DROIT IMMOBILIER PAR ME PATRICK BLASER, ASSOCIÉ DE L’ÉTUDE BOREL & BARBEY, GENÈVE
LOGEMENTS EN PPE
Peut-on y interdire les locations de type Airbnb? La problématique liée aux locations de type Airbnb ne touche pas seulement les logements qui sont loués, mais également ceux qui sont acquis en propriété par étage (PPE). En clair un propriétaire d’un logement acquis en PPE peut-il imposer aux autres propriétaires son droit à effectuer des locations de type Airbnb? A l’inverse, les autres propriétaires peuvent-ils valablement s’opposer à de telles locations?
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ans ce cadre, le Tribunal fédéral a récemment été amené à juger deux affaires, dont l’une concerne expressément des locations de type Airbnb et l’autre la location d’appartements médicalisés pour personnes âgées.
Que dit la loi? En général, l’acte de fondation ou le règlement de la PPE indiquent quelles doivent être la destination, l’affectation et l’utilisation des logements PPE. Le changement de destination d’un logement PPE nécessite une modification du règlement PPE qui ne peut intervenir que suite à une décision prise par la majorité qualifiée des propriétaires (soit à la double majorité des propriétaires et de leurs quotes-parts). Si le changement d’utilisation d’une part PPE affecte la destination de l’ensemble de l’immeuble, il requiert l’accord de l’ensemble des propriétaires. Dans ce contexte, le Tribunal a déjà jugé que tel était le cas s’agissant d’un appartement destiné à de l’habitation et qui devait faire l’objet de location de chambres sous la forme d’une pension, ou encore lorsqu’il était transformé en crèche. Ces modifications ont été qualifiées de changement de destination de l’immeuble nécessitant l’adhésion unanime des propriétaires.
Location de logements médicalisés La première affaire (ATF 5A_521/2017 du 27 novembre 2017) a pour objet quatre maisons d’habitation contiguës, situées
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dans le canton de Zurich, constituées en propriété par étage (PPE). L’un des propriétaires avait conclu un contrat de bail avec une société qui entendait exploiter deux logements assistés pour personnes âgées. Les autres propriétaires, à la majorité qualifiée, se sont opposés à cette nouvelle utilisation des deux logements. Saisis d’un recours contre cette décision, les juges cantonaux et fédéraux ont avalisé cette opposition. Les juges ont d’abord rappelé que le règlement de la PPE prévoyait que les appartements devaient être utilisés exclusivement en tant qu’habitation ou commerce sans nuisance, c’est-à-dire, notamment, sans va-et-vient de clientèle. Or, en l’espèce, les juges ont relevé que le fait d’exploiter de façon professionnelle des chambres partiellement médicalisées ne correspondait pas au cadre d’habitation défini dans le règlement PPE. Certes, la mise à disposition de chambres pour personnes âgées comprend des éléments de bail. En revanche, les prestations de soins et d’assistance sont prédominantes, ce qui constitue quasiment un changement d’affectation des logements. Le Tribunal fédéral a profité de cet arrêt pour, par un obiter dictum, évoquer la problématique de l’utilisation d’un logement PPE en tant que logement loué par le biais de platesformes, telle Airbnb. Dans ce cadre, le Tribunal fédéral a considéré qu’une telle utilisation ne constituait pas en soi un changement d’utilisation du logement concerné, ni de destination de l’immeuble. Mais il a fait dépendre son appréciation au cas par cas de
