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GuifrĂŠ Homedes Amat @guifre77
ALQUILER Datos de Amat Immobiliaris Venimos de un 2017 donde todos los indicadores en el mercado de alquiler habían crecido de forma significativa y pensábamos que en 2018 sería un año continuista pero con crecimientos moderados. También preveíamos que iría entrando más oferta en el mercado y que esto funcionaría de balanza pero prevemos que será más de cara a 2019. ¿Cuál has sido la realidad? Pues en este primer semestre de 2018 nos ha sorprendido en algunos aspectos ya que se ha adelantado unos meses a los que teníamos previsto y, como siempre, la ciudad de Barcelona anticipa algunos de los efectos que después generalizan el mercado. Para resumirlo mucho, hemos tocado techo en rentas y la oferta se empieza a normalizar.
ALQUILER - Contratos y oferta Datos de Amat Immobiliaris Si miramos los datos de este primer semestre, hemos hecho un 5% menos de contratos que en el mismo periodo de 2017. En los últimos años siempre habíamos dicho que la razón principal de hacer menos contratos era básicamente por la falta de oferta. Este 2018 ya no creemos que sea así, hay más razones importantes como, por ejemplo, una sensación de haber tocado techo en rentas en algunas zonas, lo que ha ralentizado el mercado. Como se puede ver en la gráfica, hemos hecho menos contratos en nuestras oficinas de Barcelona y Sant Just Desvern. En cambio, hemos hecho más en nuestra oficina de Sant Cugat del Vallés. En general, la oferta se ha mantenido estable o ha subido en todas nuestras oficinas.
alquiler, ya sean inmuebles nuevos comprados por inversores, o los inmuebles de alquiler que dejan los compradores que ahora ocupan los nuevos proyectos. A esto se le ha sumado el reposicionamiento a la baja de las rentas de algunos inmuebles, ya que teníamos claro que estaban sobre valorados de acuerdo con los precios del mercado de 2017. En Barcelona hacer este análisis es mucho más complejo ya que el mercado, tanto de venta como de alquiler, está significativamente influido por la demanda extranjera en usos como el alquiler turístico y el alquiler de corta durada. Por ello, aun y ser el primer mercado en recuperarse después de la crisis, la relación entre entregar proyectos de obra nueva y que los pisos liberados se destinen al alquiler tradicional de larga durada no es tan directa. De cara a finales de 2018 y primer trimestre de 2019, sí que tenemos detectados un número significativo de inmuebles que actualmente están alquilados a largo plazo que quedarán libres en la misma ciudad de Barcelona, ya que sus ocupantes actuales irán a vivir a proyectos nuevos que se entregarán en la primera corona de la ciudad, pero tampoco tenemos la certeza de que continúen siendo de alquiler tradicional. A parte de los usos y mirando las estadísticas oficiales de Sant Cugat del Vallès y Barcelona, el porcentaje de inmuebles de obra nueva entregados respecto al censo inicial de vivienda, es en Sant Cugat 5 veces más grande que en Barcelona. Si sumamos un uso mucho más determinado, el impacto sobre el mercado de alquiler es mucho más significativo. En Sant Just Desvern y su entorno ha habido una mejora de la oferta, aunque nos hemos quedado ligeramente por debajo en relación al 2017 en el número de contratos hechos. En este ámbito sí que esperamos cambios significativos en 2019, ya que confluirán muchas entregas de obra nueva durante el primer semestre del próximo año y se sumarán también algunos proyectos significativos solo destinados a alquiler.
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Otro gráfico que muestra estas tendencias es el siguiente: Comparamos de forma agregada Nuevos Contratos, Oferta Media, Renovaciones y Renuncias. Como se puede ver, la Renovaciones siguen creciendo pero también han crecido mucho las renuncias.
