Jaarverslag 2025 N.V. Bossche Investerings Maatschappij
Inhoud P.
03
Onze impact in 2025
P.
15
Bestuursverslag 2025
P.
30
Verslag van de Raad van Commissarissen
P.
33
Jaarrekening
2
BIM
Jaarverslag 2025
www.nvbim.nl
Onze impact in 2025 3
BIM
Jaarverslag 2025
www.nvbim.nl
Impact in beeld Impressie BIM 75 jaar - Symposium Pitch event See You in Court
JAM-Talks met Pieter Pot
BIM x SUB40DB met Victor Mids
2025
GRASSO-Talks met AI-expert en JADS prof. dr. Emile Aarts
Workshop Jamfabriek 'Samenwerken op de werkvloer’ door Aeres Agree
10e editie Gruyter Koers
GRUYTER-Talks: Generaties op de werkvloer 4
BIM
Jaarverslag 2025
5e editie Open Mic & BBQ bij Grasso
Start Jam Inc. BIF Relatiemiddag
De Gruyter Fabriek weer compleet: Groot. Groter. Gruyter
2025
Kerstontbijt communities JAM-Talks: Online verkoop Pitch training communities Voor en door ondernemers
GRUYTER-Talks: Future proof your mindset 5
BIM
Jaarverslag 2025
(B)IMpact BIM investeert niet alleen in vastgoed, maar vooral in communities en ecosystemen die maatschappelijke en
Community & ecosysteem events in 2025
economische impact creëren. Van de viering van ons 75jarig bestaan en de start van Jam Inc. tot de uitbreiding van
35 events
De Gruyter Fabriek: in 2025 werkten we samen met ondernemers, partners en onderwijs aan sterkere verbindingen en een krachtige Bossche economie. Via bijeenkomsten, talentprogramma's, de incubator, coaching en kennisdeling ondersteunt BIM ondernemers in iedere fase van hun ontwikkeling. Zo ontstaan nieuwe samenwerkingen, wordt ondernemerschap versterkt en bouwen we aan een innovatief ondernemingsklimaat. Communicatie en events zijn daarbij een belangrijk middel om mensen, ideeën en ambities te verbinden. Daarbij richten we ons zowel op ondernemers en medewerkers binnen onze communities als op partners uit de triple helix: overheden, kennisinstellingen, ondernemers en studenten.
Events
1.267 unieke bezoekers
Samenwerkingen met ondernemers, onderwijs en overheid
Kracht achter succesvol ondernemen Endorsed labels van de BIM
6
BIM
Jaarverslag 2025
www.nvbim.nl
Impact door samenwerking Events die ondernemers, overheid en kennisinstellingen verbinden. Pitch event See You in Court is een initiatief van Banning Advocaten, BIM en Tilaa, in samenwerking met supportpartners, onderwijsinstellingen en de gemeente ’s-Hertogenbosch. Door deze samenwerking worden startups, ondernemers, investeerders, onderwijs en overheid met elkaar verbonden en krijgt innovatie in de regio een podium. Tijdens de derde editie op donderdag 25 mei 2025 presenteerden zes innovatieve startups hun ideeën aan een jury en een breed ondernemerspubliek. Met een voorbereidende pitchworkshop, waardevolle feedback en nieuwe verbindingen bood See You in Court deelnemers meer dan alleen een podium. Zo draagt het initiatief bij aan talentontwikkeling, een sterker startup-ecosysteem en de positionering van ’s-Hertogenbosch als innovatieve stad.
Highlights 2025
7
BIM
Samenwerking tussen bedrijfsleven, overheid en onderwijs
Pitchworkshop en netwerkmoment voor alle deelnemers
6 innovatieve startups in de finale
Winnaar 2025 NAUTI
Jaarverslag 2025
www.nvbim.nl
Jam Inc. De foodincubator van de BIM Jam Inc. is de sectorale incubator voor food-startups binnen Jamfabriek in ’s-Hertogenbosch. Vanuit deze plek, welke integraal verweven is met Jamfabriek, ondersteunen we vroege-fase ondernemers met coaching, toegang tot financiering en een sterke community. In 2026 groeit Jam Inc. door van pilot naar een volwaardige incubator met een eerste cohort van startups en een structureel programma. Hiermee versnellen we de ontwikkeling van kansrijke food innovaties en versterken we de positie van ’s-Hertogenbosch als toonaangevende voedselstad. Dit doen we in nauwe samenwerking met partners als Rabobank, kennisinstellingen, AgriFood Capital, BOM en Braventure. Jam Inc. heeft impact op de volgende gebieden: Economische impact: structurele toename van innovatieve food-startups en nieuwe werkgelegenheid. Sociale impact: behoud van jong talent in de regio via nauwe koppeling onderwijs ondernemerschap. Ecosysteem-impact: sterkere samenwerking tussen publieke en private partners, en herkenbare community van voedselvernieuwers. Impact op profilering: versterking van de positionering van ’s-Hertogenbosch als innovatieve voedselstad. Als programmatisch hart van Jamfabriek vervult Jam Inc. een sleutelrol binnen de Regio Deal Vooruitstrevend Ondernemerschap. 2026 markeert voor Jam Inc. de overgang van pioniersfase (Q3 en Q4 2025) naar groeifase. Met gerichte middelen en een compact team zet de incubator in op één volledig cohort, een actieve community en een solide partnercoalitie. Jam Inc. zorgt voor een verdere verankering van Jamfabriek als motor van food-innovatie in Brabant.
