C láusulas abusivas
en el préstamo
hipoteC ario:
la respuesta de los tribunales
Mercedes Daza García
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A Miguel, consumidor diario de mis lados incorrectos.
introduCCión: una visión práCtiCa y aCtualizada de las Cláusulas abusivas
BLOQUE I MARCO JURÍDICO DE LA CONTRATACIÓN HIPOTECARIA CON PERSONAS CONSUMIDORAS FÍSICAS
CapÍtulo i. noCiones básiCas para entender el marCo jurÍdiCo de la ContrataCión hipoteCaria
2. Consumidor y empresario en el derecho de consumo: configuración legal y alcance efectivo de sus derechos
28
2.1. Criterios para identificar a la persona consumidora en la normativa estatal y europea 28
2.2. La figura del empresario como contraparte: aproximación desde el Derecho comunitario de consumo .......................... 33
3. Protección de la persona consumidora en el ámbito europeo ............. 34
3.1. La integración de la Directiva 93/13/CEE en el Derecho español y el sistema de control de las cláusulas abusivas.................. 35
3.2. El concepto de cláusula abusiva en la Directiva 93/13/CEE y los principios del control judicial .............................. 39
4. Condiciones generales de la contratación y su control: régimen jurídico, transparencia y abusividad ................................... 41
4.1. La tutela del consumidor a través del control de las condiciones generales de la contratación ............................... 44
4.1.1. El control de incorporación: cognoscibilidad y accesibilidad 45
4.1.2. Control de transparencia: comprensibilidad real y protección del consentimiento .................................
4.2. La estandarización contractual y sus límites: condiciones generales vs. cláusulas abusivas .................................... 48
BLOQUE II
ANÁLISIS PRÁCTICO DE LAS CLÁUSULAS PREDISPUESTAS
LOS CONTRATOS DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO
CapÍtulo ii. la Cláusula suelo: análisis práCtiCo del Control de transparenCia y de abusividad
1. Introducción .............................................
2. La cláusula suelo en los préstamos hipotecarios a interés variable: concepto y configuración jurídica 56
2.1. Génesis y evolución normativa de la cláusula suelo en el mercado hipotecario español 59
2.2. Entre la licitud abstracta y la nulidad por falta de transparencia ....... 61
3. El enjuiciamiento judicial de la cláusula suelo: controles de incorporación y transparencia ........................................... 63
3.1. Control de transparencia (formal): El control de incorporación .........
3.2. Control de transparencia (material) ........................... 65
4. Consecuencias jurídicas de la declaración de abusividad de las cláusulas suelo
4.1. Nulidad de la cláusula suelo y mantenimiento del contrato ...........
4.2. Retroactividad y efectos económicos 70 4.2.1. Restitución de cantidades ............................. 72
5. Evolución jurisprudencial: del Tribunal Supremo al TJUE y su consolidación posterior ............................................... 75
6. Aplicación de la doctrina jurisprudencial a supuestos especiales: consumidores cualificados, subrogaciones, novaciones y acuerdos transaccionales
82
6.1. El «consumidor cualificado» o con conocimientos especiales ........... 83
6.2. Préstamos con cláusula suelo en caso de subrogación del comprador (novación subjetiva) ..................................... 85
6.3. Contratación con no consumidores y contratos de naturaleza mixta ...... 89
6.4. Acuerdos transaccionales con consumidores para reducir/eliminar la cláusula suelo (renuncia de acciones) ....................... 91
6.5. Novaciones objetivas de la cláusula suelo (modificación del contrato sin contexto transaccional), ................................ 93
6.6. La intervención notarial y su relevancia en la transparencia de la cláusula suelo ....................................... 96
CapÍtulo iii.Costes asoCiados al préstamo hipoteCario: gastos, Comisión de apertura y Comisión por posiCiones deudoras ........... 99
1. Cláusula de gastos hipotecarios: nulidad, restitución y criterios jurisprudenciales ..........................................
