2025_12_AAB_Årsberening_2024:2025

ÅRSBERETNING 2024-2025

STABIL DRIFT OG GRØN FORNYELSE I EN TID MED FÆLLESSKAB I FOKUS

I løbet af regnskabsåret 2024/2025 har AAB Vejle styrket både sine rødder og sin retning. Vi har fortsat arbejdet med at sikre en stabil og ansvarlig økonomi, samtidig med at vi har taget store skridt mod en mere grøn, digital og fællesskabsorienteret drift.

Vores økonomi er fortsat solid. Vi har igen i år formået at holde administrationsbidraget i ro gennem digitalisering og effektivisering af arbejdsgange – og samtidig har vi opnået markante besparelser på elforbrug, teknisk vedligehold og administrative omkostninger. Det betyder, at vi i AAB Vejle kan prioritere både nutidens behov og fremtidens investeringer.

Samtidig har vi markeret en ny retning, hvor vi arbejder mere systematisk med at integrere social bæredygtighed i driften af boligforeningen. Fællesskaber, øget trivsel og sundhed betragter vi nu som strategiske indsatser på linje med vores øvrige kerneopgaver. Det har betydet, at vi har skullet opbygge organisatorisk kapacitet for at kunne løfte opgaven – blandt andet gennem ansættelsen af fællesskabskoordinatorer og kompetenceudvikling af medarbejdere. Et konkret eksempel er uddannelsen af medarbejdere som ungemen-

torer, der skal fungere som tillidsfulde voksenrelationer for unge med behov for støtte. Det er en ny tilgang, hvor trivsel og relationsskabelse er blevet en del af det langsigtede arbejde med at understøtte sunde og attraktive boligområder.

Midt i en by i hastig udvikling har AAB Vejle styrket sin rolle som boligaktør. I januar 2026 havde vi første spadestik til NOVA Living – 44 nye studieboliger ved Spinderihallerne –som bliver et nyt kapitel i vores arbejde for gode boliger og stærke fællesskaber for unge. Samtidig rykker projektet på Nordholmen tættere på. Endnu et vidne om vores ambition om fortsat at bidrage aktivt til byens boligudvikling med kvalitet, bæredygtighed og fællesskab som vigtige pejlemærker.

Sidste år satte vi gang i forberedelserne til AAB Vejles næste strategiske kapitel. Strategien for 2026–2029 er nu tæt på at være klar og er formet af stærke input fra både beboere og valgte repræsentanter. Den lægger sporene for, hvordan vi sammen kan videreudvikle AAB Vejle – med fællesskab, bæredygtighed og ansvarlighed som drivkræfter.

AAB Vejle

ET STÆRKERE FÆLLESSKAB

– MED DEMOKRATIET SOM DRIVKRAFT

Regnskabsåret 2024/2025 har været kendetegnet ved en tydelig udvikling i beboerdemokratiet, som vi i hovedbestyrelsen har mærket helt tæt på. Vi oplever stort engagement, tydeligere roller og en stærk opbakning til, at vi som beboervalgte spiller en vigtig rolle i at forme de fællesskaber, vi alle er en del af.

Årets afdelingsmøder havde god deltagelse, og mange nye bestyrelser er kommet godt fra start. Det er en bevægelse, vi hilser velkommen. For netop det lokale engagement og den levende dialog er afgørende, hvis AAB Vejle skal være mere end bare gode boliger. Det er i samspillet mellem mennesker, at fællesskaber får liv, og det er netop også her, at demokratiet får værdi.

Strategiarbejdet, der blev sat i gang i 2025, har givet anledning til vigtige og værdifulde drøftelser – ikke kun i repræsentantskabet, men også med formænd og næstformænd fra afdelingsbestyrelserne. De mange perspektiver og ærlige bidrag giver os et stærkt fælles ståsted for den retning, AAB Vejle skal bevæge sig i de kommende år. Det er i mødet mellem det lokale og det fælles, at vi for alvor styrker det, vi har til fælles: Én boligforening, én retning – ét AAB Vejle.

Samtidig har vi som hovedbestyrelse haft fokus på at styrke vores eget fundament. Vi har arbejdet videre med det arbejdsgrundlag, vi etablerede for et par år siden, og brugt det som kompas for vores arbejde gennem hele året. Det har givet os en klarere ramme, tydeligere rollefordeling og bedre mulighed for at sætte retning uden at bevæge os ind i den daglige drift.

Vi ser med glæde, hvordan beboerdemokratiet ikke blot er noget, der udspiller sig på formelle møder, men i stigende grad også fungerer som løftestang for engagement, aktivitet og fællesskab i boligområderne. Når bestyrelsesarbejdet giver mening lokalt, og når vi arbejder med respekt for hinandens roller og bidrag, så kan beboerdemokratiet også være en drivkraft for udvikling.

Vi siger tak for et år præget af fællesskab, samtale og bevægelse og ser frem til at fortsætte arbejdet med at styrke beboerdemokratiet som både fundament og fremtidskraft i AAB Vejle.

Hovedbestyrelsen

NYT GÅFÆLLESSKAB: SAMMEN GÅR VI STÆRKERE

I juni 2025 lancerede AAB Vejle i samarbejde med Middelfart Sparekasse et nyt gåfællesskab – ”Sammen går vi stærkere” – der kombinerer socialt samvær med frisk luft og bevægelse. Gåfællesskabet har allerede mange skridt og kilometer under fødderne, men succesen måles i lige så høj grad på stemningen, og der er blevet talt og hygget undervejs, fortæller fællesskabskoordinator i AAB Vejle, Majka Sørup.

“Det er et gåfællesskab for alle. Vi går ture i fællesskab, og vi hygger os i fællesskab. Det er derfor hverken distance eller hastighed, der er det vigtigste, men derimod at gøre noget sammen med andre,” siger Majka om årets gåture, der har samlet beboere på tværs af AAB Vejles afdelinger, ligesom andre lokale har gået med.

De første tre fællesture i løbet af sommeren og det tidlige efterår var opvarmning til en længere walk til Vejle Ådal Halvmaraton søndag den 19. oktober. De skinnende medaljer, der blev uddelt ved målstregen, fuldendte deltagernes flotte outfit med matchende Sammen går vi stærkere-t-shirts.

Ugentlige gåture

Efterfølgende bliver der stadig gået til den med faste ugentlige ture, ligesom en Facebook-gruppe med flere end 100 medlemmer baner vejen for spontane gåture, når lysten melder sig.

Et af medlemmerne er Chahnaz Al-Imam, der bor i Finlandsparken. Hver anden uge inviterer hun på tirsdagsgåture på Nørremarken.

AAB Vejles fællesskabskoordinator, Majka Sørup, i front for Sammen går vi stærkeretruppen til Vejle Ådal Halvmaraton.

”Jeg går ture, så ofte jeg kan, og jeg synes, det er hyggeligt at gå sammen med andre. Er der ingen, der kan, så tager jeg alligevel rygsækken på og tager af sted selv. Jeg kan godt lide at holde mig i gang, være frisk og måske være med til at motivere andre,” fortæller Chahnaz.

Går videre

Det varierer, hvor mange der går med fra gang til gang, og Majka Sørup peger bl.a. på vejret som en afgørende og naturlig faktor. Der planlagt fællesture frem til sommeren 2026, men det er planen, at Sammen går vi stærkere-konceptet er kommet for at blive.

Majka planlægger at tilføje et ekstra element til gåturene –f.eks. en naturvejleder eller lokalhistoriker, som kan fortælle lidt undervejs.

”Det går ikke ud over hyggen, at man også lærer noget undervejs – og om ikke andet kan det give endnu mere at tale om på turen,” siger Majka Sørup afslutningsvis.

Chahnaz (yderst til venstre) klar til afgang med flok glade beboere på en smuk og varm solskinsdag.