↔ Jam Inc. heeft impact op de volgende gebieden: Economische impact: structurele toename van innovatieve food-startups en nieuwe werkgelegenheid. Sociale impact: behoud van jong talent in de regio via nauwe koppeling tussen onderwijs en ondernemerschap. Ecosysteem-impact: sterkere samenwerking tussen publieke en private partners, en herkenbare community van voedselvernieuwers. Impact op profilering: versterking van de positionering van ’s-Hertogenbosch als innovatieve voedselstad.
8
BIM
Jaarverslag 2025
www.nvbim.nl
Impact door ecosystemen Samen bouwen aan een innovatief ondernemingsklimaat. BIM versterkt het ondernemingsklimaat door het ontwikkelen en
Daarnaast heeft BIM in 2025 de leningenportefeuille van
beheren van thematische ecosystemen waarin startende, groeiende
Ondernemerslift+ overgenomen uit hoofde van het Startersfonds.
en gevestigde bedrijven samenkomen. Deze ecosystemen staan in
Hiermee wordt de continuïteit van financiering voor startende
nauwe verbinding met overheden en onderwijsinstellingen,
ondernemers in de regio gewaarborgd.
waardoor samenwerking tussen ondernemers, kennisinstellingen en overheid wordt gestimuleerd (triple helix).
Ter verdere versterking van het Bossche ecosysteem heeft BIM in 2025 gebouw 2000–3000 (De Gruyterfabriek) aangekocht,
De ecosystemen dragen bij aan de positionering van ’s-
waarmee extra ruimte ontstaat voor innovatieve en groeiende
Hertogenbosch als aantrekkelijke vestigingsstad voor innovatieve
bedrijven in de creatieve industrie; een belangrijke stap in het
bedrijven. Zo bevindt een groot deel van de Brabantse food startups
verder te ontwikkelen design ecosysteem.
zich in De Jamfabriek.
Binnen De Jamfabriek is de incubator Jam Inc. gestart. Deze
Binnen het Brabant-brede netwerk Braventure werkt BIM samen
incubator ondersteunt startende foodondernemers met
met universiteiten, hogescholen en regionale
begeleiding, netwerk en faciliteiten en draagt daarmee bij aan de
ontwikkelingsmaatschappijen aan de verdere versterking van het
verdere ontwikkeling van het food ecosysteem. In 2025 heeft BIM
startup ecosysteem in Brabant, met de gezamenlijke ambitie om dit
bovendien succesvol ingetekend op de Regio Deal. Op basis
tot de top van Europa te laten behoren.
hiervan ontvangt BIM in de komende vier jaar circa € 1 miljoen om
In 2025 is een belangrijke stap gezet in de verdere ontwikkeling van het investeringsinstrumentarium met de totstandkoming van BIF 2.
samen met partners Agrifood Capital en Braventure het food ecosysteem verder te versterken.
In dit fonds is een groter aandeel privaat kapitaal aangetrokken ten opzichte van het eerste fonds, waardoor de betrokkenheid van private investeerders bij het regionale innovatie-ecosysteem verder wordt vergroot.
9
BIM
Jaarverslag 2025
www.nvbim.nl
Ecosystemen versterken elkaar Data-ICT
Innovation alliance
0-urige werkweek
Accelerator
IKDB
Community events
Innovation alliance
Ecosysteem events
Future of Food
Design
De Groene Bourgondiër
100% intuïtive interfaces
Cross community events
Innovation alliance
Financiering / Coaching Cross ecosysteem events Ecosysteem events
Ecosysteem events
Incubator
10
BIM
Jaarverslag 2025
Community events
Community events
Talentlab
www.nvbim.nl
Financiering voor groei Data, ICT & Food Startersfonds Met het Data, ICT & Food Startersfonds ondersteunt BIM innovatieve startups uit de gemeente 's-Hertogenbosch in hun vroege ontwikkelfase. Door financiering te combineren met begeleiding helpt het fonds ondernemers hun ideeën uit te laten groeien tot toekomstbestendige bedrijven. Zo versterkt BIM het startup-ecosysteem, stimuleert het innovatie en ondernemerschap en blijft dankzij het revolverende karakter van het fonds financiering beschikbaar voor nieuwe generaties ondernemers.
Highlights 2025 Drie startersleningen verstrekt aan innovatieve startups
Vernieuwing van website, brochure en branding
Drie leningen geïntegreerd vanuit Ondernemerslift+ in het Startersfonds
Nieuwe investeringsruimte €100.000 beschikbaar voor investeringen in 2026
Twee leningen afgelost volledig volgens schema
Revolverend karakter zichtbaar €179.000 aan aflossingen en €53.000 aan rente terugontvangen voor nieuwe investeringen
Twaalf leningen verstrekt inclusief overgenomen leningen
11
BIM
Jaarverslag 2025
www.nvbim.nl
Investering voor groei Het Bossche Investeringsfonds Als publiek-privaat investeringsfonds ondersteunt het Bossche Investeringsfonds (BIF) innovatieve groeibedrijven in NoordoostBrabant met financiering én actieve begeleiding door ervaren ondernemers. 2025 stond voor BIF in het teken van de lancering van BIF II. Bestaande en nieuwe investeerders bundelden hun krachten om ook de komende jaren innovatieve scale-ups en mkb-bedrijven in Noordoost-Brabant te ondersteunen.
