der skal hjælpe med at udvikle medlemmernes markedsføring. Generel imagepleje, udlejningskampagner og markedsføring af ledige boliger vil være omdrejningspunkter for gruppens arbejde. Netværksgruppen for beboeraktiviteter skal udveksle erfaringer og udnytte og formidle den viden, de mange beboertillidsfolk og beboere har opnået igennem deres frivillige indsats i boligområderne. Alle netværksgrupperne nedsættes af lokalrådene, og det er op til lokalrådene, hvorvidt netværksgrupperne for marketing og beboeraktiviteter skal organiseres lokalt eller opdeles geografisk for at undgå lang transporttid.
BoDanmarknyt nr. 104 13
Budget 2012 – Boligkontoret tilpasser sig den usikre renteudvikling og større behov for markedsføring. Af økonomichef Finn Lodsgaard, flo@bdk.dk • Foto scanpix
Man kan roligt sige, at udviklingen i den økonomiske krise – ikke kun i Danmark men så sandelig også i andre europæiske lande – har stor betydning. Også hvis man beskæftiger sig med almene boliger. Der forsvinder jobs og særligt i områder, hvor der er langt til jobmuligheder, ser vi flere ledige boliger. Boligkontoret har med det nye budget integreret hele driftsudgiften af vores nye marketingfunktion i budgettet. Der er et stort behov for mere markedsføring – ikke kun af ledige boliger, ventelisterne bliver også tyndslidte, hvor vi før har kendt til lange ventetider – og medlemmerne har også udgifter til annoncering, deltagelse på messer osv. 14 BoDanmarknyt nr. 104
Usikkerheden om den økonomiske udvikling gør ligeledes, at vi på renteområdet budgetterer forsigtigt. Stiger den almindelige rente i samfundet falder kursen på vores og medlemmernes obligationer, og det giver i første omgang et dårligere afkast og dermed en lavere rente til boligafdelingerne end budgetteret. Modsat tidligere, kan Boligkontoret ikke låne medlemmerne penge af vores egenkapital i den situation. Før 2010 kunne medlemmerne efterfølgende i et år med god rente betale tilbage ved at overlade Boligkontoret en rentemarginal svarende til det udlånte beløb. I dag skal boligafdelingen hvert år have det fulde rentebeløb.
Ifølge vores vedtægter skal Boligkontoret tidligt på året udsende forslaget til næste års budget. En god tradition, så vi har mulighed for at debattere 1. budget på lokalrådsmøder som opvarmning til godkendelsen på repræsentantskabsmødet i juni måned. Det er et budget, hvor de store linjer er lagt, for naturligvis kan forudsætningerne ændre sig fra bestyrelsens godkendelse primo marts til repræsentantskabsmødet midt i juni. I budget 2012 udgør det samlede administrationsbidrag 3.725 kr. inkl. moms mod 3.600 kr. i 2011, en stigning på 125 kr. for 2012 eller 10 kr. om måneden pr. lejemål.
Det samlede administrationsbidrag kan specificeres således: Administrationsbidrag 2.680 kr. + moms 3.350 kr. Gebyr til PBS, overført til selskaberne 62 kr. Driftschefens arbejde direkte for selskabet 313 kr. Samlet administrationsbidrag 2012 3.725 kr. Tillægsydelserne reguleres generelt med 1,8 procent, mens byggesagshonorarer er uændret. Betaling for drift af hjemmesider fordobles, da arbejdet over tid med disse er øget betragteligt. Opnoterings – og ajourføringsgebyrerne falder før moms fra 165 kr. (206,25 kr. inkl. moms) til 156 kr. svarende til 195 kr. inkl. moms. BoDanmarknyt nr. 104 15
figur 1 – Sådan fordeler udgifterne sig Budgettet for 2012 I budgettet for 2012 ventes et nul-resultat.
Bestyrelsen 1% Møder 2% Kontorhold 9%
• En stigning i det samlede administrations honorar fra 3.600 kr. til 3.725 kr. inkl. moms (+3,5%).
Afskrivninger 2% Lokale 6% Uforudsete udgifter 1%
• Fuld indregning af driften af Marketingafdelin gen Personale 79%
• En generel forhøjelse af tillægsydelserne på 1,8% • En gennemsnitlig lønstigning på 1,8% pr. 1. april 2011 og en forventet regulering pr. 1. april 2012 på 1,8%
figur 2 – Sådan skaffes indtægterne Byggeafdelingen 13%
• En tilgang på 50 nye boliger i gennemsnit for hele 2012. Gebyrer 11%
Prisblad for 2012 Prisbladet er behandlet af bestyrelsen, og det indeholder – udover de nævnte prisreguleringer – ikke nye væsentlige tillægsydelser.
