Aquest any 2016 ha estat un any que podríem definir com el d’una certa normalització del mercat immobiliari de venda i de tensió important del mercat immobiliari de lloguer. Tot i la clara recuperació de l’activitat, en acabar l’any ens fem moltes preguntes sobre on anirem a parar si el 2017 continua com el 2016. Quan parlem de normalització ho diem des de tres pilars bàsics del mercat: millora de l’estoc d’habitatge disponible amb la posada en marxa de bastants projectes nous, normalització de la demanda basada en una major confiança i en un millor accés al finançament, i uns preus prou moderats que sustenten aquesta entrada dels nous projectes al mercat. Tot i així, aquesta normalització de mercat es contraposa en un fet que ens ha sorprès. Ha estat un any bastant extraordinari des del punt de vista de les vendes realitzades, que han estat moltes més que l’any anterior i molt superiors als ritmes que teníem previstos. És a dir, que el que ha passat al 2016 ens preocupa ja que ens genera moltes preguntes: són sostenibles aquests ritmes de venda? Generaran expectatives en pujades de preus fora de mercat? Qui ens comprarà els següents projectes? Si ens fixem en el mercat de lloguer succeeix una mica el contrari pel que fa a l’estoc d’habitatge; n’hi ha tant poc que ha fet que els preus augmentessin de forma important. Ha estat un any de menys contractes, a preus significativament més alts, i on molts habitatges s’han llogat en menys d’un dia. I això també ens genera preocupació i preguntes: on està el límit? Com generarem més estoc ràpidament per relaxar els preus? Es dispararà la morositat? En resum, que entrem al 2017 amb moltes preguntes.
Document elaborat per:
Guifré Homedes Amat @guifre77 2
LLOGUER - Preus i Volum Dades d’Amat Immobiliaris
LLOGUER - Tipologia Dades d’Amat Immobiliaris
Aquest 2016 hem tingut una dualitat molt forta entre preus i volum de contractes. Degut a la falta d’estoc d’habitatge de lloguer hem fet un 4% menys de contractes que l’any anterior. Evidentment, on hem patit més ha estat a Barcelona ciutat. Però, per altra banda i degut al mateix motiu, els preus de lloguer han pujat de forma significativa. L’evolució dels preus mitjos de lloguer així ho indica amb un increment anual del 16%.
Degut a la situació de l’oferta hi ha hagut un desplaçament en les franges de preu on més hem llogat. On abans dominaven els lloguers inferiors a 800 €/mes, avui les franges dominants són entre 800 i 1500 €/mes. % Contractes LLOGUER segons segment preu 2013
2014
2015
2016
30%
Renda mitjana LLOGUER Barcelona
25%
Sant Cugat
Sant Just
20%
1.374 €/m
1.400 €/m
15%
1.200 €/m
10%
1.090 €/m
5%
1.000 €/m
1.077 €/m
0
800 €/m 0
2012
2013
2014
2015
2016
------- < 600€/m
601€/m 800€/m
801€/m 1.oo1€/m 1.501€/m 2.501€/m 1.ooo€/m 1.500€/m 2.500€/m < -------
Avui dia, el pis ideal per a inversors és preferiblement de 3 habitacions i d’uns 95 m2 construïts, ubicat a zones el més cèntriques possible i que s’acabarà llogant en 1 mes, aproximadament entre 1.000 i 1.500 €/mes.
A Sant Just Desvern i el seu entorn els preus mitjos són més alts degut als lloguers d’alt standing que, especialment aquest any, han tingut una recuperació important.
LLOGUER - Rotació Dades d’Amat Immobiliaris
PERFIL LLOGATER AMAT 20,5% >120 95-120 m
2
1
m2
2
14%
3
43,5% 65-95
22%
<65 m
2
m2
>3
SUPERFICIES DEMANDADES
4%
22%
€/mes < 600 600-800 800-1.000 1.000-1.500 1.500-2.500 >2.500
2-3 MESOS
86%
11% 24% 43%
Nº HABITACIONS DEMANDADES
> 3 MESOS
10%
LLOGUER
Cada any analitzem la rotació dels immobles abans de ser llogats. Cal tenir en compte que aquesta dada està molt lligada al preu de sortida de l’immoble al mercat, així com també al seu estat i la seva ubicació, el que determinarà finalment el temps de rotació. En aquest 2016, degut a la poca oferta, aquesta dada és difícil d’analitzar. Hem trigat 1,5 mesos de mitjana en llogar els immobles, però cal destacar que en molts casos s’han llogat en hores.