Highlights 2025 Lancering BIF II met bestaande en nieuwe investeerders
Nieuwe verbindingen gelegd door het organiseren van events
Vervolginvesteringen in bestaande participaties binnen BIF I
Leningen verstrekt en financieringen overgenomen vanuit het Startersfonds
Versterking van het team met een Investment Analist
12
BIM
Jaarverslag 2025
www.nvbim.nl
Talent van morgen Hybride leren in het Innovatie Kwartier Den Bosch BIM is opdrachtnemer van de gemeente ’s-Hertogenbosch en ontwikkelcombinatie AM/Coebax partner in de ontwikkeling van het Innovatie Kwartier Den Bosch (IKDB). Vanuit haar expertise op het gebied van bedrijfsmatig vastgoedbeheer en ecosysteemontwikkeling draagt BIM bij aan de verdere planvorming. Binnen deze ontwikkeling participeert BIM tevens in het project HYLEO, waarin een hybride leeromgeving wordt ontwikkeld. In deze omgeving worden onderwijs en beroepspraktijk fysiek samengebracht en werken studenten, docenten, overheid en bedrijfsleven gezamenlijk aan maatschappelijke vraagstukken. Hiermee wordt bijgedragen aan de ontwikkeling van talent en het versterken van de regionale arbeidsmarkt.
13
BIM
Jaarverslag 2025
www.nvbim.nl
Impact op duurzaamheid Duurzame gebouwen en slimme oplossingen BIM investeert continu in toekomstbestendige gebouwen. In 2025 zetten we opnieuw grote stappen in het verduurzamen van onze vastgoedportefeuille. Daarmee verlagen we het energieverbruik, verbeteren we het comfort voor onze huurders en bouwen we aan duurzame ecosystemen waarin ondernemers kunnen groeien. Door de uitbreiding van zonnepanelen en de investering in energieopslag wekken we bovendien steeds meer duurzame energie op en zetten we deze steeds slimmer in.
Accu-opslag bij Jamfabriek voorbereid, in 2026 operationeel Zonnepanelen geplaatst op De Vliert 26 laadpunten gerealiseerd in 2025 Klimaatinstallaties verduurzaamd Alle gebouwen voldoen aan de energielabel-eisen
14
BIM
Jaarverslag 2025
Steeds meer duurzame energie opgewekt
www.nvbim.nl
Bestuursverslag 2025 15
BIM
Jaarverslag 2025
www.nvbim.nl
Bestuursverslag 2025 In 2025 heeft de BIM een hoger operationeel resultaat dan de afgelopen jaren gerealiseerd. Zowel de huurinkomsten stegen fors, en ook de inkomsten uit uren derden lieten een behoorlijke stijging zien. Onder andere hierdoor kwam het operationeel resultaat exclusief herwaarderingen uit op ruim € 2,5mio. 2025 was het tweede jaar van het beleidsplan 2024-2028, Kracht achter Ecosystemen. Hiermee blijft de BIM de economische bedrijvigheid in de regio ‘s-Hertogenbosch stimuleren en actief meebouwen aan de versterking van de economische structuur in de regio. De komende jaren werkt de BIM aan het versterken van innovatieve ecosystemen waarin ondernemers intensief samenwerken aan nieuwe proposities en belangrijke maatschappelijke opgaven. In 2025 is de BIM teruggegaan naar de vier bekende pijlers: huisvesten, participeren, ondersteunen en verbinden. In het beleidsplan zijn diverse doelen geformuleerd die in 2028 behaald moeten zijn. Belangrijke doelstellingen zijn het versterken van innovatieve ecosystemen, het initiëren van moonshots, nieuwe participaties en groei bestaande participaties, nieuwe financieringen aan startups, incubators en accelerators, verhuren, verbouwen en verduurzamen panden en bijdragen aan regionale opgaven op food, ICT en data. Eind 2025 kocht de NV BIM de erfpacht van gebouw 2000-3000, behorend tot het gebouw De Gruyterfabriek, terug van Plantlab. Hierdoor werd aan de bestaande Gruyterfabriek circa 20.000m² toegevoegd. Inmiddels zijn de gesprekken voor nadere invulling van deze nieuwe meters in volle gang en streeft de BIM ernaar om in 2026 al de eerste nieuwe huurder(s) te mogen huisvesten. Voor de aankoop van gebouw 2000-3000 werd bij de Gemeente ’s-Hertogenbosch succesvol een lening aangetrokken.
16
BIM
Jaarverslag 2025
www.nvbim.nl
De gemiddelde bezettingsgraden van de panden stegen in 2025 licht ten
Dit heeft een drukkend effect op het financieel resultaat, maar draagt in
opzichte van 2024. Het operationele resultaat kwam in 2025 boven budget uit.
belangrijke mate bij aan de aantrekkelijkheid van ’s-Hertogenbosch voor
De opbrengsten uit verhuur kwamen boven begroting uit als gevolg van hogere
ondernemers. De raison d’être van de BIM.
indexatie lopende huren dan begroot, een betere gemiddelde bezettingsgraad en een aantal verbeterde contractverlengingen met bestaande huurders. Dit
In 2020 is samen met Heijmans een onderzoek gestart naar de
vertaalt zich ook door naar een stevig hogere waardering van een aantal
grondsanering op de locatie De Gruyter Fabriek, zoals is overeengekomen
panden, met name de Busremise en De Vliert
met gemeente ’s-Hertogenbosch toen besloten is om de aangetroffen vervuiling op het terrein van De Gruyter Fabriek en Heijmans in te kaderen.
