EL FUNCIONAMIENTO DEL PLAN ESTATAL DE FOMENTO DEL ALQUILER Y LA REHABILITACIóN
Revista AAFF 170_Revista AAFF 20/02/2015 10:32 Página 24
24
Ayudas del Plan Estatal de Fomento del Alquiler y la Rehabilitación
Aunque la competencia en materia de vivienda corresponde a las Comunidades Autónomas, la intervención del Estado se viene articulando a través de los planes de vivienda, aprobados mediante Real Decreto, a través de los que el Estado define una serie de actuaciones a proteger, estableciendo, para ello, un catálogo de subvenciones. J. A. RUIz SANz-AJA
La publicación de la Orden del Ministerio de Fomento por la que se estable la efectividad de las ayudas del Plan Estatal de Fomento del Alquiler y la Rehabilitación ha inducido a error a algunos medios de comunicación, que han celebrado la puesta en marcha de las ayudas previstas en el mismo. En las siguientes líneas intentaré aclarar un poco la situación. La competencia en materia de vivienda corresponde a las Comunidades Autónomas. No obstante, el Tribunal Constitucional (STC 152/1988, de 20 de julio) ha admitido que el Estado actúe en materia de
vivienda en virtud de su competencia exclusiva sobre las bases y coordinación de la planificación económica general (artículo 149.1.13 CE). La intervención del Estado se viene articulando a través de los planes de vivienda, aprobados mediante Real Decreto, a través de los que el Estado define una serie de actuaciones a proteger, estableciendo, para ello, un catálogo de subvenciones. En la actualidad está vigente el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.
«En la actualidad está vigente el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016» APLICACIÓN
DEL PLAN ESTATAL DE FOMENTO
Los hitos temporales más relevantes en la aplicación del Plan Estatal de Fomento han sido los siguientes: 1. El 22 de julio de 2013 en una Conferencia Sectorial de Vivienda, Urbanismo y Suelo se acordó el porcentaje de reparto entre las Comunidades Autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla de los fondos estatales del Plan 2013-2016.
2. El Consejo de Ministros, en su reunión de 13 de diciembre de 2013, aprobó la cuantía financiera máxima destinada al plan: 2.311 millones de euros. A la inversión estatal hay que añadir la inversión de las Comunidades Autónomas que se cuantifica en 216 millones de euros. Es importante tener presente que las Comunidades Autónomas, además de financiar las actuaciones previstas en el Plan de Estatal de Fomento, financian actuaciones propias.
¿Cómo funciona el Plan?
¿Cómo se gestionan las ayudas? Las ayudas son convocadas, gestionadas y abonadas a los beneficiarios por las Comunidades Autónomas, con la sola excepción de la subsidiación de los préstamos convenidos que se abonan (descuentan) por las entidades financieras de acuerdo a un convenio que han formalizado con el Ministerio de Fomento. ¿Se pueden solicitar las ayudas al Ministerio de Fomento? No, la gestión corresponde en exclusiva a las Comunidades Autónomas. Incluso la gestión de las subsidiaciones de los préstamos convenidos compete a las Comunidades Autónomas. ¿El plazo de solicitud de las ayudas comenzó el 4 de diciembre con la entrada en vigor de la Orden del Ministerio de Fomento? No, este es un error que han cometido algunos medios de comunicación. El plazo de presentación se establece por la convocatoria de ayudas que se realice por las Comunidades Autónomas. ¿En