< 2 MESOS
ROTACIÓ
18% 19% 21% 29% 9% 5%
FRANGES DE PREU 3
VENDA - Volums Dades d’Amat Immobiliaris
VENDA - Qui ens ha comprat? Dades d’Amat Immobiliaris
Com ja hem comentat al principi, aquest 2016 ha estat un any bastant extraordinari en referència al número d’operacions realitzades, amb un increment del 94%.
L’efecte dels compradors estrangers continua sent important, sobretot a Barcelona ciutat. A més, per a les franges més altes de preu, la influència dels compradors estrangers és molt important. Com a exemple, per operacions per sobre de 1M€ els compradors estrangers representen quasi un 60%.
Número operacions VENDA Barcelona
Sant Cugat
Sant Just
% Operacions d’import rellevant Operacions d’estrangers > 1M€
Operacions d’estrangers a Barcelona
Operacions d’estrangers > 500k€
Operacions d’estrangers a Amat 80%
60%
2012
2013
2014
2015
2016
40%
Si ens fixem en el volum de les vendes, també ha seguit una tònica similar, tot i que amb un creixement menor ja que el preu mig ha estat inferior al de l’any anterior. El creixement total ha estat del 57%. Com es pot veure totes les nostres oficines han tingut un creixement similar.
20%
0 2011
2012
2013
2014
2015
2016
Volum facturació VENDA Barcelona
Sant Cugat
Sant Just
Si detallem les procedències d’aquests compradors, als qui hem venut més ha estat a compradors d’Egipte, de la Xina i de Suïssa. % Volum d’operacions d’estrangers a Amat
22% 2012
2013
2014
2015
4%
2016
% Volum d’operacions d’estrangers a l’oficina de Barcelona
8% 3%
44% 6% 7%
7% 63%
VENDA - Rotació Dades d’Amat Immobiliaris Aquest 2016 també hem experimentat una reducció en la mitjana de temps de comercialització dels immobles que hem venut. Si al 2015 parlàvem de 6 mesos, aquest 2016 ha estat de 4-5 mesos.
2013 2014 2015 2016
Espanya
36%
Rússia + Ucraïna Àfrica Europa Àmerica Àsia
La clara recuperació del comprador nacional que hem experimentat aquest 2016 ha estat centrada sobretot en l’Obra Nova. Com veurem més endavant, en aquest cas sí que les vendes han estat dominades quasi en exclusiva per compradors nacionals.
11 mesos 10 mesos Per analitzar correctament els perfils dels compradors i els preus de venda separarem l’Obra Nova de la Segona Mà. Els darrers anys l’activitat d’Obra Nova havia estat petita i no era tant significativa dintre de l’anàlisi de les dades però enguany això ha canviat.
6 mesos 4-5 mesos
4
MARKET REPORT - 2016 - Amat.
VENDA SEGONA MÀ - Preus Dades d’Amat Immobiliaris
VENDA SEGONA MÀ- Tipologia Dades d’Amat Immobiliaris
A les nostres oficines aquesta ha estat l’evolució de les repercussions de venda de segona mà. Com sempre apuntem, aquesta dada va molt lligada a la cartera del moment i sempre representa una mitjana.
Si ens fixem en les tipologies d’immobles que hem venut al 2016 cal destacar que hi ha hagut un repunt en la venda de cases. Les que hem venut són principalment unifamiliars i amb una superfície superior a 250 m2 construits.
Preu repercussió VENDA (€/m2)
Els pisos venuts al 2016 tenen majoritàriament 3 habitacions i una superfície mitjana de 108 m2 construits , pràcticament el mateix que l’any anterior.
Barcelona
Sant Cugat
Sant Just
6.000 €/m2
% Operacions VENDA segons segment preu
5.000 €/m2
2013
4.000 €/m2
45%
3.000 €/m2
40%
2.000 €/m2
2012
2013
2014
2015
2014
2015
2016
35%
2016
30%
·A Barcelona la mitjana ha estat de 4.800 €/m2 construït, però tenim rang des de 2.000 €/m2 a Horta-Guinardó fins a 9.400 €/ m2 a Diagonal Mar.
25% 20% 15%
·A Sant Cugat la mitjana ha estat de 3.150 €/m2 construït, amb rang des de 1.950 €/m2 a La Floresta fins a 3.400 €/m2 al Centre.