Eksterne 6% Renter 2% Adm. bidrag 68%
figur 3 – Bruttohonorarets udvikling 2003-2012 i forhold til priser og lønninger Fire ud af fem kroner i Boligkontorets budget går til lønninger (se figur 1). Det er et forretningsvilkår, der kræver en særlig indsats, når lønningerne i en årrække er steget mere end priserne og mere end administrationshonoraret. Grafen viser udviklingen i lønindekset for ansatte i branchen generelt, sammenlignet med udviklingen i priserne og administrationsbidraget. Lønningerne er steget med hele 34% i perioden, mens administrationsbidraget før moms er steget med 17%. På trods af en forventning om en vis opbremsning i lønudviklingen de kommende år, er det en stigende udfordring at få balance mellem udgifter og indtægter.
200 180 160 140
(indeks 2011-2012 er delvis anslående)
Prisindeks Lønindeks Adm. bidrag Adm. inkl. moms
120 100 80 60 40 20 0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
figur 4 – Udviklingen i bruttoomkostninger pr. lejemålsenhed Bruttoomkostningerne pr. boligenhed budgetteres i 2012 til 3.559 kr. Fratrækkes administrationsbidraget på de 2.680 kr. viser tallene, at 879 kr. pr. bolig skal skaffes på andre måder end gennem det almindelige bruttoadministrationshonorar. Det er især gennem byggeafdelingen og gebyrer, at resten skaffes (se figur nr. 2).
5.000
Udgifter pr. enhed
4.800 4.600 4.400 4.200 4.000 3.800 3.600 3.400 3.200 3.000
16 BoDanmarknyt nr. 104
2008 2009 2010 2011 2012
figur 5 – Boligenheder 30.000
Antallet af administrerede boliger ventes at udvikle sig fra 22.500 i 2008 til 27.400 i 2012. Stigningen fra 2009 til 2010 skyldes for størstedelen tilgang af Boligselskabet Sct. Jørgen Viborg-Kjellerup.
Enheder
27.000 24.000 21.000 18.000 15.000
figur 6 150
Antal medarbejdere, fuldtids
140
figur 8
Boligenheder pr. medarbejder
200 180
1.200
140
1.000
120 100
120
900
80
110
800
60 40
100
700
20 2008 2009 2010 2011 2012
0
Enheder pr. driftschef
1.100
160
130
90
figur 7
2008 2009 2010 2011 2012
2008 2009 2010 2011 2012
600
2008 2009 2010 2011 2012
Antallet af medarbejdere, omregnet til fuld tid, udvikler sig fra 136 medarbejdere i 2008 til 151 medarbejdere i 2012. Det betyder, at antallet af enheder pr. medarbejder er nogenlunde konstant i perioden, ca. 180 enheder. Det samme gælder antal boliger pr. driftschef, som ligger stabilt lige omkring de 1.000.
figur 9 – Edb-udgifter pr. boligenhed 300
Udgifterne til IT ventes at udvikle sig fra 250 kr. pr. boligenhed i 2008 til 173 kr. i 2012. Reduktionen fra 2009 til 2010 skyldes, at overgangen til EG Bolig i 2004 er færdigafskrevet i 2009. Det betyder en årlig besparelse på afskrivningerne på ca. 1,6 mio. kr. Det forøgede antal boliger i 2011 og 2012 sammen med mindre afskrivninger i nyanskaffelser gør, at der fortsat vil kunne realiseres lavere it-omkostninger pr. boligenhed.
Driftsudgifter pr. enhed i alt Driftsudgifter pr. enhed uden afskrivning
250 200 150 100 50 0
2008 2009 2010 2011 2012
BoDanmarknyt nr. 104 17
Nyttig opslagsbog Håndbog om almene boliger fortæller om spilleregler for bestyrelser, beboere og ansatte i den almene boligbranche.
Af forvaltningsdirektør Klaus Kramshøj, kk@bdk.dk
KAB’s ”Håndbog om almene boliger” er udkommet i en ny opdateret version, hvor den sidste nye lovgivning om styringsreformen også er behandlet. Det er en nyttig bog, som alle, der har berøring med den almene sektor, kan få god brug af. Den bør have sin plads i reolen på alle afdelingsbestyrelsers kontorer. Bogens styrke er, at den er let læselig, og at den kan fungere som en opslagsbog, der kan bruges både når man som nyvalgt formand af en afdelingsbestyrelse skal tilrettelægge sine første møder med afdelingsbestyrelsen, og når man som mere erfaren formand støder ind i en indviklet problematik om en renoveringssag med støtte fra Landsbyggefonden. Afdelingsbestyrelsens ansvar og kompetence bliver grundigt gennemgået, og bogen giver anvisning på, hvordan man som afdelingsbestyrelse skal gribe opgaver an. Det kunne her være brugbart med flere konkrete eksempler – også om løsning af konflikter mellem afdelingsbestyrelsen, administrationen og organisationsbestyrelsen. God til planlægning af afdelingsmøder Til gengæld er afsnittene om tilrettelæggelsen af afdelingsmødet meget anvendelige, og der er en meget fin gennemgang af dirigentens rolle, som vil være meget nyttig læsning for de fleste dirigenter. 18 BoDanmarknyt nr. 104
Det er rigtig set, at der er behov for en sådan gennemgang. I det hele taget giver bogen svar på de fleste spørgsmål, man som afdelingsbestyrelse kan blive stillet over for. Bogens ambition er at komme hele vejen rundt om den almene sektor med en samlet fremstilling af både historien og den almene boligs placering i det danske boligmarked i dag. Det er godt med en sådan samlet fremstilling, og nogle vil sikkert læse disse afsnit med interesse, men det er som opslagsbog, at bogen fungerer. Det er i gennemgangen af de mange regler og bestemmelser, der regulerer sektoren, at bogen har sin styrke. Som det nævnes i indledningen, er det en grønspættebog for beboerdemokrater, og den udførlige indholdsfortegnelse og stikordsregistret gør det nemt hurtigt at finde svar på spørgsmål. Bogen koster 385 kr. + omkostninger til levering og kan bestilles på KABs hjemmeside kab-bolig.dk eller direkte hos KAB telefon 33 63 13 70.