1.1. Introducción y naturaleza jurídica ............................
1.2. Evolución y reparto de los gastos hipotecarios ...................
1.2.1. Introducción
1.2.2. Evolución jurisprudencial en España ......................
a) La STS 705/2015, de 23 de diciembre 104
b) Las SSTS 147/2018 y 148/2018, de 15 de marzo ........... 105
c) Las sentencias de Pleno de 23 de enero de 2019 (SSTS 44/2019, 46/2019, 47/2019, 48/2019 y 49/2019) .................. 107
d) La STS 35/2021, de 27 de enero ...................... 108
1.2.3. Evolución jurisprudencial en Europa: el papel del TJUE en la tutela de consumidores ............................
de los tribunales
a) La STJUE de 21 de diciembre de 2016 (Gutiérrez Naranjo) ....
b) La STJUE de 16 de julio de 2020 (C-224/19 y C-259/19) ......
c) La STJUE de 25 de abril de 2024 (C-565/21)
1.2.4. Reparto actual de los gastos según jurisprudencia y normativa ....
1.3. Cláusula de gastos hipotecarios: evolución jurisprudencial, nulidad y efectos restitutorios ....................................
1.3.1. Control y nulidad
a) El control de contenido: desequilibrio en perjuicio del consumidor .................................
b) El control de transparencia: información y comprensión del consumidor .................................
c) La nulidad de pleno derecho y sus consecuencias
1.4. Cuestiones procesales en la litigación de la cláusula de gastos hipotecarios
1.4.1. Prescripción de la acción restitutoria .....................
1.4.2. Cosa juzgada y acumulación de acciones...................
1.4.3. Legitimación activa en la compraventa ....................
1.4.4. Acreditación de los gastos pagados ......................
1.4.5. La provisión de fondos y su efecto
1.4.6. Acuerdos transaccionales o de reparto de gastos .............
1.4.7. La FIPER y su insuficiencia como herramienta de transparencia
2. Cláusula comisión de apertura: controversia jurídica y respuesta jurisprudencial ...........................................
2.1. Introducción ..........................................
2.2. Transparencia formal o comprensión real: El verdadero alcance del control sobre la comisión de apertura ......................
2.3. Evolución jurisprudencial de la cláusula comisión de apertura
2.3.1. Jurisprudencia reciente relevante del Tribunal de Justicia de la Unión Europea
a) La Sentencia del TJUE de 16 de marzo de 2023 ...........
b) La Sentencia del TJUE de 30 de abril de 2025.............
2.3.2. Jurisprudencia reciente relevante del Tribunal Supremo .........
a) STS 1625/2025 de 12 de noviembre, la redefinición del tratamiento de la comisión de apertura
3. Comisión por reclamación de posiciones deudoras: configuración contractual y enjuiciamiento judicial ..................................... 150
3.1. Concepto y regulación aplicable 150
3.2. Control de abusividad y transparencia: enfoque jurisprudencial......... 152
3.3. Jurisprudencia clave sobre la comisión por reclamación de posiciones deudoras ............................................ 155
3.3.1. Jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la UE .............. 155 a) STJUE de 26 de febrero de 2015, asunto C-143/13 (Matei) 155 b) STJUE de 3 de octubre de 2019, asunto C-621/17 (Gyula Kiss c. CIB Bank Zrt) 156
3.3.2. Jurisprudencia del Tribunal Supremo ..................... 157
a) STS 566/2019, de 25 de octubre de 2019 (Recurso 725/2017, caso Kutxabank) ................................ 157 b) STS 176/2020, de 13 de marzo de 2020 (Rec. 5135/2018, caso Liberbank) ................................. 159 c) STS 431/2020, de 15 de julio de 2020 (Rec. 4443/2017) ...... 159
3.4. Consecuencias jurídicas de la nulidad de la cláusula: restituciones, art. 83 TRLGDCU e integración del contrato ..................... 160
3.4.1. Nulidad radical e imprescriptibilidad...................... 160
3.4.2. Restitución de las cantidades cobradas 160
3.4.3. Contratos ya finalizados o cláusulas no aplicadas ............. 161
3.4.4. Efectos en el contrato: subsistencia sin la cláusula nula 162
3.4.5. Límites del art. 83 TRLGDCU (prohibición de reformatio in peius) .. 162
3.4.6. Constatación formal o de oficio de la nulidad ............... 163
CapÍtulo iv. Cláusulas abusivas eConómiCas en el préstamo hipoteCario ..............................................
