El R Egist Ro dE la PRoPiEdad como sERvicio Público E n
lín E a
l E y 11/2023, dE 8 dE mayo
CONSEJO EDITORIAL
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Joan egea FernÁndez
isabel FernÁndez torres
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Joan Manuel traYter JiMénez
Juan José trigÁs rodríguez Director de publicaciones
El R Egist Ro dE la
Público E n lín E a
l E y 11/2023, d E 8 d E mayo
Juan Antonio García García
Prof. Titular de Derecho Civil
Universidad de la Laguna
Reservados todos los derechos. De conformidad con lo dispuesto en los arts. 270, 271 y 272 del Código Penal vigente, podrá ser castigado con pena de multa y privación de libertad quien reprodujere, plagiare, distribuyere o comunicare públicamente, en todo o en parte, una obra literaria, artística o científica, fijada en cualquier tipo de soporte, sin la autorización de los titulares de los correspondientes derechos de propiedad intelectual o de sus cesionarios.
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El Registro de la Propiedad como servicio público en línea, aborda la transformación digital del Registro de la Propiedad español, analizando su consolidación como servicio público electrónico a la luz de la Ley 11/2023 y el nuevo marco normativo europeo de administración digital. A lo largo de nueve capítulos, se examinan los principios que rigen el Registro en el entorno telemático (publicidad formal, protección de datos, interoperabilidad, firma electrónica, sede electrónica e identificación del usuario), el régimen de comunicaciones electrónicas entre notarios, registradores y ciudadanos, y la función calificadora en el procedimiento registral electrónico. El estudio combina un enfoque doctrinal con abundante doctrina de la DGSJFP (antes DGRN) y jurisprudencia y normativa europeas, y concluye con una reflexión sobre el equilibrio entre eficiencia tecnológica, seguridad jurídica preventiva y garantías del ciudadano en el Registro del siglo xxi.
Para la elaboración del presente trabajo se ha recurrido a herramientas de inteligencia artificial con carácter estrictamente instrumental, en concreto para la búsqueda y selección de información, la traducción de textos en lenguas extranjeras (distintas del inglés, alemán, italiano o francés) y la generación de índices y documentación complementaria final de la obra (glosarios y esquemas). El contenido sustantivo del trabajo, incluyendo el análisis, la argumentación jurídica y las conclusiones, es elaboración intelectual propia de su autor.
í ndic E
c a Pítulo 1. l a actuación dE los PodEREs y sERvicios Públicos
PoR m Edios El Ect Rónicos o digital Es. PER sPEctiva Eu RoPE a y EsPañola .
1.1. LA ASPIRACIÓN POR CONSEGUIR SERVICIOS PÚBLICOS ACCESIBLES EN LÍNEA ................................................. 17
A) De la digitalización de servicios públicos al «Gobierno como plataforma»: la visión de la Unión Europea 19
B) La consolidación de la agenda digital de servicios públicos: el Programa Década Digital 2030, eIDAS 2.0, Interoperabilidad e Inteligencia Artificial ...................................... 25
i) Reglamento (UE) 2024/1183, de 11 de abril de 2024, del Parlamento y del Consejo (eIDAS 2.0) ................ 25
ii) El afianzamiento de la Pasarela Digital Única (SDG) y Programa Década Digital 2030 26
iii) Otros instrumentos jurídicos con incidencia en este ámbito 27
1.2. LA ACTUACIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA ESPAÑOLA POR
c a Pítulo 2. los PRoy Ectos Eu RoPEos dE R Egist Ro digital dE la PRoPiEdad
2.1.
2.2. EL PUNTO DE ACCESO ÚNICO A LA INFORMACIÓN SOBRE BIENES INMUEBLES DE LA DIRECTIVA (UE) 2024/1640
2.3. EL SERVICIO EUROPEO DE INFORMACIÓN REGISTRAL INMOBILIARIA
2.4.
2.5. LOS PROYECTOS
(INTEROPERABILITY
2.7.
