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Viviendas turísticas en España: claves normativas y jurisprudenciales para entender su regulación

CONSEJO EDITORIAL Miguel Ángel Collado Yurrita Joan Egea Fernández Isabel Fernández Torres José Ignacio García Ninet Javier López García de la Serrana Belén Noguera de la Muela Luis Prieto Sanchís Francisco Ramos Méndez Ricardo Robles Planas Sixto Sánchez Lorenzo Jesús-María Silva Sánchez Joan Manuel Trayter Jiménez Juan José Trigás Rodríguez Director de publicaciones

Viviendas turísticas en España: claves normativas y jurisprudenciales para entender su regulación Javier Valentín Peñate

Colección: Derecho del Turismo, Atelier Comité de redacción Silvia Boboc,

Nicolau Fuster Hernández,

Mayte Otero Cobos,

profesora de la Universitat Jaume I

socio Lex2B y asesor legal de Gobycar

profesora de la Universidad de Málaga

Silvia Feliu Álvarez de Sotomayor, profesora de la Universitat de les Illes Balears

José Antonio Fernández de Alarcón Roca, director jurídico de MONLEX y secretario de la Asociación de Inversores Hoteleros de Ámbito Internacional

Martín González-Orús Charro,

Juan Ignacio Pardo García,

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Chief Real Estate & Sustainability Officer en Melia Hotels International

José Janer González,

Mariano Pérez de Cáceres,

Director jurídico Hyatt Inclusive Collection Europa

Chief Legal & Compliance Officer de Meliá Hotels International

Rebeca Herrero Morant,

Alejandro Román Márquez,

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profesor de la Universidad de Sevilla

profesora de la Universitat de les Illes Balears

Miguel Martínez Muñoz,

Miguel Ángel Ruíz López,

Beatriz Fonticiella Hernández,

profesor de ICADE

Antonio Martínez Penalva,

profesor de la Universidad Complutense

Belén Ferrer Tapia,

profesora de la Universidad de Las Palmas de Gran Canaria

Juan Franch Fluxà, profesor de la Universitat de les Illes Balears (Director)

Director Legal Iberostar Hotels & Resorts

Manuel Moreno Linde,

David Vich Comas, socio de Garrigues y responsablede la industria de Turismo y Hoteles

profesor de la Universidad de Málaga

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Este libro ha sido sometido a un riguroso proceso de revisión por pares. © 2026 Javier Valentín Peñate © 2026 Atelier Santa Dorotea 8, 08004 Barcelona e-mail: editorial@atelierlibros.es www.atelierlibrosjuridicos.com Tel.: 93 295 45 60 I.S.B.N.: 979-13-88096-31-0 Depósito legal: B 1646-2026 Diseño y composición: Addenda, Pau Claris 92, 08010 Barcelona www.addenda.es Impresión: Winihard

Índice Prólogo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

A breviaturas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

I ntroducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

C apítulo 1. T urismo y derecho del turismo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. El turismo: su importancia a nivel global . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Derecho Turístico vs. Derecho del Turismo: entre Derecho público y Derecho privado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Una primera aproximación al concepto de viviendas turísticas . . . . . . . . . . 4. Viviendas turísticas y economía colaborativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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C apítulo 2. Evolución histórica de los alojamientos turísticos . . . . . . 1. Aparición del fenómeno turístico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. El turismo en la Edad Antigua . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. El turismo en la Antigua Roma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. El alojamiento en la Edad Media y Edad Moderna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Alojamientos turísticos en España a partir del s. xix . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. El origen histórico de las viviendas turísticas en los archipiélagos canario y balear . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.1. Los primeros alojamientos turísticos en el archipiélago canario. Las viviendas vacacionales como primera modalidad de alojamiento turístico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.2. El archipiélago balear . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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C apítulo 3. Concepto y régimen jurídico de las viviendas turísticas . . 1. Antecedentes legislativos inmediatos de las viviendas turísticas . . . . . . . . . 2. La materia turística como competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. El concepto legal de vivienda vacacional o turística en la normativa estatal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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Índice

4. 5. 6. 7.

8. 9.

El concepto legal de vivienda vacacional o turística en el ámbito autonómico. Su régimen jurídico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Sobre una pretendida definición unitaria del fenómeno . . . . . . . . . . . . . . . Los elementos definitorios comunes de las viviendas turísticas . . . . . . . . . . La Directiva de Servicios: su contribución al auge de las viviendas turísticas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.1. La declaración responsable como instrumento de acceso al ejercicio de la actividad turística . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.2. Los principios inspiradores: no discriminación, necesidad y proporcionalidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Las «sentencias turísticas» del Tribunal Supremo sobre las normas sectoriales de viviendas vacacionales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . El régimen jurídico de las viviendas turísticas: una normativa en constante revisión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