Indstilling til Boligkontorets Bopris Jeg/vi indstiller hermed:
Navn på kandidaten/kandidaterne: Boligselskab:
Afdeling:
Kandidaten indstilles af:
Navn på indstilleren: E-mailadresse:
Telefonnummer:
Begrundelse:
Beskrivelse af kandidatens indsats/aktiviteter:
Yderligere oplysninger kan indhentes hos:
Navn på kontaktperson: E-mailadresse:
Telefonnummer:
Dato og underskrift:
den
/
, 2011
Underskrift:
Indstilling til Boligkontorets Initiativpris Jeg/vi indstiller hermed:
Projektet/initiativet: Repræsenteret af (navn): Boligselskab:
Afdeling:
Initiativet indstilles af:
Navn på indstilleren: E-mailadresse:
Telefonnummer:
Begrundelse:
Projektbeskrivelse:
Målsætning:
Tidsplan:
Økonomisk overslag:
Yderligere oplysninger kan indhentes hos:
Navn på kontaktperson: E-mailadresse:
Telefonnummer:
Dato og underskrift:
den
/
, 2011
Underskrift:
Indsendes til Boligkontoret Danmark, Lundsgade 9, 2100 København Ø Sidste frist 23. maj 2011 BoDanmarknyt nr. 104 19
Al henvendelse til: Boligkontoret Danmark • boligkontoret@bdk.dk • Telefon 35 44 80 80
Magasinpost MMP ID-nr. 42804
Repræsentantskabsmøde 18. juni Boligkontoret Danmark holder repræsentantskabsmøde lørdag den 18. juni 2011 kl. 11 i Ingeniørernes mødecenter IDA på Kalvebod Brygge i København.. Almene boligdage 2. og 3. september Boligselskabernes Landsforening har netop udsendt materiale om Almene boligdage den 2. og 3. september 2011 i Bella Center i København, der bliver et udstillingsvindue for branchen. Boligkontoret Danmark deltager med en fast stand og workshops, udstillinger om moderniseringer og ekskursion til Nordsjælland m. m. Tal med medarbejderne på vores afdelingskontor om tilmelding til Almene boligdage.
John Søborg er død Boligselskabet RIBO har mistet deres mangeårige formand, John Søborg. Han døde torsdag den 10. marts efter kort tids sygdom. Han blev 71 år. John blev udpeget til boligorganisationens bestyrelse i 1982 af Ribe Kommune og siden valgt af garanterne. John blev i 1998 valgt til formand for selskabet. John har med sit engagement og vedholdenhed været en særdeles markant formand, der har været med til at udvikle og præge Boligselskabet RIBO. John har siden 2003 været valgt til formand for lokalråd Ribe og har ligeledes siddet i Boligkontorets Administrationsudvalg. John har i alle årene været med til at præge arbejdsgangene på afdelingskontoret i Ribe, hvor han ofte kom forbi for en sludder. Vi vil savne John og hans opbakning. Ære være Johns minde. Anders Fabricius
Medarbejdere Holte Chefkonsulent Kenneth Wolters er stoppet på afdelingskontoret. Faxe Sagsbehandler Gitte Vagner er stoppet på lokalkontoret. Lundsgade Thomas Haahr Sørensen er startet som IT-konsulent i Boligkontoret. Han er 40 år, uddannet datamatiker og skal udvikle Boligkontorets intranet og hjemmesider. Jane L. Lindholm, der har været barselsvikar i et år, er fastansat i økonomiafdelingen. Line Aagaard Nilausen, der har været vikar i sekretariatet og lønafdelingen, er fastansat som sekretariatsmedarbejder. Mette Kramshøj Flinker er udnævnt til souschef i kommunikationsafdelingen. Lukket 27. maj Boligkontoret holder lukket fredag den 27. maj 2011 på grund af skovtur for personalet.