De uren derden kwamen boven budget uit, met name de uren besteed aan BIF
De onderzoekskosten hebben een negatief effect op het resultaat gehad. In
waar in 2025 het tweede fonds gelanceerd werd. In BIF 2 werd het publieke
2025 is de BIM met betrokken partijen tot een oplossing gekomen; de
deel van BIF 1 doorgerold, en werden nieuwe investeerders gevonden waarbij
bestaande pomp zal vervangen worden door een nieuwe pomp. Een eerste
uiteindelijk het private deel van het fonds groter is dan het publieke deel. Begin
kostenraming hiervoor is ontvangen. Het doel is dat de nieuwe pomp voor de
2026 werd al snel het eerste succes bekend gemaakt, de participatie in het
zomer van 2026 opgebouwd zal worden. Op basis van de eerste
bedrijf Clonable; een internationaal gericht IT-bedrijf gericht op het eenvoudig
kostenraming zal de CAPEX lager uitvallen dan eerder voorzien, maar de
vertalen en onderhouden van websites
jaarlijkse instandhoudingskosten na realisatie hoger. Omdat de verwachte investering lager zal uitvallen, is een deel van de voorziening in 2025
Het onderhoudsprogramma werd grotendeels uitgevoerd zoals gepland. Ook in
vrijgevallen. Wel zullen de hogere instandhoudingskosten effect hebben op
2025 verduurzaamde de BIM haar panden weer op diverse locaties: zo werd het
de financiële verplichtingen van de BIM vanaf 2026. Het verschil tussen de
werk aan de klimaatinstallatie van gebouw 1000 op de Gruyterfabriek afgerond,
verwachte instandhoudingskosten vanaf 2026 ten opzichte van de
werden er 26 stuks laadpalen gerealiseerd en werden de klimaatinstallaties op
instandhoudingskosten 2025 is over een periode van 30 jaar contant
de Vliert vervangen en tegelijkertijd verduurzaamd. Op locatie Jamfabriek werd
gemaakt en als impairment op de taxatiewaarde van de Gruyterfabriek
in 2025 een accu ingekocht die in 2026 operationeel is. Hiermee kan (zelf
geboekt. De externe taxateur RSP-makelaars heeft hierop de waardering van
opgewekte) energie worden opgeslagen en kan de BIM tevens profiteren van
de Gruyterfabriek met € 200.000 negatief aangepast
prijsfluctuaties op de energiemarkt. Voor 2026 zijn verdere investeringen in verduurzaming van de panden van De BIM continueerde in 2025 haar meerjarige strategie met investeringen in
belang, speelt de BIM een belangrijke rol in de ontwikkelingsplannen van het
haar pijlers participeren, ondersteunen en verbinden, onder andere via
Innovatiekwartier en zal de ontwikkeling en huisvesting van nieuwe
programma’s als Braventure, het Bossche Investeringsfonds en het DATA- ICT
huurders in gebouw 2000-3000 een speerpunt zijn. De begroting 2026 ligt in
startersfonds van gemeente ’s-Hertogenbosch. Naast het community
lijn met de afgelopen jaren.
management binnen De Gruyter Fabriek werd een belangrijk deel van de capaciteit ingezet voor verdere groei van de communities Jamfabriek en Grasso. 17
BIM
Jaarverslag 2025
www.nvbim.nl
Ontwikkelingen in de verhuurmarkt Ook in 2025 was er nog steeds voldoende vraag naar kantoor- en bedrijfsruimten die door de BIM worden aangeboden. De bezettingsgraden van de panden waren in 2025 over het algemeen goed, met aandacht voor Jamfabriek en gebouw 47. Op deze locatie houdt de BIM in lijn met het beleidsplan vast aan het thema food, wat de verhuurmogelijkheden beperkt. De BIM is van mening dat naast de fysieke omgeving van een gebouw, de bereikbaarheid, sfeer, beleving, netwerk en imago steeds belangrijker worden. Thematisering en actief community management rondom fysieke locaties zijn daarom de primaire focus van de BIM.
18
BIM
Jaarverslag 2025
www.nvbim.nl
19
BIM
Bezettingsgraden
Waardering per object
De gemiddelde bezettingsgraden in m² voor de panden
Op basis van een door RSP-makelaars uitgevoerde taxatie zijn
in 2025 (vergeleken met 2024) waren als volgt:
onze panden per ultimo 2025 als volgt geherwaardeerd:
De Gruyter Fabriek
94 %
De Gruyter Fabriek
positief
€ 800.000
BIM Center de Brand
100 %
BIM Center de Brand
positief
€0
Jamfabriek
94 %
Jamfabriek
positief
€ 50.000
BIM Centrum de Rietvelden
88 %
BIM Centrum De Vliert
positief
€ 1.100.000
Forty – Seven
80 %
Busremise
positief
€ 1.400.000
BIM Centrum De Vliert
93 %
Busremise
100 %
Totaal bestaande portefeuille
positief
€ 3.350.000
Gebouw 2000-3000
nieuw
€ 9.340.000
Totaal
positief
€ 12.690.000
Jaarverslag 2025
www.nvbim.nl
Financiële ontwikkeling in 2025
Ultimo 2025 bedroeg de solvabiliteit 44%, ultimo 2024 bedroeg deze 45%. De loan-to-value daalde licht naar 41% eind 2025 versus 40% eind 2024. De maximale loan-to-value die is overeengekomen in het financieringsarrangement bedraagt 60%
Realisatie 2025
Interest coverage ratio steeg in 2025 naar 3,62 (2024: 2,38). De
Realisatie 2024
Debt coverage ratio steeg in 2025 naar 1,61 (2024: 0,92). Deze
Behaalde omzet
+/+ €
8.672.464
+/+ €
7.677.192
Operationeel Bedrijfsresultaat
+/+ €
2.528.867
+/+ €
867.550
Vastgoed waarderingsmutaties
+/+ €
4.060.060
+/+ €
542.117
stijgingen worden met name veroorzaakt door de impact van de goede resultaten, de verlaging van de voorziening grondsanering en een daarmee hoger gerealiseerd operationeel resultaat. Eind 2025 werd gebouw 2000-3000 gekocht middels een nieuwe lening aangetrokken bij de Gemeente ’s-Hertogenbosch. De
Resultaat deelnemingen Totaalresultaat jaarrekening
+/+ € +/+ €
0 5.163.839
+/+ € +/+ €
0 1.096.522
effecten van deze nieuwe lening, rente- en aflossingsdruk, zijn derhalve beperkt in 2025, maar zullen in 2026 volledig voor een heel jaar in de berekening terugkomen.