NØRREMARKEN – ENDNU MERE LIV OG FÆLLESSKAB

Finlandsparken fortsætter sin positive udvikling, og området bliver stadig mere levende og attraktivt for beboerne. Nye fællesskaber, aktiviteter og samlingssteder giver flere muligheder for at mødes og deltage i fællesskabet. Det er nu fire år siden, at AAB Vejle og Vejle Kommune begyndte arbejdet med at realisere udviklingsplanen for Finlandsparken. Målet er klart: at skabe en tryg, mangfoldig og attraktiv bydel i social balance – og udviklingen går planmæssigt fremad.

AAB Vejles har fortsat det gode samarbejde med Vejle Kommune om fleksible udlejningsredskaber for at tiltrække beboere i arbejde eller uddannelse. Samtidig er der sket en fysisk forvandling med nye boliger, grønne områder og legepladser, som skaber et attraktivt miljø for både nuværende og kommende beboere.

I året der gik, har flere store projekter nået vigtige milepæle.

Nyt liv i Nørremark Centeret I 2024 begyndte renoveringen af det slidte Nørre mark Center, og i september 2025 kunne sløret løftes for en markant forvandling: Nedrivninger, nye facader og en generel forskønnelse har givet området et løft – både æstetisk og funktionelt. Nye erhverv, herunder en slagter og et apotek, er flyttet ind og tilfører energi og dagligliv til centerområdet.

AAB Vejle var med til at fejre de nye fællesskaber, da det nyrenoverede Nørremark Center blev indviet 9. september.

Eftermiddagen bød på taler, mad, underholdning og masser af hyggelige aktiviteter for sto re og små på det nye torv og i Delehuset NC10.

Sikker opladning af elcykler

Aktivitetsgruppen på Nørremar ken havde blandt andet taget initiativ til ‘Fællesskabsbasaren’ og ‘Åbent Hus’ sammen med den boligsociale helhedsplan.

Et beboerhus der summer af aktiviteter

Beboerhuset i Finlandsparken spiller efterhånden en central rolle som samlingssted for hele Nørremarken. Sammen med

Flere og flere beboere kører på elcykler, men opladning af batterier i opgange og kældre udgør en brandrisiko, og derfor blev der i 2025 afprøvet et koncept, hvor beboerne i Finlandsparken gratis kunne lade deres elcykler op i et sikkert, overdækket område. Erfaringerne er gode, og konceptet vil blive udrullet bredere i 2026.

af det nye

frivillige sørger AAB Vejles fællesskabskoordinator for, at huset bliver et levende mødested, hvor både børn, voksne og seniorer kan deltage i aktiviteter og arrangementer.

Hver uge bliver der f.eks. sunget og gættet løs i musikquizzen, der er fællesspisning, hyggedage for familier, fællessang og meget mere.

FÆLLESSKAB, OPLEVELSER OG GODE GRIN PÅ TVÆRS AF BOLIGFORENINGEN

Selv små aktiviteter kan gøre en forskel – uanset om det handler om et fælles måltid, en konkurrence, et kreativt projekt eller blot en hyggelig snak over en kop kaffe. Derfor vil AAB Vejle fortsat støtte de lokale ildsjæle og beboergrupper, der tager initiativ til aktiviteter og arrangementer. For det er netop i mødet mellem mennesker, at fællesskabet vokser, og vores boligområder bliver endnu bedre steder at bo.

Året der gik, bød på mange forskellige fællesskabsaktiviteter i AAB Vejles boligafdelinger. F.eks. var der i Løget stor interesse for de mange foredrag og dialoger, der blev afholdt – blandt andet med en gadesygeplejerske, en bibliotekar, politikere og en tidligere politiassistent.

De yngste beboere i AAB Vejle fik også mulighed for at udfolde deres kreativitet i løbet af året, bl.a. da der blev holdt LEGO Krea-dage i Finlandsparken, hvor fantasien fik frit spil, og små mesterværker tog form i klodsernes verden. Børnene i både Løget og Finlandsparken var også med til at navngive de nye robotplæneklippere, som nu triller rundt med kreative og personlige navne valgt af beboerne. Sommeren blev traditionen tro fejret med sommerfester for alle beboere i AAB Vejle, hvor to af de store boligafdelinger, Finlandsparken og Løget, lagde hus til musik, grillmad og aktiviteter for både børn og voksne.

Mange aktiviteter er blevet faste og hyggelige samlingspunkter i hverdagen, som for eksempel brætspilseftermiddage, stolemotion og fælles gåture. Det har givet beboerne mulighed for at mødes og styrke fællesskabet i hverdagen.

Kaffestuen i Løget har haft mange arrangementer og aktiviteter i året, der gik.

Der var Halloween fester i både Løget og Finlandsparken.

Der blev strikket i Kaffestuen i Løget

SELSKABSLOKALER ÅBNES FOR ALLE I BOLIGFORENINGEN

I oktober 2025 blev AAB Vejles selskabslokaler åbnet for udlejning på tværs af afdelingerne. Samtidig blev lokalerne præsenteret på hjemmesiden på en mere overskuelig og visuelt indbydende måde, så man som beboer nemt kan danne sig et indtryk og booke lokalerne hjemmefra.

Tidligere kunne lejen af et bestemt lokale være begrænset til den afdeling, man boede i, men nu åbnes dørene til hele boligforeningen.

”Det betyder, at man har adgang til et større udvalg af lokaler og dermed større fleksibilitet i forhold til størrelse, beliggenhed og faciliteter. Samtidig er det med til at styrke fællesskabet på tværs af afdelingerne og gøre AAB Vejles områder mere levende og inkluderende, fordi beboere kan mødes til fejring, hygge og samarbejde på tværs af boligområderne,” lyder det fra direktør i AAB Vejle, Michael Petterson.

Tidligere var udlejningen af AAB Vejles selskabslokaler manuel og krævede mange ressourcer. Der var forskellige kontrakter, retningslinjer og tjeklister alt afhængig af den afdeling, man boede i, hvilket gjorde processen både tidskrævende for administrationen og lidt uoverskuelig for beboerne.

Med den nye løsning, der blev lanceret i oktober 2025, kan beboerne nu selv se ledige tider, booke lokaler og betale online. Samtidig er vilkår, retningslinjer og vejledninger ensrettet på tværs af afdelingerne, så oplevelsen bliver den samme, uanset hvilket lokale man lejer.

Lokalerne præsenteres med billeder og overskuelig information om priser, regler og rengøring, så det er nemt at planlægge arrangementer uden fysisk fremvisning.

AAB Vejle har åbnet for udlejning af selskabslokaler på tværs af afdelinger og samlet booking, information og service ét sted, hvilket skal gøre det nemmere for beboerne.

NYT FÆLLESRUM SAMLER TRÅDENE I BOMULDSSPINDERIERNE

Forvandlingen af fællesområderne i AAB Vejles afdeling Bomuldsspinderierne har banet vejen for mere socialt samvær og nye fællesskaber for de unge beboere, som også selv har sat deres præg på rammerne.

Processen blev indledt i 2024 med workshops, hvor beboerne i afdelingen fik indblik i planerne og blev inviteret til at bidrage med input og idéer for på den måde at sikre, at fællesområderne kom til at afspejle deres ønsker og behov. De unge er løbende taget med på råd, ligesom flere velvilligt trak i arbejdstøjet, da der skulle males i fællesrummet STUEN eller sættes grønne planter i de mange plantekasser, der i dag pryder de åbne stræder mellem boligerne.

”Vi savnede nogle bedre fællesfaciliteter, og det synes jeg virkelig, vi har fået. Man har lyst til at sætte sig ud og opholde sig i stræderne. Det er blevet meget mere hyggeligt,” fortæller Katrine Rudebeck Bagge Jæger, der er sygeplejestuderende og har boet i Bomuldsspinderierne siden april 2024.

Hun sætter pris på den særlige stil og indretning samt den centrale beliggenhed med både centrum og studiet i gåafstand, hvilket var afgørende for hendes boligvalg.

Rum med muligheder

Det er kultur- og byplanlægger Anne Nielsen fra det sociale designbureau Urbanistas, som har hjulpet AAB Vejle med at indrette fællesområderne i Bomuldsspinderierne baseret på den dialog, hun har haft med beboerne.

