Naar Breebos of in de Vrijheid?

Veranderend koopgedrag en hoge huurprijzen hebben een impact

Het winkelcentrum Breebos, gelegen in Rijkevorsel, heeft de afgelopen jaren flink aan populariteit gewonnen. Het lijkt een aantrekkingspool te worden voor consumenten uit omliggende gemeenten zoals Hoogstraten, Merksplas en Beerse. Maar wat betekent dit voor de lokale winkelcentra? Is er sprake van een leegloop? Bovendien is er de niet eindigende toename van het online winkelen. Wacht de Vrijheid door deze evoluties een heuse metamorfose.

Hoogstraten stond jarenlang bekend om zijn charmante winkelstraat met kleine, familiale winkels en gezellige horecazaken. Dit zorgde voor een unieke winkelervaring. Maar de opkomst van online shoppen via platforms zoals Bol.com, Zalando, Amazon en vele anderen leidde naar een veranderend winkelgedrag. Goede mobiliteitsmogelijkheden naar Antwerpen en Breda en de komst van grote retailparken en baanwinkels zetten het traditionele winkelmodel zwaar onder druk.

Als we de cijfers erbij halen wordt het duidelijk dat Vlaanderen als geheel kampt met stijgende leegstandspercentages. In Limburg stond bijvoorbeeld 13,3% van de winkelpanden leeg in 2021, terwijl Oost-Vlaanderen tussen 2015 en 2020 een stijging van 33% zag in lege handelspanden. Deze cijfers benadrukken dat er toch wel een reëel probleem is.

Daarnaast groeit de gemiddelde verkoopoppervlakte van winkels in Vlaanderen. Dit wijst erop dat grote ketens steeds meer ruimte innemen, wat kleinere winkels verder onder druk zet.

Dat naast het succes van grote retailparken ook de online-aankopen door het dak gaan, bewijzen volgende cijfers: een kwart van alle uitgaven deden de Belgen in 2024 online. Dat is een stijging van 6 miljard euro op vijf jaar tijd. E-commerce verankert zich steeds dieper in het aankoopgedrag van de Belgische consument. Elke euro die online wordt uitgegeven is een euro die niet in de winkelstraat wordt uitgegeven. Ook in Hoogstraten blijft dit niet zonder gevolgen, we merken nu al dat de Vrijheid als winkelstraat een stevige metamorfose ondergaat.

Leegstand

Een wandeling over de Vrijheid in Hoogstraten doet meteen een aantal zaken opvallen die niet bijdragen aan een aantrekkelijk winkelbeeld. Bezoekers worden geconfronteerd met verschillende zaken die leiden tot een minder goede winkelervaring: slechte doorstroming door pakjesbezorgers en leveranciers die op de rijbaan parkeren, een drukte van werfwagens die materialen aan- en afvoeren, een chaotisch parkeerbeleid met haaks in- en uitrijdend verkeer, en een drukke mix van voertuigen, voet-

gangers en fietsers. Nergens wordt echt goed aangegeven dat je in een blauwe zone rijdt waarbij een parkeerkaart nodig is met een max. van 2 uur parkeren, ook bezoekers die willen gebruik maken van een dagparking krijgen weinig info waar deze parkings zich bevinden.

Daarnaast springen de vele immobordjes met ‘te koop’ of ‘te huur’ in het oog. Hoewel deze vooral wijzen op de beschikbaarheid van huizen en appartementen, wekken ze visueel de indruk dat er veel leegstand is. Een gemeentelijk verbod op het uithangen van deze immoborden zou op zijn plaats zijn. Het immobord is immers voor driekwart gevuld met reclame voor het verhuurkantoor. Deze borden zijn een ware visuele nachtmerrie voor elke winkelstraat.

Toch valt het met de leegstand van handelspanden in Hoogstraten nog relatief mee, zeker als je kijkt naar het aantal panden die leeg staan. Ga je de vrije m2 optellen dan valt het op dat vooral de extra grote handelspanden van meer dan 200 m² het moeilijk krijgen om verhuurd of verkocht te worden. Een probleem waar heel wat centrumsteden mee te maken hebben.

