1 SEMESTRE er
2017
Document elaborat per:
GuifrĂŠ Homedes Amat @guifre77
2017 2
Durant aquest primer semestre del 2017 podríem dir que el mercat de lloguer ha estat la part del mercat immobiliari que més notícies ha generat, la majoria d’elles poc documentades i molt generalistes, la qual cosa ha generat informació poc veraç del veritable funcionament del mercat. El fet més destacable des del nostre punt de vista ha estat la publicació de l’Índex de Referència de Lloguer, una eina desenvolupada per la Generalitat de Catalunya amb ajuda d’alguns actors del sector immobiliari que aporta transparència al mercat i on totes les parts, propietaris i llogaters, s’hi poden referenciar per prendre les decisions oportunes.
LLOGUER - Previsió i anàlisi Dades d’Amat Immobiliaris
LLOGUER - Oferta Dades d’Amat Immobiliaris
La nostra previsió per aquest 2017 no era gaire bona degut a la falta d’oferta que marca el mercat de lloguer de Barcelona i rodalies. No era bona en el sentit que esperàvem realitzar els mateixos o menys contractes que l’any 2016.
L’altra dada, que també va relacionada amb la poca oferta que tenim, són les renovacions de contractes que, com es veu a la gràfica, també fa anys que van a l’alça. Bàsicament són llogaters que prefereixen quedar-se al pis on ja estaven enlloc de sortir al mercat de lloguer o venda.
L’anàlisi d’aquest primer semestre ens indica però que hem superat les expectatives en totes les nostres oficines, i hem realitzat un 26% més de contractes que en el mateix període del 2016. Tot i així, estem per sota dels contractes que es feien en aquest mateix període fa 4 o 5 anys.
A part del factor mobilitat dels llogaters que acabem de comentar, i d’altres factors que afecten negativament a la oferta del mercat de lloguer i que hem comentat en d’altres informes, però que convé recordar, són:
En diversos informes hem apuntat que la manca d’oferta està afectant molt el mercat de lloguer. A la gràfica següent presentem l’oferta mitja de lloguer que hem tingut els darrers anys en aquest període de l’any i com es relaciona directament amb els contractes de lloguer realitzats.
· Estoc important del que abans era lloguer de llarga durada que s’ha destinat a lloguer turístic o de curta durada. · Polítiques errònies de l’Administració vers als propietaris d’immobles de lloguer. · Manca de seguretat jurídica. L’exemple més clar d’això és la permissivitat que hi ha amb el fenomen de l’ocupació.
LLOGUER - Rotació Dades d’Amat Immobiliaris La Rotació ha estat similar a la del mateix període de l’any anterior. De mitjana lloguem els immobles en un mes i mig. Hi ha una certa quantitat d’immobles que ni entren al circuit comercial i no es comptabilitzen en aquesta dada de Rotació que són immobles que abans que marxi un llogater ja tenim el següent llogater per entrar-hi.
Nous contractes, renovacions i ofertes Renovacions
Contractes
Oferta Mitja
ROTACIÓ 4 mesos 2014 2 MESOS 2015 2016-2017 1,5 mesos
2013
2014
2015
2016
2017
En contraposició a la poca quantitat de contractes que es fan, hi ha la rapidesa en que es lloguen els immobles i l’increment de rendes de lloguer que hi ha hagut i que continua havent-hi els últims mesos.
3
LLOGUER - Rendes Dades d’Amat Immobiliaris
Com sempre cal agafar amb precaució aquestes dades i no extrapolar-les a que tot el mercat es comporta igual a totes les zones i tots els Trimestres. Sempre diem que l’estoc d’habitatge en cada moment de termina molt els preus que s’assoleixen. Per exemple, en el nostre cas a la ciutat de Barcelona, els últims tres Trimestres hem llogats bastants immobles nous, i això té una inflüència a l’alça dels preus que no és el reflex de tot el mercat, però sí en les nostres dades. Nosaltres mateixos hem fet l’exercici de veure com pujava el preu en immobles que fa anys que Administrem, i on recentment s’ha finalitzat un contracte i se n’ha fet un de nou, en aquests casos l’increment mig ha estat del 8,8%.