”Vi har givet dem rum til og mulighed for lettere at kunne møde hinanden og sætte gang i de aktiviteter, de gerne vil. Det kan være en landskamp i STUEN, hvor de også kan samles om brætspil, bordtennis eller krea og hygge,” fortæller Anne, der glæder sig over, at de unge har taget de fælles rammer til sig og gennem deres brug gjort dem til deres egne.

Både STUEN og de udendørs arealer er dynamiske med flytbare møbler og kan derfor bruges til mange formål.

”Jeg synes, rammerne afspejler det levende ungdomsmiljø, her er, og nu skal de unge selv fortsætte den udvikling, vi har sat i gang sammen,” siger Anne Nielsen, der beskriver processen som opløftende.

”Beboerne har gerne villet det her, og de har bidraget på mange forskellige måder. De har haft så mange idéer, og der er stadig flere at arbejde videre med,” afslutter hun.

Vejle Byråd var i juni på besøg i Bomuldsspinderierne, og borgmesteren og byrådsmedlemmerne havde et positivt indtryk af studieboligerne og deres værdi for byen - og ikke mindst den stærke involvering af de unge.

BÆREDYGTIGHEDSPULJEN

GØR IDÉER TIL VIRKELIGHED

For andet år i træk udbetaler Bæredygtighedspuljen, der er en del af AAB Vejles bæredygtighedsstrategi, støtte til forskellige bæredygtige initiativer. Ansøgningerne viser, at fællesskaberne prioriteres højt i afdelingerne.

Bæredygtighed på toppen

Det tredje projekt, der har fået tildelt støtte fra Bæredygtighedspuljen i 2025, er tagterrasserne i AAB Vejles afdeling Spinderiparken. Afdelingen består af to bygninger med i alt 66 ungdomsboliger. På toppen af hver bygning er der en stor tagterrasse med fin udsigt over Vejle. Manglende møblering betyder dog, at kun få sætter sig op og nyder den gode udsigt.

Foto: Epelitist, offici debitaspita verio. Re lit qui doluptas vid mos elestis accae .

Bæredygtighed handler om mere end klima, CO2 og affaldssortering. I AAB Vejle prioriteres social bæredygtighed også højt. Beboernes trivsel er omdrejningspunktet for mange af de tiltag og aktiviteter, der sker i afdelingerne.

Med Bæredygtighedspuljen ønsker AAB Vejle at støtte gode initiativer fra beboerne selv. Initiativerne kan være såvel grønne som fællesskabsfremmende – også gerne begge dele.

Tagterrasserne er meget tomme og inviterer ikke rigtig til at blive brugt

Marie

Bjødstrup, beboer i Spinderiparken

I 2024, som var puljens første, blev der bevilget penge til to projekter, mens AAB Vejle i 2025 godkendte tre projekter til økonomisk støtte. I Askevænget vil beboerne omdanne afdelingens gamle poolområde til et grønt og levende fællesskabsområde, hvor beboere i alle aldre kan mødes, samarbejde og styrke det sociale sammenhold. Og i Højen vil man etablere en naturrig hyggekrog på en central placering, hvor man spontant kan mødes for at snakke og måske tiltrække andre beboere.

Det ønsker Marie Bjødstrup, der er arkitektstuderende og beboerrepræsentant i Spinderiparken, at lave om på.

”Tagterrasserne er meget tomme og inviterer ikke rigtig til at blive brugt,” fortæller Marie, der bragte problemstillingen op på et afdelingsmøde i foråret.

”Vi besluttede at søge om støtte fra bæredygtighedspuljen, og jeg lavede ansøgningen med nogle skitseforslag, som skulle illustrere min idé,” forklarer hun.

Som arkitektstuderende mener Marie, at projektet ligger lige til hendes højreben, men hun er også glad for den hjælp og sparring, hun får fra AAB Vejle. Samtidig finder hun processen meget lærerig. Marie ønsker desuden at involvere så mange af de andre unge i afdelingen som muligt, så

I Rubinparken fik man i 2024 bevilget tilskud fra Bæredygtighedspuljen til etablering af en fælles grillplads. Pladsen er ved at tage form, og inden længe kan grillduftene brede sig i gården og lokke afdelingens beboere ud i fællesskabet.

Spinderiparkens tagterrasser.

tagterrasserne bliver et fælles projekt, alle kan få glæde af. Hun planlægger derfor en workshop, der skal bringe flere input på banen.

Ud over at være fællesskabsfremmen de, som er et af vilkårene for at få støtte fra Bæredygtighedspuljen, bliver der også tænkt i bæredygtige materialer og biodiversi tetsfremmende beplantning på tagterrasserne.

AAB Vejle afsætter fortsat 200.000 kr. årligt til bæredygtige projekter, og boligafdelingerne kan søge op til 20.000 kr. til et projekt.

Marie Bjødstrups skitse viser hendes forslag med møbler og plantekasser, der skal skabe liv på tagterrasserne.

KLIMAAMBASSADØRERNE HAR SLUPPET ET MONSTER LØS

Ud af AAB Vejles bæredygtighedsstrategi er vokset et korps af engagerede klimaambassadører, som på forskellige vis arbejder for at fremme den grønne bevidsthed ude i afdelingerne.

Klimaambassadørerne har i 2025 været på besøg hos både RessourceCenter Vejle og Skibet Makerspace for at få ny viden og inspiration om affald som ressource, samt hvordan man arbejder med klima og bæredygtighed i et fællesskab.I forlængelse heraf har klimaambassadørerne taget flere initiativer.

Monsterfed dag

I efterårsferien slap klimaambassadørerne et monster løs i Løget. Affaldstrolden Tøffeltramp er heldigvis et venligt monster, som denne dag i Kvartershuset lærte både børn og voksne, hvordan noget, man tror er affald, faktisk stadig kan gøre nytte. Det kræver bare lidt fantasi og kreativitet.

24 låger med bæredygtige fif I december præsenterede ambassadørerne en julekalender,

hvor hver af de 24 låger gemte på et fif til mere bæredygtighed derhjemme. Gennem julekalenderen, som beboerne kunne følge på sociale medier, kom klimaambassa dørerne ud til beboerne med gode råd til, hvordan man kan tænke og handle mere bæredygtigt i hverdagen.

Bæredygtighedsweekend

Klimaambassadørernes arbejde forsæt ter naturligvis i 2026. I foråret 2026 vil de sammen med stærke lokale kræfter invitere alle beboere i AAB Vejles afdelinger til en weekend i bæredyg tighedens tegn. Planlægningen er i fuld gang.

Tøffeltramp er klimaambassadørernes venlige affaldstrold. I efterårsferien besøgte han Kvartershuset i Løget til en troldbindende hyggelig dag med fokus på affald.

NYT DIGITALT SKRIDT MOD FREMTIDENS BEBOERE – HER FINDER UNGE DERES NÆSTE HJEM I VEJLE

I 2025 tog AAB Vejle et vigtigt skridt for at styrke indsatsen for boligsøgende unge og studerende. I juli blev den nye hjemmeside ungdomsbolig.aabvejle.dk lanceret – et digitalt univers skabt til studerende, der drømmer om at bo i Vejle eller allerede er godt i gang med studielivet i byen.

Baggrunden er Vejles udvikling som attraktiv studieby, hvor Syddansk Universitets nye campus midt i byen forventes at stå klar i løbet af 2026. Campus vil rumme op mod 1.500 nye studerende, og det skaber behov for flere ungdomsboliger.

Den nye hjemmeside præsenterer AAB Vejles ungdomsboliger på en ny og visuelt indbydende måde, blandt andet med 3D-visualiseringer, så man nemt kan danne sig et indtryk af boligerne hjemmefra. Men siden handler om mere end boliger. Den giver også inspiration, tips og gode råd til livet som studerende i Vejle – fra indflytning og fællesskaber til oplevelser og byliv.