2.8. LA INTERCONEXIÓN DE LOS REGISTROS DE LA PROPIEDAD EN LA ESTRATEGIA EUROPEA DE E-JUSTICIA 2024-2028 ...............
2.9. BLOCKCHAIN Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD:LA INFRAESTRUCTURA
2.10. LA INTELIGENCIA ARTIFICIAL Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:
2.11. EL «LANDONLINE» NEOZELANDÉS COMO REGISTRO NO MEDIATIZADO, CON CARÁCTER GENERAL, POR FUNCIONARIOS
c a Pítulo 3. a nálisis Pa Rticula R dE la actuación dE la a dminist R ación P ública dE dEREcho PR ivado a t R avés dE m Edios digital Es
3.2. EL «NUEVO» REGISTRO CIVIL: LEY 20/2011, DE 21 DE JULIO,
3.3. LA ACTUACIÓN NOTARIAL Y REGISTRAL POR MEDIOS
A) El propósito de digitalizar las actuaciones notariales y registrales 58
B) La Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social como antecedente estructural y preparatorio del Registro de la Propiedad electrónico. ...........
60
1) La Fe pública en soporte electrónico 60 i) El instrumento público electrónico 60 ii) La firma electrónica reconocida de Notarios (FEREN) y de Registradores ...................................... 62
2) La Red de comunicaciones privada notarial (RENO) ........... 66
3) Los índices interoperables entre Administraciones públicas y registros 67 i) El Índice Único Informatizado 67
ii) El sistema de interoperabilidad de los registros electrónicos de apoderamientos .................................. 68
iii) El «Fichero de Localización de Titularidades Inmobiliarias» (FLOTI) ......................................... 68
4) Del IDUFIR al Código Registral Único de las fincas registrales 69
5) Desarrollos informáticos en la esfera registral 70 i) La utilización de herramientas informáticas para auxilio de la función de calificación registral ................... 70
Juan Antonio García García
El Registro de la Propiedad como servicio público en línea
ii) La llevanza de los Registros por medios electrónicos y el «traslado» de los libros y asientos de los Registros de la Propiedad a soporte informático ................... 71 6) El Portal notarial (http://www.portalnotarial.es) o sede electrónica notarial 78
C) La «Directiva de herramientas digitales» 80
3.4. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ELECTRÓNICO DE LA LEY 11/2023 ... 81
A) El plazo para la completa operatividad del Registro de la propiedad como registro electrónico. ................................... 82
B) La sede electrónica de los Registros 83
C) La preservación de la eficacia de los folios y asientos registrales anteriores a la Ley 11/2023 .................................. 84
3.5. CONCLUSIONES ............................................. 84
c a Pítulo 4. R égim En ju R ídico dEl R Egist Ro El Ect Rónico dE la PRoPiEdad: Est Ructu R a y oRganización .
4.1. RÉGIMEN JURÍDICO DEL REGISTRO ELECTRÓNICO DE LA PROPIEDAD 87
4.2. EL «SISTEMA INFORMÁTICO REGISTRAL» Y LA DENOMINADA «APLICACIÓN DE GESTIÓN REGISTRAL»..........................
4.3. ESTRUCTURA Y ORGANIZACIÓN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD 92
A) Conservación de la estructura territorializada del Registro a pesar de su carácter electrónico ...................................
B) El soporte digital
1) El folio
4.4. LA SITUACIÓN JURÍDICA DE LOS LIBROS Y ASIENTOS ANTERIORES
c a Pítulo 5. t R amitación t El Emática dE los PRocEdimiEntos
5.1. SOBRE LA ADECUACIÓN DE LOS PROCEDIMIENTOS REGISTRALES A LOS MODOS DE ACTUACIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA
5.2. INICIO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL Y REAFIRMACIÓN DEL PRINCIPIO DE
ii) Determinación de la finca afectada por la operación registral que se solicita como requisito de complitud del título y como elemento necesario para la presentación
iii) Además, toda solicitud deberá aportar el título o títulos inscribibles como requisito esencial del procedimiento (sobre ello me ocupo en el siguiente epígrafe)
5.3. LA PRESENTACIÓN DE TÍTULOS Y DOCUMENTOS .................
5.3.1. Vías y lugar de presentación ...............................
A. La Presentación telemática ...............................
B. La presentación presencial
C. Lugar de presentación 122
5.3.2. El título inscribible y su aportación necesaria .................. 123
5.3.3. Requisitos formales del acto de presentación: precisión sobre los medios «telemáticos» de presentación .........................