Pel que fa al l’augment de rendes, com es pot veure a totes les gràfiques d’anàlisi trimestre a trimestre des de 2013 fins al 2on Trimestre 2017, la tendència és de creixement en totes les zones on nosaltres treballem. A Barcelona ciutat el creixement més pronunciat es va iniciar al 2on Trimestre del 2015 i continua a l’alça a dia d’avui. En altres zones com Sant Cugat del Vallès o Sant Just Desvern i el seu entorn, el creixement més pronunciat es va iniciar una mica més tard, al 1er Trimestre del 2016. Aquest anàlisi de quatre anys i mig projecta un creixement anual mig del 20% a Barcelona ciutat, del 9% a Sant Cu-
Quan fem balanç anual del succeït al 2017 farem un anàlisi detallat del perfil dels llogaters que tenim.
gat del Vallès i del 4% a Sant Just Desvern i el seu entorn. Evolució Repercussió Mitja Lloguer BCN
STC
STJ
18 16
I, com veiem el futur?
14
Doncs és arriscat dir-ho, però està clar que el problema d’oferta no es resoldrà d’un dia per l’altre. En el nostre sector aportar oferta al mercat requereix de temps i visió estratègica del futur de l’evolució de l’habitatge. A curt termini creiem que seguirà la tendència alcista de les rendes, però esperem que sigui a un ritme més moderat. A mig termini podria ser que amb la recuperació de les vendes d’obra nova, sobretot a la primera corona de Barcelona, es normalitzés l’oferta en dos sentits: per una banda, gent que estava de lloguer a la ciutat i ha comprat als afores alliberarà pisos de lloguer i, per altra banda, inversors posaran els seus pisos de lloguer en aquestes zones. Una cosa sí que tenim clara: l’oferta i qualsevol política d’habitatge que es faci s’ha d’entendre des del punt de vista metropolità i només des d’aquí serem capaços de resoldre el problema que tenim avui en dia amb el mercat
12 10 8 6 4 2 0 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 2013 2014 2015 2016 2017
Per posar en context aquests creixements sostinguts cal analitzar d’on venim i a quin nivell estàvem l’any 2008, que és quan en el nostre històric de dades vam tocar màxims de lloguer. De mitjana avui en dia estem un 7% per sota del que havíem estat al 2008.
de lloguer.
Mitjana AMAT Repercussió Lloguer 14 13 12 11 10 9 8 7 6
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
També són molt importants els preus absoluts del lloguer, perquè aquí també hi ha límits clars de fins a on poden arribar els llogaters. Com ja ve passant en varis semestres, el gran gruix de nous contractes que fem estan situats entre la franja de 800€ a 1.500€. Concretament, la mitja se situa als 1.100€. Amb els ratis que utilitzem de selecció econòmica dels llogaters això significa una important renda familiar disponible.
2017
4
MARKET REPORT - 2017 - Amat.
VENDA - Oferta Dades d’Amat Immobiliaris
VENDA SEGONA MÀ - Preus Dades d’Amat Immobiliaris
Com ja venim fent en els dos darrers informes, analitzarem el mercat de venda des de dos punts de vista. Per una banda, la Segona Mà i, per altra, l’Obra Nova. En general, el mercat de venda continua estant molt actiu, sobretot en Obra Nova, però hem de ser prudents, sobretot amb els preus i valoracions, ja que els límits de preus estant molt clars i convé allunyar-nos de possibles escenaris basats únicament en expectatives de creixement de preus i no en l’economia real.
Aquest anàlisi moltes vegades és difícil de fer en detall ja que les característiques dels immobles venuts varien molt d’un període a un altre i el seu preu va molt condicionat a aquestes característiques, sobretot al seu estat i a la seva ubicació. Aquest cop hem analitzat l’evolució de les vendes de segona mà trimestre a trimestre des del 2013. Evolució Repercussió Mitja 2ª Mà BCN
Des del punt de vista de l’oferta hi ha dos comportaments diferents. Si parlem d’Obra Nova podem dir que aquesta s’està normalitzant en tota l’àrea metropolitana. Ja es poden trobar bastants projectes tant a la ciutat com a la primera corona de Barcelona. Si parlem des del punt de vista de la Segona Mà, doncs d’oferta n’hi ha poca, i està fragmentada en moltíssimes immobiliàries i en molts casos sobrevalorada, sobretot a la ciutat de Barcelona.