10% 5%
·A Sant Just Desvern i el seu entorn es fa dificil donar dades ja que hi ha hagut poc estoc a cada població. El rang de repercussió va des de 1.800 €/m2 a Sant Joan Despí fins a 3.050 €/m2 a Sant Just.
0
------- < 300.000€
300.001€ 450.000€
450.001€ 600.000€
600.001€ 750.000€
750.001€ 900.000€
900.001€ < -------
Habitualment quan parlem de recuperació en vendes és a les franges mitges de preu. Aquestes havien estat importants abans de la crisi del 2007 i, en certa manera, hi ha hagut una recuperació d’aquestes franges però, tal com es veu a les dades, la demanda continua estan molt polaritzada i la gran majoria de les vendes se centra en franges per sota dels 450.000 €. La franja més complicada es troba entre els 750.000 i els 900.000 €.
El preu mig de les nostres vendes de segona mà al 2016 ha estat situat just per sobre de 500.000 € a Sant Cugat del Vallès i a Barcelona ciutat, 475.000 € a Esplugues i Sant Just Desvern, i entorn als 300.000 € a Sant Feliu i Sant Joan Despí. Per acabar l’anàlisi, destacar que al 2016 aquests preus s’han negociat un 5% de mitjana.
PERFIL COMPRADOR SEGONA MÀ 3% 4%
79% 12%
EUROPA
1%
NACIONALS
RUSSIA
NORD ÀFRICA PROCEDÈNCIA DEL COMPRADOR
FINANÇAMENT
47% 31% 10%
PROFESSIONALS LLIBERALS, DIRECTIUS, EMPRESARIS ASSALARIATS
12%
19%
> 60 anys
50-60 anys
35%
FUNCIONARIS
34%
40-50 anys
VENDA
56%
Operacions FINANÇADES
ASIA
< 40 anys
EDAT DEL COMPRADOR
SEGMENT ECONÒMIC 5
5%
JUBILATS
6%
AUTÒNOM
VENDA OBRA NOVA Dades d’Amat Immobiliaris
VENDA OBRA NOVA - Qui ens ha comprat? Dades d’Amat Immobiliaris
A part del mercat de lloguer, si alguna cosa s’ha de destacar d’aquest 2016 ha estat la venda d’Obra Nova sobre plànol. La característica principal ha estat l’aparició d’oferta abundant que ha trobat demanda amb confiança i estalvis.
A la següent infografia es veu detalladament el perfil del comprador d’Obra Nova. Si haguéssim de destacar algunes diferències entre aquestes tres localitzacions serien les següents: ·E l perfil d’edats dels compradors varia entre les localitzacions. A Badalona i Sant Just Desvern domina la franja per sota dels 40 anys, mentre a Sant Cugat del Vallès el comprador dominant està entre 40 i 50 anys.
Què ha caracteritzat aquest nou escenari de mercat? ·P rojectes importants i de qualitat en la primera corona residencial de Barcelona ciutat.
·E l nivell professional a Sant Cugat està dominat per empresaris i professionals liberals, mentre que a la zona de Mas Lluí de Sant Just Desvern i Badalona hi ha més assalariats.
·O ferta variada i de diferents promotors competint en les mateixes zones. · Bon equilibri entre producte, preu i finançament.
·H i ha un cert flux de compradors que es desplacen de Barcelona ciutat cap a Sant Cugat del Vallès i Sant Just Desvern. Mentre que a Badalona el comprador és 100% badaloní o amb arrels a Badalona.
Com ja dèiem al nostre darrer informe, a Amat Immobiliaris hem tingut la sort de poder comercialitzar tres grans projectes des d’abril del 2016 situats a: Badalona, Sant Cugat del Vallès i Sant Just Desvern. Destaquen d’aquests tres projectes: · L’elevat ritme de venda: entre 6 i 9 pisos al mes. ·E l 95% dels compradors han estat nacionals i de l’entorn proper als projectes.
OBRA NOVA
· El 43% dels compradors té menys de 40 anys.
