2014 ARTÍCULOS PARA UNA PROFESIÓN
Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas
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JUAN MANUEL CARRERAS MARAÑA MAGISTRADO Artículo: “POR LA SEGURIDAD FÍSICA Y JURÍDICA DE LAS PERSONAS” “La gestión profesional de las comunidades se garantiza mejor con un sistema de colegiación obligatoria que establezca normas deontológicas, que evite intrusismo, que excluya del mercado a quienes no tienen ni formación, ni cualificación, y es garantía para el ciudadano de la adecuada gestión, en muchos casos, de su único patrimonio, que es su vivienda o su local comercial”
El Anteproyecto de Ley de servicios profesionales reserva la colegiación obligatoria para las profesiones que tienen relación con la salvaguarda de intereses generales, entre los que se encuentran: la protección del medio ambiente y del entorno urbano, la protección de la salud y la seguridad física y jurídica de los consumidores y usuarios. La colegiación obligatoria viene definida como medio para la mejor ordenación de la profesión y que se considere un medio más proporcionado que el control de su correcto ejercicio se lleve a cabo por un Colegio Profesional, en lugar de mediante el control directo por la Administración o por otros medios. Para determinar la obligatoriedad de la colegiación se tendrán en cuenta la complejidad del servicio profesional que se presta y las ventajas que aporta contar con una estructura organizativa colegial que, en aplicación de los principios de cercanía, economía, eficiencia y especialización, pueda llevar a cabo las funciones de control de forma más eficiente para una mejor protección de los consumidores y usuarios de
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servicios profesionales. Pues bien, los Administradores de Fincas colegiados cumplen con todos estos requisitos y desarrollan una función social, al ser responsables del uso, mantenimiento y rehabilitación de las viviendas, gestionando, a su vez, los recursos económicos necesarios para ello, por lo que no se considera adecuado, ni tiene justificación alguna, que no se establezca la necesaria colegiación obligatoria para el ejercicio de las funciones propias de la administración y gestión de las comunidades de propietarios. Entre las múltiples razones que avalan la necesidad de esa colegiación obligatoria debe de ser destacada la importante función del Administrador Colegiado en lo relativo a la seguridad física y jurídica de las personas en la dimensión de la gestión del patrimonio en régimen de comunidad.
una vivienda o tiene su negocio en un local, que exige “eficiencia” en la gestión de dinero, de presupuestos, muchas veces de gran cuantía, de ordenada contabilidad, de cumplimiento de obligaciones fiscales, y de “especialización” en la evitación de averías o de daños y en la gestión de complejas obras comunitarias. La gestión profesional de las comunidades se garantiza mejor con un sistema de colegiación obligatoria que establezca normas deontológicas, que evite intrusismo, que excluya del mercado a quienes no tienen ni formación, ni cualificación, y es garantía para el ciudadano de la adecuada gestión, en muchos casos, de su único patrimonio, que es su vivienda o su local comercial. En definitiva, en el ámbito de la seguridad física de las personas, como es la adecuada accesibilidad a los inmuebles, en el ámbito de la preservación de la salud, evitando ruidos e inmisiones indebidas en las comunidades de propietarios y en el ámbito de la seguridad jurídica, una gestión profesional de la vida comunitaria es esencial para cumplir los objetivos y valores constitucionales señalados y esto solo puede conseguirse con la presencia de unos Administradores profesionales y con el amparo de un Colegio profesional que vele por la formación, por la uniformidad de criterio, por la ordenada responsabilidad y por la evitación de que personas sin cualificación, ni formación adecuada gestionen actividades tan relevantes como las que se han indicado.
Si en el propio Anteproyecto se dice que para la colegiación obligatoria se tendrán en cuenta: la complejidad del servicio profesional que se presta y las ventajas que aporta contar con una estructura organizativa colegial que, en aplicación de los principios de cercanía, economía, eficiencia y especialización, pueda llevar a cabo las funciones de control de forma más eficiente para una mejor protección de los consumidores y usuarios de servicios profesionales, no tiene fundamento que no se precise la colegiación obligatoria para realizar una función que, por su propia definición, es “cercana”, pues todas las personas residen en
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Sergio Nasarre Aznar Catedrático de Derecho Civil Director de la Cátedra de Vivienda Universidad Rovira i Virgili Artículo: LA CONSERVACIÓN DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO Y DEL ENTORNO URBANO “Se quiere hacer desaparecer como profesión colegiada en la Ley de Servicios Profesionales a uno de los pocos profesionales especializados en uno de los pocos bienes que todos, especialmente los poderes públicos, deberíamos cuidar, visto lo visto, cual es la vivienda: Los Administradores de Fincas. ¿De verdad que la actividad de los profesionales de la gestión de viviendas no tiene suficiente interés general?”