STC
STJ
9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000
VENDA - Resultats Globals Dades d’Amat Immobiliaris
2000 1000
Número de Vendes
0 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 2013 2014 2015 2016 2017
· Barcelona Com es pot comprovar, la tendència és ascendent amb un creixement mig anual del 2% en els últims quatre anys i mig. 2013
2014
2015
2016
2017
El pic tant elevat del 2on Trimestre de 2014 correspon a vàries vendes realitzades a la zona de Diagonal Mar en aquell període, on ja havíem exhaurit els pisos d’Obra Nova que comercialitzàvem per Solvia. Hi havia gran demanda i el que es venia de Segona Mà es venia a preus molt elevats.
Volum de Vendes
· Sant Cugat del Vallès
2013
2014
2015
2016
Sant Cugat del Vallès és un cas singular ja que la crisi va començar quan hi havia unes condicions d’oferta excepcionals al mercat, això va fer que la caiguda de preus fos molt profunda i molt prolongada en el temps. Com hem repetit en varis informes, nosaltres vam comptabilitzar una caiguda en preu del 70%, fins i tot per sota del preu objectiu que una ciutat amb els serveis de Sant Cugat hauria de tenir. Avui en dia podem considerar que ja s’ha recuperat el valor aproximat abans de la caiguda, ja que en quatre anys i mig ja hem recuperat un 67% en preu, aproximadament un 15% anual.
2017
En global, hem tingut un augment en número de vendes del 47% respecte al mateix període del 2016, que ha significat un augment del 65% en volum. Si posem la lupa i analitzem què ha estat Segona Mà i què ha estat Obra Nova, l’increment respecte a les vendes del mateix període de l’any anterior de Segona Mà ha estat del 16% i d’un 61% en l’Obra Nova,
· Sant Just Desvern Sant Just Desvern i el seu entorn és un mercat molt madur i a la vegada més petit que altres zones on treballem, per això les fluctuacions acostumen a ser més moderades. L’increment anual d’aquests últims quatre anys i mig ha estat del 2%.
VENDA - Altres paràmetres Dades d’Amat Immobiliaris En totes les àrees de treball la rotació de venda en segona mà s’ha situat en 5 mesos de mitja, el mateix valor que el mateix període de l’any anterior.
Els pics del 3er i 4rt Trimestre del 2014 corresponen a varies operacions que es van fer a la zona de Sant Just Desvern i d’Esplugues de Llobregat amb preus absoluts mitjos, a l’entorn del 500.000€, però amb repercussions molt elevades.
Si ens fixem a les operacions on els clients demanen finançament, durant aquest primer semestre del 2017 un 60% dels clients han finançat les compres de Segona Mà, això són cinc punts més que durant el mateix període del 2016.
El preu absolut mig del primer semestre del 2017 també ha pujat respecte al mateix període del 2016, i avui se centra en 385.000€.
5
VENDA OBRA NOVA Dades d’Amat Immobiliaris
Com ja hem puntualitzat en altres informes, les dades oficials parlen d’increment de vendes generalitzat en Segona Mà, i no tant en Obra Nova. Això sembla contradictori amb les dades del nostre informe, però cal dir que la gran majoria de vendes d’Obra Nova que fem no seran oficialment comptabilitzades per les dades de Registre fins a l’entrega dels immobles (de finals del 2017 cap endavant).
Com ja comentàvem fa un any, on nosaltres percebem una gran recuperació en el mercat immobiliari de venda és en la Obra Nova. Aquest mercat continua estant molt actiu. Ja hem comentat que hem tingut un increment del 61% en nombre de vendes d’Obra Nova respecte al mateix període del 2016. Les característiques principals d’aquest mercat són: · Grans projectes fora de la ciutat i projectes més petits a la ciutat de Barcelona.
De cara al futur, la clau està en saber entendre fins on arriba la capacitat econòmica dels potencials compradors, ja que si el mercat no va realment lligat a l’economia real, en poc temps es pot tornar a trencar o aturar. I per a que això es compleixi hi ha un fet determinant, que és el preu del sòl. Un factor clau per a contenir el preu del sòl és que hi hagi una correcta planificació urbanística i, des d’aquesta planificació i de la nova generació de sòl, hi haurà una certa contenció del seu preu i, conseqüentment, del preu final dels immobles.
