SEMESTRE
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GuifrĂŠ Homedes Amat @guifre77 2
Mercado de alquiler Datos de Amat Immobiliaris
Contratos, rentas i rotación:
Los primeros seis meses de 2016 han estado caracterizados por la poca oferta de pisos de alquiler que hay en el mercado. Este hecho es común en todas nuestras áreas de Trabajo (Barcelona Ciudad, Baix Llobregat y Sant Cugat del Vallès). Se podría decir que la falta de producto ha sido extraordinariamente alta en algunos meses. Este hecho tiene un efecto claro en tres factores del mercado:
Si comparamos los mismos periodos de los últimos 4 años, 2016 ha sido el peor en relación a contratos de alquiler realizados, con la caída de casi 20% respecto al mismo periodo del año anterior.
Datos de Amat Immobiliaris
En cambio, eso contrasta con el comportamiento de las rentas de alquiler, donde sí que hay una tendencia clara a la subida. En Barcelona ciudad cada barrio puede variar en la renta pero, en todos los que hemos alquilado, la renta media ha aumentado. En general, en todas las oficinas el aumento has sido poco más del 10 %. La renta media mensual por m2 la tenemos situada en 11,57€, un 2% por encima de la media que tiene publicada la Generalitat de Catalunya para las zonas donde trabajamos. Prácticamente, la mitad de los contratos que se han hecho, la franja de precio va de los 800 a los 1.500 €/mes.
· Mercado rapidísimo. · Tensiones de precio. · Menos contratos Evidentemente, la intensidad de estos factores es diferente según barrios o poblaciones, pero la tendencia es muy similar en todas partes. Desde nuestro punto de vista hay diversos aspectos que han influido en la falta de oferta del mercado de alquiler:
Lo que ha variado también es el tiempo medio necesario para alquilar un piso. En 2014 hablábamos de 4 meses de media, en 2015 de casi 2 meses, y este primer semestre de 2016, de 1,5 meses de media para alquilar un piso.
·M ucha oferta de alquiler de larga duración que se ha destinado de forma legal o ilegal al alquiler turístico (básicamente en la ciudad de Barcelona). Además, hace un par de años esta oferta de alquiler turístico se concentraba en barrios muy concretos de la ciudad pero actualmente se ha extendido por todos.
ROTACIÓN
·P olíticas erróneas de la Administración verso a los propietarios de pisos de alquiler. ·P olíticas erróneas de los Ayuntamientos en fomentar la vivienda pública de venta frente a la vivienda pública de alquiler.
4 mesEs 2014 2 mesEs 2015 2016 1,5 mesEs
· I nquilinos que agotan o renuevan contratos en vista de la poca posibilidad de mejora estando como está el mercado hoy en día. En poco tiempo la estancia media de los inquilinos ha pasado de los 3,2 años a los 4,5 años. ·F iscalidad errónea en relación al alquiler (las deducciones fueron suprimidas a principios de 2015).
SEMESTRE
MARKET REPORT - 1 semestre 2016 - Amat. er
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Mercado de venta Datos de Amat Immobiliaris ·B arcelona: es la zona donde en este periodo hemos tenido menos actividad que el año anterior. Aún así, el precio medio se sitúa en una franja superior a la que habíamos tenido los años anteriores, actualmente por encima de los 500.000€. El comportamiento del mercado en los barrios donde más trabajamos ha sido el siguiente:
En este informe apostamos nuevamente por diferenciar el mercado de Obra Nueva del de Segunda Mano debido al aumento significativo de actividad en el segmento de Obra Nueva. En Segunda Mano hemos hecho un 5% más de operaciones respecto al mismo periodo del año anterior. Si contásemos tanto Obra Nueva como Segunda Mano, este aumento de operaciones sería del 50% respecto al año anterior.
– Diagonal Mar: continúa siendo una zona de bajo stock disponible y gran demanda. Los precios se mantienen altos, en nuestro caso, los más altos de todas las zonas donde hemos vendido este 2016.
Cabe destacar que actualmente hay una oferta de financiación a la compra de vivienda excepcionalmente competitiva que beneficia tanto al mercado de Segunda Mano como al de Obra Nueva, y es uno de los motores importantes en al recuperación del mercado.