I første omgang fokuserer hjemmesiden på ungdomsafdelingerne Bomuldsspinderierne og Spinderiparken, men på sigt kommer den også til at omfatte flere ungdomsboliger i

byen. Siden er desuden tilgængelig på engelsk, så internationale studerende nemt kan finde vej til et godt studiemiljø i Vejle.

At tiltrække unge beboere er en vigtig del af AAB Vejles fremtid. Studerende er fremtidens beboere, og med initiativer som dette ønsker AAB Vejle at skabe plads til både fællesskab, fleksibilitet og gode rammer for unge i byen.

6. januar 2026 blev det første spadestik på byggepladsen ved Spinderihallerne markeret. Her deltog bl.a. 1. viceborgmester i Vejle, entreprenøren og repræsentanter fra AAB Vejle.

SKAL VÆRE HJEM FOR STUDERENDE

I INTERNATIONALT IT-MILJØ

Vejle er godt på vej til at blive en international studieby, når Syddansk Universitet (SDU) i 2026 etablerer en ny campus med fokus på uddannelser inden for datalogi, software engineering, interaktive teknologier og kunstig intelligens (AI).

De nye uddannelser bliver internationalt orienterede med undervisning på engelsk, rettet både mod danske og udenlandske studerende.

At der kommer mange nye studerende til byen, betyder også, at der skal etableres flere studieboliger, og derfor opfører AAB Vejle et nyt byggeri ved Spinderihallerne efter anmodning fra Vejle Kommune.

Arkitekturen trækker tråde til den eksisterende bebyggelse på Spinderigrunden, og et særligt element er den gamle vandtank, der omdannes og indgår i byggeriet som et stykke levende kulturarv.

Boligerne står efter planen færdige i løbet af sommeren 2026, så de er klar til at huse de mange studerende, der skal læse på SDU’s nye uddannelser.

Nyt liv, ny start

Projektet består af én bygning i tre etager, som skal rumme 44 små boliger med fokus på både privatliv fællesskabog

NOVA Living er navnet på den nye boligafdeling. Navnet er valgt, fordi det har et internationalt udtryk, som taler godt ind i målgruppen af unge studerende – især inden for IT og Tech. ’NOVA’ betyder ‘ny’ og signalerer en ny begyndelse –oplagt til unge, der flytter hjemmefra og starter på studie. ’Living’ fremhæver, at det handler om mere end bare bolig –det handler om livsstil, fællesskab og trivsel.

Fakta om det nye byggeri

• Boligerne får eget bad og tekøkken, og der er lagt vægt på fællesarealer og sociale mødesteder.

• På første og anden sal indrettes fælleskøkkener, mens stueetagen får opholdszoner ved indgangene. Alle etager får eget vaskeri, og der bliver adgang til en fælles tagterrasse.

Gosia Bilejszys er glad for at bidrage til det frivillige arbejde med sin kreativitet. Det bringer også glæde, når folk roser hendes plakater.

FRIVILLIG: TILFREDSSTILLENDE AT GØRE NOGET GODT FOR

ANDRE

Når beboerne i AAB Vejles afdelinger har en masse forskellige arrangementer, aktiviteter og tilbud at vælge imellem, skyldes det frem for alt de mange frivillige, der realiserer initiativerne. En af de frivillige er Gosia Bilejszys, som bor i Finlandsparken og nyder at kunne bidrage, samtidig med at hun selv lærer.

Gosia og hendes mand flyttede fra Polen til Danmark for tre år siden, mens Gosia var gravid. Ønsket var at leve et sted med gode fremtidsmuligheder for familien. Valget faldt på Danmark efter at have undersøgt forskellige alternativer nærmere, og de havnede i Vejle, fordi manden fik arbejde her.

Hun er kandidatstuderende i produktudvikling og innovation på SDU, hvor hun bygger videre på sin ingeniøruddannelse inden for industridesign fra Polen. Hun har altid været optaget af udvikling, teknologi og ikke mindst kreativitet – og de evner kommer nu også fællesskabet på Nørremarken til gode.

Det er virkelig

tilfredsstillende at se en masse glade børn, der hygger sig

”Vi boede først i en lille lejlighed i centrum, men syntes, Finlandsparken virkede som et spændende og attraktivt sted med både grønne områder og legepladser. Vi blev lidt bekymrede, da vi læste, det tidligere havde været klassificeret som ghetto, men vores bekymringer forsvandt, da vi først besøgte stedet,” husker Gosia, der i dag trives med familien i Finlandsparken.

Gosia Bilejszys

Meningsfuldt arbejde

”Vi har ikke de samme kulturelle traditioner for frivilligt arbejde i Polen, men da jeg gik på sprogskole her i Danmark, lærte jeg, hvor udbredt det er i det danske samfund. Jeg så det samtidig som en god mulighed for at møde danskere og lære sproget bedre,” fortæller Gosia, der mødte op til et arrangement på Nørremarken, hvor hun hurtigt blev spurgt, om hun selv havde lyst til at være frivillig.

”Jeg følte, at jeg havde overskud at bruge på noget meningsfuldt – og vi talte lidt om, hvordan jeg bedst kunne bidrage. For mig er det naturligt at arbejde med it og grafisk opsætning, og på den måde kan jeg hjælpe med at skabe

2024/2025

større synlighed omkring de mange gode arrangementer og aktiviteter, der er her på Nørremarken,” forklarer Gosia. Det gør hun bl.a. med farverige plakater samt indhold til lokale Facebook-grupper. Hun hjælper også med organiseringen af forskellige events, ligesom hun er meget involveret i beboerhuset, der er centrum for mange af begivenhederne.

En smittende energi

Som det yngste medlem af aktivitetsudvalget kan Gosia også bidrage med en anden synsvinkel og komme med nye input.

For hende handler det mere om den oplevelse, deltagerne har, end hvor mange der lige møder op. Hun er dog stolt over at kunne bidrage til at skabe en større bevidsthed om de muligheder, beboerne på Nørremarken har.

Gosia har også selv flere idéer til nye tiltag og fremtidige begivenheder og fortæller, at samarbejdet er godt og givende for hende på flere måder.

”Ud over at blive bedre til sproget finder jeg det enormt inspirerende at arbejde med nogen, der så gerne vil gøre noget godt for andre – for fællesskabet – uden at få noget for det. Der er nogen, der bruger meget mere tid på det frivillige arbejde end mig. Deres energi smitter, og det er virkelig tilfredsstillende at se en masse glade børn, der hygger sig –fx til vores halloweenarrangement eller juletræsfest – fordi nogen har taget initiativ til det,” siger hun.

Hver onsdag og torsdag d

kl 18 30 - 21

Noget koldt/varmt at drikke og lidt sødt til ganen finde du altid

Torsdage har vi ofte live musik på programmet

Og spil som brætspil billa og dart står klar til dig

Beboerhuset Finlandsvej 103A

Gratis

DU ER INVITERET TIL

A M L E V E J L E ET FOREDRAG OM:

Foredragsholder:

Beboerhuset Finlandsvej 103

Finn Høj Sørensen

Pianisten spiller vi synger fra Højskolesangbogen – og vi har bøger klar til dig!

Kaffen er varm, stemningen er god Kom og vær med!

Finlandsvej

Gratis

Finlandsvej

HER BLIVER ORD TIL HANDLING: AFDELINGSMØDERNE 2025

Som altid i AAB Vejle blev forårets afdelingsmøder afholdt med stor opbakning fra beboerne, som havde mulighed for at få indflydelse på deres hjem og nærmiljø.

Afdelingsmøderne er hjørnestenen i beboerdemokratiet. Her træffes beslutninger, der har betydning for både hverdagen og udviklingen i den enkelte afdeling – alt fra vedligeholdelse og grønne tiltag til husorden, fællesfaciliteter og beboeraktiviteter.

For tredje år i træk deltog AAB Vejles direktør og hovedbestyrelsesformand i møderne med oplæg om aktuelle emner i boligforeningen. Deres deltagelse er blevet et fast og værdsat indslag, som giver beboerne mulighed for at stille spørgsmål direkte til ledelsen og få indblik i de overordnede beslutninger i AAB Vejle.