5.3.4. El asiento de presentación .................................
5.3.5. Acceso al Libro de Entrada 128
5.3.6. Notificaciones sobre la presentación 129
5.3.7. El recurso especial («express») contra la negativa a extender el asiento de presentación ................................. 130
5.3.8. Legajo electrónico de documentos, art. 245 LH ................. 133
5.3.9. Retirada del título 133
5.3.10. Certificaciones tras la práctica del asiento en el libro de inscripciones
5.4. RÉGIMEN DE NOTIFICACIONES DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL A TERCEROS Y UTILIZACIÓN DE MEDIOS ELECTRÓNICOS O
1. La referencia a las «comunicaciones» como objeto de la regulación
2. La «preferencia», que no obligatoriedad, por la vía telemática (240.2 LH), y el derecho a relacionarse por medios electrónicos con los Registros ......................................
3. Los supuestos legales de publicación en el Boletín Oficial del Estado 141
4. El caso de las «Alegaciones», que no son títulos inscribibles, presentados en los procedimientos registrales 144
5.5. LA SINGULARIDAD DEL PROCEDIMIENTO DE SOLICITUD DE PUBLICIDAD REGISTRAL EN CUANTO A SU TRAMITACIÓN
5.6. CONCLUSIONES
c a Pítulo 6. l a función calificadoR a dEl REgist R adoR En un R Egist Ro dE la PRoPiEdad En soPoRt E infoR mático
6.1. CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE LA FUNCIÓN CALIFICADORA DEL REGISTRADOR: MEDIOS PARA LA CALIFICACIÓN Y ÁMBITO DE LA MISMA
A) En general sobre la función calificadora
B) El marco en el que se desenvuelve la función calificadora .........
C) Modulación de la función calificación por el formato digital de los títulos y documentos y del propio Registro......................
6.2. EL ACCESO A FUENTES EXTRA-REGISTRALES EN EL EJERCICIO DE LA FUNCIÓN CALIFICADORA
1. La aplicación gráfica registral como medio de calificación urbanística y medioambiental ..........................................
2. Protección registral del dominio público marítimo-terrestre: el registrador como receptor de datos de Costas ................. 156
3. Obra nueva por antigüedad: la certificación municipal y el pronunciamiento de la Administración urbanística 157
4. Disciplina urbanística: constancia registral de expedientes sancionadores sin anotación previa 158
5. Unidades mínimas de cultivo: remisión al órgano agrario .......... 159
6.3. LA «COHERENCIA», TRAZABILIDAD E INTEGRIDAD, ENTRE LOS DATOS Y LOS ASIENTOS REGISTRALES, COMO NUEVO DEBER DEL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD 160
6.4. CONCLUSIONES
c a Pítulo 7. PRot Ección dE datos En El ámbito dEl R Egist Ro dE la PRoPiEdad .
7.1. EL PRINCIPIO DE PROTECCIÓN DE DATOS Y SU RECEPCIÓN POR LA LEGISLACIÓN HIPOTECARIA. LA MODULACIÓN DE LOS DERECHOS Y PRINCIPIOS DE PROTECCIÓN DE DATOS EN LA LEGISLACIÓN
i) El consentimiento como posible base legitimadora .........
ii) El principio de minimización de datos.
iii) el derecho de oposición
iv) derechos de cancelación y rectificación 172
7.2. LA RECEPCIÓN DEL PRINCIPIO DE «CONFIDENCIALIDAD» EN EL ÁMBITO REGISTRAL ......................................... 173
7.3. EL «TRATAMIENTO PROFESIONAL» DE LA INFORMACIÓN REGISTRAL . 175
7.4. EL INTERÉS EN EL ACCESO A LA INFORMACIÓN REGISTRAL Y SU ACREDITACIÓN REFORZADA EN EL CASO DE DATOS PERSONALES PROTEGIDOS ............................................... 176
7.5. EL PRINCIPIO DE PROTECCIÓN DE DATOS Y SU EXTENSIÓN A LA DOCUMENTACIÓN AUXILIAR ARCHIVADA EN EL REGISTRO ..........
7.6.
c a Pítulo 8. l a Publicidad foR mal , PR inciPios y m Edios . .