– Sant Gervasi: continúa siendo una zona muy activa. En esta zona, el estado y las características de los pisos tiene mucha influencia en el precio. De media, las ventas de este semestre de 2016 han sido a un precio superior a las del año anterior. La repercusión media ha sido de 3.800€/m2 construido pero en una horquilla que va de los 2.600 a los 4.800 €/m2.
En todas las áreas donde trabajamos el mercado de Segunda Mano continúa marcado por la falta de producto, un poco como lo que sucede en el mercado de alquiler. Por eso el mercado es un poco fluctuante. Cuando se consigue tener una cartera de buenos inmuebles a precio de mercado en las franjas donde hay demanda acreditada, se activan las ventas, cuando no se tienen estos inmuebles, o se tienen inmuebles en franjas de precio donde la demanda es mucho más baja, las ventas se ralentizan.
– Gracia: en este distrito hemos mantenido un nivel de ventas y de precios prácticamente igual que el mismo periodo del año anterior. – Eixample: como pasa en Sant Gervasi, el precio puede ser muy variable en el mismo distrito. En este caso, más por su ubicación que por su estado. La media de repercusión se ha mantenido estable respecto a años anteriores y se ubica en un rango que va de los 3.200 €/m2 a los 5.400 €/m2 construidos.
Si analizamos el mercado de Segunda Mano en función de nuestras oficinas, hay comportamientos diferenciados: ·S ant Cugat del Vallés: quizás es la zona donde el mercado ha cambiado de forma más significativa, tanto en número de operaciones como en incremento de precios. Claramente, este primer semestre se ha vendido en unas franjas de precio mucho más altas que en el mismo periodo del año anterior, pasando de un precio medio de casi 350.000€ a un precio medio de casi 600.000€. El precio medio de repercusión ha subido un 15% respecto el mismo periodo del año anterior.
La venta de pisos se ha acelerado un poco respecto el mismo periodo del año anterior. En 2015 teníamos la rotación de segunda mano centrada en 6 meses aproximadamente y este primer semestre de 2016 has sido de 5 meses. Tal y como hemos destacado antes, hoy en día la financiación es muy competitiva; este primer semestre el 55% de los compradores de Segunda Mano han accedido a él. Este es un porcentaje similar al del mismo período del año anterior.
·S ant Just Desvern y alrededores: en esta zona también se ha experimentado una mejora, pero mucho más ligera. El precio medio vendido continua estando cerca de los 400.000€. Los precios de repercusión se han mantenido similares a los del mismo periodo del año anterior, y la actividad ha aumentado aproximadamente un 10%.
Como siempre destacamos, estos datos son propios de Amat Immobiliaris y vienen marcados por el stock de inmuebles disponibles de los que disponemos en cada momento.
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MARKET REPORT - 1er semestre 2016 - Amat.
Obra Nueva: Datos de Amat Immobiliaris Desde nuestro punto de vista, este primer semestre de 2016, sobretodo a partir del mes de Abril, en la comercialización de obra nueva sobre plano es donde se ha producido uno de los grandes cambios del mercado inmobiliario, aunque durante 2015 ya se notó un cambio centrado básicamente en la ciudad de Barcelona y en algunos pequeños proyectos de la primera corona residencial.
·R itmos de venta elevados, más de 10 pisos al mes.
¿Qué caracteriza este nuevo escenario de mercado?
·L a mayoría de los compradores de cada promoción viven en el entorno más cercano a las promociones.
·E l 100% de los compradores son nacionales. ·E l 54% de los compradores tienen 40 años o menos. ·U n75% tienen intención de financiar la compra.
· Proyectos de gran envergadura. ·N úmero significativo de compradores actualmente están de alquiler.
·M uchos centrados en la primera corona residencial de Barcelona, ya no solo en la ciudad.
Aunque todos estos datos son especialmente buenos, creemos que los resultados son estos porque hay moderación de precios de venta y estos se encuentran dentro de lo que realmente puede pagar la gente.
· Varios promotores compitiendo en las mismas zonas, ya no son proyectos aislados. ·C entrados en el comprador nacional.