Trekpleister Breebos

De opkomst van retailpark Breebos in Rijkevorsel, gelegen op de grens met Merksplas, heeft de afgelopen jaren geleid tot discussies over de toekomst van lokale winkelcentra. Met een totale oppervlakte van 35 hectare en een uitbreiding van 8.000 m² winkelruimte sinds 2018, positioneert Breebos zich als een regionaal trekpleister.

Breebos biedt consumenten een breed en divers aanbod op één locatie. Dit retailpark heeft een totale oppervlakte van 17.000 m² en trekt bezoekers aan met zowel bekende ketens als recreatiemogelijkheden. Toch roept deze ontwikkeling vragen op over de toekomst van omliggende handelszaken, en dit niet alleen in Rijkevorsel maar ook in Merkplas, Beerse en Hoogstraten. Zal Breebos bijdragen aan economische groei of juist zorgen voor een verschuiving van inkomsten?

Een en ander geeft in ieder geval te denken. Hoewel e-commerce een belangrijke factor blijft in het veranderende consumentengedrag, speelt de komst van grote retailparken ook een rol. Het is nu aan lokale beleidsmakers en ondernemers om creatieve oplossingen te vinden om leegstand in hun centrum tegen te gaan en hun unieke positie te behouden.

Volgens het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan van Rijkevorsel wordt Breebos beschouwd als een “attractiepool” die consumenten uit omliggende gemeenten aantrekt. Dit succesverhaal heeft echter een keerzijde. In het centrum van Rijkevorsel staat momenteel 800 m² aan winkelruimte leeg, en deze

leegstand dreigt verder te stijgen. Is dit te wijten aan Breebos of aan een veranderend koopgedrag bij de consument?

“Ik geloof echt niet dat de winkelleegstand in Rijkevorsel te wijten is aan de uitbreiding hier op Breebos. Er is bovendien vanuit het centrum geen enkele herlocatie geweest van een winkel naar hier. Ook de winkels die hier gehuisvest zijn kan men moeilijk onderbrengen in het centrum. Hier spelen andere evoluties” aldus Dominiek, die een winkel uitbaat op Breebos.

Zorgwekkend

Voor Hoogstraten, dat al decennialang fungeerde als lokale centrumstad, zijn de gevolgen eveneens zorgwekkend. Door de komst van Breebos is Hoogstraten immers zijn positie kwijt als koopcentrum in de onmiddellijke regio.

Bestaande middelgrote retailketens zoals Hans Anders, Veritas en Standaard Boekhandel openden na 2018 een winkel op Breebos wat naar schatting een omzetdaling van 15 tot 20% betekende voor hun eigen winkels in Hoogstraten. Deze verliezen brengen de rentabiliteit van de filialen in Hoogstraten in gevaar. Bovendien wordt verwacht dat ook Hema, JBC en Colruyt begin 2026 hun activiteiten uitbreiden naar de Breebos-site, wat mogelijk nog meer druk zal uitoefenen op de bestaande winkels in Hoogstraten. Al moet hier ook vermeld worden dat middelgrote en grote ketens zoals Hubo en Action hun locatie in Hoogstraten niet hebben opgegeven bij de opening van deze winkels op Breebos.

Maar de impact reikt verder dan enkel omzetverlies. De afname van winkelend publiek in Hoogstraten vermindert ook de passage in het stadscentrum, wat leidt tot minder bezoekers voor horecazaken en een verlies aan levendigheid. Het beeld van flanerende shoppers op de Vrijheid, genietend van een terrasje of een Brusselse wafel met slagroom, dreigt hiermee te verminderen. Hoogstraten verliest zo een deel van zijn charme en aantrekkingskracht als bruisend stadscentrum. Dat zegt ook Annemie N. uit Minderhout: “Carrefour Hoogstraten, Delhaize en Lidl zijn tegenwoordig zo moeilijk te bereiken met de drukte op en rond de Vrijheid. Vroeger reed ik een paar keer per week naar deze winkels. Vandaag doe ik de meeste aankopen in Meer bij Carrefour”. Vanuit Minderhout en Meer is het bezoek aan de winkels in Zundert ook nog een reële optie met ruime openingsuren tot 21u.

