JLL Nordic Outlook: Strategisk renovering puster nyt liv i kontormarkedet

En af verdens største ejendomsmæglervirksomheder, JLL, har netop udgivet efterårets udgave af deres halvårlige rapport Nordic Outlook, der giver en status på det nordiske ejendomsmarked for efteråret 2025. Temaet i rapporten er strategisk retrofitting (kontorrenovering), der er afgørende for udviklingen på kontorejendomsmarkedet. Det er ikke længere en mulighed, men en nødvendighed. EDC Erhverv Poul Erik Bech har bidraget med data, nøgletal og markedsindsigt til den danske del af rapporten.

Ældre kontorer mister værdi og strategisk kontorrenovering er ikke længere en mulighed, men en nødvendighed, hvis ejendommens relevans og afkast skal bevares. Det er en af hovedpointerne i temaartiklen i Nordic Outlook, som JLL netop har udgivet sammen med EDC Erhverv Poul Erik Bech.

Rapportens tager udgangspunkt i kontormarkedet i Stockholm, hvor opgraderede kontorer opnår op til 22% højere leje til trods for høj tomgang. Moderne premium-kontorer har typisk op mod 60% kortere tomgangsperiode sammenlignet med gennemsnitlige kontorer i samme område.

Samme mønster ses i København, siger Helle Nielsen Ziersen, Head of EDC International Poul Erik Bech: ”Der kan drages en del paralleller fra kontormarkedet i Stockholm til det københavnske. I København oplever vi en tydelig opdeling af kontormarkedet med en del moderne, nybyggede kontorer på den ene side og ældre, kontorejendomme på den anden. De moderne, nye kontorer opnår højere leje og lavere tomgang, mens de ældre kontorer er sværere at afsætte, og tendensen vil fortsætte, for slet ikke at glemme de stigende krav til miljø.”

Begrænset nybyg øger renoveringsbehovet

I Stockholm er det samlede kontorbyggeri faldet med 25% siden 2021 og frem mod 2028 vil nybyggeri kun tilføje 0,6% ny kontorbestand om året. Derfor er der brug for strategisk ’retrofitting’, hvis kontormarkedet skal følge udviklingen, siger Joseph Alberti, Head of Research hos EDC Poul Erik Bech:

”Som rapporten nævner er der stadig kun ganske få strategiske kontorrenoveringer i Stockholm i gang, hvilket også er tilfældet i København, da nybyg fylder mere. Derfor er der flere steder et stort uforløst potentiale på kontorejendomsmarkedet i København, hvor der er gode muligheder for at renovere forældede kontorejendomme og gøre dem til attraktive kvalitetslejemål. En tendens vi også ser er, at tidligere kontorer konverteres til hoteller.”

”Der arbejdes med forskellige typer og omfang af renovering, men overordnet handler det om at renovere frem for at bygge nyt. Strategisk kontorrenovering er med til at forbedre driftseffektiviteten, reducere tomgang, styrke ESG-profilen og kan åbne adgang til grøn finansiering. Samtidig øges ejendommens gensalgsværdi og bliver mere attraktiv blandt lejerne, der er villige til at betale mere for lejemålet. Det kan være alt fra medium renoveringer med fx nye vinduer eller større renoveringer, hvor hele ejendommens certificering bliver opgraderet, hvilket medfører endnu højere værdi.”

EDC Erhverv Poul Erik Bech har flere nybyggede, store kontorer til udlejning, og Thor Heltborg, Senior Director, Head of Corporate Group Clients hos EDC Erhverv Poul Erik Bech, peger på en klar tendens: ”Det, der virkelig er efterspurgt på kontormarkedet i øjeblikket, er topmoderne, certificerede kontorer, gerne kontorfællesskaber med en AA-beliggenhed. Virksomhederne vil gerne kunne tilbyde deres medarbejdere lækre kontorlokaler tæt på en metrostation eller anden offentlig transport.”

Danmark skiller sig positivt ud

Erhvervsejendomsmarkedet i Norden er stadig præget af makroøkonomisk usikkerhed, skiller Danmark sig positiv ud, når vi kigger på transaktionsvolumen. I modsætning til særligt Stockholm og det svenske marked, der stadig kæmper med høj tomgang og tilbageholdende investorer, viser Danmark tegn på stabilitet med mere aktivitet på erhvervsejendomsmarkedet end sidste år.

”De udenlandske investorer er vendt tilbage til Danmark og i årets første ¾-del stod de for 42% af transaktionsvolumen. Allerede nu udgør transaktionsvolumen stort set hele volumenen for 2024. Vi er på vej mod en solid stigning i transaktionsvolumen med tanke på, at vi stadig har slutningen af året tilbage, hvor der normalvis er mere aktivitet end første del af året pga. budgetafslutning og investorernes behov for at allokere kapital, inden året er omme,” siger Joseph Alberti og fortsætter:

”I Norge og Finland ses også en vis fremgang, men udviklingen er mere ujævn og afhænger stærkt af sektorer og geografisk placering. Sverige beskrives som det mest udfordrede marked med fortsat prisjustering og lav risikovillighed blandt investorer. Generelt fremstår Danmark og Norge som de mest robuste markeder i regionen, med bedre adgang til kapital og højere prisgennemsigtighed.” Helle Nielsen Ziersen supplerer: ”Danmark adskiller sig ved at beregne netto og bruttoarealer anderledes end i udlandet. Derfor er det af overordentlig betydning, at vi ikke bare opererer med en m²-pris på bruttoarealet, men også indtænker ’price per headcount’.”

Fælles for de fire nordiske lande er, at ESG, lokationsvalg og aktiv forvaltning stadig bliver vigtigere for både investorer og lejere. Her har København en fordel med sin bæredygtige byudvikling, stærke infrastruktur og internationalt fokus, som gør byen attraktiv, også for de udenlandske investorer og derfor er Norden fortsat som helhed et stykke længere fremme end andre europæiske lande.

Mere information

Helle Nielsen Ziersen Partner, MRICS, Head of International Relations EDC Poul Erik Bech • +45 5858 8563 • hni@edc.dk

Joseph Alberti Head of Research EDC Poul Erik Bech • +45 5858 8564 • joal@edc.dk