PERFIL COMPRADOR OBRA NOVA
82%
95%
Operacions QUE ES PREVEUEN SER FINANÇADES
NACIONALS
FINANÇAMENT
10% > 60 anys
30%
40-50 anys
PROCEDÈNCIA DEL COMPRADOR
34% 36% 16%
PROFESSIONALS LLIBERALS, DIRECTIUS, EMPRESARIS ASSALARIATS
18%
50-60 anys
FUNCIONARIS
42% < 40 anys
EDAT DEL COMPRADOR
SEGMENT ECONÒMIC 6
5%
JUBILATS
8%
AUTÒNOM
VENDA OBRA NOVA - Preus Dades d’Amat Immobiliaris Parlar de preus i tendències de preu és complicat. En algunes places venim d’un període llarg d’anys on no s’ha fet Obra Nova de forma significativa. Adjuntem una sèrie històrica de preus de venda d’Amat Immobiliaris en les zones on hem treballat històricament. Aquesta dóna una visió molt clara de què ha passat. Esperem que a finals del 2017 poguem treure conclusions de tendències de preu al cicle actual. Preu repercussió Obra Nova a l’entorn residencial de Barcelona Sant Just
Esplugues
Sant Joan Despí
Sant Feliu
Sant Cugat
6.000€/m2 5.000€/m2 4.000€/m2 3.000€/m2 2.000€/m2 1.000€/m2
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Continuem insistint que la clau principal de l’èxit és la moderació en el preu d’aquests projectes. En aquestes localitzacions on principalment el comprador és nacional, la sensibilitat al preu és altíssima i només treballant en la franja correcta de preu es poden tenir bons resultats. Tots tres projectes han experimentat un recorregut d’increment de preus des de la seva sortida al mercat. Si analitzem la dada de l’Esforç per la Compra de l’Habitatge, que mesura el rati entre el preu de l’habitatge i la renda bruta anual per llar, veiem que encara estem a un nivell relativament alt tot i la baixada de preus de l’habitatge que hi ha hagut durant la crisi. La dada indica que estem en 6,63 anys de renda bruta anual per a poder comprar un habitatge. Aquesta dada està dintre dels paràmetres dels últims anys, segons el Banc d’Espanya, però per sobre del que hauria de ser, entre 3 i 4,5 anys. Això ens hauria d’alertar que tenim un problema de rendes que fan que la sensibilitat al preu de l’habitatge sigui molt alta. Carestia de la vivenda (Espanya)
Preu de la vivenda/Renda bruta anual per llar
10 8 *Setembre
6
Font: Banc d’Espanya, indicadors del mercat de la vivenda
4 2 0
1987 · 1988 · 1989 · 1990 · 1991 · 1992 · 1993 · 1994 · 1995 · 1996 · 1997 · 1998 · 1999 · 2000 · 2001 · 2002 · 2003 · 2004 · 2005 · 2006 · 2007 · 2008 · 2009 · 2010 · 2011 · 2012 · 2013 · 2014 · 2015 · 2016*
AMAT LUXURY Dades d’Amat Immobiliaris El mercat d’alt standing continua millorant. La ciutat de Barcelona continua sent un punt d’atracció de compradors internacionals, sobretot centrats en zones com Diagonal Mar, la part més cèntrica de l’Eixample i algunes zones de Ciutat Vella. Com dèiem, hi ha millora en els compradors estrangers, però també s’ha notat cert retorn d’alguns compradors nacionals, principalment a la zona alta de la ciutat. Fora de la ciutat és on potser hi ha hagut una recuperació més clara del mercat d’alt standing, principalment a la zona de Sant Cugat del Vallès. Les vendes han estat dominades per compradors nacionals. Generalment, els compradors estrangers que compren en aquestes zones hi tenen algun tipus de vinculació, ja sigui feina, escoles o algun lligam familiar.
A D
D
A G O LL
V
EN
U
D U EN V
El mercat de lloguer d’alt standing també s’ha recuperat molt clarament, principalment, a la zona de Sant Just Desvern i el seu entorn. També aquí els llogaters han estat principalment estrangers, més d’un 62%. Principalment són estrangers que treballen a la zona de la ciutat de Barcelona.
A
A
En el nostre cas la majoria de compradors estrangers de la ciutat de Barcelona s’ha decantat per projectes d’Obra Nova -si poden Obra Nova ja acabada-, però cada cop més sobre plànol si es tracta d’un projecte interessant.
Experts locals amb projecció internacional.
Barcelona. Balmes, 345 · Sant Cugat del Vallès. Rambla Can Mora, 10 · Valldoreix. Plaça Can Cadena, 2 · Sant Just Desvern. Bonavista, 63-65
www.amatimmo.cat · 934 803 400 · info@amatimmo.cat Membre de
Servei de Qualitat