todas las Comunidades Autónomas se pueden pedir las mismas ayudas? No, dependerá del Convenio de Colaboración firmado entre el Ministerio de Fomento y la correspondiente Comunidad Autónoma. Las diferencias entre Comunidades se refieren tanto a líneas de ayudas como a sus cuantías. En lo que se refiere a los programa de ayudas, por ejemplo, en Asturias y Extremadura no se pueden solicitar las ayudas de fomento del parque público de alquiler porque no está prevista dotación presupuestaria. En lo que se refiere a la cuantía total, por ejemplo, en Aragón la cuantía prevista en el convenio supera los 13 millones mientras en Baleares se limita a poco más de 5 millones. Las Comunidades Autónomas son libres de elegir las actuaciones que quieren que el Estado financie en su territorio y su cuantía, siempre dentro de ciertos límites establecidos por el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril. ¿Existe algún requisito previo a la solicitud de las ayudas? Algunas ayudas del Plan requieren la firma previa de un Acuerdo de Comisión Bilateral entre el Ministerio de Fomento y la Comunidad Autónoma correspondiente -programa de fomento del parque público de viviendas el alquiler; programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas; programa de fomento de ciudades sostenibles-. ¿Las convocatorias de ayudas establecidas por las Comunidades Autónomas con anterioridad a la Orden de Fomento son financiables de acuerdo al Plan Estatal de Fomento? Sí, porque en los Convenios de Colaboración se ha introducido una cláusula que permite su financiación siempre que su aprobación se haya producido después de la publicación del Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, y siempre que sean conformes al mismo. Entonces ¿qué es el Plan Estatal de Fomento? Es un instrumento a través del que el Estado decide que unas actuaciones deben protegerse estableciendo para ello unas bases generales para su subvención -condiciones del beneficiario, ayudas que corresponden, etc-, transfiriendo fondos a las Comunidades para su concesión y abono al beneficiario.
EL FUNCIONAMIENTO DEL PLAN ESTATAL DE FOMENTO DEL ALQUILER Y LA REHABILITACIóN
Revista AAFF 170_Revista AAFF 20/02/2015 10:32 Página 25
25
EL FUNCIONAMIENTO DEL PLAN ESTATAL DE FOMENTO DEL ALQUILER Y LA REHABILITACIóN
Revista AAFF 170_Revista AAFF 20/02/2015 10:32 Página 26
26
«A lo largo del 2014 se han ido firmando los Convenios de Colaboración entre el Ministerio de Fomento y las Comunidades Autónomas para la ejecución del Plan Estatal de Fomento.» 4. A lo largo del 2014 se han ido firmando los Convenios de Colaboración entre el Ministerio de Fomento y las Comunidades Autónomas para la ejecución del Plan Estatal de Fomento. En estos momentos está pendiente de firma la Comunidad de Madrid, y el País Vasco y Navarra que dado su régimen de financiación no lo firman. 5. A la firma de los Convenios de Colaboración les sigue la aprobación de las normas autonómicas de desarrollo. En estas normas las Comunidades Autónomas, en primer lugar, desarrollan el contenido del plan estatal en lo que éste permite; en segundo lugar, regulan el procedimiento de gestión de las subvenciones; en tercer lugar, establecen complementos autonómicos a las subvenciones previstas por el plan estatal; por último, crean si así lo consideran oportuno actuaciones protegibles propias distintas de las recogidas en el plan estatal.
