NVM slaat plank mis met verwijt aan gemeenten van te hoge grondprijzen 30 maart 2020 Op 27 februari deed Onno Hoes, voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), een oproep op de site van Bouwend Nederland: “Gemeenten, doe wat aan de hoge grondprijzen”. Daarin stelt hij o.a.: “…de hoge prijzen (van nieuwbouwwoningen) worden ook voor een groot deel veroorzaakt door de hoge grondprijzen. “ Een wijdverbreid misverstand en onjuiste en tendentieuze beschuldiging. In 2001 hebben de NEPROM, VNG en het Rijk afgesproken residueel te rekenen voor de bepaling van de grondprijzen (Convenant Gemeentelijk Grondprijsbeleid). Overigens omdat in de jaren negentig allerlei private partijen veel winsten hadden gemaakt met grondprijsstijgingen en speculatie. Wat houdt dat in? Simpelweg dat de grondprijs wordt bepaald door de (VON-)waarde van de woning minus de bouwkosten en alle andere kosten om die woning te realiseren. Stel dat de VON-waarde van een nieuwbouwwoning wordt geschat op € 300.000, de kosten van het bouwen en ontwikkelen van de woning op € 200.000, dan is de waarde van de grond dus € 100.000. Zoals de econoom David Ricardo al rond 1800 zei dat de prijs van het graan niet wordt bepaald door de prijs van de grond, maar andersom: “Graan is niet duur omdat de grond duur is, maar grond is veel waard omdat graan veel opbrengt”. Stel nu dat de gemeente voor die bouwrijpe kavel niet die € 100.000 zou vragen, maar bijvoorbeeld de kostprijs van stel € 60.000. Dan kan de bouwer/ontwikkelaar die die grond afneemt besluiten die woning alsnog voor € 300.000 te verkopen; dat is immers de marktwaarde. Daarmee krijgt die een cadeautje, wat overigens gezien de winstmarges in de bouw niet verkeerd uit zou komen, maar dat terzijde. Is natuurlijk niet de bedoeling. Stel hij verkoopt de woning voor € 260.000, dan komen de kandidaat-kopers
als vliegen op de stroop af. En vervolgens kan de gelukkige eerste koper de woning weer doorverkopen voor de marktwaarde van € 300.000. Lijkt me ook niet de bedoeling. Ofschoon ik begrijp wat meneer Hoes bedoelt (daar kom ik aan het eind op terug), klopt de bewering dus niet. Grondprijzen zijn niet de veroorzaker van de hoge vastgoedprijzen, maar de resultante. Hoe bepaal je de marktwaarde? De praktijk is natuurlijk nog iets weerbarstiger. Want het begint met de vraag: hoe bepaal je de marktwaarde van de woning? Wat mag een nieuwbouwwoning kosten die nu in de voorverkoop gaat en over circa één tot anderhalf jaar wordt opgeleverd? Gezien het feit dat de nieuwbouw van woningen minder dan een procent is van de totale woningvoorraad, past de prijs(ontwikkeling) van die nieuwbouwwoning zich aan de prijs(ontwikkeling) van de bestaande woningvoorraad aan. Die prijs wordt dus vooral bepaald door ligging en type woning (vloeroppervlak). Maar die nieuwbouwwoning heeft wel hogere kwaliteit (minder beheer- en onderhoudskosten, minder energielasten). Hoe vertaalt zich dat in de prijs van die nieuwbouwwoning? En hoe ga je om met meerwerkopties (uitbouwtje, dakkapelletje, et cetera?). Veelal worden daarvoor dan makelaarsrapporten gevraagd, vaak meerdere. Die dan ook nog vaak verschillen qua inschatting van de marktwaarde van die woning die pas veel later daadwerkelijk op de markt komt. Je kunt dus zeggen dat de stijging van de vastgoedwaarde vooral veroorzaakt wordt door de leden van de NVM, die die makelaarsrapporten opstellen. Maar alla, dat is misschien flauw. Gaan we door met de praktijk. We hebben dus twee (verschillende) waarde-schattingen van die toekomstige nieuwbouwwoningen, maar wat zijn de bouw- en ontwikkelkosten? Daarvoor moeten we inschatten wat de bouw- en bijkomende kosten zijn van
10