De liquiditeitsratio ultimo 2025 bedraagt 66% (2024: 58%)
20
BIM
Jaarverslag 2025
www.nvbim.nl
Stimuleringsactiviteiten De BIM is aandeelhouder in het Brabant Life Sciences Seed Fonds BV (BLSF), een participatiefonds dat bestemd is voor kansrijke ondernemingen in de Life Sciences sector. Van de aangehouden participaties zijn er tot en met 2025 drie verkocht. Voor 2026 en verder is het fondsmanagement van BLSF neutraal over de verdere ontwikkelingen. BIM heeft geen hooggespannen verwachtingen voor verdere desinvesteringen van BLSF. In 2025 heeft de BIM via het Bossche Investeringsfonds geen nieuwe participaties gedaan. Hiermee blijft per ultimo boekjaar 2025 het totaal aan participaties in veelbelovende bedrijven op negen. In begin 2026 heeft het Bossche Investeringsfonds haar eerste investering gedaan in het nieuw opgerichte fonds BIF 2. In 2025 heeft de BIM een leningportefeuille van startende ondernemers overgenomen van Ondernemerslift+ via de Gemeente ’s-Hertogenbosch. Het fonds kende daarmee in 2025 negen lopende financieringen die de BIM namens de gemeente beheert. Begin 2026 is er nog een nieuwe lening verstrekt Tot slot is in 2025 Jam Inc. gestart. Dit betreft een incubator binnen Jamfabriek, gericht op startups in food. Naar de branding, de website en de fysieke inrichting zijn in 2025 de eerste startende ondernemers gehuisvest. De BIM helpt deze startende ondernemers met huisvesting in de Jamfabriek community en ondersteunt hen met het netwerk dat BIM heeft en op andere manieren, zoals ondersteuning bij het aantrekken van financiering en business development. De BIM heeft in 2025 succesvol ingetekend op de Regiodeal, op basis waarvan de BIM met de toekomende gelden, ruim € 1mio over vier jaar, gaat bijdragen samen met partner Agrifood Capital en Braventure aan het ecosysteem Food.
21
BIM
Jaarverslag 2025
www.nvbim.nl
Personele bezetting Gedurende het jaar 2025 waren bij de BIM gemiddeld 26,4 (fte) werknemers in dienst, een stijging ten opzichte van 2024 (25,2 fte).
Winstbestemming De winst in 2025 komt hoger uit dan begroot; het operationeel resultaat bedroeg € 2.528.867. (2024: € 867.550). In het resultaat zit een vrijval van de voorziening grondsanering van € 263.000. Begroot was een operationeel bedrijfsresultaat van € 1.299.212 bij een ongewijzigde voorziening grondsanering. Een ander belangrijk aandeel in het hogere resultaat vergeleken met 2024 is de omzet uit huur die hoger uitviel dan begroot, met name door een aantal nieuwe huurdeals, verbeterde huuropbrengsten uit verlenging van contracten met bestaande huurders en een hogere indexatie van bestaande huurcontracten dan begroot. Voor 2026 worden verdere duurzaamheidsinvesteringen in de panden begroot, waarvoor een eigen inbreng conform financieringsarrangement gevraagd wordt. Daarnaast zal gebouw 2000-3000 de nodige onderhouds- en investeringsuitgaven van de BIM vragen. In combinatie met het aflossingsschema op bestaande leningen zal het aanhouden van de huidige liquide buffer, passend bij de huidige balansomvang, in lijn met afgelopen jaar, belangrijker dan ooit zijn. Derhalve zal de directie voorstellen voor het verslagjaar het dividend te passeren en vast te stellen op nihil. 22
BIM
Jaarverslag 2025
www.nvbim.nl
Vooruitblik
2026 De BIM zal zich in 2026 blijven inzetten om de bezettingsgraden op peil te houden dan wel te verbeteren. Hierbij verwacht de BIM een positieve weerslag op de locatie Jamfabriek als gevolg van de Regiodeal, wat zijn vruchten moet afwerpen ten aanzien van de positionering van Jamfabriek in het Food ecosysteem. De BIM blijft ernaar streven om de energiekosten zo laag mogelijk te houden en negatieve uitschieters in prijs te voorkomen. Dit betekent dat de BIM periodiek in samenwerking met onafhankelijke partners uit de energiemarkt gedeeltelijk gas en energie inkoopt. Verdere verduurzaming van de panden zal de BIM en haar huurders helpen om het energieverbruik en de - prijs zoveel als mogelijk te drukken. Het beleid om oog te houden op winstgevendheid en liquiditeit zal in 2026 onverminderd voortgezet worden om tot de gewenste investeringen te kunnen komen om de panden verder te verduurzamen en daarmee aantrekkelijk te houden.