Con el Plan Estatal de Fomento este proceso se ha invertido en algunos casos. En algunas Comunidades Autónomas se han aprobado las normas de desarrollo con anterioridad a la firma de los convenios de colaboración. 6. A la firma de los convenios ha seguido una transferencia de fondos por parte del Ministerio de Fomento a las Comunidades Autónomas por importe del 10 por ciento del total comprometido por parte del Ministerio en el Convenio. 7. El Plan Estatal de Fomento, a diferencia de los planes anteriores, demoró los efectos de sus ayudas a la publicación de una Orden del Ministerio de Fomento, lo que se ha producido el 3 de diciembre de 2014 mediante la Orden FOM/2252/2014, de 28 de noviembre. J. A. Ruiz Sanz-Aja Gestión Económica de las Ayudas a la Vivienda de la CC.AA. de Cantabria
TITULO PROPIO DE LA UNIVERSIDAD DE BURGOS HOMOLOGADO PARA LA COLEGIACIÓN COMO ADMINISTRADOR DE FINCAS
OBJETIVOS DEL CURSO Como es conocido, la constante expansión del sector inmobiliario, así como la compleja y cambiante normativa reguladora del sector, obligan a los distintos profesionales implicados a una formación especializada y continuada. Consciente de esta situación, la Universidad de Burgos imparte el "Curso Superior de Estudios Inmobiliarios" para dar respuesta a las citadas necesidades de formación. La superación de este Curso habilita para la colegiación como Administrador de Fincas en todos los Colegios de España. Posibilidad de impartir asignaturas individualizadas para aquellos profesionales que deseen completar su formación. DURACIÓN DEL CURSO: 207 créditos divididos en 3 cursos académicos. CALENDARIO: Octubre-Junio. LUGAR DE IMPARTICIÓN: Docencia de plataforma telemática, alojada en: http:www.ub.opengestion.com, Clases prácticas en la Facultad de Derecho de la Universidad de Burgos. PARA MÁS INFORMACIÓN: FACULTAD DE DERECHO Hospital del Rey, s/n 09001 BURGOS Telef.: 947 25 88 51 - Fax: 947 25 87 82 - www.openformación.com
EL FUNCIONAMIENTO DEL PLAN ESTATAL DE FOMENTO DEL ALQUILER Y LA REHABILITACIóN
Revista AAFF 170_Revista AAFF 20/02/2015 10:32 Página 28
28
El ascensor y las subvenciones del Plan Estatal de Fomento del Alquiler y la Rehabilitación
J. A. RUIz SANz-AJA
Trataremos ahora las subvenciones previstas para la instalación y renovación de ascensores en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016. Aunque existen varios progra-
mas que pueden subvencionar la instalación de ascensores, uno de ellos es de especial aplicación: programa de fomento de la rehabilitación edificatoria. Los edificios que pretendan acogerse a este programa tienen que cumplir tres condiciones previas: a) Finalizados antes de 1981. b) Al menos el 70% de su superficie sobre rasante debe tener uso residencial de vivienda.
c) Al menos el 70% de las viviendas deben constituir el domicilio habitual de sus propietarios o arrendatarios. Este programa establece tres tipos de actuaciones: a) Actuaciones que tienen por objeto realizar ajustes razonables en materia de accesibilidad. b) Actuaciones de mejora de la calidad y sostenibilidad de los edificios. c) Actuaciones de conservación.
«A mi juicio las deficiencias que se recogen en el Informe de Inspección General de la OCA deben entenderse incluidas en el IEE. A estos efectos, solo es necesario que el técnico emisor del IEE hiciese mención a los defectos recogidos en el Informe de la OCA»
«Por complicar un poco más el asunto, puede ocurrir que la reparación de las deficiencias sea de tal importe que resulte antieconómica» ACTUACIONES QUE TIENEN POR OBJETO
REALIzAR AJUSTES RAzONABLES EN MATERIA DE ACCESIBILIDAD.