8.1. EL RÉGIMEN GENERAL DEL INTERÉS LEGÍTIMO COMO REQUISITO DE ACCESO A LA INFORMACIÓN REGISTRAL 183
A) La acreditación, y ponderación por el Registrador, del interés invocado por el solicitante de la información registral ............. 184
B) Supuestos específicos de acreditación del interés: ejercicio de acciones judiciales y administrativas 187
1º La modulación del concepto de «información registral» como consecuencia del interés en la interposición de recursos administrativos registrales ................................ 188
2º El ejercicio de acciones judiciales y los datos personales consignados en el Registro .............................. 188
8.2. LOS CRITERIOS SOBRE LOS QUE SE ESTRUCTURA EL SISTEMA DE PUBLICIDAD FORMAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ........... 190
A) La condición subjetiva del operador jurídico que pretende acceder al Registro de la Propiedad no es por sí solo un criterio suficiente 190
B) El criterio de la presunción legal de interés legítimo como eje estructurante.............................................. 191
C) El nivel de riesgo para los derechos fundamentales como elemento a ponderar en el acceso .................................... 192
D) La anomalía del Índice de Personas ........................... 193
E) una visión estructurada del sistema 194
8.3. EL RÉGIMEN COMÚN DE LA PUBLICIDAD FORMAL ELECTRÓNICA 195
8.4. EL CRITERIO SUBJETIVO: ACCESO INTERMEDIADO Y ACCESO NO INTERMEDIADO ............................................ 197
A) ¿Qué significa «sin intermediación» a los efectos del art.222.1º LH? 198
B) El acceso intermediado: el interesado no cualificado 199
C) El acceso no intermediado (que no directo): operadores jurídicos cualificados ............................................... 200
D) El art. 18 de la Directiva UE 2024/1640 y la necesidad de acceso directo e inmediato a datos registrales ......................... 202
8.5. EL CRITERIO OBJETIVO: GARANTÍAS DERIVADAS DE LA NATURALEZA DEL DATO 203
A) El Índice de Personas como dato de alto riesgo 203
B) Los datos relativos a medidas de apoyo a personas con discapacidad .. 203
C) Los asientos extinguidos como datos de riesgo medio ............. 204
8.6. INTERCONEXIÓN, INTEROPERABILIDAD Y EL SISTEMA DE INTERCONEXIÓN DE REGISTROS 204
8.7. EL NÚMERO DE REGISTRO ÚNICO DE ALQUILER (NRUA) Y LA NUEVA PUBLICIDAD REGISTRAL EN MATERIA DE USO TURÍSTICO DE VIVIENDAS ....................................
8.8. El Registro Central de Titularidades Reales (RCTIR)
8.9.
9.1. EL ESQUEMA DE SEGURIDAD ELECTRÓNICA REGISTRAL
A) los documentos jurídicos de formalización del esquema de seguridad registral .........................................
B) El Esquema Nacional de Seguridad, la Directiva NIS 2 y su potencial impacto en la seguridad registral ......................
9.2. DESAUTORIZACIÓN DEL SOPORTE PAPEL COMO MEDIDA O MECANISMO DE SEGURIDAD O RESPALDO
9.3. NECESIDAD DE REGULAR LOS PROCEDIMIENTOS JURÍDICOS DE RESTAURACIÓN DE LOS ASIENTOS DAÑADOS O PERDIDOS .........
9.4. CIBERSEGURIDAD Y REGISTRO ................................
9.5.
Juan Antonio García García
c a Pítulo 10. conclusion Es .
I. LA TRANSFORMACIÓN DIGITAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD COMO PROCESO IRREVERSIBLE
II. LA PUBLICIDAD FORMAL EN EL ENTORNO TELEMÁTICO: TENSIONES ENTRE MAYOR APERTURA Y PROTECCIÓN DE DATOS ...
III. LA FIRMA ELECTRÓNICA Y LA IDENTIFICACIÓN DEL USUARIO COMO GARANTÍAS DEL SISTEMA
IV. LA INTEROPERABILIDAD Y LA INTEGRACIÓN DEL REGISTRO ESPAÑOL EN EL ESPACIO EUROPEO DE DATOS ...................
V. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL EN EL PROCEDIMIENTO ELECTRÓNICO
VI. EL CIUDADANO ANTE EL REGISTRO DIGITAL: ACCESIBILIDAD, GARANTÍAS Y LÍMITES
VII. REFLEXIÓN FINAL: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN
bibliogR afía
COMPLEMENTARIO (Generado Por IA con supervisión del autor)
E sQu E mas
Esquema 1. Arquitectura normativa del Registro electrónico español tras la Ley 11/2023 ................................................
Esquema 2. Mapa de interoperabilidad europea de los Registros de la Propiedad
Esquema 3. Recurso «express» vs. recurso gubernativo ordinario
Esquema 4. Principios y soportes del Registro electrónico (Ley 11/2023) ...
Esquema 5. Criterios de modulación del acceso a la publicidad formal
2. glosa R io dE siglas y téR minos
