2014: Un any positiu Presentat per: Immaculada Amat Preparat per: Guifré Homedes Amat Data: Març 2015
Per Amat Immobiliaris el 2014 ha estat un any positiu, en termes generals, pel que fa al sector. Ha estat un any on, poc a poc, ha tornat la confiança i s’ha tingut la sensació generalitzada que, a les zones on treballem, els preus ja havien tocat fons. Això s’ha vist reflectit en: un augment de la demanda interna, la significativa venda sobre plànol i la recuperació de certes franges mitges de preu.
Amat Immobiliaris és una empresa familiar del sector immobiliari, fundada l’any 1948, amb 67 anys d’experiència, avui gestionada per la 2ª i 3ª generació familiar.
Joana Amat Amigó Nadia Massagué Amat Concepció Amigó Rius Martina Homedes Amat Immaculada Amat Amigó Guifré Homedes Amat
Amat Immobiliaris és un equip de 66 professionals distribuïts en quatre oficines: Barcelona Sant Cugat del Vallès Valldoreix Sant Just Desvern
Les tres grans àrees de negoci d’Amat Immobiliaris són: Patrimonial: Administració de Patrimonis, Administració de Comunitats de Propietaris, Rehabilitacions i Manteniments.
Comercial: Standard, Amat Luxury Barcelona Real Estate, Barcelona Second Home (especialitzada en el mercat xinès).
Consultora: Inversions, Urbanisme, Assessorament Fiscal, Assessorament Jurídic.
Trobi’ns
Contacti’ns
Barcelona Sant Cugat & Valldoreix Sant Just Desvern
(+34) 934.803.400 info@amatimmo.cat www.amatimmo.cat
Segueixi’ns
Patrimonial. Comercial. Consultora. Fiscal MARKET REPORT – 2014
Preu de Repercussió de Venda – Dades d’Amat Immobiliaris El preu mig de repercussió de venda ha tingut diferents evolucions segons la zona. A les zones residencials, al voltant de Barcelona ciutat (1ª corona – Àrea Metropolitana: Sant Cugat del Vallès, Sant Just Desvern, etc.), després de 2 anys de certa estabilitat, al 2014 la mitja del preu de repercussió ha crescut un 5% a la zona de Sant Just i entorn i un 11% a la zona de Sant Cugat. A la ciutat de Barcelona aquest anàlisi s’ha de fer per barris, on es constata també aquesta tendència de creixement a les zones on més treballem: A l’Eixample i Turó Park la mitja del preu de repercussió s’ha mantingut estable; a Les Corts ha crescut un 6%; a Sant Gervasi i Diagonal Mar la mitja del preu de repercussió ha crescut un 12% i 14%, respectivament. 6.000 €
PREU REPERCUSSIÓ VENDA €/m2
4.000 €
2012
2013
2014
2.000 €
0€ Barcelona
Tots els indicadors constaten un creixement amb
Sant Cugat del Vallès
Sant Just Desvern
El preu mig de les operacions de venda dutes a terme també s’ha incrementat: A la ciutat de Barcelona ha estat un 5% superior i a la zona residencial ha crescut un 15%. El número d’operacions fetes amb propietats de valor superior a 1 M € també s’ha incrementat respecte al 2013.
una base comú: el lleuger augment de la demanda, el poc estoc d’obra nova i menys descomptes.
Al 2014 s’ha realitzat
més vendes en franges de preus intermitjos, un segment de comprador que havia desaparegut en els darrers anys.
Tipologia d’immoble en Venda – Dades d’Amat Immobiliaris A la zona residencial al voltant de Barcelona ciutat, la majoria de transaccions (64%) han estat d’immobles de segona mà, fet que representa un percentatge menor respecte al 2013. Diversos factors han marcat aquest canvi de tendència, però cal destacar que s’han posat a la venda, amb èxit, algunes promocions sobre plànol. A Barcelona ciutat, la tendència dels darrers 3 anys ha estat molt similar, on un 70% de les transaccions són d’obra nova. En gran part s’explica pel volum de vendes fetes a estrangers, qui prefereixen comprar immobles nous que no pas de segona mà. Però aquest percentatge podria canviar al 2015, perquè actualment hi ha poc estoc acabat d’obra nova a la ciutat, i generalment els compradors estrangers prefereixen comprar producte acabat que no pas sobre plànol.