En concreto, es subvencionable la instalación de ascensores, salvaescaleras, rampas u otros dispositivos de accesibilidad, incluyendo los adaptados a las necesidades de personas con discapacidad sensorial. Por tanto, es subvencionable toda instalación en edificios que no
cuenten con ascensor. Además es subvencionable la adaptación del ascensor, una vez instalado, a la normativa sectorial correspondiente. La cuestión es qué debe entenderse por adaptación a la normativa sectorial. ¿Solo engloba las modificaciones que sea necesario introducir en el ascensor como consecuencia de una variación de la normativa? O por el contrario ¿se incluye la reparación de los defectos
Cuantía de las subvenciones
Aclarado cuándo la instalación o renovación es subvencionable queda tratar cuál es la cuantía de las subvenciones. Veamos el siguiente esquema: A) Límites generales: 1. Cuantía máxima de las subvenciones a conceder por edificio: — 11.000 euros por vivienda. — 11.000 euros por cada 100 m2 de superficie útil de local siempre que los locales participen en los costes de ejecución de las obras. — 12.100 euros cuando se trate de edificios declarados bienes de interés cultural, catalogados o que cuenten con protección integral en el instrumento de ordenación urbanística correspondiente. 2. La cuantía máxima de las subvenciones a conceder por edificio no podrá superar el 35% del coste subvencionable salvo en el caso de actuaciones para la mejora de la accesibilidad y sólo, en la partida correspondiente a la accesibilidad, en que se podrá llegar al 50%. B) Límites por tipo de actuación: 1. Actuaciones de conservación: 2.000 euros. a) Si además se acometen simultáneamente actuaciones para la mejora de la calidad y sostenibilidad, la ayuda de conservación se incrementará en 1.000 euros. b) Si además se acometen simultaneamente obras de accesibilidad, la ayuda de conservación se incrementará en otros 1.000 euros. 2. Actuaciones de mejora de la calidad y sostenibilidad. 2.000 euros. a) 5.000 euros si se redujera al menos en un 50% la demanda energética anual global de calefacción y refrigeración del edificio. 3. Actuaciones de mejora de la accesibilidad: 4.000 euros. 4. Las cuantías señaladas anteriormente podrán incrementarse en un 10% cuando se trate de edificios declarados Bienes de Interés Cultural, catalogados o que cuenten con protección integral en el instrumento de ordenación urbanística correspondiente.
de mantenimiento existentes en el ascensor detectados en su inspección técnica? Al respecto debe tenerse en cuenta que el Real Decreto 2291/1985, de 8 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de aparatos de elevación y manutención de los mismos, y el Real Decreto 88/2013, de 8 de febrero, por el que se aprueba la Instrucción Técnica Complementaria AEM 1 “Ascensores”, establecen que el propietario de un ascensor ha de cuidar que éste se mantenga en perfecto estado de funcionamiento, así como impedir su utilización cuando no ofrezca las debidas garantías de seguridad para las personas o las cosas. A estos efectos, tendrá que cumplir, entre otras, las siguientes obligaciones: a) Contratar el mantenimiento y revisiones de la instalación con una empresa inscrita en el Registro de Empresas Conservadoras existente en el correspondiente órgano Territorial competente de la Administración Pública. b) Solicitar a su debido tiempo la realización de las inspecciones periódicas con un Organismo de Control Autorizado (OCA). Con estos datos veamos un ejemplo. Un ascensor instalado en 1970 debe cumplir las condiciones técnicas de la reglamentación existente en momento de su autorización y aquellas introducidas posteriormente en virtud del Real Decreto 57/2005, de 21 de enero. Entre estas últimas se exige, por ejemplo, la instalación en el foso de interruptor de parada o la instalación en la cabina de iluminación y alarma de emergencia. En el Informe de Inspección General de una OCA se ponen de manifiesto que el ascensor no cuenta con alarma de emergencia -deficiencia de normativa- junto a otras
EL FUNCIONAMIENTO DEL PLAN ESTATAL DE FOMENTO DEL ALQUILER Y LA REHABILITACIóN
Revista AAFF 170_Revista AAFF 20/02/2015 10:32 Página 29
29
EL FUNCIONAMIENTO DEL PLAN ESTATAL DE FOMENTO DEL ALQUILER Y LA REHABILITACIóN
Revista AAFF 170_Revista AAFF 20/02/2015 10:32 Página 30
30