SEMESTRE
MUCHOS INQUILINOS SE VAN ANTES DE LA FINALIZACIÓN DEL CONTRATO
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LA OFERTA SE HA MANTENIDO ESTABLE O HA SUBIDO EN TODAS NUESTRAS OFICINAS En Sant Cugat ya teníamos claro que mejoraría la oferta ya que fue unos de los primeros mercados en recuperarse después de la crisis y, por eso, desde principios de este año se han empezado a entregar algunos proyectos de obra nueva importantes iniciados dos años antes. Como consecuencia, han aflorado nuevos inmuebles en el mercado de
Un dato del que no se habla demasiado es el gran porcentaje de inquilinos que se van antes de la finalización de su contrato. Parecería lógico pensar que en un mercado al alza con muy poca oferta, los inquilinos cumplirían más el periodo establecido en sus contratos. De hecho, es así, y el máximo histórico de los últimos años se produjo en 2017, quizás el año que representará un pico o la estabilidad de un máximo en Rentas, donde un 54% de los contratos finalizados eran porque habían llegado a su fin. Éste ha sido el único año donde se ha superado el 50%. Aún así, llama la atención que, difícilmente, se supere el 50% en un entorno del mercado de alquiler tan adverso en temas de Oferta y Renta para el inquilino. El análisis que hay que hacer ligado a este dato es saber si la gente se va porque ha comprado, porque ha alquilado otro inmueble o porque ha cambiado su situación económica y no puede pagar lo que tenía contratado y vuelve a casa de sus padres.
Frente al incremento de Renuncias de este 2018, el análisis que hacemos nosotros es que la mayoría son debidas a familias que han comprado y han entregado su inmueble. Y, en segundo lugar, inquilinos que vuelve “a casa de la familia” porque no pueden afrontar las Rentas que tienen contratadas.
ALQUILER - Rentas e índice de precios Datos de Amat Immobiliaris
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SEMESTRE
Otro factor que tenemos claro que se ha notado en Barcelona ciudad es que las Rentas ya han tocado techo o ya están a un nivel donde el crecimiento potencial es muy bajo. Somos conscientes de que aún estamos muy lejos de los precios de las grandes ciudades europeas, pero su límite va muy relacionado con los sueldos y estos tienen un crecimiento limitado, de momento.
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Evolución repercusión renta € /m2 /mes 16 14 12 10 8 6
2008 2009 2010
2011
Barcelona
2012
2013
Sant Cugat
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2017
2018
Sant Just Desvern
En este informe volvemos a insistir en la necesidad de que se trabaje con el índice de Precios de Alquiler. Es una buena herramienta que refleja bien el mercado de Alquiler. Las Administraciones deberían ponerse de acuerdo para fomentar su uso. Una forma sencilla sería que toda la publicidad que se hiciera de un inmueble en alquiler por cualquier canal se informara de la Renta exigida respecto al índice, de este modo el futuro inquilino podría ver rápidamente si un inmueble está por encima o no del índice. Eso sí, la Administración debe asegurarse de que todos lo ponen (particulares, portales inmobiliarios, agencias,…), no como sucede con el Certificado de Eficiencia Energética, que hoy en día está lleno de Agencias Tradicionales, Nuevas Plataformas Online, Particulares y Portales Inmobiliarios que anuncian directamente inmuebles sin informar de la CEE o poniendo en trámite” de forma perpetua. La Administración también debería hacer el esfuerzo de hacer extensivo el Índice de precios de Alquiler a más poblaciones, sobretodo a las que están en Áreas Metropolitanas donde la presión del mercado de alquiler es más alta y el Índice tiene más utilidad.
LAS RENTAS YA HAN TOCADO TECHO EN LA CIUDAD DE BARCELONA En cambio, en Sant Just Desvern y su entorno, y en Sant Cugat del Vallès, todavía hemos visto una tendencia al alza en las Rentas a las que hemos alquilado inmuebles este primer semestre de 2018. En Sant Cugat es más acusada porque hemos alquilado una promoción importante de viviendas nuevas, con lo cual puntualmente en estos inmuebles nos encontramos una Renta por encima de la que tendríamos en el mercado si no se estrenase. Siguiendo este argumento veremos como se equilibra 2019 por lo que hemos dicho antes: la aparición de oferta nueva significativa respecto al hecho de que muchos de estos inmuebles que aparecerán en el mercado serán nuevos y la Renta estará en la franja alta. En la gráfica se ve la evolución de la repercusión de la renta en cada una de nuestras oficinas. Veremos en los próximos meses cómo evolucionan estos indicadores, pero nuestra previsión es que se estabilicen gradualmente.