Unizo

Unizo erkent uiterst beperkte middelen te hebben om beleid te voeren tegen de huidige uitdagingen, maar werkt via de Raad Lokale Economie actief samen met het stadsbestuur en horecavertegenwoordigers (HoHo) om Hoogstraten aantrekkelijker te maken.

Jan van de Peer, voorzitter van Unizo Hoogstraten, benadrukt dat lokale voedingswinkels en gespecialiseerde modewinkels in Hoogstraten minder hinder ondervinden van het Breebos-retailpark in Rijkevorsel. Volgens hem verkiezen inwoners nabijheid voor dagelijkse boodschappen, terwijl nichezaken zich kunnen onderscheiden via een unieke aanbod van specifieke winkels. Pop-upwinkels ziet hij niet als structurele oplossing voor leegstand, maar eerder als tijdelijke invulling.

Van de Peer pleit voor versterking van de gastronomische sector om de retail te ondersteunen. “Twee nieuwe horecazaken zijn in oprichting, wat mogelijk een positieve impuls geeft voor zowel horeca als winkels”. De samenwerking met HoHo blijft volgens hem complex, maar essentieel voor een levendig stadscentrum.

Voorzitter Van de Peer benadrukt dus het belang van klantvriendelijke investeringen door de lokale overheid in retail- en horecadiversiteit voor een veerkrachtige lokale economie.

Te duur

Frederik Craessaerts is financieel kaderlid van een groot retailbedrijf actief in meerdere Europese landen in de vrijetijdssector. Door overnames in het buitenland zijn de winkels in elk land onder eigen naam blijven bestaan. Ik vraag hem of het voor zijn bedrijf interessant zou zijn om in Hoogstraten te investeren. “Hoogstraten heeft voor ons een te kleine, directe afzetmarkt, te weinig trafiek doordat er geen retailers van gelijkaardige omvang actief zijn. Daarenboven ligt Hoogstraten op de grens met Nederland. Voor een Belgisch merk is dat niet interessant want in Nederland kent men ons niet, dus uit het Noorden zullen we geen klanten lokken. Kortom, Hoogstraten is te klein voor ons, heeft een zeer beperkte regionale uitstraling en bovendien liggen de huurprijzen er veel te hoog”.

Hoogstraten is te duur, hebben we dat al niet eerder gehoord? Dat getuigt ook een zelfstandig uitbater van een groot doe-het-zelf-complex op Breebos. “De handelspanden in Hoogstraten zijn 30% duurder per m2 dan op Breebos” rekent hij snel uit op zijn zakrekenmachine. Dat stemt toch wel tot nadenken voor winkels, groot of klein, die willen investeren. Bovendien zijn de winkeloppervlaktes hier op Breebos van zo’n grote omvang dat het onmogelijk is om deze in een centrum als Rijkevorsel of Hoogstraten onder te brengen.”

Nu kampt Hoogstraten-centrum al decennia met hoge huurprijzen voor zowel residentieel als commercieel vastgoed. Voor winkels onder de 200 m² bedraagt de maandelijkse huurprijs minder dan € 2.500, maar voor panden tussen 250 en 400 m² loopt dit al snel op tot € 2.000 - € 6.000. Deze kosten vormen een drempel, niet alleen voor retailketens maar ook voor de kleine beginnende zelfstandige, die terughoudend is om te investeren in een gemeente met een beperkte regionale uitstraling. Toch huisvest Hoogstraten nog steeds bekende namen zoals Kruidvat, JBC, Hema, Delhaize en Carrefour in het centrum, en Colruyt, Action en Aldi aan de rand. Leeft er in enkele bestuurskamers misschien al het idee over een herlokalisering van Hoogstraten naar Breebos? (pm)