Det tætte samarbejde mellem beboere, afdelingsbestyrelser og administration er med til at sikre, at hver afdeling fortsat udvikler sig i tråd med beboernes ønsker og behov.

Leg uden røg

På det ordinære afdelingsmøde den 27. maj 2025 besluttede beboerne i Møllevangen, at alle afdelingens legepladser fremover skal være røgfrie. Beslutningen blev vedtaget med stort flertal og har til formål at skabe sunde, trygge og rene omgivelser for børn og voksne, der bruger legepladserne og de tilhørende opholdsarealer.

Vær med – din stemme tæller!

Som beboer i AAB Vejle er afdelingsmødet din chance for at få indflydelse. Her vælges afdelingsbestyrelsen, som varetager beboernes interesser i den daglige drift, og du kan selv stille forslag til afstemning. Forslag skal stilles via ’Min Side’, der er en del af AAB Vejles hjemmeside. Her udfylder man en blanket under menupunktet ’Blanketter’ - ’Forslag til afdelingsmøde’.

Jo flere der deltager, jo stærkere bliver beboerdemokratiet – så mød op, vær med, og gør din stemme gældende!

BEBOERDEMOKRAT: ”JEG ELSKER DET LIV, HER ER”

Ikke længe efter hendes ældste søn flyttede ind i Finlandsparken, gjorde Karin Neimann det også. I det daglige nyder hun nu nærheden til familien, de velholdte omgivelser og det liv, der trives i fællesskabet. Og så giver det hende noget at være formand for afdelingsbestyrelsen.

Det blev lidt af en øjenåbner for Karin, da hun besøgte sin søn i Finlandsparken. Omgivelserne var flotte med velholdte grønne områder og legepladser, lejlighederne var moderniseret, og AAB Vejle havde styr på tingene.

”Det har de stadig; de reagerer hurtigt, hvis der er noget. Sådan har det ikke været med de private udlejere, jeg har boet hos tidligere. Så det tiltalte mig meget – også at komme tættere på min søn og svigerdatter og deres børn, som jeg passer en gang om ugen,” fortæller Karin Neimann, der flyttede ind i Finlandsparken i 2022 med sin mand og yngste søn.

Folk vil gerne fællesskabet

Siden dengang har hun selv været med til at gøre området endnu mere indbydende. Sammen med resten af bestyrelsen, aktivitetsudvalget og beboerne har hun nemlig været med til at puste nyt liv i afdelingens fælleshus med ambitioner om at gøre det til et aktivt samlingspunkt for hele Nørremarken.

”Jeg synes, det var en skam, at fælleshuset stod som et spøgelseshus, der ikke blev brugt så tit. I dag elsker jeg at se, når der er gang i og omkring huset med spændende arrangementer og aktiviteter. Og det liv, her er i hele afdelingen med stor opbakning fra frivillige, der gør en kæmpe indsats. Folk vil gerne fællesskabet – på tværs af nationaliteter og kulturer – og alle hilser på hinanden. Det er en fornøjelse at komme rundt i kvarteret,” siger Karin.

Det giver mening at engagere sig

Når hun om morgenen begiver sig mod arbejdet som beskæftigelsesrådgiver i Jobcenter Vejle, er det oftest robotplæneklipperne, der færdes på de grønne områder. Senere på dagen er der flere mennesker ude og gang i den på legepladserne. Og fra sin altan har Karin udsigt til det hele. Hun kan tilmed høre det rislende vand i Finlandsparkens springvand, der understreger den hyggelige atmosfære.

Karin havde egentlig ikke tænkt sig at melde sig som formand for afdelingsbestyrelsen, men hun trives i rollen.

”Da jeg en dag blev spurgt, sagde jeg ja – og for mig er det en meningsfuld rolle at være talerør for beboerne. Jeg har siddet i andre bestyrelser, og den erfaring kommer mig til gode her. Det betyder også meget, at vi har et rigtig godt samarbejde både internt i bestyrelsen – der er meget engageret – og med inspektørerne, administrationen i AAB Vejle og medarbejderne i den boligsociale helhedsplan,” forklarer Karin afslutningsvis.

SAMDRIFT – FÆLLES DRIFT

MED FÆLLES RETNING

Siden opstarten i 2020 har SAMDRIFT sat tydelige spor i organisationen. På tværs af afdelinger og driftsområder er der opnået en række konkrete resultater. Blandt de vigtigste kan nævnes:

 Bedre udnyttelse af maskiner og medarbejdere på tværs af områder, som har givet større fleksibilitet og bedre ressourceudnyttelse

 Etableringen af servicecenteret som én fælles indgang, der sikrer hurtigere, mere ensartet og tilgængelig beboerservice

 Digitalisering af planlægning og arbejdsfordeling, som styrker både overblik og effektivitet i hverdagen

 Fælles retningslinjer, blandt andet for vintervedligehold, som skaber klarhed og sammenhæng i opgaveløsningen

 Udvikling af servicebeskrivelser der styrker gennemsigtighed og tydeliggørelse af serviceniveau på tværs af afdelinger

 Mere bæredygtige løsninger, herunder grøn drift og biodiversitet

SAMDRIFT-projektets berettigelse udspringer ikke kun af ønsket om effektivisering, men også af ambitionen om at udvikle en fælles kultur og et fælles sprog omkring god beboerservice, bæredygtighed, drift og trivsel – tæt på hverdagen i boligområderne og blandt medarbejderne. Arbejdet i SAMDRIFT har skabt større forståelse for hinandens roller, opgaver og vilkår og styrket samarbejdet både i og omkring driften.

Næste skridt

I 2025 tog SAMDRIFT-styregruppen det næste skridt i samarbejdets udvikling. Hvor arbejdet tidligere byggede på en konkret opgaveliste, er fokus nu i højere grad rettet mod temabaserede drøftelser. Det markerer en bevægelse fra struktur til fælles retning, hvor der ikke kun tales om, hvad der skal gøres men også om, hvorfor og hvordan vi gør det bedst sammen.

Om SAMDRIFT

De første fire temaer, som er beredskab, livet uden for boligen, grøn drift og beboerservice er valgt ud fra ønsket om at skabe dybere drøftelser, bygge bro mellem fagligheder og sikre sammenhæng mellem strategi, praksis og beboerdemokrati. Temaerne er tæt knyttet til både den daglige drift og den strategiske udvikling i AAB Vejle.

Drøftelserne skal give plads til nuancer, perspektiver og fælles læring, fordi vi står stærkest, når vi løfter i flok, og når samarbejdet ikke kun handler om effektivisering men også om kvalitet, fællesskab og langsigtet retning.

SAMDRIFT er i dag mere end et projekt. Det er en integreret måde at tænke samarbejde og udvikling på. En stærk platform, vi vil bygge videre på i årene, der kommer.

SAMDRIFT blev i sin tid etableret med tre klare mål:

1. At skabe mere effektiv drift

2. Sikre bedre beboerservice

3. Styrke medarbejdertrivslen

Fundamentet er et fælles rum, hvor administrationen og repræsentanter fra beboerdemokratiet mødes og udvikler samarbejdet på tværs – både i forhold til opgaveløsning, rolleforståelse, kultur og retning. Her deles viden, perspektiver og erfaringer med den fælles ambition at gøre AAB Vejle endnu stærkere.

MANGE ÅR SAMMEN – VORES BEBOERE FEJRES

18. marts 2025 fejrede AAB Vejle flere imponerende jubilæer. Der var ikke mindre end en 50-års-jubilar, fire 40-års-jubilarer og seks 25-års-jubilarer, som alle blev hædret med taler og fyldte gavekurve.

Det er en fast tradition at markere de skarpe hjørner, beboerne runder. Jubilæerne er ikke kun en særlig dag for den enkelte beboer, men også for AAB Vejle, der glæder sig over at kunne danne ramme om menneskers og familiers liv gennem mange år og fejre den tillid, de viser ved at blive boende i boligforeningen.