23
BIM
Jaarverslag 2025
www.nvbim.nl
Maatschappelijk verantwoord ondernemen
De BIM is actief met maatschappelijk
De bemensing van sommige van onze
verantwoord ondernemen op verschillende
recepties laten wij in samenwerking met
terreinen. De car policy van de BIM staat
Weener XL doen door mensen met een
uitsluitend elektrische of
afstand tot de arbeidsmarkt. Lokaal
waterstofmotoren toe. Op onze locaties De
ondersteunt de BIM diverse
Gruyter Fabriek, De Vliert en Jamfabriek
maatschappelijke, culturele en sportieve
liggen zonnepanelen en onze huurders
initiatieven.
kunnen beschikken over elektrische deelauto’s. In 2025 is gestart met een investering in accucapaciteit op locatie
In haar investeringsbeleid hanteert de BIM
Jamfabriek, waarmee opgewekte energie
voorwaarden die voorkomen dat er
opgeslagen kan worden en op gunstige
investeringen worden gedaan in bedrijven
momenten kan worden ingezet. In 2026
die actief zijn in zaken als sterk
zal gekeken worden of dit op andere
milieuvervuilende activiteiten, etc.
locaties uitgebreid kan worden. De energielabels van de kantoren voldoen
Op kantoor heeft de BIM de laatste jaren
aan het minimale vereiste energielabel C,
grote stappen gezet in het digitaliseren van
maar zijn doorgaans label A of BENG.
archieven, processen en procedures, waardoor het gebruik van papier aanzienlijk is teruggedrongen. Abonnementen op gedrukte media zijn grotendeels opgezegd en commerciële post wordt naar de afzender geretourneerd met het verzoek de BIM geen gedrukte post meer te sturen.
24
BIM
Jaarverslag 2025
www.nvbim.nl
Gedragscode Op basis van de uitkomsten van het
In 2021 is daarnaast besloten om, naast de
medewerkerstevredenheidsonderzoek 2020 heeft het
interne vertrouwenspersoon, een externe
managementteam vier kernwaarden benoemd
vertrouwenspersoon aan te stellen om de
waarnaar iedere medewerker van BIM handelt en
drempel voor het melden van mogelijke
functioneert: respect, professionaliteit, leiderschap en
misstanden verder te verlagen. De externe
samenwerking. Deze kernwaarden bieden handvatten
vertrouwenspersoon is in april 2022 aangesteld
voor een goede samenwerking en worden regelmatig
en rapporteert jaarlijks op anonieme basis over
onder de aandacht van medewerkers gebracht. Het
eventuele bevindingen. De rapportage over 2025
managementteam heeft hierbij een voorbeeldfunctie.
gaf voor het managementteam geen aanleiding
Sinds 2021 beoordeelt en bespreekt het
om aanvullende maatregelen te treffen.
managementteam periodiek het handelen in lijn met deze kernwaarden. In 2022 is deze werkwijze ook
Ook de uitkomsten van het
uitgerold naar de medewerkers, waarbij binnen teams
medewerkerstevredenheidsonderzoek 2025
en BIM-breed het handelen op basis van deze
waren positief over de gehele breedte en gaven
kernwaarden wordt beoordeeld.
geen aanleiding tot het nemen van aanvullende maatregelen. BIM blijft daarbij in gesprek met
De kernwaarden komen tevens terug in verschillende
medewerkers over mogelijke verbeteringen,
bedrijfsprocessen, waaronder het wervings- en
onder andere door het delen van de resultaten en
selectieproces, waarbij bij de werving van nieuw
het organiseren van Q&A-sessies.
personeel expliciet op deze waarden wordt getoetst.
25
BIM
Jaarverslag 2025
www.nvbim.nl
Winstverwachting 2026 Onder normale omstandigheden verwacht de directie in 2026 een operationele winst van een kleine € 1.400.000 te realiseren. Continuïteit De in 2022 met gemeente ’s-Hertogenbosch gemaakte afspraken inzake de aflossingsverplichtingen van bestaande leningen geven de verwachting dat de continuïteit van de onderneming voldoende is gewaarborgd. De BIM heeft tevens de afspraak kunnen maken dat gedane aflossingen opnieuw opgenomen kunnen worden middels het aantrekken van een nieuwe lening, maximaal ter grootte van de aflossing.
26
BIM
Jaarverslag 2025
www.nvbim.nl
Risicomanagement Risicomanagement vormt een belangrijk onderdeel van de besturing van de BIM. De directie is gestart met het verder ontwikkelen
De volgende risico’s worden op dit moment onderkend door de directie:
van een risicomanagementproces. Startpunt hiervan is het vaststellen van de risicohouding, vervolgens een inventarisatie van risico’s, het vaststellen van de noodzakelijke
Marktrisico
IT-risico
Financieringsrisico
Uitbestedingsrisico
Operationeel risico
Juridisch risico
Reputatie risico
beheersmaatregelen, implementeren en uitvoeren van de beheersmaatregelen, het toetsen en monitoren daarvan en indien nodig bijstellen van het beleid. In 2018 zijn verdere stappen gezet om het risicomanagement te verankeren in de organisatie. Samen met VLC en partners is in 2024 een aanvang gemaakt om tot een volledige risicomatrix en -policy te komen. In 2025 is dit risicobeleid geïmplementeerd en wordt deze door het MT periodiek getoetst en geëvalueerd. In het risicobeleid worden mogelijke risico’s geïdentificeerd en voorzien van een mate van waarschijnlijkheid en mogelijke impact, zowel financieel als voor de reputatie.