NÚMERO D'OPERACIONS VENDA PER SEGMENT DE PREU
2013
2014
Tot i que dominen les vendes als extrems de preus, dominen operacions per sota de 450.000 € i per sobre de 900.000 €. Al 2014 s’ha realitzat més vendes en franges de preus intermitjos, un segment de comprador que havia desaparegut en els darrers anys.
Trobi’ns
Contacti’ns
Barcelona Sant Cugat & Valldoreix Sant Just Desvern
(+34) 934.803.400 info@amatimmo.cat www.amatimmo.cat
Segueixi’ns
Patrimonial. Comercial. Consultora. Fiscal MARKET REPORT – 2014
Rotació d’immobles en Venda – Dades d’Amat Immobiliaris La rotació mitjana al 2014 ha estat de 7 mesos, molt similar a la obtinguda al 2013.
En resum, bones peces, ben ubicades i a preu
Tot i així, cal esmentar que aquest paràmetre sempre va lligat al fet que l’immoble tingui un preu de mercat correcte, doncs en zones determinades amb poc estoc i demanda significativa, s’ha fet un numero considerable de vendes en menys d’una setmana.
competitiu de mercat, es venen en
1-2 mesos.
Perfil del client Comprador – Dades d’Amat Immobiliaris Durant tot el 2014 s’ha mantingut la presència de molts compradors estrangers, tal com va passar l’any anterior, sobretot a la ciutat de Barcelona. La importància del comprador estranger radica en què compra per imports molt més elevats. Les nacionalitats predominants dels nostres compradors estrangers del 2014 han estat: Rússia i països colindants, països àrabs (bàsicament Egipte) i països europeus com Bèlgica, Regne Unit, França o Alemanya. Altres nacionalitats recurrents han estat: Xina, Ghana, Líbia o Turquia.
Segmentat per franges de preu,
El 77% de les operacions de venda de tot el grup Amat han estat fetes pel comprador intern, que en volum generat representa un 57%, y si posem la lupa a la nostra oficina de Barcelona, aquest volum generat es redueix al 39%. En canvi, el comprador estranger representa percentatges totalment inversos, on el 19% de les operacions de venda del grup Amat han estat realitzades pels nostres 3 principals grups de comprador estranger (Rússia i països colindants, països àrabs i països europeus), que en volum generat sumen un 40% i, a la nostra oficina de Barcelona, el volum generat arriba al 59%.
un 56%
NUMERO OPERACIONS VENDA
de les operacions
AMAT Group
VOLUM OPERACIONS VENDA
AMAT Barcelona
AMAT Group
AMAT Barcelona
per sobre de 500.000€, han estat realitzades
7%
5%
77%
a clients estrangers.
19%
56%
13%
Spain
Russian 77% speaking countries
9%
10%
8%
7%
Arabic speaking countries
13%
57%
23%
39%
17% 27%
European countries 7% 7% 5%
China
South American AMAT GROUP Ghana countries
Turkey
Al 2014 s’ha notat un increment del comprador nacional. Des del nostre punt de vista representen una demanda retinguda durant els últims anys de crisi, que finalment al 2014 han percebut dos coses importants: la sensació de què els preus ja han tocat fons i que l’economia en general ha millorat.
Només un 55% de les operacions realitzades al 2014 són finançades amb hipoteca.
Un altre efecte important a destacar és que tímidament torna a haver-hi un moviment de compradors a la zona de Sant Cugat provinents de Barcelona ciutat. Aquest efecte havia estat molt significatiu entre els anys 1995 i 2006, quan els alts preus de Barcelona ciutat “empenyien” a la demanda cap a zones residencials properes. El perfil del nostre client comprador és majoritàriament familiar, amb 2 fills, entre 40 i 50 anys d’edat, i nivell sòcio-econòmic alt: Directiu, Empresari o Professional Liberal. Els motius de compra han variat una mica respecte al 2013. Per part dels estrangers domina encara la compra de 1ª o 2ª residència, tot i que al 2014 hem vist més compra com a inversió. En el mercat intern els motius d’adquisició es reparteixen equitativament entre inversió i 1ª residència.