Parece que hemos aprendido pocas cosas de la crisis de 2007: los Bancos han vuelto a comercializar nuevos productos financieros complejos para consumidores (warrants, pagarés, fondos estructurados,…) aprovechando el fracaso de las MiFID (ya en revisión en Europa); ciertos sectores económicos siguen queriendo volver a hacer lo que hacían antes de la crisis (la construcción como principal motor de la economía); se sigue reduciendo en I+D+I y, en cambio, alentando proyectos faraónicos de dudoso modelo de crecimiento (grandes casinos); y lo que faltaba, se quiere hacer desaparecer como profesión colegiada en la Ley de Servicios Profesionales a uno de los pocos profesionales especializados en uno de los pocos bienes que todos, especialmente los poderes públicos, deberíamos cuidar, visto lo visto, cual es la vivienda: Los Administradores de Fincas. ¿De verdad que la actividad de los profesionales de la gestión de viviendas no tiene suficiente “interés general”, como requiere dicho art. 7 para poderse exigir colegiación? El Código Civil impone importantes obligaciones a los propietarios de inmuebles, entre ellos, tener cuidado
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famosa serie televisiva “Aquí no hay quien viva”), difícilmente hallamos presidentes vocacionales en las comunidades de vecinos: las responsabilidades que ello conlleva no quieren ser asumidas por muchos que lo ven como una carga más que como un servicio. ¿Qué mejor que un externo profesional asuma la responsabilidad de todo ello? Un ejemplo. La reciente Ley 8/2013 incrementa las posibilidades para la rehabilitación y regeneración de viviendas y del entorno urbano, proporcionando ayudas públicas, algunas de ellas vinculadas a fondos europeos pensados para restaurar edificios, manzanas y barrios. En este contexto, son las comunidades de propietarios quienes deben asumir mayor protagonismo y deben ser debidamente informadas de las posibilidades, ventajas, costes y consecuencias. De nuevo un profesional especializado que esté de su bando, más allá de otros intereses públicos y privados, para llevar a cabo esta función.
de los mismos y soportar los daños que se deriven de su falta de cuidado. Al tiempo, la vida en común, cual es la organizada en propiedad horizontal (Ley 49/60), impone una serie de limitaciones al dominio en aras a las relaciones de vecindad y a la convivencia, cuya gestión no es sencilla. A esta complejidad se añade que las comunidades de propietarios no tienen formalmente personalidad jurídica, pero a efectos prácticos es como si la tuvieran: pueden intervenir en juicio, tienen un pseudo-patrimonio (fondo de reserva), etc. No sin ser criticable que el legislador no se haya ni planteado seriamente darle tal personalidad, como existe en numerosos países del norte de Europa, el hecho es que es absolutamente necesario que un profesional cualificado y controlado proceda a la gestión de dichas comunidades. Alguien tiene que organizar lo que es de todos: convocar las reuniones (más complejo en Cataluña con la reforma prevista si se quiere hacer de forma electrónica; informar técnicamente a los propietarios de las nuevas disposiciones legales que les incumben colectivamente (ITEs, cédulas de habitabilidad y certificados energéticos, subvenciones públicas a la rehabilitación, etc.), mediar en las disputas de acuerdo con la Ley 5/2012 y su reglamento de desarrollo; proponer iniciativas y soluciones; custodiar el patrimonio de la comunidad, emplearlo adecuadamente para el sustento de los elementos comunes, asesorar a los órganos de la comunidad en la toma de decisiones y a los propietarios (especialmente a los más vulnerables con derechos especiales, como discapacitados o tercera edad), reaccionar en situaciones de urgencia y emergencia, etc. Con honrosas excepciones (caricaturizadas por el Sr. Cuesta en la
Y, en cuanto al alquiler, una de las principales críticas que se ha hecho a nuestro sistema de arrendamiento -no por casualidad el de menor cuota de mercado de la Europa Occidental- es la falta de su vertebración y profesionalización, contabilizándose un 55% de vivienda alquilada en negro, es decir, ni declarada ni controlada. El legislador no puede permitirse la eliminación de un gatekeeper que profesionalice y controle el acceso al arrendamiento. O que no exista un profesional especializado que pueda redactar y ejecutar un contrato perfectamente adaptado a la reciente Ley 4/2013 que garanticen el equilibrio de derechos y obligaciones de las partes, fianzas, cobros, reparaciones y mediación en conflictos para evitación de procesos judiciales.