En el gráfico mostramos cómo la tendencia de este 2018 es que la Renta Real esté por debajo del índice Superior y se acerque al Índice propiamente dicho. En el 90% de los casos donde la Renta Real está por encima del índice Superior se trata de inmuebles de obra nueva que hemos alquilado.
VENTA - Resultados globales y oferta Datos de Amat Immobiliaris El mercado de venta en general sigue activo. Por tercer año consecutivo este primer semestre hemos vendido más que el mismo período del año anterior. Hemos crecido en número de Operaciones (un 12% más) y en Volumen (un 2% más). El crecimiento, como ya teníamos previsto, ha sido más moderado que en años anteriores. La diferencia de crecimiento entre Operaciones y Volumen en nuestro caso creemos que tiene tres explicaciones principales. Por un lado, cada vez comercializamos en zonas más alejadas de lo que era nuestro mercado más natural; el precio medio de comercialización es menor y, por otro lado, en la ciudad de Barcelona,
donde el precio medio es considerablemente más alto, aún no hemos notado una recuperación clara de la demanda extranjera, que es la que en nuestro caso invertía en inmuebles de precio superior. Y, por último, que la demanda local tiene muy claro el límite de precio absoluto al que puede llegar, y es menos del que estábamos habituados. En cuestiones de oferta seguimos con la tónica del año 2017. Podríamos decir que la obra nueva está bastante normalizada en el Área Metropolitana de Barcelona, aunque es muy diferente la propia ciudad que su entorno. Y, en Segunda Mano, nos movemos en un nivel medio-bajo de oferta, quizás un poco mejor que en 2017, pero aún muy fragmentada en muchas agencias y particulares.
Número ventas
Volumen ventas
200
70
180
60
160 140
50
120
40
100
Millones/€
30
80 60
20
40
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VENTA SEGUNDA MANO - Precios Datos de Amat Immobiliaris En el gráfico siguiente mostramos la evolución de las repercusiones, trimestre a trimestre, de las ventas de segunda mano que hemos realizado en nuestras oficinas. En Barcelona la tendencia sigue ligeramente al alza. Respecto al mismo período del año anterior la repercusión media ha estado de un 5% más elevada, y en relación a todo el 2017 un 6%. En el entorno de los 400.000€ de precio medio absoluto es donde hay más actividad del mercado y donde los inmuebles se venden más rápidamente. En la ciudad de Barcelona puede haber variaciones ya que los inmuebles comercializados son bastante diferentes y en zonas muy diversas unas de las otras. En otras oficinas de Amat Immobiliaris los inmuebles comercializados son mucho más consistentes de un trimestre a otro. En Sant Cugat del Vallès la tendencia sigue claramente al alza. En Sant Cugat este 2018 nos ha costado arrancar, si-
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endo el primer trimestre del año bastante flojo, pero recuperando bien el segundo trimestre. En cuestión de repercusión, este primer semestre ha sido, de media, un 16% más alta que el mismo periodo del año anterior y que en todo 2017. Uno de los mercados más activos de Sant Cugat, que no se refleja en estos datos y del que somos especialistas, es el mercado de solares para construir vivienda familiar. Es realmente difícil establecer un precio medio y hacer una comparativa ya que cada ubicación y las propias características del solar marcan mucho el precio. Pero una cosa sí tenemos clara, este 2018 ha habido un salto hacia delante en la comercialización de este tipo de producto. En Sant Just Desvern y entorno la tendencia está al alza, de forma más moderada que en Sant Cugat, pero al alza. La repercusión media del primer semestre del 2018 respecto al 2017, ha crecido un 3%. Probablemente, ha sido el mercado más consistente y con más actividad de todas las zonas donde trabajamos durante este primer semestre de 2018, tanto en Segunda Mano como en Obra Nueva.