Aún así, uno de los datos que aún no es del todo positivo, es que el Esfuerzo para la Compra de Vivienda que mide el ratio entre el precio de vivienda y la renta bruta anual por hogar, es de 6,93 años en el primer semestre de 2016. Como se ve en la gráfica, está dentro de los valores medios de los últimos años (6,3 en el 3r trimestre de 2015 según el Banco de España). Aún y la bajada de los precios de la vivienda durante la crisis, este índice está todavía por encima de lo que se considera aceptable (entre 3 y 4,5 años), lo que puede indicar que tenemos más un problema de rentas que del precio de vivienda.
·C omo hemos dicho antes, oferta de financiación muy competitiva (aunque hasta la entrega de los inmuebles no se hará efectiva). En Amat Immobiliaris tenemos la suerte de comercializar tres grandes proyectos en Badalona, Sant Cugat del Vallés y Sant Just Desvern, y dos más pequeños en Barcelona. Las conclusiones que podemos extraer de estos dos meses y medio de comercialización son las siguientes: Medidas de accesibilidad %
años
80
10
70
9 8
60
7
50
6
40
5
30
4 3
20
2
10 0
1 2004
2005
2006
2007
Precio vivienda/RBD por hogar (eje dch.)
2008
2009
2010
2011
2012
Esfuerzo teórico anual sin deducciones
2013
2014
2015
2016
0
Esfuerzo teórico anual con deducciones
Fuente: Banco de España
De los compradores, un 35% son asalariados, un 26% Profesionales Liberales, Directivos o Empresarios, un 17% funcionarios, un 15% autónomos y un 7% son jubilados. Recientemente varios medios de comunicación han destacado el momento de actividad del mercado de Segunda Mano bastante por encima del de Obra Nueva. Hay que especificar que el aumento de las ventas en obra nueva no quedan reflejadas en los datos oficiales porque el documento que sustenta estas transacciones no es una escritura de compra-venta (al que tiene acceso el Registro de la Propiedad y, por tanto, es un dato público), sino que se sustenta en contratos de compra-venta privados que quedan entre las dos partes. Hasta el día de la escritura y entrega del piso (dentro de 18-24 meses) no será contabilizado oficialmente.
SEMESTRE
MARKET REPORT - 1 semestre 2016 - Amat. er
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PERFIL COMPRADOR obra nUEVA PROCEDENCIA DEL COMPRADOR
75%
100% NACIONALES
DE LOS ENTORNOS DIRECTOS MÁS CERCANOS A LAS PROMOCIONES
OPERACIONES FINANCIADAS
FINANCIAMIENTO
20,5% 40-50 AÑOS
54% < 40 AÑOS 13% 50-60 AÑOS
EDAD DEL COMPRADOR
ASALARIADOS PROFESIONALES LIBERALES, DIRECTIVOS, EMPRESARIOS
12,5% > 60 AÑOS
35% AUTÓNOMOS
FUNCIONARIOS
JUBILADOS
17% 26% 15% 7% nivel profesional
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Marqueting Día a día mejoramos nuestros conocimientos, aprendemos y ponemos en práctica nuevas técnicas de marketing y venta.
ENTREVISTAS · Conservamos una estrecha relación con los clientes y colegas de nuestro entorno · Participamos activamente en ferias y congresos inmobiliarios de todo el mundo
Mantener, fortalecer y ampliar estas relaciones nos permite: Conocer mejor a nuestros clientes para ofrecerles aquello que buscan, aprender de los éxitos de nuestros colegas, fortalecer y ampliar nuestra red de colaboradores Internacionales, aumentando así las posibilidades de captación de clientes para las propiedades que comercializamos, y ser agentes de referencia en Barcelona para muchas otras empresas inmobiliarias de alrededor del mundo.
NOTICIAS · Prensa y TV nos entrevistan como expertos del mercado
Memòria Amat 2015
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2009-2016
Saben que analizamos nuestros datos de actividad y del mercado, nos mantenemos constantemente informados de los que se cuece en el sector y reflexionamos sobre la situación actual.
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Expertos locales con proyección internacional.
Barcelona. Balmes, 345 · Sant Cugat del Vallès. Rambla Can Mora, 10 · Valldoreix. Plaça Can Cadena, 2 · Sant Just Desvern. Bonavista, 63-65
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