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CLAUDINE SPELTZ Presidenta de CEPI –Confederación Europea de Profesiones InmobiliariasARTÍCULO: LA DESREGULACIÓN DE PROFESIONES INMOBILIARIAS GENERARÁ MAYOR COMPETITIVIDAD
LAS NO
“CEPI no conoce ningún cambio en el mercado o la profesión que exija revisar la situación de los administradores fincas. Es más, un Informe realizado por CEPI concluye que la desregulación no conduce, automáticamente, a un descenso de los precios, como ha quedado claro en la comparación de los honorarios en España y los mercados no regulados o desregulados de otros estados miembros de la UE. La desregulación, de facto, tampoco implica más competencia ni un número mayor de actores en el mercado”
La crisis económica ha demostrado la importancia del sector inmobiliario para las economías nacionales de la UE. Tanto es así que en Alemania, en el año 2012, el sector inmobiliario representaba el 19% de la creación total de valor económico, con un montante de 434.000 millones de euros. Dicha cifra duplica a la del sector comercial, es dos veces y medio más la del sector sanitario y cinco veces la del automovilístico. De hecho, el 80% de los activos fijos que pueden valorarse pertenecen al sector inmobiliario, lo que supuso una inversión de 7,45 billones de euros. No sorprende, por tanto, que los socios de la coalición alemana hayan decidido recientemente tomar medidas para regular el
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mercado inmobiliario y sus profesiones. E, igualmente, es del todo comprensible que las autoridades francesas y belgas hayan reforzado la normativa vigente en el sector inmobiliario. La regulación irlandesa de las profesiones inmobiliarias de 2011 concuerda con la anterior y el debate en el parlamento checo no hace más que confirmar la tendencia actual. Por todo ello cuesta comprender por qué las autoridades españolas están pensando, seriamente, en desregular las profesiones inmobiliarias en un momento en que tanto los mercados como los
información. Éste y otros comunicados evidencian los diferentes puntos de vista en cuanto a las responsabilidades y el derecho a la iniciativa para liderar las economías inmobiliarias. Mucho tememos que la falta de coherencia y acuerdo entre los distintos niveles de decisión y gestión exprese y conduzca a desacuerdos políticos, y que las decisiones de regular más o desregular los mercados nacionales y las profesiones puedan estar motivadas por puntos de vista y opciones políticas en vez de basarse en un análisis económico y social exhaustivo.
profesionales nacionales necesitan estabilidad e
incentivos de las autoridades públicas, no trastornos legislativos ni restricciones impuestas por ellas.
En España la administración de fincas es una profesión inmobiliaria de suma importancia y quedaría desregulada si se aprueba la normativa que en estos momentos estudia su Gobierno. La situación jurídica de los administradores de fincas varía de un país a otro, aunque parece que sus tareas y responsabilidades son muy similares en los países de la UE donde están asimilados a las profesiones liberales, según las definió el parlamento francés en el Diario Oficial de la República Francesa del 23 de marzo de 2012: “la expresión profesión liberal define a aquellas personas que ejercen de forma periódica, independiente y bajo su propia responsabilidad, una actividad de naturaleza civil generalmente, dirigida a garantizar, en el interés del cliente o el público, ventajas de naturaleza principalmente intelectual, técnica o asistencial, obtenidas mediante las
España, al igual que Polonia y otros estados miembros de la UE cuyas economías han sufrido, gravemente, la última crisis de la deuda, ha recibido la recomendación de la Unión Europea para que tomen las medidas oportunas con el objetivo de eliminar las barreras legislativas y administrativas que pudieran obstaculizar la integración completa de las economías nacionales y profesionales en el mercado interno. En uno de sus últimos comunicados, los ministros europeos de la vivienda reconocieron y recalcaron los poderes exclusivos de los estados miembros en materia de política para la vivienda y la naturaleza informal de las reuniones de los ministros, aunque agradecieron la colaboración y el intercambio de
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titulaciones profesionales pertinentes y de acuerdo con unos principios éticos o deontológicos profesionales, sin perjuicio de la legislación aplicable a otras formas de autogobierno”.
quedado claro en la comparación de los honorarios en España y los mercados no regulados o desregulados de otros estados miembros de la UE. La desregulación, de facto, tampoco implica más competencia ni un número mayor de actores en el mercado. El mercado inmobiliario holandés se desreguló en 2002 pero no cuenta, ni de lejos, con tantos profesionales inmobiliarios como Bélgica, posiblemente el mercado inmobiliario más regulado de la UE.
CEPI no conoce ningún cambio en el mercado o la profesión que exija revisar la situación de los administradores fincas. Es más, un Informe realizado por CEPI concluye que la desregulación no conduce, automáticamente, a un descenso de los precios, como ha
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