Trobi’ns
Contacti’ns
Barcelona Sant Cugat & Valldoreix Sant Just Desvern
(+34) 934.803.400 info@amatimmo.cat www.amatimmo.cat
Segueixi’ns
Patrimonial. Comercial. Consultora. Fiscal MARKET REPORT – 2014
Amat Luxury El nostre concepte de Luxury no va lligat al preu sinó
El nostre concepte de Luxury no va tan lligat al preu com a les característiques de l'immoble, que el fan diferent de la resta i a l’estil de vida que l’envolta. Són immobles escollits per ubicació, per disseny, per la seva historia o pel futur que tenen davant. Els nostres immobles Luxury estan ubicats a Barcelona Ciutat; a les rodalies residencials de la ciutat comtal com: el Vallès o el Baix Llobregat; a les Costes: de Barcelona, del Maresme o la Costa Brava; i al Pirineu.
a les característiques
de l'immoble que el fan diferent de la resta i a l’estil de vida que l’envolta.
Per Luxury, Amat té dissenyats uns serveis especialment pensats per ajudar i facilitar la integració dels clients estrangers a la nostre societat, sempre assessorats
per la gent d’Amat.
El mercat de Luxury es mou avui en dia en gran part gràcies als compradors estrangers. És un mercat al que l’ha costat adaptar-se especialment a les baixades de preu que ha comportat la crisi i està caracteritzat per una demanda basada en les recomanacions i col·laboracions, tan nacionals com internacionals.
Som experts locals amb projecció internacional. Per Luxury, Amat té dissenyats uns serveis especialment pensats per ajudar i facilitar la integració dels clients estrangers a la nostre societat, sempre assessorats per la gent d’Amat.
Trobi’ns
Contacti’ns
Barcelona Sant Cugat & Valldoreix Sant Just Desvern
(+34) 934.803.400 info@amatimmo.cat www.amatimmo.cat
Segueixi’ns
Patrimonial. Comercial. Consultora. Fiscal MARKET REPORT – 2014
Renda Lloguer – Dades d’Amat Immobiliaris El número de contractes de lloguer realitzats al 2014 a Barcelona ciutat i a la zona de Sant Cugat, s’ha mantingut respecte al del 2013, tot i que amb un volum generat superior. A la zona de Sant Just, al 2014, s’ha realitzat un número de contractes inferior al del 2013, tot i que el volum generat ha estat el mateix.
NÚMERO OPERACIONS LLOGUER 2012
2013
2014
Barcelona
Sant Cugat del Vallès
Sant Just Desvern i entorn
La renda mitjana de lloguer del 2014 ha estat superior a la renda mitjana de lloguer del 2013. Això no té perquè indicar un augment de rendes, ja que depèn molt dels immobles llogats durant l’any. No obstant això, sí que hi ha una estabilització generalitzada de rendes en la majoria de zones on treballem, així com un cert repunt en barris molt concrets.
Definitivament, s’ha estabilitzat el Mercat de Lloguer.
1.200 €
2012
2013
RENDA MITJA LLOGUER
2014
900 € 600 € 300 € 0€ Barcelona
Sant Cugat del Vallès
Sant Just Desvern i entorn
Per franges de preu de lloguer, mentre que al 2013 la més important en número de contractes havia estat la franja de preu inferior a 600 €/mes, al 2014 la més important en número de contractes ha estat la franja de preu de 600-800 €/mes. Cal destacar també, que aquest 2014 hi ha hagut un augment molt significatiu respecte al número de contractes realitzat en la franja de preu de 1.000-1.500 €/mes.