Selvom tallet på årene varierer, er budskabet det samme: AAB Vejle værdsætter hver enkelt beboer og det fællesskab, der skabes, når man bor længe i samme afdeling.

ØKONOMI

BOLIGORGANISATIONEN

Regnskabsmæssige forhold

Regnskabsresultatet udviser et overskud på 0,3 millioner kroner, der overføres til boligorganisationens arbejdskapital. De primære årsager til overskuddet er gode renteindtægter og mindre udgifter end budgetteret til kontorhold og -lokaler.

Bruttoadministrationsudgifterne ligger under budget. Der er ekstraudgifter til lønninger primært på grund af dobbeltbemanding i forbindelse med udskiftning i medarbejderstyrken, men dette mere end opvejes af det mindre forbrug til kontorhold og -lokaler.

Renten i samfundet har også ændret sig markant i løbet af regnskabsåret og retningen har været tilbage mod ganske små renter. Det er dog lykkedes at få en bedre forrentning end budgetteret. Det har givet 0,2 millioner ekstra på bundlinjen.

Under ekstraordinære udgifter er der brugt 0,8 millioner kroner på projekter, der kan gavne AAB Vejle på længere sigt. Det er 0,5 millioner kroner mere end budgetteret.

Afdelingsregnskaberne for 2024/25 er godkendt af afdelingsbestyrelserne i januar 2026.

Afdelingsregnskaber kan hentes i administrationen. Der er overskud i 17 afdelinger, mens 8 afdelinger kommer ud med et underskud. 7 afdelinger har ved afslutningen af regnskabsåret et opsparet underskud.

Udlejning

AAB Vejles lejligheder er generelt fortsat efterspurgte. Der er dog begyndende tomgang i visse afdelinger og på visse boligtyper.

Der været 603 fraflytninger i regnskabsåret mod 644 fraflytninger sidste år. Det svarer til en flytteprocent på 14,3 % mod 15,2 % i 2023/24.

Udgiften til tomgang samt tab ved fraflytning, udover 380 kroner pr. lejemålsenhed, dækkes af Dispositionsfonden.

ÅRSRAPPORT 2024/25 – ØKONOMI

Ventelister

Der er ikke så mange som tidligere, der er aktive boligsøgende til AAB Vejles boliger, som det kan ses af diagrammet nedenunder. Det er de eksterne ansøgere, der udgør størstedelen af de aktive boligsøgende, så det er her den faldene tendens gør sig mest gældende.

Ventelisten udgøres af de aktivt søgende medlemmer. Så en faldende venteliste kan på sigt give problemer med at få lejet boligerne ud.

Der er desuden knap 5.700 passive medlemmer, et tal der aldrig har været højere. Sammen med de aktive medlemmer giver de AAB Vejle en solid indtægt i ventelistegebyrer. For 2024/2025 udgør beløbet knap 900.000 kroner.

Huslejerestancer

De senere år, efter Covid, har været svære for mange af vores beboere. Priserne i samfundet har været stigende, og huslejen i AAB Vejle er samtidig også steget på grund af et behov for at få forbedret kvaliteten af boligerne. Senest er kommet en kontanthjælpsreform, som for nogle beboere vil betyde en nedsat ydelse. Udviklingen i restancerne ses nedenfor.

Effekten af kontanthjælpsreformen kan kun give effekt på de sidste måneder af regnskabsår 2024/2025, da reformen først trådte i kraft 1. juli 2025. Antallet af udsættelser, som ses nedenunder, er dog det højeste i den viste periode, og 8 af de 17 udsættelser er blevet udført i august-september 2025.

AAB Vejle kan ikke hjælpe lejerne med at betale deres husleje og kun i begrænset omfang acceptere, at huslejen betales for sent, da de øvrige lejere kommer til at hæfte for et eventuelt tab. Der tages dog individuelle hensyn, hvis beboeren henvender sig omkring betalingsproblemet. Der kan så laves henstand med betalingen eller en afdragsordning for at hjælpe beboeren til at komme på fode igen.

HOVEDFORENINGEN

Egenkapital

AAB Vejles disponible egenkapital består af tre dele; dispositionsfond, arbejdskapital og egen trækningsret. Egenkapitalen er populært sagt det beløb, hovedbestyrelsen har til at drive boligforeningen for.

Den forventede udvikling i egenkapitalen kan ses på næste side.

De tre dele kan grundlæggende beskrives således:

Dispositionsfonden har indtægter fra de udamortiserede lån, som afdelingerne indbetaler hvert år. En del af indbetalingerne går til Landbyggefonden, og en del går til dispositionsfonden. Hvis den frie del af dispositionsfonden kommer under et bestemt beløb, skal afdelingerne desuden indbetale et beløb pr. lejemålsenhed til dispositionsfonden. AAB Vejle lever ikke længere op til minimumskravet, og afdelingerne har derfor fra 2024-25 indbetalt til dispositionsfonden. For regnskabsåret 25-26 vil beløbet udgøre 672 kr. pr. lejemålsenhed.

En del af midlerne er bundet i administrationsejendommen i Mindegade, udlån/tilskud til afdelinger og forskellige indskud placeret i Landsbyggefonden. Resten af midlerne er frie. De skal anvendes til at dække lejetab og kan anvendes til tilskud til afdelinger for at forebygge tab, lån til afdelinger i forbindelse med forbedrings- og moderniseringsarbejder og som buffer ved uforudsete begivenheder. Ovenfor er vist de frie midler.

Arbejdskapitalen får sin indtægt fra et eventuelt overskud i driften af Hovedforeningen og fra en årlig betaling fra afdelingerne, som i 2024/25 udgjorde 187 kroner pr. lejemålsenhed.

Midlerne kan bruges rimeligt frit. Det kan være som tilskud til afdelinger, tilskud til opstart af projekter og diverse forundersøgelser eller analyser.

Trækningsretten får sin indtægt fra 60 % af de A og G indskud, som afdelingerne indbetaler hvert år. Resten går til Landsbyggefonden.

Midlerne kan bruges som tilskud til forbedringsarbejder i afdelingerne. Tilskuddet kan udgøre maksimalt 2/3 del af udgiften. Resten skal afdelingen betale eller beløbet skal findes på anden vis.

Konklusion: Egenkapitalen er i de kommende år begrænset af de forholdsvis små indbetalinger der kommer ind fra udamortiserede lån og indbetaling af A og G indskud. Det skyldes, at Landsbyggefonden i forbindelse med større renoveringer og helhedsplaner bevilger hel eller delvis fritagelse for indbetaling af disse beløb til dispositionsfonden. Den kommende helhedsplan i afdeling 8, Vestbyparken, lægger således beslag på et større millionbeløb.

Administrationsbidrag

Administrationsbidraget er det bidrag afdelingerne skal betale for administration af blandt andet udlejning, ventelister, regnskaber og budgetter, husleje, forbrugsregnskaber, vedligeholdelse, servicering af beboerdemokratiet osv.

Administrationsbidraget udgjorde godt 22,4 millioner kroner i 2024/25, svarende til cirka 7,9 % af huslejeindtægterne.

Administrationsbidraget er svagt forhøjet i budget 2025/26 og forventes fastholdt på dette niveau i budget 26-27 på trods af stigende priser og lønninger i Danmark.

Lønudgifter

Når der skal ske sammenligning med andre boligorganisationer på lønninger i hovedforeningen, bør både konto 511, personaleudgifter, og konto 512, forretningsførelse, indgå i vurderingen. Årsagen er, at boligorganisationer, der administreres af andre, typisk vil have en udgift til forretningsførelse og kun få eller slet ingen personaleudgifter.

Kilde: Landsbyggefondens regnskabsdatabase

Til vurdering af hvilket niveau AAB Vejles afdelinger gennemsnitligt ligger på, kan man bruge tal fra Landsbyggefondens regnskabsdatabase for 2024, som viser følgende, dels pr. bolig og dels pr. lejemålsenhed

Afdelingerne

Huslejen i afdelingerne har været under pres i de seneste år som følge af et øget behov for opsparing til planlagt vedligeholdelse og som følge af store løn- og prisstigninger.