deficiencias de mantenimiento -cables en mal estado-. En este caso, las deficiencias que suponen el incumplimiento de la normativa serían subvencionables como un ajuste razonable de accesibilidad, no así las deficiencias de mantenimiento, que podrían serlo, como luego veremos, como actuaciones de conservación. La dificultad se presenta en su cuantificación. DEFICIENCIAS DE MANTENIMIENTO O DE-
FICIENCIAS NORMATIVAS
Por complicar un poco más el asunto, puede ocurrir que la reparación de las deficiencias sea de tal importe que resulte antieconómica. En este caso, es necesario diferenciar entre las deficiencias de mantenimiento (cables en mal estado) y las deficiencias de normativa (ausencia de alarma de emergencia). La necesidad de esta diferenciación no es artificiosa, viene dada por el distinto porcentaje de la subvención procedente. En caso de actuaciones para la mejora de la accesibilidad (deficiencias en la normativa) el porcentaje subvencionable es el 50% mientras en el caso de actuaciones de conservación (deficiencias de mantenimiento) el porcentaje es del 35%, como luego veremos. A nivel indiciario se pueden utilizar las tablas fiscales de coeficientes anuales de amortización en las que las instalaciones tienen un periodo máximo de amortización de 20 años. En este caso, a mi juicio, si la reparación es antieconómica la instalación de un nuevo ascensor sería subvencionable en su totalidad. Pero ¿Cómo accesibilidad o conservación? A mi juicio, en este caso se debe atender al mayor de los costes. Actuaciones de conservación
En concreto, son subvencionables las obras y trabajos necesarios para subsanar las deficiencias detectadas con carácter desfavorable por
Actuaciones de mejora de la calidad y sostenibilidad de los edificios En concreto, es subvencionable la mejora de la eficiencia energética de las instalaciones comunes de ascensores. Ahora bien, para que resulte subvencionable esta mejora es necesario que se cumplan dos condiciones: 1. Que la mejora del ascensor sea complementaria a alguna de las siguientes actuaciones: 1. Mejora de la envolvente térmica del edificio. 2. Instalación o mejora de sistemas de calefacción o refrigeración, producción de agua caliente sanitaria y ventilación. 3. Instalación de equipos de generación o que permitan la utilización de energías renovables. Que la reducción de la demanda energética anual global de calefacción y refrigeración del edificio sea, al menos, del 30 % sobre la situación previa. el informe de evaluación del edificio (IEE) o por el informe de inspección técnica equivalente, relativas al estado de conservación de la cimentación, estructura e instalaciones. Las instalaciones son el conjunto de redes y equipos fijos que permiten el suministro y operación de los servicios que ayudan a los edificios a cumplir las funciones para las que han sido diseñados, incluyéndose entre las mismas, las instalaciones de transporte (ascensores, escaleras mecánicas, pasillos rodantes, correo neumático, etc). Ahora bien, es necesario que estas deficiencias estén contenidas en el IEE. El problema surge cuando repasando el modelo tipo de informe que se recoge en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, se observa que, respecto al ascensor en cuanto instalación fija del edificio, no se recogen deficiencias mas allá de la enumeración de la documentación disponible: certificado de inspección periódica y contrato de mantenimiento. Esta exclusión es coherente con la capacitación del técnico habilitado para su emisión (arquitecto y arquitecto técnico) y con la existencia de inspecciones periódicas del
ascensor por un Organismo de Control Autorizado (OCA).
Tecnicos competentes para la emisión del IEE En consecuencia ¿debe interpretarse que las obras y servicios necesarios para subsanar los defectos observados en un ascensor al no recogerse en el IEE no son subvencionables? o por el contrario ¿debe interpretarse que el informe del OCA, a estos efectos, forma parte del IEE? A mi juicio las deficiencias que se recogen en el Informe de Inspección General de la OCA deben entenderse incluidas en el IEE. A estos efectos, solo es necesario que el técnico emisor del IEE hiciese mención a los defectos recogidos en el Informe de la OCA. Volviendo al ejemplo propuesto, si no existiesen deficiencias de normativa resultarían subvencionables de forma independiente las deficiencias de mantenimiento (mal estado de los cables). En este caso, al tratarse de actuaciones de conservación el porcentaje subvencionable es del 35%.