27
BIM
Jaarverslag 2025
Elk onderkend risico bevat meerdere specifieke risico’s waarop beleid en beheersmaatregelen van toepassing zijn. De zwaarte van dat beleid en die beheersmaatregelen zijn afgestemd op de omvang van het risico. Niet alle risico’s wegen voor de BIM even zwaar. De volgende risico’s worden als grootst erkend: marktrisico, financieringsrisico, reputatierisico en operationeel risico.
www.nvbim.nl
Marktrisico
Financieringsrisico
Operationeel risico
De BIM beweegt zich in een marktomgeving van
Het aantrekken van vreemd vermogen brengt risico’s
Het is van belang dat de BIM in control is in haar
bedrijfsmatig onroerend goed. De waarde van het
met zich mee ten aanzien van het rendement van de
operatie. Bij de BIM is de verantwoordelijkheid
vastgoed wordt beïnvloed door een veelheid van
organisatie. De BIM maakt gebruik van vreemd
voor het beheersen en sturen op operationele
factoren, waaronder de vooruitzichten met betrekking
vermogen om een deel van het vastgoed mee te
risico’s in de lijn belegd. Daarbij wordt gebruik
tot de economische groei, het inflatietempo en de
financieren. Wanneer er sprake is van waardedaling
gemaakt van diverse beheersinstrumenten,
huurstromen. Daarnaast kan de waarde van het
van het vastgoed, komt deze waardedaling ten laste
waaronder organisatorische functiescheiding,
vastgoed fluctueren ten gevolge van marktwijzigingen
van het eigen vermogen. De externe financiering blijft
procedurecontroles, autorisatieprofielen,
in vraag en aanbod en wijzigingen op de
namelijk gelijk. In 2013 zijn alle leningen van de BIM
afgedwongen workflows en rapportages met
gebruikersmarkt. Hoe groter de fluctuatie in de
ondergebracht bij grootaandeelhouder gemeente ’s-
signaalfuncties. In 2020 zijn meerdere acties
ontwikkeling van deze factoren, des te groter is het
Hertogenbosch. In 2022 heeft de BIM een nieuw
ingezet en doorgezet die ertoe moeten gaan
marktrisico. De BIM kan zich niet weren tegen deze
financieringsarrangement met de gemeente
leiden dat informatie betrouwbaarder en sneller
macro-economische factoren die het waardeverloop
gesloten, waarbij ondanks de herinvoering van een
toegankelijk is. Daarnaast hebben wij in 2021
van het vastgoed bepalen. De BIM kan echter wel
strak aflossingsschema de mogelijkheid bestaat om
diverse processen verder geprofessionaliseerd,
zorgen door middel van het ontwikkelen van
gedane aflossing opnieuw in een nieuwe lening op te
waaronder het acceptatiebeleid en
aantrekkelijke, flexibele concepten en goed beheer van
nemen. Hiermee wordt vermeden dat de organisatie
screeningsbeleid van nieuwe huurders en checks
de panden dat de bezettingsgraden en de huurstromen
in liquiditeitsproblemen zou kunnen komen. Tevens
& balances in reguliere afdelingsoverschrijdende
op de gewenste niveaus uitkomen.
zorgt het ervoor dat wanneer de BIM binnen de
processen. Vanaf 2022 zijn deze processen
afgesproken convenanten blijft, nieuwe financiering
gevolgd en waar nodig nog een stapje verder
voor bijvoorbeeld verduurzaming van de panden
geprofessionaliseerd.
sneller beschikbaar moet zijn.
28
BIM
Jaarverslag 2025
www.nvbim.nl
Bestuursorganen
van de vennootschap
In het jaar 2025 was de Raad van Commissarissen als volgt samengesteld: De heer ir. L.J.T. van der Els, president-commissaris (president vanaf oktober 2018) De heer S.T. van het Erve MSc (vanaf 2016 tot 5 juni 2025) De heer drs. G.A. ten Dolle (vanaf 5 juni 2025) Mevrouw drs. M. van Scheppingen RC (vanaf januari 2025) De heer drs. ing. R. Zonneveld (vanaf oktober 2018) In het jaar 2025 was de heer drs. M. M. M. Horsten enig statutair directeur. ’s-Hertogenbosch, mei 2026
29
BIM
Jaarverslag 2025
www.nvbim.nl
Verslag van
de Raad van Commissarissen
30
BIM
Jaarverslag 2025
www.nvbim.nl
Verslag van
de Raad van Commissarissen Jaarrekening 2025 De RvC stelt vast dat het operationele resultaat over 2025 boven budget is uitgekomen. Mede door de relatief goede bezettingspercentages van de panden heeft de BIM in 2025 per saldo een positief resultaat op de herwaarderingen kunnen realiseren.
Overleg en besluitvorming De RvC vergaderde in 2025 in totaal 6 keer met de directie van de BIM. Tijdens de vergaderingen kwam een aantal vaste onderwerpen aan de orde, zoals de strategie en de toekomst van de organisatie, de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt, het meerjarenbeleid en de daarbij behorende begroting en de jaarrekening over het voorgaande boekjaar. Ook met het personeel en de aandeelhouder heeft de RvC regelmatig contact gehad.
