Garantías reales: perfiles críticos y comparados
Garantías reales: perfiles críticos y comparados
Manuel Espejo Lerdo de Tejada
Juan Pablo Murga Fernández (Directores)
Macarena Diéguez Morán (Coordinadora)
Autores
– Manuel Antonio Amezcua Arroyo
– Gorka Galicia Aizpurua
– Eva Gamero Ruiz
– Antonio García García
– Juan Luis Goldenberg Serrano
– Francisco Javier Gómez Gálligo
– Carlos Marín Calero
– Francisco Marín Castán
– Juan José Pretel Serrano
– Javier Rodríguez Moral
– Luisa Russo
– Carmen Laura Valverde Phillips
– Laura Zumaquero Gil
Colección Derecho Notarial y Registral
Directores:
Manuel Espejo Lerdo de Tejada
(Catedrático de Derecho Civil, Universidad de Sevilla)
Juan Pablo Murga Fernández
(Profesor Titular de Derecho Civil, Universidad de Sevilla)
Reservados todos los derechos. De conformidad con lo dispuesto en los arts. 270, 271 y 272 del Código Penal vigente, podrá ser castigado con pena de multa y privación de libertad quien reprodujere, plagiare, distribuyere o comunicare públicamente, en todo o en parte, una obra literaria, artística o científica, fijada en cualquier tipo de soporte, sin la autorización de los titulares de los correspondientes derechos de propiedad intelectual o de sus cesionarios.
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© 2026 Los autores
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Santa Dorotea 8, 08004 Barcelona
e-mail: editorial@ateliereditorial.com https://atelieropenaccess.com/ Tel.: 93 295 45 61
ISBN: 979-13-88250-53-8
Depósito legal: B 16696-2026
Diseño y composición: Addenda, Pau Claris 92, 08010 Barcelona www.addenda.es
Impresión: Winihard Gràfics, Avda. del Prat 7, 08180 Moià
Macarena Diéguez Morán
BLOQUE I: LA HIPOTECA INMOBILIARIA
l a hipoteca inmobiliaria y su ejecución: alGunas cuestiones actuales .......................................................... 15
Juan José Pretel Serrano
Venta notarial de la V i V ienda hipotecada .......................... 41
Carlos Marín Calero
e l hipotecante no deudor: notas para un análisis comparado de los derechos chileno y español ................................. 79
Juan Luis Goldenberg Serrano
l imitaciones de las Garantías reales constituidas sobre edificaciones que no se ajustan a la leGalidad urbanística 97
Eva Gamero Ruiz y Javier Rodríguez Moral
BLOQUE II: OTRAS GARANTÍAS REALES
l a condición resolutoria explícita en la jurisprudencia ............. 115
Francisco Marín Castán
l a reserVa de dominio
Francisco Javier Gómez Gálligo
e l derecho de retención: ¿hacia una reformulación de la fiGura?
Laura Zumaquero Gil
l a sts (1ª) 10 febrero 2026, o de la necesidad del documento público en la prenda de créditos ...................................
Manuel Antonio Amezcua Arroyo
l a opción de compra en Garantía en la doctrina de la dirección General de seGuridad jurídica y f e p ública: su inadmisibilidad en el ordenamiento ci V il español .................
Gorka Galicia Aizpurua
Garantías reales, ¿ numerus clausus o numerus apertus? l a situación actual del sistema jurídico en costa r ica
Carmen Laura Valverde Phillips
cuestiones de actualidad en la financiación alternati Va inmobiliaria .......................................................
Antonio García García
e l pacto comisorio y el pacto marciano: una comparación entre italia y españa
Luisa Russo
129
155
179
203
235
255
275
p resentación
Macarena Diéguez Morán
Profesor Ayudante Doctor
Universidad de Sevilla
La presente obra colectiva es el resultado de algunas de las ponencias y comunicaciones presentadas en el Congreso Internacional «Garantías reales: perfiles críticos y comparados», celebrado en Sevilla los días 26 y 27 de mayo de 2025. Este foro nació con la vocación de someter a examen las instituciones clásicas de las garantías reales frente a un entorno económico caracterizado por la volatilidad de los mercados y la irrupción de la financiación alternativa. Académicos, magistrados, notarios, registradores y abogados se dieron cita para construir una visión que ahora se sistematiza en dos grandes bloques temáticos. El primero de ellos se dedica en exclusiva a las aportaciones que versan sobre la hipoteca inmobiliaria; se reserva el segundo para los estudios sobre otros tipos de garantías reales.