I løbet af det seneste år er der arbejdet med en tilgang, hvor der er taget udgangspunkt i, hvad huslejen maksimalt kan være i de enkelte afdelinger for at sikre udlejning og undgå tomgang. Der opereres med en markedsleje som indikator for, hvad huslejen kan være. Markedslejen er kort sagt lejen for lejemål, der er sammenlignelige. Markedslejen er ikke absolut, men en indikator, og den kan ændre sig. Tomgang i en afdeling er et eksempel på en indikation af, at lejen er for høj i forhold til det, markedet kan bære. I andre afdelinger er der en fornemmelse af, at huslejen efter de seneste stigninger nok nærmer sig smertegrænsen, når der bliver sammenlignet med andre boliger i området.

Generelt er der behov for, at huslejen forbliver under markedslejen, og derfor vil der i nogen afdelinger være brug for at arbejde på at få nedsat huslejen, og i alle afdelinger holde den i ro ved at den helst er under prisudviklingen i samfundet.

Fokusområder

For at styrke økonomien blev det i 2024 vedtaget at arbejde med fokusområder, som er områder hvor der bevidst arbejdes for at få en lavere pris til den samme kvalitet. Fokusområderne er til, fordi de kræver bevidste samarbejder og handlinger for at opnå en lavere pris. Fokusområderne skal ses som et yderligere tiltag udover det, AAB Vejle gør i forvejen, bl.a. med udbud, prisaftaler og rammeaftaler. Fokusområderne følges op på af administrationen og drøftes to gange årligt med hovedbestyrelsen. Det enkelte fokusområde er valgt ud fra data på, hvor der er potentiale. I det seneste regnskabsår har der været arbejdet med følgende 9 fokusområder:

1. Ejendomsskat

2. Forsikring

3. Fælles el

4. Renhold

5. Planlagt vedligeholdelse

6. Fraflytningsomkostninger

7. Udlejning (0 tomgang)

8. Kapitalhåndtering

9. Investeringer (i udvikling af afdelinger)

Den økonomiske og kvalitetsmæssige gevinst vil ikke være ens for alle afdelinger, da afdelingerne er forskellige. Varigheden af indsatsen vil være forskellig, men administrationen har lavet en handlingsplan for hvert fokusområde med bl.a. grundlag, handlinger, varighed og effekt.

Ejendomsskat

Fra 2024 er der kommet nye regler for ejendomsskat. I den forbindelse er ejendomsvurderingerne blevet grundlæggende ændret. Det er derfor vigtigt for AAB Vejle at vide, hvordan de enkelte afdelinger bliver påvirket af ændringen og at sikre, at vurderingerne er korrekte, så der ikke betales for meget i skat. Generelt har de nye ejendomsvurderinger været gode for AAB Vejles afdelinger. I 2024/25 betalte afdelingerne således godt 14,8 millioner kroner i ejendomsskat, et fald på 0,4 millioner kroner fra 2023/2024.

Der arbejdes todelt med opgaven i samarbejde med et skatterådgivningsfirma.

I første omgang er der arbejdet med de historiske vurderinger for 2014-19, som har kunnet påklages i løbet af 2025. 25 vurderinger fra 2014 er påklaget. I anden omgang skal der arbejdes med de nye vurderinger fra 2023 og frem. De forventes at kunne påklages i løbet af 2026.

Hvad resultatet vil være i alt, og for de enkelte afdelinger, er naturligvis usikkert, men ud fra tidligere erfaringer er forventningen, at der bør kunne spares et millionbeløb.

Forsikringer

AAB Vejles samlede udgift til forsikring har udviklet sig gennem de seneste 8 år. Fra en samlet præmie på ca. 2,5 millioner kroner, svarende til knap 7,5 kroner pr. kvadratmeter er præmien steget til mere end det dobbelte, nemlig knap 6,0 millioner kroner eller til 18 kroner. pr. kvadratmeter. Årsagen til stigningerne skal ses i øgede lovkrav til blandt andet brandsikring og i, at der har været for mange og for dyre skader i AAB. Forsikringsselskabet har udbetalt mere, end det har fået ind i præmie, hvorfor det øger præmien.

I løbet af 2024/2025 er der igangsat flere tiltag for at få vendt udviklingen.

• Fået nedbragt antallet af vandskader gennem rørrenovering i Finlandsparken, Askevænget og Nordlandsvej.

• Forebyggelse af brandskader gennem uddannelse af medarbejdere og bedre kontrolmiljø. Gennemgået afdelinger med hensyn til brandsikkerhed og få minimeret risici for brandspredning.

• Fået beregnet de forskellige risici for de enkelte afdelinger, så der ikke anmeldes skader, som mest optimalt dækkes af afdelingen.

• Undgået anmeldelse af skader, som belaster forsikringsselskabet administrativt.

Tiltagene er præsenteret for forsikringsselskabet, som tog godt imod dem. Vi har i foråret 2025 været i udbud med forsikringerne, og den nye præmie udgør fra oktober 2025 4,5 millioner kroner årligt. Så besparelsen er 1,5 millioner kroner.

Fælles el Udgifterne til fælles el i afdelingerne fik med energikrisen i 2022 et øget fokus. Udgiften i afdelingerne steg voldsomt og udgjorde i 2022/23 godt 9,1 millioner kroner. Efterfølgende er der udført forskellige besparelsesprojekter rundt om i afdelingerne, og der laves nu kontrakter med EWII, der låser priserne for en stor del af elforbruget to år frem. Udgiften, som selvfølgelig også er påvirket af situationen på energimarkedet, faldt således til 5,5 millioner kroner i 2024/2025.

For 2025-2026 budgetteres der med 5,2 millioner kroner. Der udestår en gennemgang af elforbruget i vaskerierne, ligesom markedsprisen på el fortsat skal følges tæt, så prisen kan låses på et gunstigt tidspunkt. Bortfaldet af elafgiften i 2026 og 2027 gør det meget sandsynligt at de faktiske udgifter kommer under budget.

Renhold

Renhold har i 2024-2025 været koncentreret omkring trappevask og der blev i flere afdelinger implementeret begrænset trappevask i sommermånederne, hvor behovet ikke er så stort. Det har samlet givet en besparelse på cirka 0,5 millioner kroner for de afdelinger, der sagde ja.

I 2025/2026 vil indsatsen blive koncentreret omkring affaldshåndtering, hvor der i dag årligt betales over 10 millioner kroner til Vejle Kommune. Det skal undersøges, om tømningsfrekvenser, optimering af affaldsgårde, etc. kan være måder at nedbringe udgiften på.

Planlagt vedligeholdelse og fraflytningsudgifter

Begge områder består stort set af udgifter til håndværkere og servicefirmaer. Udgiften var i 2024/2025 på cirka 49,5 millioner kroner.

Udgifterne bliver allerede i dag i høj grad konkurrencesat via udbud, prisaftaler og rammeaftaler. Der har været et genudbud i år omkring istandsættelse af flyttelejligheder i Vestbyen og Finlandsparken. Resultatet blev en årlig besparelse på 1,25 millioner kroner i forhold til sidste udbud.

Desuden er der lavet diverse andre besparelser. Den væsentligste besparelse er på glatførebekæmpelse i Løget og Vestbyen, hvor en outsourcing af opgaven forventes at give en årlig besparelse på godt 0,5 millioner kroner.

Udlejning (tomgang) og investeringer (i udvikling af afdelinger) At undgå tomgang er en vigtig opmærksomhed. Det har været et stigende problem i AAB Vejle, og økonomisk betyder det et problem for både hovedforeningen og afdelingerne. For hovedforeningen er problemet, at tomgangsudgiften dækkes af dispositionsfonden. For afdelingen giver tomme boliger et dårligt indtryk af afdelingen og medvirker til at afdelingen skal indbetale til dispositionsfonden. Med en tomgangsudgift, der udgjorde knap 4,5 millioner kroner i 2024/25, er det således et område, der har fuld fokus.