Rotació d’immobles en Lloguer – Dades d’Amat Immobiliaris La rotació mitjana dels immobles en lloguer s’ha reduït de 5 mesos al 2013, a 3 mesos al 2014. Aquesta dada sempre està molt relacionada al preu de sortida dels immobles, doncs si aquest és molt pròxim al preu de mercat, la rotació serà baixa.
Trobi’ns
Contacti’ns
Barcelona Sant Cugat & Valldoreix Sant Just Desvern
(+34) 934.803.400 info@amatimmo.cat www.amatimmo.cat
Segueixi’ns
Patrimonial. Comercial. Consultora. Fiscal MARKET REPORT – 2014
Com veiem el 2015? Nous projectes d’obra nova es començaran a comercialitzar a zones de Barcelona ciutat i el seu entorn, la demanda s’anirà estabilitzant gradualment amb la millora de l’accés al finançament i l’interès creixent per part de compradors estrangers gràcies a l’aparició de bons projectes immobiliaris.
Esperem que 2015 sigui l’any on es consolidin les millores obtingudes al 2014.
Amat Immobiliaris sempre ha destacat per ser un bon comercialitzador d’obra nova i aquest any esperem demostrar-ho amb: els projectes que ja
tenim en cartera i els nous que posarem en marxa abans del 2016.
Barcelona A la ciutat de Barcelona, veiem el 2015 com un any d’impàs en producte i de consolidació en la demanda. Un any d’impàs pel que fa al producte disponible al mercat, ja que el de segona mà disponible -tan de lloguer com de venda- és en general escàs, i la competència -que va en augmentmolt alta, per tant aquest producte està molt repartit. En referència als immobles de nova construcció, la ciutat està en un moment de punt mort. Queda molt poc habitatge nou acabat i la demanda es manté elevada, tot i que hi ha nous projectes en marxa que es comercialitzen sobre plànol i que, a partir del 2n semestre, es posaran en comercialització nous projectes molt interessants a la ciutat. La demanda la podem diferenciar entre interna i externa. La demanda externa continuarà sent molt significativa a la ciutat de Barcelona, encara que els últims mesos hi ha hagut conflictes geopolítics i canvis en les divises que tindran efectes sobre aquesta demanda, esperem un 2015 segurament amb menys compradors russos, però amb més nord-americans, suïssos i britànics degut al canvi de l’Euro respecte el Dòlar i la paritat de la Lliura. Pel que fa a la demanda interna, esperem que millori o es mantingui respecte al 2014, ja que la millora en l’accés al finançament i l’aparició de bons projectes sobre plànol que permeten generar estalvi durant la compra, facilitaran l’accés de noves famílies al mercat de compra. Sant Cugat del Vallès El 2015 a Sant Cugat del Vallès es presenta també amb un mercat immobiliari amb poc producte i multiplicació de la competència. Al mateix temps, la demanda creix molt lleugerament, començant per un 1r trimestre on no detectem un increment significatiu respecte al mateix trimestre del 2014, ja que moltes operacions es van anticipar degut, segurament, als canvis fiscals proposats pel Govern Espanyol. Tot i així, som optimistes perquè pensem que encara hi ha demanda retinguda, que es podrà concretar amb més facilitat de l’accés al crèdit. D’altra banda, creiem que pel producte Luxury la demanda exterior continuarà sent la protagonista, donat que la recuperació econòmica encara no permet a la demanda interna accedir a aquest tipus de producte. Respecte a l’obra nova, la clau és aconseguir noves promocions o solars per projectar-ne. Comencem a vendre de nou sobre plànol. Hem iniciat la comercialització d’una promoció, amb preu mig de venda de 650.000€, aconseguint vendre més de la meitat en pocs mesos. Aquest és un signe molt positiu pel mercant, perquè implica confiança en el mercat i en la promoció. Sant Just Desvern i entorn El mercat de segona mà s’ha estabilitzat, agafant com a dinàmica que la majoria de preus han arribat al seu límit més baix, la qual cosa