1. Cláusula interés de demora: del recargo sancionador al control de proporcionalidad y validez 166
1.1. Concepto y regulación legal ............................... 166
1.2. Control de abusividad y transparencia 168
1.3. Evolución jurisprudencial de la cláusula interés de demora ........... 171
1.3.1. Jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la UE
a) STJUE de 14 de marzo de 2013 (C-415/11, caso Aziz) ....... 171
b) Auto TJUE de 21 de enero de 2015 (asuntos acumulados C-482/13, C-484/13, C-485/13 y C-487/13, Márquez García) ....
c) STJUE de 26 de enero de 2017 (C-421/14, caso Banco Primus) 173
d) STJUE de 21 de diciembre de 2016 (C-154/15, C-307/15 y C-308/15, caso Gutiérrez Naranjo) 173
e) STJUE de 7 de agosto de 2018 (C-96/16 y C-94/17, caso Dunai) ...................................
174
f) Auto TJUE de 11 de junio de 2015 (C-8/14, asunto BBVA) .... 174
1.3.2. Jurisprudencia del Tribunal Supremo ..................... 174
a) STS 265/2015, de 22 de abril (Pleno, recurso 2351/2012) 174
b) STS 705/2015, de 23 de diciembre (Pleno, rec. 2658/2013).....
c) STS 705/2015, de 23 de diciembre (Pleno, rec. 2658/2013) y STS 364/2016, de 3 de junio (Pleno, rec. 2658/2013), .......
175
176
d) STS 530/2016, de 13 de septiembre (RC 3263/2014) ......... 176
e) STS 44/2019, de 23 de enero, STS 142/2019, de 6 de marzo ... 177
f) STS 671/2018, de 28 de noviembre (Pleno, rec. 1211/2017) .... 177
g) STS 463/2019, de 11 de septiembre (Pleno, rec. 1752/2014) 177 h) STS 122/2023, de 31 de enero de 2023 (Sala 1ª, rec. 5069/2018) 178
1.4. Consecuencias jurídicas de la nulidad de la cláusula ............... 178
2. La cláusula de vencimiento anticipado en préstamos hipotecarios
182
2.1. Concepto y regulación ................................... 182
2.2. Control de abusividad y transparencia 185
2.3. Jurisprudencia clave en materia de vencimiento anticipado ........... 188
2.3.1. Jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la UE 188
a) STJUE, 14 de marzo de 2013, (C-415/11, asunto Aziz)........ 188
b) STJUE de 26 de enero de 2017 (caso Banco Primus, C-421/14) ... 188
c) STJUE de 26 de marzo de 2019 (asuntos acumulados C-70/17, Abanca, y C-179/17, Bankia) ........................ 189
d) STJUE de 8 de mayo de 2025 (asuntos acumulados C-6/24 y C-231/24) ............................... 190
2.3.2. Jurisprudencia del Tribunal Supremo español 191
abusivas en el préstamo hipotecario: la respuesta de los tribunales
a) SSTS de 23 de diciembre de 2015 (núm. 705/2015) y de 18 de febrero de 2016 (núm. 79/2016) .............. 191
b) STS 463/2019, de 11 de septiembre de 2019 (Pleno de la Sala, recurso 1752/2014) 192