C apítulo 4. Naturaleza jurídica de las viviendas turísticas: una perspectiva desde el urbanismo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Las viviendas turísticas son viviendas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Viviendas turísticas y planeamiento urbanístico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. La posición de la CNMC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Las normas autonómicas y las referencias a los usos del suelo . . . . . . . . . 5. La competencia municipal en la ordenación de las viviendas turísticas . . . 6. Especial referencia a los informes de compatibilidad urbanística . . . . . . . . 7. Viviendas turísticas y uso urbanístico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.1. Planteamiento de la cuestión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.2. Sentencias de los Tribunales Superiores de Justicia que consideran la vivienda turística como un uso terciario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.3. Sentencias de los Tribunales Superiores de Justicia que consideran la vivienda turística como un uso residencial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.4. Reflexiones sobre la vivienda turística y el uso urbanístico . . . . . . . . . 8. La determinante STJUE de 22 de septiembre de 2020 (caso Cali Apartments), como génesis del nuevo planteamiento . . . . . . . . . 9. La Sentencia del Tribunal Supremo núm. 1550/2020, de 19 de noviembre, sobre el PGOU de Bilbao . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10. La sentencia del Tribunal Supremo núm. 75/2021, de 26 de enero, sobre el Plan Especial Urbanístico de las viviendas de uso turístico en Barcelona . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11. La sentencia del Tribunal Supremo núm. 779/2021, de 1 de junio, sobre el Plan Especial Urbanístico de las viviendas de uso turístico en Barcelona . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12. La sentencia del Tribunal Supremo núm. 109/2023, de 31 de enero, relativa a la normativa urbanística del Ayuntamiento de Palma de Mallorca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13. La sentencia del Tribunal Supremo núm. 808/2025, de 24 de junio, sobre el Plan de Protección de Ciutat Vella, Valencia . . . . . . . . . . . . . . . . . 14. Principales técnicas urbanísticas limitativas de las viviendas turísticas . . . . 14.1. La zonificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14.2. Tipología edificatoria y ubicación dentro de los inmuebles . . . . . . . . . . 14.3. Limitación del número máximo de viviendas en un mismo edificio . . .

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Índice

14.4. Implantación en edificios completos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14.5. Densidades máximas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14.6. Límite máximo de plazas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15. Una visión crítica del planeamiento urbanístico como elemento limitador de las viviendas turísticas. Quebranto del principio de igualdad . 16. Limitaciones impuestas por normas autonómicas con rango de ley . . . . . . . 16.1. El Decreto-ley 3/2023, de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico, en Cataluña . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16.2. El Decreto-ley 1/2024, de 19 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda, de Canarias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17. Otras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C apítulo 5. Viviendas turísticas en el Derecho comparado . . . . . . . . . . 1. El alojamiento local en Portugal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. El alquiler de temporada en el Derecho francés. Especial referencia a la ciudad de París . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. El alquiler vacacional en Alemania. Especial referencia a Berlín . . . . . . . . . 4. El alquiler de corta duración en Italia. Especial referencia a Florencia . . . . 5. El alquiler de corta estancia en Reino Unido. Especial referencia a Londres y Escocia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1. Alquiler de corta estancia en Londres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2. Alquiler de corta estancia en Escocia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Países Bajos. Especial referencia a Ámsterdam . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. El alquiler de corta estancia en EE.UU. Especial referencia a Nueva York y Florida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.1. Alquileres de corta estancia en la ciudad de Nueva York . . . . . . . . . . . 7.2. Alquileres de corta estancia en Florida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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C apítulo 6. M arco normativo europeo y nacional sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los alquileres de corta duración: del R eglamento (UE) 2024/1028 al R eal Decreto

1312/2025 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. El contexto normativo del turismo en la Unión Europea . . . . . . . . . . . . . . . 2. El Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724 . . . . . . . . . . . . . . . 2.1. Tramitación legislativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2. La finalidad y los principios inspiradores de la norma . . . . . . . . . . . . . 2.3. Estructura del reglamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4. El Capítulo I del reglamento: las disposiciones generales . . . . . . . . . . . 2.5. El Capítulo II del reglamento: el Registro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.6. El Capítulo III del reglamento: la comunicación de datos . . . . . . . . . . . 2.7. El Capítulo IV: información, supervisión y ejecución . . . . . . . . . . . . . . . 2.8. El Capítulo V: Disposiciones finales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.9. El Capítulo VI: entrada en vigor y aplicación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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Índice

El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1. El Registro Único y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos . . . 3.2. El procedimiento de inscripción y la verificación por el registrador . . . 3.3. Obligaciones impuestas a las partes y competencias de la Ventanilla Única Digital . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.4. Críticas al Real Decreto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.5. Las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública sobre el Registro Único de Arrendamientos . . . . . . . . . . . 3.6. El futuro del Real Decreto, una norma impugnada en los tribunales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

C apítulo 7. Conclusiones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Las viviendas turísticas no son un fenómeno nuevo; están unidas al origen mismo del turismo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Las viviendas turísticas son una contraditio in terminis . . . . . . . . . . . . . . III. La reforma de la LAU, ex Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, preludio del problema regulatorio actual . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IV. Sobre la necesidad de un régimen jurídico propio para regular el «contrato de arrendamiento de vivienda vacacional» o «contrato de arrendamiento turístico de corta estancia» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . V. Sobre las fases expansiva y restrictiva del fenómeno regulatorio de las viviendas turísticas en España . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VI. Las restricciones a las viviendas turísticas desde el punto de vista del planeamiento urbanístico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. La regulación española de las viviendas turísticas es hiper intervencionista, en relación con el Derecho comparado . . . . . . . . . . . . . . . VIII.Luces y sombras del Reglamento (UE) 2024/1028, del Parlamento y del Consejo Europeo, de recogida e intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta estancia . . . . . . . . . . .

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Í ndice de jurisprudencia (por T ribunales) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea . . . . . . . . . . . . . . . . . . Sentencias del Tribunal Constitucional . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Sentencias del Tribunal Supremo, sala 1ª . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Sentencias del Tribunal Supremo, sala 3ª . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Sentencias de los Tribunales Superiores de Justicia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Sentencias de los Juzgados de lo Contencioso Administrativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Sentencias de las Audiencias Provinciales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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