Evolución repercusión media segunda mano
BCN
8000
STC
STJ
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
€/m2
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SEMESTRE
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VENTA OBRA NUEVA Datos de Amat Immobiliaris
Entrega de llaves promoción Dalt La Vila (Badalona)
En términos generales, el mercado sigue activo, aunque hay algunos lugares done cuesta más vender un inmueble en concreto. Los principales ejes de este semestre en la Obra Nueva serían los siguientes:: Se sigue ampliando el radio donde se inician proyectos en relación a la ciudad de Barcelona. Cada vez se apuesta más por zonas con más demanda pero más alejadas de la ciudad.
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SEMESTRE
En zonas cercanas y bien conectadas a Barcelona, donde ya hace más de dos años que se comercializa obra nueva de forma importante, los proyectos tienen continuidad y siguen funcionando.
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Sigue predominando un comprador que viene del alquiler, primer acceso a la vivienda, unos 40 años y local. En la ciudad de Barcelona hemos iniciado la comercialización de algunos proyectos en barrios menos céntricos y a precio “moderado” donde el comprador predominante es local, al contrario de lo que pasa en otros barrios y proyectos de la ciudad. Las repercusiones medias se han mantenido estables o han crecido un 3% este primer semestre de 2018 respecto al año 2017 dentro de un mismo proyecto, un comportamiento bastante más moderado que el año anterior. Ritmos de venta más moderados. De 8-10 pisos al mes en 2017, pasamos a 5-7 pisos al mes este 2018, de media.
Para el resto del año esperamos una tónica similar, donde tenemos un ritmo más contenido que en los últimos dos años, pero aún a un nivel de ventas elevado
ID D EN V
Cabe destacar que las entregas llevadas a cabo este 2018 han sido exitosas y prácticamente la totalidad de compradores ha podido completar las compras, lo que indica la estabilidad laboral y acceso a la financiación. Hay que puntualizar que, de momento, en los proyectos entregados todavía hay un porcentaje importante de compradores con un nivel de ahorros importante y que la necesidad de financiación es menor de la que venía siendo habitual en el sector inmobiliario.
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Este 2018 ya empiezan a romperse los ciclos de los primeros proyectos importantes que empezamos después de la crisis. Esto es un hecho importante porque debería de hacer girar la rueda para iniciar otros proyectos.
AMAT LUXURY Datos de Amat Immobiliaris El mercado de Alt standing es el que está más estable en general. El último mal cuatrimestre que tuvimos en Barcelona en 2017 aún no se ha recuperado del todo, como mínimo no hemos encontrado una continuidad, sí que hay momentos donde parece que todo vuelva a coger velocidad, pero al poco tiempo vuelve a aflojar. En zonas como Sant Just Desvern, su entorno y Sant Cugat del Vallès, el número de operaciones realizadas se ha mantenido estable respecto al 2017. Básicamente es un mercado de venta de casas unifamiliares de segunda mano, la mayoría con necesidad de una gran reforma a posteriori. Como ya hemos comentado anteriormente, en Sant Cugat del Vallés uno de los mercados más activos es el de solares, en este caso los compradores ya se hacen la casa a su medida en lugar de reformar una existente. En este caso, la ubicación del solar es siempre uno de los factores claves. El mercado de alquiler de Alt Standing sigue activo, el número de operaciones ha sido similar, pero en este segmento sí que hemos experimentado un crecimiento de rentas respecto el año anterior. Como decíamos antes, la ciudad de Barcelona no acaba de arrancar, la continuidad del inversor extranjero no se acaba de consolidar y los inmuebles de barrios más céntricos están principalmente destinados a este público, siendo el factor precio una de las grandes barreras para el comprador local.
En resumen, el mercado inmobiliario dispone de buena salud, pero hay que tener especial cuidado por parte de todos sus actores para garantizar que la buena salud continúe!
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