no vol dir que augmentin els preus, sinó que es negocia menys el preu final. Al 2015 s’haurà de lluitar contra la tendència a l’augment injustificat de preu en molts habitatges degut a les noticies que apareixen. Segueix augmentant l’oferta d’immobles a la zona, tant al centre de la població de Sant Just com a barris més residencials com ara Bellsoleig o Ciutat Diagonal d'Esplugues de Llobregat. En aquesta zona, 2015 serà l’any de la recuperació de l’obra nova. Ja hem comercialitzat i acabat diferents promocions a Sant Just i Esplugues, tenint-ne d’altres a la vista. La gent s’està animant, principalment gràcies a la major disponibilitat de finançament. Degut a una important recuperació de la demanda, hi ha una manca de producte en la franja de preus de 350.000 a 500.000 €, que feia anys que estava parada. Gràcies a les escoles presents a la zona i la proximitat de Barcelona, la demanda internacional també s’ha vist de nou incrementada, combinant diferents nacionalitats que fins ara no es veien tant, doncs la majoria eren clients alemanys i de lloguer. Ara s'ha reactivat la venda amb un ampli ventall de diverses nacionalitats. Aquesta demanda no està enfocada a un sol segment, sinó que arriben clients d'arreu del món per a totes les tipologies d'immobles. El mercat d'alt standing o Luxury, per les pròpies característiques de la zona, és molt actiu tant en venda com lloguer, i tant per clients nacionals com internacionals.
Trobi’ns
Contacti’ns
Barcelona Sant Cugat & Valldoreix Sant Just Desvern
(+34) 934.803.400 info@amatimmo.cat www.amatimmo.cat
Segueixi’ns
Patrimonial. Comercial. Consultora. Fiscal MARKET REPORT – 2014
Projectes de futur: Barcelona 2015 en endavant Aquest any 2015 Barcelona patirà transformacions importants a nivell urbanístic i d’organització territorial degut, principalment, a les millores d’infraestructures a les zones actualment perifèriques com el Besós o La Zona Franca. La Sagrera i el monumental projecte de Les Glòries desplaçaran el centre neuràlgic de Barcelona cap a aquests barris els propers 5 anys; i la Marina / Por Vell se centrarà en el client de luxe.
Barcelona patirà
La Sagrera i l’estació de l’AVE 2ª parada d’importància a Catalunya. Operació urbanística de 164 hectàrees. Habitatges aprox.: 2.000 Centre Comercial: 22.000 m2. Botigues a la mateixa estació: 6.000 m2 Finalització d’obres al 2019. Posada en marxa al 2020.
Les Glòries Eix verd que unirà Trinitat, Sagrera i Ciutadella Diagonal es convertiria en un camí exclusiu per a vianants i ciclistes Parc on hi havia l’anell S’inicien les obres del 1r tram de túnels soterrats de 508mts. que duraran 25 mesos. Finalització 2018
Zona Franca / La Marina del Prat Vermell Operació urbanística de 80 hectàrees (aprox. 40 illes de l’Eixample). Habitants potencials: 30.000 persones. Sostre per habitatge lliure: 456.349 m2. Sostre per habitatge protegit: 412.888 m2. Sostre per activitats econòmiques: 315.420 m2.
La Marina Port Vell (Projecte 2011) Potenciació de clients de luxe guanyant espai per a iots de fins a 180 mts. d’eslora. Ampliació i privatització del Moll d’Espanya.
transformacions importants a nivell
urbanístic i d’organització territorial degut a les millores d’infraestructures a les zones actualment perifèriques
Barcelona és una ciutat viva i dinàmica, amb grans projectes a curt, mig i llarg termini.
Barcelona és una Ciutat viva i dinàmica, amb grans projectes a curt i mig termini com els ressenyats anteriorment, i amb d’altres projectes a llarg termini com la prolongació de l’Avinguda Diagonal fins a Sant Joan Despí, un somni que fa molt temps esperem i que ja comença a dibuixar-se.
Trobi’ns
Contacti’ns
Barcelona Sant Cugat & Valldoreix Sant Just Desvern
(+34) 934.803.400 info@amatimmo.cat www.amatimmo.cat
Segueixi’ns
Experts locals amb projecci贸 internacional.