Risico’s en interne risicobeheersingssystemen De RvC bespreekt regelmatig met de directie van de BIM de risico’s die verbonden zijn aan de strategie en de aard van de organisatie. Jaarlijks wordt de accountant van de BIM uitgenodigd door de RvC om bij de bespreking van de jaarrekening aanwezig te zijn. Hierbij wordt ook specifiek gesproken over de interne risicobeheersingssystemen. Door de RvC is vastgesteld dat de directie in het verslagjaar verder is gegaan met de ingezette procesoptimalisatie en dat er gestart is met de implementatie van een nieuw geïntegreerd informatie verschaffend systeem. 31
BIM
Jaarverslag 2025
www.nvbim.nl
Tegenstrijdige belangen
Ten slotte
Er hebben zich in 2025 geen transacties voorgedaan
De afgelopen jaren is er een versnelling opgetreden in de
waarbij tegenstrijdige belangen van directie,
urgentie om te investeren in verduurzaming. De RvC zal
commissarissen, aandeelhouders en/of externe
toezien op het treffen van adequate maatregelen binnen
accountant speelden of spelen die van materiële
de onderneming, zodat de continuïteit gewaarborgd blijft.
betekenis zijn voor de vennootschap en/of de directie, commissarissen, aandeelhouders en/of
Wij danken de directie en de medewerkers van de BIM
externe accountant.
voor hun inspanningen en zeer goede resultaten in het
Bezetting Raad van Commissarissen
afgelopen jaar.
’s-Hertogenbosch, mei 2026
Per 31 december 2024 is de heer drs. S. Meijs uitgetreden uit de RvC. Daarvoor in de plaats is per 1
Ir. L.J.T. van der Els, president-commissaris
januari 2025 mevrouw drs. M. van Scheppingen RC
Drs. G.A. ten Dolle
toegetreden. Per 5 juni 2025 is de heer S.T. van het
Drs. ing. R. Zonneveld
Erve MSc uitgetreden uit de RvC. Daarvoor in de
Drs. M. van Scheppingen RC
plaats is per 5 juni 2025 de heer drs. G.A. ten Dolle toegetreden. Daarmee bestaat de RvC uit vier leden, waarmee wordt voldaan aan het statutaire minimum.
32
BIM
Jaarverslag 2025
www.nvbim.nl
Jaarrekening
33
BIM
Jaarverslag 2025
www.nvbim.nl
Activa
Balans per
31 december 2025 (voor voorgestelde resultaatbestemming)
31 december 2025
€
€
31 december 2024
Vaste activa
Ref.
€
Immateriële vaste activa
1.
96.833
87.021
Materiële vaste activa
2.
486.374
605.303
Vastgoedbeleggingen
2.
76.070.001
63.379.995
Financiële vaste activa
3.
3.960.352
3.901.248
€
67.973.567
80.613.560 Vlottende activa Vorderingen
4.
2.062.862 2.062.862
1.289.322
1.843.949
2.317.936
84.520.371
71.580.825
31 december 2025
31 december 2024
Liquide middelen
Passiva Ref. Eigen vermogen
34
BIM
Jaarverslag 2025
1.289.322
€
€
€
€
6.
Gestort en opgevraagd kapitaal
3.557.637
3.557.637
Herwaarderingsreserves
15.218.745
15.027.416
Statutaire reserve
3.557.637
3.557.637
Overige reserves
9.909.810
9.004.617
Niet verdeelde winsten
5.163.839
1.096.523 37.407.668
32.243.830
Voorzieningen
7.
6.970.293
4.877.346
Langlopende schulden
8.
34.310.125
28.242.892
Kortlopende schulden
9.
5.832.285
6.216.757
84.520.371
71.580.825
Winst-enverliesrekening
over 2025
2025
Huuropbrengsten
Re.
€
11.
6.789.989
Netto-omzet Overige bedrijfsopbrengsten
12.
Som van de bedrijfsopbrengsten
6.789.989
6.243.079
1.882.475
1.434.113
8.672.464
7.677.192
1.754.440
2.438.498
Afschrijvingen materiële vaste activa
14.
185.684
315.947
Afschrijvingen immateriële vaste activa
15.
28.779
13.129
Ongerealiseerde waardeveranderingen
16.
-4.060.060
-542.117
Overige bedrijfskosten
17
3.406.293
3.282.662
Som van de bedrijfslasten
1.315.136
5.508.119
Bedrijfsresultaat
7.357.328
2.163.073
Rentebaten
18.
10.093
23.701
Rentelasten
19.
-778.492
-783.107 -768.399
-759.406
6.588.929
1.409.667
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
20.
-488.278
-113.332
Belastingen resultaat verleden boekjaren
20.
133.203
0
-1.070.015
-199.813
0
0
Aandeel in resultaat deelnemingen
Jaarverslag 2025
€
6.243.079
13.
Mutatie latente belastingen
BIM
€
Exploitatiekosten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
35
€
2024
Resultaat na belastingen
21.
-1.425.090
-313.145
5.163.839
1.096.522
’s-Hertogenbosch, mei 2026
De Raad van Commissarissen, Ir. L.J.T. van der Els, president-commissaris Drs. G.A. ten Dolle Drs. ing. R. Zonneveld Drs. M. van Scheppingen RC
’s-Hertogenbosch, mei 2026
De directie, Drs. M.M.M. Horsten
36
BIM
Jaarverslag 2025
www.nvbim.nl