El Bloque I, titulado «La hipoteca inmobiliaria», aborda la garantía por excelencia del mercado crediticio español. Abre esta sección Juan José Pretel Serrano, quien analiza la «descoordinación» de los preceptos de la LEC tras las últimas reformas, especialmente la operada por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. Su aportación resulta esencial para comprender el impacto de la Sentencia del Tribunal Constitucional 26/2025, de 29 de enero de 2025, que ha devuelto racionalidad al sistema al declarar inconstitucionales requisitos de procedibilidad que imponían al acreedor ciertas condiciones para acceder a la justicia (como acreditar la vulnerabilidad del deudor), una barrera que el Tribunal consideró desproporcionada para la tutela judicial efectiva. A continuación, Carlos Marín Calero ofrece una visión crítica de la venta extrajudicial ante notario. Denuncia que su uso residual —apenas un 1% de las ejecuciones— se debe, entre otros motivos, a las carencias de la regulación de este proceso: ante la falta de reglas claras se
genera en el acreedor una indeseable situación de incertidumbre que le lleva a huir del proceso de ejecución extrajudicial de hipoteca y recurrir al judicial. Reprocha, asimismo, la ausencia de un sistema de recursos que las partes puedan interponer ante las decisiones del notario y que opere como control de una actuación que resulta cercana a la judicial. Este bloque se enriquece con la perspectiva comparada de Juan Luis Goldenberg Serrano, quien presenta un exhaustivo análisis del hipotecante no deudor en los Derechos chileno y español. Tiene el desafío dogmático de justificar una «preferencia real sin crédito» personal en el pasivo de este garante, destacando cómo el sistema español, a través del artículo 145 del TRLC, protege la continuidad empresarial al extender la paralización de ejecuciones a los hipotecantes no deudores, una previsión de la que carece el sistema chileno. Cierra esta sección el capítulo conjunto de Eva Gamero Ruiz y Javier Rodríguez Moral, quienes alertan sobre las limitaciones de las garantías constituidas sobre edificaciones en situación de «asimilado a fuera de ordenación» (AFO). Su tesis advierte que estos bienes, al carecer de una legalización plena y estar sujetos a un estatuto urbanístico degradado, no representan un valor estable para el mercado hipotecario, lo que puede derivar en la resolución de la compraventa e incluso del préstamo asociado.
El Bloque II, bajo la rúbrica «Otras garantías reales», se sumerge en figuras que ofrecen alternativas eficaces al rígido esquema hipotecario. Francisco Marín Castán examina la condición resolutoria explícita y destaca su especial fortaleza frente a la mera facultad resolutoria del artículo 1124 del Código Civil. A través de un análisis de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, el autor subraya que, una vez inscrita, esta garantía goza de una eficacia real que permite la purga de cargas y embargos posteriores sin necesidad de consentimiento de sus titulares, lo que la convierte en una herramienta idónea para contratos de permuta de solar por obra futura. Por su parte, Francisco Javier Gómez Gálligo aborda la reserva de dominio en la venta a plazos de bienes muebles, configurándola como una condición suspensiva de la transmisión de la propiedad en función de garantía. El autor analiza su compleja resistencia en sede concursal, señalando que, aunque el TRLC ha limitado el derecho de separación de la masa, sigue otorgando un privilegio especial que requiere de la buena fe del deudor, quien debe devolver el bien para acceder a la exoneración del pasivo. Laura Zumaquero Gil denuncia la fragilidad del derecho de retención en el Derecho común español debido a su regulación fragmentaria y meramente conminatoria. Su propuesta pasa por una modernización inspirada en modelos como el catalán o el francés, transformando esta facultad de presión en una verdadera garantía real posesoria que permita la realización de valor del bien y su oponibilidad plena frente a terceros. Manuel Antonio Amezcua Arroyo
Macarena Diéguez Morán
comenta la trascendental Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 2026. En ella, el Tribunal Supremo asimila la prenda de acciones nominativas no impresas a la prenda de créditos, estableciendo que el otorgamiento de documento público es un requisito constitutivo ineludible para su validez y prelación concursal, reafirmando así la necesidad de fehaciencia en las garantías sobre activos financieros intangibles.
Otras aportaciones se cuestionan hasta dónde puede llegar la voluntad de las partes en la tarea de modificar las garantías reales existentes o de innovar en la configuración de otras nuevas. Gorka Galicia Aizpurua encabeza este análisis con una advertencia severa sobre la opción de compra en garantía, denunciando que suele ser un negocio indirecto para eludir la prohibición del pacto comisorio. El autor sostiene que esta figura vulnera los principios de especialidad y determinación registral, permitiendo al acreedor acaparar el valor del bien en perjuicio de otros acreedores y sustrayendo el inmueble del tráfico crediticio. Por su parte, Carmen Laura Valverde Phillips analiza el sistema de Costa Rica, donde la Ley de Garantías Mobiliarias de 2015 ha implantado un sistema de numerus apertus para bienes muebles. Esta flexibilidad total en la creación de garantías atípicas contrasta con la rigidez del numerus clausus que se mantiene para inmuebles por razones de orden público y relevancia social.
La sofisticación del mercado actual es tratada por Antonio García García, quien nos introduce en el fenómeno del shadow banking y la financiación alternativa inmobiliaria. Su análisis de figuras como el Interest Loan —una retención de principal para el pago de intereses fijos— y la viabilidad del pacto marciano a través de opciones de compra correctamente estructuradas (con valoración objetiva y restitución del sobrante) resulta fundamental para comprender las nuevas vías de realización de valor fuera de la ejecución judicial. El bloque III y la obra concluyen con el estudio comparado de Luisa Russo, quien desentraña la dialéctica entre el pacto comisorio —prohibido estructuralmente en Italia y España— y el pacto marciano. La autora sitúa la valoración objetiva por tercero como el elemento esencial de licitud que concilia la eficiencia en la recuperación del crédito con la justicia contractual y la protección patrimonial del deudor.
En definitiva, esta obra colectiva aspira a ser una herramienta de referencia no solo para el estudio teórico de las garantías, sino para la resolución de los problemas prácticos que plantea el tráfico jurídico moderno, reivindicando la necesidad de un sistema de garantías reales equilibrado, transparente y adaptado a la economía digital y global del siglo xxi.