c) STS 1335/2025, de 30 de septiembre de 2025 ............. 194
2.4. Consecuencias jurídicas de la declaración de nulidad de la cláusula 196
2.4.1. Pérdida de eficacia de la cláusula y mantenimiento del contrato ... 196
2.4.2. Impacto en los procedimientos de ejecución hipotecaria......... 197
2.4.3. Integración del contrato y normas aplicables . .
198
2.4.4. Efectos sobre los intereses moratorios y el saldo exigible ........ 199
2.4.5. Derechos del consumidor tras el archivo 199
2.4.6. Situación de los contratos posteriores a la LCCI .............. 199
3. La cláusula de redondeo en los contratos hipotecarios ................. 200
3.1. Concepto y regulación normativa ............................ 200
3.2. Control de abusividad y transparencia, 202
3.2.1. Control de abusividad (contenido de la cláusula) ............. 202
3.2.2. Control de transparencia (incorporación y comprensión) 204
3.3. Jurisprudencia clave sobre la cláusula de redondeo ................ 205
3.3.1. Jurisprudencia del Tribunal de Justicia de UE ............... 205 a) STJUE de 3 de junio de 2010 (C-484/08) ................ 205
3.3.2. Jurisprudencia del Tribunal Supremo ..................... 205 a) STS 663/2010, de 4 de noviembre (Rec. 982/2007) 205 b) STS 861/2010, de 29 de diciembre (Rec. 1074/2007) ......... 206 c) STS 75/2011, de 2 de marzo (Rec. 33/2003) 206 d) STS 70/2015, de 11 de febrero (Rec. 249/2006) ............ 206
3.4. Consecuencias jurídicas de su declaración de nulidad 207
4. Cláusula de los 360 días en contratos bancarios ..................... 209
4.1. Concepto y regulación normativa 209
4.2. Control de abusividad y transparencia ......................... 210
4.3. Jurisprudencia clave 211 a) STUE de 26 de enero de 2017 (asunto C-421/14, Banco Primus) ..... 212
b) STS 360/2021, de 25 de mayo (recurso de casación 5813/2018) ...... 213
c) STS 754/2021, de 2 de noviembre de 2021 (rec. 4148/2018) 213 d) STS 253/2022, de 29 de marzo de 2022 (rec. 86/2019) ............ 214
4.4. Consecuencias jurídicas de su declaración de nulidad 214
CapÍtulo v. irph y doCtrina del tribunal supremo: estado aCtual tras las ssts 1590/2025 y 1591/2025 217
1. Concepto y regulación del IRPH ............................... 217
2. Control de transparencia y abusividad de la cláusula IRPH en la jurisprudencia reciente 219
2.1. Jurisprudencia del TJUE: de 2020 a 2024, reforzando la protección del consumidor 219
a) STJUE de 3 de marzo de 2020 (asunto C-125/18, Gómez del Moral Guasch) .............................. 219
b) ATJUE de 17 de noviembre de 2021 (asuntos acumulados C-655/20 y C-79/21) .................................. 220
c) STJUE de 13 de julio de 2023 (asunto C-265/22, Banco Caffésalud) 221 d) STJUE de 12 de diciembre de 2024 (asuntos acumulados C-287/22, C-297/22 y C-299/22, entre otros)
221
2.2. Jurisprudencia del Tribunal Supremo: evolución y tensiones con el TJUE .. 223 a) STS 669/2017, de 14 de diciembre (RJ 2017, 5167) 223
b) STS de 12 de noviembre de 2020 (núms. 595/2020, 596/2020, 597/2020 y 598/2020) ................................. 224
c) STS de 27 de enero de 2022 (núms. 42/2022, 43/2022 y 44/2022) .... 225
d) STS 423/2022, de 25 de mayo (RJ 2022/2089) 225
e) STS 1590/2025 (Rec. 4416/2017) y STS 1591/2025 (Rec. 2535/2021) de 11 de noviembre, 226
2.3. Jurisprudencia de las Audiencias Provinciales: el caso de Córdoba y la disparidad de criterios ................................ 227
3. El juicio de validez y nulidad de las cláusulas IRPH tras la STJUE de 12 de diciembre de 2024 y las STS 1590/2025 y 1591/2025 .............
4. Impacto práctico y reacción del sector financiero tras la consolidación jurisprudencial ...........................................
CapÍtulo vi. de la Cláusula aislada al sistema: Claves jurisprudenCiales del Control Contemporáneo de la ContrataCión banCaria Con