Der er derfor nedsat en administrativ arbejdsgruppe, og hovedbestyrelsen får afrapportering på emnet. Analysen viser, at tomgang kan spores ind til nogle få steder og lejlighedstyper i 5 – 6 afdelinger i AAB Vejle. Der er hvert sted iværksat konkrete tiltag i berørte afdelinger og/eller berørte lejlighedstyper. Tiltagene har været tidsbegrænset udlejning, visualisering af lejemål og en professionalisering af fremvisningen af lejemålene etc..

I Bomuldsspinderierne, der indeholder ældre ungdomsboliger, er der i 2024/2025 investeret i udvikling af boligerne og udenomsarealerne, så de tager sig mere indbydende ud.

Kapitalhåndtering AAB Vejle har i 2024/2025 nedbragt den likvide beholdning på driftskontoen og i stedet øget obligationsbeholdningerne hos vores kapitalforvaltere. Renten på indeståendet på kontoen er faldet støt i løbet af regnskabsåret, efterhånden som renterne i Europa er faldet. Afkastet på obligationsbe-

holdningen, som består af kortvarige obligationer, har været 3 procent for hele regnskabsåret.

Hvordan de likvide midler placeres, er reguleret af Landsbyggefonden. Hidtil har mulighederne været meget begrænsede, nemlig til indestående i pengeinstitutter og investering i stats- og realkreditobligationer med kort løbetid.

I marts 2023 blev driftsbekendtgørelsen imidlertid ændret, så det fremover blev muligt for boligorganisationerne at investere i aktier og andre risikobetonede aktiver. Formålet var at øge boligorganisationernes mulighed for at få et reelt afkast af den frie likviditet under en samtidig hensyntagen til en afbalanceret risiko, bæredygtighed og omkostninger ved investeringerne. Siden da har der været forskellige praktiske forhindringer for at kunne investere. De fleste er nu ryddet af vejen, så det nu vil være reelt muligt at foretage sådanne investeringer

AAB Vejle har derfor udarbejdet en ny investeringsstrategi og vil fra 2025/26 også investere i aktier. Strategien er godkendt af Hovedbestyrelsen og Landsbyggefonden.

Henlæggelser

Revisionen har gennem en årrække påpeget behovet for at øge opsparingen til planlagt vedligeholdelse.

Der har derfor i de seneste år været fokus på at øge opsparingen. Der spares nu mere op end der bruges, så der årligt spares mere op end på landsplan. Samlet set ligger AAB Vejle fortsat under landsplan da der tidligere ikke er sparet nok op. Der er sparet mere op i 2024/25, og der forventes også sparet mere op i budget 2025/26.

Det er vigtigt at holde fokus på området, så vi til stadighed kan have vel vedligeholdte boliger og kan leve op til vores strategi om:

• Attraktive boliger i stedet for billige boliger og

• Ønsket om en mere varieret beboersammensætning.

Konto 120. (afdelingens ”lyst” til at spare op)

Ud af AAB Vejles 23 afdelinger sparer de 16 mere op end benchmark, og 7 ligger under benchmark, hvilket er en klar fremgang i forhold til tidligere.

Tallene i skemaerne er hentet fra ”Almenstyringsdialogen”.

Det skal bemærkes, at det faktisk fremgår af lovgivningen, at man har pligt til at henlægge et beløb svarende til det slid man som lejer udøver på boligen. Eks: Har boligens køleskab en levetid på 10 år, skal man hvert år henlægge 1/10 af køleskabets genanskaffelsespris.

De fleste afdelinger bør ligge over benchmark af følgende grunde:

• Der er et opsparingsefterslæb. Det indhenter man kun ved at spare mere op end ”naboen”.

• Nogle at de udgifter som vores kolleger i branchen dækker over driften, dækker vi af vores opsparing.

Konto 401 (afdelingens samlede opsparing (bankbog)) Her er der nu 7 afdelinger, der er over benchmark, og flere er tæt på. Der er dog stadig en del afdelinger, hvor opsparingen er omkring halvdelen eller mindre af benchmark.

Tallene i skemaerne er hentet fra ”Almenstyringsdialogen”.

ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS FOR 2024/25

Årsregnskaberne for 2024/25 for afdelingerne, samt boligorganisationen er opstillet og aflagt i overensstemmelse med Økonomi- og Erhvervsministeriets bekendtgørelse nr. 1103 af 15. august 2016 med senere ændringer. Reglerne i årsregnskabsloven har fundet anvendelse, medmindre lov om almene boliger m.v. eller den før omtalte bekendtgørelse med bilag fraviger disse regler.

Årsregnskaberne for 2024/25 er udarbejdet i overensstemmelse med de krav, der er til elektronisk indberetning af årsregnskaber, herunder kravet til hvordan noterne til årsregnskaberne skal være udformet.

I det følgende er omtalt de væsentligste af regnskabsprincipperne:

Huslejeindtægter

Huslejeindtægterne er medtaget i resultatopgørelsen på forfaldstidspunktet.

Periodisering

Tilgodehavende, ikke tilskrevne renteindtægter er medregnet som indtægt.

Samtlige væsentlige udgifter, herunder forudbetalte omkostninger, er i resultatopgørelsen som hovedregel periodiseret. For mindre væsentlige udgifter gælder, at der fra år til år er tilrettelagt en ensartet periodisering således, at resultatopgørelserne omfatter udgifter for en 12 måneders periode.

Anlægsaktiver

Ejendommene er optaget under aktiverne i afdelingerne til den bogførte anskaffelsessum med tillæg af eventuelle tilbygninger eller moderniseringsarbejder. Er ejendommen finansieret helt eller delvis ved indekslån, indregnes indekseringen i værdien af ejendommen. Værdien giver nødvendigvis således ikke udtryk for den reelle ejendomsværdi eller den værdi ejendommene vil have i en eventuel salgssituation.

Boligorganisationens anlægsaktiver, der omfatter inventar og IT-udstyr, afskrives via resultatopgørelsen over de forventede levetider. For årsregnskabet 2024/25 er de forventede levetider anslået til:

Inventar 5 til 10 år og IT 0 til 5 år. Mindre anskaffelser under kr. 25.000 stykket er som udgangspunkt straks afskrevet, selvom levetiden strækker sig ud over ét år.

Omsætningsaktiver

Boligorganisationens omsætningsaktiver er optaget til nominel værdi. Dog er obligationsbeholdningen optaget til den børsnoterede kursværdi pr. 30. september 2025.

Henlæggelser

Der er i afdelingerne foretaget henlæggelser til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser i overensstemmelse med de vedtagne vedligeholdelsesplaner og budgetter. Herudover er der foretaget henlæggelser til istandsættelse ved fraflytning samt til tab ved lejeledighed og fraflytninger ligeledes i overensstemmelse med vedtagne budgetter. Opsparing ved nedbringelse af prioritetsgæld bogføres som indestående på afskrivningskonto i tilknytning til den oprindelige prioritetsgæld.

Forvaltning af likvide midler

Der har i regnskabsåret, i lighed med tidligere år, været fælles forvaltning af afdelingsmidler. De likvide midler har været placeret dels som udlæg/lån i forbindelse med forbedringsog renoveringsarbejder i afdelingerne og dels som indestående i pengeinstitut samt i danske obligationer.

Forrentning af mellemværende er sket med en rentesats, der svarer til den faktisk opnåede forrentning i boligorganisationen. Forrentningen af dispositionsfonden er sket med en rentesats, svarende til Danmarks Nationalbanks diskonto med fradrag af 2 pct.point, dog minimum 0,5 %.

Udlån til afdelingerne er forrentet med Danmarks Nationalbanks diskonto med tillæg af 1 procentpoint.

Budgettal

Budgettallene er godkendt på afdelingsmøderne, men er ikke revideret af revisor.

REGNSKAB 2024/25 FOR AFDELING