· Noves zones respecte a fa un any, ja no només a la primera corona de Barcelona, sinó també en ciutats més allunyades com Mataró, Sabadell, etc. · En determinades zones de la primera corona hi ha molta competència de diferents promotors a la vegada. · Continua predominant un comprador nacional, però en alguns projectes ja es veuen compradors estrangers apostant-hi.
Entre finals del 2017 i 2018 es preveu la sortida al mercat de projectes significatius tant a Barcelona com al seu entorn. A la ciutat de Barcelona s’iniciarà la comercialització d’alguns projectes de referència que esperem signifiquin un pas endavant en concepció residencial de la ciutat. Creiem que l’Hospitalet de Llobregat serà una de les localitzacions amb més activitat els pròxims mesos ja que molts projectes interessants sortiran al mercat. I Badalona, Sant Cugat del Vallès i Sant Just Desvern continuaran mantenint una alta activitat amb nous projectes que s’aniran incorporant a mesura que altres comercialitzacions es finalitzen.
· Ritme de venda molt elevat, d’entre 8 i 10 pisos al mes. · L’edat mitja dels compradors és de 43 anys. · Una part significativa de compradors provenen de la ciutat de Barcelona, sobretot a la promoció de Sant Just Desvern. · Recorregut en preu durant la comercialització d’entre el 10% i el 30% a l’alça depenent de cada projecte.
74%
Operacions FINANÇADES
95% NACIONALS
PROCEDÈNCIA DEL COMPRADOR
FINANÇAMENT
39% 29% 17%
PROFESSIONALS LLIBERALS, DIRECTIUS, EMPRESARIS ASSALARIATS
14%
17%
> 60 anys
50-60 anys
24%
FUNCIONARIS
45%
40-50 anys
< 40 anys
EDAT DEL COMPRADOR
SEGMENT ECONÒMIC 6
VENDA
PERFIL COMPRADOR OBRA NOVA
8%
JUBILATS
7%
AUTÒNOM
AMAT LUXURY Dades d’Amat Immobiliaris El mercat d’alt standing també està en clara millora. Aquí sí que no fem cap comparació de preus, ja que cada immoble venut és difícilment comparable a la resta. Per sobre d’un milió d’Euros hem fet el mateix nombre d’operacions que l’any anterior, però la diferència està en que aquest any n’hem fet varies per sobre dels dos milions d’euros, quan l’any 2016 no en vam fer cap. En aquest informe no analitzem amb detall els compradors, però el mercat Luxury està completament dominat pels compradors estrangers.
A D U V
EN
U EN V
LL
O
G
A
D
D
A
A
En lloguer també hi ha una clara millora en aquest sentit i s’han realitzat un 30% més de contractes considerats de Luxury.
Màrqueting relacional Dia a dia millorem els nostres coneixements, aprenem i posem en pràctica noves tècniques de màrqueting i venda. · Conèixer millor els nostres clients per tal d’oferir-los allò que cerquen, aprendre dels èxits dels nostres col·legues, enfortir i ampliar la nostra xarxa de col·laboradors internacionals, augmentant així les possibilitats de captació de clients per a les propietats que comercialitzem, i ser agents de referència a Barcelona per a moltes altres empreses immobiliàries d’arreu del món.
· Conservem una estreta relació amb clients i col·legues del nostre entorn · Participem activament en fires i congressos immobiliaris d’arreu del món
Líders d’opinió al mercat Saben que analitzant les nostres dades d’activitat i del mercat, ens mantenim constantment informats del que bull al sector i reflexionem sobre la situació actual. PUBLICACIONS Memòria Amat
· Memòria anual
2015
SOPARS
ENTORN
IMMOBILIARI
· 2 Informes de Mercat semestrals · Diaris del Canvi · Sopar de l’Entorn
2009-2016
7
Experts locals amb projecció internacional.
Barcelona. Balmes, 345 · Sant Cugat del Vallès. Rambla Can Mora, 10 · Valldoreix. Plaça Can Cadena, 2 · Sant Just Desvern. Bonavista, 63-65
www.amatimmo.cat · 934 803 400 · info@amatimmo.cat Membre de
Servei de Qualitat